T.C. BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2016/275 Esas
KARAR NO: 2021/968
DAVA: Tazminat (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 24/03/2016
BİRLEŞEN DAVA
BİRLEŞEN BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİNİN
2018/113 ESAS, 2018/68 KARAR SAYILI DOSYASI
BİRLEŞEN DAVA TARİHİ : 29/01/2018
KARAR TARİHİ: 14/10/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 10/11/2021
Asıl ve birleşen davaların yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde; .... ili, ... ilçesi, ... ada, .... parsel nolu arsanın maliki olan müvekkili ile davalı müteahhit firma arasında düzenlenen Bakırköy ... Noterliğinin 30/09/2010 tarih ve ... yevmiye sayılı Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 6.maddesine göre sözleşme tarihinden itibaren 8 aylık ek süre dahil 44 aylık sürenin bitiminde inşaatın bitirilerek sözleşmeyle belirlenen bağımsız bölümlerin en geç 30/05/2014 tarihinde müvekkiline tesliminin gerektiğini, ancak davalının Büyükçekmece ... Noterliğinin 25/06/2013 tarih ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile ücbir sebeplerden kaynaklı 740 gün ek süre talebinde bulunduğunu, Kadıköy ... Noterliğinin 12/07/2013 tarihli ... yevmiye sayılı cevabi ihtarnamesiyle talep olunan 740 günden 590 günün mücbir sebep olarak kabul ettiklerini, müvekkiline teslimi gereken bağımsız bölümlerin teslim tarihinin en geç 10/12/2015 olacağını davalıya bildirdiklerini, geçen sürede müvekkiline teslim edilecek taşınmazların-blokların inşasına hiç başlanmaması nedeniyle davacı müvekkilinin Beyoğlu ... Noterliğinin 13/03/2015 tarihli ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesiyle teslimi gereken bağımsız bölümlerin süre nihayetinde teslim edilmemesi halinde gerek sözleşmeden ve gerekse yasalardan doğan haklarını kullanacağını davalıya bildirildiğini, Büyükçekmece ... Noterliğinin 03/04/2015 tarih ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile davalının çeşitli gerekçeler ileri sürerek sözleşmenin 6.maddesi gereğince 8 aylık ek süre ile mücbir sebeplerden kaynaklı 36 aylık süre olmak üzere toplam 44 ay ek sürenin kendilerine tanınması gerektiğini, bu nedenle teslim tarihinin 10/12/2015 olarak kabulünün mümkün olamayacağını iddia ettiklerini, ek süre talebinin kabul edilmediğinin Beyoğlu ... Noterliğinin 30/06/2015 tarih ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile davalıya tebliğ edildiğini, teslim tarihinin geçmesine rağmen müvekkiline teslimi gereken bağımsız bölümlerin teslim edilmediğini ileri sürerek taraflar arasında düzenlenen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 6.maddesi gereğince teslimde gecikilen her ay için davalının ödemekle yükümlü olduğu aylık 400.000,- USD kira kaybı tazminatından şimdilik gecikilen ilk ay için 400.000,- USD (1 USD 2.86 TL X 400.000,- USD = 1.144.000,- TL kira kaybı tazminatının temerrüt tarihiolan 10/01/2016 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap ve diğer dilekçelerinde; açılan davayı kabul etmediklerini, ruhsat alınma sürecinin gecikmesinin müvekkilinin kusurundan kaynaklanmadığını, inşaat çalışmalarına devam edildiği süreç içerisinde davacı arsa sahibinin sürekli yeni istek ve taleplerde bulunmaya devam ettiğini, taraflar arasında ek bir protokol yapıldığını, 04/04/2012 tarihinde inşaat çalışmalarının ... Belediyesi tarafından durdurulduğunu, 20/02/2013 tarihinde inşaat sözleşmesinin çatısının sıfırdan kurulduğunu, arsa sahibine imar edilecek olan bloklara bu protokol ile karar verildiğini, tadilat ruhsatının 04/06/2013 tarihinde onaylandığını, inşaat sözleşmesi süresinin aslında bu tarihten itibaren başlatılması gerektiğini, ruhsat onay aşamasının yaklaşık 8 ay sürdüğünü, bu sürenin de ek süre olarak imalat süresine eklenmesi gerektiğini, 4. ruhsatın ise 13/01/2015 tarihinde tadil edildiğini, ağır kış şartlarında çalışılamayan 4 aylık sürenin de imalat süresine eklenmesi gerektiğini, sonuç olarak inşaatın başlaması ve sürdürülmesi aşamalarında davacı arsa sahibinin proje değişikliği talepleri, bölgenin uzunca bir süre imara kapatılması, sonrasında imar oranlarının sürekli değişmesi, bu değişikliklerden davacı arsa sahibinin onayı ve lehe olan değişikliklerden faydalanması için sürekli inşaat ruhsatının değiştirilmek zorunda kalınması nedeniyle en son 02/07/2014 tarihinde nihai proje ve ruhsata davacı tarafın onay verdiğini, bu tarih gözetildiğinde müvekkilinin teslim konusunda temerrüte düşmediğini, kabul anlamına gelmemek kaydıyla sözleşmede kararlaştırılan aylık 400.000-USD tazminat miktarının fahiş olduğunu, müvekkilinin mahvına sebep olacak nitelikte bulunduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı vekili birleşen dosyadaki dava dilekçesinde; müvekkili şirket ile davalı şirket arasında Bakırköy .... Noterliği'nin 30/09/2010 tarih ve ... yevmiye numarasında kayıtlı ''Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'' akdedildiğini, işbu sözleşme ile taraflar; mülkiyet hakkı müvekkili şirkete ait .... ili, ... İlçesi, .... ada, ... parsel nolu arsa niteliğindeki taşınmaz üzerine davalı müteahhit tarafından inşaat yapılması, inşaattaki bağımsız bölümlerin paylaşılması ve tüm bu hususlarla ilgili hak ve yükümlülükler hususunda anlaştıklarını, dava konusu taşınmazların müvekkili şirkete teslim tarihinin 10/01/2016 olduğunu ve davalı şirketin halen müvekkili şirkete teslim etmediğini, bu nedenle müvekkili şirketin kira kaybı tazminatı alacağı doğduğunu, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 6. maddesi gereğince 44 aylık sürenin hesap edilmesi halinde; dava konusu bağımsız bölümlerin teslim tarihinin 30/05/2014 olduğunu, işbu teslim tarihi sözleşmeye uygun şekilde 10/01/2016 tarihine kadar uzadığını, 44 aylık inşaat süresinin bitiminin 30/05/2014 olmakla birlikte, davalının müvekkilinden sürenin uzatılması talebinde bulunduğunu, işbu süre uzatım taleplerinden sözleşmeye ve mevzuata uygun olanların müvekkili davacı şirket tarafından kabul olunduğunu, sözleşme dahilinde olmayan birtakım süre uzatımlar dahi davalı yana müvekkilinin iyi niyeti ile verildiğini, müvekkili tarafından kabul olunan ve davalı şirket tarafından öne sürülüp mevzuata ve sözleşmeye uygun olan süre uzatımları hesap edildiğinde en son teslim tarihinin 10/01/2016 olduğunu, davalı müteahhit firmanın davacı şirket aleyhine keşide ettiği Büyükçekmece .... Noterliği'nin 25/06/2013 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile; imar mevzuatında meydana gelen değişiklik sebebiyle inşaatın ... Belediyesi tarafından durdurulmasından kaynaklı 420 gün, zabıta memurlarının müdahalelerinden kaynaklı 90 gün, 2011-2012 yılında kış aylarında çalışılamayan günlerden kaynaklı toplam 50 gün, ruhsata konu projelerin yeniden çizdirilmesi ve taşeron organizasyonu için geçen zamandan kaynaklı 180 gün olmak üzere toplam 740 günün teslim tarihi olan 30/05/2014 tarihine eklenmesi talebinde bulunduğunu, işbu süre uzatım talepli ihtarnameye karşı müvekkili şirket tarafından davalı aleyhine keşide edilen, Kadıköy .... Noterliği'nin 12/07/2013 tarihli ve ... yevmiye numaralı cevabi ihtarname ile 740 günlük uzatım talebinin 590 günü kabul edilerek, bu kabul doğrultusunda taşınmazların en geç 10/12/2015 tarihinde teslim edilmesi gerektiğinin davalı müteahhit firmaya bildirildiğini, müvekkili şirketin, davalı yanın kusurundan kaynaklanmayan, belediyenin mühürleme işleminden kaynaklanan 420 günü; zabıta memurları tarafından engellenmelerin inşaatı durdurma sayılmayacağına rağmen davalı yanın haksız işbu talebine dayalı 90 günü, 2011 ve 2012 kış aylarına ilişkin 50 günü kabul ettiğini, ancak yeni projelerin çizdirilmesi ve taşeron organizasyonunun sözleşmeye ve mevzuata göre süre uzatım olarak kabul edilmemesi ve tamamen davalı yanın kusurundan, iç ilişkisinden kaynaklanması sebebiyle kabulünün mümkün olmamasına rağmen, davalı yanın bu talebinin de 30 günlük kısmının müvekkili tarafından iyi niyetle kabul edildiğini, müvekkilincekabul olunan ek sürelerle birlikte dairelerin teslim tarihi 10/01/2016 olmasına rağmen, 2015 yılı Mart ayına gelinmesi ve davalının müvekkili şirkete düşen blokların inşasına hiç başlamadığını bunun üzerine; müvekkili şirketin , davalı aleyhine Beyoğlu .... Noterligi'nin 13/03/2015 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesini keşide ederek ek süre de dahil olmak üzere teslim süresinin yaklaştığını, süre nihayetinde teslim edilmemesi halinde uğranılan zararların tazmini için yasal yollara gidileceğini ihtaren davalıya bildirdiğini, müvekkili davacının işbu ihtarnamesi üzerine davalı yanın bu kere Büyükçekmece .... Noterliği'nin 03/04/2015 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile gerekçeleri de belirtilerek 8 aylık ek sürenin de teslim tarihine eklenmesi gerektiğini ve teslim tarihinin 10/12/2015 olamayacağını davacı şirkete bildirdiğini, işbu ihtarnameye de müvekkili tarafından keşide olunan Beyoğlu .... Noterligi'nin 30/06/2015 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile ''müvekkili davacı tarafından kabul olunan 590 günlük ek süre haricinde başka ek süre/tanınmayacağı, yeniden ek süre talebinin kabul olunmayacağı" şeklinde cevap verildiğini, sözleşmede belirlenen inşaat süresi (36 ay) sözleşmede belirlenen ek süre (8 ay) ve nihayetinde davalı şirket tarafından talep olunup davacı şirket tarafından kabul olunan ek süre (590 gün) sözleşme tarihine eklendiğinde, davalı şirket ile müvekkili şirket arasında akdedilen sözleşmeye göre dairelerin teslim tarihinin 10/01/2016 olduğunu, bu tarihte teslim gerçekleşmediğinden 11/02/2016 tarihinde muaccel hale gelen ilk ay kira kaybı tazminatına ilişkin olarak Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyası ile dava açtıklarını, sonuç olarak davalarının dayanağı olan sözleşmenin tarafların kabulünde olması, sözleşmede dava konusu kira kaybı tazminatının açıkça kararlaştırılmış olması, davalı yanın teslimde geciktiğinin ve davacı şirketin tazminata hak kazandığının , Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasına ait 16/08/2017 tarihli bilirkişi raporu ve davalı yanın keşide etmiş olduğu ihtarnameler ve delil listeleri ekinde sundukları belgelerle sabit olduğunu, bu nedenle İİK.'nun 257. maddesindeki yaklaşık ispat koşulunun gerçekleşmiş olması nazara alınarak ihtiyati haciz taleplerinin kabulü ile tensiben davalı şirket adına kayıtlı taşınmazlar üzerine teminatsız veya mahkemece uygun görülecek teminat mukabilinde ihtiyati haciz konulmasını, yargılama neticesinde taraflar arasında akdedilen Bakırköy .... Noterliği'nin 30/09/2010 tarih ve ... yevmiye numaralı ''Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin 6. maddesi gereğince; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik teslimde gecikilen ikinci ay olan 10/02/2016 tarihine ilişkin olarak 10/03/2016 tarihinde muaccel olan kira kaybı tazminatından başlamak üzere 08/08/2017 tarihine kadar işlemiş/muaccel hale gelmiş tüm kira kaybı tazminatları olan aylık 400.000,00-USD'den hesap olunmak üzere (ödeme günündeki TCMB tarafından uygulanan efektif döviz kuru karşılığı) toplam 7.174.193,00-USD'nin (toplam 17 ay 29 günlük kira kaybı tazminatı), her kira kaybı tazminatının muaccel olduğu günden itibaren işleyecek devlet bankalarının bu döviz cinsinden bir yıllık mevduat hesabına uyguladığı en yüksek faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili birleşen dosyada cevap dilekçesinde; taraflar arasında Bakırköy ... Noterliğinin 30/09/2010 tarih ... yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca inşaatın toplam süresinin 36 ay olduğunu, ancak yüklenici 36 ay içerisinde inşaatı tamamlayamaz ise kendisine sekiz aylık ek sürenin de verileceğinin sözleşmenin 6.maddesinde düzenlendiğini, yani sözleşme süresinin aslında 44 ay olduğunu, sözleşmenin imzası ve proje arasında arsa sahibinden kaynaklı dört aylık süre kaybı yaşandığını, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmeler olduğunu, bu çerçevede sözleşmenin yürütümü ve ifasının karşılıklı edimlerin süresinde ve sırası ile ifasına bağlı olduğunu, tarafların mutabık kalması üzerine sözleşmenin ifasına imkan veren tüm hükümlerin uygulanması için taraflar arasındaki yazışmalar ve onay süreçlerinin irdelenmesi ve bu sürelerin sözleşme süresine ilave edilmesi gerektiğini, bu sürecin tarafların 22/04/2011 tarihinde imzaladıkları tutanak ile devam ettiğini, bu tutanakta tarafların inşa edilecek hangi bloklarda hangi tarafın dairelerinin bulunduğuna karar verdiklerini, belediyeye yapılan başvrunun mevcut imar planına uygun bulunmadığı için reddedildiğini, bunun üzerine taraflarca tekrar proje ve etüd çalışmaları başlatıldığını ve nihateyinde 05/10/2011 tarihine imar planına uygn olacak şekilde tarafların mutabık kaldığını, kaybedilen bu 14 aylık sürenin inşaat süresine ekleneceğinin davacıya 13/10/2011 tarihli noter ihtarnamesi ile bildirildiğini, tarafların 30/11/2011 tarihinde yeni projeye uygun olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesine ek sözleşme yaptıklarını, davacının tüm bu işlemlere itirazı olmadığını, 02/12/2011 tarihinde sözleşmenin ifasına uygun olarak inşaat ruhsatı alındığını, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin işbu ruhsat tarihi ile başlaması gerektiğini, alınan inşaat ruhsatına uygun olarak tarafların yeniden bir daire paylaşım planı yaptıklarını, akabinde ... Belediyesi tarafından inşaatın 04/04/2012 tarihinde durdurulduğunu, yerel belediye ve büyükşehir belediyesi arasındaki yetki karmaşasının uzun bir süre bölgede inşaat faaliyetlerinin sürdürülmesine engel olduğunu, bu sürenin neredeyse 30 ayı bulduğunu, 23/07/2012 tarihinde davacının 200.000 m² inşaat alanı üzerinden ruhsat başvurusu yapılması konusunda müvekkiline muvafakat verdiğini, müvekkilinin yeni projelerin çizilmesi ve tamamlanması sonrasında 05/10/2012 tarihinde belediyeye başvuru yaptığını, bir ay sonra ... Belediyesinin talebi kabul etmediğini, 20/02/2013 tarihinde tarafların tekrar biraraya geldiklerini, yeniden paylaşım planlaması yaptıklarını, tamamen arsa sahiplerinin ısrarı ve talepleri üzerine 4 bloğun sil baştan tasarlanıp ruhsata bağlanarak arsa sahiplerine verilmesi, kalan 4 bloğun yükleniciye verilmesi, ticari alanların ve imalatı biten 15 çeşit geniş dairenin ise tümünün yüklenicide kalması konusunda yeni bir protokol imzaladıklarını, taraflar arasında 30/09/2010-20/02/2013 tarihleri arasındaki tüm hukuki ilişkinin yeniden revize edildiğini, yapılan tüm değişiklik taleplerinin arsa sahibine talep ettiği dairelerin hazırlanabilmesi amacı ile yapıldığını, davacı arsa sahibinin değişiklik talepleri nedeniyle uzayan sürenin teslim süresine eklenmesi gerektiğini, avan projenin ... tarafından onaylanmasından sonra 04/03/2013 tarihinde ... Belediyesine yeniden inşaat ruhsatı başvurusu yapıldığını, 28/03/2013 tarihinde avan projenin ... Belediyesi tarafından onaylandığını, 05/04/2013 tarihinde durdurulan inşaat için ruhsatın yeniden verilmesi amacı ile ... Belediyesine başvurulduğunu, 04/06/2013 tarihinde inşaat ruhsatı tadil edilerek ruhsatın belediye tarafından onaylandığını, esasen taraflar arasındaki sözleşme süresinin bu tarihten itibaren işlemeye başlaması gerektiğini, imar mevzuatındaki değişiklikler nedeniyle ilave inşaat alanı elde edebilmek için ruhsatın tadil edilmesi için başvuru yapıldığını, tadil ruhsatının onaylandığını, bu geçen sürenin de sözleşme süresine eklenmesi gerektiğini, 08/08/2014 tarihinde kat irtifakları kurularak arsa sahibine tapularının teslim edildiğini, şantiyenin Çalışma ve İş Kurumu tarafından mühürlendiğini, sonrasında mühürleme işleminin kaldırıldığını, bu süreçte şantiye şefinin istifa ettiğini, yeni şantiye şefi göreve başladığı için ruhsatta tadilat yapıldığını, bu aşamada davacının ihtarname göndermeye başladığını, davacının 24/03/2016 tarihinde Bakırköy ... ATM'nin ... Esas sayılı dosyası ile bir aylık gecikme nedeniyle 400.000,00-USD kira kaybı tazminatı ödenmesi istemiyle dava açtığını, tarafların karşılıklı olarak sulh hukuk mahkemesinde tespit yaptırdıklarını, son olarak taşınmazların davacı tarafından 27/11/2017 tarihli tutanak ile teslim alındığını, davacının kendi edimini ifa etmediği için müvekkilinden edimlerini ifa etmesini bekleyemeyeceğini, sözleşmenin 11.maddesine göre arsa sahibi lehine tesis edilen teminat ipoteklerinin inşaatın belirli aşamalarında fek edileceğinin hüküm altına alındığını, B ve C bölümünün ancak Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesine .... Esas sayılı davanın açılması ile davacı tarafından fek edildiğini, 11/D ve E bölümündeki %20'lik dililmin ise halen fek edilmediğini, bu konuda ise taraflar arasında Bakırköy ... ATM'nin .... Esas sayılı dosyası ile devam eden dava bulunduğunu, arsa sahibinin söz konusu yükümlülüklerine aykırı davranması sonucu ortaya çıkan sürenin teslim süresine eklenmesi gerektiğini, davacının sözleşmeye aykırı davranışları nedeniyle müvekkilinin finansman sorunu yaşadığını, bankalara ve üçüncü kişilere borçlandığını, davacı lehine sözleşmenin 11/F maddesi uyarınca halen teminat altında bulunan bağımsız bölüm sayısının 49 olduğunu, bu bağımsız bölümlerin tümünün ticari alanda kaldığını, bu yerlerin maddi kıymetleri takdir edildiğinde davacının tüm taleplerinin fazlasıyla teminat altında olduğunun görüleceğini, ruhsat için yapılan başvuru ile başvurunun sonuçlanmasına ilişkin idare nezdinde geçen sürelerin sözleşmenin ifa süresine eklenmesi gerektiğini, yine kışın çalışılmayan sürelerin de teslim süresine eklenmesi gerektiğini, talep edilen gecikme tazminatının fahiş olduğunu, müvekkili şirketin ticari olarak mahvına sebep olacağını, mahkeme aksi kanaatte ise tazminat tutarının halihazırda davacının malik olduğu yerler oranında belirlenmesi gerektiğini, tapu kayıtları ile mülkiyeti 3.şahıslarda bulunan taşınmazlara yönelik tazminat talep edilemeyeceğini, bilirkişi marifetiyle kira bedeli tespiti yapılmasını talep ettiklerini, öncelikle tüm gecikme nedenlerinin değerlendirilmesi ve teslim süresinin yeniden hesaplanması, teslim anında kira kaybı tazminatı ödenmesi gerekecek ise bu tazminatın davacının sahip olduğu daire sayısının, tespit edilen fiili teslim tarihindeki sayıya oranlanmak suretiyle güncel rayiç kira tespitleri yapılarak tazminatın hesaplanması gerektiğini, asıl dava dosyasında alınan bilirkişi raporunun hükme esas alınmasının hukuken mümkün olmadığını ileri sürerek davanın reddine, mahkeme aksi kanaatte ise fahiş ve müvekkilinin ekonomik olarak mahvına sebep verecek cezai şartın tenkisine karar verilmesini istemiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YARGILAMANIN ÖZETİ:
Asıl dava; gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı geç teslim nedeniyle kira kaybı tazminatı istemine, Birleşen dava; gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine, bu sözleşmeye ek olarak yapılan protokollere dayalı geç teslim nedeni ile kira kaybı tazminatı istemine ilişkindir.
Taraf vekilleri delil listeleriyle yazılı delillerini ibraz etmişler, diğer deliller mahkememizce toplanmıştır.
Asıl davada; Taraflar arasındaki uyuşmazlığın, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine, iddia ve savunmalara, sunulan delillere göre (davacı arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin) inşaatın teslim tarihinin hangi tarih olduğu, belirlenecek bu tarihe göre geç teslim olup olmadığı, geç teslim nedeniyle kira kaybı tazminatı talebinin yerinde olup olmadığı, sözleşmenin 6.maddesinde kararlaştırılan 400.000,- USD tazminatın fahiş olup olmadığından kaynaklandığı tespit edilmiştir.
İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğüne yazılan müzekkereye cevap verildiği, istenen bilgi ve belgelerin gönderildiği, incelenmesinde; ... sicil nolu ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti.'nin ... Mahallesi ... Caddesi ... Sitesi ... Blok D:... .../... adresinde sicilde kayıtlı olduğu, şirket yetkilisinin ... olduğu, son tescilini 22/02/2016 tarihinde yaptırdığı, ... sicil nolu ...'nin ... Mahallesi ... Bulvarı ... Sokak No:... .../... adresinde sicilde kayıtlı olduğu, şirket yetkililerinin .... ve .... oldukları, şirketin son tescilini 18/04/2016 tarihinde yaptırdığı anlaşılmıştır.
Asıl davada; Davacı vekilinin Uyap üzerinden e-imzalı olarak gönderdiği 12/10/2016 tarihli dilekçesiyle ihtiyati haciz talebinde bulunduğu, mahkememizin 14/10/2016 tarih ... Esas sayılı heyet ara kararı ile talebin reddine karar verildiği, davacı vekilinin ihtiyati haciz talebinin reddine ilişkin heyet ara kararına karşı istinaf kanun yoluna başvurduğu, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin ... Hukuk Dairesinin 07/12/2016 tarih .... Esas , ....Karar sayılı ilamı ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine karar verildiği, kararın taraf vekillerine 12/12/2016 tarihinde tebliğe çıkartıldığı anlaşılmıştır.
Asıl davada; davacının ilamsız icra takibi yapması ve takibin itiraz üzerine durması nedeniyle itirazın iptali davası açabileceği gibi tazminat (alacak) davası da açabileceği, duran icra takibi ile tazminat davasının derdestlik itirazına konu olamayacağından davalı yanın derdestlik itirazının reddine karar verilmiştir.
Asıl davada; davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebi değerlendirildiğinde; davanın konusunun geç teslim iddiasına dayalı tazminat istemine ilişkin olduğu, HMK.nun 389.maddesine göre ihtiyati tedbirin ancak uyuşmazlık konusu hakkında verilebileceği, tedbir konulması istenilen davalıya ait taşınmazların davanın konusunu oluşturmadığı nedeniyle yasal şartlara uygun olmayan davacı yanın ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiştir.
Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyasının Uyap örneği celp edilmiş, incelenmesinde; tapu iptali ve tescil istemi ile 01/08/2016 tarihinde davacı .... İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti.tarafından davalı ... İnşaat Taahhüt Demir Gıda Turizm Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti.aleyhine dava açıldığı, yapılan yargılama sonunda; davanın kabulü ile davalı adına kayıtlı ... Köyü ... ada ... parsel sayılı kat irtifaklı taşınmazda bulunan B1 Blok 1, 2 ve 11 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar ile E blokta 2, 3, 12, 13, 14, 15,16,17 ve 18 bağımsız bölüm nolu taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verildiği, dosyanın istinaf aşamasında olduğu anlaşılmıştır.
Bakırköy .. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyasının Uyap örneği celp edilmiş, incelenmesinde; emlak vergisinden kaynaklanan alacak istemi ile 27/03/2018 tarihinde davacı .... İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti.tarafından davalı ... İnşaat Taahhüt Demir Gıda Turizm Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti.aleyhine dava açıldığı, dosyanın bilirkişiye tevdii edildiği, derdest olduğu anlaşılmıştır.
Bayındırlık Bakanlığı Yapı İşleri Genel Müdürlüğünün 07/07/1982 tarih /10159-B
sayılı yazısında;
yazı ekinde gönderilen İl ve İlçelerde Çalışılmayan günler listesinde İstanbul ve İlçeleri
için çalışılmayacak günler 1 Ocak-1 Mart arası 60 gün olduğu görülmüştür.
... Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 30/12/2016 tarih
/... sayılı yazısında;
söz konusu ... ada, ... parsel sayılı yere ait yapılan imar arşiv dosyası incelemesinde;
A-B1-B2-B3-C-D1-D2-E-G bloklarına ait 10/03/2014 tarih ve 8819 sayılı imar durumu,
13/01/2015 tarih ve ... sayılı tadilat ruhsatları ve mimari projelerinin bulunduğu ve
yazı ekinde gönderildiği belirtilmiştir.
... Tapu Müdürlüğüne yazılan müzekkereye cevap verilmiş, istenen bilgi ve belgeler gönderilmiştir.
Bakırköy .... Noterliğinin 30.09.2010 tarih ... numaralı Düzenleme Şeklinde
Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde;
"Arsa Sahibi: .... İNŞAAT SAN.VE TİC.LTD.ŞTİ.(Temsilen ...), Müteahhit: ... İNŞ. TAAH. DEMİR GIDA TUR.SAN.VE
TİC.LTD.ŞTİ (Temsilen: ...) , Konu: Müteahhidin arsa sahibine ait ... İli, ... İlçesi, ... ada, .... nolu
parselde kayıtlı 32.356,40m2 büyüklüğündeki arsanın üzerine imar durumunun vereceği
maksimum izin doğrultusunda bağımsız bölümler inşa etmesi
Sözleşme Bedeli: 11.324.740,00 TL
, Arsa Emlak Vergisi Beyan Değeri: 11.324.740,00 TL ,İnşaatın Süresi Ve Ruhsat: Sözleşmenin taraflarca imzalanmasını müteakiben etüt
alışmalarına başlanacaktır. ... Proje en geç 45 gün içinde hazırlanıp belediyeden onay
alınacaktır. Arsa sahibi ve müteahhit mutabık kaldıkları etütten sonra proje çalışmalarına
aşlanacak ve ilgili belediyeye sunulacaktır. İnşaat ruhsatı sözleşme tarihinden itibaren 100 gün
çerisinde müteahhit tarafından alınacaktır. İnşaatın toplam süresi sözleşme tarihinden itibaren
6 aydır. Ancak müteahhit 36 ay içerisinde tamamlayamazsa yazılı talebi halinde 8 ay ek süre
erilecektir. Ayrıca mücbir sebepler ve çalışılmayan günlerde bu süreye eklenecektir. Ayrıca
inşaat ruhsatının alınması ve inşaata başlanılmasından sonra ilgili kurumlar tarafından açılacak
ruhsata ve imara yönelik iptal ve durdurma davaları gibi nedenlerle çalışılamayan günler inşaat
süresine eklenecek mücbir sebeplerden sayılacaktır. Resmi kurumların kabul ettiği ülkemizi
ilgilendiren ekonomik krizlerin projeye yansıyan Arsa Sahibinin uygun göreceği süresi, süre
zatımı olarak müteahhide verilecektir. İnşaat toplam 44 aylık süre içerisinde bitirilmediği
takdirde Müteahhit arsa sahibine gecikilen her için 400.000 USD kira kaybı tazminatı öder.
Tazminat gecikilen her ayın sonunda ihtara gerek kalmaksızın nakden ve defaten ödenecektir. "yer almaktadır.
16/08/2017 tarihli bilirkişi raporunda; davalı şirketin 31/12/2016 tarihinde ticari defterlerine yansımayan satışı yapılmayan
kaç adet dairesinin olduğunun, bu tarih itibariyle satışı yapılmayan dairelerin tamamlanma
oranının ve yine satışı yapılmayan dairelerin tamamlanma oranı ile satışı halinde bu daire
satışlarından ne kadar gelir elde edebileceğinin bilinmesi gerektiğinden dava tarihi itibariyle
geriye dönük bir tespit yapılmasının imkanı olmadığı, dosyanın mevcut hali ve davalı şirketin
kaydı değerli verileri üzerinden yapılan hesaplamaya göre davalı şirketin ödeyebileceği bir
aylık gecikme tazminat tutarının 1.000.750,79 TL olduğu görüş ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.
08/05/2018 tarihli bilirkişi raporunda; 26/08/2017 tarihli kök raporda yer alan görüşlerden farklı bir görüşe ulaşılamadığı,
davacının talep edebileceği 1 aylık tazminatın 1.000.750,79 TL olduğu, kök raporda belirtilen
şirketin gerçek ödeme gücünün görülmesi için, maliyetine katlandığı ancak karşılığında henüz
gelir olarak kayıt edilmeyen dairelerin bedelinin tespit edilerek, rayiç değerli öz kaynaklarının
tespiti gerektiği sonuç ve kanaatine varıldığı bildlirilmiştir.
23/08/2019 tarihli bilirkişi raporunda; Taraflar arasındaki sözleşmenin teslim süresinin 20/07/2016 tarihine kadar
uzatılabileceği, bu tarihi aşan süre nedeniyle davalının kira cezai şart tazminatı ödemesi
gerektiği,
davalının temerrüdünün heyetçe belirlenen teslim tarihi olan 20.07.2016 tarihinden bir
ay sonra 20.08.2016 tarihi itibariyle oluştuğu,
asıl davada belirtilen tarihlerde davalının teslim yükümlülüğü henüz doğmadığından,
asıl davada davacının tazminat talebinin yerinde olmadığı,
birleşen davada davacının 20/07/2016 tarihinden önceki aylara ilişkin tazminat
talebinin de yerinde olmadığı,
davalının teslim yükümlülüğünü 20/07/2016 tarihine kadar yerine getirmesi
gerekirken 08/08/2017 tarihinde yerine getirmesi nedeniyle; 20/07/2016 ile 08/08/2017 tarihleri
arasındaki kira kaybından kaynaklanan cezai şart tazminatını talep edebileceği, 384 günlük
gecikmeyle oluşan toplam cezai şart miktarının 5.120,000-USD olduğu, bu cezai şart alacağına
dava tarihi olan 29/01/2018’e kadar faiz uygulandığında talep edilebilecek faiz tutarının da
538.218,52-USD olarak hesaplanabileceği,
hesaplanan cezai şart miktarının TL karşılığının 19.197.440-TL olduğu, bu miktarın
ödenmesi halinde davalı şirketin borca batık hale geleceği, dairelerin geç teslim edilmesi
nedeniyle davalının ödemesi gereken kira kaybından kaynaklanan gecikme tazminatının 2+1
daireler için toplam: 2.178.552,00TL, 1+1 daireler için toplam: 962.936,00TL, Genel
toplam:3.141.168,00TL olarak tespit edildiği,
sözleşmede öngörülen 400.000 USD’lik cezai şart miktarının davalı şirketin mahvına
sebebiyet vereceğinin kabul edilmesi gerektiği,
bilirkişi Heyeti tarafından güncel kira tazminat bedeli olarak hesaplanan 3.141.168,00
TL’nin dava tarihi itibariyle döviz karşılığı olan 837.756-USD’nin makul cezai şart olacağı,
ancak cari kur dikkate alındığında cezai şartın 545.000-USD olarak talep edilebileceği,
dolayısıyla güncel ve dava tarihine göre yukarıda tespit edilen kira bedellerinin
davacının gerçek zararlarını karşılayacağı dikkate alınarak, gecikmeden kaynaklanan cezai şart
tazminatı olarak, davalının mahvına da yol açmayacak olan tazminat olarak tespit edilen bu
bedellere hükmedilmesi sonuç ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.
20/12/2019 tarihli bilirkişi raporunda; Taraflar arasındaki sözleşmenin teslim süresinin 20/07/2016 tarihine kadar
uzatılabileceği, bu tarihi aşan süre nedeniyle davalının kira cezai şart tazminatı ödemesi
gerektiği,
davacının temerrüdünün heyetçe belirlenen teslim tarihi olan 20/07/2016 tarihinden
bir ay sonra 20/08/2016 tarihi itibariyle oluştuğu,
asıl davada belirtilen tarihlerde davalının teslim yükümlülüğü henüz doğmadığından,
asıl davada davacının tazminat talebinin yerinde olmadığı,
birleşen davada davacının 20/07/2016 tarihinden önceki aylara ilişkin tazminat
talebinin de yerinde olmadığı,
davalının teslim yükümlülüğünü 20/07/2016 tarihine kadar yerine getirmesi
gerekirken 08/08/2017 tarihinde yerine getirmesi nedeniyle; 20/07/2016 ile 08/08/2017 tarihleri
arasındaki kira kaybından kaynaklanan cezai şart tazminatını talep edebileceği, 384 günlük
gecikmeyle oluşan toplam cezai şart miktarının 5.120,000-USD olduğu, bu cezai şart alacağına
dava tarihi olan 29/01/2018’e kadar faiz uygulandığında talep edilebilecek faiz tutarının da
538.218,52USD olarak hesaplanabileceği,
hesaplanan cezai şart miktarının TL karşılığının 19.197.440-TL olduğu, bu miktarın
ödenmesi halinde davalı şirketin borca batık hale geleceği, dairelerin geç teslim edilmesi
nedeniyle davalının ödemesi gereken kira kaybından kaynaklanan gecikme tazminatının 2+1
daireler için toplam: 2.178.552,00TL, 1+1 daireler için toplam: 962.936,00TL, Genel toplam:
3.141.168,00TL olarak tespit edildiği,
-Sözleşmede öngörülen 400.000 USD’lik cezai şart miktarının davalı şirketin mahvına
sebebiyet vereceğinin kabul edilmesi gerektiği,
Bilirkişi Heyeti tarafından güncel kira tazminat bedeli olarak hesaplanan 3.141.168,00
TL’nin dava tarihi itibariyle döviz karşılığı olan 837.756-USD’nin makul cezai şart olacağı,
davacının davalı şirketin rayiç bilançosu esas alınarak cezai şartın tespit edilmesi davalı
şirketin bilançosunun rayiç değerlere göre tespit edilmesi gerektiği şeklindeki itirazının, somut
olayda uygulanamayacağı, zira işbu davanın hisse/pay değer tespiti ve/veya ortaklıktan çıkma
payının hesaplanması olmadığı, davacının Yargıtay uygulaması bu yöndedir şeklindeki
itirazına dayanak sunamadığı, zira somut olayla ilgili Yargıtay kararı bulunmadığından, bu
nedenle kök raporda yer alan miktarın kadri marufunda haddi layığında olduğu sonuç ve
kanaatine varıldığı bildirilmiştir.
Tarafların itirazlarının tek tek
değerlendirilmesi alınan 1. ve 2. raporlar arasındaki çelişkinin irdelenmesi ve tüm dosya
kapsamı itibari ile: tarafların iddia ve savunmalarının, birleşen dosyadaki talep ve dosyadaki
delillerin değerlendirilmesi. ön inceleme duruşmasında tespit edilen uyuşmazlık konularının
halli için taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi de
dikkate alınmak suretiyle dava konusu edilen ... ili, ... ilçesi, ... ada, ... parsel
nolu taşınmazda inşa edilen inşaatta bilirkişiler marifetiyle keşfen inceleme yapılmak suretiyle
taraflar arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince
davacı arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin davacıya teslim tarihinin ne zaman olduğu, bu
sürenin dosyada mübrez belge ve bilgiler doğrultusunda hangi tarihe kadar uzamış sayılacağı, davalı yanın teslim süresinin uzatılmasını gerektirir nitelikte olduğunu belirterek mücbir sebep
olarak değerlendirilmesini, istediği hususların hangilerinin mücbir sebep olarak kabul
edilebileceği. bu bağlamda avan proje ileri sürülen gecikmenin hangi taraftan kaynaklı olduğu,
bu gecikmenin süre uzatım nedeni olup olmayacağı, ruhsat onay sürelerinin süre uzatım sebebi
olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceği, kış aylarında hava koşullarından dolayı
çalışılmayan günlerin teslim tarihi süresine eklenmesinin gerekip gerekmediği, ....
nedeniyle çalışılamadığı belirtilen günlerin süre uzatım sebebi olup olamayacağı, davalı yanın
ruhsat onayı için belediyeye yapmış olduğu başvurunun reddedilmesinin sözleşme hükümlerine
göre teslim süresinin uzatılması gerekçesi olup olamayacağı, tadilat ruhsat onayına kadar
geçen sürenin davalı lehine teslim tarihinin uzaması sebebi olarak kabul edilip edilemeyeceği,
şantiye şefinin istifasının, Çalışma ve İş kurumunca yapılan mühürleme nedenlerinin ruhsata
konu projelerin yeniden çizdirilmesi ve taşeronun organizasyonu için gereken sürelerin,
belediye tarafından yapılan mühürlemenin, zabıta müdahalelerinin süre uzatım sebebi olarak
kabul edilip edilemeyeceği, davacı arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin halihazırda
tamamlanma oranının, toplam inşaatın ne kadarlık kısmının tamamlandığının. teslim süresinin
uzatılması mümkün ise uzatılmış şekilde teslim süresinin tespiti, buna göre teslimde gecikme
olup olmadığı, gecikme var ise kira kaybı tazminatı talep edilip edilemeyeceği, davalı şirketin
ticari defter ve kayıtları da incelenmek suretiyle aylık 400.000-usd Kira Kaybı Tazminatının
birleşen Dosyadaki Talepler Dikkate Alınarak (10/02/2016 Tarihine İlişkin Olarak
10/03/2016 Tarihinde Muaccel Olan Kira Kaybı Tazminatından Başlamak
üzere 08/08/2017 Tarihine Kadar İşlenmiş/muaccel Hale Gelmiş Tüm Kira
kaybı Tazminatları) ekonomik durumu itibariyle davalı şirketin mahvına sebebiyet verip
vermeyeceği hususunun Yargıtay’ın müstekar içtihatlarına göre şirketin mevcut kayıtları, ulaşılabilecek tapu, trafik, banka, vergi daireleri, sanayi ve ticaret odaları, ticaret sicil kayıtları
gibi hakkında bilgi sunacakları bilgi ve belgeler, varlık kalemlerinin rayiç alınabilecek
belgeler, tarafların değerleri uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla değerlendirilerek, davalı
şirketin kapasitesi, maddi gücü, söz konusu cezanın tahsili halinde davalının eskiden olduğu
gibi ticari hayatını sürdürüp sürdüremeyeceği hususları dikkate alınarak bu durumun davalının
ekonomik mahvına sebebiyet verecek ise hangi oranda indirim yapılabileceği hususlarında
ayrıntılı, denetime elverişli, gerekçeli yeni bilirkişi heyetinden rapor alınmasına karar verilmiş, 09/02/2021 tarihli raporda; davalı şirketin ek süre yönünden itirazlarının değerlendirilebilmesi için ...
belediyesinden davalının ilk avan proje ve ruhsat talep başvuru tarihinin öğrenilmesi,
meteoroloji il müdürlüğünden 2014-2015 kış aylarında Beylikdüzü ilçesinde +5 derecenin
altına düşen günlerin istenerek dosyaya eklenmesi ile uzatım sebebi olarak
değerlendirilebileceği,
dosyada mevcut bilgi ve belgelere göre teslim tarihinin 10.01.2016 tarihi olarak hesaplandığı,
fiili teslim tarihinin 08.08.2017 tarihli keşif günü olduğu,
asıl davada sözleşmeye göre gecikme cezası 400.000,00USD dava tarihi 24.03.2016 itibari
ile Türk Lirası karşılığı 1.150.760,00TL, Birleşen davada sözleşmeye göre gecikme cezası
6.800.000,00USD dava tarihi 29.01.2018 itibari ile 6.800.000,00USD x3,7701TL/USD=25.636.680,00TL olmak üzere toplam 26.787.440,00TL olarak hesaplandığı,
cezai şartın davalının özvarlığından büyük olması nedeni ile ödenmesi halinde şirketin borca
batık olacağı, buna göre dava konusu cezai şart alacağı miktarının davalının iktisaden mahvına
sebep olacağı,
sözleşmede yazan aylık gecikme tutarının şirketin mahvına sebep olacağı kanaatine varılması
durumunda, gelir kaybının kira kaybı olması nedeni ile kira kaybının toplam 4.777.276,00TL
olarak hesaplandığı görüş ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.
Tarafların rapora itirazlarının tek tek değerlendirilmesi ve Meteoroloji müdürlüğünden gelecek yazı cevabına göre 2013 ila 2015 yılları baz alınarak + 5 derecenin altında olan günle var ise bu hava koşularının inşaat faaliyetlerine engel olup olmayacağı ve bu hususun mücbir sebep sayılıp sayılmayacağı hususlarının değerlendirilerek davalı yüklenici lehine eklenmesi gereken süre olup olmadığı ve dava tarihi itibariyle ekonomik bakımından davalı şirketin mahvına sebebiyet verip vermeyeceği hususunun Yargıtayın müstekar içtihatlarına göre şirketin mevcut kayıtları, ulaşılabilecek tapu, trafik, banka, vergi daireleri, sanayi ve ticaret odaları, ticaret sicil kayıtları gibi hakkında bilgi alınabilecek belgeler, tarafların sunacakları bilgi ve belgeler, varlık kalemlerinin rayiç değerleri uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla değerlendirilerek, davalı şirketin kapasitesi, maddi gücü, söz konusu cezanın tahsili halinde davalının eskiden olduğu gibi ticari hayatını sürdürüp sürdüremeyeceği, hususları dikkate alınarak bu durumun davalının ekonomik mahvına sebebiyet verecek ise hangi oranda indirim yapılabileceği hususlarında ayrıntılı, denetime elverişli, gerekçeli ek rapor alınmasına karar verilmiş, 26/07/2021 tarihli ek raporda; mahkemece +5 derece altına düşen günlerin mücbir sebep sayılması durumunda kök raporda tespit edilen 10.01.2016 tarihine 116 gün eklenerek teslim tarihi 5.05.2016 olarak hesaplandığı, Teslim tarihinin 05/05/2016 tarihi olarak hesaplandığı, fiili teslim tarihinin 08.08.2017 tarihli keşif günü olduğu, asıl davada dava tarihi 24.03.2016 itibari gecikme cezası bulunmadığı, Birleşen davada sözleşmeye göre gecikme cezası 6.000.000,00 USD dava tarihi 29.01.2018 itibari ile 6.000.000,00 USDx3,7701TL/USD= 22.620.600,00TL olarak hesaplandığı, cezai şartın davalının özvarlığından büyük olması nedeni ile ödenmesi halinde şirketin borca batık olacağı, buna göre dava konusu cezai şart alacağı miktarının davalının iktisaden mahvına sebep olacağı, sözleşmede yazan aylık gecikme tutarının şirketin mahvına sebep olacağı kanaatine varılması durumunda, gelir kaybının kira kaybı olması nedeni ile kira kaybının toplam 3.825.146,00TL olarak hesaplandığı, ceza miktarının hangi seviyeye indirileceği konusunda takdir yetkisinin, raporlarımızda ve bütün dosya kapsamında yer alan bilgi ve belgeler ışığında mahkemede olduğu görüş ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.
Yapılan yargılama, toplanan ve sunulan deliller, bilirkişi kök ve ek raporları, sicil kayıtları ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde;
Uyuşmazlığa konu Bakırköy .... Noterliğinin 30.09.2010 tarih ... numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde;
Arsa Sahibi: ... İNŞAAT SAN.VE TİC.LTD.ŞTİ.(Temsilen ...)
Müteahhit: .... İNŞ. TAAH. DEMİR GIDA TUR.SAN.VE TİC.LTD.ŞTİ (Temsilen: ...)
Konu: Müteahhidin arsa sahibine ait ... İli, ... İlçesi, ... ada, .... nolu parselde kayıtlı 32.356,40m2 büyüklüğündeki arsanın üzerine imar durumunun vereceği maksimum izin doğrultusunda bağımsız bölümler inşa etmesi
Sözleşme Bedeli: 11.324.740,00 TL belirlenmiştir.
İnşaatın Süresi Ve Ruhsat: Sözleşmenin taraflarca imzalanmasını müteakiben etüt çalışmalarına başlanacaktır. Avan Proje en geç 45 gün içinde hazırlanıp belediyeden onay alınacaktır. Arsa sahibi ve müteahhit mutabık kaldıkları etütten sonra proje çalışmalarına başlanacak ve ilgili belediyeye sunulacaktır. İnşaat ruhsatı sözleşme tarihinden itibaren 100 gün içerisinde müteahhit tarafından alınacaktır. İnşaatın toplam süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 aydır. Ancak müteahhit 36 ay içerisinde tamamlayamazsa yazılı talebi halinde 8 ay ek süre verilecektir. Ayrıca mücbir sebepler ve çalışılmayan günlerde bu süreye eklenecektir. Ayrıca inşaat ruhsatının alınması ve inşaata başlanılmasından sonra ilgili kurumlar tarafından açılacak ruhsata ve imara yönelik iptal ve durdurma davaları gibi nedenlerle çalışılamayan günler inşaat süresine eklenecek mücbir sebeplerden sayılacaktır. Resmi kurumların kabul ettiği ülkemizi ilgilendiren ekonomik krizlerin projeye yansıyan Arsa Sahibinin uygun göreceği süresi, süre uzatımı olarak müteahhide verilecektir. İnşaat toplam 44 aylık süre içerisinde bitirilmediği takdirde Müteahhit arsa sahibine gecikilen her için 400.000 USD kira kaybı tazminatı öder. Tazminat gecikilen her ayın sonunda ihtara gerek kalmaksızın nakden ve defaten ödenecektir.
Asıl ve birleşen dosyalardaki dava açılma nedeni Düzenleme şeklinde gayri menkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı olarak davalının süresinde teslim noktasında temerrüde düşüp düşmediği ve sözleşmede yer alan cezai şart alacağından sorumlu olup olmadığı hususu yargılamanın konusudur.
HMK'nun 266.madde uyarınca konunun teknik ve özel bilgiyi gerektirdiği açık olup mahkememizce birden fazla bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır.
16.08.2017 tarihli bilirkişi raporunda keşif tarihindeki tamamlanma oranları B1 Blok, B2 Blok, B3 Blok %98, E blok %90 olarak tespit edilmiştir. 23.08.2019 tarihli bilirkişi raporunda tamamlanma oranları tespit edilmemiştir. Tamamlanma oranı belirlenirken yapı kullanım izin belgesinin değerlendirilmediği görülmüştür. Hükme esas alınan son bilirkişi heyetince yapılan keşif tarihinde inşai faaliyetin tamamlandığı görülmüştür. Dosya kapsamında yapı kullanım izin belgesine rastlanılmaması nedeni ile yapı kullanım izin belgesinin alınması ve kat mülkiyetine geçişin eksik olduğu gözetildiğinde tüm bloklarda tamamlanma oranının %95 olacağı tespit edilmiştir.
Davalı yüklenici iş bu davalardaki savunmalarında , teslime hazır olduğu tarihi 02.06.2017 olarak davacıya bildirdiğini, teslim alınmaması nedeni ile mahkeme yoluna gidildiğini, 02.06.2017-08.08.2017 arasındaki süreçten sorumlu olmadığını beyan etmişse de, bu hususta 20.12.2019 tarihli bilirkişi ek raporunda ifade edildiği üzere, Büyükçekmece .... Sulh Hukuk Mahkemesi .. D. İş dosyasına sunulan 07.07.2017 tarihli bilirkişi raporunda yer verilen “yapımı devam eden inşaat alanının peyzaj ve çevre düzenlemesinin tamamlanmadığı ve kullanıma hazır konumda olmadığı, ayrıca dava konusu bloklar olan B1, B2, B3 ve E blokların yukarıda detaylandırılan eksiklikler neticesinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve anahtar teslim kavramına uygun olarak teslime hazır olmadığı” yönündeki tespitler karşısında, 23.08.2019 tarihli bilirkişi raporunda, Büyükçekmece ... Sulh Hukuk Mahkemesi ... D. İş dosyasına sunulan bağımsız bölümlerin geçici teslime hazır olduğu yönündeki rapor hazırlanması için yapılan 08.08.2017 tarihli keşif tarihinin teslim tarihi olarak kabul edilmesi tespiti dikkate alınarak teslim süresinin yukarıda 10.01.2016 olarak tespit edildiği için, 08.08.2017 tarihinde geç teslim yapıldığı sabit olmuştur.
Bu tespitler ışığında sözleşmede yüklenici yönünden kararlaştırılan teslim süresine uygun biçimde davranmasının sağlanmak ve buna aykırı biçimde davranırsa cezalandırılmak istendiği anlaşılmaktadır. Tarafların iradesinin götürü tazminat değil, cezai şart kararlaştırmak yönünde olduğu sonucuna varılmıştır.
Teslim süresini yukarıda 10.01.2016 olarak tespit edilmiş olup, daha önceki bilirkişi raporlarında da isabetli olarak belirlendiği üzere asıl davada 10.02.2016 günü 400.000USD ödeme borcu muaccel olmuş ve aynı günün mesai saati bitiminde borçlu davalı kendiliğinden temerrüde düşmüştür. Birleşen dava bakımından ise 10.03.2016 tarihinden yine yukarıdaki tespitler doğrultusunda 08.08.2017 tarihinde gerçekleştiği kabul edilen teslim tarihine kadar, 17 ay x 400.000USD=6.800.000USD olarak hesaplanmıştır.
Ancak sözleşmenin niteliğine göre hava koşullarının mücbir sebep sayılıp sayılmaması yönünden ise önceki raporlarda sözleşmede belirtilenler haricindeki gecikme nedenlerinin mücbir sebep olarak kabulü arsa sahibinin onayına bırakıldığından kış şartları nedeni ile süre uzatımı verilemeyeceği tespitine yer verilmiş ise de dosyaya yansıyan delillerde davalının 2011-2012 kışında çalışılamayan günlerin süreye eklenmesi talebine olumlu cevap veren davacının, 2014-2015 yılları için talebe olumsuz cevap vermesi hakkaniyete uygun bulunmadığı gibi teknik olarak bilirkişi raporlarında da ifade edildiği üzere, Kış aylarında +5 derecenin altında beton dökümünün sağlıklı olamaması beton yoğunluğunu ve yapımı olmusuz etkiledği tespit edilmiş olması da dikkate alınarak meteorolojiden 2014-2015 kış aylarında +5 derecenin altına düşen günlerin istenerek dosyaya eklenmiştir. Bu defa son bilirkişi heyetinin ek raporunda da belirtildiği gibi +5 derece altına düşen günlerin mücbir sebep sayılması gerektiğinden bu defa kök raporda tespit edilen 10.01.2016 tarihine 116 gün eklenerek teslim tarihi 5.05.2016 olarak hesaplandığı, Teslim tarihinin 05/05/2016 tarihi olarak hesaplandığı, fiili teslim tarihinin 08.08.2017 tarihli keşif günü olduğu, Asıl davada dava tarihi 24.03.2016 itibari gecikme cezası bulunmadığı, Birleşen davada sözleşmeye göre gecikme cezası 6.000.000,00 USD dava tarihi 29.01.2018 itibari ile 6.000.000,00 USD x 3,7701 TL/USD = 22.620.600,00TL olarak hesaplanmıştır.
Ancak cezai şartın şirketin ekonomik mahvına sebep olup olmayacağı hususunun değerlendirilmesi gerekmiş olup TTK m. 22 hükmü uyarınca, tacir sıfatına sahip borçlular, ticarî işletmeleriyle ilgili bir borca bağlı olarak kararlaştırdıkları sözleşme cezasının aşırı olduğu gerekçesiyle indirilmesini talep edemezler. Bu kural, tacirin TTK m. 18/f. II uyarınca basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümlülüğünün bir yansımasıdır. Bununla birlikte, tacir sıfatını haiz borçlunun da, sözleşme cezasının, kişilik haklarına ya da ahlâka aykırılık teşkil ettiği savunmasını ileri sürmesi mümkündür.
Taraflar sözleşmenin içeriğini ve cezai şartın miktarını belirlemede kural olarak serbest olmakla birlikte, bu serbestiye bazı sınırlamalar getirilmiştir. BK madde 19/1’de sözleşmenin içeriğinin kanunun gösterdiği sınırlar içinde serbestçe belirlenebileceği ifade edilirken; BK madde 19/2 ve 20/1’de bu serbestinin sınırları çizilmiş ve bu sınırların aşılması halinde uygulanacak yaptırım düzenlenmiştir. Söz konusu sınırlardan biri de sözleşme içeriğinin ahlaka aykırılığı olup, ahlaka aykırılığın varlığı halinde butlan hükümleri uygulanacaktır .
Sözleşmenin ahlaka aykırılığına yol açan nedenlerden biri de, tacirin ekonomik özgürlüğünün aşırı derecede sınırlandırılmış olmasıdır. Burada hakim sözleşmenin ahlaka aykırı olup olmadığını, edimin kapsamına, süresine ve/veya içeriğine göre belirleyecektir. Yargıtay 19. Hukuk Dairesi 2006/10269 E 2007/3205 K no’lu kararında “…TTK’nın 24. maddesinde “Tacir sıfatına haiz borçlu, Borçlar Kanunu’nun 104. maddesinin 2. fıkrası ile 161. maddesinin 3. fıkrasında ve 409. maddesinde yazılı hallerde, fahiş olduğu iddiasıyla bir ücret veya cezanın indirilmesini mahkemeden isteyemez” hükmü vardır. Ne var ki, borçlu tacir olsa bile cezai şart iktisaden mahvına mucip olacak derecede ağır ve yüksek ise adap ve ahlaka aykırı sayılarak tamamen veya kısmen iptal edilmesi gerekir. (YHGK 20.03.1974 gün 1053/222 sayılı kararı). …Somut olayda davalı sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın ekonomik yıkımına sebep olacağını ileri sürdüğünden mahkemece bu yönler üzerinde durulup irdelenmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.” diyerek, borçlu tacir bile olsa kararlaştırılan cezai şartın sözleşmenin ahlaka aykırılığına neden olabilecek kadar yüksek olması halinde cezai şart miktarının tamamen veya kısmen iptal edileceğine karar vermiştir.
Somut olay bakımından davalının geç teslimi sabit olup davacının birleşen dosya bakımından cezai şart talep etme hakkı sabit olmuştur. Bilirkişiler dosyadaki mevcut delillere göre şirketin 31.12.2019 dönemine ilişkin mali tablolar ve onlar üzerinden değerlendirme yapılmış ve raporda da ifade edildiği gibi cezai şartın şirketin ekonomik mahvına neden olacağı yönündedir. Raporun sonuç kısmında sözleşme cezası miktarı toplam 26.787.440,00-TL, ek raporda ise 22.620.600,00 TL olarak hesaplanmıştır. Bu meblağların, TTK m. 376 hükümleri uyarınca, davalı şirketin özvarlığının (7.198.671,49-TL) 1/3 tutarından ve sermayesinin 2/3 tutarından fazla olması nedeniyle şirketin mahvına sebep verebileceği açıktır. Öte yandan sözleşme bedelinin dahi 11.324.740,00 TL olduğu dikkate alındığında ek raporlar belirlenen 22.620.600,00TL dahi davalının sermayesinin ve ekonomik gücününün çok üstünde bir bedel olduğu anlaşılmıştır. Bu durumda Sözleşmedeki yaptırımın ceza koşulu niteliğinden bu defa cezai şartın davalının özvarlığından büyük olması nedeni ile ödenmesi halinde davalının borca batık olacağı, buna göre dava konusu cezai şart alacağı miktarının davalının iktisaden mahvına sebep olacağı görüşüne ulaşılmıştır.
Bilindiği üzere TBK m. 182/f. III hükmü gereği “Hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir.”. Hükümde ve gerekçesinde konu hakkında başkaca bir izahat bulunmamaktadır. Bu nedenle Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun uygulanagelmekte olan ve konu hakkında ilkeleri ortaya koyan bir kararı dikkate alınarak yabancı para cinsinden cezai şartın belirlendiği ve kurt artışlarının yaşandığı da dikkate alınarak hakkaniyet ve nesafet kuralları esas alınarak cezai şartta indirim yapılarak hüküm kurulması gerekmiştir
Öte yandan Sözleşmenin 11. maddesi uyarınca arsa sahibinin müteahhite vereceği %95 ipotek fekini yapmaması durumunda arsa sahibinin edimini yerine getirip getirmediği meselesi bakımından ise TBK m. 97 düzenlemesi, bir sözleşmeden doğan bütün borçlar bakımından değil, ancak birbirinin karşılığını teşkil eden edimler bakımından uygulanabilir; “aynı sözleşme içinde yer almakla beraber, aralarında değişim ilişkisi bulunmayan edimler ve yan borçlar için ödemezlik def’i kullanma imkânı yoktur” (M. Kemal Oğuzman / M. Turgut Öz: Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt-1, 14. bası, İstanbul 2016, N. 1095). Dolayısıyla davalının, kendi edimlerinin karşılığını teşkil etmeyen bu borcun ifa edilmediği gerekçesiyle teslim borcunun veya muaccel olmuş yan borçlarının ifasından kaçınması mümkün görülmediğinden davalının bu yöndeki ve savunmaları yerinde görülmemiş konuyla ilgili de mahkememizce dosya tefrik dilerek karar verilmiştir.
Tüm bu nedenlerle; asıl dava yönünden talep tarihi itibariyle davalının teslimde temerüdü gerçekleşmediği bu sebeple davacının cezai şart alacağı oluşmadığından reddine, birleşen dosya (Bakırköy .. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas )yönünden ise yukarıda anılan gerekçelerle davanın kısmen kabulü kısmen reddine, takdiren 400.000,00 USD cezai şart alacağının 05/05/2016 tarihinden itibaren işleyecek 3095 sayılı Yasanın 4/a hükmü uyarınca yabancı para alacağına ilişkin devlet bankalarınca USD cinsi 1 yıl vadeli mevduat hesabına uygulanan en yüksek faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine ilişkin aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Asıl davanın REDDİNE,
2-Birleşen dosya (Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas)yönünden davanın KISMEN KABULÜ KISMEN REDDİNE,
Takdiren 400.000,00 USD cezai şart alacağının 05/05/2016 tarihinden itibaren işleyecek 3095 sayılı Yasanın 4/a hükmü uyarınca yabancı para alacağına ilişkin devlet bankalarınca USD cinsi 1 yıl vadeli mevduat hesabına uygulanan en yüksek faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
3-ASIL DAVA YÖNÜNDEN YARGILAMA GİDERLERİ:
3.1)-Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 59,30-TL maktu karar ve ilam harcının davacı tarafından peşin yatırılan 19.536,66 TL harçtan mahsubuna, artan 19.477,36 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3.2)-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca davalı yararına 13/4 maddesi uyarınca 4.080,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
3.3)-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendisi üzerinde bırakılmasına,
4-BİRLEŞEN DAVA YÖNÜNDEN YARGILAMA GİDERLERİ:
4.1)-Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 102.451,34 -TL karar ve ilam harcından davacı tarafından peşin yatırılan 459.378,55 TL harcın mahsubuna, artan 356.927,21 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı tarafa İADESİNE,
4.2)-Davacı tarafından yatırılan 35,90 TL başvurma harcı, mahsup edilen 102.451,34 -TL harcın davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE,
4.3)- Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre davanın kabul edilen miktarı dikkate alınarak davacı yararına tayin ve takdir olunan 85.293,00 TL nispi vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE,
-Takdiri indirim nedeniyle kısmen kabul kısmen red kararı verilmesi nedeniyle davalı yararına vekalet ücreti hükmedilmesine yer olmadığına
4.4)-Davacı tarafından sarfedilen 937,80 TL tebligat ve müzekkere gideri, 500,00-TL bilirkişi yol ücreti, 698,90 TL keşif harcı, 28.000,00 TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 30.136,70 TL yargılama giderinin takdiren indirim yapıldığından tamamının davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, kalan kısmın davacı üzerinde BIRAKILMASINA,
4.5)-Davalı tarafından sarf edilen 100,00 TL tebligat ve müzekkere gideri, 200,00 TL bilirkişi yol ücreti olmak üzere 300,00 TL yargılama giderinin davalı üzerinde bırakılmasına,
5-Asıl ve birleşen davalarda kullanılmayan gider avansının HMK 333. maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra davacıya iadesine,
6-Asıl ve birleşen davalarda HMK'nın uygulanmasına dair yönetmeliğin 58/1 maddesi gereğince taraflardan birinin talebi halinde gerekçeli kararın taraflara tebliğine,
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 ila 360'ncı madde hükümleri uyarınca, mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin yüzlerine karşı oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 14/10/2021
Başkan ...
¸
Üye ...
¸
Üye ...
¸
Katip ...
¸