Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2017/211 Esas 2020/713 Karar

T.C. BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2017/211 Esas
KARAR NO: 2020/713
DAVA: Alacak
DAVA TARİHİ: 26/06/2013
KARAR TARİHİ: 12/10/2020
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 22/10/2020
Bakırköy ... ATM nin ... esas sayılı dosyası mahkememizin 1/2 müstemir yetkili hakimi ...'in uhdesindeki işler yönünden Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinde yetkilendirilmesi ve mahkemenin faaliyete geçmesi nedeniyle yapılan aktarım sonucunda Bakırköy ....ATM nin ... esas numarasını aldığı anlaşılmakla dava dosyasının mahkememizde yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili şirketin daha geniş imalathane kurmak üzere mülkiyeti dava dışı ... Tekstil ve Konfeksiyon Tic. Ltd. Şirketine ait olan ... Mah. .... Cad. No:... ... Blok ...Bodrum .../.... adresindeki taşınmazı 10/09/2009 tarihinde işyeri olarak kiraladığını, kiralanan taşınmazın bulunduğu binanın 17/09/2009 tarihinde davalı şirket tarafından satın alındığını, eski malikle imzalanan kira kontratının yeni malik olan davalı şirketle aynı şekilde devam edeceğinin sözlü olarak kararlaştırıldığını, müvekkilinin kiraladığı taşınmazın tüm kira bedellerini ödeyerek makineler almaya başladığını, büyük masraf ve maliyetler sonucunda kurduğu imalathanede üretim aşamasına gelince kiralanan taşınmazın bağlı bulunduğu Bağcılar Belediyesine işyeri açma ve çalışma ruhsatı için müracaat ettiğini, ilgili Belediye tarafından kiralanan mecurun bulunduğu ana taşınmazın onaylı projesinde otopark, kalorifer dairesi, sığınak ve su deposu olarak ana taşınmazın müşterek alanları olduğu belirtilerek kiralanan taşınmaza işyeri açma ve çalışma ruhsatının verilemeyeceğinin ticari faaliyetin derhal durdurularak 7 gün içinde tahliye olunması ihtarını içerir zabıt tutulduğunu, eski Borçlar Kanunun 249, Yeni Borçlar Kanunun 301 maddesi gereğince kiralanan taşınmazın kiralama amacına uygun olarak kiracıya tesliminin temini için davalı şirkete Sarıyer ... Noterliğinin 04/01/2011 tarih .... yevmiye sayılı ihtarnamesinin keşide edilerek davalıya tebliğ edildiğini, ihtarname tebliğine rağmen hukuki ayıbın davalı tarafça belirtilen sürede giderilmediğini, kiralanan taşınmazın işyeri olarak tesliminin hukuken olanaksız olduğu tespit edildiğinden kira sözleşmesinin tek taraflı ve haklı nedenle feshedildiğini, sözleşmenin mutlak butlanla malul olduğunu, Bakırköy ... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... D.İş sayılı dosyası ile tespit yaptırıldığını, tespit dosyasına sunulan bilirkişi raporuna göre işyeri amacıyla kiralanan mecurun otopark, kalorifer dairesi, sığınak ve su deposu olmak üzere ana taşınmazın müşterek alanları olduğu, müvekkili şirketin imalathaneye kurduğu makine ve ekipmanların montaj ve demontaj maliyetinin KDV dahil 128.886,77 olduğunun tespit edildiğini, davalının Bakırköy ... İcra Müdürlüğünün .... esas sayılı dosyasıyla kira alacağına dayalı hapis hakkını kullandığını, akabinde rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yaptığını, itirazları üzerine takibin durduğunu ileri sürerek davacı müvekkiliyle davalı kiralayan arasındaki kira sözleşmesinin hukuki ayıp nedeniyle haklı feshinin ve hukuki imkansızlık nedeniyle geçersizliğinin tespitine, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 5.000,- TL menfi zarar, 5.000,- TL müspet zarar olmak üzere 10.000,- TL nin davalıdan tahsiline, haklı nedenle fesihten önce kiralayana ödenmiş olan kira bedellerinin ayrı ayrı ödeme tarihlerinden itibaren ticari faiziyle birlikte müvekkiline aynı bedelle iadesine, bu talep aynen kabul edilmez ise, ödenmiş kira bedellerinin ayıplı ifa nedeniyle uğranılan menfi ve müspet zararlar nispetinde tenzil edilerek müvekkili şirkete iadesine, müvekkilinin davalı tarafa kira borcunun olmadığının tespitine, Bakırköy ... İcra Müdürlüğünün .... esas ve 2011/4968 esas sayılı takip dosyalarının ve başkaca açılacak dava ve takiplerin dava sonuna kadar tedbiren durdurulmasına, kira alacağı nedeniyle uygulanan hapis hakkının kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde; talepler göz önüne alındığında harcın eksik yatırıldığını, menfi tespit ve kira akdinin feshi talepleri yönünden harcın tamamlattırılmasını talep ettiklerini, eda davası açılabilecek konularda tespit davasının açılamayacağını, esasa ilişkin olarak ise, davacı taleplerinin haksız ve mesnetsiz olduğunu, müvekkilinin dava konusu taşınmazın bulunduğu işhanını 17/09/2009 tarihinde eski malik ...'dan satın aldığını, davacının taşınmazın müvekkili tarafından satın alındığı zaman dava konusu yerde kiracı olarak bulunmakta olduğunu, kira akdinin müvekkiliyle değil müvekkilinden önceki maliklerin sahibi olduğu şirketle yapıldığını, kira ilişkisinin mecburiyetten kurulduğunu, müvekkiline kira akdiyle ilgili herhangi bir kusur veya ihmal yüklenemeyeceğini, davacının mecurdaki işyerini tüm makine ve techizatlarını kendisinden önceki kiracı ... Ofset Ve Matbaacılık firmasından devraldığını, müvekkilinin 17/09/2009 tarihinde mecurun bulunduğu işhanını satın alınca içinde davacının da bulunduğu 8-9 kiracıyla karşılaştığını, diğer kiracılar gibi davacıyla da 01/03/2010 tarihli kira akdi hazırlandığını, davacıya gönderildiğini, fakat davacının bunu imzalamadığını, davacının müvekkiline Mart 2010 tarihinden sonraki dönemde aylık net 7.000,- TL ve KDV'si ile birlikte toplam 8.260,- TL kira ödemeye başladığını, en son 20/09/2010 tarihinde olmak üzere toplam KDV dahil 48.296,- TL kira ödemesi yaptığını, daha sonra davacının kira ödemeleri yapmadığını, davanın asıl amacının kiraları ödememek olduğunu, davacının işlerinin bozulduğunu, davacının mecuru kullanmaya başladıktan 2 sene sonra ruhsat için neden müracaat etmediğinin manidar olduğunu, bu kadar süre ruhsatsız nasıl çalıştığını ya da o zamana kadar eski malikle bu sorunu görüşüp neden çözmediğini izah edemediğini, tacir olan davacının basiretli davranmadığını, kendi kusur ve ihmallerinden kendisinin sorumlu olduğunu, davanın eski malik ... Tekstil Ve Konfeksiyon Tic. Ltd. Şirketine ihbarını talep ettiklerini, davacının aynı adreste makineleriyle birlikte faaliyette bulunan çalışan bir matbaayı devraldığı halde bu hususu gizlediğini, bu haliyle uzun süre çalıştığını, yeni taşınmış ve hiçbir şeyden haberi yokmuş gibi davranmasının iyi niyetle bağdaşmadığını, Bakırköy ....İcra Müdürlüğünün .... esas sayılı dosyasında 59.717,- TL ödenmeyen kira alacakları ve fer'ileri için BK.270 maddesindeki eşya hapsi talebinde bulunduklarını, icraen uygulandığını, borçlunun itiraz ederek takibi durdurduğunu, daha sonra hapsi eşya işlemine tabi tutulan makineleri mecurdan kaçırdığını, kira borçlarını ödemediğini, Bakırköy ....İcra Müdürlüğünün .... esas sayılı dosyasıyla davacı-kiracının ödemek zorunda olduğu ancak ödemediği 15.201,- TL ortak gider alacakları ve fer'ileri için takip yaptıklarını, bu takibe süresinde itiraz edilmediği için takibin devam ettiğini, davacının borçlarını ödemediğinin kendi ikrarlarıyla sabit olduğunu, bu takiplerden sonra hiçbir kira ve ortak gider ödemesi yapılmadığını, mecurun da halen tahliye ve teslim edilmediğini, müvekkili tarafından davacıya verilmiş herhangi bir taahhüdün bulunmadığını, delil tespiti raporunun müvekkiline tebliğ edilmediğini, tebliğ edilir ise itiraz edeceklerini ileri sürerek öncelikle dava dilekçesindeki tüm talepleri karşılayacak miktarda harcın tamamlattırılmasını, haksız ve mesnetsiz dava ve taleplerin reddine, menfi tespit ve istirdat talebinde haksız çıkması halinde % 40'dan az olmamak üzere tazminata karar verilmesini istemiştir.
İhbar olunan Tasfiye Halinde ... Tekstil ve Konfeksiyon Tic. Ltd. Şirketine usulüne uygun tebligat yapılmış ise de; herhangi bir cevap dilekçesi ibraz etmemiştir.
Dava; kiralanan mecurdaki hukuki ayıba dayalı feshin haklı olduğunun ve kira sözleşmesinin hukuki imkansızlık nedeniyle geçersizliğinin tespitiyle fesih nedeniyle uğranılan zararların tazmini, fesihten önce ödenmiş kira bedellerinin aynen veya uğranılan zarar nispetinde tenzil edilerek iadesi, kira borcunun olmadığının tespiti, kira alacağı nedeniyle uygulanan hapis hakkının kaldırılması istemine ilişkindir.
İİK.nun 72/3 maddesi uyarınca icra takibinden sonra açılan menfi tespit davasında ihtiyati tedbir yoluyla icra takibinin durdurulmasına karar verilemeyeceğinden davacı yanın tedbir isteminin reddine karar verilmiştir.
Davacı vekili eksik harçları tamamlamıştır.
Tarafların göstermiş olduğu deliller toplanmış, önceki malikle yapılan kira sözleşmesi sureti ibraz edilmiş, Bağcılar Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden dava konusu mecurun bulunduğu taşınmazın imar işlem dosyası, mimari proje celp edilmiş, mecurun tapu kaydı getirtilmiş, taraf tanıkları mahkememizde dinlenmişlerdir.
Bakırköy ... İcra Müdürlüğünün .... esas sayılı takip dosyasının aslı ile aynı Müdürlüğün .... esas sayılı takip dosyasının sureti dosyamız içine getirtilmiştir.
Bakırköy ....Sulh Hukuk Mahkemesinin .... D.İş sayılı tespit dosyası celp edilmiştir.
Dava konusu mecurda bilirkişiler refakate alınarak keşfen inceleme yapılmış, bilirkişi kurulundan rapor alınmıştır. 05/11/2013 tarihli bilirkişi raporunda özetle; davacının sözleşmeye konu kiralanan yeri kiralandığı anda da ruhsat alınması mümkün olmayan bir yer olması hasebiyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshiyle dönebileceği, bu kapsamda menfi zarar kapsamına giren taleplerini ileri sürebileceği, kira bedellerinin iadesi olarak 33.036,- TL, dava konusu mecura ilişkin yapılan masraflar olarak 28.940,71 TL mecurdan taşınma masrafları olarak 5.723,- TL istenebileceği mütalaa olunmuştur.
Davacı vekili 20/12/2013 tarihinde ıslah dilekçesiyle dava dilekçesinde talep edilen 5.000,- TL menfi zararın rapor doğrultusunda 55.000,- TL arttırılarak toplam 60.000,- TL , ödenen 33.036,- TL kira bedelinin ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, icra takiplerinin iptaline karar verilmesini istemiş, arttırılan talepler yönünden ıslah harcını aynı tarihte yatırmıştır.
Her ne kadar davalı vekili zaman aşımı def'inde bulunmuş ise de; davacı vekilinin ıslah ettiği talepler yönünden 10 yıllık zaman aşımı süresi dolmadığından davalı vekilinin zaman aşımı def'inin reddine 25/02/2014 tarihli duruşmada taraf vekillerinin huzurunda karar verilmiştir.
Bilirkişi raporu mahkemeyi bağlayıcı nitelikte değildir. Hukuki değerlendirme, delillerin takdiri mahkemeye aittir. Bilirkişi raporunun teknik ve mali tespitler dışındaki hukuki değerlendirme kısmına mahkememizce itibar edilmemiş, dosyadaki iddia ve savunmalar, deliller dikkate alınarak özellikle kira akdinin hukuki ayıp nedeniyle baştan itibaren geçersiz olduğunun tespitine yönelik davacı istemleri yönünden rapordaki görüşe katılmak mümkün olmamıştır.
Yapılan yargılama neticesinde mahkememizce verilen karar üzerine dosya davalı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay'a sevk edilmiş, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 24/10/2016 tarih, 2015/10347 esas, 2016/6101 karar sayılı kararı ile;
"1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ve davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davacı vekilinin sair temyiz itirazları incelendiğinde; Davacı şirketin 10/09/2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile dava dışı eski malik ... Tekstil ve Konfeksiyon Tic. Ltd.Şti.nin kiracısı olduğu, kiralananın matbaacılık ürünleri imali ve satışı işi için kullanılacağı ve davalı şirketin dava konusu taşınmazı 17/09/2009 tarihinde satın aldığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kural olarak kiracı kiralanana yapmış olduğu değer artırıcı imalat bedelini kiralayandan isteyebilir. Zorunlu ve faydalı masraf alacağına ilişkin uyuşmazlığın, dava tarihinde yürürlükte olup olaya uygulanacak 6098 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 526 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözülmesi gerekir. Kiralananın tahliyesi sonunda kiralayanın imalatları benimsemiş olması halinde kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Davacı vekilinin talep ettiği faydalı imalatlardan epoksi zemin kaplamanın mahallinde yapılan keşif neticesinde de belirlendiği üzere kiracı tarafından götürülmediği ve kiralayanca benimsenerek yeniden kiraya verildiği hususu sabittir. Buna göre mahkemece epoksi zemin kaplama bedeline de karar verilmelidir. Öte yandan davacı kiracının yeni yere taşınması nedeniyle oluşan ve davaya konu kiralananda yaptığı makine montaj- demontaj bedellerinin de talep edilebileceği kabul edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde faydalı imalat bedellerine yönelik taleplerin reddine karar verilmesi doğru değildir.
3-Davalı vekilinin yeni işyerine taşınma masraflarına ilişkin temyiz itirazları incelendiğinde; 6098 Sayılı TBK.nun 301. maddesine göre kiraya veren kiralananı kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı TBK.nun 304, 305 ve 306 maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi kira bedelinin tenzilini de isteyebilir. Ancak kiracının kiralanandaki ayıbı, eksikliği TBK.nun 123 ve 125. maddeleri gereğince uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir.
Somut olayda; Dava konusu taşınmaz davacı tarafından eski malikten işyeri olarak kiralanmıştır. Ancak kiralanan taşınmazın imar planında otopark niteliğinde olması nedeniyle kiracı işyeri açma ve çalışma ruhsatı alamamış, durumdan yeni maliki 04/01/2011 keşide tarihli ihtarname ile haberdar ederek ayıbın verilen sürede giderilmesini istemiştir. Ayıp giderilmediğinden akdin feshi haklı olup davacı uğradığı zararlarının tazminini isteyebilirse de dava konusu taşınmazın işyeri olarak kiraya verilmesinde yeni malikin herhangi bir kusuru bulunmamaktadır. Bu nedenle davalı yeni malikin taşınma masraflarından sorumlu olduğunun kabulü ile 5.723,00 TL tazminat bedelinden sorumlu tutulması doğru değildir.
4-Davalı vekilinin, davacının 06/01/2011 tarihinden itibaren borçlu olmadığının tespitine yönelik temyiz itirazları incelendiğinde; Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması ve anahtarın kiraya verene teslim edilmesi gerekir.Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin belirttiği tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracının anahtar teslim tarihini yazılı delil ile kanıtlayamaması halinde kiraya verenin bildirdiği tarih anahtar teslim tarihi olarak kabul edilir. Kiracı, anahtar teslim tarihine kadar olan kira bedellerinden sorumludur. Somut olayda; davalı, kiralananın 15/09/2011 tarihinde tahliye edildiğini ancak anahtarların teslim edilmediğini iddia etmiş olup davacı kiracı tahliye tarihini yazılı delil ile kanıtlayamamıştır. Buna göre davacı kiracının taşınmazın tahliye edildiği tarihe kadar olan kira bedellerinden sorumlu olduğu üzerinde durulmadan 04/01/2011 keşide tarihli ihtarnamenin davalıya tebliğ edildiği tarih olan 06/01/2011 tarihinden itibaren işleyen kira bedelleri nedeniyle borçlu olmadığının tespitine karar verilmesi doğru değildir." şeklinde karar verilerek bozulduğu, dosyanın mahkememizin .... esas sayılı sırasına kaydedilerek dosyanın yeniden ele alındığı ve incelendiği anlaşıldı.
Mahkememizce dosyamız Yargıtay Bozma İlamı üzerine dosyamızdan önceki bilirkişi kuruluna ek rapor alınmak üzere tevdi edilmiş, Bilirkişi kurulunun 28/12/2017 tarihli ek raporunda özetle; davacı kayıtları kapsamında 01/04/2011 tarihine kadarki kira bedeli borcunun 86.985,28-TL olduğu, 01/04/2011 tarihinden kiralananın tahliye edildiği tarih olan 15/09/2011 tarihine kadarki kira bedelinin ise 40.356,00-TL olduğu, sonuç olarak toplam kira bedeli borcunun 127.341,28-TL olduğu, dava konusu mecura ilişkin Epoksi Zemin Kaplaması işlemlerinin KDV Dahil 25.046,77-TL karşılığında yapıldığı, Epoksi Zemin Bedeli ve mecura makine taşınması masrafının toplam 28.940,71-TL olduğu ve dava konusu mecurdan taşınma masrafının ise 5.723,00-TL olduğunun hesaplandığı, anılan alacak kalemlerinin talep edilebilmesi hususunun ve dayanak belgelerin takdirinin mahkemeye ait olduğu görüş ve kanaatinde bulunmuşlardır.
Bilirkişi kurulunca sunulan 2. Ek raporda özetle; davalının itirazında 4 adet kesinleştiği bildirilen takip dosyalarına ilişkin ayrıntıları rapor içerisinde verilen dosya ekinde mevcut 2 adet takip dosyası hesaplamaları ve olmaya 2 adet takip dosyalarına ilişkin de talep konusu ile ilgili açıklamalar kapsamında Mart-Haziran 2011 ortak giderlerin dökümü ve kaydı sunulmadığından .... Esas sayılı dosya harici kira ve ortak giderler ile ilgili daha öne ve dosya içeriğine göre yapılan tutar ve alacakların takip dosyaları ile uyumlu olduğu, teknik heyetin tespitlerinin itirazlara ilişkin olarak değerlendirdiğini, dava konusu mecura yapılan epoksi Zemin Kaplamasının Eylül 2011 tarihindeki bedelinin KDV hariç 19.10,47-TL olacağı görüşünde bulunulmuştur.
Yapılan yargılama, toplanan ve sunulan deliller, tanık anlatımları, önceki malikle yapılan kira sözleşmesi, ihtarnameler, Belediyeden gönderilen yazı cevabı, keşif, bilirkişi raporları, mahkememizce verilen karar ve tüm dosya içeriği yeniden incelendiğinde; dava konusu taşınmaz ... ilçesi, .... Mahallesi, ... Caddesi, No..., .... Blok adresinde bulunan işyeri olarak kullanılan binanın 2.Bodrum Katında yer almaktadır. Dava konusu bu yerde davacıdan önce ... Ofset firması kiracı olup, burada matbaa işi yapmıştır. Eski kiracı binanın eski maliki ... Tekstil ve Konfeksiyon Tic. Ltd. Şirketinin kiracısı iken dinlenen davacı tanıklarının beyanlarına göre; dava konusu mecurun da bulunduğu binanın davalı şirket tarafından satın alınmasından yaklaşık 6 ay önce eski kiracı ... Ofset işlerinin bozulması nedeniyle kullandığı matbaa makinelerini davacı .... Matbaacılık şirketine devretmiş, dava konusu mecura davacı şirket kiracı olarak geçmiştir. Eski malik ... Tekstil ve Konfeksiyon Tic. Ltd. Şirketi ile davacı şirket sonradan 10/09/2009 tarihli yazılı kira sözleşmesini akdetmişlerdir. Dosyada mevcut bu kira sözleşmesine göre mecur muhtelif matbaacılık ürün imali ve satışı üzerine ticarethane olarak kullanılacaktır. Kira süresi sözleşmenin imza tarihi olan 10/09/2009 tarihinden itibaren bir yıl olarak belirlenmiştir. Kira bedeli ise aylık 7.000,- TL+ KDV'dir. Bu sözleşmeden sonra dava konusu mecurun da bulunduğu bina 17/09/2009 tarihinde ... şirketi tarafından davalı .... Mensucat San.Ve Tic. A.Ş'ne satılmıştır. Böylelikle davalı, binanın yeni maliki olmuştur. Binada davacı dışında başka kiracılar da bulunmaktadır. Davalı, binayı satın aldıktan sonra diğer kiracılarla kira sözleşmeleri yapmıştır. Davacı ile de yeni kira sözleşmesi yapmak istemiş ise de; davacı bu sözleşmeyi imzalamamış, taraflar eski malikle yapılan kira sözleşmesi şartlarının sözlü olarak devam etmesini kararlaştırmışlardır. Davalı şirket, dava konusu mecurun da bulunduğu binayı satın aldığında mecurda davacı ... Matbaacılık kiracı olarak bulunmaktadır. Davacı, kira paralarını 01/03/2010 tarihinden itibaren yeni malik davalıya ödemeye başlamış, mecurda matbaa faaliyetinde bulunmuştur. 2010 yılının sonlarına kadar davacı kiracı işyeri açma ve çalışma ruhsatı alma gereği duymamıştır. Davacı mecura 2009 yılı Mart ayında taşınmış olmasına rağmen 2010 yılı sonuna kadar ruhsatsız faaliyet göstermiştir. Davacı tanıklarının anlatımlarına göre; alınan ihale işi nedeniyle işyeri açma ve çalışma ruhsatı ihtiyacı doğmuş, bu nedenle Bağcılar Belediyesine davacı tarafından başvurulmuştur. Davacı, bir buçuk yıl süreyle ruhsat almadan çalışmıştır. Dava konusu mecur, ana taşınmazın onaylı projesinde otopark, kalorifer dairesi, sığınak ve su deposu olmak üzere ana taşınmazın müşterek alanı olduğundan kiralanan taşınmaza işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı verilmemiştir. Bunun üzerine davacı Sarıyer ....Noterliğinden düzenlenen 04/01/2011 tarihli ihtarname ile davalıya çalışma ruhsatının alınması konusunda 10 gün süre verildiği, aksi halde kira sözleşmesinin ihtarnamenin tebliğ tarihi itibariyle feshedildiğini bildirmiş, ihtarname davalıya 06/01/2011 tarihinde tebliğ edilmiştir. 818 Sayılı Borçlar Kanununun 249/1, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 301.maddesi hükmü gereği kiraya veren kiralanı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Ancak bu kural somut olayın özelliklerine ve tarafların içinde bulunduğu duruma göre değerlendirmeye muhtaçtır. Somut davada; davacı dava konusu mecuru eski kiracıdan devralmıştır. Devraldığı tarihte binanın maliki davalı şirket değildir. Davalı binayı satın aldığında davacı dava konusu yerde matbaa faaliyetinde bulunan kiracıdır. Davacı tacir olup, basiretli tacir gibi hareket etmek zorundadır. Mecurda matbaa işi yapan davacının burayı ruhsatsız çalıştırması mümkün olmadığı halde bir buçuk yıl süreyle ruhsat alma gereği duymamıştır. Mecuru bu haliyle teslim almış, davalı tarafından binanın satın alınmasından sonra da eski malikle yapılan kira sözleşmesi şartlarının aynen devam ettirilmesi konusunda taraflar mutabık kalmışlar, 01/03/2010 tarihinden itibaren KDV dahil aylık 8.260,- TL kira parası davalıya ödenmiştir. Davacı kiracı ruhsat almadan başka bir yerdeki matbaa makinelerini de mecura taşımıştır. Binanın projesinde mecurun ortak alan içersinde kalması hukuki ayıp olarak değerlendirilmekte ise de, dosyanın bütünü, tarafların durumları birlikte ele alındığında, davacının işyeri olarak kiraladığı mecurda çalışma ruhsatı olmadan faaliyet gösteremeyeceğini bilmesi ve buna göre vakit kaybetmeksizin ruhsat başvurusunda bulunması gerekli iken bu şekilde hareket etmeyip bir buçuk yıl sonra alınan ihale nedeniyle istenmesi üzerine ruhsat başvurusunda bulunması basiretli tacir gibi hareket etmediğini göstermektedir. Kaldı ki, davacı kiracı Sarıyer 2.Noterliği kanalıyla davalıya gönderdiği fesih ihtarnamesinde, kira sözleşmesini ihtarnamenin tebliği tarihi itibariyle feshettiğini açıkça ifade etmiştir. Medeni Kanunun 2.maddesinde "Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz." düzenlemesiyle dürüstlük kuralı genel ilke olarak kabul edilmiştir. Dava konusu mecur, binanın projesinde ortak alan olarak yer aldığından davacının işyeri açma ve çalışma ruhsatı alması mümkün değildir. Davacı kiracının yukarıda izah edilen tutum ve davranışları nedeniyle fesih ihtarnamesinin davalıya ulaştığı 06/01/2011 tarihi itibariyle kira akdini haklı sebeple feshettiği vicdani kanaatine varılmıştır. Kiralayan kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiralayanın bu borcu akdin devamı süresince devam ettiğinden davacı kiracı yeni kira dönemi için sözleşmeyi hukuki ayıp nedeniyle fesihte haklı görülmüş ancak, kira sözleşmesinin başından itibaren geçersiz olduğu yönündeki davacı iddialarının yerinde olmadığı sonucuna varılmıştır.
Davacı kiracı haklı sebeple fesihten doğan menfi ve müsbet zarar talebinde bulunmuştur. Davacı mecura ilk taşındığındaki masrafları isteyemeyecektir. Zira eski malik ile yapılan 10/09/2009 tarihli kira sözleşmesi 1 yıl süreli olup, sözleşmenin fesih tarihi itibariyle bu süre dolmuştur. Yine mecuru bu haliyle teslim alan davacının ruhsat almaya gerek duymaksızın uzunca süre matbaa faaliyetinde bulunması kira paralarını davalıya ödemesi karşısında sözleşme 06/01/2011 tarihine kadar geçerli olduğundan, ayrıca davacının mecuru tahliye tarihinin davalı beyanına göre 15.09.2011 tarihi olduğu göz önüne alındığında bu tarihe kadar ödenen kira paraları da geri istenemeyecektir. Dava konusu taşınmaz davacı tarafından eski malikten işyeri olarak kiralanmıştır. Ancak kiralanan taşınmazın imar planında otopark niteliğinde olması nedeniyle kiracı işyeri açma ve çalışma ruhsatı alamamış, durumdan yeni maliki 04/01/2011 keşide tarihli ihtarname ile haberdar ederek ayıbın verilen sürede giderilmesini istemiştir. Ayıp giderilmediğinden akdin feshi haklı olup davacı uğradığı zararlarının tazminini isteyebilirse de dava konusu taşınmazın işyeri olarak kiraya verilmesinde yeni malikin herhangi bir kusuru bulunmamaktadır. Bu nedenle davalı yeni malik taşınma masraflarından sorumlu tutulmamıştır. Dava dilekçesinde zarar için faiz talep edilmediğinden ıslah dilekçesinde bu yönde talep bulunduğundan zarar kapsamında değerlendirilen alacağa ıslah tarihinden itibaren avans faizi uygulanmıştır. Kira sözleşmesi kiracı tarafından ileriye etkili olarak feshedilmiş sayıldığından fesihten önceki döneme ait kira bedellerinden davacı kiracı sorumlu tutulmuş, buna yönelik menfi tespit talebi yerinde görülmemiştir. Ayrıca kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması ve anahtarın kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin belirttiği tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracının anahtar teslim tarihini yazılı delil ile kanıtlayamaması halinde kiraya verenin bildirdiği tarih anahtar teslim tarihi olarak kabul edilir. Kiracı, anahtar teslim tarihine kadar olan kira bedellerinden sorumludur. Somut olayda; davalı, kiralananın 15/09/2011 tarihinde tahliye edildiğini ancak anahtarların teslim edilmediğini iddia etmiş olup davacı kiracı tahliye tarihini yazılı delil ile kanıtlayamamıştır. Buna göre davacı kiracının taşınmazın tahliye edildiği tarihe kadar olan kira bedellerinden sorumlu olduğu kanaatine varılmıştır. Davacı ancak 15/09/2011 tarihinden sonraki dönem için kira ödemekle yükümlü değildir. Davada ayrıca dava konusu mecurun boşaltılmasından sonra kiralanan başka yer için yapılan masraflar da istenilmiştir.
Davacının yeni gidilen yere yaptığı masraflar menfi zarar kapsamı dışındadır. Zira, davacı anılan ikinci yeri her ne suretle olursa olsun, her ne sebebe dayanırsa dayansın kiralaması durumunda yine masraf yapacağını bildiğinden, dolayısıyla bu masraf kalemi mutlak surette davalı ile akdettiği sözleşmeden dönmesi yüzünden uğradığı zarar olarak değerlendirilmemiştir. Davacı, müspet zarar talebinde bulunmuş ise de; sözleşme feshedildiğinden müspet zarar isteyemeyecektir. Menfi zararın kapsamına giren kar mahrumiyeti, alacaklının sözleşmenin hüküm ifade edeceğine güvenmesi yüzünden kendisine kazanç getirecek başka bir sözleşmeyi yapma fırsatını değerlendirmemesinden kaynaklanan kayıplara göre hesaplanmaktadır. Yoksa güvenilen sözleşmeden doğrudan doğruya elde edilecek kazançların tazmininin menfi zarar yoluyla talep edilmesi mümkün değildir. Davacının kazanç kaybına yönelik zarar talebi doğrudan doğruya elde edilecek kazançları içerdiğinden menfi zarar kapsamında sayılmamıştır.
Davacı-kiracı kiralananı eski kiracıdan ve eski kiralayandan bu şekilde teslim almakla sözleşmeden kaynaklanan kira ödeme borcunun akdin feshi tarihine kadar devam ettiği, ilk sözleşmenin yapıldığı sırada da kiralananın durumunun aynı şekilde olduğu, işyeri ruhsatının alınmamasının davacının bu şekilde kullandığı süre itibariyle davacı-kiracı için çok önemli olmadığını gösterdiği, yeni kira dönemi için davacının hukuki ayıp nedeniyle sözleşmeyi ileriye etkili olmak üzere feshedebileceği, sözleşmenin başından itibaren geçersiz olduğu yönündeki iddianın dosyanın bütünü itibariyle MK.nun 2.maddesine aykırı olduğu, davacının tahliye tarihi olan 15/09/2011 tarihine kadar kira bedelini ve ortak giderleri ödemekle yükümlü olduğu, bu tarihten sonraki dönem için kira ve ortak gider ödeme borcunun bulunmadığı, ayrıca davacının kiralan taşınmaza yaptığı faydalı masrafları ve haklı sebeple fesih nedeniyle makina montaj ve demontaj bedellerini talep edebileceği, söz konusu faydalı masrafların ve makina montaj-demontaj bedellerinin bozma kararından sonra tespit edildiği, iadesi talep edilen ödenen kira bedelleri tahliye tarihi olan 15.09.2011 tarihinden önceki döneme ait olduğundan istirdat talebinin yerinde olmadığı, davalı kiralayanın ödenmeyen kira bedelleri kapsamında hapis hakkını kullanabileceği sonuç ve kanaatine varılmakla aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1)Davanın ıslah edilmiş haliyle KISMEN KABULÜNE,
2)Davacı kiracının davalı ile arasındaki sözlü kira sözleşmesini 06/01/2011 tarihi itibariyle haklı sebeple feshettiğinin tespitine, feshin ihtarnamenin tebliğ tarihi olan 06/01/2011 tarihinden itibaren hüküm ifade ettiğine,
3)Davacının müspet zarar talebinin kısmen kabulü ile, Epopsi Kaplama Bedeli olan 22.542,09-TL ve Makine Montaj ve Demontaj bedeli olan 38.940,00-TL olmak üzere toplam 61.482,09-TL 'nin ıslah tarihi olan 20/12/2013 tarihinden itibaren işleyecek Avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4)Davacının 15/09/2011 tarihine kadar kira borcunun bulunduğu nedeniyle bu tarihe kadar olan menfi tespit talebinin reddine,
5)15/09/2011 tarihinden sonra ise davacının kira ödeme borcu bulunmadığının tespitine,
6)İadesi talep edilen kira bedelleri 15/09/2011 tarihinden önceki döneme ait olduğundan davacının kira bedellerinin iadesi talebi yerinde görülmediğinden reddine,
7)Davacının fazlaya ilişkin istemlerinin reddine,
8)Harçlar Tarifesi Uyarınca alınması gereken 4.199,84-TL nispi ilam ve karar harcının davacı tarafından yatırılan 4.297,50-TL harçtan mahsubuna, artan 97,66-TL harcın karar kesinleştiğinde ve istek halinde davacıya iadesine,
9)Davacı tarafından yatırılan 18,40-TL başvurma harcı, 148,50 TL peşin harç, 4.199,84-TL ıslah ve tamamlama harcı, 170,80-TL keşif harcı, 4.493,40-TL tebligat, müzekkere ve bilirkişi masrafı olmak üzere Toplam 9.030,94-TL yargılama giderinin kabul ve red oranına göre hesap edilen miktar olan 5.967,64-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, geri kalan kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
10)Davalı tarafından yapılan 1.910,00- TL yargılama giderinin kabul ve ret oranları dikkate alınarak 647,87-TL sinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, kalan kısmın davalı üzerinde bırakılmasına,
11)Davanın kabul edilen miktarı dikkate alınarak Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi Uyarınca tayin ve takdir olunan 8.792,67-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
12)Davanın reddedilen miktarı dikkate alınarak Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi Uyarınca tayin ve takdir olunan 4.733,09-TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
13) Avanslardan artan kısım olur ise karar kesinleştiğinde yatıran tarafa iadesine,
Dair davacı vekili ile davalı vekilinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın kendilerine tebliğinden itibaren 15 gün içinde Yargıtay nezdinde temyiz yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.12/10/2020
Katip ...
¸e-imza


Hakim ...
¸e-imza

Full & Egal Universal Law Academy