T.C. BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/711 Esas
KARAR NO: 2020/549
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 29/09/2019
KARAR TARİHİ: 10/09/2020
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 18/09/2020
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesi ile; tarafların ... ili, .... İlçesi, .... Mahallesinde kain, ... ada .... parsel olarak tescilli ana taşınmaz üzerinde inşa edilecek ". ..." projesinde yer alan 10 adet bağımsız bölümün satışıyla ilgili toplam 5.956.779,00 TL + % 18 KDV bedeli üzerinden satışı hususunda anlaşmış olduklarını, davalı şirketin müşterilerine uyguladığı satış prosedürüne istinaden resmi ve adi yazılı olarak iki farklı tipte satış sözleşmeleri tanzim ettiğini, davalı tarafın zorunlu prosedürü gereğince öncelikle satışı taahhüt edilen her bir taşınmaz için ayrı olarak 26.02.2016 tarihinde adi yazılı şekilde "....İşyeri Yapım ve Satış Vaadi" sözleşmeleri imzalandığını, işbu 10 adet sözleşme; projede yer alan B1 Blok 1-2-3-4-5-6, B3 Blok 3, C Blok 1-2-3 bağımsız bölüm numaralı taşınmazların satışına istinaden yapıldığını, adından taraflar arasında Bakırköy ..... Noterliği'nin 29.02.2016 tarih ve .... yevmiye numaralı "İşyeri Yapım ve Satış Vaadi Sözleşmesi" imzalandığını, satıcı davalı; yapacağı projede yer alan B1 Blok 1-2-3-4-5-6, B3 Blok 3, C Blok 1-2-3 bağımsız bölüm numaralı 10 adet taşınmazı, %18 KDV Dahil 5.000.000 TL karşılığında davacı şirkete satmayı kabul ve taahhüt ettiğini, sözleşmenin 3.maddesinde yer alan 5.000.000 TL'lik toplam bedel, sözleşmenin imzalandığı gün olan 29.02.2016 tarihinde Satıcı/Davalı firma hesabına ödendiğini, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu'nun satış ve teslimle ilgili hükümleri gayet sarih ve emredici olmakla birlikte:29.02.2016 tarihli satış vaadi sözleşmesinin Satıcının yükümlülüklerinin yer aldığı 4.2/C Maddesine göre; "Satıcı, Alıcının sözleşmeden doğan edimleri tamamen yerine getirmiş olması ve yasal bir engel bulunmaması halinde, alıcının tapusunu vermeyi taahhüt eder." hükmü bulunduğunu, müvekkil şirketin, resmi ve adi yazılı satış vaadi sözleşmelerinde kendisine düşen tüm edimleri eksiksiz olarak yerine getirmiş olmasına rağmen % 8 KDV dahil 661.607,00 TL değerindeki; ... ili, .... İlçesi, Başakşehir Mahallesinde kain ... B1 Blok 1 Numaralı bağımsız bölümde yer alan taşınmazın tapu devir işlemleri yapılmamakta olduğunu, bu durumda; 4721 Sayılı Medeni Kanun'un 716. Maddesi gereğince ilgili taşınmazın tapu kaydının iptali ve müvekkil lehine tescili talebiyle huzurdaki işbu davayı açma zorunluluğu doğduğunu, 26.02.2016 ve 29.02.2016 tarihli "İşyeri yapım ve satış vaadi" sözleşmelerine konu taşınmazlardan henüz tapu devri yapılmamış olan; ... ili, .... İlçesi, .... Mahallesinde .... Ada ... Parselde kain .... Dükkanları .... Blok 1 Numaralı bağımsız bölümdeki taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkil şirket adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle;"..." projesinde yer alan 10 adet bağımsız bölümün satışıyla ilgili resmi ve adi yazılı şekilde satış vaadi sözleşmeleri tanzim edildiğini,, satışı taahhüt edilen her bir taşınmaz bakımından ayrı olarak 26.02.2016 tarihinde adi yazılı şekilde sözleşme taraflarca imzalandığını, bu sözleşmelerde bulunan bedeller toplandığında, taraflar 10 adet bağımsız bölümün satışı için KDV dahil 7.029.000,00 TL ödeneceği hususunda anlaşmış olduğunu, sözleşmelerde ödemelere ilişkin peşinat tarihleri de belirtilmiş olup son peşinat tarihi 28.12.2016 olarak belirlendiğini, taraflar arasında 29.02.2016 tarihinde resmi şekilde yapılan sözleşmede ise ödenecek toplam bedel KDV dahil 5.000.000,00 TL olarak gösterilmişse de bu bedel tarafların gerçek iradesini yansıtmamakta olduğunu, Davacının basiretli bir tacir gibi davranmadığını, sözleşme bedelini sözleşmede belirtilen vadesinde ve zamanında ödemeyerek temerrüte düştüğünü, davacının kötü niyetli davranışı dışında belirtilmesi gerekir inşaat sektöründe maliyet unsurlarının artması veya azalması tamamen tacirin risk payı olduğunu; nitekim davacı da KDV'nin sorumluluğunun müvekkil şirket üzerinde olduğunu kabul ettiğini, dava konusu tapu devri talep edilen ... ili, ....ehir İlçesi, .... Mahallesi .... Blok 1 Numaralı bağımsız bölümde yer alan taşınmazın sözleşmede belirlenen bedeli 722.867,00 TL olduğunu, müvekkil şirketin, sözleşme kapsamındaki diğer taşınmazların davacı lehine devrini gerçekleştirdiğini, ancak bakiye borcu nedeniyle dava konusu taşınmazın devrini gerçekleştirmediğini, davacı şirketin borcunu kısmen ifa etmesi sebebiyle müvekkil şirket TBK m.84/2 gereği sözleşmeden kaynaklanan borcunun kısmen ifaya göre olan kısmını ifa ettiğini, söz konusu taşınmazın davacı şirkete devredilmesi halinde müvekkil şirket, davacının basiretli bir tacir gibi davranmaması ve kötü niyetli olması sebebiyle telafisi olmayacak büyük zararlara uğrayacağını, işbu sebeplerle Davacının hukuka ve usule aykırı davasının reddini savunmuştur.
DELİLLER VE YARGILAMANIN ÖZETİ;
Dava; satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Başakşehir Tapu Müdürlüğü'ne yazılan müzekkereye cevap verildiği, istenen bilgi ve belgelerin gönderildiği anlaşıldı.
Davalının yetki itirazının taşınmazın aynına ilişkin olması sebebiyle davanın kesin yetki sebebiyle tahkim şartı olması nedeniyle taşınmazlarla iradi tahkim yolu kapalı olduğundan davalının tahkim ve yetki itirazının reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın; taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil isteminin yerinde olup olmadığı, tapu iptali ve tescil koşullarının olmadığı taktirde davacının alacak talebinin iadesi koşullarının oluşup oluşmadığından kaynaklandığı tespit edilmiştir.
Tüm dosya kapsamına göre meselenin çözümü tamamen hukuki yorum bağlı olduğu anlaşılmakla ;
Taraflar arasında"...." projesinde yer alan 10 adet bağımsız bölümün satışıyla ilgili resmi ve adi yazılı şekilde satış sözleşmesi kapsamında bütün taşınmaz bedelleri ödenmiş olup sn taşınmaz yönünden ise davacı KDV indirimi yapılması gerektiğinden hareketle başkaca bir bedel ödemeden eksik ödediği bedelle tapunun protokol kapsamında adına tescili talep etmiş olup Taraflar arasındaki sözleşme 26.02.2016 ve 29.02.2016 tarihinde imza edilmiş olup protokol imzalanmıştır. Davacı taraf sözleşme imzalandıktan sonra ve önceki taşınmaz bedelleri ödedikten tescilden sonra kalan son taşınmaz için indirimli KDV oranından yararlanması gerektiğini iddia etmiştir. Buna göre KDV oranının %18 den %8 oranına değişikliğine ilişkin Bakanlar Kurulu kararı 08.09.2016 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Sözleşme kapsamında KDV değişikliğinin yansımasına ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır.Anılan sözleşmelerin incelenmesinde satış bedelinin KDV dahil belirlenmiş olduğu ve KDV oranında olası değişikliğinin bedele ne şekilde yansıtılacağına ilişkin hüküm bulunmadığı incelenen sözleşmelerden anlaşılmıştır. Söz konusu taşınmazların davacıya tesliminde gecikme gibi bir olguya dosya kapsamında rastlanmamıştır.
08/09/2016 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan 2016/9153 sayılı Bankalar Kurulu Kararı ile daha önce 24/12/2007 tarihli Resmi Gazete'de yayanlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile KDV oranı %18 olarak belirlenen konutların 08/09/2016-31/03/2017 tarihleri arasında teslim edilmesi halinde alınacak KDV oranı %18'den %8'e düşürülmüş, 31/01/2017 tarihli Bakanlar Kurulu kararı ile de teslim için belirlenen 31/03/2017 tarihi, 31/09/2017 olarak yeniden düzenlenmiştir.
Somut olayda sözleşme hukuku kapsamında yapılan değerlendirmede sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği itibar edilmemiş ve satış bedelinin KDV dahil belirlenmiş oluşu ve KDV oranında olası değişikliğinin bedele ne şekilde yansıtılacağına sözleşmede bir düzenleme bulunmadığı anlaşılmış olup davacının sözleşme şartlarına göre dava konusu taşınmaz dışındaki diğer taşınmazların davacı lehine devrini gerçekleştirdiğini, ancak bakiye borcu nedeniyle dava konusu taşınmazın devrini gerçekleştirilmediği anlaşılmış olup davacı şirketin borcunu kısmen ifa etmesi sebebiyle davalı şirket TBK m.84/2 gereği sözleşmeden kaynaklanan borcunun kısmen ifaya göre olan kısmını ifa ettiğini dikkate alındığında davacı sözleşme kasamında edimini tam anlamıyla ifa etmeden bu koşullarda tescil talep edemeyeceğinden davanın anılan nedenlerle reddine karar vermek gerekmiş aşağıdaki şekilde hüküm fıkrası kurulmuştur.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-DAVANIN REDDİNE,
2-Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 54,40-TL maktu karar ve ilam harcının davacı tarafından peşin yatırılan 11.298,60-TL harçtan mahsubuna, artan 11.244,20 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca davalı yararına tayin ve takdir olunan 50.130,35 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendisi üzerinde bırakılmasına,
5-Kullanılmayan gider avansının HMK 333. maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra davacıya iadesine,
6-HMK'nın uygulanmasına dair yönetmeliğin 58/1 maddesi gereğince taraflardan birinin talebi halinde gerekçeli kararın taraflara tebliğine,
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 ila 360'ncı madde hükümleri uyarınca, mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin yüzlerine karşı oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.10/09/2020
Başkan ...
¸
Üye ...
¸
Üye ... ¸
Katip ...
¸