T.C. BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/319 Esas
KARAR NO: 2021/425
DAVA TARİHİ: 09/06/2020
KARAR TARİHİ: 08/04/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 01/05/2021
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında akdedilen sözleşme kapsamında müvekkilinin tüm yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen davalıların haksız ve kötü niyetli olarak tapu devri yapmaktan kaçındıklarını, arsa malikleri ile yapılan sözleşmeler ışığında 3. kişilerle sözleşme yapma yetkisine yüklenicilerin sattığı konutun teslim edilmemesinden dolayı arsa maliklerinin de müşterilere karşı müteselsilen sorumlu olduklarını, müvekkili şirkete teslim edilen ve 27.11.2018 tarihinde kesilen 3.780.000,00TL KDV dahil faturası kesilen taşınmazın tapuda tescili halen yapılmamakla birlikte davalı .... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ile diğer davalı olan ... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasındaki taşınmaz satış sözleşmesinin ödemesi tamamlanmayan taşınmazlar bakımından fesh edildiğini ve teslim edilen taşınmazların boşaltılmasını bildirir bir ihtarname gönderildiğini belirterek dava konusu gayrimenkulün 3. kişilere satış ve devrinin engellenmesi açısından HMK 389. Maddesi ve devamı maddeleri uyarınca tapu kaydına teminatsız ihtiyati tedbir konulmasına, haklı hukuki nedenlere dayanan davamızın kabulü ile, .... ili ... İlçesi, ... Köyünde bulunan, tapuda ... ada ... parsel olarak kayıtlı villa niteliğinde olan 251 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline, tapu senedinin müvekkile teslimine, tapuya kayıt ve tescili mümkün olmaması durumunda; ... ili ... İlçesi, ... Köyünde bulunan, tapuda ... ada, ... parsel olarak kayıtlı 251 numaralı villa niteliğindeki taşınmaz için davalıya ödenmiş olan bedellerin çeşitli ekonomik etkenlerin, ÜFE-TÜFE artış oranlarının, altın ve döviz kurlarındaki artışların, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışların ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları alınmak suretiyle paranın ulaşacağı alım gücünün denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerinin tespiti yönünden uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alınmak suretiyle belirlenecek olan tazminatın(rayiç değerden az olmamak kaydı ile) dava tarihinden başlamak üzere en yüksek avans faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı ... Gayrımenkul Geliştirme A.Ş.vekili cevap dilekçesinde;
davacı tacir ile davalı ... arasında yapılan taşeronluk sözleşmesi olarak kabul edilse dahi, sadece alt işveren ...’ı bağlamakta olup, müvekkili ... adına yapılmış bir sözleşme bulunmadığı gibi, davacının dayandığı Yargıtay kararları, hiçbir şekilde davacının haksız talebi ile ilgisi bulunmayan, içerik itibariyle de somut olaya uygulanamayacak kararlar olduklarını, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2014/10780 K. 2014/10005 T. 23.6.2014 sayılı isabetli kararında da, benzer nitelikteki her sözleşmenin adi ortaklık sayılamayacağı açık bir şekilde ifade edildiğini, müvekkilinin ile davacı tarafın diğer davalı ... ile aralarındaki sözleşmeye taraf olmadığını, davacı tarafça sunulan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı’nın, maddî vâkıaların açıkça farklı olması nedeniyle somut olayda emsal olma ve uygulanma kâbiliyeti bulunmamaktadır. Zira, söz konusu kararda açıkça ifade edilen; müşterek taşınmaz satışı yapma ve kârı ve zararı paylaşma unsurları, dava konusu ... ile ... arasındaki sözleşmede bulunmadığını, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2014/10780 E., 2014/10005 K. sayılı ve 23.6.2014 tarihli kararında bu gerçekler açıkça ortaya konulduğunu, müvekkilinin sözleşme akdettiği yegâne kişi olan diğer davalı ... dahi müvekkilinden tescili talep etme hak ve yetkisine sahip olmadığını, davacının sadece diğer davalı ... ile sözleşme yapmış ve işbu sözleşmeden doğan tüm edimlerini diğer davalı ...’a ifa ettiğini, müvekkilinin ...’ın hiçbir müşterisine veya alacaklısına taşınmaz devretmediğini, herhangi bir hukuki ilişkiye girmediğini, ayrıca, ... hiçbir zaman ...’ı temsilen hareket etmediğini, ... ile ... arasında hiçbir zaman bir temsil ilişkisi mevcut olmadığını, ...'ın davacı ile yapmış olduğu sözleşmeyi ...’ı temsilen de yapmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davalı ... Yapı Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin diğer davalı .... Gayrimenkul Geliştirme A. Ş ile yapmış olduğu sözleşme akdedildiğini, sözleşme kapsamında müvekkili yüklenici şirket tarafından inşaa edilen toplam 187 adet bağımsız bölümün alıcı üçüncü kişilere satışı gerçekleştirildiğini, inşaatın tamamlanarak alıcı üçüncü kişilere teslim edildiğini, ancak arsa sahibi ... şirketinin sözleşmede kararlaştırılan satış bedelinin kendisine ödenmediği iddiaları ile bağımsız bölümlerin tapularını devirden imtina ettiğini, davacının da üçüncü kişilerden olup müvekkili şirketin sözleşme kapsamında ... ili, ... ilçesi, ... köyü, ... ada,... parsel, .. Villa Tip 251 nolu bağımsız bölümün davacıya satışını barter olarak gerçekleştirdiğini, inşaatını tamamlayarak davacıya teslim ettiğini, sözleşmenin asgari gelir taahhüdü içeren gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğunu, satıcının arsa sahibi olup alıcı-üçüncü kişilere karşı arsa sahibinin yükümlülük altında bulunduğunun kabulü gerektiğini, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24/04/2013 tarih ve 2012/13-798 E., 2013/568 K.sayılı kararında çok keskin bir niteleme ile gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin adi ortaklık niteliğinde olduğunun kabul edildiğini, müvekkilinin edimlerini yerine getirdiğini, inşaatı bitirip davacıya teslim ettiğini, dava konusu taşınmazın davacı tarafından kullanıldığını, dava konusu taleplere ilişkin olarak alıcı-üçüncü kişilere bu kapsamda davacıya karşı diğer davalı ... Şirketinin yükümlülük altında bulunduğunu, tapu tescilinden de adı geçen şirketin sorumlu olduğunu, tapu devrinin de bu şirket tarafından yapılması gerektiğini, davanın açılmasına sebebiyet vermediklerinden vekalet ücreti ve yargılama giderlerinden müvekkili şirketin sorumlu tutulmasına karar verilmesini, davaya bakmaya tüketici mahkemelerinin görevli olup görev itirazında bulunduklarını belirterek davanın öncelikle görev yönünden reddine, tapuya kayıt ve tescilinin diğer davalı tarafından yapılmasına, davanın açılmasına sebebiyet vermediğinden yargılama gideri ile ücreti vekaletten sorumlu tutulmamasına karar verilmesini savunmuştur.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YARGILAMANIN ÖZETİ:
Dava; tapu iptali ve tescili istemine, aksi taktirde ... ili ... İlçesi, ... Köyünde bulunan, tapuda ... ada, ... parsel olarak kayıtlı 251 numaralı villa niteliğindeki taşınmaz için davalıya ödenmiş olan bedellerin iadesi istemine ilişkindir.
Taraf vekilleri delil listeleriyle yazılı delillerini ibraz etmişler, diğer deliller mahkememizce toplanmıştır.
... Tapu müdürlüğüne yazılan müzekkereye cevap verildiği, istenen bilgi ve belgelerin gönderildiği, T.C ... Kaymakamlığı, Tapu Müdürlüğünün ... sayılı yazı ekinde gönderilen tapu kaydına göre; ... ili, ... İlçesi, ... Köyü, ... ada, ... parselde kayıtlı 1.068.807,61m² alanlı “Villa Tipi Konut, Alışveriş Merkezi Yönetim Binası Ve Atıksu Tesisi’’ana taşınmaz nitelikli, ... arsa paylı, kat irtifakı kurulu ... villa nitelikli 251 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın tam hissesi .... Gayrimenkul Geliştirme A. Ş adına, 02/08/216 tarih ve ... yevmiye numarası Bağımsız bölüm/blok bilgilerinin düzeltilmesi işlemi ile kayıt edildiği anlaşılmıştır.
Davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebi değerlendirilerek davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin kabulüne, dava konusu olan İstanbul ili, ... ilçesi, ... köyü, .. ada, .. parsel, ... Villa Tip 251 nolu bağımsız bölümün tapu kaydı üzerine 3.kişilere devir ve temlikinin önlenmesi için ihtiyati tedbir konulmasına, takdiren 3.780.000,00 TL nin %10 u tutarı 378.000,00 TL nakit ya da kesin ve süresiz teminat mektubu alınmasına, yasal süre içerisinde teminat yatırılıp talepte bulunulduğu takdirde ilgili tapu müdürlüğüne ihtiyati tedbir ara kararının infazı için müzekkere yazılmasına, ara karardan bir suretin de tapu müdürlüğüne gönderilmesine, karar verilmiş, teminat mektubu ibraz edilerek tedbir kararı infaz edilmiştir.
Davalı ... Gayrımenkul Geliştirme A.Ş.vekilinin ihtiyati tedbir kararına itirazda bulunduğu, 19/11/2020 tarihli heyet ara kararı ile tüm dosya kapsamının incelenmesinde; davalı ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş vekilinin ihtiyati tedbire itirazının süresinde olduğu, yaklaşık ispat koşulunun sağlandığı, davanın niteliğine göre verilen tedbir kararının ölçülü olduğu, takdir olunan teminat miktarının da yeterli görüldüğü, mahkememiz kanaatini değiştirecek herhangi bir durum görülmediği nedenleriyle ihtiyati tedbire itirazın reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık konuları çerçevesinde davacının yapmış olduğu ödemelerin tespiti , eser sözleşmesi kapsamında yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, tapu iptal ve tescile hak kazanıp kazanmadığı ve terditli olarak tazminat talebi konusunda emsal Yargtıay içtihatları dikkate alınarak güncel değerlerinin tespiti bunun yanında davacının taşınmaz bedelini terditli olarak iade almaya hak kazanıp kazanmadığı ve taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değerinin tespiti hususlarında rapor alınmasına karar verilmiş, 08/02/2021 tarihli raporda özetle; davacının davalı tarafa barter yolu ile ödemiş olduğu bedelin Denkleştirici Adalet İlkesi gereği dava tarihi itibariyle güncellenmiş değerinin 5.059.819,95 TL kadar hesaplanabileceği, ... ili, ... İlçesi, ... Köyü, ... ada, ... parselde kayıtlı 1.068.807,61m² alanlı “Villa Tipi Konut, Alışveriş Merkezi Yönetim Binası Ve Atıksu Tesisi’’ana taşınmaz nitelikli, ... arsa paylı, kat irtifakı kurulu T17 villa nitelikli 251 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın sözleşmedeki halinin 9.06.2020 tarihi itibari değerinin 4.800.000,00TL olacağı sonuç ve kanaati bildirilmiştir.
Yapılan yargılama, toplanan ve sunulan delilleri, keşif sonucu alınan bilirkişi raporu, tapu kaydı, uyuşmazlık konusu ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde;
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; taraflardan davacı ve davalı ... arasındaki eser sözleşmesi kapsamında ödeme yöntemi olarak taşınmaz devrinin öngörülmesi sebebiyle davacının sözleşme kapsamında yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, tapu iptaline hak kazanıp kazanmadığı, taraflar arasındaki sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil isteminin yerinde olup olmadığı, davalılar arasında adi ortaklık ilişkisinin bulunup bulunmadığı, davalı ... şirketinin tapu iptali talebi ve alacak talepleri yönünden sorumluluğunun olup olmadığı, tapu iptali ve tescil koşullarının olmadığı taktirde davacının alacak talebinin iadesi koşullarının oluşup oluşmadığı noktasında toplanmaktadır.
GEREKÇE ve SONUÇ;
Dava konusu somut olayda dava konusu taşınmazın davalı .....A.Ş.adına tapuda kayıtlı olduğu, davacı şirket ile davalı ... ...A.Ş.arasında 22/05/2017 tarihli taşeron sözleşmesi akdedildiği, davalı şirketler arasında ise noterlikte düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, davacının terditli istemlerinden ilkinin taşınmazın aynına ilişkin olduğu, dava konusu taşınmazın uyuşmazlık konusu bulunduğu sabittir.
Davacı ile davalılardan ... arasında Kadıköy .... Noterliği’nden 19.06.2014 tarih ... yevmiye sayısı ile tanzim ve tasdik edilmiş bulunan düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi bulunmaktadır. Davalı ... bu sözleşmeyi herhangi bir sıfatla imzalamamış, davacıya karşı sözleşmesel herhangi bir yükümlülük altına girmemiştir. Ancak arsa sahibi ... diğer davalı ... arasında da bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi mevcuttur. Gerek davacı ile ... arasındaki gerekse davalılar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri içerik ve şekil olarak yukarıda belirtilen şartları içermediği ve geçerli birer sözleşme olduğu düşünüldüğünde, davacı tarafın davalılardan ... Yapı ile dava konusu gayrimenkulün bitmiş halde satın alınması konusunda anlaşmaya varıldığı, davacının dava konusu gayrimenkulün bedelini tamamen ödediği, davalı ... Yapı’nın gayrimenkulü her türlü kayıttan ari olarak teslim etmeyi taahhüt ettiği, ancak sözleşmede kararlaştırılan sürede gayrimenkulün tapusunu devretmediği, gayrimenkullerin tapusunun diğer davalı ... şirketinin üzerinde bulunduğu, ... şirketinin ise davalı ... Yapı ile olan sözleşmesini feshettiği hususlarında bir ihtilaf bulunmadığı, dosyada mevcut davalı ... Yapı tarafından düzenlenen 25.04.2019 tarihli yazıya göre davaya konu 251 nolu villa ile ilgili olarak davacı şirketin dava ve tespit itibariyle ödenmemiş borcunun bulunmadığı ve fiili olarak teslimin davacıya yapıldığı anlaşıldığına göre, taraflar arasındaki sözleşme gereği davalılardan ... Yapı’nın gayrimenkulü vaad ettiği şekli ile davacıya her türlü ayıptan ari şekilde hukuki olarak da davacıya devretmesi gerektiği açıktır. Ancak ... taşınmaz maliki olmadığından tasarruf işlemini yapması mümkün olmayıp, davalı ...ın da davacı ile imzaladığı herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır. Bilindiği üzere sözleşme ilişkisi nispi olup sözleşme sadece onu kabul ederek imzalayanlar arasında sonuçlarını doğurur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 29.11.2017 tarih E. 2017/11-406 K. 2017/1460 sayılı ilamında da belirtildiği üzere; “ … Aynî haklarla kişilik haklarının aksine borç ilişkilerinden doğan alacak hakları hukuki nitelikleri itibariyle nispidir. Alacaklı bu hakkı sadece borçluya karşı ileri sürebilir” . Anılan nedenle davalılardan ...’ın davacıya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan bir borcu olmadığı yönünde mahkememizde kanaat oluşmuştur.
Ancak bu noktada tartışılması konulardan biri de ...’ın, ... Yapı ile birlikte davacıya karşı müteselsil bir sorumluluğunun bulunup bulunmadığı, davalılar arasında müteselsil borçluluğa sebep olabilecek başka bir ilişki bulunup bulunmadığı noktalarına değinmekte gerekmiştir.
MÜTESELSİL BORÇLULUK
Birden ziyade kimse, alacaklıya karşı aynı sebepten dolayı ve her biri borcun tamamı için "asıl borçlu" sıfatıyla borçlu olurlarsa, müteselsil borçtan bahsedilir . Başka bir deyişle, birden çok borçludan her birinin alacaklıya karşı borcun tamamından şahsen sorumlu olduğu ve içlerinden yalnız birinin borcu ifa etmesiyle diğerlerinin de borçtan kurtulduğu borca, müteselsil borç denir .
Müteselsil borçluluk, 6098 sayılı TBK'nda borç ilişkilerindeki özel durumlar arasında düzenlenmiş ve TBK’nın 62. maddesinde; "Birden çok borçludan her biri, alacaklıya karşı borcun tamamından sorumlu olmayı kabul ettiğini bildirirse, müteselsil borçluluk doğar. Böyle bir bildirim yoksa, müteselsil borçluluk ancak kanunda öngörülen hâllerde doğar." hükmü ile müteselsil borçluluğun hukuki işlemden (sözleşmeden) veya kanundan doğacağı belirtilmiştir.
Müteselsil borçlarda alacaklı, borcun tamamının veya bir kısmının ifasını, dilerse borçluların hepsinden, dilerse yalnız birinden isteyebilir. Borçluların sorumluluğu, borcun tamamı ödeninceye kadar devam eder (TBK. m. 163). Alacaklı, alacağını herhangi bir borçludan talep eder ve bu borçlu tarafından ifada bulunulmazsa, diğer borçlulara yönelebilir. Müteselsil borçlulukta birden çok borçlu arasındaki teselsül, alacaklının hukuki durumunu kuvvetlendirmektedir.
Bu tespite göre davalılar arasında müteselsil borçluluktan bahsedilebilmesi için ya taraflarca müteselsil borçluluğun doğduğu bir sözleşme hükmü ya da taraflar arasındaki ilişki için kanunda öngörülmüş bir müteselsil borçluluk hali söz konusu olmalıdır.
Davalılardan ... da davacı ... ile aralarında adi ortaklık olduğunu bu nedenle davacıya karşı müteselsil bir borçluluğunun olduğunu iddia etmiştir. Bu durumda sözleşmeden değil, kanundan doğan bir müteselsil borçluluk hali söz konusu olacağı için davalılar arasında adi ortaklık ilişkisi olup olmadığının değerlendirilmesi gerekmektedir.
ADİ ORTAKLIK
TBK md. 638/3, “Ortaklar, birlikte veya bir temsilci aracılığı ile, bir üçüncü kişiye karşı, ortaklık ilişkisi çerçevesinde üstlendikleri borçlardan, aksi kararlaştırılmamışsa müteselsilen sorumlu olurlar” hükmününe göre ortakların kanundan doğan bir müteselsil borçluluk hali düzenlenmiştir. Somut olayda bu sorumluluktan bahsedilebilmesi için taraflar arasındaki hukuki ilişkinin adi ortaklık olarak nitelendirilmesi gereklidir.
Adi ortaklık, TBK’nın “Özel Borç İlişkileri” başlıklı 2. kısmında ve 18. bölümde “Adi Ortaklık Sözleşmesi” başlığı altında, 620. ve 645. maddeler arasında düzenlenmiştir. Adi ortaklığın, kanun ifadesine göre; adi ortaklık sözleşmesinin tanımı 620. maddede şu şekilde yapılmıştır: “Adi ortaklık sözleşmesi, iki ya da daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir.“
Adi ortaklığın bu tanımından taraflar arasındaki ilişkinin adi ortaklık ilişkisi olup olmadığını yorumlamak mümkün olmayıp, öncelikle adi ortaklık sözleşmesinin unsurlarının irdelenmesi sonra da taraflar arasındaki sözleşmenin bu unsurlarla örtüşüp örtüşmediğinin irdelenmesi yerinde olacaktır.
Adi Ortaklığın Unsurları:
1. Kişi Unsuru: Adi ortaklık, tüm ortaklıklar gibi bir kişi birlikteliğidir. Tüzel kişiliği bulunmayan bu ortaklıkta en önemli unsur birbirini tanıyan ve birbirine güvenen kişilerdir. Adi ortaklık sözleşmesinin kurulabilmesi için, en az iki (2) ortağın varlığı gerekir. Adi ortaklığın sonradan tek ortaklı hale gelmesi adi ortaklığın sona erme sebebidir. Adi ortaklıkta ortak sayısı bakımından üst sınır öngörülmemiştir, yani ortaklığa en fazla kaç kişinin katılabileceğine dair bir kanuni sınırlama yoktur. Yukarıda zikredildiği üzere, adi ortaklıkta ortaklar ortaklık adına yapılan işlemlerden dolayı sınırsız, müteselsil ve birinci derecede sorumludur.
2. Sermaye Unsuru : TBK’nın 621/1 maddesi uyarınca her ortak, para, alacak veya başka bir mal ya da emek olarak, ortaklığa bir katılım payı koymakla yükümlüdür. Sadece emek ya da sadece para veya sadece bir taşınmaz da tek başına katılım payı olarak ortaklar tarafından taahhüt edilebileceği gibi birkaçı beraber ya da tüm ayrı kalemler birlikte ortaklığa katılım payı olarak getirilebilir. Adi ortaklığın nihayetinde bir sözleşme ilişkisi olması ve sözleşmenin de borçlandırıcı bir işlem olması sebebiyle salt taahhütle dahi adi ortaklık vücut bulur.
3. Sözleşme Unsuru : İzah edildiği üzere, adi ortaklık; kanun gereğince en az iki kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca ulaşmak için birleştirdikleri bir sözleşmedir. Adi ortaklık sözleşmesi herhangi bir şekle tabi değildir. Bu nedenle adi ortaklık sözleşmesi sözlü olarak dahi yapılabilir. Ancak sözleşmenin varlığını ispat senetle HMK md. 200’deki senetle ispat kuralın tabidir. Ayrıca, taşınmaz veya devri özel şekle tabi menkul bir mal ve/ya hakkın ortaklığa sermaye olarak getirilmesi durumunda adi ortaklık sözleşmesindeki ilgili sermaye maddesinin kanunda öngörülen şekilde yapılması gerekmektedir.
4. Müşterek Amaç Unsuru: Adi ortaklık sözleşmesinin en temel unsurlarından biri de adi ortaklık ilişkisine katılanların müşterek bir amaç etrafında toplanmalarıdır. Adi ortaklıkta, bazı yazarlarca aksi iddia edilse de, ortakların temel amacı kar elde etmek ve bu karı paylaşmaktır. Kanunda belirtilen kazanç paylaşma amacına aykırı olarak, bir ortağa katılım payına nazaran çok az bir kazanç, diğer ortak lehine verilirse burada aslan payı ortaklık söz konusu olur. Ancak, aslan payı ortaklık müşterek amaç unsurunda sakatlık oluşturduğu için adi ortaklık sözleşmesini de geçersiz hale getirecektir.
5. Affectio Societatis (Müşterek Amaç İçin Birlikte Hareket Etme) Unsuru: Adi ortaklıkta ortakların müşterek bir amaç etrafında bir araya gelmeleri yeterli değildir. Aynı zamanda adi ortaklığın bütün ortakları müşterek amacın gerçekleşmesini desteklemeli ve üzerine düşeni yapmalıdır. Ortaklığın müşterek amacı için birlikte çaba unsuru adi ortaklığın esaslı bir unsurudur.
Öte yandan adi ortaklık sözleşmesi diğer tüm ortaklık sözleşmelerinde olduğu gibi karşılıklı bir sözleşme değildir7 . Zira adi ortaklık sözleşmesinde edimler birbirinin zıttı ya da karşılığı değil , ortaklarca güçlerin birleştirilmesi söz konusudur. Ortak amaç ve bu amaca ulamak için birlikte çaba adi ortaklığın temel unsurlarıdır. Bu nedenle adi ortaklık amaç birlikteliği olarak nitelendirilebilir . Bunun en önemli sonucu TBK genel hükümlerin ve iki taraf borç yükleyen sözleşmeleri ilişkin kurallar uygun olduğu ölçüde uygulanır . Açıkça TBK’ya atıf yapılan haller vardır. Örn. 637/II ve 638/III gibi kurallar doğrudan uygulanır. Kimi yazarlara göre ödemezlik defi (TBK md. 97) ortak sayısı 2 kişi ise mümkün olacak ancak daha fazla ortak söz konusu ise mümkün olmayacaktır .
GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi ilk olarak, “Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın Satış, Devir, İntikal, Kiraya Verme, Trampa, Sınırlı Ayni Hak Tesisi ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İhale Yönetmeliği ” kapsamında uygulamaya geçmiş ve daha sonra özel hukuk kişileri tarafından da akdedilmeye başlanmıştır . Bu sözleşme Yargıtay tarafından ise, “yüklenici tarafından arsa sahibinin arsasında meydana getirilecek yapının, arsa sahibinin verdiği yetkiye dayanarak yüklenici tarafından satılması ve bu surette elde edilecek gelirin arsa sahibi ile yüklenici arasında, sözleşmede kararlaştırılan oranda paylaşılması esasına dayanmaktadır. Bu esastan yola çıkarak gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi; yüklenicinin bağımsız bölümler meydana getirme ve bunların satışını sağlama borcuna karşılık, arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerin satımına ilişkin yükleniciye temsil yetkisi verme ve bu satıştan elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşma borcu altına girdiği sözleşme” şeklinde tanımlanmıştır .
Bu tip sözleşmelerde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden farklı olarak yüklenici, eseri meydana getirme borcunun karşılığı olarak arsa payı değil; inşaat sonrası oluşacak bağımsız bölümlerin satış gelirinden pay almaktadır. Bu sözleşmelerde inşa edilecek inşaatın satışını ya iş sahibi yapmakta ya da bu konuda yükleniciye temsil yetkisi vermektedir.
Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden farklı oluşu, gelir elde edip paylaşılması yönüyle, doktrindeki tartışmalar, söz konusu sözleşmenin adi ortaklık niteliğinde mi olduğu yoksa karşılıklı borç yükleyen bir sözleşme mi olduğu noktasında toplanmıştır. Genel olarak, bu sözleşmenin adi ortaklık sözleşmesi olduğu, karma akit olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu noktalarında toplanmaktadır .
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2013 tarihinde vermiş olduğu kararında , gelir paylaşmalı inşaat sözleşmesini taraflar sözleşmenin adını “Düzenleme Şeklinde Satış ve Hasılat Paylaşımlı Konut Yapım Sözleşmesi” olarak adlandırmış olsalar bile adi ortaklık niteliğinde olduğuna hükmetmiştir. Genel Kurul kararında adi ortaklığı “iki ya da daha fazla kişinin emeklerini veya mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşme” olarak tanımladıktan sonra, bu tanımdan yola çıkarak adi ortaklığı kişi, sözleşme, katılım payı, amaç, affectio societatis şeklinde tüm unsurlarıyla ele alarak, uyuşmazlık konusu “Satış ve Hasılat Paylaşımlı Konut Yapım Sözleşmesi” nin niteliğini tespit etmiştir .
Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi sonraki tarihli bir başka kararda1, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin ortak amaç ve ortak amaç için birlikte çaba unsurları taşıyıp taşımadığı bakımından yaptığı incelemede, sözleşmenin söz konusu unsurları içermemesi nedeniyle adi ortaklık sözleşmesi olmadığı yönünde karar vermiştir. Yargıtay, sözleşme hükümleri dikkate alınarak söz konusu sözleşmeye eser sözleşmesine ilişkin hükümlerin uygulanması gerektiğine hükmetmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2015 yılında vermiş olduğu bir kararında , gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesini kanuni tipe uygun olmayan atipik bir karma sözleşme olarak nitelendirdikten sonra bu sözleşmeye dayanılarak meydana getirilen bağımsız bölümlerden satın alan tüketicinin arada sözleşme ilişkisi olmayan arsa sahibine dava açıp açamayacağına ilişkin yaptığı değerlendirmede, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerine dayalı olarak bağımsız bölüm satın olan tüketicileri Mülga 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 11. maddesi ile malın ayıplı olduğunun anlaşılması durumunda tüketiciye tanınan tüm haklardan olmasa bile tüketicinin aynen ifaya veya sözleşmeden dönmesi halinde peşin yatırılan bedelin iadesine yönelik isteklerinden arsa sahibinin üretici sıfatıyla sorumlu olduğunu kabul etmektedir. Yargıtay, söz konusu kararında “Tüketici hukukunda, tüketicinin korunması asıldır. Bu nedenle, konut üreten herhangi şirket ya da kamu kuruluşunun güvencesi altında yapıldığı izlenimi verilerek, alıcılarda bu algıyı uyandıracak şekilde ve bu doğrultuda ilan, reklam, kampanya. broşür gibi enstrümanlar kullanılarak tüketicilerin konut edinme iradesine etki edilmesi halinde, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahibi olan kamu kuruluşunun akdi sorumluluğu bulunmasa da yukarıda açıklanan nedenlerle gerek özel yasa olan 6502 sayılı Kanun’un ilgili hükümleri gerekse Türk Borçlar Kanunu’nun sorumluluğa ilişkin hükümleri nazara alındığında tüketicinin ifa edilmeyen sözleşme uyarınca zarar kalemlerini bu kamu kuruluşundan isteyebileceğinin kabulü gereklidir.” ifadeleri ile tüketicinin korunmasının asıl olduğunu ve güvenden doğan sorumluluğu vurgulayarak bu sonuca varmıştır.
Bu bölümde yapılmaya çalışılan açıklamalardan anlaşılmaktadır ki, Yargıtay’ın gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi için genel manada adi ortaklık saydığını söylemek zordur. Yargıtay taraflar arasındaki somut sözleşme ilişkisine ve hukuki ilişkiyi nazara alarak olay özelinde bir yorumla sonuca gitmektedir. Bu durumda huzurdaki olayda da davalılar arasında gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğu kabul edilecek olursa dahi taraflar arasındaki ilişkiyi adi ortaklık olarak nitelendirmek mümkün olmayıp, taraflar arasındaki sözleşme düzenlemesine göre bir yorum yapmak gerekmektedir.
Yukarıdaki ilkeler ışığında somut olayda davalılar arasındaki sözleşme incelendiğinde, arsa sahibi ...’ın sahibi olduğu taşınmaz için diğer davalı ... lehine bir satış vaadi yaptığı, satış bedelinin ödenmesi sonrasında arsanın mülkiyetinin devredileceğinin kararlaştırıldığı, ayrıca ...’ın imalatını ve satışını üstelenerek yapacağı villaların satışından elde edeceği gelirin sözleşmedeki satış bedelini aşması durumunda, bu bedeli aşan kısmın %40’ını ödemeyi taahhüt ettiği görülmektedir. Bu sözleşme içerik bakımından bir karma sözleşmedir. Ancak bir yönü ile gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olarak da nitelendirilebilecektir. Mahkememizin bu noktada kanaati taraflar arasındaki sözleşmede gelir paylaşımı sözleşmenin esaslı unsuru olmayıp, taraflar esasında esas olan gayrimenkulün belirli bir bedel (2.840.000USD) bedel ile satılması ve bedel ödendiğinde taşınmazın ...’a devredilmesidir. Bu durumda tarafların adi ortaklık ilişkisindeki gibi yan yana menfaat birliği içerisinde değil, menfaatleri karşılıklı olacak şekilde yer aldığı açıktır. Bu durumda taraflar arasındaki ilişkinin adi ortaklık olmadığı anlaşılmaktadır. Açıklanan nedenlerle davalı ...’ın adi ortak sıfatı bulunmadığından davacıya karşı müteselsil borçlu sıfatının da olmadığı sonucuna varılmıştır.
Bütün bunların yanında davacının tüketici olmaması, davalılar arasında TTK md. 195 düzenlemesindeki gibi bir ilişki olmadığı, bu bakımdan TTK md. 209 düzenlemesi ile yukarıda Yargıtay kararında belirtildiği üzere davacının korunmayı gerektiren özel bir menfaati olmayacağı, güvenden doğan sorumluluk halinin de uygulama alanı bulamayacağı anlaşılmıştır.
DENKLEŞTİRİCİ ADALET İLKESİ
Davacının tapu iptalinin yerinde görülmemesi halinde terditli olarak ödenen bedelin iadesi talep edilmesi nedeniyle denkleştirici adaleti ilkesi gündeme gelmiş olup buna göre haklı bir sebebe dayanmadan, başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin, elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder. Yargıtay kararlarına göre de denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 27.3.2019tarih E. 2017/13225, K. 2019/2601 sayılı ilamında da denkleştirici adelet ilkesi ile ilgili olarak: “ … Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalması olup, sebepsiz zenginleşme gereğince verilenlerin iadesi sağlanırken, ödenen paranın ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması, başka bir deyişle denkleştirişi adalet ilkesinin uygulanması gerekir. Denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır… “ şeklinde hüküm tesis edilmiştir. Bu ilkeye göre teknik bilirkişi heyet raporu hesaplama yapmış olup sunulan rapor yeterli görülerek hükme esas alınmıştır.
Davacı ile davalı ... arasındaki sözleşme uyarınca davacı taraf üstlenmiş olduğu ödeme yükümlülüğünü tam ve gereği gibi yerine getirdiğinden, davalı ... Yapı’nın sözleşmeye konu gayrimenkulü her türlü kayıttan ari olarak davacıya devretme yükümlülüğünün doğduğu, ancak devre konu gayrimenkulün malikini diğer davalı ... olması nedeniyle davalı ...’ın devri yapmasının hukuken mümkün olmaması karşısında HMK md. 111 kapsamında terditli açılan dava nedeniyle sözleşmeye aykırılıktan bedelin iadesinin talep edilebileceği davacının bu aşamada tüketici olarak nitelenmemesi ve davacı ile davalılardan ... şirketi arasında herhangi bir sözleşme ilişişi bulunmadığından, davalı ...’ın davacıya sözleşmeden doğan herhangi bir yükümlülüğünün bulunmadığı davalılar arasında gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğu düşünülse de bu sözleşmenin adi ortaklık olarak değerlendirilemeyeceği ve dolayısı ile davalı ...’ın davacıya karşı ... ile birlikte kanundan kaynaklanan müteselsil bir sorumluluğu da olmayacağı anlaşılmıştır.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık konuları çerçevesinde davacının yapmış olduğu ödemelerin tespiti , eser sözleşmesi kapsamında yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, tapu iptal ve tescile hak kazanıp kazanmadığı ve terditli olarak tazminat talebi konusunda emsal Yargtıay içtihatları dikkate alınarak güncel değerlerinin tespiti bunun yanında davacının taşınmaz bedelini terditli olarak iade almaya hak kazanıp kazanmadığı ve taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değerinin tespiti hususlarında alınan rapor sonucu davacının davalı tarafa barter yolu ile ödemiş olduğu bedelin Denkleştirici Adalet İlkesi gereği dava tarihi itibariyle güncellenmiş değerinin 5.059.819,95 TL kadar hesaplanabileceği, ... ili, ... İlçesi, ... Köyü, ... ada, ... parselde kayıtlı 1.068.807,61m² alanlı “Villa Tipi Konut, Alışveriş Merkezi Yönetim Binası Ve Atıksu Tesisi’’ana taşınmaz nitelikli, .... arsa paylı, kat irtifakı kurulu .. villa nitelikli 251 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın sözleşmedeki halinin 9.06.2020 tarihi itibari değerinin 4.800.000,00TL olacağı tespit edilmiştir. Söz konusu rapor denetime elverişli oluşu nedeniyle hükme esas alınmıştır.
Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine, davacının taşınmaz bedeli yönünden talebinin kabulü ile; taleple bağlı kalınarak 3.780.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı ... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine, yukarıdaki sebeplerle de davalı ... tapu iptali yönünden sorumluluğunun olmaması nedeniyle davalı .... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.yönünden davanın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacının tapu iptali ve tescil talebinin REDDİNE,
2-Davacının taşınmaz bedeli yönünden talebinin KABULÜ ile; taleple bağlı kalınarak 3.780.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı ... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine, davalı .... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.yönünden davanın REDDİNE,
a)Harçlar Tarifesi uyarınca hesaplanan 258.211,80 -TL ilam ve karar harcından davacı tarafından yatırılan 64.552,95.-TL peşin harcın mahsubuna, bakiye 193.658,85- TL ilam ve karar harcının davalı ... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş.'den tahsili ile hazineye gelir KAYDINA,
b)Davacı tarafından yatırılan 54,40 -TL başvurma 64.552,95.-TL peşin harcın davalı ... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine,
c)-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca davacı yararına tayin ve takdir olunan 126.425,00 TL nispi vekalet ücretinin davalı ... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine,
d) Davacı tarafından yapılan sarf edilen 168,00 TL tebligat ve müzekkere gideri, 4.500,00 TL bilirkişi ücreti, 384,90 TL keşif harcı olmak üzere toplam 5.052,90 TL yargılama giderinin davalı ... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine,
Davalı .... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.yönünden davanın reddine karar verildiğinden;
a)-Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 59,30-TL maktu karar ve ilam harcının davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
b)-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca davalı yararına tayin ve takdir olunan 126.425,00 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı .... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.'ne verilmesine,
c)-Davalı .... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.tarafından sarf edilen tebligat ve müzekkere masrafından oluşan toplam 209,50 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalı .... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.'ne verilmesien,
3-Kullanılmayan gider avansının HMK 333. maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra davacıya iadesine,
4-HMK'nın uygulanmasına dair yönetmeliğin 58/1 maddesi gereğince taraflardan birinin talebi halinde gerekçeli kararın taraflara tebliğine,
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 ila 360'ncı madde hükümleri uyarınca, mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere hazır olan taraf vekillerinin yüzlerine karşı oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.08/04/2021
Başkan ...
¸e-imza
Üye ...
¸e-imza
Üye ...
¸e-imza
Katip ...
¸e-imza