T.C. BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/293 Esas
KARAR NO: 2021/1113
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 04/04/2019
KARAR TARİHİ: 18/11/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 06/12/2021
Mahkememizden verilen 01/10/2020 tarih ve ... Esas ... sayılı kararı İstanbul BAM ... Hukuk Dairesi'nin 24/02/2021 tarihli ... Esas, ... Karar sayılı ilamıyla davalı ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.vekilinin istinaf isteminin kabulüne karar verilmesi üzerine dava mahkememizin yukarıdaki esasına kaydı yapılan dava dosyasının istinaf sonrası yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde; İstanbul İli ..... İlçesi, .... Köyünde kaim, tapuda ... ada, ... Parsel olarak kayıtlı villa niteliğinde olan 293 nolu bağımsız bölüm numaralı taşınmazı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile satın aldığını, bağımsız bölümün kendisine teslim edilmiş olmasına rağmen halen tapu devrinin üzerine geçirilmediğini, sözleşmeden kaynaklanan tüm edimlerin yerine getirildiğini, söz konusu villanın içindeki bulunduğu projenin davalıların resmi internet sitelerinde "....." isimli proje olarak isimlendirildiğini ve .... 3. Fazla ilgili olarak birtakım görüntülerin yer aldığını ve projenin "... " şeklinde tanıtım yapıldığını, bu tanıtıma güvenen davacının projeden dava konusu bağımsız bölümü edindiğini, teminatsız tedbir verilmesini öncelikle 218 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın davacı adına tapuya kayıt ve tesciline ya da terditli olarak dava konusu villa için ödenen bedelin ödeme tarihinden işleyecek ticari faiziyle avans faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı ... ..... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; davacının müvekkiline karşı maddi hukuka dayalı hiçbir alacağının ve talep hakkının bulunmadığını, müvekkilinin “davalı sıfatının” bulunmadığı ve müvekkili ... A.Ş. aleyhine tescil veya tazminata karar verilmesinin hukuken mümkün bulunmadığını, davacı ile diğer davalı ... A.Ş.arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmayan, arsa maliki müvekkili aleyhine cebrî tescil veya tazminat talebini içeren bir dava açılması hukuken mümkün bulunmayıp, müvekkilinin davalı sıfatı bulunmadığını, sözleşmenin, hiçbir şekilde adi ortaklık sözleşmesi niteliğinde olmadığını, müvekkili ile davalı ..... arasında bir adi ortaklık sözleşmesi yapma ve müşterek gayeye birlikte ulaşma konusunda ortak irade mevcut olmadığını, müvekkiline ait arsa üzerinde fuzuli şâgil konumunda bulunan davacıya karşı tüm yasal haklarımız saklı olmak üzere öncelikle husumet açısından ve müvekkiline karşı davacının herhangi bir maddî hakkının da bulunmaması nedeniyle haksız ve hukukî temelden yoksun nitelikteki davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Davalı ..... Yapı San. Ticaret A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin diğer davalı .... ..... Gayrimenkul Geliştirme A. Ş ile yapmış olduğu sözleşme çerçevesinde davacıya İstanbul İli ... İlçesi, .... Köyünde Kaim, Tapuda ... Ada, ... Parsel olarak kayıtlı Villa Niteliğinde olan 218 Bağımsız Bölümü Sattığını, yer teslimini de davacıya yaptığını, ancak diğer davalı ... ..... Gayrimenkul Geliştirme A. Ş.'nin yarattığı haksız ve mesnetsiz muaraza nedeni ile tapu devir işlemini gerçekleştiremediğini, Kadıköy .... Noterliğinin 19.06.2014 tarih .... yevmiye numarası ile "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin inşaat, ruhsat, kat irtifakı, hasılat paylaşımı, arsa sahibi olan diğer davalı ... şirketine ödemelerin projeden yapılacak satışlara bağlanmış olması, sözleşmeler eklerinde projede üretilecek olan villaların satış fiyatlarının diğer davalı ... şirket ile birlikte kararlaştırılması, iskân, ruhsat vesair hükümleri nazara alındığında taraflar arasında kurulması amaçlanan akdi ilişkinin bir taşınmaz satışı olmadığını belirterek müvekkili şirket üzerine düşen edimleri yerine getirmiş, inşaatı bitirip davacı tarafa teslim etmiş olup; davacı taraf dava konusu villayı kullanmakta olduğundan, müvekkil aleyhine ileri sürülen davacı taleplerinin müvekkil şirket yönünden reddine, müvekkili şirket dava açılmasına sebebiyet vermediğinden her halükarda yargılama gideri ve vekalet ücretinin müvekkili şirkete yüklenilmemesine karar verilmesini savunmuştur.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YARGILAMANIN ÖZETİ;
Dava; tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.
09/05/2019 tarihli tensip tutanağı ara kararı gereği eksik harcın ikmal edilmiş, Büyükçekmece Tapu müdürlüğüne yazılan müzekkereye cevap verilmiştir.
Davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebi değerlendirilerek; davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin kabulüne, dava konusu olan Büyükçekmece Tapu Müdürlüğünde kayıtlı İstanbul ili .... ilçesi ... Köyü .... Mevkii ... Ada ... Parsel ... Tip 218 bağımsız bölümün davalı ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş adına kayıtlı ise tapu kaydı üzerine 3.kişilere devir ve temlikinin önlenmesi için ihtiyati tedbir konulmasına ve tapu kaydına "davalıdır"şerhi konulmasına karar verilmiş, teminat mektubu ibraz edilerek tedbir kararı infaz edilmiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın; davacı ile davalı ..... şirketi arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sebebiyle davalı ..... şirketine yönelik olarak tapu iptal tescil talebinde bulunup bulunamayacağı davalılar arasında adi ortaklık ilişkisinin buluunup bulunmadığı, sölzleşmenin yerine getirilmemesinde davalıların sorumluluklarının bulunup bulunmadığı, tapu iptali olmadığı takdirde ödenen bedelin iadesi koşullarının oluşup oluşmadı hususlarından kaynaklandığı tespit edilmiştir.
Dava konusunun Tapu İptali ve Tescil olduğu, Tarafların; Davacı ... Kozmetik Şirketi ile Davalı ..... Yapı Sanayi Şirketi ile .... Şirketi olduğu, Bilirkişi heyetinden laşınmazın bulunduğu adrese gidilerek ölçüm, inceleme ve tespit yapılması neticesinde görüş ve kanaat bildirilmesi hususunda rapor istenilmiş, 30/09/2020 tarihli raporda; Alıcı sıfatıyla davacı .... Kozmetik şirketi ve satış vaat eden sılatıyla davalı ..... yapı tarafından imzalanan Bakırköy .... Naterliğinin 28.06.2018 tarihli .... yevmiye nolu düzenleme şeklinde ön ödemeli konut satış vadi sözleşmesi belgesinin davaya konu 218 nodu ... villanın 1.750.000 TL bedelle davacıya satışını düzenlemekte olduğu, sözleşmenin eki olduğu anlaşılan ödeme planın da taşınmaz bedelinin peşinat 12.06.2018 50,000,00 TL. çek 1.700.00000 TL şeklinde ödeneceği belirtildiği dava dosyasına sunulan ve davalı ..... Yapı tarafından davacı şirketle kesilmiş olduğu görülen 25.12.2018 tarihli faturanın dava konusu villanın satışı tle ilgili olduğu davaya konu villa nitelikli taşınmazın bağımsız. bölümün tam hissesin 02.08.2016 tarihli Bağımsız Bölüm Bilgilerin Düzeltilmesi işleminden davalı ... Gayrimenkul şirketi adına kayıtlı olduğu dava tarihi 04.04.2019 tarihi itibari değerinin 2.200.000,00 TL hesap ve takdir edildiği güncel tarih, 30.09.2020 itibari ile değerinin 2.700.000,00 hesap ve takdir edildiği görüş ve kanaatine varıldığı”raporlanmıştır.
6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu(TTK)'nun 4/1. Maddesinde, her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan hukuk davaları ile tarafların tacir olup olmadıklarına bakılmaksızın, Ticaret Kanunu'nda (... ) öngörülen hususlardan doğan hukuk davalarının ticari dava sayılacağı düzenlenmiştir. TTK'nın 5/1. Maddesine göre de, aksine hüküm bulunmadıkça, dava olunan şeyin değerine veya tutarına bakılmaksızın asliye ticaret mahkemesi tüm ticari davalara bakmakla görevlidir. Davacı genel kurul, yönetim kurulu ve denetim kurulu olarak organize olmuş sermaye şirketi niteliğinde bir ticaret şirketi olup, tüketici vasfında olmasına olanak bulunmadığından eldeki davanın anılan kanuni düzenlemeler uyarınca asliye ticaret mahkemesinde görülmesi gerekir.
HMK'nın 355. Maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda, Mahkemece hatalı değerlendirme ve eksik inceleme ile davanın sonuçlandırılması isabetli görülmemiş ve bu nedenle davalı ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. vekilinin istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi'nin kararının kaldırılarak, davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye gönderilmesine karar verilmiştir."
İSTİNAF SONRASI YAPILAN YARGILAMA:
Dosyadaki delillerde değerlendirilmek emsal Yargtıay içtihatları dikkate alınarak denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde değerinin tespiti hususlarında rapor alınmasına karar verilmiş, 23/06/2021 tarihli raporda; davaya konu İstanbul ili ... ilçesi ... mevkii ... ada .. parsel ... no.lu villa tipi taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç bedelinin teknik bilirkişi raporu ile tespit edildiği üzere 2.200.000.00 TL kadar olabileceği , davacının davalı tarafa ödemiş olduğu bedelin Denkleştirici Adalet İlkesi pereği dava tarihi ilibariyle güncellenmiş değerinin 1.817.723,96 TL. kadar hesaplanabileceği sonuç ve kanaati bildirilmiştir.
Rapor sonrasında davacı taraf 07.10.2021 tarihinde talep artırımım dilekçesi sunmuş davalılara tebliğ edilmiştir.
Toplanan ve sunulan deliller, alınan bilirkişi raporları, yapılan yargılama ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde;
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın; davacı ile davalı ..... şirketi arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sebebiyle davalı ..... şirketine yönelik olarak tapu iptal tescil talebinde bulunup bulunamayacağı davalılar arasında adi ortaklık ilişkisinin buluunup bulunmadığı, sölzleşmenin yerine getirilmemesinde davalıların sorumluluklarının bulunup bulunmadığı, tapu iptali olmadığı takdirde ödenen bedelin iadesi koşullarının oluşup oluşmadı hususlarından kaynaklandığı tespit edilmiştir.
GEREKÇE ve SONUÇ;
Dava konusu somut olayda dava konusu taşınmazın davalı .....A.Ş.adına tapuda kayıtlı olduğu, davacı şirket ile davalı ..... ...A.Ş.arasında 27/06/2018 tarihli taşeron sözleşmesi akdedildiği, davalı şirketler arasında ise noterlikte düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, davacının terditli istemlerinden ilkinin taşınmazın aynına ilişkin olduğu, dava konusu taşınmazın uyuşmazlık konusu bulunduğu sabittir.
Davacı ile davalılardan ..... arasında Kadıköy .... Noterliği’nden 19.06.2014 tarih .... yevmiye sayısı ile tanzim ve tasdik edilmiş bulunan düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi bulunmaktadır. Davalı ... bu sözleşmeyi herhangi bir sıfatla imzalamamış, davacıya karşı sözleşmesel herhangi bir yükümlülük altına girmemiştir. Ancak arsa sahibi ... diğer davalı ..... arasında da bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi mevcuttur. Gerek davacı ile ..... arasındaki gerekse davalılar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri içerik ve şekil olarak yukarıda belirtilen şartları içermediği ve geçerli birer sözleşme olduğu düşünüldüğünde, davacı tarafın davalılardan ..... Yapı ile dava konusu gayrimenkulün bitmiş halde satın alınması konusunda anlaşmaya varıldığı, davacının dava konusu gayrimenkulün bedelini tamamen ödediği, davalı ..... Yapı’nın gayrimenkulü her türlü kayıttan ari olarak teslim etmeyi taahhüt ettiği, ancak sözleşmede kararlaştırılan sürede gayrimenkulün tapusunu devretmediği, gayrimenkullerin tapusunun diğer davalı ... şirketinin üzerinde bulunduğu, ... şirketinin ise davalı ..... Yapı ile olan sözleşmesini feshettiği hususlarında bir ihtilaf bulunmadığı, dosyada mevcut davalı ..... Yapı tarafından düzenlenen 25.04.2019 tarihli yazıya göre davaya konu 251 nolu villa ile ilgili olarak davacı şirketin dava ve tespit itibariyle ödenmemiş borcunun bulunmadığı ve fiili olarak teslimin davacıya yapıldığı anlaşıldığına göre, taraflar arasındaki sözleşme gereği davalılardan ..... Yapı’nın gayrimenkulü vaad ettiği şekli ile davacıya her türlü ayıptan ari şekilde hukuki olarak da davacıya devretmesi gerektiği açıktır. Ancak ..... taşınmaz maliki olmadığından tasarruf işlemini yapması mümkün olmayıp, davalı ....ın da davacı ile imzaladığı herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır. Bilindiği üzere sözleşme ilişkisi nispi olup sözleşme sadece onu kabul ederek imzalayanlar arasında sonuçlarını doğurur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 29.11.2017 tarih E. ... K. ... sayılı ilamında da belirtildiği üzere; “ … Aynî haklarla kişilik haklarının aksine borç ilişkilerinden doğan alacak hakları hukuki nitelikleri itibariyle nispidir. Alacaklı bu hakkı sadece borçluya karşı ileri sürebilir” . Anılan nedenle davalılardan ...’ın davacıya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan bir borcu olmadığı yönünde mahkememizde kanaat oluşmuştur.
Ancak bu noktada tartışılması konulardan biri de ...’ın, ..... Yapı ile birlikte davacıya karşı müteselsil bir sorumluluğunun bulunup bulunmadığı, davalılar arasında müteselsil borçluluğa sebep olabilecek başka bir ilişki bulunup bulunmadığı noktalarına değinmekte gerekmiştir.
MÜTESELSİL BORÇLULUK
Birden ziyade kimse, alacaklıya karşı aynı sebepten dolayı ve her biri borcun tamamı için "asıl borçlu" sıfatıyla borçlu olurlarsa, müteselsil borçtan bahsedilir . Başka bir deyişle, birden çok borçludan her birinin alacaklıya karşı borcun tamamından şahsen sorumlu olduğu ve içlerinden yalnız birinin borcu ifa etmesiyle diğerlerinin de borçtan kurtulduğu borca, müteselsil borç denir .
Müteselsil borçluluk, 6098 sayılı TBK'nda borç ilişkilerindeki özel durumlar arasında düzenlenmiş ve TBK’nın 62. maddesinde; "Birden çok borçludan her biri, alacaklıya karşı borcun tamamından sorumlu olmayı kabul ettiğini bildirirse, müteselsil borçluluk doğar. Böyle bir bildirim yoksa, müteselsil borçluluk ancak kanunda öngörülen hâllerde doğar." hükmü ile müteselsil borçluluğun hukuki işlemden (sözleşmeden) veya kanundan doğacağı belirtilmiştir.
Müteselsil borçlarda alacaklı, borcun tamamının veya bir kısmının ifasını, dilerse borçluların hepsinden, dilerse yalnız birinden isteyebilir. Borçluların sorumluluğu, borcun tamamı ödeninceye kadar devam eder (TBK. m. 163). Alacaklı, alacağını herhangi bir borçludan talep eder ve bu borçlu tarafından ifada bulunulmazsa, diğer borçlulara yönelebilir. Müteselsil borçlulukta birden çok borçlu arasındaki teselsül, alacaklının hukuki durumunu kuvvetlendirmektedir.
Bu tespite göre davalılar arasında müteselsil borçluluktan bahsedilebilmesi için ya taraflarca müteselsil borçluluğun doğduğu bir sözleşme hükmü ya da taraflar arasındaki ilişki için kanunda öngörülmüş bir müteselsil borçluluk hali söz konusu olmalıdır.
Davalılardan ..... da davacı ... ile aralarında adi ortaklık olduğunu bu nedenle davacıya karşı müteselsil bir borçluluğunun olduğunu iddia etmiştir. Bu durumda sözleşmeden değil, kanundan doğan bir müteselsil borçluluk hali söz konusu olacağı için davalılar arasında adi ortaklık ilişkisi olup olmadığının değerlendirilmesi gerekmektedir.
ADİ ORTAKLIK
TBK md. 638/3, “Ortaklar, birlikte veya bir temsilci aracılığı ile, bir üçüncü kişiye karşı, ortaklık ilişkisi çerçevesinde üstlendikleri borçlardan, aksi kararlaştırılmamışsa müteselsilen sorumlu olurlar” hükmününe göre ortakların kanundan doğan bir müteselsil borçluluk hali düzenlenmiştir. Somut olayda bu sorumluluktan bahsedilebilmesi için taraflar arasındaki hukuki ilişkinin adi ortaklık olarak nitelendirilmesi gereklidir.
Adi ortaklık, TBK’nın “Özel Borç İlişkileri” başlıklı 2. kısmında ve 18. bölümde “Adi Ortaklık Sözleşmesi” başlığı altında, 620. ve 645. maddeler arasında düzenlenmiştir. Adi ortaklığın, kanun ifadesine göre; adi ortaklık sözleşmesinin tanımı 620. maddede şu şekilde yapılmıştır: “Adi ortaklık sözleşmesi, iki ya da daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir.“
Adi ortaklığın bu tanımından taraflar arasındaki ilişkinin adi ortaklık ilişkisi olup olmadığını yorumlamak mümkün olmayıp, öncelikle adi ortaklık sözleşmesinin unsurlarının irdelenmesi sonra da taraflar arasındaki sözleşmenin bu unsurlarla örtüşüp örtüşmediğinin irdelenmesi yerinde olacaktır.
Adi Ortaklığın Unsurları:
1. Kişi Unsuru: Adi ortaklık, tüm ortaklıklar gibi bir kişi birlikteliğidir. Tüzel kişiliği bulunmayan bu ortaklıkta en önemli unsur birbirini tanıyan ve birbirine güvenen kişilerdir. Adi ortaklık sözleşmesinin kurulabilmesi için, en az iki (2) ortağın varlığı gerekir. Adi ortaklığın sonradan tek ortaklı hale gelmesi adi ortaklığın sona erme sebebidir. Adi ortaklıkta ortak sayısı bakımından üst sınır öngörülmemiştir, yani ortaklığa en fazla kaç kişinin katılabileceğine dair bir kanuni sınırlama yoktur. Yukarıda zikredildiği üzere, adi ortaklıkta ortaklar ortaklık adına yapılan işlemlerden dolayı sınırsız, müteselsil ve birinci derecede sorumludur.
2. Sermaye Unsuru : TBK’nın 621/1 maddesi uyarınca her ortak, para, alacak veya başka bir mal ya da emek olarak, ortaklığa bir katılım payı koymakla yükümlüdür. Sadece emek ya da sadece para veya sadece bir taşınmaz da tek başına katılım payı olarak ortaklar tarafından taahhüt edilebileceği gibi birkaçı beraber ya da tüm ayrı kalemler birlikte ortaklığa katılım payı olarak getirilebilir. Adi ortaklığın nihayetinde bir sözleşme ilişkisi olması ve sözleşmenin de borçlandırıcı bir işlem olması sebebiyle salt taahhütle dahi adi ortaklık vücut bulur.
3. Sözleşme Unsuru : İzah edildiği üzere, adi ortaklık; kanun gereğince en az iki kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca ulaşmak için birleştirdikleri bir sözleşmedir. Adi ortaklık sözleşmesi herhangi bir şekle tabi değildir. Bu nedenle adi ortaklık sözleşmesi sözlü olarak dahi yapılabilir. Ancak sözleşmenin varlığını ispat senetle HMK md. 200’deki senetle ispat kuralın tabidir. Ayrıca, taşınmaz veya devri özel şekle tabi menkul bir mal ve/ya hakkın ortaklığa sermaye olarak getirilmesi durumunda adi ortaklık sözleşmesindeki ilgili sermaye maddesinin kanunda öngörülen şekilde yapılması gerekmektedir.
4. Müşterek Amaç Unsuru: Adi ortaklık sözleşmesinin en temel unsurlarından biri de adi ortaklık ilişkisine katılanların müşterek bir amaç etrafında toplanmalarıdır. Adi ortaklıkta, bazı yazarlarca aksi iddia edilse de, ortakların temel amacı kar elde etmek ve bu karı paylaşmaktır. Kanunda belirtilen kazanç paylaşma amacına aykırı olarak, bir ortağa katılım payına nazaran çok az bir kazanç, diğer ortak lehine verilirse burada aslan payı ortaklık söz konusu olur. Ancak, aslan payı ortaklık müşterek amaç unsurunda sakatlık oluşturduğu için adi ortaklık sözleşmesini de geçersiz hale getirecektir.
5. Affectio Societatis (Müşterek Amaç İçin Birlikte Hareket Etme) Unsuru: Adi ortaklıkta ortakların müşterek bir amaç etrafında bir araya gelmeleri yeterli değildir. Aynı zamanda adi ortaklığın bütün ortakları müşterek amacın gerçekleşmesini desteklemeli ve üzerine düşeni yapmalıdır. Ortaklığın müşterek amacı için birlikte çaba unsuru adi ortaklığın esaslı bir unsurudur.
Öte yandan adi ortaklık sözleşmesi diğer tüm ortaklık sözleşmelerinde olduğu gibi karşılıklı bir sözleşme değildir7 . Zira adi ortaklık sözleşmesinde edimler birbirinin zıttı ya da karşılığı değil , ortaklarca güçlerin birleştirilmesi söz konusudur. Ortak amaç ve bu amaca ulamak için birlikte çaba adi ortaklığın temel unsurlarıdır. Bu nedenle adi ortaklık amaç birlikteliği olarak nitelendirilebilir . Bunun en önemli sonucu TBK genel hükümlerin ve iki taraf borç yükleyen sözleşmeleri ilişkin kurallar uygun olduğu ölçüde uygulanır . Açıkça TBK’ya atıf yapılan haller vardır. Örn. 637/II ve 638/III gibi kurallar doğrudan uygulanır. Kimi yazarlara göre ödemezlik defi (TBK md. 97) ortak sayısı 2 kişi ise mümkün olacak ancak daha fazla ortak söz konusu ise mümkün olmayacaktır .
GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi ilk olarak, “Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın Satış, Devir, İntikal, Kiraya Verme, Trampa, Sınırlı Ayni Hak Tesisi ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İhale Yönetmeliği ” kapsamında uygulamaya geçmiş ve daha sonra özel hukuk kişileri tarafından da akdedilmeye başlanmıştır . Bu sözleşme Yargıtay tarafından ise, “yüklenici tarafından arsa sahibinin arsasında meydana getirilecek yapının, arsa sahibinin verdiği yetkiye dayanarak yüklenici tarafından satılması ve bu surette elde edilecek gelirin arsa sahibi ile yüklenici arasında, sözleşmede kararlaştırılan oranda paylaşılması esasına dayanmaktadır. Bu esastan yola çıkarak gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi; yüklenicinin bağımsız bölümler meydana getirme ve bunların satışını sağlama borcuna karşılık, arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerin satımına ilişkin yükleniciye temsil yetkisi verme ve bu satıştan elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşma borcu altına girdiği sözleşme” şeklinde tanımlanmıştır .
Bu tip sözleşmelerde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden farklı olarak yüklenici, eseri meydana getirme borcunun karşılığı olarak arsa payı değil; inşaat sonrası oluşacak bağımsız bölümlerin satış gelirinden pay almaktadır. Bu sözleşmelerde inşa edilecek inşaatın satışını ya iş sahibi yapmakta ya da bu konuda yükleniciye temsil yetkisi vermektedir.
Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden farklı oluşu, gelir elde edip paylaşılması yönüyle, doktrindeki tartışmalar, söz konusu sözleşmenin adi ortaklık niteliğinde mi olduğu yoksa karşılıklı borç yükleyen bir sözleşme mi olduğu noktasında toplanmıştır. Genel olarak, bu sözleşmenin adi ortaklık sözleşmesi olduğu, karma akit olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu noktalarında toplanmaktadır .
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2013 tarihinde vermiş olduğu kararında , gelir paylaşmalı inşaat sözleşmesini taraflar sözleşmenin adını “Düzenleme Şeklinde Satış ve Hasılat Paylaşımlı Konut Yapım Sözleşmesi” olarak adlandırmış olsalar bile adi ortaklık niteliğinde olduğuna hükmetmiştir. Genel Kurul kararında adi ortaklığı “iki ya da daha fazla kişinin emeklerini veya mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşme” olarak tanımladıktan sonra, bu tanımdan yola çıkarak adi ortaklığı kişi, sözleşme, katılım payı, amaç, affectio societatis şeklinde tüm unsurlarıyla ele alarak, uyuşmazlık konusu “Satış ve Hasılat Paylaşımlı Konut Yapım Sözleşmesi” nin niteliğini tespit etmiştir .
Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi sonraki tarihli bir başka kararda1, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin ortak amaç ve ortak amaç için birlikte çaba unsurları taşıyıp taşımadığı bakımından yaptığı incelemede, sözleşmenin söz konusu unsurları içermemesi nedeniyle adi ortaklık sözleşmesi olmadığı yönünde karar vermiştir. Yargıtay, sözleşme hükümleri dikkate alınarak söz konusu sözleşmeye eser sözleşmesine ilişkin hükümlerin uygulanması gerektiğine hükmetmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2015 yılında vermiş olduğu bir kararında , gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesini kanuni tipe uygun olmayan atipik bir karma sözleşme olarak nitelendirdikten sonra bu sözleşmeye dayanılarak meydana getirilen bağımsız bölümlerden satın alan tüketicinin arada sözleşme ilişkisi olmayan arsa sahibine dava açıp açamayacağına ilişkin yaptığı değerlendirmede, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerine dayalı olarak bağımsız bölüm satın olan tüketicileri Mülga 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 11. maddesi ile malın ayıplı olduğunun anlaşılması durumunda tüketiciye tanınan tüm haklardan olmasa bile tüketicinin aynen ifaya veya sözleşmeden dönmesi halinde peşin yatırılan bedelin iadesine yönelik isteklerinden arsa sahibinin üretici sıfatıyla sorumlu olduğunu kabul etmektedir. Yargıtay, söz konusu kararında “Tüketici hukukunda, tüketicinin korunması asıldır. Bu nedenle, konut üreten herhangi şirket ya da kamu kuruluşunun güvencesi altında yapıldığı izlenimi verilerek, alıcılarda bu algıyı uyandıracak şekilde ve bu doğrultuda ilan, reklam, kampanya. broşür gibi enstrümanlar kullanılarak tüketicilerin konut edinme iradesine etki edilmesi halinde, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahibi olan kamu kuruluşunun akdi sorumluluğu bulunmasa da yukarıda açıklanan nedenlerle gerek özel yasa olan 6502 sayılı Kanun’un ilgili hükümleri gerekse Türk Borçlar Kanunu’nun sorumluluğa ilişkin hükümleri nazara alındığında tüketicinin ifa edilmeyen sözleşme uyarınca zarar kalemlerini bu kamu kuruluşundan isteyebileceğinin kabulü gereklidir.” ifadeleri ile tüketicinin korunmasının asıl olduğunu ve güvenden doğan sorumluluğu vurgulayarak bu sonuca varmıştır.
Bu bölümde yapılmaya çalışılan açıklamalardan anlaşılmaktadır ki, Yargıtay’ın gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi için genel manada adi ortaklık saydığını söylemek zordur. Yargıtay taraflar arasındaki somut sözleşme ilişkisine ve hukuki ilişkiyi nazara alarak olay özelinde bir yorumla sonuca gitmektedir. Bu durumda huzurdaki olayda da davalılar arasında gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğu kabul edilecek olursa dahi taraflar arasındaki ilişkiyi adi ortaklık olarak nitelendirmek mümkün olmayıp, taraflar arasındaki sözleşme düzenlemesine göre bir yorum yapmak gerekmektedir.
Yukarıdaki ilkeler ışığında somut olayda davalılar arasındaki sözleşme incelendiğinde, arsa sahibi ...’ın sahibi olduğu taşınmaz için diğer davalı ..... lehine bir satış vaadi yaptığı, satış bedelinin ödenmesi sonrasında arsanın mülkiyetinin devredileceğinin kararlaştırıldığı, ayrıca .....’ın imalatını ve satışını üstelenerek yapacağı villaların satışından elde edeceği gelirin sözleşmedeki satış bedelini aşması durumunda, bu bedeli aşan kısmın %40’ını ödemeyi taahhüt ettiği görülmektedir. Bu sözleşme içerik bakımından bir karma sözleşmedir. Ancak bir yönü ile gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olarak da nitelendirilebilecektir. Mahkememizin bu noktada kanaati taraflar arasındaki sözleşmede gelir paylaşımı sözleşmenin esaslı unsuru olmayıp, taraflar esasında esas olan gayrimenkulün belirli bir bedel (2.840.000USD) bedel ile satılması ve bedel ödendiğinde taşınmazın .....’a devredilmesidir. Bu durumda tarafların adi ortaklık ilişkisindeki gibi yan yana menfaat birliği içerisinde değil, menfaatleri karşılıklı olacak şekilde yer aldığı açıktır. Bu durumda taraflar arasındaki ilişkinin adi ortaklık olmadığı anlaşılmaktadır. Açıklanan nedenlerle davalı ...’ın adi ortak sıfatı bulunmadığından davacıya karşı müteselsil borçlu sıfatının da olmadığı sonucuna varılmıştır.
Bütün bunların yanında davacının tüketici olmaması, davalılar arasında TTK md. 195 düzenlemesindeki gibi bir ilişki olmadığı, bu bakımdan TTK md. 209 düzenlemesi ile yukarıda Yargıtay kararında belirtildiği üzere davacının korunmayı gerektiren özel bir menfaati olmayacağı, güvenden doğan sorumluluk halinin de uygulama alanı bulamayacağı anlaşılmıştır.
DENKLEŞTİRİCİ ADALET İLKESİ
Davacının tapu iptalinin yerinde görülmemesi halinde terditli olarak ödenen bedelin iadesi talep edilmesi nedeniyle denkleştirici adaleti ilkesi gündeme gelmiş olup buna göre haklı bir sebebe dayanmadan, başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin, elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder. Yargıtay kararlarına göre de denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır. Yargıtay .... Hukuk Dairesi’nin 27.3.2019tarih E. ..., K. ... sayılı ilamında da denkleştirici adelet ilkesi ile ilgili olarak: “ … Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalması olup, sebepsiz zenginleşme gereğince verilenlerin iadesi sağlanırken, ödenen paranın ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması, başka bir deyişle denkleştirişi adalet ilkesinin uygulanması gerekir. Denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır… “ şeklinde hüküm tesis edilmiştir. Bu ilkeye göre teknik bilirkişi heyet raporu hesaplama yapmış olup sunulan rapor yeterli görülerek hükme esas alınmıştır.
Davacı ile davalı ..... arasındaki sözleşme uyarınca davacı taraf üstlenmiş olduğu ödeme yükümlülüğünü tam ve gereği gibi yerine getirdiğinden, davalı ..... Yapı’nın sözleşmeye konu gayrimenkulü her türlü kayıttan ari olarak davacıya devretme yükümlülüğünün doğduğu, ancak devre konu gayrimenkulün malikini diğer davalı ... olması nedeniyle davalı .....’ın devri yapmasının hukuken mümkün olmaması karşısında HMK md. 111 kapsamında terditli açılan dava nedeniyle sözleşmeye aykırılıktan bedelin iadesinin talep edilebileceği davacının bu aşamada tüketici olarak nitelenmemesi ve davacı ile davalılardan ... şirketi arasında herhangi bir sözleşme ilişişi bulunmadığından, davalı ...’ın davacıya sözleşmeden doğan herhangi bir yükümlülüğünün bulunmadığı davalılar arasında gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğu düşünülse de bu sözleşmenin adi ortaklık olarak değerlendirilemeyeceği ve dolayısı ile davalı ...’ın davacıya karşı ..... ile birlikte kanundan kaynaklanan müteselsil bir sorumluluğu da olmayacağı anlaşılmıştır.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık konuları çerçevesinde davacının yapmış olduğu ödemelerin tespiti , eser sözleşmesi kapsamında yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, tapu iptal ve tescile hak kazanıp kazanmadığı ve terditli olarak tazminat talebi konusunda emsal Yargtıay içtihatları dikkate alınarak güncel değerlerinin tespiti bunun yanında davacının taşınmaz bedelini terditli olarak iade almaya hak kazanıp kazanmadığı ve taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değerinin tespiti hususlarında alınan rapor sonucu davaya konu İstanbul ili ... ilçesi ... mevkii ... ada ... parsel 218 no.lu villa tipi taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç bedelinin teknik bilirkişi raporu ile tespit edildiği üzere 2.200.000.00 TL kadar olabileceği , davacının davalı tarafa ödemiş olduğu bedelin Denkleştirici Adalet İlkesi pereği dava tarihi ilibariyle güncellenmiş değerinin 1.817.723,96 TL. kadar hesaplanabileceği tespit edilmiştir. Söz konusu rapor denetime elverişli oluşu nedeniyle hükme esas alınmıştır.
Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine, davacının taşınmaz bedeli yönünden talebinin kabulü ile; talep artırım dilekçesi dikkate alınarak 1.817.723,96 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı ..... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine, yukarıdaki sebeplerle de davalı ... tapu iptali yönünden sorumluluğunun olmaması nedeniyle davalı ... ..... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.yönünden davanın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacının tapu iptali ve tescil talebinin REDDİNE,
2-Davacının taşınmaz bedeli yönünden talebinin KABULÜ ile; talep artırım dilekçesi dikkate alınarak 1.817.723,96 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı ..... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine,
3-Davalı ... ..... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.yönünden davanın REDDİNE,
a)Harçlar Tarifesi uyarınca hesaplanan 124.168,72 -TL ilam ve karar harcından davacı tarafından yatırılan 28.177,87-TL peşin harcın, 1.707,75 TL peşin harcın, 29.350,00 TL ıslah harcın mahsubuna, bakiye 64.933,10- TL ilam ve karar harcının davalı ..... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş.'den tahsili ile hazineye gelir KAYDINA,
b)Davacı tarafından yatırılan 44,40 -TL başvurma harcı, 28.177,87-TL peşin harcın, 1.707,75 TL peşin harcın, 29.350,00 TL ıslah harcın davalı ..... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine,
c)-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca davacı yararına tayin ve takdir olunan 96.420,34 TL nispi vekalet ücretinin davalı ..... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine,
d) Davacı tarafından yapılan sarf edilen 201,90 TL tebligat ve müzekkere gideri, 2.000,00 TL bilirkişi ücreti, 384,90 TL keşif harcı olmak üzere toplam 2.586,80 TL yargılama giderinin davalı ..... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine,
Davalı ... ..... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.yönünden davanın reddine karar verildiğinden;
a)-Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 59,30-TL maktu karar ve ilam harcının davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
b)-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca davalı ... yararına tayin ve takdir olunan 96.420,34 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ... ..... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.'ne verilmesine,
c)-Davalı ... ..... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.tarafından sarf edilen tebligat ve müzekkere masrafından oluşan toplam 41,50 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalı ... ..... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.'ne verilmesien,
4-Kullanılmayan gider avansının HMK 333. maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra davacıya iadesine,
5-HMK'nın uygulanmasına dair yönetmeliğin 58/1 maddesi gereğince taraflardan birinin talebi halinde gerekçeli kararın taraflara tebliğine,
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 ila 360'ncı madde hükümleri uyarınca, mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere hazır olan taraf vekillerinin yüzlerine karşı oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.18/11/2021
Başkan ...
¸e-imza
Üye ...
¸e-imza
Üye ...
¸e-imza
Katip ...
¸e-imza