T.C. BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2022/385 Esas
KARAR NO: 2023/268 Karar
DAVA: Tazminat (Haksız Fiilden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 20/04/2022
KARAR TARİHİ: 21/03/2023
GER. KARAR TARİHİ: 06.04.2023
Davacı tarafından mahkememizde açılan Tazminat (Haksız Fiilden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde; Davacı .... San.ve Tic. A.Ş. 'nin maliki olduğu İstanbul İli, ... İlçesi, ... pafta, .... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan imalathanede kiracı olan davalı ...'nin imalathane dışında kalan ve davacı şirkete ait olan yerleri 5 yıldan uzun süredir davacının izni olmaksızın kullandığını, davacı tarafından birçok kez bu haksız kullanıma son vermesi gerektiğinin davalıya bildirilmesine rağmen davalı tarafın haksız işgale son vermediğini, bu nedenlerle şimdilik belirsiz alacak 20.000,00-TL ecrimisil bedelinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde; Davalı şirketin dava konusu taşınmazda kiracı olduğu, taşınmazın ... Tic. A.Ş. den kiralanmış olup davacının alt kiracısı olduğunu, ... Tic. A.Ş. Tarafından gönderilen Bakırköy .... Noterliği'nin 20.12.2021 tarihli ve .... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile ortak alanların haksız şekilde işgal edildiğinin belirtildiğini, bununla birlikte yine ... Tic. A.Ş. tarafından davalı şirkete 13.12.2021 tarihli, .... numaralı ve 9.440 TL bedelli fatura gönderilerek ilk defa eşya depolama bedeli açıklaması ile talepte bulunulduğunu, davalı şirketin açık hava reklamcılığı yaptığı için tabela ve totemlerini sözleşme uyarınca yükleme sahasında bulundurduğunu, diğer kiracılar gibi davalının da yükleme alanından malzemelerini araçlara yükleyip taşındığını, davacının husumet halinde olduğu dava dışı üçüncü kişiler ile arasındaki taşınmazın aynına ilişkin davayı kaybetmiş ve yükleme alanını kapattığını, yeni yükleme alanını farklı bir yere taşımış olup, müvekkil şirket ve diğer kiracılar ürünlerini bu alana taşımak için ekstra iş ve işçi gücü kullandığını, dava konusu alanın kiralanan alan dahilinde olduğunu, davalı şirket tarafından Bakırköy .... Noterliği'nin 15.12.2021 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile fatura içeriği ve fatura kabul edilmeyerek, ihtarname ekinde muhataba iade edildiğini, davalı şirkete ihtarnamenin tebliği üzerine; Bakırköy .... Noterliği'nin 04.01.2022 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile davalı şirket tarafından ortak alanların işgal edilmediği, kira sözleşmesi kapsamında yıllardır işyerine giriş ve çıkış kolaylığı ile ürün yükleme ve taşıma alanı sağlayan kısım olduğu, zorunlu ve zaruri ihtiyaçtan dolayı işyerindeki ürün ve emtiaların yüklendiği yola tek çıkışı olan alan olup tüm malik ve kiracılar tarafından kullanıldığını, Davalının kimyasal deposunun ortak alanı işgal ettiği yönündeki iddiaların mesnetsiz olup boyahane ve buna ilişkin kimyasal içeriklerin tutulduğu depolar kanun ve yönetmelikler gereği bina dışında bulundurulması gerektiğini, bu depoların bulunduğu alanların davalının kullanımında olup kimyasal depolarının bulunduğu yerden kaldırılması talep ediliyorsa, kira sözleşmesi uyarınca yeni bir yer tahsis edilmesi ve deponun kaldırılıp, yeniden kurulması için gerekli masrafların temin edilmesi gerektiğini, dava konusu edilen parselin birden çok paydaşa ait olup, parsel üzerinde ortaklığın giderilmesi davası görülmekte olduğunu, davalı şirketin kira ilişkisine dayanarak ... numaralı parselde bulunmakta ise de, sayın mahkemenin aksi kanaatte olması halinde davacının ecrimisil yönüyle sadece kendi payı oranında talepte bulunabileceğini, ayrıca talep edilen ecrimisil bedelinin fahiş olduğunu, bu nedenlerle haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddine karar verilmesi talep etmiştir.
Mahkememizin 13/09/2022 tarihli duruşmasının 3 nolu ara kararı uyarınca mahallinde 02/12/2022 günü saat 09:30'dan itibarin bir Harita Mühendisi Bilirkişi, bir Gayrimenkul Değerlere Uzmanı Bilirkişi ve bir İnşaat Mühendisi Bilirkişi eşliğinde keşif icrasına karar verilmiştir.
02/12/2022 tarihli keşifte Davacı tanığı .... beyanında; "Ben davacı bünyesinde 23 senedir çalışmaktayım. İş yerinin her türlü işi ile ilgilenmekteyim. Davacı şirkette dava konusu taşınmazda, davalı şirket de bizim üst katımızdadır. 2009 yılından beri davalı şirketin burada yer aldığını bilmekteyim. Davalı şirket burada kiracıdır. Keşif mahallinde tarafıma gösterdiğiniz ve dava konusu yapılan alan davacıya aittir. Benim bildiğim kadarıyla bu taşınmaz sadece davacıya aittir. Dava konusu yapılan ve tarafıma gösterilen yerler davalı şirket tarafından kullanılmaktadır. Bu kullanım yaklaşık olarak 5 senedir devam etmektedir. Dava konusu yapılan yer aslında otopark alanıdır, burası kira ilişkisine dahil değildir. Davacının kullanmış olduğu yer kira ilişkisine dahil değildir. Davalının kullanmış olduğu yerlere yönelik bu yerlerde yapmış olduğu ve koymuş olduğu konteynır ve malzemeler ve yine malzemelerin koyulduğu çerçevelenmiş şekilde etrafı kapatılmış yer yönünden davacıdan izin alınıp alınmadığı ya da davacının rızası ile yapıldığa ilişkin bilgim yoktur. Benim bildiğim kadarıyla kira sözleşmesi davacı ile davalı arasında yapıldı. Daha önce şu an dava konusu taşınmaz üzerinde yer alan Reklam amaçlı giydirmek için yer alan bankamatikler burada yoktu. Diğer 2 depo şu anki yerinden farklı bir yerdeydi. Buna ilişkin mahkemenize gösterdim. (Bilirkişiye gösterildi.) eski yerinden yeni yerine taşınmazın içerisine yol yapılması ve düzenleme yapılması sebebiyle bu taşınmazlar taşınmıştır. Davacı davalıya bu yerlerin kaldırılmasını söylemiştir. Benim olaya dair bilgim ve görgüm bu kadardır, tanıklık ücreti talebim yoktur," beyanda bulunmuştur.
02/12/2022 tarihli keşifte Davacı tanığı ... beyanında; "Ben davacı şirketin sahibinin oğluyum. Ben şirket bünyesinde yönetim danışmanı olarak çalışıyorum. 2008 beri şirket bünyesinde yer alıyorum. Davacı şirket de dava konusu taşınmaz da, davalı şirket de bizim üst katımızdadır. Davalı şirket yaklaşık olarak 10-11 senedir burada yer almaktadır. Davalı şirket kiracıdır. Keşif mahallinde tarafıma gösterdiğiniz ve dava konusu yapılan alan davacıya aittir. Dava konusu yapılan ve tarafıma gösterilen yerlerde kimyasal boyaların yer aldığı bir depo bulunmakta, yedek parçaların koyulduğu etrafı çevrili ancak üstü açık depo mevcut ve ayrıca bankamatik ATM'lerinin de olduğu yer vardır. Bu kullanım yaklaşık olarak 8 senedir devam etmektedir. Dava konusu yapılan otoparktır. Kira ilişkisine dahil değildir. Dava konusu taşınmaz üzerinde bu yapılar davacıdan izin alınmadan yapılmıştır. Haksız bir şekilde yapılmıştır. İşgal etmiştir. Kira sözleşmesi davalı .... Gayrimenkul ile yapılmıştır. Davalı bu taşınmazda alt kiracıdır. Davalı ilk önce burada ilk katı tutmuştur. Daha sonar ikinci katı tutup üretimini artırmıştır. İlk dönemlerde malzemelerini ortak alanlara koymaktaydı ancak depo ve sürekli kapalı alan şeklinde herhangi bir yapısı yoktu. Dava konusu bölümdeki yapılar hep aynı yerdeydi. Çevre düzenlemesi sırasında bu yapıların başa bir yere taşınıp taşınmadığını hatırlamıyorum. Ben kesilen faturalardaki açıklamaları yönelik herhangi bir bilgiye sahip değilim. tanıklık ücreti talebim yoktur, " beyanda bulunmuştur.
02/12/2022 tarihli keşifte Davalı tanığı ... beyanında; "Ben davalı Heyday şirketi bünyesinde 2011 yılından beri çalışmaktayım. Kalite kontrol sorumlusuyum. Davalı şirket açık hava reklamcılığı, tabela, ışıklı reklam, dijital baskı işlemleri yapmaktadır. Ben davalı şirketin buraya geçtiği zamandan beri çalışmaktayım. Davacı şirket de bu yapı içerisinde yer almaktadır. Davalı şirket bu taşınmazda kiracıdır. Keşif mahallinde tarafıma gösterdiğiniz ve dava konusu yapılan alan davacıya aittir. Dava konusu yapılan ve tarafıma gösterilen yerler yaklaşık olarak 2 yıldır şu anki yerinde bulunmaktadır, daha önce 2 kez yer değiştirmiştir. Kimyasal depo ve hurdalık hep mevcuttu. Bu kullanım kira sözleşmesine dahildir. Bu yapılar mal sahibinin rızası hilafına yapılmamıştır. Mal sahibini bilgisi mevcuttur. Bu yapılan yine kira sözleşmesine dayalı olarak yapılmıştır. Bu yapılarla ilgili bildiğim kadarıyla bu zamana kadar herhangi bir kira bedeli talebinde bulunulmamıştır. Şuan taşımaz üzerindeki alan kadar hep bir kullanım olmuştur. En fazla bir ATM daha geldiği olmuştur. Eksildiği de olmuştur. Biz taşınmaz üzerinde 2 kez bu depoları taşıdık, taşımamızı söyleyen kişi mal sahibidir. Bu dava konusu yapılan depolardan biri kimyasal malzemelere ilişkindir, bu iş güvenliği açısından dışarıda bir yerde olması gerekirdi. Bunun iş güvenliği sebebiyle dışarıda bulunması gerektiğini mal sahibinin bilmesi gerekirdi. tanıklık ücreti talebim yoktur," beyanda bulunmuştur.
02/12/2022 tarihli keşifte Davalı tanığı .... beyanında; "Ben davalı .... şirketi bünyesinde 2018 yılı Eylül ayından beri çalışmaktayım. Müşteri temsilcilerini yöneticisiyim. Davalı şirket açık hava reklamcılığı, tabela, ışıklı reklam, dijital baskı işlemleri yapmaktadır. Davacı şirket de bu yapı içerisinde yer almaktadır. Davalı şirket bu taşınmazda kiracıdır. Keşif mahallinde tarafıma gösterdiğiniz ve dava konusu yapılan alan davacıya aittir. Dava konusu yapılan ve tarafıma gösterilen yerler yaklaşık olarak 2 yıldır şu anki yerinde bulunmaktadır, daha önce binanın girişinde yer almaktaydı bu yerler ama bu kadar büyük değildi. Daha küçüktü. Bu kullanılan alanda bu kadar ATM yoktu, hatta o dönemde ATM de yoktu. Sadece hurdalar vardı. Taşınmaz üzerindeki bu kullanım kira ilişkisine dahil bir kullanımdı. Bu yapılar mal sahibinin rızası hilafına yapılmamıştır. Mal sahibini bilgisi mevcuttur. Bu yapılan yine kira sözleşmesine dayalı olarak yapılmıştır. Bu yapılarla ilgili bildiğim kadarıyla bu zamana kadar herhangi bir kira bedeli talebinde bulunulmamıştır ve bu yapılara ilişkin de herhangi bir kira ödemesi yapılmamıştır. Bu depoların bulunduğu yerden başka bir yere taşınmasına ilişkin isteğin kimin tarafından yapıldığını bilmiyorum. Taşınmaz içerisinde bir çevre düzenlemesi kapsamında bir yol yapılmıştır. Bu sebeple yapılar taşınmıştır. bir önceki muhasebe müdürümüzden öğrendiğim kadarıyla bu bizim kullanımımızın kira sözleşmesine dahil olduğunu bilmekteyim. Bu kullanımın sınırına ilişkin herhangi bir bilgiye sahip değilim. Bankamatik ATM'lerinin bildirilmesine ilişkin ... Bankası ile ilk sözleşme tarihi 18/04/2022 tarihidir. ... Bank ile ilk sözleşme tarihi 01/08/2020 tarihidir. Bu tarihten önce bir iki tane hatır gönül işi olarak bakım amaçlı gelip giden ATM vardır. tanıklık ücreti talebim yoktur," beyanda bulunmuştur.
Bilirkişi Heyeti tarafından düzenlenen 26/12/2022 tarihli raporda; "Taşınmazın bulunduğu semt, mevkii, imar durumu, konumu, yüzölçümü, ana arterlere, alışveriş ve ticaret merkezlerine olan mesafesi, her türlü ulaşım, belediye ve diğer alt yapı hizmetlerinden yararlanma imkanları, Döviz-Türk lirası piyasa koşulları, emlak alım satımındaki piyasa alım satım değerleri, emsal kira değerleri, endeksler, endeks artışlarının bu bölgede gayrimenkul fiyatlarına ve kira paralarına etkisi, bölgenin ihtiyaçlarına göre satış ve kiraya verilebilme kabiliyeti, Emlak vergisi asgari beyan değeri, her türlü üstün ve eksik özellikleri, boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira geliri, ekonomik krizlerin etkisi, günün ekonomik koşulları gibi taşınmazın kirasına ve değerine (- /+) tesir edecek tüm faktörler göz önüne alınarak; Davacının ecrimisil talep başlangıç tarihi olan 20.04.2017 tarihi itibariyle dava konusu taşınmazın m2 birim bedelinin 11 TL/m2 olabileceği kanaatine varılmıştır. Buna göre 20.04.2017 – 20.04.2022 tarihleri arası Ecrimisil dönemi itibariyle davacı şirketin hissedar olduğu .... parsel sayılı taşınmazın Kimyasal Madde Deposu, Depolama Alanı ve ATM koymak suretiyle işgal edilen 44,00 m2 ’lik kısmı için 20.04.2017 tarihi itibariyle aylık ecrimisil bedeli 44,00 m2 x 11 TL/m2 = 484,00 TL/m2 olarak hesaplanmış olup küsuratlar yuvarlatılarak aylık işgal bedelinin 500,00 TL/ay olabileceği kanaatine varılmıştır." sonuç ve kanaatine varıldığı belirtilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YARGILAMANIN ÖZETİ:
Dava; ecrimisil isteminden ibarettir.
Davanın konusu, davacı şirketin maliki olduğu taşınmaza davalı tarafından yapıldığı iddia edilen haksız işgale dayalı ecrimisil talebinden ibaret olduğu görülmüştür.
İstanbul BAM .... Hukuk Dairesinin ... Esas - .... sayılı kararında; “Taraflar arasındaki temel uyuşmazlık kira ilişkisinden kaynaklanmakta olup, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 sayılı HMK'nın 4/1-a maddesi uyarınca, dava değerine bakılmaksızın davaya bakma görevi Sulh Hukuk Mahkemesi'ne ait olduğundan, ilk derece mahkemesinin uyuşmazlığın çözümünde Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle davanın usulden reddi kararında isabetsizlik bulunmamaktadır.” denilmektedir.
Toplanan deliller ve tüm dosya kapsamına göre; davacı taraf her ne kadar haksız işgale dayalı ecrimisil talebinde bulunmuşsa da, yargılamaya konu dosya kapsamında öncelikle kira ilişkinin tartışılması gerekmektedir. Çünkü, davalı taraf haksız işgal iddiasında bulunulan taşınmazın üstündeki binada kiracı olarak yer almaktadır. Davalı açık hava reklamcılığı, tabela, ışıklı reklam ve dijjtal baskı işi ile uğraşmaktadır. Taşınmazda bulundurulan ve davacının işgal iddiasına konu kimyasal madde deposu, depolama alanı ve ATM' lerin bu kira sözleşmesi kapsamında işin görülmesi, yürütülmesi ve işleyişi açısından gerekli olup olmadığı; keşifte yapılan gözlem, tanık beyanları, alanların birbirine yakınlığı ve bilirkişi raporu ile kira ilişkisinin sözleşmesel, zımnen ya da yapılan işin gereği doğrultusunda teamülen bu haksız işgal iddiasına konu alanların da kullanımını kapsayıp kapsamadığının tartışılması gerektiği kanaatine mahkememizce ulaşılmıştır. Akabinde diğer iddia ve talepler değerlendirilecektir Bu kapsamda kiraya sözleşmesinin mahiyeti öncelikle tartışılacağından ve kira ilişkisinden kaynaklı ihtilafa da Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından bakılması gerektiği kanaat ve sonucuna varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın dava şartı olan 6100 Sayılı HMK'nın 114/1-c maddesinde düzenlenen görev yönünden reddi ile MAHKEMEMİZİN GÖREVSİZLİĞİNE,
2-6100 Sayılı HMK nın 20/1. maddesi 1. cümlesi uyarınca, kararın kesinleşmesine müteakip talep halinde, dosyanın ve eklerinin yetkili ve görevli mahkeme olan BAKIRKÖY NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE,
3-6100 Sayılı HMK nın 20/1. maddesi 1. cümlesi uyarınca, taraflardan herhangi birinin kararın kesinleşmesinden itibaren iki (2) haftalık yasal süre içerisinde Mahkememize başvurarak dava dosyasının görevli ve yetkili mahkemeye gönderilmesini talep etmesi halinde, dosyanın görevli ve yetkili mahkemeye gönderilmesine,
4-6100 Sayılı HMK nın 20/1. maddesi 2. cümlesi uyarınca, taraflardan herhangi birinin kararın kesinleşmesinden itibaren iki (2) haftalık yasal süre içerisinde Mahkememize başvurarak dava dosyasının görevli ve yetkili mahkemeye gönderilmesini talep etmemesi halinde, dava dosyasının re'sen ele alınarak, açılmamış sayılmasına karar verilmesine, bu hususun taraflara ihtaratına, (Gerekçeli hükmün tebliği ile ihtaratına)
5- 6100 Sayılı HMK nın 331/2.nci maddesi 1. cümlesi uyarınca, bu dava dosyasına ilişkin harç ve yargılama giderlerinin görevli ve yetkili mahkemede değerlendirilmesine,
6-Dava dosyasının kesinleşmesi üzerine, iki (2) haftalık yasal süre içerisinde, taraflardan herhangi birinin, ilgili mahkemeye dava dosyasının gönderilmesini talep etmemesi halinde, ilgili dava dosyasının mahkeme Yazı İşleri Müdürü tarafından mahkeme hakiminin önüne getirilmesine,
Dair; 6100 sayılı HMK.'nun 341. ve devamı maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İSTİNAF kanun yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin yüzüne karşı verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 21/03/2023
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ....
¸e-imzalıdır