T.C. BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2024/908 Esas
KARAR NO: 2025/1003
DAVA: Tazminat (Ecri Misil)
DAVA TARİHİ: 20/04/2022
KARAR TARİHİ: 23/09/2025
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 30/09/2025
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Ecri Misil) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacı ..... Tekstil San.ve Tic. A.Ş. 'nin maliki olduğu İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, .... pafta, ..... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan imalathanede kiracı olan davalı cc'nin imalathane dışında kalan ve davacı şirkete ait olan yerleri 5 yıldan uzun süredir davacının izni olmaksızın kullandığını, davacı tarafından birçok kez bu haksız kullanıma son vermesi gerektiğinin davalıya bildirilmesine rağmen davalı tarafın haksız işgale son vermediğini, bu nedenlerle şimdilik belirsiz alacak 20.000,00-TL ecrimisil bedelinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davalı şirketin dava konusu taşınmazda kiracı olduğu, taşınmazın ..... Gayrimenkul Tic. A.Ş. den kiralanmış olup davacının alt kiracısı olduğunu, .... Gayrimenkul Tic. A.Ş. Tarafından gönderilen Bakırköy ..... Noterliği'nin 20.12.2021 tarihli ve ..... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile ortak alanların haksız şekilde işgal edildiğinin belirtildiğini, bununla birlikte yine ..... Gayrimenkul Tic. A.Ş. tarafından davalı şirkete 13.12.2021 tarihli, ..... numaralı ve 9.440 TL bedelli fatura gönderilerek ilk defa eşya depolama bedeli açıklaması ile talepte bulunulduğunu, davalı şirketin açık hava reklamcılığı yaptığı için tabela ve totemlerini sözleşme uyarınca yükleme sahasında bulundurduğunu, diğer kiracılar gibi davalının da yükleme alanından malzemelerini araçlara yükleyip taşındığını, davacının husumet halinde olduğu dava dışı üçüncü kişiler ile arasındaki taşınmazın aynına ilişkin davayı kaybetmiş ve yükleme alanını kapattığını, yeni yükleme alanını farklı bir yere taşımış olup, müvekkil şirket ve diğer kiracılar ürünlerini bu alana taşımak için ekstra iş ve işçi gücü kullandığını, dava konusu alanın kiralanan alan dahilinde olduğunu, davalı şirket tarafından Bakırköy ...... Noterliği'nin 15.12.2021 tarihli ve .... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile fatura içeriği ve fatura kabul edilmeyerek, ihtarname ekinde muhataba iade edildiğini, davalı şirkete ihtarnamenin tebliği üzerine; Bakırköy ..... Noterliği'nin 04.01.2022 tarihli ve .... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile davalı şirket tarafından ortak alanların işgal edilmediği, kira sözleşmesi kapsamında yıllardır işyerine giriş ve çıkış kolaylığı ile ürün yükleme ve taşıma alanı sağlayan kısım olduğu, zorunlu ve zaruri ihtiyaçtan dolayı işyerindeki ürün ve emtiaların yüklendiği yola tek çıkışı olan alan olup tüm malik ve kiracılar tarafından kullanıldığını, Davalının kimyasal deposunun ortak alanı işgal ettiği yönündeki iddiaların mesnetsiz olup boyahane ve buna ilişkin kimyasal içeriklerin tutulduğu depolar kanun ve yönetmelikler gereği bina dışında bulundurulması gerektiğini, bu depoların bulunduğu alanların davalının kullanımında olup kimyasal depolarının bulunduğu yerden kaldırılması talep ediliyorsa, kira sözleşmesi uyarınca yeni bir yer tahsis edilmesi ve deponun kaldırılıp, yeniden kurulması için gerekli masrafların temin edilmesi gerektiğini, dava konusu edilen parselin birden çok paydaşa ait olup, parsel üzerinde ortaklığın giderilmesi davası görülmekte olduğunu, davalı şirketin kira ilişkisine dayanarak 450 numaralı parselde bulunmakta ise de, sayın mahkemenin aksi kanaatte olması halinde davacının ecrimisil yönüyle sadece kendi payı oranında talepte bulunabileceğini, ayrıca talep edilen ecrimisil bedelinin fahiş olduğunu, bu nedenlerle haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddine karar verilmesi talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YARGILAMANIN ÖZETİ:
Dava; davacı şirketin maliki olduğu taşınmaza davalı tarafından yapıldığı iddia edilen haksız işgale dayalı ecrimisil talebinden ibaret olduğu görülmüştür.
Mahkememizce Yapılan İşlemler ve Toplanan Deliller:
1-Mahkememizce tensip zaptı hazırlanmış ve taraflara duruşma gününü bildirir meşruhatlı davetiye usulüne uygun olarak tebliğ edilmiştir.
2- Mahkememizden verilen 21/03/2023 tarih ve ..... Esas .... sayılı kararı İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi .....Hukuk Dairesi'nin 07/10/2024 tarih ..... Esas ..... Karar sayılı kararı ile kaldırılmakla verilen görevsizlik kararı doğrultusunda merci tayini ile dosya mahkememize tevzi edilmiştir.
3-Mahkememizce:
a-İstanbul Bakırköy Tapu Müdürlüğü,
b-İstanbul Bağcılar Belediye Başkanlığı,
c- İstanbul Ticaret Odası Başkanlığına müzekkereler yazılmıştır.
4- Mahkememizce görevlendirilen bilirkişi heyeti ek raporunda özetle; ''Kabulü hususunda takdir sayın mahkemenin olmak üzere; 2 adet .... Bank ATM'si için 18.04.2022 tarihinden itibaren 6 metre kare yönünden ecrimisil hesabı yapılması talep edilmiş olup terditli olarak hesaplama yapılmıştır. 18.04.2022 tarihinden 20.04.2022 dava tarihine kadar 2 gün süre için, 2022 yılı aylık ecrimisil bedeli: 1.080 TL x 6/15 m2 — 432 TL 2 günlük ecrimisil bedeli: 432 TL x2/30 — 28,8 TL Davacının 1223/6420 hissesi karşılığı: 28,8 TL x 1223/6420 — 5,49 TL olarak hesaplanmıştır. 3 adet Denizbank ATM'si içinse 01.08.2020 tarihinden itibaren 9 metre kare yönünden ecrimisil hesabı yapılması talep edilmiş olup terditli olarak hesaplama yapılmıştır. 01.08.2020 tarihinden 20.04.2022 dava tarihine kadar 2 gün süre için, 2020 yılı aylık ecrimisil bedeli: 780 TL x 9/15 m: 468TL ''şeklinde tespit ve sonuçlarını mahkememize bildirmiştir.
5-Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilmiştir.
6-Davacı vekili bilirkişi raporu doğrultusunda dava değerini 107/2 uyarınca belirleyerek, tamamlama harcını mahkememize yatırdığı gibi dilekçesi davalıya tebliğ olmuştur.
Delillerin Değerlendirilmesi ve Kararın Hukuki Gerekçeleri:
Davacı Mahkememiz nezdinde açmış olduğu dava ile; davalının taşınmazın bir kısmını davacının rızası olmaksızın işgal etmiş olduğunu bu sebeple ilgili yerleş için haksız işgal tarihinden dava tarihine kadar ecrimisil tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
Davalı ise sunduğu cevap dilekçesinde; taşınmazın dava dışı üçüncü kişiden kiralandığını, davacı ile davalı arasında doğrudan kira ilişkisi olmadığını davacının aktif husumetinin bulunmadığını, kira ilişkisinin bulunması halinde ise ecrimisil tazminatı talep edilemeyeceğini, davacının dava dışı kişilerle yaşadığı husumetler sebebiyle ortak alanlarda çeşitli düzenlemeler yaptığını, kendi payına düşmeyen parsel ve alanlar için talepte bulunduğunu, ortaklığın giderilmesi davasının devam ettiğini, ecrimisil talebinin fahiş olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat türüdür. Nitekim, 08.03.1950 tarihli ve E:1949/22, K:1950/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 19.03.2014 tarihli ve ..... Esas, .... Karar sayılı kararında da açıkça belirtildiği üzere; bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği taşınmazı, hukuki bir dayanağı olmadan kendi malı gibi kullanması ve dolayısıyla ekonomik yarar sağlamasının bir karşılığının olması gerekir. Bu bakımdan bu yeri kullanan kişi hak sahiplerine haksız işgal tazminatı ödemek zorundadır. Haksız olarak kullanılan taşınmazın ekonomik tahsis amacı itibariyle gelir elde etmeye özgülenmemiş olması sonuca etkili değildir.
Bu bağlamda Mahkememizce taraflarca sunulan kira sözleşmeleri delil olarak incelenmiş olup; davacı ile davalı arasında doğrudan bir kira sözleşmesinin bulunmadığı, davalının dava dışı üçüncü kişiler ile kira sözleşmesi yaptığı, davacının da söz konusu kişiler ile kira sözleşmesinin bulunduğu, davalının davacıya karşı alt kiracı sıfatına sahip olduğu anlaşılmıştır. Davalının sunduğu kira sözleşmeleri incelendiğinde davalı tarafından taşınmazın giriş ve 1. Kattaki yerin yazıhane, üretim yeri olarak kiralandığı, ecrimisil talebine konu bahçedeki yerlere ilişkin bir kiralama ilişkisinin bulunmadığı anlaşılmaktadır.
Mahkememizce bilirkişi heyeti nezdinde keşif yapılmış olup, davalının ilgili taşınmazda kiralanan giriş ve 1. Kat dışında bahçede 29 metre karelik kimyasal madde deposu şeklinde bir kısım yeri kullandığı ve banka ATM'lerinin bulunduğu kısmı kullandığı tespit edilmiştir. ATM'lerin tanesinin 3 metrekare yer kapladığı, 5 ayrı ATM'nin toplam 15 metre kare yer kapladığı, kimyasal madde deposunun ise 29 metrekare yer kapladığı toplam alanın 44 metre kare olduğu tespit edilmiştir.
Davalı tarafından kullanılan toplam 44 metrekarelik bahçe alanına ilişkin davalının davacı ile sözleşmesi olmadığı gibi davalının dava dışı üçüncü kişi ile yaptığı alt kira sözleşmelerinde de ilgili alanlara ilişkin bir kira ilişkisinin olmadığı bu suretle davalının ilgili alanı haksız olarak işgal ettiği ve davacının bu suretle haksız işgal tazminatı talebinde bulunabileceği sonucuna ulaşılmıştır.
Bilirkişi heyeti tarafından yapılan incelemeler ve emsal kira bedellerinin incelenmesi sonucunda ilgili bölge ve yerdeki taşınmazın emsal metre kare kirasının metrekare bedelinin 11,00-TL olacağı tespit edilmiştir.
Buna karşılık davalı tarafından ilgili banka ATM'lerinin hepsinin aynı tarihte söz konusu alana konulmadığı ve bankalar ile sözleşme yapılmadığı, bu sebeple ATM'ler yönünden ancak banka sözleşmesinin yapıldığı ve ATM'lerin ilgili alana konulduğu tarihten itibaren haksız işgal tazminatı talep edilebileceği anlaşılmakla Mahkememizce bilirkişi raporundaki ilk tespit doğrultusunda ATM'ler yönünden konuldukları tarihe göre ayrıştırma suretiyle hesap yapılmıştır.
Her ne kadar bilirkişiler tarafından haksız işgal bedelleri yukarı yuvarlanmak suretiyle tespit edilmiş ve ileri dönemler de bu suretle yukarıya yuvarlanmış ise de Mahkememizce yeniden yapılan aşağıdaki hesaplamada metrekare bedelinin 11,00-TL bedeli üzerinden bilirkişi raporunda tespit edilen 6098 sayılı Kanun'un 344. Maddesine göre işyeri kira bedellerine ilişkin emredici nitelikteki kanuni üst sınıra göre artış oranları uygulanmak suretiyle işgal bedeli tespit edilmiştir. Mahkememizce bilirkişi raporundan bu yönüyle ayrılarak hesaplama yapılmıştır.
Buna göre 29 metrekarelik kimyasal madde deposu yönünden 2017 yılında tespit edilen 11,00-TL metre kare bedeline göre aylık işgal bedeli 29 x 11,00-TL = 319,00-TL olarak tespit edilmiş olup, devam eden yıllarda 6098 sayılı Kanun'un 344. Maddesine göre işyeri kira bedellerine ilişkin emredici nitelikteki kanuni üst sınıra göre artış oranları uygulanmak suretiyle ecrimisil bedeli aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır.
DÖNEMLER AY GÜN ARTIŞ ORANI İŞGAL BEDELİ İŞGAL BEDELİ
20.04.2017- 31.12.2017 8 10 319,00 TL 2.658,33 TL
01.01.2018 -31.12.2018 12 15,66 368,95 TL 4.427,40 TL
01.01.2019 -31.12.2019 12 17,16 432,26 TL 5.187,12 TL
01.01.2020 -31.12.2020 12 14,52 495,02 TL 5.940,24 TL
01.01.2021 -31.12.2021 12 12,53 557,04 TL 6.684,48 TL
01.01.2022 -20.04.2022 3 20 22,58 682,81 TL 2.503,63 TL
TOPLAM 27.401,20-TL
9 metrekare yer işgal eden ve 01.08.2020 tarihinde konulan bankamatikler yönünden 2017 yılında 11,00-TL metrekare bedeli üzerinden 6098 sayılı Kanun'un 344. Maddesine göre işyeri kira bedellerine ilişkin emredici nitelikteki kanuni üst sınıra göre artış oranları uygulanmak suretiyle 2020 yılında metrekare bedeli 17,07-TL olarak tespit edilmiş olup, buna göre yapılan hesaplama ve ecrimisil bedeli aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır.
DÖNEMLER AY GÜN ARTIŞ ORANI İŞGAL BEDELİ İŞGAL BEDELİ
01.08.2020- 31.12.2020 5 153,63 TL 768,15 TL
01.01.2021 -31.12.2021 12 12,53 172,87 TL 2.074,44 TL
01.01.2022 -20.04.2022 3 20 22,58 211,90 TL 776,96 TL
TOPLAM 3.619,55TL
6 metrekare yer işgal eden ve 18.04.2022 tarihinde konulan bankamatikler yönünden 2017 yılında 11,00-TL metrekare bedeli üzerinden 6098 sayılı Kanun'un 344. Maddesine göre işyeri kira bedellerine ilişkin emredici nitelikteki kanuni üst sınıra göre artış oranları uygulanmak suretiyle 2022 yılında metrekare bedeli 23,54-TL olarak tespit edilmiş olup, buna göre yapılan hesaplama ve ecrimisil bedeli aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır.
DÖNEMLER AY GÜN ARTIŞ ORANI İŞGAL BEDELİ İŞGAL BEDELİ
18.04.2022- 20.04.2022 2 141,26 TL 9,41- TL
Sonuç olarak 29 metrekarelik kimyasal atık deposu yönünden toplam 27.401,20-TL, 9 metrekare yer işgal eden bankamatik yönünden konulduğu tarihten itibaren 3.619,55-TL ve 6 metrekare yer işgal eden bankamatik yönünden toplam 9,41- TL haksız işgal bedeli hesaplanmış olup, ilgili bedellerin toplamı 31.030,16-TL olmaktadır.
Her ne kadar davalı tarafından bilirkişi raporuna itiraz edilerek davacının talepte bulunduğu taşınmaz bahçesinin tamamının davacıya ait olmadığı, davacının en fazla toplam arsaya göre payı oranında tazminat talep edebileceği iddia edilmiş ise de; taşınmazın tapu kayıtları incelendiğinde paylı mülkiyete dönüştüğü ve elbirliği mülkiyetinin söz konusu olmadığı, paylı mülkiyette her paydaşın payının belirlendiği ve özgülendiği, davalı tarafından başka bir paydaş ile herhangi bir kira sözleşmesinin yapılmamış olması, ilgili yerlerin tasarrufunun davacı üzerinde olması ve başka bir paydaş tarafından davalıdan daha önce hiç talepte bulunulmamış olması gözetildiğinde ilgili yerin tamamının davacının payı ve tasarrufunda olduğu anlaşılmış davalının aksi yöndeki itirazına itibar edilmemiştir.
Sonuç olarak toplam 31.030,16-TL ecrimisil tazminatının (dava tarihinden itibaren işleyecek tarafların tacir olduğu gözetilerek) avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar vermek gerekmiş, davacının fazlaya ilişkin talebinin reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
H Ü K Ü M: Yukarıda Açıklanan Nedenlerle;
1-Davacının davasının KISMEN KABULÜ İLE KISMEN REDDİNE,
-Buna göre; 31.030,16-TL ecrimisil tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin REDDİNE,
2-Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 2.119,67-TL harçtan peşin alınan 341,55-TL harcın ve 395,64-TL tamamlama harcının mahsubu ile noksan kalan 1.382,48-TL harcın davalıdan alınarak HAZİNEYE İRAT KAYDINA,
3-Arabuluculuk sonuç tutanağı tarihi itibariyle yürürlükte bulunan tarifeye göre tahakkuk eden 1.560,00-TL arabulucuk ücretinin davanın kabul/ret oranı dikkate alınarak takdiren TL'sinin davalıdan alınarak, kalan kısmın ise davacı üzerinde bırakılıp alınarak HAZİNEYE İRAT KAYDINA,
4-Davacı tarafça yatırılan 341,55-TL peşin harç ile 395,64-TL tamamlama harcının ve 80,70-TL başvurma harcı olmak üzere toplam 817,89-TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafça yapılan 8.197,00-TL yargılama giderinin davanın kabul ve ret oranına göre hesaplanan 5.892,33-TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, kalan kısmının kendi üzerinde bırakılmasına,
6-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca tayin ve takdir olunan 30.000,00-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca tayin ve takdir olunan 12.136,84-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
8-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider avansının HMK 333.maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra talep halinde taraflara iadesine,
9-HMK'nin uygulanmasına dair yönetmeliğin 58/1 maddesi gereğince taraflardan birinin talebi halinde gerekçeli kararın taraflara tebliğine,
Dair; 6100 sayılı HMK.'nun 341. ve devamı maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İSTİNAF kanun yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin yüzüne karşı verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 23/09/2025
Katip .....
Hakim .....