T.C. BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2025/166 Esas
KARAR NO: 2025/1066
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ: 19/02/2025
KARAR TARİHİ: 02/10/2025
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 10/10/2025
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; İstanbul İli, ... ilçesi, ... ada, 10 parsel'de kayıtlı arsaya yapı inşa edilmesi için, müvekkilimin selefi olan eski toprak sahipleri (.... ve ...) ile ''... Tic. San. Ltd. Şti'' arasında Büyükçekmece ... Noterliğinin 20.03.2006 tarih ... yevmiye numaralı 'Düzenleme şeklinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi'' keşide edildiğini, söz konusu sözleşmenin ''Satış Vaadi ve Beyanı'' başlıklı maddenin üçüncü (3.) paragrafında (s.2) sözleşmeye konu gayrimenkullerin ... Yapı Kooperatifine satılacağının bilindiği, işbu kooperatif veya diğer kooperatiflere devir yapılması durumunda, sözleşmenin taraflarının bu devre muvafakat gösterdikleri, devir halinde toprak sahiplerinin hak ve sorumluluklarının devir alan kooperatif veya kooperatiflere intikal edeceği kararlaştırıldığını, ... Tapu Sicil Müdürlüğünün 13.11.2009 tarih ... yevmiye numaralı satış işlemi kapsamında sözleşmeye konu her iki parsel müvekkilim kooperatiflere devredildiğini, dolayısıyla müvekkilim kooperatifler arsa sahibi sıfatıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı haline geldiğini beyanla müvekkilimin selefi olan eski toprak sahipleri (... ve ...) ile ''... Tic. San. Ltd. Şti'' arasında tanzim edilen akabinde müvekkillerimin toprak sahibi sıfatıyla tarafı haline geldikleri Büyükçekmece .... Noterliğinin 20.03.2006 tarih ... yevmiye numaralı 'Düzenleme şeklinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili feshine karar verilmesini, Davalı ... adına kayıtlı gayrimenkulün geçmişe etkili feshi kararıyla birlikte İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah., ... ada, 10 parsel 4. Blok B giriş 3 Nolu gayrimenkulün mevcut tapu kaydının iptali ile gayrimenkulün tekrar müvekkilim Tasfiye Halinde ... Yapı Kooperatifi kooperatif adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; 29/03/2006 tarihinde dava dışı ... ve ... ile dava dışı ... Turizm Eğ. ve Yat.Tic.Ltd.Şti. arasında B.çekmece ... Noterliğinin 29/03/2006 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, 18/04/2007 tarihinde dava dışı ... ve ... tarafından ... Turizm Eğ. ve Yat.Tic.Ltd.Şti.'ye karşı sözleşmenin geriye feshi talepli dava açıldığını, 11/11/2009 tarih ve ... yevmiye numaralı işlem ile arsa malikleri tarafından herhangi bir pay devri yapılmaksızın kat irtifakı tesis edildiğini, 28/04/2010 tarihinde ... Yapı Kooperatifi tarafından Büyükçekmece ... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... E sayılı dosyasına beyan dilekçesi sunulmuş ve davanın kaldığı yerden takip edileceği belirtildiğini, 20.10.2015 tarih ve ... yevmiye numaralı işlem ile dava konusu taşınmaz ... adına kayıtlı iken ... adına tescil edildiğini, davacı, eski malikler ile ... Turizm Eğ. ve Yat.Tic.Ltd.Şti. arasında yapılan B.çekmece ....Noterliğinin 29/03/2006 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesinin tarafı olmayıp, sadece HMK madde 125 uyarınca bu sözleşmenin feshi davasında taraf olarak anıldığını, eski malikler ile davacı arasında, feshedilen B.çekmece ....Noterliğinin 29/03/2006 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesinden doğan haklara ilişkin bir temlik sözleşmesi yapılmadığını, dolayısıyla fesihten doğan hakların kullanımı eski maliklerde olup, davacının feshedilen sözleşmeden kaynaklanan sebeplerden dolayı dava konusu taşınmaz hakkında tapu iptali ve tescili davası açma hakkı bulunmadığını, sözleşmenin feshinden doğan haklar yönünden hala eski maliklerin dava yetkisi bulunduğunu, dava şartı bulunmadığından, davanın reddine karar vermek gerektiğini, eser sözleşmesinin geriye etkili biçimde feshedilmiş olması halinde taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre aldıklarını geri vermekle yükümlü olduğunu, bu durumda sözleşme feshedilmiş olsa dahi, devredilen tapuların yapılan imalata karşılık verildiğinin kabulü gerekmektedir. Mahkemece sözleşmenin feshine ve tapu iptal ve tescile karar verilmesi halinde, mahsup hakkını kullandıklarını, devredilen taşınmazın avans niteliğinde olmadığını, yapılan imalata karşılık devredildiğini, bu sebeple tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; kesin hüküm nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, dava dışı önceki arsa sahipleri .... ve ... ile yine dava dışı yüklenici ... Turzm. Eğt. ve Yat. Tic. San. Ltd. Şti. arasında 20.03.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmede, arsa sahiplerinin sözleşmeye konu parselleri daha sonra kooperatiflere devredecekleri, bu durumda, kooperatiflerin sözleşmenin tarafı haline gelecekleri, arsa sahiplerinin hak ve yükümlülüklerinin devir alan kooperatiflere geçeceği kararlaştırıldığını, davacı iddiaları doğru olsa dahi inşaatın tamamlanmayan kısmındaki bağımsız bölümler müvekkile isabet eden ve tamamlanması müvekkilin sorumluluğunda olması nedeniyle tapu iptaline gidilmesi menfaat yokluğu ve hakkın kötüye kullanılması yanıyla davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, müvekkilin payına düşen bağımsız bölümlerin tümü tarafların ortak iradesi ile sözleşmede düzenlenin dışında tümünün ve henüz inşaatın bir kısmının bitmemiş olması aşamasında yapılmış olması davacı kooperatiflerin aynı zamanda kusurlu olarak inşaatın bir kısmının tamamlanmadığı halde devrinde kusurlu olması nedeniyle iş bu kusuruna dayanarak dava açması ve devamında fesih kararı verilmesi halinde üçüncü şahıslardaki tapuların iptaline gitmesi " kendi kusurundan yararlanmama ilkesine " aykırı olduğunu, daha önce yapılan yargılama dosyalarında bulunan ve davacı arsa sahibi kooperatifçe de varlığı inkar edilmeyen, 19.07.2011 tarihli Sa Şaş isimli şirketi ile yapılan sözleşmede, 02.08.2011, 29.03.2012 tarihli ... isimli kişi ile yapılan sözleşmelerde, 15.10.2012 ve 11.03.2013 tarihli .... Ltd. isimli şirket ile yapılan sözleşmede, 15.06.2014 tarihli .... Gayrimenkul isimli şirket ile yapılan sözleşmede ve son olarak 17.07.2014 tarihli .... ve yüklenici ... şirketi yetkilisi olduğu anlaşılan ...’ın da yer aldığı sözleşmede, davacı arsa sahibi kooperatif ile birlikte yüklenici ... şirketinin de taraf olduğu, bu sözleşmelerde yüklenici şirketin hak ediş alacağına karşılık, iş yapan firmalara, arsa sahibi kooperatiflerin bazı bağımsız bölümleri devretmeyi taahhüt ettikleri görüldüğünü, halihazırda inşaatın tümü bitmiş ve hak sahiplerine tescil edilmiş olduğu dikkate alındığında mahkemece geriye etkili fesihe karar verilmesi yasal dayanaktan yoksun olduğu ancak koşulların varlığı halinde ileriye yönelik fesih kararı verilebilir ki bu halde de üçüncü şahıstaki tapuların iptali mümkün olamayacağını beyanla davanın reddini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YARGILAMANIN ÖZETİ:
Dava ; Büyükçekmece ... Noterliğinin 20.03.2006 tarih ... yevmiye numaralı 'Düzenleme şeklinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile İstanbul ili, ... ilçesi, ... ada, 10 parsel, 4.Blok, B girişi, 3 nolu bağımsız bölüm sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı Tasfiye Halinde ... Yapı Kooperatifi adına tescili istemine ilişkindir.
Taraf vekilleri yazılı delillerini ibraz etmişler, diğer deliller mahkememizce toplanmıştır.
Dava konusu taşınmazın dava tarihi itibari ile harca esas dava değerinin tespiti için mahallinde inceleme yapılmasına ve bilirkişi görevlendirilmesine karar verilmiş, bilirkişi heyeti 18/06/2025 tarihli raporunda özetle; “İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, 10 parsel, 4. Blok, Zemin kat, 3 numaralı bağımsız bölüm taşınmazın tapu kayıt bilgileri, yerinde yapmış olduğumuz gözlem ve incelemelere, yerinde yapılan ölçüm, incelemelerine dayanan tespitler birlikte değerlendirilerek, taşınmazın mevcut durumu, özellikleri, bulunduğu yer, eksik ve üstün yönleri açıklanmak suretiyle taşınmazın istenilen tarihteki piyasa rayiç değeri hesaplanırken, taraflarca dosyasına sunulmuş herhangi bir emsal taşınmaz satışı gösterir bilgi ve belge bulunmamakta olduğundan, tarafımızca yapılan serbest piyasa araştırmaları doğrultusunda, söz konusu taşınmazın;
dava tarihi itibariyle değerinin 4.000.000,00-TL kıymet takdir edildiği” şeklindeki görüş ve kanaatini bildirmiştir.
Bilirkişi raporları taraflara tebliğ edilmiştir.
Harçlar Kanunu 30.madde uyarınca eksik harç tamamlatılarak yargılamaya devam edilmiştir.
Delillerin Değerlendirilmesi ve Gerekçe:
Davacılar Mahkememiz nezdinde açmış oldukları dava ile; İstanbul ili, ... ilçesi, ... ada, 10 parsel sayılı arsa niteliğindeki taşınmaza yapı inşa edilmesi hususunda toprak sahipleri ile davalılardan ... Tic.San.Ltd.Şti. arasında Büyükçekmece ...Noterliği'nin 20/03/2006 tarihli, ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi" düzenlendiği, davacılar ile arsa sahipleri arasında da 03/04/2006 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenerek, akabinde 13/11/2009 tarihinde davacılara satış ile devredildiği, davacı kooperatiflerin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı halinde geldiği, davalı ... Tic.San.Ltd.Şti.'nin taahhütlerini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin feshi istemli açılan Büyükçekmece ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasında sözleşmenin geriye etkili feshine karar verildiği, feshin kesinleşmesinden sonra davacıların ... Tic.San.Ltd.Şti.'ne yeniden ek süre verdiği, taahhütlerin yerine getirilmediği, davacıların yeni yüklenici olarak .../... İnşaat ile anlaştığı, yeni yüklenici ile aralarında çıkan ihtilaf nedeniyle yeni yüklenicinin Büyükçekmece ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin .... Esas sayılı dosyası ile dava ikame ettiği, 2018 yılında ise yeni yüklenici .../... İnşaat ile dava dışı sulh oldukları, davalı ...'e karşı tapu iptal tescil istemli ikame edilen Büyükçekmece ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasında yapılan istinaf başvurusu sonucu İstanbul BAM ....Hukuk Dairesi'nin ... Esas, ... Karar sayılı ilamı ile davacı kooperatifler ile ... Tic.San.Ltd.Şti. arasındaki sözleşmenin halen ayakta olduğunun belirtildiği, bu nedenle sözleşmenin geriye etkili feshi ve yolsuz tescil nedeniyle davalı ...'e karşı tapu iptal ve tescil isteminde bulundukları anlaşılmaktadır.
Tapu iptal tescil talep edilen taşınmazın dava tarihi itibariyle değeri tespit edilmiş, tespit edilen değer üzerinden eksik harç ikmal edilmiştir.
Dosya kapsamına göre; dava dışı arsa sahipleri ... ve ... ile davalı yüklenici ... Ticaret San.Ltd.Şti arasında Büyükçekmece ....Noterliği'nin 29/03/2006 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olup, sözleşme gereğince İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, 2 parsel ve ... ada, 2 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde anahtar teslimi beş bloklu inşaat yapılması, taşınmazın %35 arsa payının arsa sahipleri üzerinde kalması, %65 arsa payının yüklenici şirkete devredilmesi, inşaatın yer teslimini takiben 30 ay içerisinde tamamlanarak iskan ruhsatı alınmak üzere başvurulacak hale getirilmesi ve bu şekilde arsa sahiplerine teslim edilmesi, arsa sahiplerine ... ada, 2 parselde yapılacak 10 katlı 100 bağımsız bölümden oluşan tek blok inşaatın tamamı ve ... ada, 2 parselde yapılacak inşaattan da 10 adet bağımsız bölümün verilmesi; ... ada, 2 parselde kayıtlı taşınmaz üzerine yapılacak 1 nolu blokta 24 adet, 2 nolu blokta A girişi 23 adet, B girişi 24 adet, 3 nolu blokta A girişi 23 adet, B girişi 24 adet, 4 nolu blokta A girişi 23 adet, B girişi 24 adet olan bağımsız bölümlerin de yükleniciye bırakılması kararlaştırılmıştır.
Dava dışı satıcı arsa sahipleri ... ve ... ile davacı alıcılar ... Yapı Kooperatifi ve ... Yapı Kooperatifi arasında düzenlenen 03/04/2006 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile, mülkiyeti satıcılara ait bulunan Büyükçekmece ... ... ada 2 parsel ve ... ada 2 parsel sayılı taşınmazların alıcı kooperatiflere satılacağı, Büyükçekmece .... Noterliğinin 29/03/2006 tarih ve ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine konu olup arsa sahiplerine bırakılan ... ada 2 parseldeki 100 bağımsız bölümden oluşan meskenlerin alıcı kooperatiflerce yarı yarıya paylaşılacağı, ... ada 2 parseldeki 1.blok A giriş 3,4,5,6,7,8 ve 11 nolu, B giriş 4,5,6 nolu meskenler .... Yapı Kooperatifine ait olacağı, buna göre .... Yapı Kooperatifi 60 adet ve .... Yapı Kooperatifi 50 adet meskene sahip olacağı, satışa konu taşınmazların satış bedelinin 1.500.000,00 TL olduğu ... kararlaştırılmıştır.
Büyükçekmece ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... Esas, ... Karar sayılı dosyasının incelenmesinde; davacılar ... ve ... tarafından ... Ticaret Sanayi Ltd Şti. Aleyhine Büyükçekmece ... Noterliği'nin 29/03/2006 tarih ve ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi ve bu sözleşmenin tadili niteliğindeki, Büyükçekmece .... Noterliği'nin 08/01/2008 tarih ve ... yevmiye nolu Sulh Protokolü'nün feshi ile davalının taşınmaza müdahalesinin men'i istemli dava ikame edildiği, yargılama aşamasında davacılar ... ve ...'nun dava konusu taşınmazdaki hisselerini ... ve ... 'ler Konut Yapı Kooperatifi'ne devrettikleri, davaya devralan ... ve .... Yapı Kooperatifi tarafından devam edildiği, Mahkemece yapılan yargılama sonucunda 16/05/2012 tarihli karar ile;
"Davacıların davasının KABULÜ ile,
1-) Taraflar arasında, Büyükçekmece ... Noterliği'nin, 29/03/2006 tarih ve ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi'nin ve bunun tadili niteliğindeki, Büyükçekmece .... Noterliğinin 08/01/2008 tarih ve ... yevmiye nolu sulh prototolünün FESHİNE,
2-) Davalının, İstanbul İli, ... İlçesi, ..., ... ada, 6 (eski ... ada, 2) parsele ve ... ada, 10 (eski ... ada, 2) parsele yönelik MÜDAHALESİNİN MEN'İNE," şeklinde karar verildiği, kararın 23/10/2012 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır.
Davacı ... Yapı Kooperatifi ile dava dışı taşeron ... İnşaat- ... arasında düzenlenen 26/06/2024 tarihli Taşeron Sözleşmesi ile, ... ilçesi, ... mevkiindeki ... ada, 10 parseldeki 1.blokun yarım kalan işlerinin tamamlanması ve anahtar teslimi yapılması, 2.blokun eksik kaba inşaatının yapılması, 3.blokun kaba inşaatının bitirilmesi, 4.blokun hafriyatı yapılıp kaba inşaatının bitirilmesi işlerinin yapılması, tüm blokların ince işlerinin tamamlanması ve anahtar teslim yapılması, ... ada A ve B blokların eksik kalan işlerinin tamamlanması kararlaştırılmıştır.
6100 sayılı HMK'nın 303. maddesinde yer alan; "1- Bir davaya ait şeklî anlamda kesinleşmiş olan hükmün, diğer bir davada maddi anlamda kesin hüküm oluşturabilmesi için, her iki davanın taraflarının, dava sebeplerinin ve ilk davanın hüküm fıkrası ile ikinci davaya ait talep sonucunun aynı olması gerekir. 2- Bir hüküm, davada veya karşılık davada ileri sürülen taleplerden, sadece hükme bağlanmış olanlar hakkında kesin hüküm teşkil eder." hükmüne göre, şekli anlamda kesinlik (yani o hükme karşı artık başvurulabilecek bir olağan kanun yolunun kalmaması ya da baştan beri hiç olmaması), maddi anlamda kesinliğin ön şartı olarak kabul edilmiştir. Maddenin devamında ise; bir davaya ait şekli anlamda kesinleşmiş olan hükmün, diğer bir davada maddi anlamda kesin hüküm oluşturabilmesini, her iki davanın da taraflarının, dava sebeplerinin ve son olarak dava konularının aynı olması şeklinde belirlenen üç şarta bağlamıştır. Kesin hüküm, öncelikle hükmü veren mahkeme de dahil olmak üzere bütün mahkemeleri bağlar. Bir hüküm maddi anlamda kesinleştikten ve hangi tarafın ne yönde haklı olduğu tespiti yapıldıktan sonra artık tüm mahkemeler, aynı taraflar arasında, aynı dava sebebine dayanılarak, aynı dava konusu hakkında verilmiş bulunan kesin hüküm ile bağlıdırlar. Bunun sonucunda; aynı dava yeniden incelenemeyeceği (kesin hüküm itirazı) gibi, aynı konuya ilişkin yeni dava, önceki davada verilmiş olan kesin hüküm ile bağlıdır (kesin delil). Nitekim, aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 24.12.2014 tarihli ve 2014/17-1656 E., 2014/1099 K. ve 04.12.2013 tarihli ve 2013/20-300 E., 2013/1629 K. sayılı kararları ile de benimsenmiştir.
Kesin hüküm bir dava şartı olup kamu düzenine ilişkindir. Buna göre bir dava karara bağlanıp verilen hüküm kesinleştikten sonra aynı taraflar arasında, aynı konuda aynı hukuki sebebe dayanılarak yeni bir dava açılamaz. Açılması halinde ikinci dava kesin hüküm nedeniyle esasa girilmeden dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilir. Kesin hükümden söz edebilmek için tarafları, konusu ve sebebi aynı olan ve biri kesinleşmiş iki davanın varlığı gerekir.
Kesin hükmün unsuru olan konu birliğinin söz konusu olabilmesi için, her iki davanın da konularının aynı olması gerekmektedir. Yani ilk davanın hüküm fıkrası ile ikinci davaya ait talep sonucunun aynı olması gerekir. Aynı taraflar arasında, aynı maddi vakıalara dayalı aynı dava konusu tekrar dava konusu edilemez. Dolayısıyla ikinci davadaki talep sonucu, ilk davadaki kesin hüküm niteliğindeki hükmü ortadan kaldıracak yahut etkisini değiştirecek nitelikte ise dava konuları özdeştir. İlk davada bir hakkın mevcut olup olmadığına ilişkin tespit aynı taraflar arasında yeniden tartışılamaz. Zira ilk davada mahkemeye kabul (tanıttırılmak) ettirilmek istenen talep sonucu ile ikinci yargılamada ileri sürülen hakkın aynı olması, kesin hüküm kavram ve amacıyla uyum sağlamayacaktır. Konuların aynı olmasında, sadece hükme bağlanan hususlara bakmak ve onlar hakkında kesin hükmün varlığını kabul etmek gerekir. (Dr. Ahmet Cahit İyilikli – Hukuk Yargılamasında Kesin Hüküm – Ankara 2016 – Sayfa 171 vd., Baki Kuru – Hukuk Muhakemeleri Usulü El Kitabı – 1995 – Sayfa 878 vd., Pekcanıtez Usul – Cilt III – İstanbul 2017 – Sayfa 2057 vd.).
Sözleşmenin geriye etkili feshi istemi yönünden; Mahkememizce yapılan yargılama, toplanan deliller, celbedilen tüm bilgi ve belgeler ile dosya kapsamının hep birlikte değerlendirilmesi neticesinde; davanın ve uyuşmazlığın Büyükçekmece .... Noterliğinin 20.03.2006 tarih ... yevmiye numaralı 'Düzenleme şeklinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi noktasında toplandığı ancak dosyamız tarafları arasındaki düzenleme şeklinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine ilişkin olarak Büyükçekmece ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyası ile açılan davada Mahkemece davanın kabulü ile sözleşmenin ve tadili niteliğindeki sulh prototolünün geriye etkili olarak feshine karar verildiği, kararın 23/10/2012 tarihinde kesinleştiği, söz konusu dosya ile mahkememiz dosyasının taraflarının, sebeplerinin, kesinleşen dosyadaki hüküm fıkrası ile dosyamızdaki talebin aynı olduğu, HMK'nun 114/1-i maddesinde; "aynı davanın daha önceden kesin hükme bağlanmamış olması" hükmünün dava şartı olarak düzenlendiği birlikte değerlendirilerek davanın kesin hüküm dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddine karar vermek gerekmiştir.
... Tapu Müdürlüğü'nün yazı cevabı ile dava konusu İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mah., ... ada, 10 parsel, 4.blok, zemin kat, B girişi, 3 nolu bağımsız bölüm sayılı taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde; tam hisse ile dava dışı ... adına kayıtlı iken 13/11/2009 tarihli, ... yevmiye sayılı işlem ile ... Yapı Kooperatifi adın satış yoluyla devredildiği, taşınmaz tam hisse ile davacı ... Yapı Kooperatifi adına kayıtlı iken 09/05/2014 tarihli, ... yevmiye sayılı işlem ile davalı ... Tic.San.Ltd.Şti.'ne kat karşılığı temlik edildiği, taşınmazın ... Tic.San.Ltd.Şti. tarafından 09/05/2014 tarihli, ... yevmiye sayılı işlem ile davalı ...'e satış yoluyla devredildiği, halen ... adına kayıtlı olduğu, taşınmaz üzerinde Büyükçekmece ...Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyası üzerinden verilen 01/12/2018 tarihli davalıdır şerhinin bulunduğu görülmüştür.
Yargıtay .... Hukuk Dairesinin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyi niyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine....” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairenin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.
16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.
Bu nedenle;
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.
TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.
TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.
Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.
Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992.maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.
İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.
Tapu iptal ve tescil istemi yönünden; anılan İçtihadı Birleştirme kararı doğrultusunda taraflar arasındaki sözleşmeler ve diğer bütün hususlar dikkate alındığında 2009 yılından itibaren yüklenici ... şirketine tapuda bağımsız bölüm devirleri yapılmaya başlandığı, sözleşmenin feshi davasının devam ettiği sırada ve fesih kararının kesinleşmesinden sonra da devirlerin devam ettiği, ... şirketinin de devraldığı bağımsız bölümleri tapuda üçüncü kişilere devrettiği, davalı ...'e de aynı şekilde devredildiği, üçüncü kişi durumundaki davalının iyi niyeti ve mülkiyetinin korunacağı dikkate alınarak tapu iptal ve tescil isteminin reddine karar vermek gerekmiştir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacıların davasının reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacıların davasının REDDİNE,
2-Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 615,40-TL harcın, 11.612,70-TL peşin harç ve 56.697,30-TL tamamlama harcından mahsubu ile ile artan 67.694,60-TL harcın karar kesinleştiğinde ve talebi halinde davacıya İADESİNE,
3-Arabuluculuk sonuç tutanağı tarihi itibariyle yürürlükte bulunan tarifeye göre tahakkuk eden 3.800,00-TL arabuluculuk ücretinin; davacılardan tahsili ile HAZİNEYE İRAT KAYDINA,
4-Davacı taraflarca yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde BIRAKILMASINA,
5-Davalı taraflarca yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu konuda HÜKÜM KURULMASINA YER OLMADIĞINA,
6-Davalı ... kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi 7/2.maddesi uyarınca tayin ve takdir olunan 30.000,00-TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalı ...'ne VERİLMESİNE,
7-Davalı ... kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca tayin ve takdir olunan 464.000,00-TL vekalet ücretinin davacı Tasfiye Halinde ... Yapı Kooperatifi'den alınarak davalı ...'e VERİLMESİNE,
8-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider avansının HMK 333.maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra talep halinde taraflara İADESİNE,
9-HMK'nin uygulanmasına dair yönetmeliğin 58/1 maddesi gereğince taraflardan birinin talebi halinde gerekçeli kararın taraflara TEBLİĞİNE,
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 ila 360'ncı madde hükümleri uyarınca, mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin yüzlerine karşı oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.02/10/2025
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır