T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2014/629 Esas
KARAR NO: 2019/224
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 04/04/2013
KARAR TARİHİ: 07/03/2019
Mahkememizde açılan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili Büyükçekmece .... AHM'nin ....Esasına kayden açtığı davasındaki dava dilekçesi ile Davacı vekilinin dava dilekçesinde kooperatifin .... ili, ... ilçesi, .... Mahallesi .... ada ... parsel sayılı ... bloklu sitenin ....normal k:... D:... nolu daire hissesi yapılan 09.11.1998 tarihli noter kurası neticesinde ...'a çıktığını, daha sonra yapılan sözleşme gereği ... nolu daire karşılığı olarak 17.09.2005 tarihinde ..'a devredildiğini, 29.10.2005 tarihinde de ....'ın .... nolu daireyi yeniden ...'a devrettiğini, .... nolu daire ferdileşme işlemi neticesinde müvekkilinin devredileceği yerde 19.02.2008 tarihinde ... adına tescil edildiğini, daha sonra bu daireyi ...'ın satın aldığını, ...'ın borcundan dolayı Şişli ... İcra Müdürlüğünün ... E sayılı dosyasıyla yapılan takipte satıldığını, tüm bunlardan müvekkilinin haberi olmadığını, müvekkilinin ... nolu dairenin 1999 yılı ödenmelerini peşin olarak 2.150.000 TL şeklinde yaptığını, kooperatifin verdiği yazıda kendisinden bundan dolayı herhangi bir ödeme talep edilemeyeceğinin belirtildiğini, ancak kooperatifin dairenin mülkiyetini müvekkiline geçirme borcunu yerine getirmediğini, müvekkilinin adına isabet eden dairenin tüm borcunu ödemiş olmasına rağmen tapuda müvekkilinin adına kayıt edilmediğini beyanla .... nolu dairenin tapu kaydının iptali ile tapu kaydının müvekkili adına tescil edilmesi, olmadığı takdirde şimdilik dairenin karşılığı olan bilirkişi raporuna göre dava değerini arttırma hakkı saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ettiği,
Davalı ..., vekilinin cevap dilekçesinde ferdileştirme işlemleri yapılarken kura çekiminde davacıya düşen ... nolu bağımsız bölümün 19.02.2008 tarihinde müvekkili adına tescil edildiğini, kooperatif yöneticisi ...'ın bu tescilin hatalı olduğunu, tescil edilen taşınmazın başkasına ait olduğunu, bu nedenle taşınmazı kooperatif adına kendisine devretmesi gerektiğini müvekkiline beyan ettiğini, bunun üzerine müvekkilinin de taşınmazı aynı gün kooperatif yöneticisi ...'a bedelsiz devrettiğini, zira kooperatifin yüzden fazla üyesi olup, müvekkilinin çekilen kura sonucunda hangi bağımsız bölümün hangi üyeye düştüğünü bilmesinin mümkün olmadığını, kooperatif yöneticisi ...'ın o dairenin müvekkiline ait olmadığını bildiği için müvekkile bir bedel ödeyerek daireyi kendi adına devralmasının düşünelemeyeceğini, ...'ın bankaya borcu olduğunu, üzerine haciz konulacağını bile bile para ödeyerek böyle bir mal edinmeyeceğini, dava konusu taşınmazı davacı adına tescil ettirme yükümlülüğünün davalı kooperatife ait olduğunu, müvekkilinin davacıya karşı tescil yükümülüğünün olmadığını, davanını davalı kooperatife yönetilmesi gerektiğini, taşınmazın dava tarihi itibariyle kayıt maliki kimse ona yönetilmesi gerektiğini, müvekkilinin davacının hak mahrumiyeti yaşamasına sebebiyet veren kişi olmadığı gibi dava konusu taşınmazın kayıt malikinin de olmadığını beyanla davanın reddini savunduğu,
Diğer davalılar usule uygun davetiye tebliğine rağmen cevap dilekçesi sunmamıştır.
Dava konusu uyuşmazlık dava konusu taşınmazın davacı adına tapuya tescil edilmemesinde yasaya aykırı bir yön bulunup bulunmadığı, davacının davalı kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirip getirmediği, tapu iptal ve tescil koşullarının mevcut olup olmadığı hususlarındadır.
Davacının davalı kooperatife karşı tüm yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, kooperatiften tapu tescil veya tazminat haklarının bulunup bulunmadığı, tapu tescil hakkının bulunmayıp tazminat hakkının bulunması halinde talep edebileceği tazminat miktarının tespiti için davalı kooperatifin ticari defter ve belgeleri üzeinde defter incelemesi yapılmasına, ayrıca dava konusu taşınmazın harca esas değerinin ayrıca davanın terhitli olarak açılması ve tazminat isteminin bulunması nedeniyle tazminat miktarının tespiti açısından mahallinde keşfen bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilmiştir.
SMMM bilirkişisi .... ile kooperatif hukuk bilirkişisi...ve inşaat bilirkişisi .... tarafından düzenlenen kök rapordan sonra;raporda belirtilen eksikliklerin giderilmesi iaçısından, İstanbul Çevre ve Şehircilik İl Müd.ne müzekkere yazılarak davalı kooperatifin tüm genel kurullarına ilişkin tutanak ve hazirun cetvellerinin , varsa ortaklar kurulu kararının celbi; İstanbul Ticaret Sicil Müd.ne müzekkere yazılarak davalı kooperatifin sicil dosyasının ve davalı kooperatife müzekkere yazılarak kooperatife ait ticari defter ve kayıtları, ortaklar defteri celbi sağlanmış, gelen bilgi ve belgeler dosya kapsamına alınarak SMMM ve hukuk bilirkişisinden ek rapor alınmasına karar verilmiştir.
Düzenlenen kök ve ek raporda özetle;
Dava, kooperatif ortaklığına dayanan tapu iptali ve tescil; bu mümkün olmadığı takdirde ve terditli olarak ( kısmi ) tazminat davası olduğu,
Her iki talep yönünden de davanın dinlenmesi için gerekli ve ortak şartların ; Talep edenin kooperatif ortağı olması; Kooperatif ortağının tüm akçalı yükümlülüklerini verine getirmiş bulunması; başka bir ifade ile davacı ortağın borçlu durumda olmaması veKooperatifin ferdileşmeye geçmiş olması olarak sıralanabileceğini,
Celbedilen GK. tutanakları ve hazirun cetvellerinden ( EK.1 ) davacı ile dava dışı ....'ın 14.05.1988 tarihinde kooperatif ortaklığına kabul edildikleri; bu tarihten en son tescil edilen 05.09.2010 tarihli GK. toplantısına ait hazirun cetveli de dahil olmak üzere tüm hazirun cetvellerinde davacı adının yer aldığı; bazı GK. toplantılarında başkanlık divanında sayım memuru olarak da görev yaptığının görüldüğü, bu belgelerin, davacının kooperatif ortağı olduğunu ve bu ortaklığın devam etmekte bulunduğunu açık bir şekilde gösterdiğini,
Davacı vekili tarafından kök rapordan sonra, davacının ödemelerine ilişkin olduğu iddiası ile bir kısım para makbuzu ve tahsilat makbuzu fotokopileri ibraz edildiğini, bu belgelerde, davacının adı yanında dava dışı ortak .... ve davacının eşi .... adları da yer aldığından, ödemelerin adı geçenler arasında takas konusu yapılan 3 daireden hangisine ait olduğu; diğer bir ifade ile dava konusu yapılan daire ile ilgili olup olmadığı da açıklanmış durumda olmadığını, ancak; dava dilekçesinde davacının dava konusu daire ile ilgili olarak 2.150.000.000 TL. peşin ödeme yapmak suretiyle ortak olduğu açık bir şekilde ifade edildiğinden, ödeme hususunda dikkate alınması gereken esas belgenin 17.02.1999 tarihli tahsilat makbuzu ile aynı tarihli tutanak olduğu, davalı kooperatifin o tarihteki yetkilileri olduğu anlaşılan (11.12.1999 tarihli GK. tutanağı) ... ve ...( Müdür ) imzalarını ve kooperatif kaşesini taşıyan bu tutanakta, davacının dava konusu daire ile ilgili olarak 2.150.000.000 TL. peşin ödeme yaptığı ve şerefiye payı da dahil olmak üzere kendisinden başkaca ödeme talep edilmeyeceği açık bir şekilde belirtildiğini, her ne kadar, davalı kooperatif kayıtlarının ibraz edilmemesi sebebiyle incelenmesi mümkün olmamış ise de ; ibraz edilen tutanaktaki açıklamanın geçerli olduğu ve davacının dava konusu daire yönünden davalı kooperatife borçlu durumda bulunmadığı kanaatine vardıklarını, GK. toplantılarında kabul edilen tüm ödeme miktarının 17.083,87 TL. olarak ortaya çıkmasının da varılan bu sonucu desteklediğini, davalı kooperatifin ferdileşmeye geçmiş durumda olduğu celbedilen tapu kaydı ile sabit olduğunu, bu durumda, mevcut deliller itibariyle yukarıda belirtilen tüm şartların gerçekleşmiş olduğu sonucuna varıldığını,
Bu genel açıklamalardan sonra, mevcut delillerin her iki talep yönünden ayrı ayrı belirtilmesi gerektiğini,
Tapu iptali ve tescil talebi yönünden : Davacı taraf, ....Blok Kat:...., Daire:.... notu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile kendi adına tesciline karar verilmesini talep etmekte ise de; bu dairenin, davalılardan ... adına ferdileşme yolu ile tescili yapılmış iken, 20.02.2008, 15.09.2009 ve 19.11.2012 tarihlerinde satış yolu ile el değiştirdiği ve halen dava dışı üçüncü şahıs.... adına tapuda kayıtlı olduğu, buna göre ,bağımsız bölüm dava tarihi itibariyle, dava dışı üçüncü şahıs adına tapuda kayıtlı olduğundan, tapu iptali ve tescil kararı verilmesi mümkün olmadığını, bu itibarla; davacının talep hakkı her halükarda tazminata dönmüş durumda olduğunu,
Tazminat isteği yönünden: Yargıtay .... Hukuk Dairesi' nin 12.12.2014 tarih ve E. .... K. ....sayılı kararında da belirtildiği üzere;
" Yapı kooperatifinin ana amacı, ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkansızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Ortağın tüm ödemelerini yapmış, başka bir anlatımla peşin ödemeli veya kooperatife karşı tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş normal statüde ortak olduğu belirlenirse verilecek tazminat miktarı emsal bir konutun dava tarihi itibari ile değeridir."
Yukarıda da açıklandığı üzere; davacı tarafından ibraz edilen belgeler ve celbedilen genel kurul toplantı tutanaklarından, davacının tüm ödemelerini peşin olarak yapmış ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ile kabul edilen nitelemeye göre " normal statüde ortak " durumunda olduğu anlaşıldığından, davacının, dava konusu dairenin dava tarihindeki değeri olan 235.000,00 TL. tazminat isteme hakkının gerçekleştiği sonucuna varıldığını,
Sonuç itibariyle; dava konusu .... ili, ...., .... Mahallesi, ... ada, ... parselde bulunan 4.670.00 m2 yüz ölçümlü arsa nitelikli taşınmazda kurulu ... blok, ...kat, ...numaralı kat irtifaktı dairenin tamamının; 04.04.2013 dava tarihindeki rayiç değerinin 235.000,00 TL olduğu; davacının dava konusu daire yönünden tapu iptali ve tescil talep hakkının tazminat talep hakkına dönmüş durumda bulunduğu; tazmini gereken miktarın, dava konusu dairenin dava tarihindeki rayiç değeri olan 235.000,00 TL. olduğu belirtilmiştir. Bilirkişi raporu gerekçeli ve denetlemeye açık hazırlanmış olup, mahkememizce hükme esas alınmıştır.
Davacı vekili bilirkişi ek raporu doğrultusunda davasını 235.00.00 TL olarak ıslah etmiştir.
Davalı vekilinin bilirkişi raporundan sonra sunduğu beyan dilekçesinde ve duruşmadaki beyanında; dava konusu daireyle ilgili olarak tapu numaralarının değişmiş olduğunu belirttiği , şöyle ki ,davacıya kura çekimi sonucu isabet eden daire numarası...iken, 2007 yılında yapılan tadilat proje değişikliği nedeniyle yani krokilendirmenin sağdan yapılması gerekirken soldan yapılması nedeniyle numaranın değişmesi sonucu .... numaralı daire olmuştur. Dolayısıyla müvekkiilem ait müvekkilimin de satın aldığı ...'a ait olan daire kurada ...., tadilat projesinden sonra .... numaralı daire olduğunu beyanla, davalı kooperatife ait sitenin 23.11.2007 öncesine ait proje onaylı örnekleri ve krokilerle birlikte tadilat projelerinin celbini talep ettiği, davalı ...'la yapmış olduğu iletişim sonucu bu bilgilere yeni ulaştığını beyin ettiği, anlaşılmış; davacı vekilince itiraz edilse de; mahkememizce; davalı vekilinin duruşma öncesi sunmuş olduğu dilekçesinde yer alan açıklamalar ve dilekçe ekindeki belgeler dava konusu taşınmazın aynına ilişkin olduğundan savunmanın genişletilmesi kapsamında bulunmadığı dikkate alındığında, yazılı beyanların neticei talep kısmında belirtilen daire numarası değişikliğinin tespiti açısından Beylikdüzü Belediye Başkanlığına müzekkere yazılmasına, ... , Beylikdüzü Tapu Sicil Müd.ne müzekkereler yazılmasına karar verilmiş; gelen müzekkere cevapları incelenmiştir.
Davalılar her ne kadar mimari projede tadilat nedeniyle daire numaralarının değiştiğini, ... gelen kayıtlara göre ....nolu dairenin davacı ...' kiracıları ...ve .... adına abonelik işlemlerinin yapıldığını, ...'ın ... numaralı dairede oturduğunu, İSKİ kayıtlarına göre bu dairede ... ve sonraki alıcı .... adına abonelik bulunduğunu ileri sürmüşlerse de ve .... kayıtlarına göre aboneliklerin bu şahıslar adına mevcut olduğu anlaşılmışsa da tapu kayıtlarına göre .... nolu dairenin kooperatif adına 18/01/2008 tarihinde kat irtifakı ile kaydından sonra 12/08/2011 tarihinde cebri satış ile ...'na devredildiği, 24/05/2012 tarihinde ...'e satıldığı, 29/04/2014 tarihinde ....'e satıldığı, son olarak 18/02/2016 tarihinde....'a satıldığı, dolayısıyla davalıların iddia ettiği gibi ...ve ....'ün davacının kiracıları değil, ... nolu dairenin malikleri olduğu, buna göre tadilat projesi kapsamında davacı adına kaydedilmesi gereken dairenin ... nolu daire olduğu iddiasının ispatlanamadığı, kaldı ki böyle bir gereklilik varsa bile bunun sonucunda .... nolu dairenin davacı adına devredilmesine ilişkin yükümlülüğün davalı kooperatifçe yerine getirilmediği, kooperatif kayıtlarına göre davalı adına kaydedilmesi gereken .... nolu dairenin ilk önce davalı ... adına ferdileştirilmesi yapıldıktan sonra ertesi gün ...'a tapudan satış olarak devredildiği ve sonrasında ...'ın şahsi borcu nedeniyle cebri icrada üçüncü şahsa devredildiği, bunun yanında ... nolu dairede de davacı adına herhangi bir kayıt bulunmadığı, bilirkişi raporunda tespit edildiği üzere davacı adına ferdileştirilmesi gereken ....nolu dairenin davacı adına ferdileştirilmemesi nedeniyle davacının zarara uğradığının açık olduğu anlaşılmaktadır.
Davalı ... beyanlarında; ferdileştirme işlemleri yapılarken kura çekiminde davacıya düşen ... nolu bağımsız bölümün 19.02.2008 tarihinde müvekkili adına tescil edildiğini, kooperatif yöneticisi ...'ın bu tescilin hatalı olduğunu, tescil edilen taşınmazın başkasına ait olduğunu, bu nedenle taşınmazı kooperatif adına kendisine devretmesi gerektiğini müvekkiline beyan ettiğini, bunun üzerine müvekkilinin de taşınmazı aynı gün kooperatif yöneticisi ...'a bedelsiz devrettiğini, zira kooperatifin yüzden fazla üyesi olup, müvekkilinin çekilen kura sonucunda hangi bağımsız bölümün hangi üyeye düştüğünü bilmesinin mümkün olmadığını, kooperatif yöneticisi ...'ın o dairenin müvekkiline ait olmadığını bildiği için müvekkile bir bedel ödeyerek daireyi kendi adına devralmasının düşünelemeyeceğini, ...'ın bankaya borcu olduğunu, üzerine haciz konulacağını bile bile para ödeyerek böyle bir mal edinmeyeceğini, dava konusu taşınmazı davacı adına tescil ettirme yükümlülüğünün davalı kooperatife ait olduğunu ileri sürmüşse de kendisi adına ferdileştirilen dairenin, iddiasına göre ertesi gün kendisine ait olmadığını öğrendiğinde yeniden kooperatif adına devrini sağlaması gerekirken kooperatif yöneticisi ...'a devretmesi, böylece davacının yukarıda açıklanan zararına neden olması, her ne kadar taşınmazı bedelsiz olarak ...'a devrettiğini beyan etse de resmi tapu kayıtlarında taşınmazı bedel karşılığında devrettiği sabit olup, aksinin yazılı belgeyle ispatlanamaması nazara alındığında davacının zararına diğer davalılarla birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğu kanaatine varılmıştır.
Dosya kapsamı ve toplanan deliller hep birlikte değerlendirildiğinde, kooperatif üyesi olduğu ve akçeli yükümlülüklerini yerine getirdiği anlaşılan davacı kooperatif üyesi adına ferdileştirilmesi gereken dairenin ilk önce davalı ... adına ferdileştirilmesi, sonrasında ertesi gün taşınmazın davalı kooperatif yöneticisi ...'a devredilmesi ve ...'ın şahsi borçları nedeniyle taşınmazın üçüncü şahsa cebri satışla devredilmesi nedeniyle davacının terditli taleplerinden taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tescil edilmesi talebi mümkün olmadığından diğer talebi olan taşınmaz bedelinin davalılardan tahsili talebinin kabulüne ilişkin aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
1- Davanın kabulü ile 235.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren uygulanacak yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine,
2- Karar ve ilam harcının 16.052,85 TL'ye ikmali ile bakiye 12.039,64 TL harcın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye irad kaydına, davacı tarafından yatırılmış olan 170,80 TL peşin harç ve 3.842,41 TL tamamlama harcının mahsubuna,
3-Davacı tarafından yatırılan 24,30 TL BVH, 170,80 TL PH ve 3.842,41 TL tamamlama harcı , 2.563,20 TL davetiye, müzekkere ve bilirkişi gideri, 195,40 TL keşif mahkeme yolluğu, 80 TL keşif yol ücreti olmak üzere toplam 6.876,11 TL yargılama giderinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine,
5- Davacı kendini kendini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT'ne göre hesaplanan 20.050,00 TL vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine,
6-6100 Sayılı HMK'nun 333. Maddesi gereğince hükmün kesinleşmesinden sonra mahkemece kendiliğinden, davacı tarafından yatırılmış olan gider avanslarının kullanılmayan kısmının davacıya iadesine, bu kararın tebliğ giderinin iade edilecek avanstan karşılanmasına,
Dair taraf vekillerinin yüzlerine karşı, kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemelerinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı 07/03/2019
Katip ...
E-imzalı
Hakim ...
E-imzalı