T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2015/175
KARAR NO: 2018/1077
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 23/02/2015
KARAR TARİHİ: 05/12/2018
KARARIN YAZILDIĞI TARİH:13/12/2018
DAVA; Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle;Bakırköy(kapatılan) ..... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ..... Esas .... karar sayılı karşı görevsizlik kararı ile Yargıtay'a gönderilen, Yargıtay .... HD'nin 15.12.2014 tarih .... E- ..... K. sayılı kararı sonucu yargı yerinin mahkememiz olduğunun belirlenmesi sonucu mahkememiz esasına kaydı yapılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle; dava dışı müteahhit ve davalı arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre müteahhit alacağının bir bölümünü müvekkile temlik ettiğini, davalı kooperatif ile dava dışı ....Limited Şirketinin Bakırköy ... Noterliğinin 17.08.1995 tarih .... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesini akdettiklerini, bu sözleşmeye göre inşa edilen gayrimenkulun %60 hissesinin .... İnşaatına, %40 hissesinin davalıya ait olduğunun kararlaştırıldığını, müteahhidin alacağının bir bölümü olan 9.000m2 alanındaki bodrum katı 28.05.2009 tarihinde 125.000,00 TL bedelle müvekkiline ivazlı olarak temlik ettiğini, dava dışı .... İnşaatın sözleşmeden kaynaklı yükümlülüklerini yerine getirdiğini, hatta eksiklikler konusunda taraflar arasında yeniden anlaşma yapılıp tam bir mutabakata varıldığını, davalının müteahhidin süresi içerisinde inşaatı bitirmediğinden bahisle Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesinin ..... Esas sayılı dosyasında dava açtığını, davanın sonunda tarafların sulh olup 24.09.2008 tarihinde Zeytinburnu ..... Noterliğince .... yevmiye numarası ile ek bir protokol düzenlendiğini, bu protokolün 3- paylaşım başlığının c bendine göre "işveren tarafından arsa tapusunun kooperatifler birliğinden devir alınmasından sonra, derhal kat irtifakı kurulmasına başlanacak ve hukuki imkansızlık olmadığı takdirde paylaşım sonucu müteahhide bırakılan bölümlerin tapuları müteahhit adına tescil ettirilecektir"; sözleşmenin 3- paylaşım başlığının a bendinde yapımı projesine uygun kısmen tamamlanan 0 kotu altında kalan ve 2.30 kotunda müşterek alan olarak bırakılan sığınak ve kazan dairesi bölümü haricindeki diğer alanların mevcut hali ile müteahhide bırakılacağı; 7 ve b bendinde bodrum katta otopark olarak gösterilen bölümler kat irtifakı kurulurken müteahhide bırakılan bölümlerin adına gösterilip tescil edileceği hükümlerinin yer aldığını, müteahhidin tek yükümlülüğünün 3. kattaki daha önceki sözleşmeye göre kendisine düşen 44 dükkanı davalıya bırakmak olup bu edimini yerine getirdiğini, davalının sözleşmede belirtilen arsa tapularını kendi adına aldığını, ancak sözleşmenin 3. paylaşım maddesindeki yükümlülüklerini yerine getirmediğini, müvekkilinin temlik aldığı bölümlerin bir kısmını ...... isimli üçüncü şahsa devrettiğini, sözleşme hükümlerine göre arsa tapusunu devir yükümlülüğü doğduğundan dolayı müvekkilinin müteahhidin halefi olarak bu arsa tapusunu isteme hakkının bulunduğunu beyanla müvekkiline devredilen bölümlerin arsa tapularının müvekkili ve halefleri adına tescilini yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP; Davalı tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle;davacının dava dilekçesinde davalıyı .... Yapı Koop. olarak gösterdiğini, dava konusu taşınmazların malikinin .... Sitesi Yapı Kooperatifi olduğunu, davanın yanlış hasma açıldığını, bu hususun HMK m.124 uyarınca kabul edilemeyeceğini, davada taraf değişikliğine muvafakatlarının olmadığını, davacının müvekkili kooperatifin unvanını bildiğini, dosyada müvekkilinin unvanı ve adresinin yanlış gösterildiğinden yapılan tüm tebliğ işlemlerinin usule aykırı olduğunu, dava konusu İstanbul ili Beylikdüzü ilçesi ..... ada ..... arsel sayılı taşınmaz üzerine kat irtifakı kurulu toplam ..... adet bağımsız bölümden oluşan bir binadan ibaret olduğunu, dava dışı yüklenici ile müvekkili kooperatif arasında imzalanan 17.08.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca binanın yapımının dava dışı .... şirketi tarafından üstlendiğini, dava dışı yüklenicinin bina inşaatını imar mevzuatına aykırı olarak yapması nedeniyle bir kısım davalar açıldığını, müvekkili ile dava dışı yüklenici arasında yeniden uzlaşma sağlanıp bu kez Zeytinburnu ...... Noterliğinin 24.09.2008 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tanzim edildiğini, sözleşmenin 3/a maddesi uyarınca 0 kotu altında kalan -2,30 kotunda müşterek alan olarak bırakılan sığınak ve kazan dairesi bölümün haricindeki diğer alanların yükleniciye bırakılacağını, buna göre yükleniciye bırakılması gereken bağımsız bölümlerin 1,2,3,4 numaralı bağımsız bölümler olduğunu, dava dışı yüklenicinin kendisine bırakılan bağımsız bölümleri davacıya devrettiğini, davacının da bodrum katta bulunan ve devraldığı bölümlere ilişkin 6-16 aksları arasında kalan bölümleri .....'a devrettiğini, dava dışı ..... ile müvekkili kooperatif arasında protokol düzenlendiğini, ve buna göre güçlendirme ile sair işler bedeline mahsuben 400.000 TL müvekkil kooperatife ödendiğinden 2 ve 3 nolu bağımsız bölümlerin .....'a devrinin gerçekleştiğini, dolayısıyla davacının sadece 1 ve 4 nolu bağımsız bölümler üzerinde hak iddia edebileceğini, sözleşme uyarınca bina inşaatından kaynaklanan her türlü sorumluluğun müteahhide ait olduğunu, bina inşaatının ayıplı olup bu hususta teknik rapor düzenlendiğini, dolayısıyla yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini, bu nedenle ödemezlik defini ileri sürdüklerini, müvekkili kooperatifin iyi niyetli olduğunu, davacının yazılı temlik sözleşmesini sunması gerektiğini beyanla davanın öncelikle usulden, olmadığı takdirde esastan reddini, yüklenicinin müvekkiline ödemekle yükümlü olduğu bedellere ilişkin müvekkiline ödenmek kaydıyla depo kararı verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE; Beylikdüzü İmar ve Şehircilik Müdürlüğüne müzekkere yazıldığı, dava konusu parsele ait işlem dosyasının gönderildiği görülmüştür.
Beylikdüzü Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazıldığı dava konusu İstanbul ili Beylikdüzü ilçesi Haramidere , ..... Pafta ..... Ada..... Parselde kain .... dahil ) - .... dahil) bağımsız bölüme ait taşınmazların son durumunu gösterir tapu kayıtlarının gönderildiği görüldü.
Büyükçekmece ..... Sulh Hukuk Mahkemesine yazılan yazıya cevap verildiği, .... Esas sayılı dosyanın UYAP üzerinden gönderildiği görüldü.
Bakırköy .... Asliye Hukuk Mahkemesine yazılan yazıya cevap verildiği, ..... Esas sayılı dosyaya ait karar evrakının gönderildiği görüldü.
Bakırköy ..... İcra Dairesinin ..... İflas sayılı dosyasından alınan bilirkişi raporunun UYAP üzerinden gönderildiği görüldü.
Dosya kül halinde inşaat bilirkişisi ....'e rapor düzenlemesi için tevdii edilmiş bilirkişi tarafından sunulan raporda , taşınmaz üzerinde yerinde inceleme yapıldığı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları neticesinde edinilen güncel bilgiler ve geçmiş dönemde bölgede yapılmış olan çalışmalar, piyasa araştırmaları ve ilgili kurumlardan alınan görüşler sonucunda dava konusu gayrimenkulun ... ve...... nolu bağımsız bölümlerin konumu , inşaatın nitelikleri, alanı, yaşı, yakın çevresinde emsal olabilecek taşınmaz değerleri ile değerine etki yapacak tüm olumlu ve olumsuz faktörler değerlendirilerek keşif tarihi itibariyle ....nolu bağımsız bölüm için mevcut durum değerinin 5.033.175 TL, ....nolu bağımsız bölüm için 5.033.175TL olduğu, dava tarihi itibariyle ise .... nolu bağımsız bölüm için değerin 3.650.991 TL ..... nolu bağımsız bölüm için değerinin 3.650.991TL olduğu hususunda görüş ve kanaat bildirdiği görülmüştür.
22/03/2018 tarihli duruşma ara kararı gereğince,bilirkişi raporunda tespit edilen değerin yasada öngörülen 300.000 TL'nin üzerinde olduğundan bahisle davanın heyet tarafından görülmesi zorunluluğu karşısında dosyanın heyete tevdii edildiği görülmüştür.
Dava konusu taşınmaza ilişkin olarak davalı ile dava dışı yüklenici .... İnşaat Limited Şirketi arasında 17/08/1995 tarih, ..... yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş, Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesinin .... Esas, .... karar sayılı ilamı ile akdin geriye etkili olarak feshine dair verilen karar Yargıtay .....Hukuk Dairesinin 07/03/2005 tarihli ilamı ile akdin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi gerektiğinden bahisle bozulmuştur. Zeytinburnu ....Noterliği'nin 24/09/2008 tarih, .... yevmiye no'su ile davalı ve dava dışı .... İnşaat Limited Şirketi arasında yeniden gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme ile kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin davacıya temlik edildiği davalı tarafa bildirilmiştir. Bu hususlar üzerinde taraflar mutabık olup uyuşmazlık davacının sözleşme ile dava dışı .... İnşaat'a verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tapusunun iptali ile tescilini talep edip edemeyeceği, tarafların sözleşme ile kararlaştırılan edimlerin ifasını yerine getirip getirmediği hususlarında toplanmıştır.
Davacı taraf, Büyükçekmece ......Asliye Hukuk Mahkemesinin .... esasına kayıtlı olarak davalıya karşı el atmanın önlenmesi davası açılmış olup, yerel mahkemece sözleşmelerin tarafı olan .... İnşaat Şirketi tarafından bina iskanının alınmadığı, binanın bina projesi ve imar mevzuatına aykırı inşa edildiği, davacı tarafın iskan alınmayan bir binayı kullanamayacağı, arsanın tapu kayıtlarında Kooperatifler Birliği üzerinde olduğu, davaya konu ettiği gayrimenkul bölümlerini de dava dışı olan ....Limited Şirketinden devraldığı, davacının hak sahibi olduğunu gösterir resmi şekilde yapılmış bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin de dosyaya sunulmadığı, davacı ile müteahhit arasında resmi olmayan sözleşmelerin sadece tarafları bağlayacağı kanaati ile davanın reddine dair verilen karar, Yargıtay ...... Hukuk Dairesi'nin 17/04/2018 tarih, ..... Esas, ..... karar sayılı ilamı ile onanarak kesinleşmiştir.
Bakırköy ..... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin .... Esas, .... karar sayılı ilamının tetkikinde SS.... Koop. Tarafından davalılar ... ve .... İnşaat aleyhine alacak davası açıldığı, .....'ın davacı yanında asli müdahil olarak katıldığı, birleşen ... Asliye Hukuk Mahkemesinin ..... esas sayılı dosyası ile ise Tasfiye Halinde .... İnşaat'a karşı dava açıldığı, yapılan yargılamada alınan bilirkişi raporu ile davalı yüklenicinin binayı imar mevzuatına aykırı olarak onaysız projeye göre yaptığı, taşınmazın imar mevzuatına aykırı olduğu, edimini ifa etmediği tespit edilerek davalı ... İnşaat iflas masasına 2.415.758,74 TL alacağın kaydına karar verilmiştir.
Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra devralan kimseye borcunu ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.
Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.
Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; "İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder." Yasada “şey” olarak ifade edilen "eser"dir.
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez;
Somut olayda, davacı tarafça dava dışı .... İnşaat şirketinden temlik alınan bağımsız bölümlerin tescili, kat irtifakının kurulması talep edilmiş ise de, eser sözleşmelerinde yüklenicinin edimi, eseri sözleşme ve imar mevzuatına uygun olarak yapmak olup, yüklenici dava dışı .... İnşaat Ltd,Şti tarafından edimlerin ifa edilmediği, yapının imar mevzuatına aykırı olduğu, 25/01/2012 tarihinde Büyükçekmece Belediyesi'nce onaylatılan güçlendirme projesine göre davalı tarafından güçlendirildiği, hususunun Bakırköy .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ..... Esas, .... karar sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporu ile tespit edilerek güçlendirme bedeli 2.415.758,74 TL'nin dava dışı .... İnşaat iflas masasına kaydına karar verildiği, yine davacı tarafça Büyükçekmece .... Asliye Hukuk Mahkemesinin .... esasına kayıtlı olarak davalıya karşı açılan el atmanın önlenmesi davasında bina iskanının alınmadığı, binanın bina projesi ve imar mevzuatına aykırı inşa edildiği, davacı tarafın iskan alınmayan bir binayı kullanamayacağı, davacının hak sahibi olduğunu gösterir resmi şekilde yapılmış bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin de dosyaya sunulmadığı, davacı ile müteahhit arasında resmi olmayan sözleşmelerin sadece tarafları bağlayacağı kanaati ile davanın reddine dair verilen kararın, Yargıtay ...... Hukuk Dairesi'nin 17/04/2018 tarih, ..... Esas, .... karar sayılı ilamı ile onanarak kesinleştiği anlaşılmıştır. Yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini yerine getirmemiş olup, temlik alan 3.kişinin arsa sahibini ifaya zorlaması mümkün değildir. Yapının imar mevzuatına aykırı olduğu hususu kesinleşmiş mahkeme kararı ve yine aynı yapıya ilişkin olarak açılan dosyalarda alınan bilirkişi raporları ile sabittir. Yapı imar mevzuatına aykırı olduğu gibi can güvenliği nedeniyle kullanımının riskli olduğu, yıkım tehlikesinin bulunduğu tespitiyle davalı tarafça güçlendirme yapılmştır. Bu haliyle edimlerini ifa etmeyen dava dışı yükleniciden temlik alındığı iddiası ile açılan davanın reddine karar verilmesi gerektiği anlaşılmakla davanın reddi ile aşağıda yazılı olduğu biçimde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
AÇILAN DAVANIN REDDİNE,
Alınması gereken 35,90-TL'nin harcın davacı tarafından peşin olarak yatırılan 2134,70 TL ve 122.564,97TL tamamlama harcından mahsubu ile bakiye kalan 124.666,77 TL fazla harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
2-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT gereğince takdir olunan 138.219,82 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
3-Davacı tarafça sarf edilen yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı tarafından yapılan 50,00 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
5-Taraflarca dosyaya yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilgilisine iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde mahkememize müracaatla YARGITAY yasa yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup, anlatıldı. 05/12/2018
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır