T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2015/26 Esas
KARAR NO: 2018/671
DAVA: Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 12/01/2015
KARAR TARİHİ: 04/07/2018
G.KARAR YAZIM TARİHİ: 13/07/2018
Büyükçekmece ... Asliye Hukuk Mahkemesine açılan dava sonucunda 24/12/2013 tarih ve.... esas ve .... karar sayılı ilamı ile görevsizlik kararı verildiği, mahkememizin 24/06/2014 tarih ve...esas ...karar sayılı ilamı ile karşı görevsizlik verildiği, Yargıtay ... Hukuk Dairesi'nin 01/12/2014 tarih ve .... esas ... karar sayılı ilamı ile mahkememizin yargı yeri olarak belirlenmesi üzerine yukarıdaki esasa yapılan kayıt sonrasında yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı şirketten Esenyurt .... Mah. ... ada ....parsel sayılı taşınmaz üzerinde .... Projesinde .... nolu taşınmazı 31.10.2011 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi adı altında düzenlenen yazılı sözleşme ile satın aldığını, sözleşmeye göre satın alınan taşınmazın projeye uygun olarak yapılıp teslim edileceği tarihin 30.12.2012 olarak belirlendiğini, bu sürede inşaatın tamamlanıp iş yerinin teslim edilmemesi durumunda davalı şirkete 4 aylık ek süre verileceğinin sözleşmenin 3/3 maddesinde belirtildiğini, ancak dava konusu taşınmazla ilgili hiçbir yapım faaliyeti gerçekleşmediğinden 3 ay içerisinde yerin imal edilerek tesliminin mümkün olmadığını, davalının inşaatın tamamlanmamasına sebep olarak imar değişikliğini gösterdiğini, davalının henüz imar izni için Belediye'ye müracaat edip yapı ruhsatı almadan ve belediye tarafından onanmış bir inşaat projesi yokken taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri imzalamış olduğunu, söz konusu sözleşme gereğince müvekkilinin satın aldığı ... nolu taşınmazın değerinin sözleşmede 231.480 TL olarak kararlaştırıldığını, müvekkilinin toplam 169.000 TL nakit ödediğini, sözleşme ekinde yer alan ödeme tablosu ile de 20.11.2011 tarihinde başlayıp 20.11.2012 tarihinde bitecek olan toplam 48 adet her biri 4.510 TL tutarında bono düzenlendiğini, böylece 48 X 4.510= 216.480 TL 'lik bono ve 169.000 TL nakit olmak üzere toplam satış bedelinin 385,480 TL olduğunu, henüz vadesi gelmemiş ve ödenmemiş 33 adet senet bulunduğunu, taşınmazın teslim tarihi olan 30.12.2012 tarihinden itibaren ön görülen 4 aylık sürenin henüz dolmadığını, taşınmazın ek sürede tamamlanıp teslimi mümkün olmadığından bu sürenin dolacağı 30.04.2013 tarihinden itibaren gecikilen her ay için 385.480 TL üzerinden aylık %0,5 oranında gecikme zammı ödenmesi gerektiğini, taraflar arasında akdedilen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi eki olan Kira Garantisi Sözleşmesi kapsamında 2012 Eylül ayına kadar 10 ay boyunca kiralar düzenli olarak ödenmiş ise de belirtilen tarihten itibaren kira ödemelerinin yapılmadığını, kira sözleşmesi ile taahhüt edilen kira garantisi 5 yıl olup müvekkilinin toplam 50 aylık olmak üzere 84.500 TL kira alacağının bulunduğunu , müvekkilinin henüz vadesi gelmemiş 33 adet senet tutarı 148.830 TL borcundan 84.500 TL kira alacağının mahsubu sonucu 64.330 TL borcu kaldığını, yine söz konusu kira sözleşmesinde ödenmeyen ayların kiraları için öngörülen % 1 gecikme faizi ile sözleşmenin 5. Maddesinde öngörülen ek kira gelirinin hesaplanarak müvekkilinin davalıya olan borcundan mahsubunun gerektiğini beyanla müvekkilinin satın aldığı 2-08 nolu taşınmaza ilişkin arsa payının tespiti ile arsa payı oranında davalı payının iptali ile müvekkili adına tesciline, henüz vadesi gelmemiş ve ödenmemiş 33 adet senedin ödemesinin durdurulmasına, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi eki olan Kira Garantisi Sözleşmesinin 1-2-5 maddelerinde düzenlenen alacaklarının söz konusu borçtan mahsubuna, sözleşmenin aynen ifasına karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP:Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dosyaya bakmakla görevli olan mahkemenin İstanbul Tüketici mahkemeleri olduğunu, davacı ile davalı şirket arasında Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin yapılmasından sonra Esenyurt Belediyesi ile İstanbul Büyükşehir Belediyesi arasında yetki karmaşasının oluştuğunu, davaya konu proje dahil Esenyurt bölgesindeki proje ve inşaatların durdurulduğunu, projeye ait inşaat yapı ruhsatının düzenlendiğini, inşaat projesinin onaylandığını, tadilat yapı ruhsatlarının alındığını, ancak İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin müdahalesi ile inşaatın mühürlendiğini, müvekkili şirketin ekonomik darboğaza sürüklendiğini, Kadıköy .... ATM'nin ... Esas sayılı dosyası ile (İstanbul Anadolu .... ATM ...) 28.12.2012 tarihinde şirketin mal varlığının korunması için iflas ertelemesine esas olacak şekilde ihtiyati tedbir kararı verildiğini, mahkemenin tedbir kararından sonra şirket mallarına haciz ve ihtiyati tedbir kararının tatbik edilemeyeceğini, şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu geçersiz sözleşmeye dayanılarak tazminat cezai şart gecikme cezasının verilemeyeceğini, uyuşmazlığın ortaya çıkmasında ve inşaata devam edilememesinde müvekkili şirketin kusurunun bulunmadığını, kat irtifakı tapusu bulunmadığından tescilin mümkün olmadığını, mucbir sebep giderildikten sonra ancak paraının iadesinin talep edilebileceğini, taraflar arasındaki işlemin tüketici hukuku işlemi olduğu ve ticari temerrüt uygulanamayacağını beyanla davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava; haricen yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereğince sözleşmenin ifa edilerek gayrimenkulün belirlenmesi ve tescili olmadığı takdirde alacak istemine ilişkindir.
Dava konusu taşınmazın bulunduğu arsaya ilişkin imar işlem dosyası Esenyurt Belediye Başkanlığı'ndan dosya arasına celbedilmiştir.
Dava konusu taşınmazın dosya arasına celbine karar verilmiş, taşınmazın davanın tarafları dışında üçüncü kişiler olarak kayıtlı olduğu anlaşılmıştır.
Mahkememizce taşınmazın değeri hususunda bilirkişi heyeti oluşturularak rapor alınması cihetine gidilmiş, bilirkişi heyeti ibraz etmiş olduğu raporunda özetle; bağımsız bölümün değerinin 570.000 TL olduğunu, davacının yapmış olduğu ödeme miktarının 148.830 TL olduğunu, davacının sözleşmeye göre 2.184,40 TL cezai şarta hak kazandığını, sözleşmeye göre kira bedeli alacağının 6.760 TL olduğunu beyan etmiştir.
Miktar itibariyle dosya heyete aktarılmıştır.
Mahkememizce taraflar arasındaki uyuşmazlığın taşınmazın haricen satım sözleşmesinden kaynaklanması ve terditli olarak tazminat talebinde olması nedeniyle hesap uzmanı bir bilirkişi tayin edilerek davacının taşınmazın haricen satın alınmasına ilişkin sözleşme gereğince ödemiş olduğu bedele ilişkin rapor alınması cihetine gidilmiş, bilirkişi ibraz etmiş olduğu 25/12/2017 tarihli rapor ve 07/05/2018 tarihli ek raporunu sunmuştur.
Tüm dosya kapsamından; davacı açmış olduğu dava ile davalı ile aralarında yapmış olduğu 31/10/2011 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve bunun eki mahiyetinde olup 31/12/2011 tarihli kira garanti sözleşmesi gereğince taşınmazın test edilerek davalı adına olan tapu kaydının iptali ile kendisi adına tescilini, sözleşme gereğince teslim yapılmaması nedeniyle cezai şart ve kira alacağının belirlenerek tahsilini, olmadığı takdirde taşınmaz bedelinin davalıdan tahsilini talep etmiş olup aralarındaki uyuşmazlık haricen yapılan sözleşme gereğince taşınmazın tapu kaydının iptal edilerek davacı adına tescil edilip edilemeyeceği, tarafların sözleşmeye göre edimlerini ifa edip etmedikleri, ifa durumuna göre tapu iptali ve tescil mümkün olmadığı takdirde ödenen bedelin tazmini hususlarındadır.
Davanın dayanağı olan 31/10/2011 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin haricen düzenlenmesi nedeniyle TMK'nın 706, tapu kanunun 26 ve noterlik kanunun 60.maddeleri hükümleri gereğince, resmi biçim koşuluna uyularak yapılması gerektiğinden geçersizdir. Davacı geçersiz sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil isteminde bulunamaz. Bunun tek istisnası taraflardan biriin karşı tarafa sözlşeşmeşnin ifa olunacağı hususunda tam bir güvence vermiş olması ve alıcının da buna iyi niyetle inanrak kendisine düşen edimleri yerine getirmiş ise artık sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğine dayanılamayacak olmasıdır. Bu hususta TMK'nın 2. Maddesinden kaynaklanmaktadır. Geçersiz sözleşmeye dayalı olarak ifa talep edilemeyecektir ancak TMK'nın 2.maddesi gereğince edimlerin karşılıklı ifa edilmesi veya bir tarafın güvencesiyle diğer tarafın tümden ifa etmesi halinde artık geçersizlik ileri sürülemeyecektir.
Dava konusu olayı bu açıklama nezdinde değerlendirdiğizde; dava konusu taşınmazdan bağımsız bölümlerin oluşturulmadığı, tapğu deverinin yapılmadığı, davacı tarafından ödemenin kısmen ypaıldığı dolayısıyla sözleşmenin ifa edilmesi nedeniyle TMK 2.maddesi gereğince geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği bir durum söz konusu değildir. Haricen yapılan sölzşemeye dayalı taşınmazın tapu devrinin yapılması bir yana, ferdi mülkiyete geçilmesi dahi söz konusu değildir. Dolayısıyla bu istisnai durumun bulunmadıığ gömz önüne alındığında remsi şekilde yapılmadığından geçersiz olan sözleşmeye dayalı olarak ifa talebi söz konusu olamayacaktır. Bu husus dikkate alınarak davacının sözleşmeye dayalı oalrak talep etmiş olduğu tapu iptali tescil, cezai şart, kira alacağına ilişkin tazminat istemlerinin reddine karar vermek gerekmiştir.
Davacı taraf sözleşmeye göre ifa talepleri dışında terditli olarak tazminat talebinde de bulunmuştur. Bunun için resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olan sözleşme nedeniyle tarafların karşılıklı olarak vermiş olduklarının iade yükümlülğkleri söz konusudur. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre tarafların geçersiz sözleşmeye göre verdiklerini talep etme hakları bulunmaktadır ancak denkleştirici adalet ilkjesi gereğince verilen para ise aynen iadesi yerine paranın farklı yatırım araçlarında değerlendirilmesi halinde ulaşacağı değerin tespit edilerek tahsiline karar vermek denkleştirici adalet ilkesine uygun olacaktır. Bu talep ve yerleşik içtihatlar dikkate alınarak mahkememizce hesap uzmanı bilirkişi tayin edilerek rapor ve ek rapor alınması cihetine gidilmiş, bilirkişi ibraz etmiş olduğu 07/05/2018 tarihli ek raporunda denkleştirici adalet ilkesine uygun olarak davacının ödemiş olduğu bedelin farklı yatırım araçlarında değerlendirilmesiyle ilgili hesaplama yapmıştır. Ek raporda belirtildiği üzere davacının yapmış olduğu ödemelerin toplamı 236.650 TL'dir. Bilirkişi ödenen bu bedeli ÜFE oranına göre, TÜFE oranına göre, USD kuruna göre, EURO kuruna göre, altın kuruna göre ayrı ayrı değerlendirerek hesaplama yapmıştır. Her en kadar bilirkişi raporunda farklı alternatiflerde ulaşılan değerlerden sağlanan kazancın ortalaması alınmış ise de olması gerekenin yatırılan paranın farklı yatırım araçlarında değerlendirildikten sonra ulaşan değerlerin ortalamasının alınması gerektiğinden ve bu durum yeniden ek rapor alınmasına ihtiyaç göstermediğinden mahkememizce bilirkişinin yapmış olduğu hesaplamaya göre altı ayrı değerleme aracında ulaşan miktar toplanarak ortalaması alınmış ve davacının denkleştirici adalet ilkesi gereğince talep edeceği tazminat miktarının 245.801,53 TL olduğu anlaşıldığından bu miktarın davalıdan tahsiline, bunun dışında kalan istemin reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere:
I-Davacı tarafın dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ve tescili ile sözleşmenin ifasından kaynaklanan edimleri yerine getirmesine ilişkin talebinin REDDİNE,
II-1-Davacının terditli olarak talep etmiş olduğu tazminat isteminin KISMEN KABULÜ ile;
245.801,53-TL nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, dava tarihi olan 04/02/2013 tarihinden itibaren avans faizi uygulanmasına,
2-Alınması gereken 16.790,70-TL harçtan, peşin alınan 2.715,65-TL ile ıslah harcı olan 4.651,00-TL harcın mahsubu ile bakiye 9.424,05-TL eksik harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafça sarf edilen ilk dava açılış harç gideri 7.390,95-TL nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafça sarf edilen tebligat ve müzekkere gideri 411,55-TL ile bilirkişi sarf gideri 2.900,00-TL olmak üzere toplam 3.311,55-TL ile kabul(%56,99) ve red oranı(%43,01) olmak üzere 1.887,25-TL sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
5-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davacı yararına takdir edilen 20.698,09-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davalı yararına takdir edilen 17.080,51-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
7-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilgili tarafa iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde mahkememize müracaatla Yargıtay temyiz yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup, anlatıldı. 04/07/2018
Başkan ...
Üye ...
Üye ...
Katip ...