T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2017/142 Esas
KARAR NO: 2021/77
DAVA: Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 13/02/2017
KARAR TARİHİ: 26/01/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 25/02/2021
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; müvekkili ...'ın bir konut edinmek için davalı kooperatife üye olup, toplu paralar yatırıp yıllarca aidatını ödemiş olduğunu, bu çerçevede de kooperatife ait ... Apt. K:3 D:5 - .../... adresindeki 115 m2 büyüklüğündeki dairenin kendisine tahsil edilmiş olduğunu, müvekkilinin daha sonra usulsüz olarak kooperatif yönetim kurulunun 23/01/2006 tarihli kararıyla üyelikten ihraç edilmiş olduğunu, kendisine tahsisli dairenin 3. bir kişiye satılmış olduğunu, davacının bunu tesadüfen öğrenmiş olduğunu ve Bakırköy .... ATM'nin ... Esas sayılı dosyası ile açmış olduğu dava sonucu kooperatif yönetim kurulunun üyelikten ihraç kararının iptal edilmiş olduğunu ve bu kararın Yargıtay tarafından onanarak kesinleşmiş olduğunu, müvekkilinin söz konusu kararın kesinleşmesinden sonra noter kanalıyla çekilmiş olan ihtarname ile vaktiyle kendisine özgülenen dairenin kendisine teslimi talebini içeren ihtarnameyi davalıya göndermiş olduğunu, davalının cevaben gönderdiği ihtarnamede ; ihraç kararının genel kurulca da onaylandığını, 12.11.2006 tarihli genel kurul kararıyla söz konusu dairenin satışına karar verildiğini, 01/12/2006 da ise dairenin 3.bir kişiye satıldığını, yasal yollara başvurmasının doğal hakkı olduğunu bildirmiş olduğunu beyanla; .... Apt. K:3 D:5 - .../... adresindeki dairenin veya güncel değerinin şimdilik 100.000,00 TL'nin müvekkiline verilmesine, söz konusu dairenin ihraç-iskan tarihinden başlayarak günümüze kadar ki kira bedelinin şimdilik 10.000,00 TL7nin davalıdan alınıp davacıya verilmesine, yine tahsisli söz konusu dairenin bunca yıl kullanmadan kaynaklı değer kaybının şimdilik 5.000,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, dava konusu taşınmazın devrinin önlenmesi için tedbir kararı verilmesine, masraf ve vekalet ücretinin davalıya yüklenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı kooperatife ve Tasfiye Memurlarına usulünce tebligat yapıldığı, ancak davaya cevap verilmediği görülmüştür.
Delillerin Değerlendirilmesi ve Gerekçe:
Dava, kooperatif üyeliğinden kaynaklı alacağın tahsili istemine ilişkindir.
Dosyanın kooperatif uzmanı, SMM ve inşaat bilirkişiden oluşan üçlü heyete tevdii ile davacıya tahsis edildiği iddia edilen daire, dosya kapsamı, kooperatif defter ve belgeleri üzerinde yerinde inceleme yapılmak suretiyle rapor tanziminin istenmesine karar verilmiş olup, Kooperatif Uzmanı bilirkişi ...., İnşaat Mühendisi bilirkişi .... ve SMMM bilirkişi .... 19/04/2018 tarihli raporlarında özetle; davacının, davalı kooperatifin üyesi olduğunu, davalı kooperatifin, 28/10/2007 tarihinde yapılan olağanüstü genel kurul toplantısının 6 nolu kararı ile ödemelerini eksiksiz olarak yapan üyelerine ancak ferdileşme gereği tapu tescillerinin yapılması yönündeki uygulamayı benimsediğini, davacının kendisi gibi kooperatife borcu olduğu halde, daire teslim edilmiş olan ortakların bulunduğu yönünde iddiası olmadığı gibi genel kurul tutanaklarından anlaşıldığı üzere borcu olan kooperatif üyelerine tapu tescillerinin yapılmadığını, davacının, üyeliğin başlangıcından itibaren davalı kooperatife karşı yapmış olduğu ödemeleri dosyaya ibraz etmediğini, davacının, akçeli yükümlülüklerinin tamamını yerine getirmediğinden, kooperatif tarafından davacı adına bağımsız bölümün tescil edilmediğinin anlaşıldığını ve davalı kooperatif uhdesinde davacıya verilebilecek başkaca boş bir dairenin bulunmadığını, taşınmazın dava tarihi olan, 13/02/2017 tarihindeki değerinin 270.000,00 TL olarak hesap edildiğini, talebe istinaden, tazminat hesabının denetime elverişli olarak yapılabilmesi için davacının öncelikle, davalı kooperatife ne kadar ödeme yaptığını belgelemesi gerekeceğini, aksi takdirde davalı kooperatifin ne kadar ödeme yaptığını belgelemesi gerekeceğini, aksi takdirde davalı kooperatifin genel kurul kararına konu ve kabulüne binaen kooperatife sadece 21.706,76 TL ödediğinin kabul edilmesi gerekeceğini, davalı kooperatifin genel kurul kararlarında davacı hakkındaki üyelikten ihraç kararının mahkemece iptal edildiği açıkça belirtilmesine rağmen, davacıya yapılacak geri ödemenin çıkma ve çıkarılma şeklinde değerlendirildiğini, kooperatif tarafından yapılan bu değerlendirmenin kesinleşmiş mahkeme kararına, 1163 sayılı kooperatifler kanununu ve ana sözleşme hükümlerine aykırı bulunduğunu, davacı hakkında alınan ihraç kararı iptal edilmiş olması karşısında davacının davalı kooperatifin üyesi bulunduğunun kabulü ile, kooperatifte konut tahsis aşamasına gelindiğini ve diğer üyelere konut verildiğini, davacıya verilecek dairenin ise 3.bir kişiye satılması ve davacıya verilecek başkaca bir dairenin olmadığının genel kurul kararlarıyla da anlaşılması üzere, davacının üyeliği gereğince davalı kooperatiften konut karşılığı tazminat isteminin yerinde olacağını, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne yazı yazılarak davalı kooperatifin bilançosu, gelir gider cetvelleri, yönetim denetim kurulu raporları, genel kurul tutanakları ortaklık cetvellerinin mahkemeye gönderilmesinin talep edilmesine rağmen genel kurul dosyasının dava dosyasına gönderilmediğini, Çevre ve Şehircilik Bakanlığından davalı kooperatifin kuruluştan itibaren tüm genel kurul dosyasının getirilerek, kendisine daire teslim edilen ve ödemelerini gerçekleştiren normal bir üyenin kooperatife toplamda ne kadar ödeme yaptığının öncelikle tespit edilmesi gerekeceğini, davacının talep edebileceği daire bedeli karşılığı tazminatın Yargıtayın yerleşik uygulamasına göre hesaplanacağını, dosya kapsamına göre davalı kooperatife borcu olan diğer üyelere eşitlik prensibine aykırı olarak daire teslimlerinin borçlarına rağmen yapıldığının tespit edilemediğini, bu nedenle akçeli yükümlülüklerini diğer üyeler gibi zamanında yerine getirmediği düşünülen davacının kira bedelini talep etmekte haklı bulunmayacağını, davacının somut davadaki talebinin, tapu iptal ve tescil davası olmadığından, gayrimenkul aynına yönelik taşınmazın kullanılmasından kaynaklı değer kaybına yönelik tazmin isteminin yerinde olmayacağını bildirmişlerdir.
Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak davalı Kooperatifin genel kurul kararları, bilanço, gelir gider tablosu, tahmini bütçe, yönetim ve denetim kurulu raporlarını içerir şekilde genel kurul dosyasının ivedi olarak mahkememize gönderilmesinin istenmesine, yazılan müzekkere ikmalen döndüğünde, dosyanın tetkiki ile varsa taraf itirazların irdelenmesi ve gelen belgelere göre davacının tazminat talebinde bulunup bulunmayacağı, bulunabilecekse miktarına ilişkin ek rapor tanzimine ilişkin dosyanın bilirkişi heyetine tevdiine karar verilmiş olup, kök raporu hazırlayan Kooperatif Uzmanı bilirkişi 09/11/2018 tarihli ek raporunda özetle; taşınmazın dava tarihi olan 13.02.2017 tarihindeki değerinin 270.000,00 TL olarak hesap, tespit ve takdir edilmiş olduğunu, ortaklara tahsis edilen konut veya arsanın dava tarihi itibariyle rayiç değerinin 270.000,00 TL olduğunu, davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin, ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (Toptan Eşya Fiyat Endeksi Artış ortalama rakamları esas alınarak), güncek değerinin 179.265,35 TL olarak hesap edildiğini, 115 m2 daire için kooperatife normal ödemesini yapan bir ortağın, bu ödemelerine karşı elde ettiği yararlanmanın, 270.000,00 TL -179.265,35 = 90.734,65 TL olacağını, eksik ödeme yapan davacının, dava tarihine kadar ödediği güncel ödeme tutarının 120.815,30 TL olduğunu, 179.265,35 TL tutarında normal bir ortağın elde ettiği kazanımın 90.734,65 olduğunu, davacının eksik ödemelerinin güncel değerinin sağladığı kazanımın 61.150,24 TL olacağını, buna göre davacının davalı kooperatiften talep edeceği tazminat tutarının rayiç bedel (taşınmazın dava tarihi itibariyle değeri), düzenli ödeyen ortağın ödediği güncel bedel, düzenli ödeyen ortağın elde ettiği fayda tutarı, ödemelerini eksik ödeyen ortağın ödemelerinin güncel bedeli, (D x C) / B + D) = davacının isteyebileceği tazminat tutarı ((120.815,30 TL x 90.734,65 TL) /179.265,35 TL)) + 120.815,30 TL = 181.965,62 TL olacağını bildirmiştir.
Davacı vekili 01/12/2020 tarihli Islah Dilekçesi ile; tahsisli dairenin kendilerine verilmesine, müvekkiline tahsis edilip sonra satılan dairenin ihraç-iskan tarihinden başlayarak günümüze kadar ki kira bedeli ve dairenin bunca yıl kullanımından kaynaklı değer kaybına ilişkin talep hakları devam etmek ve fazlası saklı kalmak kaydıyla, 115.000 TL (100.000 TL taşınmaz/bedeli ile ilgili) üzerinden harcını yatırdıkları davada 17.11.2020 tarihli mahkeme ara kararı gereği taşınmazın değerine ilişkin bedeli ve bilirkişinin belirlediği 181.965,62 TL karşısında bedeli buna göre artırıp harcını yatırdıklarını, diğer talepleri ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere beyan etmiştir.
Tüm dosya kapsamı bir arada değerlendirilmiştir. Davacı taraf, üyesi olduğu kooperatifin kendisine tahsis edilmiş olan dairenin başkasına satılmış olması nedeni ile dairenin veya güncel değerinin kendisine verilmesini, dairenin iskan tarihinden başlayarak günümüze kadarki kira bedeli ve kullanmadan kaynaklı değer kaybını talep etmektedir. Davacı tarafın, kooperatif üyesi iken kooperatif üyeliğinden ihraç edildiği, karara karşı davacı tarafın dava açtığı ve verilen karar ile ihraç kararının iptal edildiği, kararın Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiği anlaşılmış olmakla davacı tarafın kooperatif üyeliğinin devam ettiği görülmüştür. Davalı kooperatif ödemelerini eksiksiz yapan üyeleri yönünden ferdileşmeye geçmiş olmakla eşitlik prensibi gereği yükümlülüklerini yerine getiren üyelerine tapu tescillerini yapmakla yükümlüdür. Ne var ki davacı tarafın sunmuş olduğu ödeme belgeleri ve davalı kooperatifin defter kayıtlarından davacının ödemelerinin eksik olduğu anlaşılmaktadır. Buna göre davacı tarafın daire tahsisi isteminin yerinde olmadığı, tazminat talebinin ise yerinde olduğu anlaşılmakla itibar olunan bilirkişi raporunda davacı tarafın talep edebileceği tazminat tutarı 181.965,62 TL hesaplanmıştır. Bu nedenlerle davacı tarafın tazminat talebi kabul edilerek ıslahla artırılan değer üzerinden 181.768,62 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar vermek gerektiği kanaatine varılmıştır. Davacının kira bedeli ve değer kaybı talepleri yönünde ise, davacının akçeli yükümlülüklerini diğer üyeler gibi yerine getirmemiş olması ve Mahkememizde açılan iş bu davanın tapu iptali ve tescil davası olmadığından yerinde olmadığı kanaatine varılarak aşağıda belirtildiği şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
1- Açılan davanın KISMEN KABUL KISMEN REDDİ İLE,
181.768,62 TL'nin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
2-Davacının kira bedeli ve değer kaybı taleplerinin şartlar oluşmadığından REDDİNE,
3-Alınması gereken 12.416,61 TL harçtan peşin alınan 1.963,92 TL peşin harç ile 1.400,00 TL ıslah harcının mahsubu ile bakiye 9.052,69 TL eksik harcın davalıdan alınarak hazineye gelir KAYDINA,
4-Davacı tarafça sarf edilen ilk dava açılış harç gideri 1.995,32 TL ile ıslah harcı 1.400,00 TL olmak üzere toplam 3.395,32 TL'nin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
5-Davacı tarafça sarf edilen bilirkişi, tebligat ve posta masrafı 2.634,00 TL yargılama giderinin kabul oranı (%92,28) ret oranı (%7,72) dikkate alınarak hesaplanan 2.430,66-TL'sinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE, bakiye kısmın davacı üzerinde BIRAKILMASINA,
6-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden davacı yararına A.A.Ü.T. gereğince takdir edilen 21.173,80 TL ücreti vekaletin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
7-Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden davalı yararına A.A.Ü.T. gereğince takdir edilen 4.080,00 TL ücreti vekaletin davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE,
8-Davacı tarafça yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya İADESİNE,
Dair taraf vekillerinin yüzlerine karşı, kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemelerinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 26/01/2021
Katip ...
¸
Hakim ...
¸