T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2017/342 Esas
KARAR NO : 2024/772
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 09/06/2014
KARAR TARİHİ : 11/07/2024
KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 12/07/2024
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA; Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle; Müvekkillerinin murisi ...'in dava dışı ... ve ... ile 1/3'er hisse oranında paydaş olduğunun .... Ltd Şti müdürü iken diğer ortakların yapmış olduğu usulsüz işlemler nedeniyle şirketin çalışamaz hale getirildiğini, şirketin adına kayıtlı taşınmazda kurulacak tesisin inşaat aşamasında yarım kaldığını, bunun üzerine murisin şikayeti ile diğer ortakların İstanbul ... Ağır Ceza Mahkemesinin .... esas .... karar sayılı kararı ile sahtecilik suçundan mahkum olduğunu, murisin 24.04.1987 yılında suç konusu davranış nedeniyle şirketin faaliyetinin engellenmesinden dolayı diğer ortaklar aleyhine tazminat davası açtıklarını, uzun yargılama sonucunda Silivri ... Asliye Hukuk Mahkemesinin .... esas .... karar sayılı dosyasıyla davanın kabul edildiğini, o davada davalıların açtığı karşı davada şirketin feshinin taleplerinin de kabul edildiğini, Yargıtay ....Hukuk Dairesi tarafından ayrıca munzam zarar talebiyle dava açılabileceğinin işaret edilerek hükmün onaylandığını, munzam zarara yönelik olarak açılan davanın halen Silivri .... Asliye Hukuk Mahkemesinin ...esas sayılı dosyasının da derdest olduğunu, Silivri Asliye Hukuk Mahkemesinin .... Esas .... Karar sayılı kararıyla şirketin tasfiye memuru olarak ...'in atandığını, tasfiye memurunun munzam zarar davasında yerel mahkemenin kararının Yargıtay tarafından bozulmasından ve bilirkişi raporu ortaya çıktıktan sora davacı müvekkillerinin Silivri'de ikamet etmemelerinden ve açılan davada diğer ortakların hisse paylarına tedbir kararı verildiği gerçeği karşısında diğer ortaklarında müvekkillerine karşı olan bu durumdan yararlanarak usulsüz, danışıklı ve hileli işlemlerle şirketin tek malvarlığı olan taşınmazı değerinin çok altında bir bedelle 14.06.2011 tarihinde diğer davalıya satışını gerçekleştirdiğini gizleyerek 06/09/2011 tarihinde usul ve yasaya aykırı bir şekilde ortaklar kurulu toplantısı yapmak istediğini, tasfiye memurunun diğer ortaklarla birlikte usulsüz yaptığı ortaklar kurulu toplantısını ve alınan kararların iptali için açtıkları Bakırköy ....Asliye Ticaret Mahkemesinin .... esas sayılı davasında şirketin taşınmazının satıldığının ortaya çıktığını, yargılama sürecinde Bakırköy ...Asliye Ticaret Mahkemesinin .... esas ... karar sayılı kararıyla şirketin ihyasına karar verildiğini, ....Asliye Ticaret Mahkemesinin söz konusu dosyasında alınan bilirkişi raporunda "şirketin tek malvarlığı olan arsanın geçerli bir ortaklar kurulu kararı alınmaksızın satıldığını, dolayısıyla buna dayalı olarak çıkarılan tasfiye sonucu bilançosunun onaylanmasına ilişkin alınan kararlarında hukuka aykırı olduğunun" belirlendiğini, davanın 06.06.2014 tarihli duruşmasında da Tasfiye Halinde .... Ltd Şti'nin 05.09.2011 tarihinde yapılan ortaklar genel kurulunda alınan kararlarının iptaline, buna bağlı olarak tasfiye memurunun 21.09.2011 tarihli şirket mevcudunun ortaklara tasfiye payı olarak dağıtılmasına ilişkin aldıkları kararın iptaline" karar verildiğini, yukarıda açıklanan yargısal kararlarla davalı ...'e diğer davalı tarafından yapılan satış ve devir işleminin yolsuz olduğunun açık olduğunu, yolsuz tescilde iyiniyetten söz edilemeyeceğini, şirketin tek malvarlığının müvekkillerinin alacağının tahsilini engellemek için hukuk dışı yollarla devredildiğinin sabit olduğuna göre taşınmazın tekrar şirket malvarlığına girmesi için bu davanın açılmasının gerektiğini, 37 yıldır süren her davada haklı olduğu yargı kararlarıyla sabit olan müvekkillerinin haklarının diğer ortaklar ve davalılar tarafından kötü niyetli, hukuka aykırı, muvazaalı ve hileli işlemlerle yok edilmesinin amaçlandığının ortada olduğunu, davacı müvekillerinin hakları ve alacaklarının tahsil edilebilmesi için şirketin tek malvarlığı olan taşınmazın üçüncü şahıslara devri halinde telafisi imkansız zararlar doğacağı gibi mahkeme kararlarının da birer kağıt parçası haline geleceğini, bu itibarla son verilen mahkeme kararları ve ekonomik durumları çok zayıf olan müvekkillerinin daha önce verilen tedbir kararlarındaki teminatı yatıramadıklarının da gözetilerek teminat alınmaksızın dava konusu taşınmazın üçüncü şahıslara devirlerinin engellenmesi için ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep ettiklerini, açıklanan nedenlerle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere tapu sicilinde İstanbul ili, .... ilçesi, ... Mah. ....Mevkii, ... ada, 15 parsel nolu arsa vasfında kayıtlı taşınmazın davalı ... adına olan kaydının iptali ile taşınmazın tapu kaydının davalıya devrinden önceki haline getirilmesine, taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için tapu kaydı üzerine teminatsız olarak ihtiyati tedbir konulmasına, yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin davalılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP; Davalı ... tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; Davacının tüm iddia ve taleplerinin hukuksal dayanaktan yoksun ve gerçeğe aykırı talepler olup reddinin gerektiğini, dava konusu taşınmazın değerinin 10.000TL olmasının hayatın olağan koşullarına aykırı olup dava değerinin eksik gösterilerek harcın eksik yatırıldığını, eksik harcın tamamlanmadığı takdirde, 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 30.maddesinin yollaması ile davanın HMK'nun 150.maddesi greğince davanın işlemden kaldırılamasını talep ettiklerini, davacıların tedbir taleplerine ilişkin mahkemece verilen 09.06.2014 tarihli tensip tutanağının 13 nolu kararından bu hususun ayırca değerlendirilmesine karar verildiğini ancak 15 nolu ara kararda taşınmaz üzerine davalıdır şerhi işlenmesine karar verildiğini, müvekkilinin açılan davadan bu şekilde tapu kaydına işlenen şerhi görmesi ile haberdar olduğunu, dava konusu taşınmazın kaydına davacıların bu yönde talebinin de olmamasına rağmen konulmuş olan davalıdır şerhinin haksız ve kötü niyetli açılan dava sebebi ile müvekkilinin amğdur duruma düşürdüğünü, müvekkilinin iyi niyetli olduğunu ve bu şerh nedeniyle müvekkilinin fiilen taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin kısıtlandığını, bu nedenle konulan şerhin kaldırılmasını talep ettiğini, dava konusu taşınmazın tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden veya en azından keşif yapılarak dava konusu parselin rayiç değerinin tespit edilmesini mbulunacak toplam rakam üzerinden harcın tamamlattırılması ihtiyati tedbir kararı verilmesini kabul etmemekle birlikte ihtiyati tedbir kararı verilecekse teminatın bu değer üzerinden yatırılmasını ve yargılamaya bundan sonra devam edilmesini talep ettiklerini, davacının dava dilekçesinde müvekkilinin davalı ...'e ilişkin tüm beyan ve değerlendirilmeleri ile taşınmazın satış devrinin yolsuz olduğuna ilişkin beyanlarının yine taşınmazın değerinin çok altında satıldığına dair beyanlarının tamamının gerçeğe aykırı olduğunu, müvekkili davalı ...'in 30 yıla yaklaşan süredir Silivri ve çevresinde inşaat işleri yapan saygın bir iş adamı olduğunu, müvekkilinin muvazaalı ve hileli işler yaptığı ve dava konusu taşınmazı değerinin çok altında satın aldığı iddiasının haksız ve mesnetsiz olup bu nedenle tüm davacılara yönelteceği dava haklarının saklı tutulmasını, müvekkili ...'in bir emlakçı vasıtasıyla dava konusu taşınmazın satıldığından haberdar olup ve taşınmazı satan tasfiye memuru ...'ten dava konusu taşınmazı o tarihteki rayiç bedelinin de üzerinde 790.000TL'ye satın aldığını, müvekkilinin söz konusu taşınmazı rayiç değerinin üzerinde olmasına rağmen bu taşınmazda şirketi için bina inşa etmek üzerine yerini beğendiği için aldığını, yukarıda belirtildiği üzere müvekkilinin dava konusu taşınmazı satış tarihindeki rayiç bedelinin de üzerinde bir bedelle 790.000TL'ye satın aldığını, müvekkilinin satışı yapan kişinin Silivri Asliye Hukuk Mhakemesinin 26.07.2005 tarih ve ... esas ... karar sayılı ilamı ile tasfiye memuru olarak atanan ... olduğunu gördüğünü, tapu kayıtları incelendiğinde ise tapu kaydında herhan ibir kısıtlamanın da bulunmadığgnı öğrenmesi üzerine tapu kayıtlarına güvenerek taşınmazı devraldığını, devir öncesi taraflar arasında ek-2'de sunulan alım satım sözleşmesinin akdedildiğini, müvekkilinin sözleşmesinin akdi anında 20.000TL peşin olarak ödendiğini, ek-2 te sunulan banka dekontundan da görüleceği üzere satış bedelinin 270.000TL 'sini ... Bankası AŞ .... Şubesindeki .... nolu hesabından tasfiye halinde .... Ltd Şti7Nnin ...bank ....'deki .... iban nolu hesabına 10.06.2011 tarihinde EFT ile ödediğini, bakiye 500.000TL'si için ise kredi kulandığını ve yine bu bedelin .... Bankası ... Şubesi tarafından ... adına ödeme açıklaması ile yine Tasfiye Halinde ... ltd Şti 'nin aynı hesabına EFT yapılarak ödediğini, ek-4'te bu ödemenin de banka dekontu sunulduğunu, banka tarafından kredi kullandırılmadan önce yapılan ekspertiz raporu ile ödeme belgesinin asıllarının ilgili bankadan celbini talep ettiklerini, o tarihte yapılan ekspertiz raporunda da taşınmazın rayiç bedelinin müvekkilinin ödediği bedelin çok altında çıktığını, taşınmazın satışına ilişkin kesilen faturanın da ek-5'te sunulduğunu, mahkemede bu davanın açıldığının öğrenilmesi üzerine tarafların Silivri Tapu Müdürlüğüne müracaat edilerek satış işlemine ilişkin ilgili belgelerin talep edildiğini ve ek-6'ta sunulan Tapu Müdürlüğünün 04.07.2014 tarihli yazısı ile ekindeki 13.06.2011 tarihli istanbul Ticaret Memurluğunun yazısının tarafına verildiğini, söz konusu yazıdan da anlaşıldığı üzere müvekkiline satışı yapan ...'in mahkeme tarafından atanan tasfiye memuru olduğunu, satışı yapmaya yetkili olduğunu, bu nedenlerle satışın yolsuz olmayıp yetkili tarafından yapıldığını, satış görüşmeleri esnasında tasfiye memurunun taşınmazın değerini mahkeme kararı ile tespit yaptırdığnıı ve buradaki bilirkişi raporunda taşınmazın asgari m² fiyatının 500TL azami miktarının ise 850TL olduğunun saptandığını, esasen taşınmazda terk işleminin yapıldığını ve 1.494,26m² olan taşınmazın tapu kaydında 710,43m²'ye düştüğünün belirtildiğini ve müvekkilinin bu taşınmazı değerinin çok çok üzerinde satın aldığını, ekte sunulan 20.06.2014 tarihinde .... Bankası .... şubesi tarafından yaptırılmış olan ekspertiz raporunda 710,43m² alanlı arsanın rayiç bedelinin 710.430,00TL olarak belirlendiğini, dolayısıyla söz konusu arsanın değerinin çok çok alında alındığı iddiasının gerçeği yansıtmadığını, müvekkilinin arsayı beğenerek almak istemesi nedeniyle değerenin üzerinde bedel ödediğini, bunların belgelerinin de delilleri arasında sunulduğunu, tüm bunlara ve tapu kaydında görünen satış bedeline rağmen müvekkilinin hileli işlemler yaptığını iddia eden davacıların gerçek durumunun mahkemeye bildirilmesini ve taşınmazın değeri üzerinden harç ödemelerini talep ettiklerini, müvekkili davalının iyi niyetli 3.kişi durumunda olduğunu, asla muvazaalı ve hileli işlemler yapmadığı gibi taşınmazı da değerinin üzerinde bedel ödeyerek satın aldığını, ekt-8'de sunulan ve yukarıda belirtilen ekspertiz raporundan da görüleceği üzere müvekkilinni satın aldığı bu taşınmaz üzerine yaklaşık 3.000.000,00TL harcayarak bir iş merkezi inşaa ettiğini, anılan raporda iş merkezinin fotoğraflarının da bulunduğunu, ekspertiz raporunda inşaat alanının 2688m² olduğunun belirtildiğini ve inşaat maliyetinin 2.0016,00TL olduğunun ekspertizce hesaplandığını, tapu kayıtlarına güvenerek ve iyi niyetle bu taşınmazı satın alan müvekkilinin arsa halindeki taşınmaz üzerine arsanın değerinni neredeyse 3-4 katı bedel ödeyerek yapı inşa ettiğini, davacıların yolsuz tescil iddiası ve müvekkilinin hileli ve muvazaalı işlemler yaptığı ve kötü niyetli olduğu iddiasının hukuksal dayanaktan yoksun olduğunu, davacıların dava dilekçelerinde müvekkili ile taşınmazın devri konusu dışında bir kısım davalardan bahsetmekte olduğunu, söz konusu davaların davacı murisi ile şirketin diğer ortakları ve nihayetinde bir ortaklar kurulu kararı ile ilgili olup müvekkilinin ve taşınmazın devri ile ilgili bulunduğunu, müvekkilinin mahkemece yetkili kılınmış tasfiye memurundan ve gerçek değerini ödeyerek bu taşınmazı satın aldığını satış bedelinin de diğer davalı ve taşınmazın maliki göürnen şirket hesabına yatırıldıağını, davacıların ortaığı olduğu şirkete ait taşınmaz bedelinin şirket hesabına ödendiğine göre şirketin mal varlığında bir azalma olduğu iddiasının da gerçeği yansıtmadığının açıkça ortada olduğunu, buna rağmen davacıların haksız ve mesnetsiz olan bu davay açarak müvekkilini mağdur ettiklerini, davacıların çok basit olarak devri yapılan taşınmazın devri tarihindeki değerini bir ekspertiz veya delil tespiti davası ile tespit ettirerek davalı müvekkilinin söz konusu taşınmazı değerinde alıp almadığını anlayabileceklerini, tasfiye memurunun yaptığı işlemin soncuna şirket hesabına giren bedeli dahi davacıların dav adilekçelerinde belirttiklerini, davacıların davalarında haksız olup davanın reddini talep ettiklerini, yargıtay kararlarnıda da sahte vekaletname ile işlem yapılması durumunda dahi bunu bilmeyen 3.kişinin iyineyite korunurken müvekkilinin değerinin üstünde bedel ödeyerek satın aldığı taşınmazın tapu iptalinin hak ve adalete aykırılık teşkil edeceğini, davaya konu olayda müvekkilinin tapu kayıtlarına güvenerek ve yetkili kişiden iyi niyetli olarak söz konusu taşınmazı satın aldığını, taşınmaza ödediği bedelin rayiç bedelin de çok üstünde olduğnu, tapu kayıtlarına güvenerek satın aldığı taşınmaz üzerine arsanın değerinden kat be kat fazla bedel harcayarak bina inşa ettiğini, tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde davanın haksız v reddinin gerektiğini, yukarıda kısaca sunulan ve açıklanan nedenlerle öncelikle mahkemece taşınmaz kaydı üzerine işlenmesine karar verilen davalıdır şerhinin kaldırılmasına, davacıların tedbir talebinin reddine, taşınmazın tapu kaydında görülen satış bedeli üzerinden harcın tamamlanması için davacılara kesin süre verilmesine, harç tamamlanmadığı takdirde bu nedenle davanın reddine, nihayetinde haksız ve mesnetsiz açılan davanın reddine, tüm yargılama giderleri ile ücreti vekaletin müşterek ve müteselsilen davacılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini savunmuştur.
CEVAP; Davalı Tasfiye Halinde .... Ltd Şti Tasfiye Memurluğu Sıfatıyla ... tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; Davalı Tasfiye Halinde ... Ltd Şti Tasfiye Memurluğu Sıfatıyla ... 15.09.2014 havale tarihli cevap dilekçesinde özetle; 1973 yılında kurulup ortaklar arasında niza nedeniyle 1977 yılında başlayıp halen süren mahkeme süresi nedeniyle hiç faal olmamış Tasfiye Halinde .... Ltd Şti için 1991 yılında Silivri Asliye Hukuk Mahkemesinin ... esas .. karar sayılı kararıyla infisahına karar verildiğini ancak infisah karanıda tasfiye memurunu atanmaması nedeniyle yine Silivri Asliye Hukuk Mahkemesinin (... esas ...karar) sayılı kararıyla ve Yargıtay 11.Hukuk Dairesinin 2008/8101 esas 2008/11505 karar) sayılı kesinleştirme kararıyla görevin kendisine 16.01.2009 tarihinde mahkeme tarafnıdan tebliğ edildiğini, Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi denetiminde tarafından yürütülen tasfiyenin 13.09.2011 tarihinde sonuçlandırıldığını ve tescil edildiğini, tasfiyeye giriş bilançosunun bilirkişi tarafından 1982 ticari yılı esas alınarak hesaplanıp mahkemeye sunulan mahkemece benimsenip karine olmuş aktifi 11 kalem varlıktan , pasifinin de 2 kalem kaynaktan oluştuğunu, iddia edildiği gibi aktifin tek kalem varlıktan ibaret olmadığını, tasfiyeye girerken onay için varis ortaklara gönderilen ve şerh koyarak imzaladıkları bilançonun tek kalemden ibaret olmadığının görüldüğünüa ve varis davacıların bu hususu imzaları ile teyit ettiklerini, ortada toptan bir satışın olmadığını, .... plakalı aracın da 5838 sayılı yasaya göre trafikten çekilirken tüm ortaklardan taahhütname alındığnı, ortaklara kanuna uygun toplantı gününün tebliğ edilmediğinden bahisle bu toplantılarda davacının varis ortakların temsil edilmediği iddiasının kesinlikle doğru olmadığını, 05.09.201 tarihli ortaklar kurulu toplantısına ... adına eniştesi ...'un katıldığını, Ankara ... noteri ... tarafından 20.09.2010 gün ve ... yevmiye nolu genel vekaletnamenin vekil eden bölümünde ...'un tüm ortaklarının vekil olarak yer aldığını, yine aynı noterlik belgesiyle Av....'ın da tüm varis ortakların vekili olduğunun çok açıkça görüldüğünü, ayrıca ....'un şahsına hitaben 05.03.2009 tarihinde .... barkot nolu Ankara/Yenişehir postanesinden APS olarak gönderidği mektubun sonunda tüm ortakların vekili olduğunu, verdiği adresin tüm ortaklar için geçerli adres olduğunu teyit ederek imzaladığını, yine mezkur mektubun ekinde gönderdiği Ankara ...noteri ...'ın düzenlediği 01.10.1999 gün ve .... yevmiye nolu genel vekaletnamede ....'un tüm varis ortakların vekili olduğnun açık olduğunu, yine Ankara ....noteri...'ın düzenlediği 21.09.1999 gün ve ... yevmiye nolu belge ile de hem ...'in hem de ...'un tüm varis ortakların vekili olduklarının açıkça görüldüğünü, bu nedenle davetin 22.08.2011 tarihinde ... adına da tebliğ ettiğinin açık olduğunu, ortaklar kurulu toplantısına da bu vekaletle tüm varis ortaklar adına vekilleri olan Av.... ile birlikte katıldıklarını, bir saat toplantıda kalıp Av...'ın yönlendirmesiyle toplantının o anına kadar Av....'ın yönlendirmesiyle toplantının o anına kadar oluşmuş metne muhalefet şerhi koyarak ayrıldığını, dava dışı ortakların 2/3 çoğunluklu olumlu oylarıyla kabul gören kararda şirketi zarara sokan bir sonuç veya herhangi bir ortak ve kişiyi koruma amacına yönelik bir amaç olsa idi bu durumun davacıların yorumunu haklı kılabilir olacağını, böyle tasarruf ve uygulama olmadıkça diğer ortakların irade beyanını yok sayan bu yorumun yasa hükmüne ters ve isabetsiz olduğunu,toptan satış olmadığını, tüm varis ortaklar adına beyadna bulunan her temas ve yazışmada varis ortakların vekili olduğunu ikrar eden ve gerçekten de tüm varis ortakların vekili olduğu belgeyle sabit ...'in tasfiye sürecini engellemek için her aşamada sergilediği davranışların göz önüne alındığında 3 ayda huzurla bitebilecek bir tasfiyeyi beş yıldan fazla bir süreye uzattığı hem şirkete hem de kedisi dahil tüm ortaklara zarar verdiği, mesnetsiz iddialarla halen sürdüğü husumetin kimseye yarar sağlamayacağını kabullenmeyip hakkını kötüye kullanıp açıkça kötü niyetle hareket ettiğinin ortada olduğunu, şirketin varlıklarından biri olan arsanın satış sürecinin 15.04.2010 günü başlayıp devamının her gün 2 hafta boyunca yayınlanan gazete ilanıyla duyurulduğunu, varis ortaklarının arsanın satışından haberlerinin olmadığı iddiasının gülünç olduğunu, ...'in Silivri'deki çocukluk arkadaşları vasıtasıyla bu satış sürecini hem kendisen yazdığı yazılarl ahem de bu arkadaşlarıyla çok yakın takip ettiğini, herkesin kabul ettiği haberim yok diyemeyeceği bir zamada o güne kadar hiç görmediği ve tanımadıağı ....'in sahibine KDV ve Satış masrafları hariç net 790.000TL'ye ... (.... Emlak) aracılığıyla %2 komisyon vererek satıldığı, satışın tapuda gerçek satış bedeli üzerinden 27.000TL satış masrafının da alıcıya ödetilerek yapıltığını, gelirler idaresi başkanlığı Grup Usul Müdürlüğünde yaptığı girişemleri sonucunda aldığı özelge gereğince satışın KDV'den istisna olduğunun anlaşıldığını ve böylelikle şirketin KDV yükümlülüğünün de kaldırıldığını, satış faturasında KDV hesaplanmadığını, ayrıca belediye başkanının arsanın ticari mara dönüştürülebileceği konusunda alıcıyı ikna etmeseyde bu satışın gerçekleşmeyeceğini, bu dava ile bir taraftan arsayı satın aldıktan sonra üzerine yaklaşık üç kat daha para harcayarak inşaat yaptığını burayı da teminat göstererek kredi almaya çalışarak yeni aldığı arsalar üzerine inşaat yapmak isteyen iyi niyetinden de şüphe etmediği davalı ...'in diğer taraftan da bu süreç içerisinde en ufak bir yolsuzluk kanunsuzluk yapmayı aklınından bile gezirmeyen sıhhatinin elvermediği halde bir an öcne ihtiyaç sahibi şirket ortaklarına en kısa sürede haklarını teslim etmek için eliden geleni yapmış olan kendisinin dışında şirkette 2/3 hisse sahibi ortakların ... ve ...'ın da olumsuz etkilendiklerini ve maddi - manevi zarar gördüklerini ve görmemeye devam ettiklerini bu sebeple davalılar yanında şirketin 2/3 hisse sahibi ortakları .... ve ...'a da bu davanın ihbarını öncelikle talep ettiklerini, yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle ve toplanacak deliller ışığında sunduğu beyanlarının ve eklerinin kabulü ile davacıların davasının reddine, yargılama giderleriyle ileride görevlendirme ihtimali doğrultusunda vekalet ücretinin de davacılara yüklenmesine karar verilmesini savunmuştur.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
Dava; Tapu İptali ve Tescil talebine ilişkindir.
Dosyanın Silivri ... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas ... Karar sayılı 25/05/2015 tarihli görevsizlik ilamı üzerine mahkememizin yukarıda belirtilen esas sayılı sırasına kaydı yapılmıştır.
Mahkememizce alınan 02/01/2024 tarihli Bilirkişi Raporunda özetle;
TAPU KAYDI:
Dosyasında mevcut 05.12.2023 tarihli yazı eki 04.12.2023 tarihli tapu kaydına göre; Silivri İli, ... İlçesi, .... Mevkii, 710,52 m2 alanlı ARSA nitelikli .... ada 1 parsel .... Limited Şirketi adına kayıtlı iken 14.06.2011 tarih 9763 yev. ile .... adına satış ve ipotek işlemi yolu ile tescil edilmiştir. RESMİ SENET BEDELİ 790.000 TL’dir.
Taşınmaz üzerinde çok sayıda Şerh, Beyan, İpotek ve Satış Vaadi Sözleşmesi mevcuttur. Tapu kaydı rapor ekinde verilmiştir.
İMAR DURUMU;
Dosya bilgileri; .... Belediye Başkanlığı .....07.2017 tarihli imar durum yazısında parselin 09.02.1996 t.t. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında 29x13 mt Blok Nizam 4 Kat Turizm Tesis Alanın kalmakta olduğu, ayrıca 10.12.2012 t.t. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında Yüksek Yoğunlukta K3 Konut alanında kalmakta olduğu bildirilmiştir.
Rapor tarihinde Silivri Belediyesi Resmi İnternet sitesinden alınan bilgiye göre; 29.11.2021 t.t. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında 0,45 emsal Ayrık Nizam 2 kat Konut Alanında kalmaktadır. Değerleme satış esnasındaki plan şartları dikkate alınarak yapılmıştır.
SİLİVRİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ .... ESAS 2005/494 KARAR;
Ömer Turistik Otel ve Tesisleri Limited Şirketinin infisahıma karar veridiğinden Şirket tasfiye işlemleri için Mali Müşavir ... Tasfiye Memuru olarak atanmıştır.
DOSYASINDA MEVCUT TAŞINMAZA AİT RAPORLAR;
*16.09.2009 TARİHLİ BİLİRKİŞİ RAPORU;
Bodrum kat 372,11 m2, zemin kat 401,47 m2, 1. kat 539,53 m2
Kaba inşaat aşamasında Binanı değeri olmayacağına kanaat edilmiş, Arsa bedeli min 500 TL/m2 den 747.000 TL, max 850 TL/m2 den 1.270.000 TL değer takdir edilmiştir.
Raporda parseli ½ sinin plana göre terk edileceği belirtilmiştir.
*05.10.2013 TARİHLİ SİLİVRİ ... ASLİYE HUKUK ... BİLİRKİŞİ RAPORU;
Yapıdan bahsedilmemiş
Nisan 1997 25,10 TL
Ağustos 2000 650.003,-TL
Ağustos 2010 1.300.000,- değer takdir edilmiştir.
*20.06.2014 TARİHLİ TSKB DEĞERLEME ŞİRKETİ RAPORU;
Bodrum kat 377 m2 , zemin kat 377 m2 , asma kat 251 m2, 3 normal kat 3x419 m2 , çatı katı 300 m2 kapalı alan+100 m2 teras . toplam kapalı alan 2688 m2 +100 m2 teras imalat seviyesi %80, Arsa değeri 1000 TL/m2 + Yapı Değeri 2688 m2 x 750 TL/m2=2.350.000 TL
Tamamlanması durumunda 2.750.000,-TL
*09.06.2015 TARİHLİ SİLİVRİ .... İCRA DAİRESİ ... BİLİRKİŞİ RAPORU;
Bodrum kat 377 m2 , zemin kat 377 m2 , 3 normal kat 3x419 m2 , çatı katı 340,67 m2 kapalı alan+100 m2 teras . toplam kapalı alan 2729,72 m2 Özel Okul olarak kullanılıyor.
DEĞER 4.900.000,-TL
*24.12.2015 TARİHLİ SİLİVRİ .... İCRA DAİRESİ .... BİLİRKİŞİ RAPORU;
Bodrum kat 377 m2 , zemin kat 377 m2 , 3 asma kat 3x419 m2 , çatı katı 340,67 m2 kapalı alan+100 m2 teras . toplam kapalı alan 2729,72 m2 Özel Okul olarak kullanılıyor.
DEĞER 6.250.000,-TL
*27.06.2011ALIM SATIŞ SÖZLEŞMESİ;
Dava konusu taşınmaz 790.000 TL satış ile alakalı
*MAHAL İNCELEMESİ;
... Mahallesi, .... Sokak, No:45 Silivri / İstanbul adresindedir. D-100 Karayoluna 45m, ...A.V.M’ne 235m, ... Sitesine 136m, .... Plajına 980m, .... Otoyoluna 4220m. yaklaşık mesafededir. 18.12.2023 tarihli keşif incelemesinde dava konu parselde inşaat halinde bodrum kat, zemin kat, 4 normal kat, çatı katlı bina mevcuttur. Taşınmazın kiralandığı, kiracı tarafından tadilatla Huzur evi yapılacağı beyan edilmiştir. 2 adet asansör görülmüştür.
Mevcut durum bilgi amaçlı verilmiş olup değerleme satış esnasındaki durumu dikkate alınarak satış ve dava tarihindeki değeri takdir edilmiştir. Davalı keşif esnasında aldığı tarihte daha az katlı bina aldığını ve plan değişikliği sonrası müktesep hak oluşturduğundan onarım yaptığını beyan etmiştir.
.... Büyükşehir Belediyesi tarafından yaptırılan 2005 yılına ait 1/5000 ölçekli ortofoto haritaya göre, binanın yerinde olduğu tespit edilmiştir.
Dosya bilgilerinden 14.06.2011 tarihindeki satış esnasında parselin 1426,26 m2 olduğu, ve üzerinde bodrum, zemin 1 normal katlı bina olduğu anlaşılmaktadır.
Fen Bilirkişisi tarafından yapılan tespite göre; “Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün Resmi İnternet Sitesi “Parsel Sorgu” Uygulamasında yapılan incelemede, dava konusu taşınmaz, 08.07.2021 tarih,3402 sayılı Kadastro Kanunun ek.1 maddesi gereği köy,mahalle,mevkii,ada,parsel bilgilerinin düzeltilmesi işlemi ile pasife alınarak,Mimarsinan Mahallesi, yeni-5052 ada, 1 parsel numarasını aldığı belirtilmiştir.”
*14.06.2011 SATIŞ TARİHİ-09.06.2014 DAVA TARİHİ EMSAL ARAŞTIRMASI DOSYADA MEVCUT RAPORLAR TARİH SIRASINA GÖRE AŞAĞIDA SIRALANMIŞTIR.
*16.09.2009 TARİHLİ BİLİRKİŞİ RAPORU;
Bodrum kat 372,11 m2, zemin kat 401,47 m2, 1. kat 539,53 m2 Kaba inşaat aşamasında Binanı değeri olmayacağına kanaat edilmiş, Arsa bedeli min 500 TL/m2 den 747.000 TL, max 850 TL/m2 den 1.270.000 TL değer takdir edilmiştir. (Dolar 1,49 TL) 05.10.2013 TARİHLİ Yapıdan bahsedilmemiş (geriye dönük endeksle hesap yapılmış) Nisan 1997 25,10 TL, Ağustos 2000 650.003,-TL, Ağusto 2010 1.300.000(Dolar 2 TL)
*20.06.2014 TARİHLİ TSKB DEĞERLEME ŞİRKETİ RAPORU;
Toplam kapalı alan 2688 m2 +100 m2 teras imalat seviyesi %80 Arsa değeri 1000 TL/m2 + Yapı Değeri 2688 m2 x 750 TL/m2=2.350.000 TL
*09.06.2015 TARİHLİ SİLİVRİ ... İCRA DAİRESİ .... BİLİRKİŞİ RAPORU;
Toplam kapalı alan 2729,72 m2 Özel Okul olarak kullanılıyor. DEĞER 4.900.000,-TL
*24.12.2015 TARİHLİ SİLİVRİ .... İCRA DAİRESİ ... BİLİRKİŞİ RAPORU;
Toplam kapalı alan 2729,72 m2 DEĞER 6.250.000,-TL
Ülkemizde genelde vergisel amaçlı daha az ödeme yapılması için gerçek satış bedelleri gösterilmemektedir. Bu nedenle değer araştırması dosyada geriye dönük alınan raporların mukayesesi, enflasyon verileri ve internet ortamından elde edilen veriler dikkate alınarak yapılmıştır.
*16.09.2009 TARİHLİ BİLİRKİŞİ RAPORU’nda yapı değeri dikkate alınmamış arsa m2 birim fiyatların 500-850 TL/m2 aralığında olduğu belirtilmiştir. 747.000 TL, - 1.270.000 TL aralığı, (Bodrum kat 372,11 m2, zemin kat 401,47 m2, 1. Kat 539,53 m2 )
Satış tarihinde Arsa alanı 1426,26 m2 olmasına rağmen parselde yapılanma hakkı blok olarak sınırlandırılmıştır. Dosya bilgilerinden satış esnasında parsel alanının belediye uygulması sebebi ile küçüleceğinin (Davacılar ile Tasfiye Memuru yazışmaları) belirli olduğu anlaşılmaktadır. Devamında 18.12.2023 tarihli keşif esnasında aynı binanın güçlendirme ve onarım ile kullanıldığı görülmüştür. Bu hususun süreç içinmde değişen plan koşullarınmda mevcut binanın müktesep hak oluşturduğu için yıkılmadan onarımların yapıldığı anlaşılmaktadır. Bu koşullar Devir tarihi olan 14.06.2011 için geçerli değildir.
Heyetimizcede yapı değeri dikkate alınmadan değerleme yapılacaktır. Yapılan araştırma, dosyada geriye dönük alınan raporların mukayesesi, enflasyon verileri ve internet ortamından elde edilen veriler dikkate alındığında;
Yapılan değerlendirme piyasa araştırması sonucu takdir edilmiş olup taşınmazların satış esnasında satış hızları ve pazarık payları değeri etkilemektedir. Bu nedenle 14.06.2011 devir tarihi değeri olarak beyan edilen 790.000,-TL bedelin de gerçekçi olabileceğine kanaat edilmiştir.
RAPOR TARİHİ EMSALLER;
Bölge meri planda k 2 kat irtifada 0,45 emsal konut alanıdır. Ancak parsel üzerindeki bina hak oluştuduğundan bölgedeki ticari emsaller incelenmiştir.
Keşif Tarihinde taşınmazın satış esnasında üzerinde yapı olması, Yola cepheli olması, alanı dikkate alındığında arsa m2 birim değerinin 18.000 TL/m2 olacağına kanaat edilmiştir.
SONUÇ;
30.11.2023 Tarihli Duruşma Tutanağında; “Dosya kapsamı, tarafların beyan ve iddiaları nazara alınarak uyuşmazlık hususlarında İstanbul İli, .... Mah. .... Mevkii .... ada 15 parsel sayılı taşınmaz üzerinde Mahkeme hakiminin katılımı olmaksızın HMK'nun 278/ son maddesi uyarınca bilirkişiye yetki verilmek suretiyle 18/12/2023 günü saat 14:00'da keşfen bilirkişi incelemesi yapılmasına,” … karar verilmiştir.
Silivri İli, .... İlçesi, ... Mevkii, 710,52 m2 alanlı ARSA nitelikli .... ada 1 parsel ....Limited Şirketi adına kayıtlı iken 14.06.2011 tarih ... yev. ile .... adına satış ve ipotek işlemi yolu ile tescil edilmiştir. RESMİ SENET BEDELİ 790.000 TL’dir.
18.12.2023 tarihli keşif incelemesinde dava konu parselde inşaat halinde bodrum kat, zemin kat, 4 normal kat, çatı katlı bina mevcuttur. Devir Tarihinde parsel üzerinde bodrum zemin 1 normal katlı fiziksel olarak aşanmış bina olduğu anlaşılmış olup değerleme; satış esnasındaki durumu dikkate alınarak satış ve dava tarihindeki değeri takdir edilmiştir.
23.12.2020 BAK. ... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ... ESAS .... KARAR
Konu: Tapu iptali ve tescil
Karar: ..., ..., ... davasının reddi,
... davasının kabulune, genel kurul kararlarının iptaline , buna bağlı Tasfiye Memurunun aldığı kararın iptaline karar verilmiştir.
YARGITAY 27.06.2022 tarih .... esas ... karar ile onanmış,-Düzeltme talebinde bulunulmuş,
T.C. YARGITAY ....: HUKUK DAİRESİ .... ESAS .... KARAR düzeltme talebi reddetmiş.
Davacılar Murisi ... mirası 4 pay kabul edilerek 1 payın ... ‘e aidiyetine karar verilmiştir.
Muris ... ... Limited Şirketi oraklığı 1/3 paydır. Şirkette Davacı ... hissesi 1/12 dir.
*14.06 2011 SATIŞ TARİHİ DEĞERİ *927.069,-TL
(DOKUZYÜZYİRMİYEDİBİNALTMIŞDOKUZTÜRKLİRASI)
Yapılan değerlendirme piyasa araştırması sonucu takdir edilmiş olup taşınmazların satış esnasında satış hızları ve pazarık payları değeri etkilemektedir. Bu nedenle 14.06.2011 devir tarihi değeri olarak beyan edilen 790.000,-TL bedelinde gerçekçi olabileceğine kanaat edilmiştir.
DAVACI PAYI 1/12 77.256,- TL
(YETMİŞYEDİBİNİKİYÜZELLİALTITÜRKLİRASI)
09.06.2014 DAVA TARİHİ DEĞERİ 1.349.817,-TL
(BİRMİLYONÜÇYÜZKIRKDOKUZBİNSEKİZYÜZONYEDİTÜRKLİRASI)
DAVACI PAYI 1/12 112.485,- TL
(YÜZONİKİBİNDÖRTYÜZSEKSENBEŞTÜRKLİRASI)
18.12 2023 KEŞİF TARİHİ DEĞERİ 12.787.740,-TL
(ONİKİMİLYONYEDİYÜZSEKSENYEDİBİNYEDİYÜZKIRKTÜRKLİRASI)
DAVACI PAYI 1/12 1.065.645,- TL
(BİRMİLYONALTMIŞBEŞBİNALTIYÜZKIRKBEŞTÜRKLİRASI) görüş ve kanaatine varılmıştır. şeklinde rapor düzenlemişlerdir.
Tüm dosya kapsamı hep birlikte değerlendirilmesinde ;Dava; Tapu İptali ve Tescil talebine ilişkindir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023 ve 1024. maddelerinde yer alan hükümler, yukarıda açıklanan genel ilkelere paralel özel düzenlemelerdir. Nitekim 1023. maddede "iyi niyetle tapu kütüğündeki tescile dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin" bu kazanımının korunacağından söz edilirken, 1024. maddede “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağı” belirtilmiştir. Başka bir deyişle, tapuya güven ilkesi gereği taşınmazın mülkiyetini iyi niyetle edinen kişinin kazanımı korunurken, tapudaki tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişinin iyi niyet iddiası dinlenmeyecektir.
Dava konusu taşınmaz, tapuya güven ilkesi gereğince dava konusu taşınmazı tapuda kayıtlı bilgilere göre satın alan davalı ...'in bu durumu bilerek, yani kötüniyetli olarak devraldıklarının davacı tarafça ispatlanması gerekmektedir. Davacı tarafça bu yönlü bir delil dosyaya sunulmamıştır. Dosyada alınan bilirkişi raporuna göre davaya konu taşınmaz tapudaki yapılan 27/06/2011 tarihli satış sözleşmesine göre 790.000,00 TL resmi satış bedeli olduğu , 27/06/2011 tarihi değerindeki rayiç değerinin 927.069,00 TL olduğu ,dava tarihi olan 09/06/2014 tarihindeki değerinin 1.349.817,00 TL olduğu bu şekli ile taşınmazın satış bedeli ile rayiç bedeli arasında fahiş farkın olmadığı anlaşılmakla davanın tapuya güven ilkesi kapsamında davalının taşınmazı devralmada kötü niyetli olduğu iddiası ve muvazaa iddiası ispatlanamamış olup bu kapsamda ispat yükünü düzenleyen 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun '' (HMK) 190.maddesine göre “ (1) İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. '' hükmü dikkate alındığında davacı tarafça iddiasının ispat edilemediği anlaşılmakla davanın sübut bulmadığından reddine karar verilerek aşağıda yazılı olduğu biçimde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
AÇILAN DAVANIN REDDİNE;
1-Alınması gereken 427,60-TL harçtan peşin alınan 23.051,49-TL'nin mahsubu ile bakiye 22.623,89-TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacılara iadesine,
2-Davacılar tarafından sarf edilen yargılama giderlerinin kendileri üzerinde bırakılmasına,
3-Davalı ... yargılamada kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT gereğince 178.479,87-TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalı ...'e verilmesine,
4-Davalı ... tarafından yapılan 76,00 TL yargılama giderinin davacılardan alınarak davalı ...'e verilmesine,
5-Taraflarca dosyaya yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının olması halinde karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilgilisine iadesine,
Dair, davacı asil ..., davacı vekili, davalı asil ..., davalı ... vekili (e-duruşma ortamında), tasfiye memuru ...'in yüzlerine karşı, yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize müracaatla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yolu açık olmak üzere karar verildi. 11/07/2024
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır