T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/943 Esas
KARAR NO: 2021/512
DAVA: Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)
DAVA TARİHİ: 28/11/2019
KARAR TARİHİ: 27/05/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 18/06/2021
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı ortak girişim arasında Büyükçekmece .... Noterliği'nde 01/02/2018 tarihli ve ... yevmiye ile aynı tarihte ... yevmiye ile ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmeleri imzalandığını, bu sözleşmeler ile müvekkilinin CBlok 103 ve E Blok 115 nolu daireleri satın aldığını, satış bedelinin toplam 2.696.000,00-TL olarak belirlendiğini, müvekkilinin sözleşme gereği olan tüm ödemelerini yapmış olduğunu, konutların teslim tarihinin bilgilendirme formunda Aralık 2018 olarak belirtildiğini, sözleşmelerde de teslimin en geç 31/12/2018 tarihinde kullanıma elverişli olarak teslim edileceğinin belirtilmekte olduğunu, yine sözleşmelerde mücbir sebeplerin teslim süresine ekleneceği, yine elverişsiz hava şartları nedeniyle çalışılamayan günlerin teslim süresine ekleneceği ve de bunların dışında ilk 180 günlük gecikme nedeniyle ceza ödenmeyeceği ancak sonrasındaki gecikme için rayiç kira bedeli üzerinden tazminat ödeneceğinin belirtildiğini, ancak bu süreçte dairelerin teslimini geciktirecek objektif mücbir sebep bulunmadığını, davalı tarafın dava konusu dairelerin teslimatını henüz gerçekleştirmediğini, açıklanan tüm bu sebepler ile iş bu alacak davasının açılmasının zorunlu hale geldiğini belirtmişler ve de netice ve istem olarak da açıklanan sebepler ile sözleşmelerden kaynaklanan cezai şart tazminatının ticari faizi ile birlikte davalılardan alınarak müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmişlerdir.
CEVAP:Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacının kira kaybı taleplerinin şartlarının oluşmadığını, sözleşmelerin ilgili maddesi gereği mücbir sebep hallerinden kaynaklı gecikmelerin ve 180 günlük cezasız sürenin teslim süresine eklenmesi gerektiğini, ancak bu süreler aşıldığı takdirde davacı tarafın cezai şart talep edebileceğini, sözleşmelerde hava şartları sebebiyle çalışılamayan günlerin teslim süresine ilave edileceğinin hükme bağlandığını, bu sürenin 01 Ocak - 01 Mart tarihleri arası olduğunu, bu nedenle 01.02.2018 sözleşme imza tarihi ile 28.11.2019 dava tarihi arasında çalışılamayan günler olan toplam 6 aylık sürenin teslim süresine ilave edilmesi gerektiğini, bu konuda Yargıtay kararının mevcut olduğunu, dava konusu dairelerin bulunduğu binaların yüksek bina statüsünde olması nedeniyle rüzgar etkisi sebebiyle çalışılamayan günlerin de teslim süresine eklenmesi gerektiğini, bu sebeple ilgili müdürlükten rüzgar ölçümlerinin de sorulması gerektiğini, bunların dışında ülkemiz ekonomisinde yaşanan fınansal kriz sebebiyle de proje inşaatının olumsuz etkilendiğini, bu sebeple iflas eden ve konkordato başvurusu yapan birçok inşaat şirketinin bulunmakta olduğunu, bundan başka olarak döviz kurlarındaki hareketliliğin de inşaat sektörünü olumsuz etkilediğini, tüm bunlar hep birlikte değerlendirildiğinde müvekkili şirketin taşınmazı teslimde bir temerrüdünün bulunmadığının, vaki gecikmenin müvekkili şirketin kusurundan kaynaklanmadığının ortaya çıkacağını, iş bu sebepler ile davacının haksız davasının reddi gerekmekte olduğunu belirtmişler ve de netice-i talep olarak da açıklanan sebepler ile subut bulmayan davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, Ön Ödemeli Konut Vaadi Sözleşmesinden kaynaklanan, iki adek konutun geç teslimi iddiasına dayalı ifaya eklenen cezai şart tazminatı istemine ilişkin olup, taraflar arasındaki uyuşmazlık; taraflar arasındaki sözleşme kapsamında sözleşme konusu konutların geç tesliminin söz konusu olup olmadığı, geç teslim varsa ne kadarlık bir gecikmenin olduğu, davalının savunmasına göre, geç teslime neden olan mücbir sebep bulunup bulunmadığı, sonuç itibariyle davacının cezai şart talebinin yerinde olup olmadığı ve talep edebileceği cezai şart bedelinin ne kadar olduğu hususlarındadır.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık konularında inşaat mühendisi, mimar ve hukukçu bilirkişilerden oluşan heyetten keşfen inceleme yapılarak rapor alınmasına karar verilmiş olup, bilirkişi heyeti kök raporunda özetle; davanın tarafları arasında imzalanan sözleşmeler kapsamında sözleşme konusu konutların tesliminde gecikme yaşanmış olduğu, dava konusu her iki dairede de yukarıda detaylı olarak açıklandığı üzere 3 ay, 28 günlük gecikmelerin yaşanmış olduğu, davanın tarafları arasında imzalanan 01.02.2018 tarihli sözleşme ile sözleşmede teslim tarihi olarak belirtilen 31.12.2018 tarihi aralığında kalan Şubat ayının (1 ay) mücbir sebep olarak kabul edilerek teslim süresine eklenmesi gerekeceği, davacının sözleşmeler gereği geç teslim nedeniyle dava tarihi itibariyle talep edebileceği toplam rayiç kiranın (17.700 TL + 17.700 TL) 35.400 TL kadar hesaplanabileceği kanaati bildirilmiştir.
Tarafların beyan ve itirazları dikkate alınarak ek rapor düzenlenmesi için dosyanın bilirkişi heyetine tevdine karar verilmiş olup, bilirkişi heyeti ek raporunda özetle; Davacı itirazları ile ilgili olarak: Vukaııda yapılan detaylı açıklamalar ışığında kök raporda tarafımızca dile getirilen kanaatin ve yapılan hesaplamaların aynı şekilde korunması gerekeceği, Davalı itirazları ile ilgili olarak: Yukarıda yapılan detaylı açıklamalar ışığında kök raporda tarafımızca dile getirilen kanaatin ve yapılan hesaplamaların aynı şekilde korunması gerekeceği. Sayın Mahkeme tarafından davalı şirket tarafından sunulan Epos Gayrimenkul Değerleme Raporunda yer alan 4+1 daire için belirlenen rayiç kira değerinin esas alınması kanaatine varılması durumunda, dava konusu 2 daire için gecikmenin yaşandığı süreçte toplam 24.386 TL (12.193 TL + 12.193 TL) rayiç kira hesaplanabileceği kanaati bildirilmiştir.
Davacı vekili 23/03/2021 tarihli ıslah dilekçesi ile dava değerini, bilirkişi kök raporu doğrultusunda ıslah ederek dava dilekçesinde 1000,00-TL olarak belirlediği dava değerinin 34.400 artırarak 35.400,00-TL'nin ticari faizi ile birlikte davalılardan alınarak müvekkile ödenmesine karar verilmesini
Tüm dosya kapsamı hep birlikte değerledirilmesinde dava Ön Ödemeli Konut Vaadi Sözleşmesinden kaynaklanan, iki adet konutun geç teslimi iddiasına dayalı ifaya eklenen cezai şart tazminatı istemine ilişkin olup tarafları arasında imzalanan sözleşmeler kapsamında sözleşme konusu konutların tesliminde 3 ay, 28 günlük gecikmelerin yaşanmış olduğu anlaşılmış olup davanın tarafları arasında imzalanan 01.02.2018 tarihli sözleşme ile sözleşmede teslim tarihi olarak belirtilen 31.12.2018 tarihi aralığında kalan Şubat ayının (1 ay) mücbir sebep olarak kabul edilerek teslim süresine eklenmesi neticesinde dosyada hükme esas alınan bilirkişi raporunda dikkate alındığında davacının sözleşmeler gereği geç teslim nedeniyle dava tarihi itibariyle talep edebileceği toplam rayiç kiranın (17.700 TL + 17.700 TL) 35.400 TL olduğu anlaşılmıştır. Bu kapsamda netice olarak davacının 35.400,TL sözleşmeler gereği geç teslim nedeniyle rayiç kira alacağını cezai şart alacağı olarak davalıdan talep edebileceği anlaşılmış olup davacı tarafın ıslah dilekçesi de dikkate alınarak davanın kabulü ile toplam 35.400,00-TL alacağın; 1.000,00-TL'lik kısmının dava tarihi olan 28/11/2019 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte 34.400,00-TL'lik kısmının ıslah tarihi olan 23/03/2021 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, karar verilerek aşağıudaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Yukarıda Açıklanan Nedenlerle;
Davanın KABULÜ ile;
1-Toplam 35.400,00-TL alacağın; 1.000,00-TL'lik kısmının dava tarihi olan 28/11/2019 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte 34.400,00-TL'lik kısmının ıslah tarihi olan 23/03/2021 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
2-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13.maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
3-Alınması gereken 2.418,17-TL harçtan, davacı tarafından peşin olarak yatırılan 44,40-TL ile 588,00-TL ıslah harcının mahsubu ile eksik kalan 1.785,77-TL'nin davalıdan alınarak tahsili ile hazineye gelir kaydına,
4-Davacı tarafça sarf edilen ilk dava açılış harç gideri ile ıslah harcı toplamı olan 676,80-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafça sarf edilen tebligat ve müzekkere gideri ile bilirkişi sarf gideri ve keşif harcı olmak üzere toplam 3.271,40-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT gereğince takdir olunan 5.310,00-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde taraflara iadesine,
8-Davalı ... Yapı Anonim Şirketi - .... Gayrimenkul Yatırım Ortaklıgı A.Ş. ... Projesi Ortak Girişimi tarafından yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize müracaatla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yolu açık olmak üzere karar verildi.27/05/2021
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır