T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/342 Esas
KARAR NO: 2021/1222
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 10/06/2020
KARAR TARİHİ: 21/12/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 18/01/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacı şirketin kumaş alım-satım işi ticareti yaptığını, sattığı kumaşların tek ve tedarikçi firmasının davalı .....San. Tic. A.Ş. olduğunu, davacı şifketin toptan satın aldığı bu kumaşları İstanbul'daki ticari piyasaya satmakta olduğunu, davalı şirketin, 2019 yılı başlarından itibaren taahhüt ettiği ve yıllardır tedarik ettiği kumaşı, istenilen miktarda vermediğini, ödemelerin tamamını peşin istediğini, yıllarca yerleşmiş ticari teamül ve ilişkilere riayet etmemeye başladığını, davacı şirketin istediği kumaş miktarını vermek için, davacıdan gayrimenkul teminatı istemeye başladığını, davacının ise kendi ticari piyasasının taleplerini karşılayabilmek için ve ayrıca davalı şirket ile uzun yıllara dayanan ticari güvene dayanarak, davalı tarafından talep ettiği; a) ... ili, .... ilçesi .... Mah. .... mevkiinde kain, ... Pafta, ... Ada, .. parsel ve 757,19 m2 yüz ölçümlü, 28/96 arsa paylı, 1. Zemin kattaki 2 nolu bağımsız bölümü, Emlak Beyan değeri olan 3.135.000 TL bedel ile, b) Aynı Ada, Pafta ve Parsel üzerindeki 10/96 arsa paylı çatı katındaki 2. Kattaki 3 nolu no.lu bağımsız bölümü Emlak beyan değeri olan 1.330.000 TL bedeli ile, c) Gene aynı ada, Pafta ve Parsel üzerindeki 10/96 arsa paylı çatı katındaki 4 nolu bağımsız bölümü emlak beyan değeri olan 1.330.000 TL bedel üzerinden 04.04.2019 tarihinde davalı şirket üzerine yaptığı ve yapacağı ticari alış verişin teminatı olarak ve bir bedel almadan bedelsiz olarak bu üç taşınmazı davalı şirketin üzerine devir ettiğini, davalı şirketin, bu taşınmazları hiçbir bedel ödemeden ve yapılacak ticari alım satıma teminat olarak devir aldıktan sonra, kötü niyetli olarak önceleri ticari ilişkide kısıntıya gittiğini ve sonrasında ise kumaş tedarik işini tamamen kestiğini, bu durum karşısında davacı şirketin doğal olarak, bedel almadan ve teminat olarak davalı şirkete devir verdiği bu taşınmazların tarafına iadesini talep etmiş ise de bu talebinin de karşılık bulmadığını, davalı şirketin kötü niyetli ve sebepsiz zenginleşme sonucunu doğuran bu eylemi karşısında zorunlu olarak ve dava şartı olan arabulucuk kurumuna 06.01.2020 tarihinde başvurduğunu, dava şartı olan arabuluculuk makamından uzlaşma sağlanamadığı için zorunlu olarak dava yoluna gittiğini, Neticeten; öncelikle yukarıda 2 maddenin a, b, c bentlerinde tapu kayıtları sunulan üç taşınmazın tapu kayıtlarının iptali ile davacı şirket adına tapuya tesciline, tapu iptal ve tescil mümkün olmadığı taktirde, her üç taşınmazı keşif sonucu belirlenecek değerlerinin ticari faizi ile birlikte davalı şirketten alınarak davacı şirkete verilmesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin de davalı şirkete yükletilmesini, karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davaya konu taşınmazların teminat olarak değil, tapuda gösterilen bedel üzerinden müvekkile satıldığını, üstelik müvekkilin bu taşınmazlar üzerinde mevcut ve |davacı şirketin borcu için ...bank A.Ş. tarafından tesis edilen ipoteği de kabul etmiş olduğunu, banka borçlarını da ödediğini, bu hususun ....bank .... şubesine sorulması ile de sabit olduğunu, Davacının bu hususun müvekkil şirket aleyhine gönderdiği ihtara cevaben keşide edilen Adana .... Noterliğin 21.11.2019tarih ve .... yevmiye sayılı ihtarı ile de açık olduğunu, keza, ipotek alacaklısı ...bank A.Ş. .... Şubesi tarafından müvekkil şirket aleyhine gönderilen 14.01.2020 tarih ve .... yevmiye sayılı ihtarı ve bu ihtara cevaben keşide edilen 17.01.2020 tarih ... yevmiye sayılı ihtarı ile de davacının dava konusu taşınmazların teminat olarak devredildiğine dair iddiasının bir dayanak olmadığını, davacı şirketin halen müvekkil şirketten aldığı malların bedelini bile ödemediğini, Müyekkil şirket ile davacı şirket arasında uzun yıllara dayanan ticari ilişki olduğunu, Müvekkil şirket yetkililerinin fedakârlığı ile devam etmiş olan bu ticari ilişki kapsamında davacının halen müvekkil şirkete olan ve oldukça yüksek tutarı bulan borçlarını da ödemediğini, davacının, davaya konu ettiği taşınmazları 12.06.2019 tarihli kira sözleşmesi ile kullandığını, kira bedelini ödemediğinden aleyhine Bakırköy ... İcra Dairesinin .... Esas sayılı dosyasından takip de açıldığını, dosyanın celbi ve tetkikinde durum açık olduğunu, bu nedenle de davacının soyut iddialarının dinlenmesi mümkün olmadığını, davacının dava dilekçesi ile, dava konusu ettiği taşınmazların tapuda gösterilen emlak değerlerinin 3.135.000 TL * 1.330.000,00 TL* 1(330.000,00 TL bedel olduğu bilgisine bizzat dilekçesinde yer verdiğini, davacının, dava konusu taşınmazların emlak beyan değerlerimi bildiğini, buna ağmen dava değerini 10.000,00 TL olarak gösterdiğini ve ihtiyati tedbir talep ttiğini, mahkemece bu dava değeri üzerinden %15 teminatla ihtiyati tedbir talebinin kabul edildiğini, tek taraflı davacı talebine dayandırılarak verilen bu kararın usul ve kanuna aykırı olduğunu, Neticeten; davaya cevapların kabulü ile öncelikle ihtiyati tedbir kararına itirazların kabulü ile ihtiyatı tedbir kararının kaldırılmasına, aksi taktirde ve şimdilik dava konusu taşınmazların değeri keşfen belirleninceye kadar davacının tapuda gösterilen değer olan 5.798.000 TL üzerinden eksik harcı ve teminatı tamamlanmasına, davacı tarafından usul ve kanuna aykırı olarak ikame edilen haksız davanın reddine, ücret ve masraflarının da davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Davanın teminat olarak davalı tarafa devredildiği iddia olunan taşınmazların tapu iptali ve tescili, mümkün olmaması halinde taşınmaz değerlerinin davacı şirkete ödenmesine ilişkin olduğu anlaşıldı.
Dosya kapsamı ve toplanan deliller hep birlikte değerlendirilerek, dava dileçesinde belirtilen taşınmazların davalı tarafın davacı tarafa istenilen kumaş miktarının verilmesi için teminat olarak verilip verilmediği, taşınmazların bedel mükabilinde satın alınıp alınmadığı veya kiraya velip verilmediği, tarafların birbirinde alacaklı olup olmadığı, alacaklı ise miktarı hususlarında tespiti için tarafların Ticari Defter ve belgeleri ile dosya üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verilmiş, SMMM Bilirkişisi ..... 05/11/2021 tarihli raporunda özetle; Dava konusunun, dava konusu üç taşınmazın tapu kayıtlarının iptali ile davacı şirket adına tapuya tescili, tapu iptal ve tescil mümkün olmadığı takdirde her üçü taşınmazın belirlenecek değerlerinin ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsili talebinden ibaret olduğu, Davacının 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 ve 2020 yılları ticari defterlerinin lehine delil niteliğinin bulunduğu, Davacının ticari defterlerine göre dava tarihi (10.06.2020) itibariyle davalıya 16.031.039,07 TL borçlu olduğu, Kahramanmaraş .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ..... Tal. Sayılı dosyasına sunulan bilirkişi raporunda; davalı ..... firmasının yasal defterlerinde, Davacı ... firmasının tapuların devir tarihi 04/04/2019 tarihinde 21.745.931,21 TL borcu bulunduğu, Bu itibarla tapu devir tarihi olan 04.04.2019 tarihi itibariyle taraf ticari defterlerinin davacının davalıya 15.811.791,19 TL tutarında borçlu olduğu noktasında uyumlu olduğunun anlaşıldığı, Davacı şirket tarafından dosyaya sunulan Uzman Görüşü incelendiğinde dava konusu taşınmazların devir tarihindeki değerinin 16.500.000,00 TL olarak belirlendiği görülmüş olmakla birlikte bu husustaki takdirin Mahkememize ait olduğu, Davacı şirket tarafından 1.250.000,00 $ senet ile ödeme yapıldığı anlaşılmakla birlikte, her ne kadar davacı şirket tarafından ödemelerin hem davacı hem de davalı şirket ticari defterlerinde kayıtlı olmadığı belirtilmişse de taraf ticari defterleri incelendiğinde yukarıda listelenen ödemelerin tamamı davalı şirket ticari defterlerinde kayıtlı olduğundan, mezkur senetlerle ödeme yapıldığı yönündeki davacı iddiasının uyuşmazlık konusu olmadığı, Davacı şirket — tarafından davalı şirkete — 04.04.2019 tarihli .... numaralı, “Merter İşyeri Mülkiyeti 4 Bağımsız Bölüm” açıklamalı ve 5.795.000,00 TL (KDV'siz) bedelli fatura düzenlediği anlaşılmakla birlikte, mezkur faturanın her iki tarafa ait ticari defterlerde kayıtlı olduğu ve davacı şirketin cari hesap borcundan düşüldüğü, Taraflar arasında akdedilen Protokol'ün 6.maddesinde “Merter bina için; 2.kat eylül 2019'dan itibaren, 3. Ve 4. Kat protokolün imzalanmasıyla ....'e teslim edilecektir. 1.kat için yıl sonuna kadar (31.12.2019) bedelsiz, 01.01.2020 tarihi itibariyle aylık (20.000 TL *KDV) olarak .... Tekstil'e kiraya verilecektir” yazılı olmakla birlikte, dava konusu taşınmazların protokolde belirtildiği şekilde davacıya kiraya verildiği ve taraflar arasında 12.06.2019 tarihinde kira sözleşmesi akdedildiği, Dosyaya mübrez tapu kayıtları ve dava dışı ...bank A.Ş. Tarafından taraflara gönderilen ihtarname incelendiğinde; dava konusu taşınmazlarının edinme sebebinin satış olduğu, her bir taşınmazda ...bank'ın 27/05/2015 tarihli 15.500.000,00 TL ve davalı şirketin 26/09/2017 tarihli 15.000.000,00 TL ipoteğinin bulunduğu tespit edilmiş olmakla birlikte, taşınmazların kumaş karşılığı teminat olarak verildiğine ve taşınmazın iade edileceğine dair herhangi bir bilgi/şerh görülemediği kanaatine varıldığı bildirilmiştir.
Mahkememizin 10/02/2020 tarihli defter incelemesine ilişkin ara kararı gereğince; tarafların ticari defter ve belgeleri ile dosya üzerinde yapılacak bilirkişi incelemesinin, öncelikle davalı şirketin ticari defter ve belgelerinin bulunduğu .... Bölgesi ..... Cadde No:... - Kahramanmaraş adresinde yapılması için Kahramanmaraş Nöbetçi Asliye Hukuk Mahkemesi'ne (Asliye Ticaret Mahkemesi Sıfatıyla) talimat yazılmasına karar verilmiş olup, SMMM Bilirkişisi ..... 17/05/2021 tarihli raporunda özetle; Davalı ..... firmasının 2013-2014-2015-2016-2017-2018-2019-2020 yıllarının incelendiğini, ticari defterlerinin VUK'un ilgili maddelerine göre usulüne uygun tutulduğunu ve açılış kapanış onaylarının yasal süresi içerisinde yapılmış olduğunun görüldüğünü ve ilgili onaylı belgeleri sunduklarını, dava dilekçesinde belirtilen taşınmazların davalı tarafın davacı tarafa istenilen kumaş miktarının verilmesi için teminat olarak verilip verilmediği hususunda yapılan incelemede; Tapu bilgilerinde taşınmazların edinme sebeplerinin satış olduğu, taşınmazlarda ayrı ayrı ...bank'ın 27/05/2015 tarihli 15.500.000,00-TL ipoteğinin bulunduğu, yine taşınmazlarda ayrı ayrı olmak üzere ..... firmasının 26/09/2017 tarihli 15.000.000,00 TL ipoteğinin bulunduğu, ..... firmasına, taşınmazların istenilen kumaş karşılığında teminat olarak verildiğine ve taşınmazın iade edileceğine dair herhangi bir şerh'e rastlanılmadığını, takdirin Mahkememizde olduğunu, ... firması tarafından taşınmazların satışına ilişkin düzenlenen 04/04/2019 tarih ve .... nolu satış faturasının açıklama kısmında, Vergi istisna muafiyet sebebi ve tapu devir tarihi yazılmış olduğu ancak, teminat verildiğine veya iade olunacağına dair herhangi bir açıklamaya Veya bilgiye rastlanmadığı, ..... firmasının Ticari defter kayıtlarında, (emanet/teminat olarak alınan veya verilen işlemlerin takip edildiği nazım hesaplar) nazım hesaplar ve ayrıca diğer hesaplar incelendiğinde, taşınmazların teminat olarak alındığına dair herhangi bir kayda rastlanmamış olup, taşınmazların satış faturasi ile alımı yapıldığı ve şirket aktifine girdiği tespit edilmiş, yasal defter ve belgelerinde dava konusu taşınmazların teminat olarak verildiğine dair herhangi bir bulguya rastlanılmadığını, takdirin mahkememizde olduğunu, 11/06/2019 tarihli protokolde taşınmazın teslimine ilişkin ve hangi miktarda kiraya verileceğine ilişkin bilginin bulunduğu ancak, teminat verildiğine veya iade edileceğine dair herhangi bir açıklama/beyan veya bilgiye rastlanmadığını, Ayrıca protokolde banka borcunun üstlenilmesi, 750.000 usd limit açılacağı ve kumaş bedelinin kaç gün içerisinde ödeneceğinin yazılı olduğu hususları görülmüş, bu protokolün hukuki değerlendirilmesinin mahkememiz takdirinde olduğunu, Taşınmazların tapudaki satış bedelleri (bedel mukabili) üzerinden ..... firması tarafından satış faturasi düzenlediği, ..... firmasi bu faturayı yasal defter kayıtlarına usulüne uygun olarak, taşınmaz satın alma şeklinde şirket aktifine binalar hesabına kayıt ettiğinin tespit edildiğini,11/06/2019 tarihli protokolde, davaya konu taşınmazın “31.12.2019 bedelsiz, 01.01.2020 tarih itibariyle aylık 20.000,00 TL + KDV olarak .... tekstile kiraya verileceğinin” yazılı olduğunun görüldüğünü, Davalı ..... firmasının yasal defterlerinde, Davacı ..... firmasının tapuların devir tarihi 04/04/2019 tarihinde 21.745.931.21 TL borcu bulunduğu ve taşınmazların satış faturasi miktarı 5.795.000,00 TL'nin bu borcundan düşüldüğünün tespit edildiği sonuç ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.
Tüm dosya kapsamı bir arada değerlendirilmiş. Davacı taraf, dava konusu taşınmazların teminat olarak davalı tarafa devredildiği iddiası ile tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde ödenen bedelin iadesini talep etmektedir. Davalı taraf ise, taşınmazların teminat olarak verilmediği, tapuda gösterilen bedel mukabilinde kendilerine devredildiği, işlemin satışa dayalı olduğu savunmasında bulunmaktadır. Taşınmazlara ait tapu kayıtlarının incelenmesinde satışa dayalı olarak davacı şirket tarafından davalı şirkete devredildiği görülmüştür. Taşınmaz devri tapuda yapılan resmi senede dayanmakta olup aksi ancak aynı mahiyette yazılı delil ile ispatlanabilecektir. İspat yükü davacı taraf üzerindedir. Ne var ki taraf defterleri üzerinde yapılan inceleme ve dosya kapsamından taşınmazın teminat olarak verildiğine dair herhangi bir kayıt yer almamaktadır. Bununla birlikte taraf defterleri üzerinde yapılan bilirkişi incelemesi ile taşınmazların devredildiği tarih itibari ile davacı tarafın, davalı tarafa aralarında yer alan ticari ilişkiye dayalı borçlu olduğu ve taşınmazların tapuda gösterilen satış bedelinin davacı tarafın cari hesap borcundan düşüldüğü hususu da sabittir. Tarafların taşınmazların inançlı işleme dayalı olarak devrediliğine bir dair iddia ve ispatı da bulunmamaktadır. Davacı tarafın delilleri arasında yemin deliline de dayanmadığı anlaşılmakla ispatlanamayan davanın reddine karar vermek gerektiği kanaatine varılarak aşağıda belirtildiği şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM(Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere):
1-Açılan Davanın REDDİNE,
2-Alınması gereken 59,30 TL harcın davacı tarafından yatırılan 170,78 TL peşin harçtan mahsubu ile kalan 111,48 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde DAVACIYA İADESİNE,
3-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT gereğince takdir olunan 5.100,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak DAVALIYA VERİLMESİNE,
4-Davacı tarafça sarf edilen yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
6-Davacı tarafça yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının ve varsa yatırılan teminatın, karar kesinleştikten 1 ay sonra tazminat davası açılmadığı takdirde ve talep halinde HMK.392(2) gereğince teminatın DAVACIYA İADESİNE,
7-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13.maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00 TL arabuluculuk ücretinin davacıdan alınarak HAZİNEYE İRAT KAYDINA,
Dair davacı ve davalı vekili ile davacı şirket yetkililerinin yüzüne karşı, davalı tarafın yokluğunda, kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemelerinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 21/12/2021
Katip ....
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır