T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/491
KARAR NO: 2023/1082
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 21/07/2020
KARAR TARİHİ: 25/10/2023
KARARIN YAZILDIĞI TARİH: 27/10/2023
DAVA; Davacı vekili tarafından davalılar aleyhine açılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında 01/03/2015 tarihinde iki bağımsız bölüm için ........ Konut satım sözleşmesi aktedilerek Esenyurt İlçesi ....... inşaa edilen ...... ve ....... no’lu bağımsız bölümlerin satış ve teslimi konusunda anlaştıklarını, müvekkilinin konut satış bedellerini ödediğini, üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirdiğini, 31/12/2017 tarihinde teslim etme taahhüt edilmiş olmasına rağmen şirket sözleşmelerinden kaynaklı teslim ve temlik edimini yerine getirmediğini, 01/03/2015 tarihinde teslimi taahhüt edilen daireler teslim tarihinden verilemeyeceğini, aynı projeden daha ileri safhada dairelerin verilmesinin teklif edildiğini, 02/01/2019 tarihinde “konut satım sözleşmesinin feshi ve ibraname” başlıklı protokolleri imzalayarak taraflar arasındaki 01/03/2015 tarihli sözleşmelerin karşılıklı olarak feshedildiğini, akabinde davacı ve davalı şirke arasında 02/01/2019 tarihli ......... Yatırım Amaçlı konut sözleşmeleri aktedilerek ....... ve ...... no’lu dairelerin satımı konusunda anlaştıklarını, ödenen bedellerin aynı vasıf ve mahiyetteki dairelerin bedeli olarak kabul edildiğini, dairelerin tamamlanmış olarak 30/06/2019 tarihinde tesliminin taahhüt edildiğini, teslim ve temlik yükümlülüğünün 30/06/2019 tarihinde de yerine getirilmemesi üzerine ihtarname keşide edildiğini, ihtarnameye yazılı olarak cevap verilmediğini, şifahi olarak taşınmazları üzerinde ....... bank lehine konulmuş ipotekler bulunduğunu, uyuşmazlığın çözülmesi sonrasında tapuların teslim edileceğini söylediklerini belirterek davanın kabulü ile taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile her türlü takyidattan ari olarak davacı şirket adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP; Davalı ........ vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; sözleşmeye istinaden müvekkili şirketin üzerine düşen sorumluluğu yerine getirmeye hazır olduğunu, müvekkili şirketten kaynaklanmayan sebeplerle resmi makamlardan gelen kısıtlamalarla zorunlu gecikme meydana geldiğini, yaşanan olayların mücbir sebep olarak değerlendirilmesinin gerektiğini, davanın esastan reddinin gerektiğini, satın alınan bağımsız bölüm üzerinde ....... bank ....... ve ........ bank ....... AŞ lehine ipotek tesis edilmiş olup ipoteklerin terkin edilmemesi nedeniyle takyidatsız tapu devrinin yapılamadığını, müvekkili şirketin takyidatlı olarak taşınmazları devre hazır olduğunu, takyidatların kaldırılmasında sorumluluğun ....... bank ..... ve ...... bank ...... Kiralama AŞ’de olduğunu, müvekkilinin ticari hayatının sekteye uğratıldığını, taşınmazlar üzerinde bulunan hacizlerin kaldırılmasının gerektiğini, emsal Tüketici Mahkemesi kararlarında sorumluluğun bankada olduğu belirtilerek takyidatsız olarak tescil kararı verildiğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.
CEVAP; Dahili Davalı ....... vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; vadesinde ödenmeyen ve teScil olunmayan kamu alacağı tahsil dairelerince cebren tahsil edilebildiğini, davalı ........ İnş. San. ve Tic. AŞ. ‘ye ait dava konusu taşınmaz üzerinde idarenin haczi devam ettiğini, idarenin yapmış olduğu işlemde herhangi bir hukuka aykırılık bulunmadığını, dava konusu haciz işlemi idarece yasa ve yönetmelikler çerçevesinde yapıldığını beyanla; açılan davanın öncelikle müvekkili yönünden usulden reddine, usule ilişkin itirazlarının kabul görmemesi halinde esastan reddine, yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini müvekkili idare adına talep etmiştir.
CEVAP; Dahili Davalı ..... A.Ş. vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle;Davaya konu alacaklar ilama bağlı alacaklar olduğundan ve tamamen usul ve yasaya uygun şekilde takibe konup kesinleştiğinden, davalı borçlu aleyhine takibe girişmekte veya haciz tatbik etmekte hiçbir kusur veya sorumluluk yüklenemeyeceğinden, davaya konu hacizler İİK 106-110 gereği düştüğünden, basiretli tacir gibi davranması beklenen ve gereken davacı sadece harici sözleşmeye dayandığından ve hukukun imkan verdiği hiçbir tedbiri almadığından, davacı resen düzenleme şeklinde sözleşme akdedip tapuya şerh vermediğinden, davalı iflas ettiğinden, iflas kararı kesinleştiğinden, davalı aleyhine yapılan takipler düştüğünden, davaya konu hacizler de düştüğünden, davanın reddine karar verilmesini, davanın açılmasında müvekkilinin hiçbir kusuru olmadığından, dava haksız ve yersiz olduğundan, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya yüklenilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP; Dahili Davalı ...... vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili de davalılardan ........ İnş. San. ve Tic. A.Ş. ile başka bir yerde bulunan taşınmaz satım sözleşmesi akdettiğini, taşınmaz bedelinin tamamını (751.000-USD) ........ İnş. San. ve Tic. A.Ş' ne ödemesine karşın, taşınmazın bulunduğu binanın kabasının büyük kısmı dahi yapılmadığından taşınmaz müvekkiline sözleşmede öngörülen sürede teslim edilemediğini, bu nedenle de ........ İnş. San. ve Tic. A.Ş. aleyhine Büyükçekmece ....... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ....... E. Sayılı dosyası ile açmış olduğu davada akdin feshi, ödemiş olduğu 751.000-USD ile zarar ziyanının faiziyle birlikte tahsilini talep ettiğini, ayrıca ihtiyati haciz talebinde bulunduğunu, Büyükçekmece ..... Asliye Hukuk Mahkemesi, ihtiyati haciz talebini kabul etmiş ve takdir olunan teminatın yatırıldığını, akabinde Büyükçekmece ....... İcra Müdürlüğü'nün ...... E. Sayılı dosyasından ........ İnş. San. ve Tic. A.Ş.' ne kayıtlı gayrimenkuller ile diğer malvarlığı üzerine ihtiyati haciz konulduğunu, dava konusu taşınmazlar da bunlardan olduğunu, Büyükçekmece ....... Asliye Hukuk Mahkemesi'nce yapılan yargılama sonucundan davamızın kabulüne karar verildiğini ve işbu kararın kesinleştiğini, usul ve esas yönünden yasal ve hukuki dayanaktan yoksun bulunan davanın reddine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP; Dahili Davalı ........ vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; davanın müvekkili yönünden husumetten reddine karar verilmesini, şayet mümkün olmazsa esastan reddine karar verilmesini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı yana tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP; Dahili Davalı ....... Vinç ve İş Makinaları San. ve Tic. A.Ş. vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; müvekkili açısından davanın reddine, yargılama harç ve giderleri ile ücreti vekaletin davacı üzerine bırakılmasına karar verilmesini vekaleten talep etmiştir.
CEVAP; Dahili Davalı ...... Dağıtım AŞ. vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; Davanın usulden reddine, kabul edilmediği taktirde esastan reddine, yargılama gideri ve ücreti vekaletin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İhbar olunan ..... bank ......... vekili mahkememize ibraz ettiği cevap dilekçesinde özetle, davalının 2013 yılında dava konusu taşınmazların bulunduğu ....... projesi kapsamında dava dışı dea ....... Aş’den kredi kullandığını, bu krediden kaynaklı olarak kredi borcunun 400.000.00 TL seviyesine ulaştığını, davalının kredi borcunu kapatmak ve kalan inşaat harcamalarını finanse etmek üzere müvekkili bankadan yeniden kredi kullandığını, ........’nın edimlerini yerine getirmediğini, ticari kredi sözleşmeleri gereğince müvekkili bankanın ipotekleri fekketme yükümlülüğünün doğmadığını, davanın müvekkiline ihbarının kanuna aykırı olduğunu, müvekkiline davanın ihbarının davanın tarafı haline getirmeyeceğini, müvekkilinin aleyhine hüküm kurulmasının mümkün olmadığını, husumetin tüm takyidat lehdarlarına yaygınlaştırılmasının gerektiğini, yetki yönünden davanın reddinin gerektiğini, taşınmaz kaydına konulan ipoteğin huzurdaki davaya konu taşınmazların adi yazılı şekilde düzenlenen satış sözleşmesinden önce gerçekleştiğini, davacının muayene ve ihbar yükümlülüğünü süresinde yerine getirmediğini, adi yazılı şekilde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, bu sözleşmeden doğan taleplerini sadece davalıya karşı ileri sürebileceğini, ipoteğin tesisi esnasında taşınmazın davacıya satıldığının müvekkili tarafından bilinmediğini, davacının kötüniyetleri olduğunu, davanın ve ihtiyati tedbir talebinin reddinin gerektiğini belirtmiştir.
İhbar olunan ...... Kiralama vekili tarafından ibraz olunan cevap dilekçesinde özetle, müvekkili şirketin dava konusu taşınmaz üzerine davalı ........ ile aralarında imzalanmış finansal kiralama sözleşmesinin teminatını teşkil etmek üzere ve tapu kaydına güvenerek usul ve hukuka uygun şekilde ipotek tesis ettiğini, söz konusu teminatlara güvenerek davalı ........’ya finansal kiralama yolu ile finansman sağlandığını, kimsenin kendi kusuruna dayanarak hak ve menfaat elde edemeyeceğini, bu noktada davacı ve davalının kendi kusurları dolayısıyla müvekkili şirkete kusur ve sorumluluk izafe etmesinin kabul edilemeyeceğini, müvekkilinin davacı ve davalı arasındaki hukuki ilişkiyi bilmesi ya da bilebilecek durumda olmasının mümkün olmadığını, resmi şekil şartına aykırı olarak adi yazılı şekilde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, davacı ve davalı arasındaki hukuki ilişkiye müvekkili şirketin taraf olmayıp müvekkili ile davacı arasında herhangi bir bağlı kredi ilişkisi ve illiyet bağı bulunmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.
CEVABA CEVAP;Davacı vekili mahkememize ibraz ettiği cevaba cevap dilekçesinde, davalı yanın dilekçesinde belirttiği hususları kabul etmediklerini, iddiaların gerçeği yansıtmadığını belirterek davanın kabulünü talep etmiştir.
İKİNCİ CEVAP; Dahili Davalı ....... vekili tarafından sunulan ikinci cevap dilekçesinde özetle; Davacı ile ........ arasında geçerli bir taşınmaz satış sözleşmesi veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kurulmadığını, davacı her ne kadar müvekkilin iyi niyetli olmadığını ileri sürse de müvekkilin davacı ile ........ arasındaki hukuki ilişkiyi bilmesi mümkün olmadığını, yargılamaya konu taşınmaz tapuda davalı ........ adına kayıtlı olması sebebiyle ihtiyaten haczedildiğini, Tapu Sicili incelendiğinde ihtiyati haciz tarihinde, söz konusu bağımsız bölümün mülkiyetinin davacıya ait olduğunu, taraflar arasında taşınmaz satış sözleşmesi yahut başkaca sözleşme imzalandığını, davacı ile davalı ........ arasında başkaca herhangi bir hukuki ilişki kurulduğuna ilişkin herhangi bir kayıt, şerh, beyan bulunmadağını, bu durumda tapu sicilinden anlaşılmayan hususların müvekkiline karşı ileri sürüldüğünü beyanla; davanın müvekkili yönünden husumetten reddine, şayet mümkün olmazsa esastan reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı yana tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine istinaden tapu iptal tescil istemine ilişkin olup, gayrimenkul satış bedellerinin ödendiği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığı, davacı tarafın taşınmazlar üzerindeki takyidatlardan ari olarak taşınmazların tapusunun iptali ve tescili talebinde bulunduğu, uyuşmazlığın taşınmazların takyidatlardan ari olarak davacı adına tescilinin gerekip gerekmediği noktasında toplandığı anlaşılmıştır.
Dava konusu taşınmazlara ilişkin olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri aktedildiği ve satış bedellerinin davacı tarafça ödendiği konusu uyuşmazlık konusu değildir. Dava konusu taşınmazlar üzerinde çok sayıda haciz ve ipotekten oluşan takyidatlar mevcut olup davacı taraf, takyidatlardan ari olarak tapunun iptali ve tescil talebinde bulunmuştur.
İcra İflas Kanunu hükmü gereğince gayrimenkulün haczi ile takip konusu borç ve eşya arasında ilişki kurulur ve tasarruf yetkisi Türk Medeni Kanununun 1010. maddesi anlamında kısıtlanmış olur. Bu tür kişisel haklar tapu kütüğüne şerh verilmekle hak sahibine eşya üzerinde dolaylı da olsa hâkimiyet kurma hakkı sağlamaz ise de tasarruf yetkisinin dar anlamda kısıtlanması sonucunu doğurduğundan taşınmaz üzerinde sonradan bu hakla bağdaşmayan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir.
Haciz şerhinin usulsüz konulduğunun saptanması veya lehtarın talebi üzerine kaldırılması mümkün olduğu gibi borcun ödenmesi, icra takibinin düşmesi ya da herhangi bir sebeple sona ermesi halinde de taşınmaz kaydının terkini mümkündür.
Ayni hakların doğumu için tescil zorunludur. Yenilik doğurucu bir mahiyeti bulunan tescil yapılmadıkça ayni hak, tasarruf edilebilir nitelik taşımayacağı gibi aleniyet de kazanamaz. Ancak, Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi uyarınca bir hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesi halinde üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi imkanına kavuşur. Bu durumda üçüncü kişiler Yasanın 1023. maddesi korumasından yararlanamazlar.
Taraflar arasında aktedilen satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh edilmek suretiyle 3.kişilerin durumdan haberdar edildikleri, haciz ve ipotek lehdarlarına borçların ifa edildiği ya da lehdarların kötüniyetli olarak haciz ve ipotek koydukları iddia ve ispat edilmiş olmadığından açılan davanın kısmen kabul kısmen reddi ile taşınmazların üzerindeki takyidatlarla yüklü olarak tapularının iptali ile davacı adına tesciline karar verilerek aşağıda yazılı olduğu biçimde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
Açılan davanın KISMEN KABUL-KISMEN REDDİNE,
1-Dava konusu İstanbul ili ....... İlçesi ...... Köyü Mahallesi ........ ada ..... parsel, ....... F Blok ....... nolu bağımsız bölüm ile aynı parsel ve blok ...... nolu bağımsız bölümlerin davalı adına olan TAPULARININ İPTALİ ile üzerindeki takyidatlarla yüklü olarak davacı adına tapuya TESCİLİNE,
2-İİK m.28 şerhi konulması hususunda Tapu Sicil Müdürlüğü'ne müzekkere yazılmasına,
3-Alınması gereken 269,85 TL harcın peşin alınan 12.457,32 TL harçtan mahsubu ile bakiye kalan 12.187,47 TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya İADESİNE,
4-Davacı tarafça sarf edilen ilk dava açılış harç gideri 12.519,52 TL'nin davalı ile dahili davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya VERİLMESİNE,
3-Davacı tarafından tebligat, müzekkere gideri toplamı olan 1.534,00 TL' nin davalı müflis şirketten tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
4- Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT'ne göre takdir olunan 17.900,00 TL vekalet ücretinin davalı müflis şirketten tahsili ile davacıya verilmesine,
5-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde İADESİNE,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı, davalı ve dahili davalı vekillerinin yokluğunda yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize müracaatla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup, anlatıldı.
25/10/2023
Başkan .......
¸e-imzalıdır
Üye .........
¸e-imzalıdır
Üye .........
¸e-imzalıdır
Katip .........
¸e-imzalıdır