T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/850 Esas
KARAR NO: 2022/21
DAVA: Tapu İptal Tescil
DAVA TARİHİ: 11/02/2015
KARAR TARİHİ: 13/01/2022
İlk olarak mahkememiz, Bakırköy ... ATM iken, ... esasta açılan, daha sonra Asliye Ticaret Mahkemelerin tek hakimli mahkemeye dönüşmesi nedeniyle Bakırköy ... ATM'in ... esasında devam eden, daha sonra Asliye Ticaret Mahkemelerinin tekrar heyetle çalışan mahkemeleri çevrilmesi nedeniyle Bakırköy .... ATM ... esasında devam eden ve nihayetinde ... esasa birlikte görülen İhraç Kararının İptali davasından tefrik edilerek ... E. ... K. Sayılı numarası alınan dosyada İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi .... Hukuk Dairesi'nin ... Esas, ... Karar sayılı ve 14/10/2020 karar tarihli ilamı neticesinde iş bu .... esasa kaydedilerek devam eden Tapu İptal ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA; Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı kooperatif yönetim kurulunun Bakırköy ... Noterliği aracılığı ile 21/05/2012 tarih ve .... yevmiye sayısı ile ikametgahı olmayan bir adrese ihraç kararı gönderildiğini, ihraç kararının gönderildiği adresin müvekkilinin adresi olmadığını, müvekkilinin ihraç edildiğine ilişkin bilgiyi diğer kooperatif üyelerinden öğrendiğini, müvekkilinin Almanya München'de ikamet ettiğini, müvekkilinin davalı kooperatiften ihraç edilmesini gerektiren bir borcu bulunmadığı gibi yapılan ihraç işleminin de 1163 sayılı kooperatifler kanunu hükümlerine uygun yapılmadığını beyanla davalı kooperatif tarafından müvekkilinin ihracına ilişkin ihraç kararının iptalini karar verilmesini talep etmiş; Davacı vekilince 12.06.2013 tarihli ıslah dilekçesi ile ihraç kararının iptali talebine ek olarak ihraç kararı kesinleşmeden müvekkiline tahsis edilen .... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, .... parselde bulunan B Blok Zemin Kat 1 nolu bağımsız bölümün usul ve yasaya aykırı olarak ...'e yapılan satışının iptali ve müvekkili adına tescili ile ...'in tapu ve iptal davasının tarafı olarak dahili davalı yapılmasını talep ederek davasını ıslah etmiş ve ıslah harcını yatırmıştır.
Davalı ... ve ... aşamalardaki beyanlarında, dava konusu taşınmazı iyi niyetle satın aldıklarını davacının haksız ihraç iddiasından haberdar olmadıklarını belirterek davanını reddini talep etmişlerdir.
Davalı ...'i yargılama devam ederken vefatı üzerine dava mirasçılarına yöneltilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
Dava, kooperatif üyesi olan davacıya tahsis edilen taşınmazın üçüncü kişilere devri nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Mahkememizin ... Esas, ... Karar ve 03/01/2019 karar tarihli ilamı ile "...,,1-Davalılar ... mirasçıları ve Davalı Tasfiye Halinde .... Kooperatifi hakkında açılan dava ile ilgili karar verilmesine yer olmadığına,2-Davalı ...'a karşı açılan davanın reddine..." karar verildiği, kararın istinaf edilmesi üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'nin .... Hukuk Dairesi'nin 14/10/2020 tarih ve ... Esas ... Karar sayılı istinaf ilamında Dava, kooperatif üyesi olan davacıya tahsis edilen taşınmazın üçüncü kişilere devri nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davalı ...'in yargılama devam ederken vefatı üzerine dava mirasçılarına yöneltilmiştir. Türk Medeni Kanununun 705/1 ve 1022/1 fıkralarına göre " ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır". Tapu kütüğüne yapılmış olan her tescil belirli bir aynı hakkı karşılar. Yani tescil, ilişkin olduğu aynı hakkın varlığına karinedir. Genel olarak, tapu sicilindeki bir kaydın yanlış olduğunu bilmeksizin bu kayda dayanarak mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak kazanan kimse iyi niyetlidir, tapu sicilindeki mevcut yanlışlık kendisine karşı ileri sürülemez. Bir diğer ifadeyle, taşınmazın malikini gösteren tapu sicilindeki kayıtlara (tescile) karşı, bu kayıtlar gerçek hak sahipliği durumunu göstermese (yolsuz tescil olsa) bile, iyi niyet tam olarak korunmuştur. Çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi tapu kaydına dayanarak taşınmazı satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK), 2. maddedeki iyiniyete ilişkin genel hükmünün yanı sıra tapulu taşınmazların el değiştirmesinde 1023. maddede de özel hükümler getirmiştir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinde; " Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur."1024.maddesinde de, "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir. " düzenlemesi bulunmaktadır. TMK'nin 1023. maddesinde belirtildiği üzere tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet edinen üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Yeter ki bu ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken kişi durumunda olmasın (m 1024).Yargıtay 23. HD. 07/12/2017 tarih 2016/9060 E. 2017/3640 K. Sayılı ilamında ifade edildiği şekilde " 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 3/1. maddesi uyarınca Kanunun iyi niyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyi niyetin varlığıdır. Bu itibarla iyi niyetli olunmadığı, başka bir ifadeyle kötü niyetli olunduğu hususunu ispat külfeti bu iddiada bulunana aittir. Ancak, aynı maddenin ikinci fıkrasında belirtildiği üzere, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz. Bu doğrultuda, Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 14.02.1951 tarih ve 1949/17-1951/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında “Vakıa ve karinelerden, olayda halin icapları veçhile kendisinden beklenen özeni sarf etmemiş olması itibariyle kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacağı belirlenmiş kimsenin eski Medeni Kanunun 931. maddesinden (yeni TMK. m.1023) yararlanamayacağı ve bu hususun mahkemece re'sen nazara alınacağı...” şeklindeki görüş benimsenmiştir. Yine bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (re'sen) nazara alınacağı ilkeleri” Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 08.11.1991 tarih ve 1990/4-1991/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş; bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023 ve 1024. maddelerinde yer alan hükümler, yukarıda açıklanan genel ilkelere paralel özel düzenlemelerdir. Nitekim 1023. maddede "iyi niyetle tapu kütüğündeki tescile dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin" bu kazanımının korunacağından söz edilirken, 1024. maddede “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağı” belirtilmiştir. Başka bir deyişle, tapuya güven ilkesi gereği taşınmazın mülkiyetini iyi niyetle edinen kişinin kazanımı korunurken, tapudaki tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişinin iyi niyet iddiası dinlenmeyecektir. "Davalı kooperatif yönetim kurulu tarafından verilen ihraç kararın iptali istemli açılan işbu dosyadan tefrik edilen mahkemenin ... esas sayılı dosyasında; mahkemenin 24/03/2015 tarihli kararı ile davacının, davalı kooperatiften ihracına ilişkin davalı kooperatif yönetim kurulunun 10/06/2017 tarih ve 27 karar sayılı ihraç kararının iptaline karar verilmiş, kararın, temyizi üzerine karar Yargıtayca onanarak ve karar düzeltme talebi reddedilerek 09/04/2018 tarihinde kesinleşmiştir. Belirtilen yasal düzenlemeler ve açıklamalar .... Karar sayılı ihraç kararında, davacının borcunu ödemediği belirtilerek kooperatif üyeliğinden ihracına, dairenin 85.000 TL bedelle satışa çıkartılmasına karar verildiği, davacının ihracından sonra taşınmazın açık artırma sureti ile ihaleye çıkartıldığı, 10/06/2012 tarihinde yapılan ihalede muris ... 91.500,00 TL ihale bedeli ödemek suretiyle satın aldığı taşınmaza bağlı olarak kooperatif ortaklığına kabul edildiği, 02/11/2012 tarihinde ferdileşme yapılarak taşınmazın muris ... adına tapuda tescil edildiği, 12/06/2013 tarihli ıslah dilekçesi ile taşınmazın tapusunun iptali ve davacı adına tescili istemi ile muris ... davaya dahil edildiği, muris ... davaya dahil edildikten sonra daha sonra taşınmazın 27/08/2013 tarihinde satış sureti ile davalı ...'a devredildiği dosya kapsamı ile sabittir. Davacı istinaf dilekçesinde, ihraç kararı kesinleşmeden müvekkiline tahsis edilen dairenin muvazaalı şekilde davalılara devredildiğini, tefrik edilen ihraç kararın iptali istemli davada alınan bilirkişi raporunda taşınmazın rayiç değerinin 160.000,00 TL olarak tespit edildiğini ancak rayiç değerin çok altında kötü niyetli olarak davalıya satışın yapıldığını ileri sürmüştür. Davalı ... ise yapılan devir işleminin muvazaalı olmadığını, gerçek satış işlemi olduğunu ve iyi niyetli olduğunu savunmuştur. Mahkemece, davacının muvazaa iddiası hakkında bir değerlendirme yapılmamıştır. Yargıtay emsal kararlarında, çekişmeli taşınmazın keşfen belirlenen satış tarihindeki rayiç değeri ile satış değeri arasındaki fahiş fark birlikte değerlendirildiğinde muvazaa olgusunun kabul edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Her ne kadar tefrik edilen dosyada alınan bilirkişi raporunda taşınmazın rayiç bedeli 160.000,00 TL olarak belirlenmiş ise de bilirkişi raporuna davalı tarafça itiraz edilmiş olup davalının itirazı değerlendirilmemiştir. Oysa bilirkişi raporu yeterli incelemeye ve araştırmaya dayanmadığından hüküm kurmaya elverişli değildir. Ayrıca taşınmazın davalı ...'a devrine ilişkin resmi satış sözleşmesi de getirtilmemiştir. Açıklanan nedenlerle, gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişisi vasıtasıyla mahalinde keşif yapılarak denetlemeye olanak verecek şekilde çekişmeli taşınmazın çevresel özellikleri ile taşınmazın özellikleri dikkate alınarak emsal karşılaştırması ve piyasa araştırması yapılmak suretiyle alınacak bilirkişi raporu ile taşınmazın dava tarihi ile davalı ...'a satış tarihindeki rayiç bedeli belirlendikten ve dava tarihindeki belirlenecek değere göre varsa harç eksikliği ikmal edildikten sonra taşınmazın davalı ...' a satışına ilişkin resmi akit tablosu getirtilerek taşınmazın satış tarihindeki rayiç değeri ile satış değeri arasındaki fahiş fark olup olmadığı değerlendirilmeden yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur.'' şeklinde kaldırılma kararı ile dosya mahkememize gönderilmiş ve yukarıdaki esas sırasına kaydı yapılmıştır.
Esenyurt Tapu Müdürlüğü'nden ... ili, ... İlçesi, .... Mah., ... Ada, ... parselde bulunan B blok, Zemin Kat 1 nolu taşınmaza ilişkin tapu kayıtları ve satış sözleşmeleri celp edildiği anlaşılmıştır.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ..... Hukuk Dairesi'nin ... Esas, ... Karar sayılı ve 14/10/2020 karar tarihli ilamı doğrultusunda Dava konusu ... Mah., ... ada, .... parsel, B blok, 1 nolu taşınmaz üzerinde gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından keşif yapılarak rapor alınmasına karar verilmiş, alınan bilirkişi raporunda özetle; 07.06.2012 tarihi değeri 91.500,00-TL, 27.08.2013 Tarihi Değeri 128.000,00-TL olduğu kanaati bildirilmiştir.
Dava kooperatif üyeliğinden çıkarılma kararının iptali ve ihraç kararı kesinleşmeden davacı adına tahsis edilen edilen taşınmazın önce ... adına daha sonra ise ...'a devri nedeniyle taşınmazın davalı ... adına olan tapusunun iptali ile davacı adını tescili istemine ilişkindir. Dava konusu taşınmaz davalı ... adına kayıtlı olduğuna ve davacının talebi tapu iptal ve tescile ilişkin olduğuna göre, davanın kabulü için davalı adına kayıtlı tapu tescilinin yolsuz tescil olması gerekmektedir. Davacının kooperatiften ihracının usulüne uygun olmadığından iptaline ilişkin mahkeme kararı kesinleşmiştir. Davacıya tahsis edilen dava konusu taşınmaz usulsüz ihraca dayanılarak kooperatifçe devredildiğinden devir işleminde kooperatifin sorumluluğu ve davacının talebinin ne olabileceği ayrı bir değerlendirme konusu olmakla beraber, dava konusu taşınmazı kooperatiften devralan ... ile ondan devralan ...'ın durumunun ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir. ... dava konusu taşınmazı kooperatifçe yapılan ihaleye katılarak tapu üzerinde herhangi bir tedbir kararı yokken devralmıştır. Davalı .... da tapu üzerinde herhangi bir tedbir kararı yokken dava konusu taşınmazı ....ten satın almıştır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023 ve 1024. maddelerinde yer alan hükümler, yukarıda açıklanan genel ilkelere paralel özel düzenlemelerdir. Nitekim 1023. maddede "iyi niyetle tapu kütüğündeki tescile dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin" bu kazanımının korunacağından söz edilirken, 1024. maddede “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağı” belirtilmiştir. Başka bir deyişle, tapuya güven ilkesi gereği taşınmazın mülkiyetini iyi niyetle edinen kişinin kazanımı korunurken, tapudaki tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişinin iyi niyet iddiası dinlenmeyecektir.
Dava konusu taşınmaz davalının elinden haksız yere çıkmış olsa dahi, tapuya güven ilkesi gereğince dava konusu taşınmazı tapuda kayıtlı bilgilere göre satın alan ... ile ...'ın bu durumu bilerek, yani kötüniyetli olarak devraldıklarının davacı tarafça ispatlanması gerekmektedir. Davacı tarafça bu yönlü bir delil dosyaya sunulmamıştır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'nin ... Hukuk Dairesi'nin 14/10/2020 tarih ve ... Esas ... Karar sayılı ilamı dikkate alınarak keşif yapılması neticesinde dosyada alınan bilirkişi raporuna göre davaya konu taşınmaz tapudaki yapılan 27/08/2013 tarihli satış sözleşmesine göre 81.000,000 TL resmi satış bedeli olduğu , dava tarihi olan 07/06/2012 tarihindeki değerini 91.500,00-TL,TL, olduğu , 27.08.2013 tarihi değerindeki rayiç değerinin 128.000,00-TL olduğu bu şekli ile taşınmazın satış bedeli ile rayiç bedeli arasında fahiş farkın olmadığı anlaşılmakla davacı tarafça davalı ...'a karşı açılan davanın tapuya güven ilkesi kapsamında davalının taşınmazı devralmada kötü niyetli olduğu iddiası ve muvazaa iddiası ispatlanamamıştır. davacın tapu iptal tescil talebine konu taşınmaz dava sırasında el değiştirip mevcut durumda davalı kooperatif ve ... adına kayıtlı olmadığından bu davalılar yönünden karar verilmesine yer olmadığına, Davalı ...'a karşı açılan davanın ise tapuya güven ilkesi kapsamında davalının taşınmazı devralmada kötü niyetli olduğu iddiası ve muvazaa iddiası ispatlanamadığın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
1-Davalılar ... mirasçıları ve davalı .... Yapı Kooperatifi hakkında açılan dava ile ilgili KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA,
2-Davalı ... adına açılan davanın REDDİNE,
3-Karar ve ilam harcı olan 80,70-TL'nin davacıdan alınarak hazineye irat kaydına,
4-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
5-Davalı ... tarafından yapılan 84,00-TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalı ...'a verilmesine,
6-Davacı tarafça yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
Dair, davacı ve davalı kooperatif vekilinin ve davalı asil ... ile dahili davalı ...'in yüzüne karşı, diğerlerinin yokluğunda, yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize müracaatla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yolu açık olmak üzere karar verildi. 13/01/2022
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır