T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/1001
KARAR NO: 2022/132
DAVA: Sözleşmenin İptali
DAVA TARİHİ:12/06/2014
BİRLEŞEN BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'NİN
2017/98 ESAS- 2017/205 KARAR SAYILI DOSYASI
DAVA: Tapu İptali ve Tescil
DAVA TARİHİ: 01/02/2017
BİRLEŞEN BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'NİN
2015/ 320 ESAS- 2015/234 KARAR SAYILI DOSYASI
DAVA: İstirdat(Ticari Satımdan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 02/04/2015
KARAR TARİHİ: 16/02/2022
KARARIN YAZILDIĞI
TARİH: 01/03/2022
ASIL DAVA ;
DAVA; Davacı vekilinin dava dilekçesinde özetle; toprak sahibi davacı ile yüklenici davalı arasında ...'da bulunan ... Ada ... ve ... nolu (eski .... nolu) parsellere ilişkin Bakırköy ... Noterliğinden düzenleme şeklinde yapılan 11/04/1994 gün ve ... satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve değişen imar durumu nedeniyle akdedilen birinci ek sözleşme, ortaya çıkan güçlükler nedeniyle ise 08/10/1997 tarihli ikinci ek sözleşme, sonra da 12/11/1998 tarihli sözleşme ile davacının üstlenmiş olduğu yükümlülüklerini tam olarak yerine getirip, tapuda devir işlemlerini de yerine getirdiği halde davalının ... nolu parseldeki yapıya tam ve gereği yapmadığı, .... nolu parseldeki inşaata ise hiç başlamadığı, noter vasıtasıyla çekilen ihtarlardan ise sonuç alınamadığı, ihtarla verilen ek üç ay sürenin de geçtiği, açılan ve ... ATM nin ... esas sayılı dosyası ile görülen dava sırasında yapılan 21/11/2006 tarihli sözleşmeye de uyulmadığı, davalının açtığı Bakırköy ... ATM nin ... esas (eski ... ATM ni .... esas) sayılı dosyasıyla görülen uyarlama davasının ise reddedildiği, sözleşmenin vs uygun yerine getirilmediğini gösterdiği, dolayısıyla temerrüde düşüldüğü, olayda davacının zararaının doğduğu iddialarına dayalı tedbir talepli açılan sözleşme ve ek sözleşmelerin geçmişe etkili olarak feshi, halen davalı adına olan ve davalı tarafından 3. Kişilere devredilen tüm tapu kayıtlarının iptali ve davacı adına tescili fazla talebin saklı kalması kaydı ile şimdilik 200.000-TL menfi zararın temerrüd tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte tahsili davalı ve 3. Kişilerin müdahalelerinin menine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; harcın eksik yatırıldığı, zira taşınmaz değerinin 7.129.100.000,00-TL olduğunu ayrıca talebin zamanaşımına uğradığını dava konusunun belli olmadığını bunun usule uygun bulunmadığını; esasa ilişkin ise iddiaların kendi içinde çelişkili olduğunu, davacının davalı tarafın alacağını ödenmediğini, tapuların tamamını veremediğini, diğer taraftan emlak vergilerini de ödemediğinden imarda engel çıkartıldığını, davacı hissesine konulan haciz nedeniyle tapuların davalı tarafa verilemediğini, vermesi gereken vekaleti de vermediğini dolayısıyla temerrüde düşenin davacı olduğunu, davalının çektiği ihtarlardan da sonuç alınamadığın, inşaatla ilgili ileri sürülen tüm iddiaların doğru olmadığını ancak binanın tamamlanmasına davacının engel olduğunu, olayda davalı tarafın kusurunun bulunmadığını ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
BİRLEŞEN BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'NİN 2015/ 320 ESAS SAYILI DOSYASINDA:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı arasında müvekkiline ait ... İli, ... İlçesi, ... Ada,... Parsel ve ... Ada .... Parsel sayılı taşınmazlar üzerinde inşaat yapılması hususunda Bakırköy .... Noterliği'nin 11/04/1994 gün ve ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi ile ek sözleşmeleri imzalandığını, sözleşmeler uyarınca davalının 1997 yılından itibaren 34 ayda inşaatı yapıp teslim etmesi gerekirken ve devamında ek süreler verilmesine rağmen inşaatı tamamlamadığı,sadece ... Ada, ... Parseldeki inşaatı %30 lar seviyesinde dahi sayılmayacak halde bırakarak terk ettiğini, sözleşmenin yerine getirilmesi anlamında hiçbir eylem yapılmadığını, taraflar arasındaki sözleşmelerin ifasının imkansızlaştığını, bu kapsamda İstanbul ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas sayılı dosyasında alınan 07/11/2005 tarihli bilirkişi raporu ile Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas sayılı dosyasında alınan raporlarla anlaşıldığından söz konusu sözleşmenin feshi ve tapu iadeleri için Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas sayılı dosyasının devam ettiğini, buna rağmen davalı tarafından müvekkilden söz konusu inşaat sözleşmesine dayalı olarak alacağı olduğu iddiasıyla Bakırköy .... İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı dosyası üzerinden ilamsız takip yaptığını ve müvekkile ait ... Parseldeki bir kısım hissenin haczedilerek satışa çıkarıldığını, satış işlemi sonucunda arsa payının kötü niyetli olarak alacağa mahsuben alındığını, davalı aleyhine Bakırköy ... Noterliği'nin 15/08/2014 tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile söz konusu icra takibinin haksız olduğu ve sebepsiz iktisapta bulunulduğu belirtilmiş ise de, işlemlere devam ederek arsa paylarını sebepsiz olarak iktisap ettiğini, müvekkilinin inşaat sözleşmesinden doğan hiçbir borcunun olmadığından bahisle Bakırköy ... İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı dosyasına konu borca istinaden Bakırköy ... İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı dosyalarından hukuka aykırı olarak 06/08/2014 tarihinde müvekkiline ait satışı gerçekleştirilen ve sözde borca istinaden davalı adına ihale ve iktisap edilen her biri .... hisseli .... İli, ... İlçesi, ... Ada, .... Parsel,A Blok, Bodrum kat 1,2, 3 nolu bağımsız bölümler, B Blok Bodrum Kat 1,2 ve 3 nolu bağımsız bölümler, A Blok 8. Kat 28, 29 ve 30, B Blok 8 Kat 28, 29 ve 30 nolu bağımsız bölümlerde davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile istirdadı ve müvekkili adına tescili suretiyle iadesine, olmadığı takdirde güncel piyasa değeri miktarında paranın en yüksek avans faiziyle iadesine ve 3.kişilere devir ve temlikinin tedbiren yasaklanarak %20 oranında kötü niyet tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; birleşme sonrası aşamalardaki beyanlarda davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
BİRLEŞEN BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'NİN 2017/98 ESAS SAYILI DOSYASINDA:
DAVA;davacı vekilinin dava dilekçesinde özetle; müvekkili kooperatife ait .... ... İlçesi ... Ada ... parsel ve ... Ada ... parseldeki arsalarında inşaat yapılması kapsamında imzalanan ve yüklenici ... tarafından 22 yıldır ifası gerçekleştirilmeyen gerek ifasında temerrüt gerekse ifası yüklenici kusuru ile imkansızlaşmış Bakırköy .... Noterliğinin ... yevmiye nolu 11/04/1994 tarihli düzenleme şekilli kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi ile ek sözleşmelerinin geriye etkili feshi ve müevekkiline ait arsanın tüm hisselerinin müvekkili ... Yapı Kooperatifi adına tescili için Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... esas sayılı dava dosyası ile açılan tapu iptal ve tescil davasında dahili davalı konumunda olan ve yükleniciden hisse devralmak ve sair sebeple adına müvekkili kooperatife ait tapu hissesi bulunan davalılara karşı tapu iptal ve tescil davası açılması ile eser sözleşmesinin kusurlu imkansızlık sebebiyle geriye etkili olarak feshi ile bu itibarla kusurlu yüklenici ... den hisse mülkiyeti devirleri yoluyla hisse maliki olan ve yine Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... esas sayılı dosyası ile birleşen menfi tespit davasına konu hisseleri alarak hisse sahibi olan ... yetkilisi ... da dahil olmak üzere müvekkilinin maliki olduğu .... .... İlçesi ... ada ... parsel ve ... ada ... parseldeki arsalardan hisse maliki olan davalılara intikal eden tapu hisselerinin de iptali ile bu hisselerin müvekkili asli malik ..Yapı Kooperatifi adına tapuya tesciline tazminat talebi ve diğer dava hakları saklı kalmak kaydıyla karar verilmesini, dava konusu taşınmazlara ilişkin Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ...esas sayıl ıdava dosyası ile derdest davanın dahili davalıları olduğunu dava tarafları ve dava konu bakımından hukuki ve fiili bağı nedeniyle hüküm sonuçları itibariyle bağlantı bulunması ve usul ekonomisi açısından Bakırköy .. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... esas sayılı dava dosyası ile birleştirme kararı verilerek dosyanın Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... esas sayılı dosyasına gönderilmesini talep etmiş, Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... esas sayılı dosyası üzerinde yapılan incelemede davacısı .... Yapı Kooperatifi, davalısı ... olan, dava konusu sözleşmenin iptali davasının 12/06/2014 tarihinde açılmış olduğu, halen derdest olduğu, Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... esas sayılı dava dosyasındaki dava ile mahkememiz esasına kayıtlı iş bu dava dosyasındaki davanın aynı sebepden doğması, her iki dava arasında HMK 166/4 maddesi kapsamında bağlantı bulunduğu anlaşıldığından mahkememiz esasına kayıtlı bu dava dosyasının Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... esas sayılı dosyası üzerinden birleştirilmesine kararı vermek gerektiği anlaşılmıştır.
CEVAP; davalı şirket vekili ve diğer davalı cevap dilekçesinde özetle; birleşme sonrası aşamalardaki beyanlarda davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
Mahkememizden verilen 06/12/2017 tarih ve ... Esas .... sayılı kararı BAM, .... Hukuk Dairesi'nin 20/10/2021 tarih ve .... Esas ... Karar sayılı ilamıyla kaldırılmakla, mahkememizce yargılamaya devam olunmuştur.
Dava; asıl dava ve birleşen Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .. Esas sayılı dosyasında, eser sözleşmesinde ifanın zamanında yerine getirilmemesi nedeniyle sözleşme ve eklerinin geriye etkili olarak feshi, birleşen Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasında ise aynı taraflar arasındaki eser sözleşmesi ve eki mahiyetindeki sözleşmelerin geriye etkili olarak feshi nedeniyle sözleşmeye konu tapu kayıtlarının iptali, sözleşmenin ifası sırasında oluşan zararların tahsili ve müdahalenin menine ilişkindir.
Dosya arasına celp edilen Bakırköy ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasında taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat anlaşması gereğince tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına devrinin talep edildiği, dosyanın takip edilmemesi nedeniyle işlemden kaldırılmasına karar verildiği anlaşılmıştır.
Dosya arasına celp olunan Bakırköy .... İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı takip dosyasında ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi tarafından ... Yapı Kooperatifi'ne karşı 197.756,00-EURO'nun tahsiline ilişkin ilamsız takip talebinde bulunulduğu, takibin kesinleşmiş olduğu anlaşılmıştır.
Dava konusu taşınmazların bulunduğu .... Belediye Başkanlığı'ndan taşınmazlara imar durumları, mimari projeleri dosya arasına celp edilmiştir.
Bakırköy .... İcra Müdürlüğü'nün ...Esas sayılı dosyasında, .... İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi tarafından ...Yapı Kooperatifi'ne karşı Bakırköy ... İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı dosyasındaki taleple ilgili taşınmaz satış taleplerinin olduğu anlaşılmıştır.
Davaya konu taşınmazların tapu kayıtları celp edilmiş, karar aşamasında ise taşınmazların son durumunu gösterir tapu kayıtları tekrar dosya arasına celp edilmiştir.
.... Belediye Başkanlığının 03.09.1997 tarih ve 3937 sayılı Encümen karan le ... ada ... parsel ifraz edilerek ... ada ... ve ... sayılı parseller oluşmuştur.
Tarafların karşılıklı iddiaları, aralarındaki sözleşmeler gereğince ifanın gerçekleşme oranı, tarafların hak ve yükümlülükleri fesih talepleri ile ilgili mahallinde keşif icra edilerek heyet raporu alınması cihetine gidilmiş, bilirkişi heyeti ibraz etmiş olduğu 09/02/2016 tarihli rapor ve 28/02/2017 tarihli ek raporunda özetle; sözleşmeye konu ... Ada ... ve ... parseller üzerindeki binaların yıkılmış ve arsaların boş durumda olduğunu, mevcut hali ile taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı olmamakla birlikte dosyada bulunan bilgi ve belgeler ile daha önce açılan dava dosyalarındaki deliller dikkate alındığında ... ada .. parsel üzerindeki inşaatın gerçekleşme oranının %38 olduğunu, ... ada .... parselde ise dosyadaki bilgilere göre önceki temel durumunun %0.1 oranında inşaat gerçekleşmesi olduğunu, değişen imar durumuna göre aralarındaki sözleşmede daha fazla daire paylaşımı yapılmış olması nedeniyle ve 1999 depremi sonrası çıkan yönetmelikten etkilenmesi nedeniyle inşaatının devamının sağlanamadığı, Bağcılar Belediyesi tarafından riskli yapı olarak belirlenerek yıkılmasına karar verildiği ve yıkılmış olduğunu, mevcut durum ve şartlarda inşaatın devam etmesinin ve tamamlanmasının imkansız olduğunu, her iki parseldeki daha önce yapılıp yıkılan inşaatın değerinin 922.031,50-TL değerinde olduğunu, ancak faydalı, kullanılabilir bir imalat bulunmadığını, zira sonrasında yıkılması nedeniyle ortada bir faydalı imalat bulunmadığını, davacı kooperatif tarafından ticari defterlere göre davalı şirkete 75.000,00-"alman markı" ve 240-TL ödeme yapılmış olduğunu, inşaat için de 346-TL harcama olduğunu, aralarındaki sözleşmeler dikkate alındığında esas sözleşmenin ifası değerlendirilerek karşılıklı olarak yeni sözleşmelerin yapılmış olduğunu, önceki sözleşmelerdeki haklarının saklı tutulmaması halinde önceki sözleşmelere dayanılmasının mümkün olmadığını, imar durumu ve sonradan çıkan deprem yönetmeliği dikkate alındığında sözleşmenin ifasının imkansız olduğunu, emredici hükümlere aykırı olan sözleşmelerin TBK'nun 27. maddesi gereğince hukuki imkansızlık sebebiyle hükümsüz sayılacağını, ancak uyarlama yapılarak yeni mevzuata uygun hale getirilebileceği, taraflar arasında uyarlamaya ilişkin bir sözleşme ve mahkeme kararı bulunmadığını, sözleşmenin ifasızlığı sonradan ortaya çıktığından TBK'nun 136. maddesi gereğince her iki tarafın sözleşme gereğince aldıklarını iade etme yükümlülüklerini bulunduğunu, buna göre yüklenicinin üzerine almış olduğu arsa paylarını iade yükümlülüğü olduğunu, arsa sahibinin ise yapılmış eserle ilgili faydalanma durumu söz konusu ise bedeli ödeme yükümlülüğü bulunduğunu ancak arsa üzerinde mevcut bir yapı bulunmadığından ve bu haliyle arsa sahibi zenginleşmediğinden iade ve tazminat yükümlülüğü olmadığını, sözleşme konusu taşınmazdan daire alan 3. kişilerin iyi niyetli sayılamayacağını, zira inşaatın tamamlanmamış durumu bilinerek dairelerin alınmış olduğunu beyan etmişlerdir.
Tüm dosya kapsamından; taraflar arasındaki asıl dosya ve birleşen Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2017/98 Esas sayılı dosyası kat karşılığı inşaat sözleşmesinin edimin ifa imkanının kalmadığı gerekçesi ile geriye etkili olarak fesih edilip edilmeyeceği, birleşen Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/320 Esas sayılı dosyası da yine aynı ilişki nedeniyle satılıp devredilen taşınmazların tapu kaydının iptal edilip edilmeyeceği, borçlu olup olmadığı, meni müdahale hususlarındadır.
Davanın açıldığı tarih, dava konusu fiil ve işlemlerin gerçekleştiği tarih dikkate alındığında 6101 sayılı yasanın 1 ve devamı maddeleri de göz önünde bulundurulduğunda 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun dava konusu uyuşmazlıkta uygulanacağı hususunda bir tereddüt bulunmamaktadır.
Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshinin talep edilmesi halinde 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 106 ve devamı maddelerinin uygulanması gerekmektedir. Fesih, akdi ilişkiyi ortadan kaldırmaya yönelik bozucu yenilik doğuran bir hak olup, fesih ile akdi ilişkinin geriye etkili sona ereceği kabul edilmektedir. İnşaatın geldiği seviye itibariyle sözleşmenin geriye etkili feshi adalet duygularını zedeleyeceği düşünülüyorsa Yargıtay İçtihadi Birleştirme Kurulu'nun 25/01/1984 tarih ve 3/1 kararı gereğince sözleşmenin ileriye etkili olacak şekilde fesih üzerinde durulması gerekir. Sözleşmenin geriye etkili feshi durumunda, sözleşme hiç yapılmamış gibi hüküm doğuracağından tarafların karşılıklı olarak birbirlerine verdikleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebileceklerine kabul etmek gerekir. İleriye etkili olarak fesihte ise; arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla birlikte yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararları talep edebilir. Bunun için akdin ileriye etkili olacak şekilde feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri oranda tamamlanmış olması gerekmektedir(Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 12/06/2017 tarih 2016/3994 Esas 2017/1768 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere).
Dava konusu olaya geldiğimizde tarafların aralarında 11/04/1994 tarihli sözleşmeden sonra ek sözleşmelere yaptıkları, en son ikinci ek sözleşme ile inşaatın 30/11/1997 tarihinde başlaması ve 20 ay içerisinde tamamlanmasının kararlaştırıldığı, 12/11/1998 tarihinde ise bu sözlemenin 12. Maddesine açıklık getirmek üzere bir protokol yaptıkları anlaşılmaktadır. Alınan bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre sözleşme gereğince yüklenicinin süresinde edimini ifa etmediği anlaşılmaktadır. Dava açıldıktan sonra da yapılan keşif sırasında arsa üzerinde herhangi bir yapının bulunmadığı görülmüştür. Davalı tarafın ileri sürdüğü tamamlanma durumu dikkate alındığında da sözleşmeye göre ifa edilmesi gereken yapının ancak %38'inin tamamlandığı anlaşılmaktadır. Sonuç olarak sözleşmede belirlenen sürede yüklenicinin edimini ifa etmediği tamamlanmanın ancak %38'de kaldığı anlaşılmaktadır. Diğer yönden ise deprem sonrası mevzuat değişikliği nedeniyle süresinden sonra dahi sözleşmeye uyularak edimin ifa kabiliyeti kalmamıştır. Sözleşmede 110 dairenin yapılması kararlaştırılmış iken çıkarılan deprem yönetmeliği dikkate alındığından bu arsalar üzerinde 110 daire yapılmasının hukuken imkanı kalmamıştır. İmar mevzuatındaki bu hükümler emredici nitelikte olup buna aykırı olarak sözleşme düzenlenmesi mümkün değildir. Bu sözleşmenin ifası dışında davamız konusu olmamakla birlikte ancak tarafların rızasıyla veya dava açılarak mahkeme kararıyla uyarlama yapılması mümkündür. Uyarlamaya ilişkinde Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nde açılan davanın reddine karar verilmiştir. Uyarlama hususu davamız konusu da değildir. Netice olarak ifanın gerçekleşmediği ancak %38 oranında kaldığı, yapılan bu kısmında deprem sonrası belediye tarafından yıkım kararı alınarak yıkıldığı, ortada hiçbir yapının bulunmadığı anlaşılmıştır. TBK'nun 138. maddesi gereğince, davamız konusu olmamakla birlikte uyarlama yapılmayacağı da açıktır.
Yukarıda bahsedilen hukuki imkansızlığın başlangıçta bulunmadığı, sonradan ortaya çıktığı dikkate alındığında, BK'nun 117. Maddesi gereğince değerlendirilmesi gerekir. Taraflardan herhangi birinin imkansızlık halinde kusuru olmaması durumunda aldıklarını karşı tarafa iade etmekle yükümlüdürler. Herhangi bir tazminat talep etme hakları bulunmamaktadır. Bu durumda yüklenicinin iş sahibinden almış olduğu tüm arsa paylarını iade etmesi, iş sahibinin ise yapılmış olan işlerden ekonomik olarak yararlanılması mümkün ise yüklenicinin işçilik ve malzeme giderlerini ödemesi gerekir. Dava konusu olayda, yıkım kararı alınarak yarım kalan inşaat yıkıldığında iş sahibinin herhangi bir yararlanma söz konusu olmadığından tazminat yükümlülüğü bulunmamaktadır.
Birleşen dava da davalı olup, dava konusu inşaattan daire satın alanların durumuna gelince; sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle bu davalıların almış oldukları taşınmaz paylarının da iade edilmesi gerekmektedir. Ancak sınırlı olarak iyi niyetli olması halinde iade kapsamı dışında kalabilir. Dava konusu uyuşmazlıkta, yükleniciden daire satın alan kişiler inşaatın başlangıç aşamasında daire satın almışlardır. Yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat sürecinde yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde bu arsa payları talep halinde arsa sahiplerine geri döner. Yükleniciden devam eden inşaattan bağımsız bölüm arsa payını satın alanlar satın aldıkları bu bağımsız bölümlerin arsa payları ile tapularına ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini ifa etmesi durumunda hak kazanabilirler. İnşaat halindeki bir binada arsa payı (bağımsız bölüm) devralanların arsa sahiplerine karşı iyiniyetli oldukları kabul edilemez ve dolayısıyla 3. kişiler TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamazlar. Tamamlanmamış inşaatta yükleniciden bağımsız bölüm satın alan bir kimsenin tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve satanın edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını bilmemesi mümkün değildir. (Yargıtay 23.Hukuk Dairesi, 25/09/2010 trh,2012/3108 Esas, 2012/5431 karar sayılı ilamı) Tüm bu hususlar dikkate alınarak açılan asıl davanın kısmen ve birleşen 2017/98 esas sayılı davanın tümden kabulü ile ile taraflar arasındaki Bakırköy .... Noterliğinin .... yevmiye no’yu 11/04/1994 tarihli düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek olarak düzenlenen 1.ek sözleşmenin 08/10/1997 tarihli ek sözleşmenin, 08/10/1997 tarihli ek sözleşmenin, 12/11/1998 tarihli protokolün, 21/11/2006 tarihli ek sözleşmelerin geçmişe etkili olarak feshine, ... İli, ... İlçesi, ... Köyü, ... Ada ... parsel sayılı taşınmazda davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ...,... ve .... İnşaat adına kayıtlı tapularının iptali ile davacı adına tapuya tesciline, ... İli, ... İlçesi, ... Köyü, ... Ada .... parsel sayılı taşınmazda A/Zemin , 4,5,6 no’lu, A/1 Blok 7,8,9 no’lu, A/2 Blok 10,11,12 no’lu, A/3 Blok 13,14,15, no’lu, A/4 Blok 16,17,18 no’lu, A5 Blok 19,20,21 no’lu, A/6 Blok 22,23, 24 no’lu, B/Zemin 4,5,6 no’lu, B/1 Blok 7,8,9 no’lu, B/2 Blok 10,11,12 no’lu, B/3 Blok 13 , 15 nolu, B/4 Blok 16 17,18 , B/5 19,20, 21, B/6 22, 23,24 , B/7 Blok 25,26,27 no’lu bağımsız bölümlerin davalılar adına olan tapularının iptali ile davacı adına tapuya tesciline, Davacı tarafın menfi zarara ilişkin tazminat talebinin reddine karar verilmiştir.
Mahkememizin işbu dosyası ile birleşen 7. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/320 Esas sayılı davasında davacı kooperatif ile davalı yüklenici arasında imzalanan düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmelere dayalı olarak davalı tarafından başlatılan Bakırköy .. İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası nedeniyle borçlu bulunmadığının tespiti ve bu dosya nedeniyle Bakırköy ... İcra Müdürlüğü'nün .... esas sayılı dosyasından davalı yükleniciye ihale edilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescili talep edilmiştir. Birleşen davaya konu, Bakırköy ... İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası ile 466.490,00 TL alacağın tahsili istemiyle icra takibi başlatıldığı, icra takibine dayanak olarak feshi talep edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmelerin gösterildiği, takibin kesinleşmesi üzerine davacı kooperatife ait ... Ada .... parseldeki taşınmazların ihale yolu ile davalı yüklenici adına tescil edildiği anlaşılmıştır. Taraflar arasındaki sözleşmeler geriye etkili olarak feshedilmiştir. Davacı tarafça ekonomik olarak kalıcı şekilde yapılmış işlerden yararlanma mümkün ise işçilik ve malzeme değeri ödemekle yükümlü olacaktır. Somut olayda, davacı arsasında mevcut hiçbir yapı bulunmadığı tespit edilmiştir. Bu durumda, yüklenici sözleşmenin ifası için ne masraf yapmış olursa olsun bundan zenginleşmeyen davacı iş sahibine karşı herhangi bir bedel ya da tazminat talep edemeyeceğinden birleşen 7.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2015/320 esas sayılı davasının kabulü ile davacının Bakırköy ... İcra Müdürlüğünün .... esas sayılı dosyasından borçlu olmadığının tespitine, ihale ile satışı yapılan .... İli, ... İlçesi, ... Köyü, ... Ada ...parselde kayıtlı A Blok Bodrum kat 1,2,3, A/8 28,29,30 no’lu, B Blok Bodrum kat, 1,2,3 no’lu, B/8 28,29,30 no’lu bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.
Dava konusu taşınmaza müdahalenin men-i talep edilmiş ise de, davacı vekilinin müdahalenin devam etmediği yönündeki beyanı nazara alınarak bu talep yönünden dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş ve aşağıda yazılı olduğu biçimde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
AÇILAN ASIL DAVANIN KISMEN KABUL, KISMEN REDDİNE,
1-Taraflar arasındaki Bakırköy .... Noterliğinin .... yevmiye no’yu 11/04/1994 tarihli düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek olarak düzenlenen 1.ek sözleşmenin 08/10/1997 tarihli ek sözleşmenin, 08/10/1997 tarihli ek sözleşmenin, 12/11/1998 tarihli protokolün, 21/11/2006 tarihli ek sözleşmelerin GEÇMİŞE ETKİLİ OLARAK FESHİNE,
2-Davacı tarafın tapu iptal tescil talebinin kabulü ile davalı ... adına kayıtlı ... İli, ... İlçesi, ... Ada ... parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı taşınmazların ve yine davalı adına kayıtlı ... Ada .... parsel, B/3-13, 14, 15, B/2-10, 11, 12, B/1-7, 8, 9, B/zemin-4, 5, 6 bağımsız bölümlerin TAPULARININ İPTALİ ile DAVACI ADINA TAPUYA TESCİLİNE,
3-Davacı tarafın menfi zarara ilişkin tazminat talebinin REDDİNE,
4-Davalının dava konusu taşınmaza müdahalesinin meni talebi konusunda dava konusuz kaldığından KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA,
5-Alınması gereken 111.122,81-TL harçtan (... ada ... parseldeki davalı ... İnşaatın arsa hisse payı 25,47m2x2500-TL ... ada ... parseldeki davalı ... İnşaatın arsa hisse payı 601.18m2x2600-TL dikkate alınarak hesaplanan) peşin alınan 3.415,50-TL ve tamamlama harcı olarak yatırılan 30.740-TL'nin mahsubu ile bakiye 76.967,31-TL eksik harcın davalı ... İnşaat .... Şti.'den alınarak hazineye gelir kaydına,
6-Davacı tarafça yatırılan 3.415,50-TL peşin harcı, 25,20-TL başvurma harcı ile 30.740-TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 34.180,70-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Davacı tarafça bozma öncesi sarf edilen tebligat, müzekkere ve bilirkişi gideri 15.460,20-TL ile bozma sonrası yapılan 107,50-TL olmak üzere toplam 15.567,70-TL'nin 1/2'sine tekabül eden 7.783,85 TL 'nin kabul (%89.06) red (%10,94 ) oranı dikkate alınarak hesaplanan 6.932,23 TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
8-Davalı tarafça sarfedilen 337,40 TL'sinin red oranı üzerinde hesaplanan 36,91 TL'sinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, bakiye kısmın davalı üzerinde bırakılmasına,
9-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davacı yararına takdir edilen 89.736,01-TL vekalet ücretinin davalı alınarak davacıya verilmesine,( Arsa değeri üzerinden hesaplanan)
10-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davalı yararına takdir edilen 22.450,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, (Davacının menfi zarar talebine ilişkin olarak hesaplanan)
BİRLEŞEN BAKIRKÖY 4.ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ’NİN 2017/98 ESAS SAYILI DAVASININ KABULÜNE,
1-... İli, ... İlçesi, ... Ada .... parsel sayılı taşınmazda davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... adına kayıtlı taşınmazlar ile ... Ada .... parselde ... adına kayıtlı A/zemin-4, 5, 6, A/1-7,8,9, A/2-10, 11, 12, A/3-13, 14, 15, A/4-16, 17, 18, A/5-19, 20, 21, A/6-22, 23, 24, A/7-25, 26, 27, davalı .... İnşaat Mühendislik şirketi adına kayıtlı B/4-16, 17, 18, B/7-27, B/5-19, 20, 21, B/6-22, 23, 24, B/7-25, 26,27 no’lu bağımsız bölümlerin TAPULARININ İPTALİ ile DAVACI ADINA TAPUYA TESCİLİNE,
2-Alınması gereken 160.812,94-TL harçtan(1076 ada 2 parseldeki davalı ...'ün arsa hisse payı 23,58m2x2500-TL=58.950-TL, davalı ...'nın arsa hisse payı 23,58m2x2500-TL=58.950-TL, davalı ... arsa hisse payı 23,58m2x2500-TL=58.950-TL, davalı ... arsa hisse payı 23,58m2x2500-TL=58.950-TL, davalı ... arsa hisse payı 23,58m2x2500-TL=58.950-TL, davalı ... arsa hisse payı 23,58m2x2500-TL=58.950-TL, davalı ... arsa hisse payı 23,58m2x2500-TL=58.950-TL, davalı .... arsa hisse payı 23,58m2x2500-TL=58.950-TL, davalı ... arsa hisse payı 23,58m2x2500-TL=58.950-TL, ... ada .... Parseldeki davalı ...'nun arsa hisse payı 467,59m2x2600-TL=1.215.734-TL, davalı .... İnşaat Mühendislik'in arsa hisse payı 233,80m2x2600-TL=607.880-TL olduğu dikkate alınarak hesaplanan), peşin alınan 31,40-TL ile davacı tarafça tamamlama harcı olarak yatırılan toplam 96.000-TL harçtan mahsubu ile bakiye 64.781,54-TL eksik harcın davalılardan (davalıların 2 ve 3 nolu parseldeki arsa hisse payları dikkate alınarak 64.781,54-TL'nin 16.726,59-TL'sinden davalı ....Şti'nin sorumlu tutulmasına, 1.619,54-er TL'sinden davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ...'ın her birinin ayrı ayrı sorumlu tutulmasına, 33.479,09-TL'sinden davalı ...'nun sorumlu tutulmasına) alınarak hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafça yatırılan 31,40-TL peşin harcı ile 64.781,54-TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 64.812,94-TL'nin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davacı yararına takdir edilen 106.199,95-TL vekalet ücretinin, davalıların arsa hisse payı oranları dikkate alınarak davalılardan(106.199,95-TL'nin ...'nın 2.659,21-TL'lik kısmından, ...'in 2.659,21-TL'lik kısmından, ...'in 2.659,21-TL'lik kısmından, ...'un 2.659,21-TL'lik kısmından, ...'ın 2.659,21-TL'lik kısmından, ...'un 2.659,21-TL'lik kısmından, ....'in 2.659,21-TL'lik kısmından, ...'ün 2.659,21-TL'lik kısmından, ...'ın 2.659,21-TL'lik kısmından ayrı ayrı sorumlu tutularak yine davalı ...'nun 54.845-TL'lik kısmından sorumlu tutulmasına ve davalı Kartepe İnşaat'ın da 27.422,06-TL'lik kısmından sorumlu tutulmasına) alınarak davacıya verilmesine, (Davalıların arsa değeri üzerinden hesaplanan)
5-Davacı tarafça bozma öncesi sarf edilen tebligat, müzekkere ve bilirkişi gideri 15.460,20-TL ile bozma sonrası yapılan 107,50-TL olmak üzere toplam 15.567,70-TL'nin 1/2'sine tekabül eden 7.783,85 TL 'nin davalıların arsa hisse payı oranları dikkate alınarak davalılardan ( ...'nın 194.60 -TL'lik kısmından, ...'in 194.60 -TL'lik kısmından, ...'in 194.60-TL'lik kısmından, ...'un 194.60-TL'lik kısmından, ...'ın 194.60-TL'lik kısmından, ...'un 194.60-TL'lik kısmından, ...'in 194.60-TL'lik kısmından, ...'ün 194.60-TL'lik kısmından, ...'ın 194.60-TL'lik kısmından ayrı ayrı sorumlu tutularak yine davalı ...'nun 4.022,66-TL'lik kısmından sorumlu tutulmasına ve davalı .... İnşaat'ın da 2.009,79-TL'lik kısmından sorumlu tutulmasına) alınarak davacıya verilmesine, (Davalıların arsa değeri üzerinden hesaplanan)
BİRLEŞEN 7.ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ’NİN 2015/320 ESAS SAYILI DAVASININ KABULÜNE,
Davacının Bakırköy ... İcra Müdürlüğü’nün ... esas sayılı dosyasından borçlu olmadığının tespitine, ihale ile satışı yapılan ... İli, ... İlçesi, ... Ada ... parsel, A/Bodrum-1, 2,3, B/8-28, 29, 30, B/Bodrum-1,2,3, A/8-28,29,30 no’lu bağımsız bölümlerin TAPULARININ İPTALİ ile DAVACI ADINA TAPUYA TESCİLİNE,
2-Alınması gereken 31.865,93 TL harçtan, peşin alınan 7.966,49 harcın mahsubu ile bakiye kalan 23.899,44 TL eksik harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafça yatırılan 7.966,49-TL peşin harcın davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davacı yararına takdir edilen 40.374,50-TL vekalet ücretinin davalı alınarak davacıya verilmesine,
Dair, davacı kooperatif yönetim kurulu başkanı ile vekili, Davalı ... ile .... İnşaat vekili, Davalı ... İnşaat ... ve diğer davalılar vekili, davalılar ... ve ...'nın yüzlerine karşı, diğer davalıların yokluğunda, yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize müracaatla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup, anlatıldı. 16/02/2022
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır