T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/530 Esas
KARAR NO: 2023/337
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 26/12/2019
KARAR TARİHİ: 12/04/2023
KARARIN YAZILDIĞI
TARİH: 13/04/2023
DAVA; Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile ...'in ... San. Tic. A.Ş.'nin % 50 hissesine sahip ortakları olduğunu, diğer davalı .... San. Ve Tic. Ltd. Şti.'nin ise ...'in sahibi olduğu bir şirket olduğunu, davalı ... Şti.'nin müvekkilinin babası ... ve ...'in şirketi olan .... San. Ve Tic. Ltd. Şti.'nin destek ve finansörlüğüyle kurulduğunu, davalı ..... Şti.'nin kuruluş amacının şirket adına taşınmaz satın almak olduğunu ve daha sonra da taşınmazları ortaklar arasında paylaştıktan sonra şirketin tasfiye edilmesinin amaçlandığını, davalı ..... Şti. ilk kurulduğunda müvekkilinin o yıllarda çok genç olması ve iş tecrübesinin olmaması nedeniyle şirket temsilcisi ve ilzam yetkisinin münferiden mimar olan ...ler'e müvekkilinin babası tarafından verildiğini, dava konusu İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parselde kayıtlı A1 Blok 14 nolu bağımsız bölümün ... tarafından sahibi olduğu ...'a satıldığını, bu işlemin müvekkilinden mal kaçırmak amacıyla muvazaalı bir şekilde yapıldığını belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla; hakkın elde edilmesi ve telafisi zor zararların meydana gelmesinin engellenmesi açısından, İstanbul İli, .... İlçesi, ... Mah. ... ada, ... parselde kain, A1 Blok 14 nolu bağımsız bölümün 3. kişilere devir ve tescilinin önlenmesi hususunda ivedilikle ihtiyati tedbir kararı verilmesine, davanın kabulü ile İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. ... ada, ... parselde kain, A1 Blok 14 nolu bağımsız bölümün, davalı ... Sanayi Ve Ticaret Ltd. Şti. adına kayıtlı olan tapusunun iptali ile ... Sanayi Ticaret A.Ş. adına tapuya kayıt ve tesciline, aksi takdirde, davaya konu taşınmazın satış tarihindeki bedelinin, ticari temerrüt faizi ile birlikte, davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak ... Sanayi Ticaret A.Ş.'ye ödenmesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalılara tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP; Davalılar vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; Mahkememizin görevsiz olduğunu, görevli mahkemenin Bakırköy Asliye Ticaret Mahkemeleri olduğunu, ayrıca aynı iddialara dayalı davanın Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ...Esas sayılı dosyasında derdest olması ve derdestlik itirazları uyarınca tedbir kararının kaldırılmasını, harca esas değerin, dava dilekçesinde de belirtildiği üzere 3.500.000 TL üzerinden esas alınarak eksik harcın tamamlatılmasını, Mahkememizce tedbirin kaldırılmaması yönünde kanaate sahip olunması durumunda 26/12/2019 tarihli ara karar doğrultusunda davacının 7.000.000 TL kesin ve süresiz banka teminat mektubunu teminat olarak getirmesini, ihtiyati tedbirin şartlarının HMK md. 389 vd. maddelerine uyuşmadığını, müvekkilinin mal kaçırma gibi bir durumu bulunmadığı sabit olduğunu, davacının Mahkememizi eksik belge sunarak yanıltmak istemesi nedeniyle kötü niyetli olduğunu esastan da ihtiyati tedbirin kaldırılmasını, ayrıca davacıya bir haftalık kesin süre verilerek 1 numaralı davalının ... mi yoksa ... Sanayi Ticaret A.Ş. mi olduğuna açıklık kazandırılmasının istenmesini, davalı olmaktan çıkarılan tarafın HMK md. 124 uyarınca vekalet ücretine hükmedilmesini, aksi takdirde davanın başkaca bir işlem yapılmaksızın reddini, yargılama masrafları ile ücreti vekaletin davacı üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
Dosyanın Mahkememize Bakırköy .... Asliye Hukuk Mahkemesinden görevsizlik kararı ile geldiği anlaşılmıştır.
Dava konusu uyuşmazlığın; davacı ve davalı ...'in ortağı bulunduğu anonim şirketine ait taşınmazların, davalı ortak tarafından diğer davalı ... Ltd. Şti.'ye muvazaalı olarak devredildiği, şirketin önemli bir miktar malının satılmasına yönelik işlemin davalı ortağın münferit imza yetkisi ile gerçekleştiremeyeceği belirtilmek suretiyle taşınmazlara ait tapu kayıtlarının iptali ile ortağı bulunulan ... A.Ş. adına tescili, olmadığı takdirde bedelinin davalılardan tahsili istemine ilişkin olduğu anlaşılmıştır.
Dava, yolsuz tescil hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil ile terditli bedel istemine ilişkindir.
Ayni haklar tescille doğmakla beraber, tescilin ayni bir hüküm ve sonuç meydana getirmesi için geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Bu husus TMK'nun 1024. maddesinin ikinci fıkrasında "Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur" şeklinde açıklanmıştır. Yasa maddesindeki bu tanımdan anlaşılacağı üzere gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya birkaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir.
Belirtilmelidir ki, yolsuz tescil bir üst kavramdır. Tapu kütüğünde yapılan tescil veya terkin işlemleri geçerli bir hukuki sebebe dayanmıyorsa veya tasarrufta bulunan kişi tasarruf yetkisine sahip değilse ya da bir ayni hak sicil dışı ( tescilden önce ) kazanılmış ve fakat tapuda açıklayıcı tescil yapılmamışsa, taşınmaz üzerindeki ayni hakların gerçek durumu ile tapu sicilindeki kayıtlar birbirine uymaz. İşte bu gibi durumlarda tescil işlemi gerçek malik ve gerçek hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle sonuç doğurmaz ve ayni hakkı zedelenen kişi TMK'nun 1025.maddesine dayanarak tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.
Hemen belirtmek gerekir ki, tapuda yapılan temlik ve tesciller illi işlemler olduğundan tapunun dayanağı işlem geçersiz ise tapu kaydının da iptali gerekir. Ayrıca geçersiz işleme dayalı tescil yapıldığı andan itibaren hüküm ve sonuç doğurmayacağından açılan dava sonunda verilen karar, yenilik doğurucu (inşai) bir hüküm değil, açıklayıcı (ihdasi) bir hüküm durumundadır. Tescilin yolsuz ve bütün sonuçlarıyla hükümsüz olması sebebiyle malikine mülkiyet hakkı kazandırmayacağı ve sicilin hiç bir süreye bağlı kalmadan her zaman iptal edileceği göz önünde bulundurulmalıdır.
Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler ve açıklamalar uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur.
Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan yolsuz tescilin her zaman iptali düzeltilmesi istenebilir. Bu ana kuralın tek istisnası TMK’nın 1023 maddesinde düzenlenen iyiniyet kuralıdır. Yolsuz tescil iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından hüküm ifade eder. İyiniyet hak iktisap edilirken hakkın doğumuna engel teşkil eden bir hususun bilinmemesi ve bilecek durumda olunmamasıdır. Güven ilkesi ise tapu kütüğündeki bir tescile sicilden anlaşılan mahiyet ve kapsama göre sicile iyi niyetle dayanılarak ayni bir hak kazanan üçüncü kişilerin kazanımlarının korunmasıdır.
Üçüncü şahsın ayni hakkı iktisabı için gerekli kurucu unsurlarda eksiklik (ehliyetsizlik, şekilsizlik, sahte vekaletname) varsa sicil kayıtları hakkındaki iyiniyeti korunmaz. Çünkü iyiniyetin, tapu kütüğündeki kaydın doğruluğuna ilişkin olması gerekir. Oysa, kurucu unsurlarında eksiklik mevcutsa, bu yolla yapılan satışlarda sicilin dayanağını teşkil eden belgenin sahte ve hukuken geçersiz olması nedeniyle ilk ele (alıcıya) yapılan işlemin yolsuz tescil niteliğini taşır. Bu nedenle ilk el konumunda olan alıcıların iyiniyet iddiası dikkate alınmaz. Ancak, ondan sonra edinenlerin iyiniyetli olduğu tespit edilirse, Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinin koruyuculuğundan faydalanır ve adına yapılan tescil korunur.
"...Bilindiği üzere mülkiyet hakkının devren kazanılması, kurucu nitelikteki iki ayrı şartın varlığını gerektirir. Bunlardan ilki, mülkiyetin devri borcunu doğuran "borçlandırıcı işlem"dir. Yani, haklı bir hukuki sebebin bulunmasıdır. Bunun istisnası; iyi niyet sahibi üçüncü kişiler yönünden TMK'nın 1023. maddesinde kurala bağlanan durumdur. İkincisi ise "tasarruf işlemi" de denilen "tescil"dir. Mülkiyet hakkının geçerli bir şekilde kazanılması için bu iki kurucu unsurun birlikte bulunması zorunludur. Taşınmaz mülkiyetinin devrinde tescil, niteliği itibariyle açıklayıcı bir tescil olmayıp, kurucu bir tescildir. Tescilin bu kurucu etkisi, TMK'nın 705. maddesinde "Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur." denilerek, 1021/1. maddesinde de " Kurulması kanunen tescile tabi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanmaz." denilmek suretiyle hüküm altına alınmıştır... Keza, yukarıdan beri anlatıldığı gibi iptali istenen sicil kaydının tesisine esas alınan resmî akit ve diğer dayanak belgelerin esasen yok hükmünde veya sahte olan bir işlemle gerçekleştirildiğinin kesin bir şekilde anlaşılması hâlinde, alıcıların iyi niyet sahibi olması dahi aslında yok hükmünde veya batıl olan işleme geçerlilik sağlamayacağından, tapu kaydının iptali gerekecektir. Buradaki iktisabın hükümsüzlüğü alıcının tapudaki tescile dayanıp dayanmaması ile ilgili olmayıp, doğrudan doğruya tescilin yolsuzluğundan ileri gelmektedir..."(Yargıtay HGK 2017/1-1281 E. 2018/35 K. )
Somut olayda, davacı taraf dava konusu taşınmazın tapusu ... Depolamaya ait iken, ...ler tarafından kendi şirketi olan diğer davalı ....'a satılması işleminin muvazaalı olduğunu, 05/10/2016 tarihli genel kurulda alınan ve ...ler'in ....yı münferiden temsil ve ilzamını öngören 7 no'lu kararın yoklukla malul olduğunu, satış işleminin genel kurul kararının icrası şeklinde gerçekleştiğini belirterek taşınmazın tapusunun iptali ile şirket adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davacının şikayeti üzerine Bakırköy C. Başsavcılığının ... Soruşturma sayılı dosyasında kovuşturmaya yer olmadığına karar verilmiştir.
Davacı taraf, şirketin 05/10/2016 tarihli olağan genel kurul toplantısında alınan şirketin münferiden temsiline ilişkin 7 nolu kararın yok hükmünde sayılması talebiyle Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ...Esasına kayıtlı olarak dava açılmış olup, mahkememizce açılan bu dava bekletici mesele yapılmıştır. Yapılan yargılama sonucunda açılan davanın kabulü ile 05.10.2016 tarihli olağan genel kurul toplantısının 7 nolu kararının yoklukla malul olduğunun tespitine karar verilmiştir. İlk derece mahkemesi kararı istinaf edilmiş olup, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ... Hukuk Dairesi, 10/06/2021 tarih, ... Esas, ... Karar sayılı ilamında davacının toplantıdan haberdar olduğu ve katıldığı, davacının delil olarak dayandığı ve kendisinin de dava dışı .... ile birlikte şirketi müştereken temsile ilişkin kararın yer aldığını iddia ettiği ve delil olarak dayandığı tutanakta, toplantı başkanı ...'in imzası bulunmadığı gibi, işbu tutanak aslının sunulamadığı, fotokopi belge olduğu, toplantı başkanlığı ve Bakanlık temsilcisi tarafından imzalanmayan tutanakların geçersiz olduğu, tanıkların toplantı sonunda düzenlenen tutanağın tüm yetkililer tarafından imzalandığını ve imzalı bir örneğin davacıya da verildiğini söylediği, tanıkların beyanlarından, toplantıda alınan kararların değiştirildiğine ve alınan kararlardan farklı yeni bir tutanak düzenlendiğine dair bir sonuç çıkarmanın mümkün olmadığı, aynı zamanda yönetim kurulu üyesi de olan davacının, yaklaşık üç yıl önce tescil ve ilan edilmiş bir genel kurul kararından haberdar olmaması da hayatın olağan akışına aykırı olduğu, davacının şikayeti üzerine başlatılan soruşturmada da kovuşturmaya yer olmadığına karar verildiği gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesinin istinafa konu kararının kaldırılarak genel kurul kararının yoklukla malul olduğunun tespiti talebinin ve batıl olduğunun tespiti talebinin reddine, terditli olarak ileri sürülen genel kurul kararının iptali talebinin, hak düşürücü süre yönünden reddine karar vermiş, verilen karar Yargıtay ....Hukuk Dairesi'nin 08/06/2022 tarih, ... Esas, ... karar sayılı ilamıyla onanarak kesinleşmiştir.
Davacının tapu iptal talebine dayanak hukuki sebeplerden ilki, davalının münferiden temsile yetkili olmadığı, dolayısıyla taşınmaz satışına yetkisinin bulunup bulunmadığıdır. Davacı tarafın şirketin 05/10/2016 tarihli olağan genel kurul toplantısında alınan şirketin münferiden temsiline ilişkin 7 nolu kararın yok hükmünde sayılması talebiyle açtığı dava reddedilerek kesinleşmiş olup, satışın yetkili temsilci tarafından yapıldığı hususu sabittir. Davacının delil olarak dayandığı 03.06.2013 tarihli taahhütname dava dışı şirket ortağı tarafından verilmiş tek taraflı beyan olup, şirketi bağlamayacağı gibi, aksine genel kurul kararı alınmasına engel değildir. Bu husus istinaf ilamı ile de tespit edilmiştir. Anonim şirket genel kurulunun görev ve yetkilerini düzenleyen TTK’nın 408/f maddesine göre önemli miktarda şirket varlığının toptan satışına karar vermek genel kurulun devredilmez yetkileri arasındadır. Genel kurul kararı alınmadan yapılan satış işlemi sırf genel kurul kararı olmadığı için yoklukla malül olmaz. Bu durumda işlem noksan yani askıda hükümsüzdür. Türk hukukunda genel olarak tüzel kişilerin organlarının bir iradi temsil türü mü yoksa kendine özgü temsil mi olduğu hususu tartışmalı olmakla birlikte, organ temsile de TBK 40 ve devamında yer alan iradi temsile ilişkin hükümlerin kıyasen uygulanacağı açıkça ifade edilmiştir. (bkz. Hatemi-Serozan-Arpacı, Borçlar Hukukuna Giriş, Birinci Cilt, İstanbul 2008) Davacı ve davalı ... şirketin % 50 oranında ortaklarıdır. Dava konusu taşınmazın devrine ilişkin 03/09/2015 tarihli sözleşme bulunmaktadır. Her ne kadar taşınmazın devri bu sözleşme ile gerçekleşmemiş ise de sonraki tarihli anlaşma ve ibraname belgesi de birlikte değerlendirildiğinde davacının taşınmazın devredilmesinin kararlaştırıldığı hususundan haberdar olduğu sonucuna varılmıştır. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 05/04/2012 tarih 2010/5739E. 2012/5441K. sayılı kararı; "... kanunda özel bir hüküm bulunmadıkça, geçerlik şartı olan şekil noksanlığının sözleşmeyi geçersiz kılması genel kural ise de bu kural da MK’nun 2. maddesinde belirtilen dürüstlük ilkesine aykırı düşecek tarzda uygulanamaz" şeklindedir. Taşınmazın devrinin 03/09/2015 tarihinde yapıldığı ve işbu davanın 25/12/2019 tarihinde açıldığı nazara alındığında bu hususun dürüstlük ilkesine uygun olmadığı, bu sebeple tapunun iptali istenemeyeceği anlaşılmaktadır. Dava konusu taşınmazın değerinin altında gerçekleştirildiği iddiasına ilişkin olarak da Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... esasına kayıtlı olarak yönetici sorumluluğundan kaynaklanan tazminat davası açılmış olup değerinin altında satış mevcutsa ve şartlarının oluşması halinde zararın tazmini mümkündür. Bu sebeplerle sübut bulmayan davanın reddine karar verilerek aşağıda yazılı olduğu biçimde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
AÇILAN DAVANIN REDDİNE,
1-Alınması gereken 179,90 -TL'nin harcın davacı tarafından peşin olarak yatırılan 853,88 TL'den tenzili sonucu fazla yatırılan 673,98 TL'nin hüküm kesinleştikten sonra talebi halinde davacıya iadesine,
2-Yargılama sırasında davacı tarafından yatırılan 58.917,38 TL tamamlama harcının hüküm kesinleştikten sonra talebi halinde davacıya iadesine,
3-Davacı tarafından yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4-Davalılar tarafından yapılan 75,50 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,
4-Davalılar kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT gereğince takdir olunan 256.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,
4-Taraflarca dosyaya yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilgilisine iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize müracaatla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup, anlatıldı.
12/04/2023
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır