T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/897 Esas
KARAR NO: 2023/1309
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 26/10/2021
KARAR TARİHİ: 20/12/2023
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 26/12/2023
Davacı vekilinin dava dilekçesinde özetle; Dava konusu İstanbul ili, ... İlçesi, ... Mahallesi, .... Cad. adresinde kain ... Ada .... Parselde kayıtlı ... Projesindeki; F blok 4. Kat 23 no'lu, H blok 9. Kat 76 no'lu ve G blok 4. Kat 20 no'lu bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satış ve devrini önler nitelikte takdiren teminatsız ihtiyati tedbir konulmasına, davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölümler üzerinde bulunan davalı Bankalar lehine bulunan kötü niyetli ipotekler ile diğer davalılar adına işlenen müvekkili ile hiçbir ilgisi bulunmayan hacizlerin kaldırılmasına, dava konusu taşınmazların tapuda davalı adına olan kaydının iptali ile her türlü takyidattan ari şekilde müvekkili adına tescil edilmesine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı taraf üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı .... Bankası vekilinin cevap dilekçesinde özetle; Dava konusu taşınmazın üzerindeki ihtiyati haciz şerhinin, mahkeme kararına istinaden diğer davalı ve icra dosyası borçlusu adına kayıtlı olması sebebiyle işlendiğini, yapılan işlemde usule aykırılık olmadığını, müvekkili bankanın da kusurunun bulunmadığını, davanın reddini talep etmiştir.
Davalı ... Bankası A.Ş. vekilinin cevap dilekçesinde özetle; arabuluculuk başvurusu yapılmadığını, davanın husumet yokluğundan reddini, tapuya güven ilkesi esas alınarak işbu davanın müvekkili banka yönünden esastan reddini talep etmiştir.
Davalı ... Bankası A.Ş. vekilinin cevap dilekçesinde özetle; taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin kanuni şekil şartlarına aykırı olarak gayri resmi şekilde yapıldığını, satış vaadi sözleşmesine dayalı taleplerle açılmış olan davanın, sözleşmenin tarafı olmayan ve yüklenici sıfatı bulunmayan müvekkili banka hakkında husumet yokluğu nedeni ile reddini, tedbir talebinin reddini talep etmiştir.
Davalı ... Satış A.Ş. vekilinin cevap dilekçesinde özetle; görevli mahkemenin İcra Hukuk Mahkemeleri olduğunu, davanın husumetten reddini, ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasını davanın reddini talep etmiştir.
Davalı ... Yapı A.Ş. vekilinin cevap dilekçesinde özetle; davacı ile müvekkili şirket ile akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noter onaylı olmadığını, kanuni şekil şartını sağlamadığını, davacı tarafın, sözleşme uyarınca ödeme edimini yerine getirmediğini, ihtiyati tedbir kararının görevsiz mahkemece verildiğini, davanın reddini talep etmiştir.
Davalı .... Bank A.Ş. vekilinin cevap dilekçesinde özetle; davanın görev ve yetki yönünde de reddini, davanın husumet yokluğundan reddini, tedbir kararının kaldırılmasını, başvurunun reddini talep etmiştir.
Davalı .... Kiralama A.Ş. vekilinin cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirket bakımından görevsiz ve yetkisiz mahkemede açılan, haksız ve hukuki dayanaktan yoksun ipotek ve haciz şerhlerinin fekkine dair davanın usulden, aksi taktirde esastan reddini talep etmiştir.
Davalı ... San. A.Ş. vekilinin cevap dilekçesinde özetle; davanın Müvekkili Şirket açısından husumet yokluğu nedeniyle reddini, tedbir kararın rücu edilmesini, davanın reddini talep etmiştir.
Davalı ... vekilinin cevap dilekçesinde özetle; davanın görevsiz mahkemede açıldığını, müvekkili aleyhine açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddini, davanın esastan reddini talep etmiştir.
Davalı ... adına yapılan usulüne uygun davetiye tebliğine rağmen cevap dilekçesi ibraz edilmemiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
-Dava yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir.
-Tarafların iddia ve savunmalarının incelenmesinde; davacı ile davalı ... Yapı A.Ş. arasında imzalanan 13/05/2019 ve 29/05/2019 tarihli 3 adet gayrimenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi uyarınca dava konusu İstanbul ili, Küçükçekımece ilçesi, ... Mah. ... ada ... parselde kayıtlı ... projesindeki F Blok, 23 numara, H blok 76 numara ve G blok 20 numaralı taşınmazların davalı adına tapu kaydının iptali ile diğer davalılar lehine tesis edilen ipotekler, takyidatlar ve haciz şerhlerinin kaldırılarak davacılar adına tescil isteminde bulunulduğu görülmektedir.
-Dava tarihi itibariyle dava konusu edilen taşınmazların davalı ... Yapı A.Ş. Adına tescil kaydının mevcut olduğu görülmüştür.
-Davacı tarafın sunmuş olduğu "Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapımı Sözleşmesi" başlıklı 13/05/2019 ve 29/05/2019 tarihli 3 adet sözleşmenin incelenmesinde; sözleşmede alıcının davacı .... Sanayi Ve Ticaret Limited Şirketi, satıcının ise .... Yapı A.Ş. olduğu, sözleşmelere konu edilen taşınmazların ... Mah. ... ada ... parselde kayıtlı ... projesindeki F Blok, 23 numara, H blok 76 numara ve G blok 20 numaralı taşınmazlar olduğu, sözleşme kapsamında davalı ... Yapı A.Ş.'nin 650.000,00 TL bedel mukabilinde taşınmazı davacı ... Sanayi Ve Ticaret Limited Şirketi'ne "sözleşme ve teknik şartnamaye uygun olarak anahtar teslimi tamamlayarak fiilen teslim ve satışını" üstlendiği görülmektedir.
-İstikrar kazanmış Yargıtay İçtihatları incelenmesinde; "...Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
-Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay ÎBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
-Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
-Bu tür davalarda öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir." hususlarına yer verildiği görülmektedir.
-Mahkememizce taraflarca karşılıklı edimlerin ifa edilip edilmediği, taşınmazın tescile uygun olup olmadığı, inşaatın tamamlanma oranı, kat irtifakı kurulup kurulmadığı, davacının mali yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği hususlarında keşif yapılarak bilirkişi raporu alınmasına karar verilmiş, bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen 02/05/2023 tarihli raporda özetle; tarafların karşılıklı iddiaları, aralarındaki sözleşmeler gereğince, tarafların hak ve yükümlülükleri ile ilgili mahallinde keşif icra edilerek heyet raporu alınması cihetine gidilmiş, bilirkişi .... ile .... tarafından sunulan raporda; taşınmazların bulunduğu bölge, bölge içindeki, konumu, ulaşım olanakları, vasfi, alanı, yakın bölgedeki emsal alım-satım rayiçleri, Yİ-LÜFE Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi ve Değişim Oranı, günümüz ekonomik koşulları ve değerine olumlu-olumsuz yönde etki eden diğer tüm unsurlar dikkate alınarak taşınmazların emsal karşılaştırma yöntemi ile güncel rayiç değerlerinin tespit edildiğini, ancak emsallerden de görüleceği üzere bölgede çok farklı fiyatlar söz konusu olduğu, beklentiler ile doğru orantılı olarak fiyatların değişkenlik gösterdiği, taşınmazların üzerinde çok sayıda takyidat bulunduğu, icrai hacizler, ipotekler, 150/C şerhi, ihtiyati tedbir vb.diğer takyidatların bulunduğu, değerlemede dikkate alınmadığı, haciz vb. takyidatlar belli tutarlara istinaden taşınmazlar üzerine şerh edilmiş olduğu, konunun uzmanlık alanlarının dışı olması nedeniyle değerlemede dikkate alınmadığı, raporda açıklanan hususlar dikkate alınarak davaya konu Küçükçekmece İlçesi, tapuda kayıtlı .... Mahallesi, ... ada ... parsel sayılı 38.142,91 m2 yüzölçümlü, *Arsa” vasıflı kat irtifakı kurulu taşınmazda yer alan taşınmazların dava tarihi itibariyle değerleri; konut vasıflı, F Blok 4. Kat, 23 nolu b.bölümün, Dava tarihi (26/10/2021) itibariyle m2 birim fiyatının 17.000TL/m2 ve değerinin yaklaşık olarak 65m2 X 17.000TL/m2 — 1.105.000TL olacağı, konut vasıflı, G Blok 4. Kat, 20 nolu b.bölümün, Dava tarihi (26/10/2021) itibariyle m2 birim fiyatının 17.000TL/m2 ve değerinin yaklaşık olarak 65m2 X 17.000TL/m2 — 1.105.000TL olacağı, konut vasıflı, H Blok 9. Kat, 76 nolu b.bölümün, Dava tarihi (26/10/2021) itibariyle m2 birim fiyatının 17.000TL/m2 ve değerinin yaklaşık olarak 65m2 x 17.000TL/m2 1.105.000TL olacağı görüş ve kanaatinin bildirildiği görülmüştür.
-Alınan rapor doğrultusunda dava konusu taşınmazların dava tarihi itibariyle toplam 3.315.000,00 TL değerinde olduğu anlaşıldığından davacı tarafa eksik harcın ikmali hususunda kesin süre verilmiş, kesin süre içerisinde davacı tarafça eksik harcın ikmal edildiği görülmüştür.
-Yargılama devam ederken davacı ... Sanayi Ve Ticaret Limited Şirketi vekili tarafından dava konusu "İstanbul İli, .... İlçesi, ... Mahallesi, Prof. Dr. ... Cad. adresinde kain ... Ada ... Parselde kayıtlı ... Projesindeki F Blok, 4. Kat, 23 No'lu [Eski 5. Kat, Eski 29 No]" taşınmaz yönünden tüm hak ve alacakların .... San. Ve Tic. Ltd. Şti. ile ... Ltd. Şti. arasında akdedilen temlik sözleşmesi uyarınca ... Danışmanlık Ltd. Şti.'ne devredildiğinin ve bu doğrultuda ilgili şirketin bildirilen taşınmaz açısında davacı taraf olarak katılmasının kabulüne karar verilmesinin talep edildiği görülmekle temlik sözleşmesi uyarınca temlik alan sıfatıyla sözleşmeyi devralan şirketin davacı olarak eklenmesine karar verilmiştir.
-Mahkememizce yargılama sırasında davacı tarafa dava konusu gayrimenmkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmeleri uıyarınca davalı .... Yapı A.Ş.'ye yapılan ödemelere ilişkin evrak asıllarını sunmak üzere kesin süre verilmiş, sunulan evraklar ile davalı ... Yapı A.Ş'nin 09/11/2023 tarihli mutabakat beyanı da dikkate alınarak sözleşme kapsamındaki eksik ödeme bedeli olan 150.000 TL'yi mahkememiz veznesine depo etmek üzere kesin süre verilmiş, kesin süre içerisinde davacının bedeli depo ettiği görülmüştür.
-Yukarıda yer verilen açıklamalar doğrultusunda somut olay değerlendirildiğinde; davacı tarafın tapu iptali ve tescil isteminin davalı yüklenici ile aralarındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayandığı, davaya konu taşınmazların arsa payı karşılığı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenici şirket adına kayıtlı olduğu, ilgili taşınmazların sözleşmeye, amacına, fen ve sanat kurallarına uygun imal edilerek oturmaya ve kullanmaya elverişli vaziyette oldukları, bu nedenle yukarıda yer verilen yasal mevzuat ve içtihatlar gereğince davacının sözleşme bedelini ödemesi halinde tescile hak kazanacağı, taraflar arasındaki mutabakat doğrultusunda her bir sözleşme yönünden 50.000,00 TL olmak üzere toplam 150.000,00 TL eksik bedelin davacı tarafça depo edildiği, bu kapsamda sözleşmeye taraf olan davacı ile temlik alan davacı yanında tapu iptali ve tescil talebinin yerinde olduğu anlaşılmakla davanın kısmen kabulüne karar vermek gerekmiştir.
-Yükleniciden temlik alınan hak ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından, bu hak, kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Başka bir anlatımla, ayni hak ile şahsi hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınır.
-Ancak alacağın temliki işlemi satış vaadi sözleşmesi ile yapılmış ve satış vaadi sözleşmesi 2644 sayılı Tapu Kanununun 26/5. maddesinden yararlanılarak tapuya şerh verilmişse, lehine şerh konan kişinin sözleşme ile edindiği kişisel hakkı güçlenir ve bu şerhle kazanılan hak sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Böylelikle şerhten sonra mülkiyet hakkı kazanan malikin kötüniyetli müktesip olduğu karine olarak kabul edilir. Fakat, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse veya somut olaydaki gibi yüklenicinin temlikine dayalı sözleşme adi yazılı şekilde düzenlenmişse, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca kural olarak tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması icap eder.
-Bu kapsamda her ne kadar davacı tarafça ilgili taşınmazların her türlü takyidattan ari şekilde tescili talep edilmiş ise de davaya konu satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh edilmediği, tapuda takyidat sahibi olan diğer davalıların kötü niyetli olduklarına yönelik bir iddianın bulunmadığı, bu hususta ispata elverişli bir delilin ibraz edilmediği anlaşılmakla taşınmazların davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile üzerindeki takdiyatlar ile birlikte davacı taraf adına tesciline karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
Açılan Davanın Kısmen Kabul Kısmen Reddine,
1-Dava konusu Küçükçekmece İlçesi ... Mahallesi ... ada ... Parsel F Blok 23 nolu, H Blok 76 nolu, G blok 20 nolu bağımsız bölümlerin davalı adına olan tapusunun iptali ile üzerindeki takdiyatlar ile birlikte davacı adına tapuya tesciline,
2-Dava konusu taşınmazlar üzerine İİK 28 şerhi konulması için Tapu Sicil Müdürlüğü'ne müzekkere yazılmasına,
3-Alınması gereken 226.447,65-TL harç davacı tarafından peşin olarak yatırılan 1.707,75 TL peşin harç 54.905,00 TL ıslah harcından mahsubu ile eksik kalan 169.834,90 TL harcın davalı ... Yapı A.Ş.'den tahsili ile hazineye gelir kaydına,
4-Davacı tarafça sarf edilen peşin harç ve tamamlama harcı olmak üzere toplam 56.612,75 TL harcın davalı ... Yapı A.Ş.'den alınarak davacılara verilmesine,
5-Davacı tarafça sarf edilen tebligat ve müzekkere gideri, bilirkişi sarf gideri ve keşif ücreti olmak üzere toplam 16.615,70 TL'nin davalı ... Yapı A.Ş.'den alınarak davacılara verilmesine,
6-Davacılar kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT gereğince takdir olunan 301.450,00-TL vekalet ücretinin davalı davalı ... Yapı A.Ş.'den tahsili ile davacılara verilmesine,
7-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde taraflara iadesine,
8-Davalılar tarafından yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize müracaatla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup, anlatıldı.
20/12/2023
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır