T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2023/1268 Esas
KARAR NO : 2025/565
DAVA : Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 28/12/2023
KARAR TARİHİ : 19/06/2025
KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 26/06/2025
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA; Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle; Davacı şirket yetkilisi ........ ile davalı ..... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'yi temsilen ...... arasında; İstanbul İli, Kağıthane İlçesi, ..... Mah. ...... Ada, ...... parselde yapımına başlanan "......" adını taşıyan projede bulunan 8. Kat 74 nolu dairenin (sözleşmede 8. Kat 75 nolu geçmektedir.) ("Daire") davalı tarafından davacıya satışının vaadine yönelik T.C. İstanbul ...... Noterliği 10.03.2017 tarih, ..... yevmiye numaralı "Düzenlenme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" ("Sözleşme") imzalandığını, Sözleşmenin 3.1. maddesine göre; davalı, dairenin yapımını sözleşmenin imza tarihinden itibaren 24 ay içerisinde tamamlayacak ve "Anahtar Teslim" olarak müvekkile teslim edeceğini ancak davalı sözleşme konusu daireyi sözleşmeye aykırı şekilde 09.08.2023 tarihinde teslim ettiğini, sözleşme konusu dairenin geç teslimi nedeniyle gecikme tazminatı kapsamında kira kaybı alacağı talep etme hakkına sahip olduklarını, 10.03.2019 günü teslim edilmesi gereken daire 4 yıl 4 ay 30 günlük gecikme ile 09.08.2023 tarihinde teslim edildiğini, gecikme tazminatı teslimden itibaren 6 ay sonra ödenmeye başlanacağını, bu altı aylık süre dikkate alındığında 46 ay 30 günlük bir gecikme tazminatının ödenmesi gerektiğini, bu tutarın şimdilik toplam 65.200,00 TL olduğunu, davanın kabulüne, fazlaya ilişkin talep, alacak ve ıslah hakkı saklı kalmak kaydı ile şimdilik 65.200,00 TL gecikme tazminatının her bir dönem sonundan itibaren kademeli şekilde işleyecek değişen oranda reeskont avans faizi ile davalıdan alınarak müvekkil şirkete verilmesine, fazlaya ilişkin hak ve alacaklarının saklı kalmak kaydı ile şimdilik 111.195,00'TL faizin ve 1.700,00 TL protesto masrafının ödendiği tarihten itibaren işleyecek değişen oranda reeskont avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak müvekkil şirkete verilmesine, yargılama harç ve giderleri ile vekalet ücretinin davalı üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP; Davalı tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle;
Haksız ve mesnetsiz davanın tümü ile reddinin gerektiğini, her halükarda dava dışı müteahhit firma ile davacı arasında 09/08/2023 tarihinde daire teslim tutanağı imzaladığını ve sözleşme konusu olan gecikme cezası ve faiz konusunda karşılıklı olarak ibralaşıldığını, 09/08/2023 tarihinde ise taraflar arasında daire teslim tutanağı imzalandığını, hiçbir şekilde kabul anlamına gelmemek kaydıyla davacı yanın taleplerini zamanaşımına uğradığını, usule ilişkin itirazlarının baki kalması kaydıyla davacı tarafından sözleşmede yer alan yükümlülüklerin zamanında yerine getirilmemiş olduğunu, ileri sürülen iddiaların haksız ve mesnetsiz olduğunu, sebepsiz zenginleşme sağlama amacıyla açılan işbu davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, davacı yan kendi üzerine düşen edimleri yerine getirmeyerek mütemerrit duruma düştüğünü, davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davacı yanca sunulacak delillere karşı ek delil ve karşı delil sunma hakları ile fazlaya dair her türlü hakları saklı kalmak kaydıyla davacı yana delilerini tebliğ ettirmesi için kesin süre verilmesine, aksi halde delil sunmaktan vazgeçmiş sayılmasının kabul edilmesine, inşaatın tamamlanmış olması ve kat irtifakının kurulmuş olması dikkate alınarak gecikme mücbir sebeplerden kaynaklandığından ve dava konusu taşınmaz hak sahibine teslim edildiğinden ve fiili kullanım durumunda olduğundan haksız davanın reddine, esasa ilişkin tüm itirazları saklı kalmak kaydıyla, davacı yanın zamanaşımına uğrayan taleplerinin ve haksız faiz taleplerinin reddine, haksız ve mesnetsiz davanın reddine, yargılama gideri ve vekâlet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
Dava, düzenlenme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan, davaya konu konutun geç teslimi iddiasına dayalı gecikme tazminatından kaynaklı kira kaybı tahsili talebi ve faiz ve protesto masrafının iadesi istemine ilişkin olup, uyuşmazlığın taraflar arasındaki sözleşme kapsamında sözleşme konusu konutun geç tesliminin söz konusu olup olmadığı, geç teslim varsa ne kadarlık bir gecikmenin olduğu, davalının savunmasına göre, davanın zamanaşımı süresinde açılıp açılmadığı, husumet itirazının yerinde olup olmadığı geç teslime neden olan mücbir sebep bulunup bulunmadığı, sonuç itibariyle davacının taleplerinin yerinde olup olmadığı yerinde olup olmadığı ve talep edebileceği gecikme tazminatından kaynaklı kira kaybı tahsili talebi ve faiz ve protesto masrafının bedelinin ne kadar olduğu hususlarında olduğunun tespitine karar verilmiştir.
Kağıthane Tapu Müdürlüğü'nden İstanbul ili, Kağıthane ilçesi, ..... Mah. ...... Ada, .... parsel, .... Kat 75 nolu taşınmazın( Yeni Numara: 74) tapu kayıtları celp edilmiştir.
İstanbul Kağıthane Belediye Başkanlığı'ndan Kağıthane ilçesi ..... mahallesi ..... ada ..... parsel sayılı taşınmaza ait imar işlem dosyası, yapı ruhsatları ve mimari projesi CD şeklinde, celp edilmiştir.
Isparta ...... Asliye Hukuk Mahkemesinde talimat ile alınan 11/11/2024 tarihli Bilirkişi Raporunda özetle; Dosya kapsamından; Sözleşmeye bağlı olarak, Satıcı bağımsız bölümün yapımını yasal ve zorunlu mücbir nedenler dışında Sözleşmenin imza tarihinden itibaren 24 ay içerisinde teslim edeceği, alıcıya teslim etmemesi halinde 6 ay sonra başlamak üzere alıcının sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmiş olması koşuluyla, satıcının yazılı anahtar teslim etme sürecine kadar gecikilen her ay için sözleşme bedelinin binde ikisini anahtar tesliminden sonra gecikme cezası olarak ödeyeceği, tespitlerine istinaden, Dairenin 10,03,2019 tarihine kadar teslim edilmesi gerektiği, dairenin 09.08.2023 tarihinde teslim edildiği, davacının talebi uygun görüldüğü takdirde 47 aylık gecikme kira bedelinin 65.330,00 TL olarak hesaplandığı, teslim tarihi olan 10.03.2019 tarihine kadar ödemelerin plana uygun olarak gerçekleştiği ve 369.500,00 TL ödeme yapıldığı, Konutun teslim edilmesi gerekli olan 10.03.2019 tarih ve sonraki 325.500,00 TL lik senet ödemelerin bekletildiği, ilerleyen süreçte 23.12.2021 tarihinde (6.950,00 TL si KDV olmak üzere) 445.345,00 TL ödeme yapılarak toplam 814.845,00 TL ödemenin gerçekleştiği, sözleşme tutarı 695,000.00 TL ve KDV tutarı 6.950,00 TL toplam 701.950,00 TL fatura bedeline ulaşıldığı fazlası 1.700,00 TL senet protesto masrafı ve 111.195,00 TL vade farkı olmak üzere toplam 112.895,00 TL ek ödeme yapıldığı, taraflar açısından tahsili istenen ve ödenen 814.845.00 TL tutarın ve içeriğinin uyumlu olduğu, görülmüştür.
SONUÇ
Dosya kapsamında davalının bahsettiği mücbir sebepler açısından genel bilgiler verdiği, belge bazında bir bilgi bulunmadığı, davalı tarafça tahsili istenen ve davacı tarafından ödenen toplam tutarın 814.845,00 TL olduğu, bu tutarın ve içeriğinin karşılıklı olarak uyumlu olduğu, davacının iadesini talep ettiği; konutun teslim edilmesi gereken 10.03.2019 tarihinden sonra bekletilen 325.500,00 TL senet borçları için 1.700,00 TL protesto ve 111.195,00 TL vade farkı olmak üzere toplam 112.895,00 TL protesto ve vade farkı ödemesini 325.500,00 TL senet borcu ile birlikte davalının talebi üzerine davacı tarafından davalı tarafa 23.12.2021 tarihinde ödediğinin görüldüğü, ayrıca Davacı talebi olan; 10.03.2019 tarihinde teslim edilmesi gereken konutun 09.08.2023 tarihinde, 4 yıl 5 ay geç teslim edildiği ve geç teslim edilmesinden kaynaklı gecikme kira tazminatı 65.330,00 TL olarak hesaplandığı sonuç ve kanaatine varılmıştır.
Mahkememizce alınan 04/07/2024 tarihli Bilirkişi Raporunda özetle;
DEFTER BİLGİLERİ - İNCELEME - DEĞERLENDİRME
Davacı Yasal Defter Bilgileri
Davacı tarafın 06.05.2024 defter inceleme günü gelmediği, yerinde inceleme talebinin bulunduğu, 02.04.2024 tarihli beyan dilekçesinde, davacı tarafın ticari defterlerinin “ISPARTA” ilinde bulunması nedeniyle Isparta Asliye Ticaret Mahkemesine talimat yazılmasını talep ettiği, Bu nedenle davacı tarafın ticari defter kayıtları veya belgeleri üzerinden inceleme yapılamadığı, bu husustaki takdir sayın mahkemenize bırakılmıştır. HMK 222 (5) maddesinde "Taraflardan biri tacir olmasa dahi, tacir olan diğer tarafın ticari defterlerindeki kayıtları kabul edeceğini belirtir; ancak, karşı taraf defterlerini ibrazdan kaçınırsa, ibrazı talep eden taraf iddiasını ispat etmiş sayılır." ifadesi yer almıştır.
Davalı Yasal Defter Bilgileri
Davalı ...... GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 'ne ait ticari defterler üzerinde yapılan incelemede, 6102 Sayılı TTK.m.64 ve VUK.182 gereğince mecburi olan yukarıda tabloda belirtilen 2017-2018-2019-2020-2021-2022-2023 yılı ticari defterlerinin tutulduğu, iş bu defterlerin yevmiye ve kebir defterinin Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 1 Sıra nolu elektronik defter tebliği gereğince elektronik ortamda e-defter olarak tutulduğu, 1 sıra nolu e-defter tebliği gereğince Ocak ayı beratlarının açılış tasdiki, Aralık ayı beratlarının kapanış tasdiki yerine geçtiği, açılış ve kapanış beratlarının yasal süresi içinde alındığı, yevmiye ve kebir defterlerinin birbirini teyit eder şekilde ve kanunlara uygun olarak tutulduğu, birbirini doğruladığı, davalı tarafın 2017-2018-2019-2020-2021-2022-2023 yılına ait ticari defterler ve kayıtlarının (HMK md.222TTK 64 m/mülga TTK 85 m.) sahibi lehine delil niteliği bulunmaktadır.
Davalı Tarafın Cari Hesap Ekstresinin İncelenmesi
Davalı Tarafın Dosya Muhteviyatına Sunduğu Cari Hesap Ekstresi, Davacı taraf ile cari hesap ilişkisinin 23.12.2021 tarihli 114.440,00 TL + 6.950,00 TL olmak üzere toplam 121.390,00 TL (A) tutarlı kayıt işlemi ile başladığı, 01.02.2023-31.12.2023 tarihinde davalı tarafın davacı tarafa 114.440,00 TL borçlu olduğu tespit edilmiştir.
Mali Değerlendirme
Davacı Tarafın Talebi, Davacı taraf, davalı taraf hakkında sözleşme konusu dairenin geç teslimi nedeniyle gecikme tazminatı kapsamında kira kaybı alacağı talep etme hakkına sahip olduklarını, 10.03.2019 günü teslim edilmesi gereken daire 4 yıl 4 ay 30 günlük gecikme ile 09.08.2023 tarihinde teslim edildiğini, gecikme tazminatı teslimden itibaren 6 ay sonra ödenmeye başlanacağını, Bu altı aylık süre dikkate alındığında 46 ay 30 günlük bir gecikme tazminatının ödenmesi gerektiğini, bu tutarın şimdilik toplam 65.200,00 TL olduğunu, fazlaya ilişkin talep, alacak ve ıslah hakkı saklı kalmak kaydı ile şimdilik 65.200,00 TL gecikme tazminatının her bir dönem sonundan itibaren kademeli şekilde işleyecek değişen oranda reeskont avans faizi ile davalıdan alınarak müvekkil şirkete verilmesine, şimdilik 111.195,00 TL faizin ve 1.700,00 TL protesto masrafının ödendiği tarihten itibaren işleyecek değişen oranda reeskont avans faizi ile birlikte davalıdan alınmasını talep ettiği,
Davalı Tarafın Dosya Muhteviyatına Sunduğu Cari Hesap Ekstresi, Davacı taraf ile cari hesap ilişkisinin 23.12.2021 tarihli 114.440,00 TL + 6.950,00 TL olmak üzere toplam 121.390,00 TL (A) tutarlı kayıt işlemi ile başladığı, 01.02.2023-31.12.2023 tarihinde davalı tarafın davacı tarafa 114.440,00 TL borçlu olduğu,
Tarafların Ticari Defter Ve Kayıtlarının Karşılaştırılması-Değerlendirme, Davacı tarafın ticari defterlerinin “ISPARTA” ilinde bulunması nedeniyle Isparta Asliye Ticaret Mahkemesine talimat yazılmasını talep ettiği, bu nedenle davacı tarafın ticari defter kayıtları veya belgeleri üzerinden inceleme yapılamadığı, Davalı tarafın ticari defter ve kayıtlarında dava tarihi itibariyle davacı tarafa 114.440,00 TL borçlu olduğu tespit edilmiştir. Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Özeti 10.03.2017 satıcı adresi: ..... Yatırım Ortaklığı A.Ş. alıcı: ...... inşaat Petrol Ürün. Otomotiv Tekstil Madencilik Su Ürün. San.ve Tic.Ltd.Şti vergi no ...... satıcı, İstanbul .....noterliğinden ...... yevmiye no 27.09.2016 tarihinde onaylı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile sahibi bulunduğumuz İstanbul İli, Kağıthane ilçesi, ..... Mah., ...... Ada, ..... Parselde yapımına başladığı "......" adıyla maruf Proje'de (PROJE), 8. kat, 75 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz daire (konut) veya ticari ünite niteliğindeki bağımsız bölümü (bağımsız bölüm); 695,000-TL faltıyüzdoksanbeşbin Türk Lirası) bedel mukabilinde ve işbu Düzenlenme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nde (sözleşme) yazılı koşullarla alıcı'ya satmayı kabul ve taahhüt etmiştir. Alıcı da, İstanbul ...... noterliğinden ...... yevmiye no 27.09.2016 tarihinde onaylı düzenlemeşeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satıcı ..... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'nin sahibi bulunduğunu bildiğimiz yukarıda niteliği ve konumu yazılı olan 75 numaralı bağımsız bölüm'ü; 695,000-TL (altıyüzdoksanbeşbin Türk Lirası) bedel mukabilinde ve işbu sözleşme'de yazılı koşullarla satıcı'dan satın almayı kabul etmiştir. İşbu sözleşme'nin konusu, alıcı ve satıcı arasındaki işbu bağımsız bölüm satışı nedeniyle tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesidir. İşbu sözleşme'de alıcı ve satıcı ayrı ayrı "taraf", birlikte ise "taraflar” olarak anılacaktır. Madde 2. Bağımsız Bolüm, Satış Bedeli Ve Ödemesi: Sözleşme Konusu Bağımsız Bölüm'ün satış bedeli KDV hariç 695,000-TL (altıyüzdoksanbeşbin Türk Lirası'dır (satış bedeli). işbu satış bedeli, asgari emlak vergi değeri altında değildir. Sözleşme tarihi'nde KDV oranı konutlar için %1,00 (Yüzde Bir), ticari üniteler için ise %18,00 (Yüzde Onsekiz)'dir. Alıcı, satış bedeli'nin 500-TL(beşyüz Türk Lirası) 'sini SATICI'nın banka hesabına veya makbuz karşılığı elden nakden ödemiştir. Alıcı, 694,500-TL (altıyüzdoksandortbinbeşyüz Türk Lirası)'si tutarındaki bakiye bedelin ödenmesinin temini zımnında, belirtilen vadelere ve miktarlara uygun olarak tanzim edilmiş bulunan 51 adet nama yazılı senedi/çeki işbu sözleşme'nin imzası anında satıcı'ya teslim etmiştir. Senet/Çek miktar ve vadeleri ekli "Senet/Çek Alım Bordrosu"nda belirtilmiştir. Madde 3. Satıcı'nın Yükümlülükleri: Satıcı, bağımsız bölüm'ün yapımını, işbu sözleşme'nin 13.1. maddesi ile hüküm altına alınan nedenler ile yasal ve zorunlu mücbir nedenler dışında sözleşme'nin imza tarihinden itibaren 24 ay içerisinde (teslim tarihi) tamamlayacak ve "Anahtar Teslimi" olarak alıcı'ya fiilen teslim edecektir. Satıcı'nın, işbu sözleşme'nin 13.1. maddesi ile hüküm altına alınan nedenlerden ve/veya yasal ve zorunlu mücbir nedenlerden dolayı Bağımsız Bölüm'ün teslimini geciktirmesi halinde, 13.1. maddesi ile hüküm altına alınan nedenlerden kaynaklı gecikme süreleri ile yasal ve zorunlu mücbir nedenlerden kaynaklı gecikme süreleri teslim tarihi'ne ilave edilecektir. "Anahtar Teslimi"nden maksat; satışa konu Bağımsız Bölüm'ün, tasdikli ve/veya revize edilmiş projelerine, işbu sözleşme'ye ve ekli Mahal Listesi'ne uygun şekilde tamamlanıp, alıcı'ya teslimi ve ilgili belediyeye (tüm bağımsız bölüm maliklerinin yasal yükümlülüklerini yerine getirmesi ve ilgili belediyeye emlak vergi beyannamesinin verilmesi ile cins tashihi harçlarını ödemiş olmaları kayıt ve şartıyla) İskan alımı için başvurulmasıdır (Anahtar Teslimi). Bağımsız Bölüm'ün ince temizliği alıcı tarafından yapılacaktır. Sosyal tesislerin ve peyzaj düzenlemelerinin tamamlanması, "Anahtar Teslim" süresinin dışındadır; ancak bu süre "Anahtar Teslim" tarihinden itibaren 12 ayı aşamaz. 3.2. SATICI, iskanı (yapı kullanma izin belgesini), satışa konu bağımsız bölüm'ün Anahtar Teslimi'nden sonra, tüm bağımsız bölüm maliklerinin yasal yükümlülüklerini yerine getirmesi, ilgili belediyeye emlak vergi beyannamelerinin verilmesi, cins tashihi harçlarının ödenmesi ve benzeri her türlü ödemelerini tamamlamaları kayıt ve şartıyla makul süre içerisinde alacak olup bilahare tapuda cins tashihini yaparak kat mülkiyet tapularını alıcı'ya teslim edecektir. 3.3. — satıcı, sözleşme konusu bağımsız bölüm'ü belirtilen süre içerisinde alıcı'ya "Anahtar Teslimi" olarak teslim etmemesi halinde, 3.1. maddesinde belirtilen teslim tarihi'nden itibaren 6 ay sonra başlamak üzere ve alıcı'nın işbu sözleşme'de tanımlı tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olması koşuluyla, satıcı'nın alıci'yı anahtar teslimi için yazılı olarak yapacağı davet tarihine kadar gecikilen her ay için' sözleşme bedeli'nin binde ikisini alıcı'ya gecikme cezası olarak, taraflar arasında düzenlenecek gecikme cezası protokolünün imzası ve alıcı'nın satıcı'ya gecikme cezasının ödenmesini istediği banka hesap bilgilerini bu gecikme cezası protokolü ile bildirilmiş olması şartları ile bağımsız bölümün kendisine anahtar tesliminden sonra ödemeyi(gecikme cezası)kabul etmiştir. Alıcı, işbu sözleşme hükümleri gereğince gecikme cezası haketmeye başladıktan sonraki herhangi bir ödemeyi/çeki/senedini 3 (üç) iş gününden fazla geciktirmesi durumunda satıcı'nın gecikme Cezası ödeme yükümlülüğünün ortadan kalkacağını kabul, beyan ve taahhüt eder. Gecikme Cezası, SPK lisanslı değerleme firmasınca belirlenen aylık kira bedelinden yüksek olamaz. Alıcı, Gecikme Cezası protokolü düzenlenmeden, herhangi bir nedenle Gecikme Cezası'na ilişkin takip başlatamaz veya dava açamaz. İşbu sözleşme'nin 13.1. maddesi ile hüküm altına alınan nedenler ile yasal ve zorunlu mücbir nedenlerden dolayı oluşabilecek gecikmeler için, alıcı'nın, satıcı'dan Gecikme Cezası ve/veya kira bedeli başta olmak üzere, ne isim altında olursa olsun, herhangi bir bedel talep etme hakkı bulunmayacaktır.
DAİRE TESLİM TUTANAĞI:
Dava konusu 74 nolu Bağımsız bölümü davalı davacıya 09.08.2023 Tarihli daire teslim tutanağı ile karşılıklı imzalanarak teslim etmiştir.
TAPU BİLGİLERİ
Kağıthane Tapu M 03.01.2024 tarih ve ..... sayılı yazısı ekindeki tapu kaydında, aşağıdaki tabloda gösterilen bilgiler yer almaktadır. Mal ...... İnşaat Petrol Ürünleri Otomotiv Tekstil Madencilik Su Ürünleri Sanayi Ve Ticaret Limited Şirketi tam hisse Satış - 23/12/2021 - 35810- - -
8-TAŞINMAZA AİT BİLGİLER:
Adres Bilgileri: Dava konusu taşınmaz, İstanbul İli, ..... İlçesi ..... Mahallesi ...... Caddesi No:4 kapı sayılı yerdedir. İmar Durumu: Kağıthane Belediyesi resmi internet saysasında resmi internet sitesinde dava konusu taşınmazın, 7/21/2008tasdik tarihli Kağıthane 6. etap 1/1000 ölçekli uygulama imar planı konut alanında kaldığı bildirilmektedir. Harita-Plan: Hudutları ve sahası itibariyle dava konusu taşınmazın yerine uygun olduğu tarafımızca belirlenmiştir.
Çevresel Bilgiler: Taşınmaz, her türlü Belediye ve alt yapı hizmetleri ile ulaşım imkanlarından kolayca faydalanabilecek konumda, konut ve ticaret alanlarının bulunduğu lokasyonda Kağıthane Ortabayır semtindedir. Taşınmaz, konut ve ticari alanlara, kamu binaları, alış-veriş alanları, okul, camii, hastane, banka şubesi gibi hizmet alanlarına çok yakın mesafededir. Taşınmaz, Levent Metro İstasyonu'na 870 m. kuşuçuşu mesafededir. TaşınmazBilgileri: Dava konusu taşınmazın bulunduğu bina, 6 Bodrum Kat + bodrum + Zemin Kat + 14 Normal Kat betonarme karkas yapıdır. Binada toplam 147 toplam bağımsız bölüm yer almaktadır Dava konusu 8. Kat 74 nolu bağımsız bölümdür. Dava konusu taşınmaz 141 teşrifli Amerikan mutfaklı mahalden oluşmaktadır.34,60 m2 net 78,63 m2 brüt alana sahiptir.Yerinde yapılan incelemede Dava konusu taşınmazın bitmiş olduğu ve mesken olarak kullanıldığı tespit edilmistir.
DEĞERLENDİRME:
Cezai şart hesabı: sözleşmede madde 3. satıcı'nın yükümlülükleri: satıcı, bağımsız böl yapımını, işbu sözleşme'nin 13.1. maddesi ile hüküm altına alınan nedenler ile yasal ve zorunlu mücbir nedenler dışında sözleşme'nin imza tarihinden itibaren 24 ay içerisinde (teslim tarihi) tamamlayacak 3.3. — satıcı, sözleşme konusu bağımsız bölüm'ü belirtilen süre içerisinde alıcı'ya “anahtar teslimi" olarak teslim etmemesi halinde, 3.1. maddesinde belirtilen teslim tarihi'nden itibaren 6 ay sonra başlamak üzere ve alıcı'nın işbu sözleşme'de tanımlı tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olması koşuluyla, satıcı'nın alıci'yı anahtar teslimi için yazılı olarak yapacağı davet tarihine kadar gecikilen her ay için sözleşme bedeli'nin binde alıcı'ya gecikme cezası olarak, taraflar arasında düzenlenecek gecikme cezası protokolünün imzası ve alıcı'nın satıcı'ya gecikme cezasının ödenmesini istediği banka hesap bilgilerini bu gecikme cezası protokolü ile bildirilmiş olması şartları ile bağımsız bölümün kendisine anahtar tesliminden sonra ödemeyi(gecikme cezası)kabul etmiştir. T.C. İstanbul ...... Noterliği 10.03.2017 tarih, ...... yevmiye numaralı "Düzenlenme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" ("Sözleşme") imzalandığını, iki yıl 24 ay sonra teslim tarihi(3.1 hükmü) hesap edilir ise 10.03.2019 tarihinde teslimi gerektiği 3.3 hükmü teslim tarihinden 6 ay sonra 10.09.2019 tarihinde gecikme cezasının başlangıç tarihi başlamış olacaktır. Gecikme cezası her ay içi sözleşme bedelinin binde 2 olacağı(Hüküm3.3) göre hesap edilirse her ay için gecikme bedeli -695.000x0,002-1.390,00T.L. her geciken ay için gecikme bedeli hesap edilir. Gecikmeden kaynaklı cezai şart olarak 74 nolu bağımsız bölüm yönünden aylık 2.000,00.TL. Kararlaştırılmış olup, işbu miktar esas alınıp hesaplanacaktır. Teslim tutanağında dairenin 09.08.2023 tarihi esas alınır ise 10.09.2019 tarihinde gecikme cezasının başlangıcından09.08.2023 tarihine kadar hesap edilir ise 3 yıl 11 ay geç teslim ettiği 47 ay için hesap edilirse Toplam gecikme cezası 47 AYx1.390 TL/AY-65.330 T.L. gecikme cezası hesap edilmiştir.
SONUÇ VE KANAAT
Takdirler Sayın Mahkemenin olmak üzere yukarıda yapılan inceleme ve tespitler sonucunda ve raporumuz içinde açıklanan nedenlerle; Davacı tarafın 06.05.2024 defter inceleme günü gelmediği, yerinde inceleme talebinin bulunduğu, 02.04.2024 tarihli beyan dilekçesinde, davacı tarafın ticari defterlerinin “ISPARTA” ilinde bulunması nedeniyle Isparta Asliye Ticaret Mahkemesine talimat yazılmasını talep ettiği, Bu nedenle davacı tarafın ticari defter kayıtları veya belgeleri üzerinden inceleme yapılamadığı, bu husustaki takdir sayın mahkemenize bırakılmıştır. HMK 222 (5) maddesinde "Taraflardan biri tacir olmasa dahi, tacir olan diğer tarafın ticari defterlerindeki kayıtları kabul edeceğini belirtir; ancak, karşı taraf defterlerini ibrazdan kaçınırsa, ibrazı talep eden taraf iddiasını ispat etmiş sayılır." ifadesi yer almıştır. Davalı tarafın 2017-2018-2019-2020-2021-2022 yılına ait yasal defterlerini usulüne uygun tuttuğu ve sahibi lehine delil niteliği taşıdığı, davacı Tarafın Talebi, Davacı taraf, davalı taraf hakkında sözleşme konusu dairenin geç teslimi nedeniyle gecikme tazminatı kapsamında kira kaybı alacağı talep etme hakkına sahip olduklarını, 10.03.2019 günü teslim edilmesi gereken daire 4 yıl 4 ay 30 günlük gecikme ile 09.08.2023 tarihinde teslim edildiğini, gecikme tazminatı teslimden itibaren 6 ay sonra ödenmeye başlanacağını, Bu altı aylık süre dikkate alındığında 46 ay 30 günlük bir gecikme tazminatının ödenmesi gerektiğini, bu tutarın şimdilik toplam 65.200,00 TL olduğunu, fazlaya ilişkin talep, alacak ve ıslah hakkı saklı kalmak kaydı ile şimdilik 65.200,00 TL gecikme tazminatının her bir dönem sonundan itibaren kademeli şekilde işleyecek değişen oranda reeskont avans faizi ile davalıdan alınarak müvekkil şirkete verilmesine, şimdilik 111.195,00 TL faizin ve 1.700,00 TL protesto masrafının ödendiği tarihten itibaren işleyecek değişen oranda reeskont avans faizi ile birlikte davalıdan alınmasını talep ettiği, davalı Tarafın Dosya Muhteviyatına Sunduğu Cari Hesap Ekstresi Davacı taraf ile cari hesap ilişkisinin 23.12.2021 tarihli 114.440,00 TL * 6.950,00 TL olmak üzere toplam 121.390,00 TL (A) tutarlı kayıt işlemi ile başladığı, 01.02.2023-31.12.2023 tarihinde davalı tarafın davacı tarafa 114.440,00 TL borçlu olduğu,
Tarafların Ticari Defter Ve Kayıtlarının Karşılaştırılması-Değerlendirme,
Davacı tarafın ticari defterlerinin “ISPARTA” ilinde bulunması nedeniyle Isparta Asliye Ticaret Mahkemesine talimat yazılmasını talep ettiği, bu nedenle davacı tarafın ticari defter kayıtları veya belgeleri üzerinden inceleme yapılamadığı, Davalı tarafın ticari defter ve kayıtlarında dava tarihi itibariyle davacı tarafa 114.440,00 TL borçlu olduğu, 4. Gecikmeden kaynaklı cezai şart olarak 74 nolu bağımsız bölümün 47 ay geç teslimden ötürü 65.330,00 T.L gecikme cezası davalı satıcı ..... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'NİN Davacı alıcı ..... İnş. Pet. Ürün. Oto. Teks. Mad. Su Ürün. San. Ve Tic, Ltd. Şti.'ne ödemesi gerektiği görüş ve kanaatine varılmıştır.
Mahkememizce alınan 20/01/2025 tarihli Bilirkişi Ek Raporunda özetle;
İtirazların Değerlendirilmesi - Cezai Şart Hesabı, Davalı itirazında'5-Haksız davanın tümü ile reddine ilişkin beyanımız aynen baki olmak kaydı ile, davacı yanın, gecikme cezası ve faiz adı altında taleplerde bulunması, taraflar arasında akdedilen sözleşmeye aykırı olup, işbu haksız ve mesnetsiz taleplerinin reddi gerekmektedir. Mücbir sebep dolayısı ile oluşan aksaklıklar sonucunda davacının Sayın Mahkemeniz nezdinde faiz ve gecikme cezası talebinde bulunması haksız ve mesnetsiz olup, kabulü mümkün değildir. Kaldı ki, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 3.3.maddesi:"satıcı, bağımsız bölümün yapımını, işbu sözleşmenin 13.1 maddesi ile hüküm altına alınan nedenler ile yasal ve zorunlu mücbir nedenler dışında sözleşmenin imza tarihinden itibaren 24 ay içerisinde (teslim tarihi) tamamlayacak ve anahtar teslimi olarak alıcıya fiilen teslim edecektir. satıcının işbu sözleşmenin 13.1. maddesi ile hüküm altına alınan nedenlerden ve/veya yasal zorunlu mücbir nedenlerden dolayı bağımsız bölümün teslimini geciktirme halinde, 13.1. maddesi ile hüküm altına alınan nedenlerden kaynaklı gecikme süreleri ile yasal zorunlu mücbir nedenlerden kaynaklı gecikme süreleri teslim tarihine ilave edilecektir.” şeklinde olup, söz konusu durumun mücbir sebep teşkil ettiği sabittir. bu nedenle davacının gecikme cezası ve faiz talep etmesi mümkün olmadığından, işbu haksız ve mesnetsiz taleplerin reddi gerekmektedir.” belirtmiştir. Davalı satıcı ..... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'nin iddia ettiği herhangibir mücbir sebep dosya kapsamında yapılan incelemede bulunmadığı; Satıcı Davalı ...... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'nin “Satıcı, Sözleşme konusu Bağımsız Bölüm'ü belirtilen süre içerisinde alıcı'ya satıcı'nın alıcı'yı anahtar teslimi için yazılı olarak yapacağı davet tarihine kadar gecikilen her ay için sözleşme bedeli'nin binde ikisini alıcı'ya gecikme cezası olarak, Taraflar arasında düzenlenecek gecikme cezası protokolü ile bildirilmiş olması şartları ile bağımsız bölümün kendisine anahtar tesliminden sonra ödemeyi(gecikme cezası)kabul etmiştir.” Hükmüne göre davalının bu iş sözleşme gereği davacıya 65.330 T.L. gecikme cezası ödemesi gerektiği görüş ve kanaatine varılmıştır. Sözleşmede Madde 3. Satıcı'nın Yükümlülükleri: Satıcı, bağımsız bölüm'ün yapımını, işbu sözleşme'nin 13.1. maddesi ile hüküm altına alınan nedenler ile yasal ve zorunlu mücbir nedenler dışında sözleşme'nin imza tarihinden itibaren 24 ay içerisinde (teslim tarihi) tamamlayacak satıcı, sözleşme konusu bağımsız bölüm'ü belirtilen süre içerisinde alıcı'ya "anahtar teslimi" olarak teslim etmemesi halinde, 3.1. maddesinde belirtilen teslim tarihi'nden itibaren 6 ay sonra başlamak üzere ve alıcı'nın işbu sözleşme'de tanımlı tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olması koşuluyla, satıcı'nın alıci'yı anahtar teslimi için yazılı olarak yapacağı davet tarihine kadar gecikilen her ay için' sözleşme bedeli'nin binde alıcı'ya gecikme cezası olarak, taraflar arasında düzenlenecek gecikme cezası protokol. ve alıcı'nın satıcı'ya gecikme cezasının ödenmesini istediği banka hesap bilgilerini bu gecikme cezası protokolü ile bildirilmiş olması şartları ile bağımsız bölümün kendisine anahtar tesliminden sonra ödemeyi(gecikme cezası)kabul etmiştir T.C. İstanbul ...... Noterliği 10.03.2017 tarih, ...... yevmiye numaralı "Düzenlenme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" ("Sözleşme") imzalandığını, iki yıl 24 ay sonra teslim tarihi(3.1 hükmü) hesap edilir ise 10.03.2019 tarihinde teslimi gerektiği 3.3 hükmü teslim tarihinden 6 ay sonra 10.09.2019 tarihinde gecikme cezasının başlangıç tarihi başlamış olacaktır. Gecikme cezası her ay içi sözleşme bedelinin binde 2 olacağı(Hüküm3.3) göre hesap edilirse her ay için gecikme bedeli -695.000x0,002-1.390,00T.L. her geciken ay için gecikme bedeli hesap edilir. Teslim tutanağında dairenin 09.08.2023 tarihi esas alınır ise 10.09.2019 tarihinde gecikme cezasının başlangıcından09.08.2023 tarihine kadar hesap edilir ise 3 yıl 11 ay geç teslim ettiği 47 ay için hesap edilirse Toplam gecikme cezası 47 AYx1.390 TL/AY-65.330 T.L. gecikme cezası hesap edilmiştir.
SONUÇ VE KANAAT
Takdirler Sayın Mahkemenin olmak üzere yukarıda yapılan inceleme ve tespitler sonucunda ve raporumuz içinde açıklanan nedenlerle; Yukarıda İtirazların değerlendirildiği, Gecikmeden kaynaklı cezai şart olarak 74 numaralı bağımsız bölümün 47 ay geç teslimden ötürü 65.330,00 TL gecikme cezası davalı satıcı ...... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ'nin Davacı alıcı ..... İnş. Pet. Ürün. Oto. Teks. Mad. Su Ürün. San. Ve Tic. Ltd. Şti'ne ödemesi gerektiği görüş ve kanaatine varılmıştır.
TÜM DOSYA KAPSAMI HEP BİRLİKTE DEĞERLENDİRİLMESİNDE ;
Dava, düzenlenme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan, davaya konu konutun geç teslimi iddiasına dayalı gecikme tazminatından kaynaklı kira kaybı tahsili talebi ve faiz ve protesto masrafının iadesi istemine ilişkin olup dosyada alınan bilirkişi raporlarında davacının ticari defterlerinin incelenmesi neticesinde sözleşmeye bağlı olarak, satıcı bağımsız bölümün yapımını yasal ve zorunlu mücbir nedenler dışında Sözleşmenin imza tarihinden itibaren 24 ay içerisinde teslim edeceği, alıcıya teslim etmemesi halinde 6 ay sonra başlamak üzere alıcının sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmiş olması koşuluyla, satıcının yazılı anahtar teslim etme sürecine kadar gecikilen her ay için sözleşme bedelinin binde ikisini anahtar tesliminden sonra gecikme cezası olarak ödeyeceği, tespitlerine istinaden, Dairenin 10.03.2019 tarihine kadar teslim edilmesi gerektiği, dairenin 09.08.2023 tarihinde teslim edildiği, davacının talebi uygun görüldüğü takdirde 47 aylık gecikme kira bedelinin 65.330,00 TL olarak hesaplandığı, teslim tarihi olan 10.03.2019 tarihine kadar ödemelerin plana uygun olarak gerçekleştiği ve 369.500,00 TL ödeme yapıldığı, Konutun teslim edilmesi gerekli olan 10.03.2019 tarih ve sonraki 325.500,00 TL lik senet ödemelerin bekletildiği, ilerleyen süreçte 23.12.2021 tarihinde (6.950,00 TL si KDV olmak üzere) 445.345,00 TL ödeme yapılarak toplam 814.845,00 TL ödemenin gerçekleştiği, sözleşme tutarı 695,000.00 TL ve KDV tutarı 6.950,00 TL toplam 701.950,00 TL fatura bedeline ulaşıldığı fazlası 1.700,00 TL senet protesto masrafı ve 111.195,00 TL vade farkı olmak üzere toplam 112.895,00 TL ek ödeme yapıldığı, taraflar açısından tahsili istenen ve ödenen 814.845.00 TL tutarın ve içeriğinin uyumlu olduğu, davalı tarafın dosya muhteviyatına sunduğu cari hesap ekstresi, Davacı taraf ile cari hesap ilişkisinin 23.12.2021 tarihli 114.440,00 TL + 6.950,00 TL olmak üzere toplam 121.390,00 TL (A) tutarlı kayıt işlemi ile başladığı, 01.02.2023-31.12.2023 tarihinde davalı tarafın davacı tarafa 114.440,00 TL borçlu olduğu tespit edilmiş olup bu kapsamda davacının davalıdan 114.440,00 TL cari hesap alacağını ayrıca davacının gecikme cezası talebi yönünden davalı ...... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş' mücbir sebep iddiasında bulunmuş olup davalı tarafça ispata yarar delil dosyaya sunmamış olup davalı ........ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'nin “Satıcı, Sözleşme konusu Bağımsız Bölüm'ü belirtilen süre içerisinde alıcı'ya satıcı'nın alıcı'yı anahtar teslimi için yazılı olarak yapacağı davet tarihine kadar gecikilen her ay için sözleşme bedeli'nin binde ikisini alıcı'ya gecikme cezası olarak, Taraflar arasında düzenlenecek gecikme cezası protokolü ile bildirilmiş olması şartları ile bağımsız bölümün kendisine anahtar tesliminden sonra ödemeyi(gecikme cezası)kabul etmiştir.” hükmüne göre bu iş sözleşme gereği davacının davalıdan 65.330,00 TL. gecikme cezası talep edebileceği anlaşılmakla dosyada hükme esas alınan bilirkişi raporu ve talep ile bağlılık ilkesi dikkate alınarak açılan davanın kabulüne; 178.095,00 TL alacağın dava tarihi olan 28/12/2023 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, karar verilerek aşağıudaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
AÇILAN DAVANIN KABULÜNE;
1-) 178.095,00 TL alacağın dava tarihi olan 28/12/2023 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
2-Alınması gereken 12.165,66-TL harçtan, davacı tarafından peşin olarak yatırılan 3.041,42-TL'nin mahsubu ile eksik kalan 9.124,24-TL'nin davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafça sarf edilen ilk dava açılış harç gideri 3.349,67-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafça sarf edilen tebligat, müzekkere gideri, keşif harcı ile bilirkişi sarf gideri olmak üzere toplam 17.461,05-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT gereğince takdir olunan 30.000,00-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının olması halinde karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilgilisine iadesine,
7-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13.maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.600,00-TL arabuluculuk ücretinin davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
Dair, davacı vekilinin e-duruşma ortamında yüzüne karşı, davalı vekilinin yüzüne karşı yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize müracaatla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yolu açık olmak üzere karar verildi. 19/06/2025
Katip ......
¸e-imzalıdır
Hakim .....
¸e-imzalıdır