T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2023/533 Esas
KARAR NO: 2023/602
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 26/05/2023
KARAR TARİHİ: 07/06/2023
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 07/06/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan dosya incelemesi neticesinde;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; davalı müteahhitler tarafından "İstanbil ili .... ilçesi .... Mah. ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde"' kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre inşa edilen inşaatten kendilerine düşen A girişi 1 nolu dükkan ve B girişi depolu dükkanların satışı için önce 13.12.2021 tarihli adi yazılı sözleşme yapılmış, dükkanların bedelinin burada 6.250.000,00 TL olarak belirlenmiş olduğunu, bu sözleşme hükümleri uyarınca aralarında ... ile daha önce ticari ilişkide bulunan müvekkilinden bir kısmının ayni bir kısmının nakti olarak 3.000.000,00 TL'nin iş bu sözleşme ile alındığının belirtilmiş olduğunu, müvekkili davacı ...'nin Romanya'da kendisine ait olan bir şirketi ve Türkiye de .... Tic.Ltd.Şti 'nin şirket ortaklığı olan bir tacir olduğunu, bahsi geçen dükkanları da ticari işlerinde kullanmak amaçlı satın almış olduğunu, taraflar arasındaki iş bu adi yazılı satış vaadi sözleşmesinin, aynı gün resmileştirilerek Bakırköy ... Noterliği'nin 13.12.2021 tarih ve ... yevmiye nolu ''Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi'' imzalamış olduklarını, Bakırköy .... Noterliği'nin 13.12.2021 tarih ve .... yevmiye nolu ''Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi'' nin 2. maddesi uyarınca bakiye 3.250,000,00 TL'nin müteahhitlerce tapunun hazır olduğu bildirilmesine müteakip 15 gün içinde ödenecek olduğunu, sözleşmede tapuya şerh maddesi bulunmadığını, bu yüzden sözleşmenin tapuya şerh edilememiş olduğunu, müvekkilinin arsa malikleri ile yapılan sözleşme hükümleri uyarınca davalılarca müteahhitliği yapılan imalatın kaba inşatının bitirilip çatısının kaplanması sonrası oluşacak kat irtifakı sonrası bakiye ödemesini yaparak, dükkanlarını almayı beklerken; davalılar tarafından kendisine Bakırköy ... Noterliğinin 03.10.2022 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarının gönderilmiş olduğunu, bahsi geçen ihtarda davalıların "noter belgesi ve harici satış sözleşmesi ile 6.250.000.000 TL ye iki dükkanın satıldığını, toplam 3.000.000,00 TL aldıklarını ancak satış vaadi sözleşmesinden sonra bu güne inşaat maliyetlerinde öngörülemeyecek düzeyde aşırı artış olduğunu bildirerek bahse konu satış vaadini güncelle-mek istediklerini , ihtarın tebliğinden itibaren 10 gün içinde piyasa ve maliye koşullarına göre sözleşmenin uyarlanmasını, aksi takdirde harici ve noter sözleşmesini fesih edeceğini, satışa mahsuben alınan parayı iade edeceklerini" ihtar etmiş olduklarını, bahsi geçen ihtara taraflarınca hemen cevap verilmiş, davalıların talebi kabul edilmemiş, sözleşme ile bağlı olduklarının, noter sözleşmesinin 2. maddesi uyarınca tapunun hazır olduğunu bildirdikleri anda 3.250.000,00 TL yi (üçmilyonikiyüzellibin) derhal hesaplarına yatıracaklarının bildirilmiş olduğunu, davalılarca bu güne kadar iki tarafa borç yükleyen bu sözleşmenin feshi için bir dava açılmamış, müvekkilinden alınan paranın iadesi de yapılmamış olduğunu, tarafların bu nedenle noterden resmi şekilde yapılan bu sözleşme ile halen bağlı olduklarını, davalı müteahhitlerin arsa sahipleri ile akdetmiş oldukları kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri uyarınca üstlendikleri inşaatın, kaba inşaatını bitirmiş ve çatısını yapmış olduklarını, ince işçiliğe geçilmiş olup, binanın neredeyse %50 nin üzerinde olduğunu, dolayısı ile 29.11.2019 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmenin "HİSSELERİN DEVİR ZAMANI '' başlıklı 8. maddesi uyarınca kaba inşaatı tamamlayıp çatıyı kaplamakla arsa payı devrine hak kazanmış olduklarını, müteahhitlere / arsa sahipleri ile aralarındaki sözleşmenin 8. maddesi gereği devri gereken arsa paylarının 04.04.2023 tarihinde sözleşme hükümleri uyarınca davalı müteahhitlerden ... San ve Tic. Ltd. Şti üzerine geçtiğinin tapudan öğrenilmiş olduğunu, bir arsa sahibinin ölmesi nedeniyle, işlemin uzadığı, bu eksiliğin tamamlanması sonrası kat irtifakı da kurulabileceğinin öğrenilmiş olduğunu, müteahhitlerin tapuyu hak ettiklerini ve arsa paylarını devir aldıklarını öğrenmeleri üzerine: davalılara Bakırköy ... Noterliğinin 10 Mayıs 2023 tarih ve .... nosu ile son kez bir ihtar daha gönderilerek; arsa payları müteahhitçe alınan kat irtifakının binada ne zaman kurulacağı ve tapunun ne zaman hazır olacağı , müvekkilden bakiye bedelin ne zaman talep edileceği sorulmuşsa da, her iki davalıya da 12.05.2023 tarihinde ihtarname tebliğ edilmesine rağmen, bugüne kadar beklenilen makul süreye rağmen taraflarına yazılı yada sözlü dönüş olmadığını, davalıların tapu devri ile ilgili niyetini anlamak üzerine bu defa davalı şirket yetkililerinin 25.05.2023 tarihinde telefonla aranmış, kat irtifakı tapularının ne zaman çıkacağı, ne zaman bakiye paranın hazır edilmesi gerektiği her iki şirket yetkilisine sorulmuşsa da, davalıların daha önce gönderdikleri ihtarlarında dile getirdikleri haksız talepleri ile aynı noktada oldukları, dükkanların değerlendiğinden bahisle, müvekkiline tapu devir etmeyeceklerini, dükkanlara daha yüksek fiyata müşteri çıktığını söylemiş olduklarını ve haksız ek bedel taleplerini yenilemiş olduklarını, taraflar arasındaki noterden yapılmış resmi şekildeki taşınmaz satış vaadi nedeniyle temlik hükümleri gereğince müvekkilinin davalı şirketlerin taşınmaz üzerindeki haklarına halef konumunda olduğunu, davalı müteahhitlerin arsa maliklerinden hak etmiş oldukları arsa paylarını kat karşılığı inşaat sözleşmesi'nin 8. maddesi uyarınca 4.4.2023 tarihinde tapudan almış olduklarını, inşaatın şu an %50 seviyenin üstünde olduğunu, bundan sonraki sürecin tapuda kat irtifakı kurulması olduğunu, tapuda halen devam eden süreçte kat irtifakı kurmaları sonrası ; müteahhitlerin müvekkiline satmayı noterden taahhüt ettikleri davaya konu dükkanları yada dükkanlara düşen arsa paylarını 3. bir şahsa devir etmeleri halinde, ayni bir hak kazanacak olan iyi niyetli 3. şahıs karşısında müvekkilinin hakkına kavuşamayacak olduğunu, zira sözleşmeye açıkça yazılmadığından müvekkili ile davalılar arasındaki Bakırköy ... Noterliğinin 13.12.2021 tarih ve ... yevmiye nolu ''Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi" tapuya şerh verilememiş olduğunu, bu durumda müvekkilinin 3.şahsa karşı sürebileceği hiç bir hakkı olmayacağını, ciddi bir mağduriyet yaşayacak olduğunu, Yargıtay kararlarına göre noterden geçerli olarak yapılmış taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan ''Tapu iptal ve tescilinin'' mümkün olmaması halinde taşınmazın dava tarihindeki emsal değerine ticari faizi ile birlikte hükmedilmesi gerektiğini, bu nedenle olası bir tapu iptal ve tescilin herhangi bir nedenle kabul olmaması halinde terditli olarak iş bu sözleşme gereğince müvekkiline devri gereken dükkanların dava tarihindeki güncel rayiç değerinin ticari reeskont/ avans faizi ile davalılardan tazminini talep ediyor olduklarını, dava tarihi itibariyle dükkanların gerçek reel değerini şu an belirleme imkanları olmadığından, bu konu keşif ve bilirkişi incelemesi gerektirdiğinden, şimdilik bu dava değerini de 100.000,00 TL harca esas değerli talep ediyor olduklarını, yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi sonrası gerçek güncel rayiç bedel belirlendiğinde eksik harç tamamlanacak olduğunu, müvekkilinin sözleşme gereğince bakiye edimini mahkemenin belirleyeceği şekilde her zaman ödemeye hazır olduğunu, davalıların müvekkiline göndermiş oldukları geçersiz fesih ihtarı ile, gönderdikleri ihtara cevap vermemeyerek ve şifahi telefon konuşmasındaki beyanları ile niyetlerini, sözleşmeye konu dükkan mülkiyetini devirden kaçınacaklarını, hatta daha yüksek bedele başka birine satabileceklerini açıkça ortaya koymuş olduklarını, bu nedenle davalıların kötü niyeti olarak dava konusu dükkanları 3. bir şahsa kötü niyetli olarak satış yapmaları ihtimalinin oldukça yüksek olduğunu, bu durumda müvekkilinin hakkı olan tapularına kavuşamayacak, telafisi güç zararlara uğrayacak ve belkide ödediği parayı dahi alamayacak mağdur olacak olduğunu, söz konusu davanın taraflar arasında noterden imzalanan TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNE dayanmakta olduğunu, bahsi geçen dükkanların 3. şahsılara devir, temlik ve tescilini engellemek amacıyla dava sonuçlanıncaya kadar tapu kaydı üzerine HMK 392/1- 2 cümle uyarınca davanın resmi noter belgesine dayanması nedeniyle teminatsız olarak HMK 389 madde uyarınca ihtiyati tedbir konulmasını talep ediyor olduklarını, ayrıca TMK 1010 maddesi uyarınca tapu kaydına DAVALIDIR ŞERHİ konmasını talep ediyor olduklarını beyanla; fazlaya dair tüm hakları saklı kalmak kaydıyla; İstanbul ili ... ilçesi ... Mah. ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşa edilen binanın A girişi 1 nolu dükkanın ve B girişi 1 nolu depolu dükkanın davalılar adına olan tapusunun İPTALİ ile müvekkili adına TESCİLİNE, öncelikle dava konusu İstanbul ili ... ilçesi ... Mah. ... ada .... parsel sayılı taşınmaz üzerinde davalılar adına olan A girişi 1 nolu dükkan ve B girişi 1 nolu depolu dükkanların müstakil tapu kayıtlarına veya kat irtifakı kurulmamışsa bu bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa payları üzerine taşınmazın devir, temlik ve tescilini engellemek amacıyla dava sonuçlanıncaya kadar HMK 392/1-2 cümle uyarınca davanın resmi noter belgesine dayanması nedeniyle teminatsız olarak UYAP üzerinden İHTİYATİ TEDBİR KONMASINA, yine İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mah. ... ada ... parsel sayılı taşınmazdaki davalılar hisseleri üzerine TMK 1010 madde uyarınca "DAVALIDIR" şerhinin UYAP üzerinden konmasına, tapu iptal ve tescil taleplerinin mümkün olmaması halinde; noterde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereği devri gereken Dükkanların keşif sonucu belirlenecek dava tarihindeki serbest piyasa güncel rayiç değerinin ticari reeskont/avans faizi ile davalılardan tahsiline, yargılama harç, masraf ve giderleri ile ücreti vekaletin karşı taraf davalılara yüklenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Mahkemelerin görevi kanunla düzenlenir. Göreve ilişkin kurallar, kamu düzenindendir. 6100 Sayılı HMK'nun 114/c maddesi gereğince mahkemelerin görevi dava şartı olup, yasanın 115. maddesi gereğince mahkeme dava şartının bulunup bulunmadığını res'en araştırmakla yükümlüdür.
6102 Sayılı T.T.K.'nun 4. maddesinin 1. fıkrası 6335 Sayılı Yasanın 1. maddesi ile değiştirilerek ticari davalar her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan hukuk davaları, T.T.K.'nun 4. Maddesinin a bendi gereğince T.T.K.'nun dan kaynaklanan davalar, T.T.K.'nun 4. maddesinin b, c, d, e, f bentlerinde sayılan davalar ve diğer özel kanunlarda Ticaret Mahkemelerinin görevli olduğu kararlaştırılan davalar ticari dava olarak Ticaret Mahkemelerinde görülecektir.
6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 4.maddesinde hangi işlerin ticari dava olarak nitelendirilecekleri belirlendikten sonra anılan kanunun 5.maddesinde ticaret mahkemelerinin kuruluşu ve hangi mahkemelerin ticaret mahkemesi sıfatıyla bakacağı belirlendikten sonra asliye ticaret mahkemesi ile asliye ve diğer hukuk mahkemeleri arasındaki ilişkinin görev ilişkisi olduğu belirtilmiştir.
Ticari davaları, mutlak ticari davalar, nisbi ticari davalar, yalnızca bir ticari işletmeyle ilgili olmasına rağmen ticari nitelikte kabul edilen davalar olmak üzere üç grubta toplamak mümkündür.
Mutlak ticari davalar, tarafların tacir olup olmadığına ve işin bir ticari işletmeyi ilgilendirip ilgilendirmediğine bakılmaksızın ticari sayılan davalardır. Mutlak ticari davalar, 6102 sayılı TTK'nın 4/1. maddesinde bentler halinde sayılmıştır. Bunların yanında Kooperatifler Kanunu (m.99), İcra İflas Kanunu (m.154), Finansal Kiralama Kanunu (m.31), Ticari İşletme Rehni Kanunu (m.22) gibi bazı özel kanunlarda belirlenmiş ticari davalar da bulunmaktadır. Bu guruptaki davaların ticari dava sayılabilmesi için taraflarının tacir olması veya ticari işletmeleriyle ilgili olması gibi şartlar aranmaz. TTK'nın 4/1. bendinde sınırlı olarak sayılan davalar arasında yer alması veya özel kanunlarda ticari dava olarak nitelendirilmesi yeterlidir. Bu davalar kanun gereği ticari dava sayılan davalardır.
Nispi ticari davalar, her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili olması halinde ticari nitelikte sayılan davalardır. 6102 sayıl TTK'nın 4/1. maddesine göre, her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan ve iki tarafı da tacir olan hukuk davaları ticari dava sayılır. Bu hükme göre bir davanın ticari dava sayılabilmesi için, hem iki tarafın ticari işletmesini ilgilendirmesi, hem de iki tarafın tacir olması gereklidir. Bu şartlar birlikte bulunmadıkça, uyuşmazlık konusunun ticari iş niteliğinde olması veya ticari iş karinesi sebebiyle diğer taraf için de ticari iş sayılması davanın ticari dava olması için yeterli değildir. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 19/2. maddesi uyarınca, taraflardan biri için ticari iş sayılan bir işin diğeri için de ticari iş sayılması, davanın niteliğini ticari hale getirmeyecektir. Zira; Türk Ticaret Kanunu, kanun gereği ticari dava sayılan davalar haricinde, ticari davayı ticari iş esasına göre değil, ticari işletme esasına göre belirlemiştir. Hal böyle olunca, işin ticari nitelikte olması davayı ticari dava haline getirmez.
Üçüncü grup ticari davalar, yalnızca bir tarafın ticari işletmesini ilgilendiren havale, vedia ve fikri haklara ilişkin davalardır. Yukarıda açıklandığı üzere bir davanın ticari dava sayılması için kural olarak ya mutlak ticari davalar arasında yer alması ya da her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili bulunması gerekirken havale, vedia ve fikri haklara ilişkin davaların ticari nitelikte sayılması için yalnızca bir yanın ticari işletmesiyle ilgili olması TTK'da yeterli görülmüştür.
Mahkememizce davacının tacir kaydı olup olmadığı hususunda araştırma yapılarak Vergi Dairesi Müdürlüğüne ve Ticaret Sicil Müdürlüğüne müzekkere yazılmış olup, gelen müzekkere cevaplarının incelenmesinde davacının gerçek kişi tacir kaydının bulunmadığı, ticari kazanç mükellefinin bulunduğu, vergi dairesince verilen müzekkere cevabı ekinde yer alan belgelerin incelenmesinde ticari kazanç mükellefiyetinin şirket ortaklığına dayalı olduğu görülmüştür. Şirket ortaklığına dayalı ticari kazanç mükellefiyeti bulunan kişi tacir olarak kabul edilemeyecektir.
Somut olayda, dava taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal tescil talebine ilişkin olup davacı gerçek kişinin dava dilekçesi ekinde yer alan düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesini kendi adına imzaladığı, sözleşmenin ortağı olduğu şirket adına yapılmadığı, dava konusunun kanunda özel olarak düzenlenen hallere girmediği, 6102 sayılı TTK'nın 4/1 maddesi hükmünce davanın ticari dava olmadığı, uyuşmazlığın genel hükümler uyarınca çözümlenmesi gerektiğinden görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu anlaşılmış olmakla davanın dava şartı yokluğundan reddine, mahkememizin görevsizliğine, dosyanın karar kesinleştiğinde ve talep halinde görevli Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiş ve aşağıda yazılı olduğu biçimde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
1-Mahkememizin görevli olmaması nedeniyle, HMK'nın 114/.1.(c).b,115. maddeleri gereğince davanın dava şartı yokluğundan reddine, mahkememizin GÖREVSİZLİĞİNE,
2-01/10/2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 Sayılı HMK'nın 20. maddesi gereğince taraflardan birinin görevsizlik kararı süresi içinde kanun yoluna başvurulmayarak kesinleşmiş ise kararın kesinleştiği tarihten, kanun yoluna başvurulmuşsa bu başvurunun reddi kararının tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize başvurarak dava dosyasının görevli Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesini talep etmelerinin gerektiğine, aksi taktirde mahkememizce davanın açılmamış sayılmasına karar verileceğine,
3-6100 sayılı HMK'nun 331/2 maddesi gereğince görevsizlik kararından sonra davaya bir başka mahkemede devam edilmesi halinde yargılama giderlerine o mahkemenin hükmedeceğine; şayet görevsizlik kararından sonra davaya başka bir mahkemede devam edilmemiş ise talep üzerine mahkememizin dosya üzerinden bu durumu tespiti ile davacıyı yargılama giderlerini ödemeye mahkum edeceğine,
Dair dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde gerekçeli kararın tebliği tarihinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemelerinde İstinaf yasa yolu açık olmak üzere karar verildi. 07/06/2023
Katip ...
¸
Hakim ...
¸