T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2023/581
KARAR NO: 2024/264
DAVA: İtirazın İptali (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 08/08/2022
KARAR TARİHİ: 20/03/2024
KARARIN YAZILDIĞI TARİH: 26/03/2024
DAVA: Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı firma arasında otel ve kongre merkezi inşa edilmesi hususunda anlaşma yapıldığını, bu amaçla 20/10/1999 sözleşme aktedildiğini, akabinde bu sözleşmeye ek olarak 09/11/2001, 06/07/2004, 31/07/2007 tarihli zeyilnamelerin aktedildiğini, 17/01/2002 tarihinde inşaat sözleşmesi ve akabinde 06/07/2004 tarihinde zeyilname aktedildiğini, bu sözleşmeler ile yap-işlet-devret modeli ile davalı tarafından otel, kongre merkezi yapılması, belirlenen sürelerle işletilmesi, işletme süresi içerisinde müvekkiline belirlenen tutarlarda ödeme yapılması ve süre sonunda bila bedel devredilmesinin kararlaştırıldığını, bu sözleşmelerden sonra müvekkili ile davalı arasında bu kere de 24/07/2007 tarihli bağımsız ve daimi üst hakkı kurma sözleşmesinin resmi şekilde aktedildiğini, üst hakkı sözleşmesi ile ortada bir kira sözleşmesi kalmadığını, bedelin irtifak hakkı bedeline dönüştüğünü, taraflar arasında bağımsız ve daimi üst hakkı kurma sözleşmesinin mevcut ve geçerli olduğunu, davalının USD cinsinden üst hakkı bedeli ödemesinin gerektiğini, davalı tarafından taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğundan bahisle kira bedelinin uyarlanması talebiyle dava açıldığını, dava sonuçlanıncaya kadar kira bedelinin tedbiren aylık 200.000 TL olarak belirlenmesine karar verildiğini, davalıdan tedbir kararı ile belirlenen bedelin ödemesinin alınabildiğini, İstanbul BAM tarafından tedbir kararının kaldırılmasına karar verildiğini, talep edilemeyen 01/08/2021-31/07/2022 arası döneme ilişkin olarak daimi ve müstakil üst hakkı sözleşmesi gereğince ödenmesi gereken 3.018.741,67 USD alacak ile 15.052,36 USD işlemiş faizin tahsili amacıyla Bakırköy ... İcra Müdürlüğünün .... esas sayılı dosyası ile başlatılan ilamsız icra takibinin davalının itirazı ile durduğunu belirterek davanın kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına ve icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında hiçbir zaman üst hakkına bağlı irtifak bedeli şeklinde bir borç doğmadığını, borcun başından beri kira borcu olduğunu, taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğunu ve ödemelerin kira ödemesi şeklinde yapıldığını, taraflarından açılan kira uyarlama davasının derdest olduğunu, taraflar arasındaki borç alacak tutarının bu dava sonucunda belirleneceğini, davacının iddia ettiği gibi üst hakkı sözleşmesinde yazan irtifak bedeli borcunun mevcut olmadığını, tüm dönemlere ilişkin ödemenin eksiksiz yapıldığına ilişkin yazının davacı tarafa iletildiğini, davacının irtifak hakkı bedellerinin tahsiline ilişkin açtığı davalarda taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğundan bahisle görevsizlik kararı verildiğini, üst hakkına bağlı irtifak alacağı bulunmadığı için buna ilişkin olarak ipotek tescili istenmesinin de mümkün olmadığını, davacı şirketin yönetim kurulu kararlarında da ödemelerin kira ödemesi olduğunun belirtildiğini, kira bedelinin 2018 yılında Cumhurbaşkanlığı kararnamesi ve tebliğler sonrasında davacı yönetim kurulu kararı ve müvekkili şirketin kabulüyle oluşan mutabakat doğrultusunda USD’den TL’ye çevrildiğini, düzenlenen faturaların eksiksiz ödendiğini davanın reddine karar verilmesini, kira tespit davası sonucunun beklenmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
Dava, ilamsız icra takibine itirazın iptali istemine ilişkin olup uyuşmazlığın taraflar arasındaki sözleşme ile ödenmesi kararlaştırılan bedelin kira bedeli mi, irtifak bedeli mi olduğu, taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinin mahiyeti, davacının davalıdan alacaklı olup olmadığı, alacaklı ise miktarı hususlarına ilişkin olduğu anlaşılmıştır.
Bakırköy ....İcra Müdürlüğü'nün... Esas sayılı dosyasının celbi talep edilmiş, dosya uyap sistemi üzerinden mahkememize gönderilmiş olup, davacı şirket tarafından davalı aleyhine 3.033.794,03-USD üzerinden ilamsız icra takibi başlatıldığı, davalı tarafın vekili aracılığıyla takibe itiraz ettiği ve takibin durmuş olduğu anlaşıldı.
Mahkememizce verilen 21/12/2022 tarih ... Esas ... sayılı görevsizlik kararı İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ..... Hukuk Dairesi'nin 29/03/2023 tarih ve ... esas ...karar sayılı ilamıyla kaldırarak Mahkememize gönderilmiş, Mahkememizce yargılamaya devam olunmuştur.
Tarafların ticari defter ve belgelerinin mahallinde bilirkişi incelemesi yaptırılarak sözleşme gereğince kararlaştırılan bedele ilişkin ödemeler incelenerek bilirkişi raporu tanzimine karar verilmiş olup; Bilirkişi SMM ...'nun 19/12/2023 tarihli raporunda özetle; Bakırköy .... İcra Dairesinin ... Esas sayılı dosyası kapsamında; davacı- alacaklı tarafından davalı-borçlu aleyhine 3.018.741,67 USD alacak ile 15.052,36 USD işlemiş faizin tahsili amacıyla ilamsız icra takibi başlatıldığını, ilamsız icra takibinin davalının itirazı ile durduğunu, davacı şirket yevmiye defteri ve defter-i kebir defter beratlarının zamanında gönderildiğini, envanter defteri açılış tasdikinin kanuni süresi içinde yaptırıldığını, davalı şirket yevmiye defteri ve defter-i kebir defter beratlarının zamanında gönderildiğini, envanter defteri açılış tasdikinin kanuni süresi içinde yaptırıldığını, sözleşme ile ödenmesi kararlaştırılan bedelin irtifak bedeli olarak takdir edilmesi halinde; davacı şirketin ticari defter kayıtlarında yer aldığı haliyle ve yapılan hesaplamalar sonucunda 01.08.2021—31.07.2022 döneminde davalı şirketten olan alacağının 3.007.547,43 USD olduğunu, davalı şirketin ticari defter kayıtlarında yer aldığı haliyle 01.08.2021—31.07.2022 döneminde davacı şirkete borcunun olmadığını belirtmiştir.
Taraflar arasında 20/10/1999 tarihli ".... Sözleşmesi", bu sözleşmeye ek 09/11/2001, 06/07/2004 ve 31/07/2007 tarihli zeyilnameler, yine 17/01/2002 tarihli "..... Sözleşmesi" bu sözleşmeye ek 06/07/2004 tarihli zeyilname imzalanmış, 20/10/1999 tarihli sözleşmenin konusunun "Bakırköy İlçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada .. parselde kayıtlı, 287.617 m2 yüzölçümlü arazinin 28.000 m2 lik kısmı üzerine, 4 yıldızlı otel ile çok amaçlı gösteri ve kongre merkezi yapılması ve işletilmesi" olduğu, sözleşmenin 3.2 maddesi ile inşaatın bitirilip işletmeye açıldığı aydan itibaren 2 yıl ödemesiz, takip eden 25 yılı kira bedelli olmak üzere, 27 yıl müddetle tesisin davalı tarafından işletileceğinin kabul edildiği, sözleşmenin 10. maddesi ile davalının ödemesi gereken kira bedellerinin belirlendiği, 17/01/2002 tarihli sözleşmesinin konusunun da "Bakırköy İlçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada ... parselde kayıtlı 287.617 m2 yüzölçümlü arazinin 21.900 m2 lik kısmı üzerine, 5 yıldızlı otel ile çok amaçlı gösteri ve kongre merkezi yapılması ve işletilmesi" olduğu, sözleşmenin 3.2 maddesi ile inşaatın bitirilip işletmeye açıldığı aydan itibaren 25 yıl süreyle davalı tarafından işletilmesinin kabul edildiği ve sözleşmenin 3.3 maddesinde kira bedelinin belirlendiği, 4. maddesinde temel prensipin Yap-İşlet-Devret olduğu, daha sonra taraflar arasında imzalanan 24/07/2007 tarihli "Bağımsız ve Daimi Üst Hakkı Kurma Sözleşmesi" ile Bakırköy ilçesi ... Mahallesi, ...pafta, ... ada ... parsel sayılı taşınmazın 43.531,18 M2'lik kısmı üzerinde, davalı lehine 01/05/2005 başlangıç tarihli ve 01/05/2035 tarihli, 30 yıl süreli bağımsız ve daimi üst hakkı kurulduğu, bu sözleşmenin 3. Maddesinde daha önce düzenlenen ve imzalanan sözleşmelerin iş bu sözleşmenin eki ve parçası olduğunu sözleşme hükümleri arasında aykırılık bulunması halinde iş bu sözleşme hükümlerinin geçerli olacağını 7. Maddesinde davalı tarafından davacıya ödenecek irtifak hakkı bedelinin sözleşmelerde yazılı kira bedeli yerine geçeceği bedelin 64.468. 239 USD irtifak bedelinin harç tutarının belirlenmesi için 80.978.558 TL tekabül ettiğinin kararlaştırıldığı, yine taraflar arasında bu sözleşmelere ek olarak inşaat alanına ilişkin 02.08.2010 tarihli sözleşmenin imzalandığı, 02.08.2010 tarihli sözleşmenin 2. maddesi ile sözleşmenin konusunun "....' ye ait olan İstanbul ili, Bakırköy İlçesi, ... Mahallesi ... pafta ... Ada, ... parsel sayılı taşınmazın 43.531,18 m2' lik kısmı üzerine Bakırköy Tapu Sicil Müdürlüğü' nün 24.07.2007 tarih ve ... yevmiye numarası ile ... lehine bağımsız ve daimi üst hakkı kurulmuştur. ...'nın mevcut imar planı uyarınca; sınırları belirli 43.531,18 m2' lik alanda ekli avan projede yer alan Ticari Yapılar ve Kongre Merkezi İnşa etmeye yeterli emsal inşaat alanı bulunmamaktadır. İşbu ek sözleşme ...' nın ihtiyaç duyduğu 8.397,00 m2' lik ....' ye ait emsal inşaat alan hakkından faydalanılarak karşılanması amacı ile akdedilmiştir." şeklinde belirlendiği, sözleşmenin 5. maddesinin "İlave İnşaat Emsal Alanı İçin Ödenecek Bedel ve Süre" başlığı ile düzenlendiği ve davalının 8.397 m2' lik emsal ilave inşaat alanı hakkı karşılığında, davacıya üst hakkının sona ereceği 01.05.2035 tarihine kadar her yıl, yıllık 120.000 USD + KDV ödeyeceğinin, bu tutarın yıllık tutar olduğunun, her yıl %4 oranında artış yapılacağının kabul edildiği, 25.04.2011 tarihinde taraflarca 02.08.2010 tarihli sözleşmeye ek zeyilnamenin imzalandığı ve işbu 25.04.2011 tarihli zeyilnamede de "02.08.2010 tarihli ek sözleşme ile ...' nın ihtiyaç duyduğu 8.397 m2' lik .... A.Ş' ye ait emsal inşaat alanı hakkı ...' nın .... Belediye Başkanlığı' na 370,11 m2(net) yapılan yola terk ile, bu kere bu kadar azalmıştır. Bu yüzden de taraflar arasında imzalanan 02.08.2010 tarihli sözleşmeye ekli avan projenin ve ... Belediyesi' ne yapı ruhsatı için başvurulan projenin değiştirilmemesi için 370,11 m2'lik ....' ye ait emsal inşaat alan hakkından faydalanılarak karşılanması amacı ile işbu sözleşme akdedilmiştir." denildiği, davacı tarafından dava ve takip konusu alacağın iş bu sözleşmelerden kaynaklanan alacak olduğu anlaşılmıştır.
Taraflar arasında aktedilen sözleşmelerin irdelenmesinde 20/10/1999 tarihli ..... Sözleşmesi ,09/11/2011,06/07/2004 ve 31/07/2007 tarihli ek zeyilnameler iş bu sözleşmelerden sonra 24/07/2007 tarihli Bağımsız ve Daimi Üst Hakkı Kurma Sözleşmesi aktedildiği ve ... Ada, ... parsel sayılı taşınmazın 43.531,18 m2 lik kısmına davalı lehine 01/05/2005 başlangıç tarihli 01/05/2035 tarihli 30 yıl süreli bağımsız ve daimi üst hakkı kurulduğu, iş bu sözleşmenin 7. Maddesinde iş bu sözleşme ile kurulan bağımsız ve daimi üst hakkı nedeni ile ... tarafından ... ye tüm hak süresi boyunca ödenecek toplam irtifak hakkı bedeli sözleşmelerde yazılı kira bedelinin yerine geçecek olup toplam 64.468.239 USD söz konusu bedelin ödeme şekli ve esasları konusunda sözleşmelerin kira bedelinin ödenmesine ilişkin hükümlerinin geçerli olduğu anlaşılmakta olup, talep edilen bedel üst hakkına ilişkindir. Tarafların ticari defter ve belgeleri ile ödeme belgeleri üzerinde yapılan inceleme neticesinde davacı tarafından davalıya 01/08/2021-31/07/2022 dönemine ilişkin olarak 2022 yılında KDV dahil toplam bedeli 3.238.824,39 USD tutarında fatura düzenlendiği, bu faturaların davalı ticari defterlerinde kayıtlı olmadığı anlaşılmıştır. Bakırköy ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... esas sayılı dava dosyasından 08/07/2021 tarihinde verilen ihtiyati tedbir ara kararı gereğince 01/08/2021-31/07/2022 döneminde düzenlenen 10 adet fatura bedeli 220.082,72 USD ise davalı tarafça ödenmiştir. Taraflar arasında aktedilen sözleşmelerin yorumu ile üst hakkı bedeline ilişkin olan dava konusu alacak bakımından davalı tarafça ödenmesi gereken 3.238.824,39 USD'den ile ödenmiş olan 220.082,72 USD'nin mahsubu ile ödenmesi gereken bakiye bedelin 3.018.741,67- USD olduğu anlaşılmakla açılan davanın kısmen kabul kısmen reddi ile Bakırköy ..... İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı icra dosyasında davalının 3.018.741,67-USD asıl alacak kısmına itirazın iptaline, takibin 3.018.741,67-USD üzerinden devamına, asıl alacağa takip tarihinden itibaren 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi gereğince 1 yıl vadeli USD hesaplarına uygulanan değişen oranlarda faiz uygulanmasına, icra takip tarihinden sonra ödenen tutarların icra müdürlüğü tarafından infaz aşamasında dikkate alınmasına, davacı tarafın icra inkar tazminatı talebinin ise alacak likit olmadığından reddine karar verilerek aşağıda yazılı olduğu biçimde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
AÇILAN DAVANIN KISMEN KABUL, KISMEN REDDİNE,
1-Bakırköy ..... İcra Müdürlüğü'nün .... esas sayılı icra dosyasında davalının 3.018.741,67-USD asıl alacak kısmına İTİRAZIN İPTALİNE, takibin 3.018.741,67-USD üzerinden DEVAMINA, asıl alacağa takip tarihinden itibaren 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi gereğince 1 yıl vadeli USD hesaplarına uygulanan değişen oranlarda faiz uygulanmasına, fazlaya ilişkin talebin REDDİNE, icra takip tarihinden sonra ödenen tutarların icra müdürlüğü tarafından infaz aşamasında dikkate alınmasına,
2-Davacı tarafın icra inkar tazminatı talebinin reddine,
3-Alınması gereken 3.458.145,79 TL harçtan peşin alınan 676.410,56 TL harcın mahsubu ile bakiye 2.781.735,23 TL eksik harcın davalıdan alınarak hazineye gelir KAYDINA,
4-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13.maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.560,00-TL arabuluculuk ücretinden 1.450,34-TL'sinin davalıdan 109,66-TL'sinin davacıdan alınarak hazineye gelir KAYDINA,
5-Davacı tarafça sarf edilen ilk dava açılış harç gideri 676.491,26 TL'nin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
6-Davacı tarafça sarf edilen bilirkişi, tebligat ve posta masrafı 15.270,00-TL yargılama giderinden kabul oranı (%92,97) ret oranı (%7,03) dikkate alınarak hesaplanan 14.196,52-TL'nin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE, bakiye kısmın davacı üzerinde BIRAKILMASINA,
7-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davacı yararına A.A.Ü.T. gereğince takdir edilen 810.242,98-TL ücreti vekaletin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
8-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davalı yararına A.A.Ü.T. gereğince takdir edilen 316.969,15-TL ücreti vekaletin davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE,
9-Davacı tarafça yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya İADESİNE,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize müracaatla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup, anlatıldı.
20/03/2024
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ....
¸e-imzalıdır