T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2024/83
KARAR NO : 2025/822
DAVA : İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki))
DAVA TARİHİ : 16/01/2018
KARAR TARİHİ : 17/09/2025
KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 23/09/2025
DAVA; Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle: taraflar arasında 30.09.2010 tarihinde imzalanan Bakırköy .... Noterliğinin .... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile taraflar İstanbul ili ... ilçesi .... ada. 3 nolu parselde kayıtlı olan ve davalının arsa sahibi olduğu yerde müvekkili firma tarafından kat karşılığı inşaat yapılması konusunda anlaşmaya varmış olduğunu, sözleşme arsa sahibi lehine inşaatı teminat ipoteği kararlaştırıldığını ve müteahhit olan müvekkili şirkete ait olan taşınmazlar üzerine ipotek tesis edildiğini, taraflar arasında yapılan sözleşmenin 11. Maddesi İnşaat Teminat İpoteği kurulması ve kaldırılması koşullarını düzenlediğini, bu madde hükmünün ilk üç bendine göre (A,B,C) davalı üzerine düşen edimi yerine getirmiş olduğundan, inşaatın gelmiş olduğu seviyede dikkate alınarak tapu kayıtlarında davalı lehine konulan ipoteklerin fekki Bakırköy ... ATM'nin ... E. Sayılı dosyası ile talep edildiği ve yargılamanın devam ettiğini, gelinen noktada ise inşaatın tamamlandığını, dairelerin davalıya teslim edildiğini, aynı maddenin son üç bendi hükmüne göre ise; asansör, iç kapı, İç boyalar, parkeler, dış kapılar, mutfak dolapları takılmasından sonra %15 oranında bağımsız bölüm veya hisse üzerindeki İpoteği, tüm bağımsız bölümlerin anahtar teslimi ve çevre düzenlenmesinden sonra %15 oranında bağımsız bölüm veya hisse üzerindeki İpoteği, iskan işlemi tamamlandıktan sonra %5 oranında bağımsız bölüm veya hisse üzerindeki ipoteği fek edeceğini, arsa sahipleri yukarıdaki şartların gerçekleşmesinden itibaren 15 gün İçerisinde ve pürüzsüz ve takyidatsız olarak, tapu ferağ takririni vereceklerini, gelinen aşamalarda, söz konusu madde düzenlemesine göre D ve E bentlerindeki aşamalar fiziken tamamlandığını, müvekkili firma tarafından taraflar arasındaki K.K.İ.S. uygun olarak yapımının tamamladığını, ... Projesinde K.K.İ.S 'nin 11 maddesine göre imalatın bitirilmiş durumda olduğunu, bu konuya ilişkin mevcut durumu açıkça gösterir Büyükçekmece .... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... E. Sayılı ve 11.12.2017 tarihli duruşma tutanağında ekte sundukları tutanakta görüldüğü üzere bağımsız bölümlerin raporun tanzim edildiği tarih itibariyle teslime hazır durumda olduğu ve sonrasında, söz konusu yargılama dosyasındaki duruşmadan önce taşınmazlar davacıya teslim edildiğini, anahtar teslim tutanakları dosyaya sunulduğunu, yine taşınmazların, güncel durumlarını gösterir nitelikte Büyükçekmece .... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... D. İş sayılı dosyası bilirkişi raporunda taşınmazların eksiksiz olarak tamamlandığını gösterdiğini, somut durum ve bu davadaki taleplerinin davalı firmaya Bakırköy .... Noterliğinin 25.12.2017 tarih ve ... sayılı İhtarnamesi ile bildirilmiş olmasına rağmen davalının haksız yere tapu kaydında bulunan bu ipoteklerin terkininin gerekli işlemleri başlatmamış ve yükümlülüklerini yerine getirmediğini, söz konusu İhtarnamenin davalıya 27.12.2017 tarihinde teslim edildiğini, müvekkilinin gönderilen ihtarnamede üzerinde davalı adına ipotek kaydı bulunan ve bu kaydın terkin edilmesini istediği dava konusu taşınmazlar (198 adet) dilekçeleri ekinde mevcut ihtarname ekinde liste halinde belirtildiğini, müvekkillerinin yukarıda belirtilen taşınmazların neredeyse tamamının 3.Kişilere sattığını,fakat üzerinde mevcut ipotek kaydı nedeniyle tapuda temlik işlemlerine yerine getirmediğini, 3.Kişilere devirlerin yapılması nedeniyle satış bedellerinde büyük kısımları tahsil edilemediğini, ipotek sahiplerinin şerhlerinin geç tekini nedeni ile oluşan ve oluşacak zararlara ilişkin dava haklarının şimdilik saklı tuttuklarını beyanla müvekkilinin yaşadığı mağduriyet gözetilerek yargılama sonunda dilekçe ekinde sunulan ihtarname ekinde yer alan 198 adet taşınmaz üzerindeki ipotek şerhinin, sözleşmenin II. Maddesi uyarınca terkin edilmesini, yargılama sürecinde müvekkilinin yaşadığı mağduriyette gözetilerek dava konusu taşınmazlar üzerindeki ipotek şerhinin tedbiren kaldırılmasını talep ve dava etmiştir.
CEVAP; Davalı vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle: harca esas değerin davacı tarafça düşük gösterildiğini, harcın eksik yatırıldığını ve davanın devam edebilmesi için öncelikle harcın ikmalinin zorunlu olduğunu, KKİS 'nin 11/E bendinin koşullarının oluşmadığını, davacının sözleşmeye göre teslimi gereken bağımsız bölümleri usulüne uygun bir şekilde tamamlayıp teslim teslim etmediğini, temerrüde düştüğünü, dairelerde ve müştereken alanlarda halen eksikliklerin bulunduğunu, bu nedenle ipoteğin fekki talebinin reddi gerektiğini, ihtarname içeriklerinden de anlaşılacağı üzere davacının KKİS' nin 11/E bendi gereğince çevre düzenlemesi de tamamlanmış olarak anahtar teslim sureti ile daireleri tam ve eksiksiz bir şekilde teslim etme edimini ifada temerrüde düşen davacının sözleşmenin 11/E bendine dayanarak 149 adet dairenin tapu kaydı üzerinde mevcut ipoteğin fekkini talep etmesi hukuken mümkün olmadığını, ipoteğin KKİS' nden doğan tüm haklarımızın teminatını teşkil ettiğini, bu hususun davacının da kabul ve ikrarında olduğunu, bir an için davacının bağımsız bölümleri teslim edimini usulüne uygun olarak ifa ettiği d üşünülse dahi salt bağımsız bölümlerin teslimine dayalı olarak ipoteğin fekkinin talep edilemeyeceğini, İstanbul ili, .... ilçesi, ... ada, 3 parsel no'lu arsa üzerindeki ana taşınmazda mülkiyeti davacı ... İnş. Taah. Demir Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti.' ne ait olup kaydında ipotek bulunan bağımsız bölümlerin tapu kayıtları üzerindeki ipoteğe ilişkin 26.03.2014 tarihli, ... yevmiye no'lu Resmi Senette '... bu sözleşmeye aykırı bir durum olduğu takdirde ve bu sebepten dolayı toprak sahibinin uğrayacağı zarar ve ziyanın teminatını teşkil etmek üzere...' denilmek sureti ile ipoteklerin, davalı müvekkilin KKİS' den doğan tüm zarar ve ziyanının teminatını teşkil ettiği açıkça beyan ve kabul olunduğunu, davalı müvekkil, davacının KKİS' ne göre teslim etmesi gereken bağımsız bölümleri sözleşme ile kararlaştırılan sürede teslim etmemesi üzerine KKİS' nin 6. Maddesi ile kararlaştırılan aylık 400.000 dolar kira kaybı tazminatı için Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyası ile davacının teslimde geciktiği ilk ay için dava açtığını, müvekkili bilahare Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasına sunulan bilirkişi raporuna istinaden gecikmeden doğan diğer aylar için de Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dava dosyasını açtığını, Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi 09.02.2018 tarihinde açılan davanın ilk açılan dava ile birleştirilmesine karar verdiğini, davalı müvekkillinin KKİS' nin 6. maddesine istinaden açtığı iki dosya ile istediği tazminat miktarının toplamı -takribi- 26.000.000.-TL olduğunu, davacının Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dava dosyasına sunduğu 04.01.2018, 15.01.2018 ve 01.02.2018 tarihli dilekçelerinde mükerreren '...ipotek akit belgesinde sözleşmeye aykırı bir durum olması halinde bu sebepten dolayı toprak sahibinin uğrayacağı zarar ve ziyanın teminatını teşkil etmek üzere konulduğunu, ipoteklerin tüm alacaklarımızı teminat altınına aldığını' açıkça beyan, kabul ve ikrar ettiğini, Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi, ... Esas sayılı dosyasından verdiği 08.02.2018 tarihli ara kararında 'alacaklarımızın ipotek ile güvence altına alındığını, ipoteğin sözleşmeden doğan tüm alacaklarımızın teminatını teşkil ettiğini' kabul ettiğini, davacının çelişkili beyan yasağını ihlal ettiğini, nihai olarak huzurdaki dava ile KKİS' nin 11/E bendine istinaden mülkiyeti davacıya ait 149 adet dairenin tapu kayıtları üzerinden fekki istenen ipoteğin, KKİS' nde doğan tüm alacaklarımıza teminat teşkil ettiği davacı vekilinin ikrarı, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi .... Hukuk Dairesinin 28.11.2017 tarih, ... Esas, ... Karar sayılı kararı, Bakırköy .. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasının 08.02.2018 verilen ara kararı ile sübuta erdiğinden koşulları oluşmayan davanın reddi gerektiğini beyanla öncelikle eksik harcın davacı tarafa tamamlattırılması, davacının KKİS ile anahtar teslim sureti ile teslim etmeyi taahhüt ettiği daireleri usulüne uygun olarak teslim etmediği, vekili eliyle dairelerinin anahtarlarını teslim etmekle yetindiği, davalı müvekkilce müşterek alanlarda ve dairelerde tespit ve ihtar olunan eksiklikleri tamamlamadığı, ayıpları gidermediği, temerrüde düştüğü, bu nedenle KKİS' nin 11/E bendindeki koşulların oluşmadığı, biran için davacının KKİS' nin 11/E bendine uygun olarak çevre düzenlemesini yaptığı, müşterek alanları ve daireleri eksiksiz ve ayıpsız olarak teslim ettiği kabul olunsa dahi fekki istenen ipoteğin, KKİS' nden doğan tüm alacaklarımıza teminat teşkil ettiği davacı vekilinin ikrarı, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi .... Hukuk Dairesinin 28.11.2017 tarih, ... Esas, ... Karar sayılı kararı, Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasının 08.02.2018 tarihli ara kararı ile sübuta erdiği nazara alınarak haksız ve mesnetsiz olarak açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
Dava, inşaat teminat ipoteğinin fekki istemine ilişkin olup, uyuşmazlığın taraflar arasında imzalanan 30.09.2010 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 11. Maddesinin d ve e bentlerinde yer alan ipoteklerin kaldırılma koşullarının sözleşmeye göre gerçekleşip gerçekleşmediği, sözleşme gereğince davacının taleplerinin gerçekleşip gerçekleşmediği hususlarındadır.
Mahkememizden verilen 26/02/2020 tarih ve ... Esas ... sayılı kararın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi .... Hukuk Dairesi'nin 07/12/2023 tarih ve ... Esas ... Karar sayılı ilamıyla kaldırılmasına karar verilmiş olup, dava Mahkememizin 2024/83 esasına kaydı yapılmıştır.
Dava konusu F blok 322, 323, 324, 325, 335, 336, 337, 338, 339, 340, 345, 346, 347 nolu bağımsız bölümler üzerindeki ipoteklerin dava tarihinden önce fek edildiği anlaşılmakla bu bağımsız bölümler yönünden davanın reddine, İstanbul İli ... İlçesi, ... Ada 3 parsel sayılı taşınmaz G Blok 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 149, 150, 151, 152, F Blok 157, 168, 180, 181, 333, 334 no’lu bağımsız bölümler üzerindeki ipoteklerin fek edildiği anlaşılmakla bu bağımsız bölümler yönünden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş ve aşağıda yazılı olduğu biçimde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
-Dava konusu F blok 322, 323, 324, 325, 335, 336, 337, 338, 339, 340, 345, 346, 347 nolu bağımsız bölümler üzerindeki ipoteklerin dava tarihinden önce fek edildiği anlaşılmakla bu bağımsız bölümler yönünden davanın reddine,
-İstanbul İli ... İlçesi, ... Ada 3 parsel sayılı taşınmaz G BLOK 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 149, 150, 151, 152, F BLOK 157, 168, 180, 181, 333, 334 no’lu bağımsız bölümler üzerindeki ipoteklerin fek edildiği anlaşılmakla bu bağımsız bölümler yönünden karar verilmesine yer olmadığına,
1-Alınması gereken 301.214,40-TL harçtan davacı tarafından peşin olarak yatırılan 170,78-TL ve tamamlama harcı 81.700,00-TL'nin mahsubu ile eksik kalan bakiye 219.343,62-TL'nin davalıdan tahsili ile hazineye gelir KAYDINA,
2-Dava ilk açılış harç gideri olan 81.906,68-TL'nin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
3-Davacı tarafından yapılan 5.743,85-TL yargılama giderinin kabul oranına göre(%91,98) hesaplanan 5.283,20-TL 'nin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE, bakiye kısmın davacı üzerinde BIRAKILMASINA,
4-Davalı tarafından yapılan 97,00-TL yargılama giderinin red oranına göre (%8,02) hesaplanan 7,78-TL'nin davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE, bakiye kısmın davalı üzerinde BIRAKILMASINA,
5-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davacı yararına A.A.Ü.T. gereğince takdir edilen 496.476,06-TL ücreti vekaletin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
6-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davalı yararına A.A.Ü.T. gereğince takdir edilen 61.516,61-TL ücreti vekaletin davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE,
7-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilgilisine İADESİNE,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı davalı vekilinin yokluğunda, yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize müracaatla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup, anlatıldı. 17/09/2025
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır