T.C. BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2017/965
KARAR NO: 2022/1265
DAVA: Tazminat (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 20/01/2017
KARAR TARİHİ: 22/12/2022
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 17/01/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA:
Davacı vekili tarafından Bakırköy Nöbetçi Tüketici hitaben yazmış olduğu 20/01/2017 harçlandırma tarihli dava dilekçesinde özetle; Müvekkilinin davalı şirketlerin müteahhitliğini ve Adi ortaklık satışını yaptığı İstanbul ili ... ilçesi ... Mahallesi ... ve .... parsel üzerinde kayıtlı "..." olarak inşaa edilecek yapıdan E Blok 2 nolu bağımsız bölümü davalılardan satın aldığını, bu satın alınan bölümün yasaya aykırı olarak inşa edilmesi nedeniyle ilgili belediye tarafından düzenlenen yapı tatil tutanağı kararı sonucu ayıplı hale gelmesinden dolayı oluşan zararın tutarının ve yine yasaya aykırı olarak inşa edilen bağımsız bölüme yönelik belediye tarafından alınan karar sonucu müvekkiline verilen 13.388,59 TL para cezasından kaynaklı oluşan zararın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA;
Davalı ... İnşaat Proje A.Ş. vekili sunmuş olduğu cevap dilekçesinde özetle; Müvekkilinin davacı ile imzalamış olduğu sözleşme gereği tüm yükümlülükleri projeye ve taahhütlerine uygun olarak yerine getirdiğini dava dilekçesinde iddia edilen belediye encümen kararlarının müvekkiline tebliğ edilmediğini, davacının zarara uğradığı iddialarının yerinde olmadığını, emsallerine göre sözleşme konusu yerin emsallerine göre çok uygun fiyatla satın alındığını ve kazanç sağladığını,idari para cezasına yönelik de müvekkilinin bilgisi olmadığını, faiz talebinin kötüniyetli olduğunu davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir
Davalı ... Tur. Tic. A.Ş. Vekili sunmuş olduğu cevap dilekçesinde özetle; Müvekkilinin davacı ile imzalamış olduğu sözleşme gereği tüm yükümlülükleri projeye ve taahhütlerine uygun olarak yerine getirdiğini, davacının dava konusu yeri projeye uygun ve eksiksiz aldıklarını teslim tutanağı ile ikrar ettiklerini, ayrıca her iki tarafın da tacir olması nedeniyle ticaret mahkemelerinin görevli olduğunu, davacının zarara uğradığı iddialarının yerinde olmadığını, değer kaybının bulunmadığını, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER ve GEREKÇE:
Dava, taşınmaz satım sözleşmesine aykırılık nedeniyle maddi tazminat talebi istemine ilişkindir.
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.
Bilirkişiler ... ve ....tarafından sunulan 17/12/2018 havale tarihli bilirkişi raporunda özetle; Davaya konu idari para cezasının hangi tarihte ödendiğine ilişkin kanıtların, dava konusu yıkım kararının iptali için davalılar tarafından İstanbul .... İdare Mahkemesinde açılan ve sonuçlandığı anlaşılan .... Esas ve .... karar sayılı iptal dosyasına ilişkin kanıtların, dava konusu bağımsız bölümün kim veya kimler tarafından ve hangi bedel ile davacı şirkete satıldığına ilişkin kanıtların, kamuoyunda imar affı olarak bilinen Yapı kayıt belgesi verilmesine ilişkin usul ve esaslar uyarınca dava konusu E blok için davacı veya dava dışı malikler veya ilgililer tarafından başvuruda yasal merciine bir başvuruna bulunulup bulunulmadığına ilişkin kanıtların, taraf vekillerince sunulması halinde, davacı şirketin iki ayrı nedene dayalı olarak uğradığını ileri sürdüğü zararları konusunda daha sağlıklı bir değerlendirme yapılabileceği yönünde görüş ve beyan bildirmişlerdir.
Bilirkişiler ... ve Prof. Dr. ....tarafından sunulan 26/05/2021 havale tarihli bilirkişi raporunda özetle ; Dava konusu taşınmazda satış tarihinden sonra ortaya çıkan ve Belediye encümeni kararı ile yıkımı kesinleşen mimari projesine aykırılıkların, davalıların sorumlu olduğu gizli - hukuki ayıp niteliğinde olduğu, dava konusu dairede ayıp nedeniyle ortaya çıkan değer kaybının 16/06/2015 satın alma tarihinde 440.000,00 TL, 25/08/2016 yıkım kararı tarihinde 477.000,00 TL, 25/10/2017 dava tarihinde 544.000,00 TL olarak hesap ve takdir edildiği, davacı şirketin, sonradan ortaya çıkan gizli hukuki ayıpları süresi içinde davalılara
bildirdiği ve seçimlik haklanndan ayıp oranında bedelde indirim talep ettiği, bunluı yanı sıra ayıp
sebebiyle uğradığı zararlar kapsamında, ödediği 13.388,59TL idari para cezasını ödeme tarihinden
itibaren faiziyle davalı şirketlerden talep edebileceği, ancak söz konusu idari para cezasının idare
mahkemesi kararı ile iptal edildiği ve davacı tarafça geri alınmadığı dosya kapsamında yer alan ....
Belediye Başkanlığı Mali Hizmetler Müdtirlügü'nün 10.09.2020 tarih, ... sayılı yazısından anlaşılmış
olup, bu bedelin davalılar tarafından davacıya ödenmesinden sonra davacı şirketin iade alması halinde
iade tutan kadar sebepsiz zenginleşme oluşturacağı yönünde görüş ve beyan bildirmişlerdir.
Bilirkişiler ..., ... ve ... tarafından sunulan 28/11/2022 havale tarihli bilirkişi raporunda özetle ;
Dosyadaki raporlar incelenerek 24/05/2021 tarihli rapordaki değer kaybı hesabı yönünden aynı sonuca varıldığı, değer kaybının satış tarihinde 440.000,00TL, dava tarihindeki 25/10/2017 değerinin 544.000,00TL, 25/08/2016 belediye yıkım tarihindeki değerinin ise 477.000,00TL olarak hesaplandığı, davacının yapmış olduğu ceza ödemelerine ödeme tarihlerinden dava tarihine kadar işlemiş faiz tutarının toplam 962,43 TL, ödeme tarihlerinden idare mahkemesinin kararının tarihe kadar işlemiş faiz tutarının toplam 5.068,14 TL olduğunun hesap edildiği yönünde görüş ve beyan bildirmişlerdir.
Bilirkişiler ...ve ... tarafından sunulan 17/06/2019 havale tarihli bilirkişi ek raporunda özetle; Dava konusu yıkım kararının iptali için davalılar tarafından İstanbul ... İdare Mahkemesinde açılan ve sonuçlandığı anlaşılan ... Esas ve ... Karar sayılı iptal dosyasında verilen kararın bir örneğinin ve sonucunun davalılar vekilince açıklanması, kamuoyunda imar affı olarak bilinen “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar” uyarınca dava konusu E blok için dava dışı malikler veya ilgililer tarafından yasal merciine bir başvuruda bulunulup bulunmadığının Sayın Mahkemece yapılacak araştırma sonucu ortaya çıkacak yasal duruma göre davacı şirketin satın aldığı daire hakkında yapı tatil tutanağı düzenlenmesi nedeniyle yitirilen değer kaybı maddi zararının hesaplanabileceği, davacı şirketin satın aldığı daire hakkında yapı tatil tutanağı düzenlenmesi ve belediye encümenince belirlenen idari para cezasının 6.388,00 TL. lik kısmını ödemek zorunda kaldığı, yukarıda açıklandığı gibi dairenin tapu kaydında önceden konulu bulunan 13.388,59 TL miktarlı kamu haczinin terkin edildiği, sayın Mahkemece yapılacak araştırma ile haczin kaldırılması nedeninin ortaya çıkabileceği yönünde görüş ve beyan bildirmişlerdir.
Bilirkişiler ... ve ... tarafından sunulan 10/03/2020 havale tarihli bilirkişi ek raporunda özetle; Dava konusu bağımsız bölümün davacıya açıklanan şekilde satılması sonucu davacı şirketin uğradığı zararın 25.10.2017 dava tarihinde takribi 120.000 TL, 25/08/2016 yıkım kararı tarihinde takribi 110.000 TL olabileceği, davacı tarafından dava dışı Belediyeye idari para cezası olarak toplamda 13.388,59 TL. ödendiği, bu cezanın idare mahkemesinin kesinleşen kararı ile iptal edildiği, davacı şirketin iptal edilen para cezasını dava dışı Belediye Başkanlığından geri alıp almadığının belirsiz olduğu, söz konusu idari para cezasından dolayı davalıların sorumlu olup olmadıkları ve davalılardan hangi tarihten itibaren hangi faiz oranına göre istenip istenemeyeceğinin mahkemenin taktirinde olduğu yönünde görüş ve beyan bildirmişlerdir.
Bilirkişiler ... ve ...tarafından sunulan 18/12/2020 havale tarihli bilirkişi ek raporunda özetle ; Davacı şirkete hukuki ayıp taşıyan daire satılması ile davacı alıcı şirketin, satın aldığı dairenin değerinin azalması, eski hale getirme giderlerine katlanılması ve 13.388,59 TL imar para cezası ödemek suretiyle olumlu zararlara uğradığının söylenebileceği, satın alınan dubleks dairenin alanının azalması sonucu kayıp değerinin ; 16/06/2015 satış tarihinde 141.845,00 TL, 25/08/2016 yıkım kararı tarihinde 168.700,00 TL, 25/10/2017 dava tarihinde 180.500,00 TL, ek rapor yazım tarihi olan 14/10/2020 tarihinde 230.000,00 TL olabileceği, dava konusu bağımsız bölümde onaylı mimari projeye aykırı olarak inşa edilen eklentilerin yıkılıp eski hale getirilmesi halinde hukuki ayıbın ortadan kalkabileceği, eski haline getirme giderlerinin; 16/06/2015 satış tarihinde 5.300,00 TL, 25/08/2016 yıkım kararı tarihinde 5.500,00 TL, 25/10/2017 dava tarihinde 6.500,00 TL, ek rapor yazım tarihi olan 14/12/2020 tarihinde 11.850,00 TL olarak hesaplandığı, davacı alıcı şirketin satın alma tarihinden sonra dava dışı .... Belediyesine 13.388,59 TL'lik kaçak inşaat imar para cezası ödediği, söz konusu cezanın idare mahkemesi kararı ile iptal edilmesine rağmen davacı tarafından geri alınmadığı, davacı alıcının satın aldığı tarihten bu yana dava konusu dubleks daireyi bulunduğu hal üzerinden kullanmayı sürdürdüğü, açıklanan zararların açıklanan koşullarda ne zaman ve ne miktar olarak istenilebileceği, direnim faizi istenip istenemeyeceği ve başlangıç tarihi konularında yargısal taktirin mahkemede olduğu yönünde görüş ve beyan bildirmişlerdir.
Bilirkişiler ...ve Prof. Dr. .... tarafından sunulan 10/01/2022 havale tarihli bilirkişi ek raporunda özetle ; İtiraza konu “İdari para cezası” ile ilgili olarak kök raporda,Davacı şirketin satın alma tarihinden sonra .... Belediyesi 04.08.2016 tarih,736K.Sayılı Encümen kararı ile E-2 nolu taşınmaz maliki ... San.ve Tur.Ltd.Şti.adına 13.388,59TLidari para cezası alınmasına karar verildiği, söz konusu cezanın davacı tarafça ödendiği, bilahare cezanın idare mahkemesi kararı ile iptal edilmesine rağmen davacı tarafça geri alınmadığı dosya kapsamında yer alan .... Belediye Başkanlığı Mali Hizmetler Müdürlüğü'nün 10.09.2020 tarih, 13259s. yazısından anlaşıldığı, İdari para cezasının iptal edilmesine rağmen bu bedelin davalılar tarafından davacıya ödenmesinden sonra davacı şirketin iade alması halinde iade tutarı kadar sebepsiz zenginleşme - oluşturacağının değerlendirildiğini kök rapordaki tespit ve değerlendirmelerinde değişiklik olmadığı yönünde görüş ve beyan bildirmişlerdir.
Davacı vekili,davalılar tarafından satılan taşınmazın projeye aykırı yapılması nedeniyle Belediye tarafından yıkım kararı verildiğini,ayrıca müvekkilinin belediye tarafından vedilen idari para cezasını ödediğini,bu nedenlerle ayıplı imalat sebebiyle müvekkilinin uğradığı zarar ile ödenen idari para cezasının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili amacıyla huzurdaki davayı açmıştır.
Somut olayda öncelikle ayıp kavramı üzerinde durmakta fayda bulunmaktadır.
En öz tanımı ile ifa, borçlanılmış olan edimin yerine getirilmesi suretiyle borcun sona erdirilmesidir (Alman Medeni Kanunu, m. 362/I, Tunçomağ, Kenan: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 1976, s. 663; Türk Hukuk Lûgatı: Türk Hukuk Kurumu, Ankara 2021, s.
Ahde vefa ilkesi gereğince; birbirlerine karşı yükümlülükler üstlenerek borç ilişkisine giren tarafların, taahhüt ettikleri edimleri ifa etmesi gereklidir.
Borcun gereği gibi ifası, borçlanılan edimin, ifa tarz ve unsurlarına yani ifanın taraflarına, yer ve zamanına, miktar ve niteliğine uygun olarak eksiksiz bir şekilde yerine getirilmesidir. Bu şart ve unsurlara uygun olmayan bir ifa, ifa olarak tanımlanamayacağı için “borcun ifa edilmemesi” söz konusu olacaktır.
Borcun ifa edilmemesi hâlinde borçlunun sorumluluğunu düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 112. maddesine göre “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.”.
Eksik ifa kavramı sözleşme ve eklerine göre yapılması kararlaştırıldığı hâlde tam yapılmayan iş veya dürüstlük kuralı gereği yapılması gereken işlerin bir kısmının hiç yapılmaması durumunu ifade eder.
Taşınmaz satışına ilişkin sözleşmelerde eksik iş taşınmazın kendisinde yahut somut olayda olduğu gibi ortak alanlarda söz konusu olabilir. Ortak yerlerde oluşan eksik işlerle ilgili olarak maliklerce açılacak tazminat davalarında eksik iş bedeli, eksik işin piyasa rayiç bedeli esas alınarak ve iş sahibinin arsa payı üzerinden hesaplanmalıdır.
Ayıp ise,bir malda sözleşme ve yasa hükümlerine göre normal olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bozuklukların yer almasıdır. Bu çerçevede ayıp kavramının içeriği belirlenirken öncelikle; sözleşme hükümlerine bakılmalıdır. Sözleşme ele alınırken bakılacak ilk husus, taraflar arasında satılan malın hangi özellikleri içermesi konusunda açık bir anlaşmanın olup olmadığıdır. Üzerinde anlaşma olmayan durumda ise, sözleşmenin yorumundan hareketle tarafların zımnen bu konuda bir anlaşma yapıp yapmadıklarına bakılacaktır. Zımnî anlaşmanın dahi olmadığı durumlarda, sözleşmenin tümü dikkate alınacak ve dürüstlük kuralına göre malın taşıması gereken vasıflar belirlenecektir. Bu anlamda ayıp, malın sözleşmeye göre taşıması gereken nitelikleri taşımaması hâli veya bu hususta özel bir hüküm olmasa da, sözleşmenin niteliği ve içeriği dikkate alındığında, malda mevcut olması gereken vasıfların eksikliği şeklinde ortaya çıkacaktır.
Ayıbın varlığı hâlinde satıcıyı maldaki ayıptan sorumlu tutabilmek için TBK hükümlerine göre birtakım maddi koşulların (ayıp sayılan bir eksikliğin mevcudiyeti, ayıbın önemli olması, ayıbın malın yarar ve zararının alıcıya geçtiği anda var olması, alıcının ayıbın varlığını bilmeden malı satın almış olması) gerçekleşmesi ve bazı biçimsel koşulların da (ihbar ve TBK hükümlerinde muayene) alıcı tarafından sağlanması gerekir.
Satılan maldaki ayıp, açık veya gizli ayıp şeklinde olabilir. Açık ayıplar, ilk bakışta görülebilen veya basit bir muayene ile anlaşılabilen ayıplardır. Buna karşılık gizli ayıplar, ilk bakışta fark edilemeyen, sonradan yapılacak detaylı bir muayene ile anlaşılan ayıplardır. Bu tür ayıplar genelde malın yapısıyla ilgili olan ve kullanılmasıyla anlaşılan ayıplardır.
Alıcının seçimlik haklarına ilişkin olarak TBK’nın 227. maddesinde, malın ayıplı olması hâlinde alıcının satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmenin feshini ya da satılanı alıkoyup kıymetinin noksanı mukabilinde semenin tenzilini isteyebileceği düzenlenmiştir.
TBK’nın 227/3. maddesinde ise, ayıp hâlinde alıcının sözleşmenin feshi talebi üzerine hâkimin, hâl icabı sözleşmenin feshini haklı görmemesi üzerine semenin tenziline karar verebileceği belirtilmiştir.
Süresinde ayıp ihbarı yapılmadığı savunmasının bulunduğu durumlarda gizli ayıbın süresinde ihbar edilip edilmediğinin tespiti hususu bilhassa zaman içerisinde ortaya çıkan ayıplar yönünden farklı bir özellik arz eder. Bu gibi bir durumun varlığı hâlinde hâkim gizli ayıbın niteliği ve ortaya çıktığı zaman dilimini (malın kullanım şekli, mevsim koşulları, ısı değişiklikleri gibi etkenler yanında bir alıcının bu durumu ne zaman fark edebileceği ve taraf delilleri de dikkate alınarak) belirlemelidir. Teknik bir konu olan bu belirleme somut olayda ise bilirkişi incelemesi ile tespit olunabilecektir.
Alıcı seçimlik hakkını ayıp oranında bedel indirimi yönünde kullanırsa hükmolunacak tazminat miktarın hesabı eksik ifa hâlinde yapılan hesaplamadan farklı olacaktır. Ayıp nedeni ile bedelden indirim miktarının tesbitinde öğretide ve Yargıtay kararlarında kabul edilen nispi metota göre satım tarihi itibarıyla malın ayıpsız ve ayıplı değeri arasındaki orantı sözleşme bedeline uygulanır. Teknik bir hesaplama gerektiren bu hususun tespitinde bilirkişiler öncelikle davaya konu malın, tarafların kararlaştırdıkları satım bedeli gözetilmeksizin satım tarihi itibarıyla gerçek ayıpsız sürüm değeri ile, ayıplı hâldeki sürüm değerini ayrı ayrı saptamalı, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oranı, bu defa taraflarca kararlaştırılan satım bedeline uygulamalı, böylece satış bedelinden indirilmesi gereken miktarı tesbit etmelidirler.
Bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; Taşınmazdaki projeye aykırılıklar ile ilgili olarak 20.07.2016 tarihinde Yapı Tatil Tutanağı düzenlendiği, davacı şirket tarafından 25.08.2016 tarih ve 775 s. Encümen Kararının 23 Kasım 2016 tarihinde davalıya keşide edilen ihtarname ile bildirdiği görülmüştür.
Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur (TBK.m.219).
TBK.m.244/3'e göre “Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar”,
TBK.m.246 gereğince taşınır satışına ilişkin hükümler kıyas yoluyla taşınmaz satışına da uygulanır.
Dava konusu taşınmaz satışının tarafları ticaret şirketi ve tacir olmakla, taraflar arasındaki satış ilişkisinin ticari iş/ticari satış niteliğinde olduğu açıktır. Dava konusu taşınmazda sonradan ortaya çıkan ve imara/projeye aykırılığı yıkım kararı ile kesinleşen gizli/hukuki ayıp nitelikli kusurların satıcıya ihbarı tacirler arasındaki ticari satış ve trampalarda uygulanan TTK.m.23/1/c'de düzenlenen 2 ve 8 günlük muayene ve ihbar sürelerine tabi değildir. Zira bu hükümde, tacirler arasındaki ticari satışlarda, teslim sırasında açıkça belli olan ayıpların 2 gün içinde, açıkça belli olmayan ayıpların ise 8 gün içinde satıcıya bildirilmesi gerektiği düzenlenmiş, diğer durumlarda TBK.m.223/2'nin uygulanacağı belirtilmiştir. Böylece satılanda olağan gözden geçirme ile tespiti mümkün olmayan veya sonradan ortaya çıkan ayıpların, söz konusu teslimden itibaren 2 ve 8 günlük sürelerde değil, ortaya çıkmasından sonra hemen satıcıya bildirilmesi gerekir.
Davacı şirket, dairedeki imara/ruhsata aykırı kısımların yıkımına dair 25.08.2016 tarih ve 775 sayılı Encümen Kararının 23 Kasım 2016 tarihinde davalıya ihtarname ile bildirmiştir. Söz konusu encümen kararının davacı tarafa tebliğ süresi ve kanunlardaki “hemen” teriminin, somut olayın özelliklerine göre bir dakikadan bir yıla kadar uzayabilecek esneklikte bir süreyi ifade edebileceğine dair değerlendirmeler (Rona Serozan, Sözleşmeden Dönme, 2. Bası, İstanbul 2007, s.416) Çerçevesinde davacının süresi içinde ayıp ihbarında bulunmuş olduğu anlaşılmaktadır. Diğer yandan, teknik bilirkişi tarafından dairedeki imara/projeye aykırı imalatların davalı şirketlerin bilgisi dışında ve satıştan sonra yapılamayacak nitelikte olduğunu tespit etmiştir. TBK.m.225'e göre, ağır kusurlu olan satıcı, satılandaki ayıbın kendisine süresinde bildirilmemiş olduğunu ileri sürerek sorumluluktan kısmen de olsa kurtulamaz. Satıcılığı meslek edinmiş kişilerin bilmesi gereken ayıplar bakımından da aynı hüküm geçerlidir.
Dava konusu bağımsız boölümün ıçinde bulunduğu ana taşınmazın 18.03.2014 tarıhinde yapı kullanım izin belgesinin alındığı,02.04.2015 tarihinde kat mülkiyeti tapularının oluşturulduğu, bağımsız bölümün davacı şirkete 09.06.2015 tarihinde teslim edildiği, 16.06.2015 tarih,... no ile tapu kaydının davacı şirket adına tescil edildiği dosya kapsamında yer alan belgelerden anlaşılmaktadır.
Yukarıda belirtilen tarihler dikkate alındığında davacı şirketin satın aldığı daire yapı Kullanım İzin belgesi alınmış, kat mülkiyet tapusu çıkarılmış bir daire olarak davacı tarafından satın alındığından, davaya konu aykırılıkların normal vasıftaki bir malik tarafından tespitinin mümkün olmadığı,söz konusu ruhsat eki projesine aykırı olarak yapılmış olan yapılaşmanın Kat Mülkiyeti Kanunu'na, İmar Kanunu'na, projesine ve apartman yönetim planına aykırılık ve işgal niteliği oluşturduğu, mevcut aykırılıkların bilahare belediyesinden gelen yazı ile davacı tarafından fark edilmesinden dolayı dairenin “Gizli Ayıplı” olduğu ve aykırılıklar ile ilgili ... Belediyesi Encümeni'nin 25.08.2016 tarih,775 Karar sayılı kararı ile yıkım kararı bulunması davacı tarafça satın alınan dairede değer kaybına sebep olacağı açıktır.
Satıcının ayıplan sorumluluğunu ve alıcının seçimlik haklarını düzenleyen TBK.m.227 ,taşınmaz satışlarına da kıyasen uygulanır (TBK.m.246). Davacı tarafın davalılara Bakırköy. Noterliğinin 23.11.2016 tarih ve ... y.nolu ihtarname içeriğinden, alıcının seçimlik haklarından, ayıp oranında bedelde indirim hakkını kullandığı anlaşılmaktadır. Yine TBK.m.227/2 gereğine alıcının seçimlik hakkının yanı sıra genel hükümlerden doğan tazminat hakkı da saklıdır. Diğer ifadeyle, alıcı ayıp sebebiyle ortaya çıkan değer kaybını talep edebileceği gibi ayıp sebebiyle uğradığı zararların tazminini de isteyebilir. Açıklanan sebeplerle, dava konusu dairedeki imara/projeye aykırı imalatların satıcıların/davalıların bilgisi ve onayı dışında yapılamayacağı tespit edildiğinden ve alıcının bu aykırılıkları bilerek satın aldığına dair bilgi ve belge bulunmadığından, sonradan ortaya çıkan gizli ayıp sebebiyle oluşan değer kaybından ve ayıp sebebiyle davacının uğradığı zararlardan davalı şirketler sorumludur.
Davalı şirketlerin ticaret şirketi olup tacir sıfatı taşıdıkları açıktır. Gerek TTK.m.7'de düzenlenen ticari işlerde teselsül karinesi gerekse, ticari işletme işleten adi ortaklık ilişkisi sebebiyle her iki davalının davacıya karsı müteselsilen sorumla oldukları sonucuna varılmıştır.
Davalılar tarafından,davacıya satılan taşınmazın imar mevzuaatına aykırı yapılması sebebiyle ayıplı olduğu,bu ayıbın satıştan sonra meydana gelemeyeceğinin anlaşılması ve ayıbın gizli ayıp olup davacının ayıp ihbarını süresinde yaptığı anlaşıldıktan sonra davacının seçimlik hak olarak ileri sürdüğü ve değer kaybı olarak adlandırdığı bedelden indirimin ne şekilde hesap edileceği tespit edilmelidir.
Mahkememizce alınan iki farklı rapor arasında değer tespiti ile ilgili olarak çelişki bulunması nedeniyle HMK'nın 281/3 ncü maddesi de gözönüne alınarak telafi edici rapor alınmıştır.Az yukarıda da belirtildiği gibi ayıp nedeni ile bedelden indirim miktarının tesbitinde öğretide ve Yargıtay kararlarında kabul edilen nispi metota göre "satım tarihi itibarıyla malın ayıpsız ve ayıplı değeri arasındaki orantı sözleşme bedeline uygulanır" kuralı uyarınca bilirkişi kurulu tarafından yapılan hesaplamaya göre satış tarihine göre bedelden indirilmesi gereken miktar 440.000,00.-TL'dir.Hükme esas alınan son bilirkişi raporunda alternatifli olarak hesaplama yapılmış ise de,Yüksek Hukuk Genel Kurulunun 11/10/2022 gün ve 2021/(13)-3/539 esas,2022/1267 karar sayılı ilamında da belirtildiği gibi nispi metotta satış tarihindeki değerin esas alınması gerektiğinden taşınmazın satış tarihideki değer azalışı olan 440.000,00.-TL'nın davalılardan ,davalıların daha önce temerrüde düşürülmemeleri gözönüne alınarak dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte müştereken ve müteselsilen tahsiline,idari para cezası ile ilgili davada,dava konusu paranın idare mahkemesi tarafından davacıya iadesine karar verilip bu karar kesinleştiğinden konusuz kalan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına,konusuz kalan davada davalıların haksız oldukları anlaşıldığından bu kısma ilişkin davacı yararına yargılama gideri ve vekâlet ücreti takdirine karar verilmesi gerektiği sonucuna varılarak aşağıdaki gibi hüküm fıkrası oluşturulmuştur.
HÜKÜM/Yukarıda açıklanan nedenlerle;
A)1-Davacının,davalılar aleyhine açtığı ayıptan kaynaklanan tazminat davasının kısmen KABUL kısmen REDDİ ile; 440.000,00.-TL'nin dava tarihinden itibaren devlet bankalarınca mevduata uygulanan en yüksek mevduat faizini geçmemek üzere değişen oranlarda işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya VERİLMESİNE,
2-Davacının fazlaya ilişkin talebinin REDDİNE,
B-)Davacının,davalılar aleyhine açtığı idari para cezası ile ilgili davada,dava konusu paranın idare mahkemesi tarafından davacıya iadesine karar verildiğinden konusuz kalan dava hakkında karar verilmesine YER OLMADIĞINA,
C-Alınması gerekli 30.056,40 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 399,42.-TL harç ile 9.119,38.-TL tamamlama harcından mahsubu ile bakiye 20.537,60 TL harcın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye İRAD KAYDINA,
D
5-Davacı tarafından ödenen 80,70 TL Başvurma Harcı, 399,42.-TL Peşin harç ile 9.119,38 TL tamamlama harcının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya VERİLMESİNE,
E-Davacı tarafından bu dosya için yapılan 49 adet tebligat+ posta ücreti 877,00 TL, üç bilirkişi inceleme ücreti 9.500,00 TL ücreti olmak üzere toplam 10.377,00 TL yargılama giderinin davanın kabul ve red oranına göre hesaplanan 8.642,49.-TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya VERİLMESİNE, kalan kısmın davacı üzerinde BIRAKILMASINA,
F-Davalı .... tarafından yapılan 50,00 TL yargılama giderinin davanın kabul ve red oranına göre hesaplanan 8,36 TL'nin davacıdan alınarak davalı ...'ne VERİLMESİNE, kalan kısmın davalı ... üzerinde BIRAKILMASINA,
G-Davacı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiği anlaşıldığından karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ne göre kabul edilen miktar üzerinden hesap edilen 67.874,40 TL ücreti vekaletin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya VERİLMESİNE,
H-Davalılar kendilerini bir vekil ile temsil ettirdikleri anlaşıldığından karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ne göre reddedilen miktar üzerinden hesap edilen 14.880,00 TL ücreti vekaletin davacıdan tahsili ile davalılara VERİLMESİNE,
I-Kararın kesinleşmesine kadar yapılan yargılama giderlerinin davacı tarafça peşin olarak yatırılan 440,00 TL yargılama gider avansından mahsubu ile bakiye kısmın karar kesinleştiğinde davacıya İADESİNE,
5235 sayılı Kanunun geçici 2'nci maddesine göre ,Bölge Adliye Mahkemeleri'nin kurulmasına ve 20 Temmuz 2016 tarihinde göreve başlamalarına dair kararların 07/11/2015 tarih ve 29525 sayılı Resmî Gazete'de ilan edildiği anlaşılmakla;6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 ilâ 360'ncı madde hükümleri uyarınca,mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf,başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile, mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere davacı vekili ile davalılar vekillerinin yüzlerine karşı oybirliği ile verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.22/12/2022
Başkan ...
☪e-imzalıdır.☪
Üye ...
☪e-imzalıdır.☪
Üye ...
☪e-imzalıdır.☪
Katip ...
☪e-imzalıdır.☪
"İŞ BU EVRAK 5070 SAYILI ELEKTRONİK İMZA KANUNUNUN 5. MADDE UYARINCA GÜVENLİ ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, 22. MADDE UYARINCA DA ISLAK İMZA İLE İMZALANMAYACAKTIR."