T.C. BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/215
KARAR NO: 2022/1150
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 26/03/2019
KARAR TARİHİ: 24/11/2022
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 12/12/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA:
Davacı vekili Bakırköy Nöbetçi Asliye Ticaret 26/03/2019 Mahkemesine vermiş olduğu 21/02/2020 harçlandırma tarihli dava dilekçesinde ; Davalının, Haziran 2018 tarihinde müvekkili tarafından inşa edilen İstanbul ili ... ilçesi ... ada, .... parselde kayıtlı 59, 60, 82, 85, 89 ve 92 nolu bağımsız bölümde tapuya kayıtlı 6 adet taşınmazı satın almak istediğini, bedelini tapu işlemleri aşamasında peşin ödeyeceğini beyan ettiğini, müvekkilinin de bu teklifi önceki satışlardan kaynaklı güven ilişkisine binaen kabul ettiğini ve satış sözleşmesine imza atarak taşınmaz devirlerinin sağlandığını, tapuda işlemler yapılıp bedelin banka hesabına aktarılacağı inancını tesis eden davalıya güvenilerek tapudan çıkıldığını, ancak davalı şirketçe bedelin nakden ödenmesinin o tarih ve sonradan da söz konusu olmadığını, davalının bu taşınmazları piyasaya olan borçlarını karşılamak veya bankalara borçlarından dolayı ipotek ettirmek amacıyla hile ile müvekkilini aldattığını müvekkilinin Aralık 2018'de tapu kayıtlarına yapılan inceleme ile öğrendiğini, bu nedenlerle dava konusu taşınmazların satışlarının hileye dayalı yapıldığından tapu kayıtlarının geçmişe etkili olarak iptaline ve davacı adına tesciline, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı yana yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA :
Davalı vekili mahkememize sunmuş olduğu 15/05/2019 havale tarihli cevap dilekçesinde özetle ; Müvekkili ile davacı arasında uzun yıllardır devam eden ticari ilişki kapsamında 2018 yılında 6 adet taşınmazın satışına ilişkin anlaşma sürecine girildiğini, bu kapsamda müvekkili ve davacı arasında uzun süren görüşmeler sonucunda ödemenin çek yolu ile yapılmasına karar verildiği, söz konusu çek bilgilerinin gerek görülmesi halinde mahkemeye sunulacağını, müvekkili ile davacı taraf arasında gerçekleşen satış ilişkisi kapsamında söz konusu çeklerin davacıya verildiğini ve ilgili tarihlerde ödeme yapılmasının planlandığını, müvekkilinin 31/12/2018 tarihinde geçici mühlet kararı kapsamında konkordato sürecine girdiğini, konkordato durumu sonucunda ise söz konusu çeklerin ödenmesinin söz konusu olmadığını, söz konusu borcun konkordato projesinde yer aldığını ve kesin mühlet aşamasında ödeneceğini, bu nedenlerle davanın reddi ile yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı yana yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER ve GEREKÇE :
Dava, aldatma (hile) hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.
Bilirkişiler .... ile .... tarafından sunulan 27/01/2020 havale tarihli bilirkişi raporunda özetle ; Davacı tarafından dava konusu döneme ait 2018 yılı defterlerinin usulüne uygun, faturaları ile uyumlu tutulduğu, envanter defterinin noter açılış onayının yapıldığı, beratlarının - mali mühürlerin tamamının alındığı, davacı tarafın dava konusu faturalarının e-temel fatura olduğu, davalı tarafın faturalara itirazının bulunmadığı, davacı tarafın BS formlarının süresinde vergi dairelerine beyan edilip edilmediğinin tespit edilemediği, dava konusu faturaların davacı şirketin ticareti defterlerinde kayıtlı olduğu, fatura ve muhteviyatına veya bedeline davalı tarafından herhangi bir itiraz yapılmadığı, davacı tarafın incelenen ticari defterlerine göre davalı taraftan 31/12/2018 tarihi itibari ile 1.242.499,99 TL alacaklı olduğu, bu tarihinden itibaren davalı tarafından davacıya yapılmış herhangi bir ödeme kaydı bulunmadığının davalı tarafından da ikrar edildiği, alacağın itiraza uğramayan faturaya dayalı likit alacak olduğu, davalı taraf defterleri incelemeye ibraz edilmediğinden davacı taraf defter ve kayıtları ile faturasına itibar edilmesi gerektiği, taraflar arasında ödeme tarihleri ve temerrüt ile ilgili herhangi bir sözleşme veya davacı tarafından davalı tarafa gönderilmiş herhangi bir borç ihtarnamesi olmadığı, dava konusu taşınmazların İstanbul ili ... ilçesi .... mahallesi ... ada ... parsel 2.314,00 m2 yüzölçümlü arsa vasıflı ana taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulu 59, 60, 82, 85, 89 ve 92 nolu bağımsız bölüm vasıflı olduğu, 89 ve 92 nolu bağımsız bölümlerin tamamının .... Limited Şirketi adına kayıtlı iken 225.000,00 TL'şer bedel karşılığı ....Ticaret Limited Şirketi adına 27/06/2018 tarih ve .... yevmiye numaralı satış işlemi ile kayıt edildiği, 59, 60, 82 ve 85 nolu bağımsız bölümlerin tamamının ...Ticaret Limited Şirketi adına kayıtlı iken 125.000,00 TL'şer bedel karşılığı .... Ticaret Limited Şirketi adına 27/06/2018 tarih ve .... yevmiye numaralı satış işlemi ile kayıt eildiği,
a-Davacı adına kayıtlı iken davalı adına satış işlemi ile kayıt edildiği tarih 27/06/2018 tarihi itibari ile,
-7/100 arsa paylı 7. Kat 59 nolu bağımsız bölümün tamamının değerinin 130.000,00 TL,
-7/100 arsa paylı 7. Kat 60 nolu bağımsız bölümün tamamının değerinin 130.000,00 TL,
-7/100 arsa paylı 10. Kat 82 nolu bağımsız bölümün tamamının değerinin 130.000,00 TL,
-7/100 arsa paylı 10. Kat 85 nolu bağımsız bölümün tamamının değerinin 130.000,00 TL,
-7/100 arsa paylı 10. Kat 89 nolu bağımsız bölümün tamamının değerinin 230.000,00 TL,
-7/100 arsa paylı 10. Kat 90 nolu bağımsız bölümün tamamının değerinin 230.000,00 TL,
b-Dava Tarihi olan 26/03/2019 tarihi itibari ile,
-7/100 arsa paylı 7. Kat 59 nolu bağımsız bölümün tamamının değerinin 150.000,00 TL,
-7/100 arsa paylı 7. Kat 60 nolu bağımsız bölümün tamamının değerinin 150.000,00 TL,
-7/100 arsa paylı 10. Kat 82 nolu bağımsız bölümün tamamının değerinin 150.000,00 TL,
-7/100 arsa paylı 10. Kat 85 nolu bağımsız bölümün tamamının değerinin 150.000,00 TL,
-7/100 arsa paylı 10. Kat 89 nolu bağımsız bölümün tamamının değerinin 250.000,00 TL,
-7/100 arsa paylı 10. Kat 90 nolu bağımsız bölümün tamamının değerinin 250.000,00 TL,
Olacağı yönünde görüş ve beyan bildirmişlerdir.
Sözleşme; hukukî bir sonuç doğurmak üzere, iki veya daha ziyade kişinin karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları ile uyuşmasını ifade eder (Kocayusufpaşaoğlu, N.:Borçlar Hukukuna Giriş, 7. b., İstanbul 2017, s. 95).
Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nda (BK) olduğu gibi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda da (TBK) sözleşme; borç ilişkisinin kaynakları arasında sayılmış ve sözleşmenin, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulacağı (TBK. m.1) hüküm altına alınmıştır.
İrade beyanı, irade ve beyan unsurlarından oluşur. Bir sözleşme yapılırken taraflardan birinin işlem iradesinin oluşum veya beyanı aşamasında ortaya çıkan sakatlıklara irade bozukluğu denir (Eren, F.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 22. b., Ankara 2017, s. 392).
Belirtmek gerekir ki; bir hukukî işlemin geçerli ve amacına uygun hukukî sonuçlar doğurabilmesi için o hukukî işlemi yapan kişi veya kişilerin sağlıklı bir şekilde oluşmuş iradelerinin bulunması ve yine bu iradelerinin istenilen hukukî sonuca uygun şekilde açıklanması gerekmektedir.
İrade bozukluğu kavramının iki farklı yönü bulunmakta olup, bunlardan ilki iradenin henüz oluşum evresindeki sakatlık, diğeri ise iradenin açığa vurulması (beyanı-bildirimi) evresinde meydana gelen sakatlıktır.
İrade bozukluğu hâlleri mülga 818 sayılı BK’da “Rızadaki fesat” başlığı altında “Hata”, “Hile” ve “İkrah” olarak 23 ila 31. maddeler arasında hükme bağlanmış iken, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK’da ise 30 ila 39. maddeleri arasında “Yanılma”, “Aldatma” ve “Korkutma” başlıkları altında düzenlenmiştir.
Görüleceği üzere Türk Borçlar Hukuku sisteminde iradeyi bozan sebepler üç durum olarak hüküm altına alınmış olup, yanılma (hata), aldatma (hile) ve korkutma (ikrah) gerçekleşme biçimleri bakımından birbirinden farklıdırlar.
Aldatma TBK'nın 36. maddesinde; "Taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile, sözleşmeyle bağlı değildir.
Üçüncü bir kişinin aldatması sonucu bir sözleşme yapan taraf, sözleşmenin yapıldığı sırada karşı tarafın aldatmayı bilmesi veya bilecek durumda olması hâlinde, sözleşmeyle bağlı değildir" şeklinde düzenlenmiştir.
Kanunda hilenin tanımına doğrudan yer verilmemiş ise de aldatma (hile); genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevk etmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı korumak yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır. Yanılma (hata) ise; irade ile beyan arasında istemeyerek meydana gelen bir uyumsuzluk hâlidir. Hatada yanılma, hilede ise kasıtlı olarak yanıltma söz konusudur.
Aldatmanın (hilenin) varlığının kabulü için bazı şartların gerçekleşmesine ihtiyaç vardır: Birinci şart “aldatma fiili”dir. Aldatan şahıs diğerini yanıltmış (hataya düşürmüş) olmalıdır. Fakat karşı tarafın düştüğü bu yanılmanın esaslı olması gerekmez (TBK. m. 36/1). Çünkü aldatan hiçbir surette korunmaya layık değildir. Aldatan, sözleşmenin yapılması ve özellikle görüşmeler sırasında, belirli konu ve hususlarda doğru olmayan bilgiler vermekte veya bazı hususları dürüstlük kuralına göre açıklaması gerekirken kasten gizlemektedir. İkinci şart; “aldatma kastı”dır. Aldatan, karşı tarafı sözleşme yapmaya ikna etmek için ona bilerek ve isteyerek (kasten) gerçek dışı beyanda bulunmuş olmalıdır. Başka bir deyişle, yalan söyleyende karşı tarafı aldatmak ve onun gerçeği bilmesi hâlinde yapmayacak olduğu bir sözleşmeyi yapmaya sevk etmek niyeti bulunmalıdır. Eğer bir kimse, bilmemesi ağır bir kusur teşkil etmesine rağmen, durumu bilmeden bir beyanda bulunmuş ise aldatma kastı yoktur. Üçüncü şart ise “illiyet bağı”dır. Sözleşme aldatma sonucu, onun etkisi ile yapılmalıdır. Aldatılan yapmış olduğu sözleşmeyi, aldatma olmasıydı ya hiç yapmayacak ya da daha iyi şartlarda yapacak idiyse, illiyet bağı gerçekleşmiş olur. Aldatma fiili, sözleşmenin kurulmasının asli şartı olmalı, aldatma ile sözleşmenin kurulması arasında tabi bir illiyet bağı bulunmalıdır (Eren, F.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, s. 414 vd., HGK'nın 20.10.2010 tarih ve 2010/1-502 E., 2010/536 K.; 08.07.2020 tarih ve 2017/1-1831 E., 2020/549 K. sayılı kararları).
Türk hukukunda irade bozukluğuna bağlanan yaptırım ise bir kesin hükümsüzlük (butlan) hâli değildir. Mülga BK'nın 23 ve devamı maddelerinde "...ilzam olunamaz." (BK. 23), "...o akit ile ilzam olunmaz." (BK. 28), "...kendi hakkında lüzum ifade etmez" (BK. 29/I), TBK'nda ise "... bağlı olmaz." (TBK. m. 30), "...sözleşmeyle bağlı değildir." (TBK. m. 36 ve 37/1) ibareleri kullanılmak suretiyle irade bozukluğuyla yapılan sözleşmelerin, iradesi hata, hile veya ikrahla sakatlanan kimseyi bağlamayacağı öngörülerek, bu kişiye belli bir süre içerisinde kullanabileceği iptal hakkı tanımıştır.
Taraflardan biri diğer tarafı hileyle sözleşme yapmaya yöneltmişse hata esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme bağlayıcı sayılamaz. Değinilen koşulların varlığı hâlinde aldatılan taraf, hakkını kullanmak suretiyle hukukî ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir. Ancak, hile üçüncü bir kişi tarafından da yapılabilir. Böyle bir durumda kural olarak aldatılan taraf sözleşme ile bağlı ise de üçüncü kişinin hilesini karşı taraf sözleşmenin yapıldığı sırada biliyor ya da bilmesi gerekiyor ise aldatılan taraf sözleşmenin iptalini isteyebilir.
Bilindiği üzere; hile, genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevketmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı koruma yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır. Hatada yanılma, hilede yanıltma söz konusudur. Taraflardan biri diğer tarafın kasıtlı aldatmasıyla sözleşme yapmaya yöneltilmişse hata esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme bağlayıcı sayılamaz. Değinilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable Şamil) olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir.
Öte yandan, hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması hiç bir şekle bağlı değildir. Anılan husus resmi belgeler yönünden de Türk Medeni Kanununun 7/2 maddesinde dile getirilmiştir. Hilenin öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa yöneltilecek bir irade açıklaması, defi yahut dava yoluyla da kullanılabilir.
Somut olaya gelince; davacının taşınmazları gerçekten satma iradesinin bulunduğu,tapudan randevu alınarak tapuya gidildiği,bedelin tapuda işlem sırasında ödeneceğinin kararlaştırıldığı, tapuya işlem için gidildiğinde satış bedelinin miktar olarak tapuya getirilmesinin mümkün olmadığının,bedelin satış işleminin tamamlanmasından sonra banka hesabına aktarılacağının söylendiği ancak ödemediğinin tanık anlatılmalarıyla tespit edildiği davacının hileli davranışlarla aldatıldığından taşınmazın bedelini almadan temlik ettiği, anlaşılmaktadır.Davalı her ne kadar taşınmazların bedelinin çek ile ödeneceğinin kararlaştırıldığını ve çeklerin davacıya verilerek ödendiğini savunmuş ise de,ödemenin çek ile ödeneceğini ispat edemediği gibi verilen çeklerin değişik ciro işlemleri sonucu ... isimli kişinin elinde bulunduğu,bu çeklerin taşınmaz ödemesi olarak davacıya verildiğinin ispat edilemediği tüm dosya kapsamından anlaşılmaktadır.
Hemen belirtilmelidir ki, satış bedeli (semen) satışın asli unsurlarından birisidir. Semen ödeneceği düşüncesi uyandırılarak taşınmazın mülkiyetinin naklinin sağlanması ve ondan sonra semenin ödenmemiş olması yukarıda değinilen ilkeler gözetildiğinde iradeyi fesada uğratan sebeplerin gerçekleştiğinin kabulünü gerektirir.
Bir başka ifade ile, elbetteki taraflarca bedelin yani semenin sonra ödeneceği kararlaştırılabilir. Böylesi bir durumda Borçlar Kanununun 893. maddesi hükmü uyarınca satış bedeli üzerinden ipotek tesisi mümkün bulunduğu gibi, Borçlar Kanununun 217. maddesi delaletiyle 211. maddesi hükmü gereğince bedel ödenmediği takdirde taşınmazın mülkiyetinin iade edileceğine dair ihtirazi kayıt konulabilir. Böylesi bir olgu tapunun iptali ile eski malike intikaline olanak sağlar ise de, koşulsuz olarak bedelin sonradan ödenmesi taraflarca kararlaştırılmış ise satıcının hakkı bedel olup, ödenmemesi halinde yasal yollara müracaat ederek tahsili sağlanabileceğinden ödememe tapu iptal ve tescilin hukuki nedenini teşkil etmez.
Oysa somut olayda; bedelin ileri tarihlerde ödeneceğine dair taraflar arasında bir anlaşma bulunmamakta, hemen ödeneceği yönünde davacıda bir kanı uyandırılarak kayıt maliki bir oldu bittiye getirilerek temlikin sağlandığı görülmektedir. Öyleyse, davacının hileye maruz bırakılmadığını söyleyebilme olanağı bulunmadığından davanın kabulü ile davalı adına kayıtlı tapuların geçmişe etkili olarak iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesi gerektiği sonucuna varılarak aşağıdaki gibi hüküm fıkrası oluşturulmuştur.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın KABULÜ ile ;İstanbul İli,... İlçesi,... Köyü,... Ada,.... nolu parselde kayıtlı 59,60,82,85,89 ve 92 nolu bağımsız bölümlerin davalı adına olan tapularının geçmişe etkili(makable şamil) olarak İPTALİ ile,davacı adına tapuya KAYIT VE TESCİLİNE,
2-İİK'nın 28. Maddesi uyarınca hüküm özetinin Esenyurt Tapu Müdürlüğü'ne GÖNDERİLMESİNE,
3-Alınması gerekli 75.141,00 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 853,88 TL + tamamlama harcı 17.931,37 TL'nin mahsubu ile bakiye 56.355,75 TL harcın davalıdan alınarak hazineye İRAD KAYDINA,
4-Davacı tarafından ödenen 44,40 TL Başvurma Harcı ile 853,88 TL Peşin Harç + 17.931,37 TL tamamlama harcı + 314,00 TL keşif harcı olmak üzere toplam 19.099,25 TL'nin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
5-Davacı tarafından yapılan 28 tebligat ücreti 330,75 TL ,bir bilirkişi inceleme ücreti 2.000,00 TL, ATGV araç ücreti 275,00 TL olmak üzere toplam 2.605,75 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
6-Davacı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiği anlaşıldığından karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ne göre kabul edilen miktar üzerinden hesap edilen 136.000,00 TL ücreti vekaletin davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE,
7-Kararın kesinleşmesine kadar yapılan yargılama giderlerinin davacı tarafça peşin olarak yatırılan 200,00 TL yargılama gider avansından mahsubu ile bakiye kısmın karar kesinleştiğinde davacıya İADESİNE,
5235 sayılı Kanunun geçici 2'nci maddesine göre ,Bölge Adliye Mahkemeleri'nin kurulmasına ve 20 Temmuz 2016 tarihinde göreve başlamalarına dair kararların 07/11/2015 tarih ve 29525 sayılı Resmî Gazete'de ilan edildiği anlaşılmakla;6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 ilâ 360'ncı madde hükümleri uyarınca,mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf,başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile, mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere davacı vekilinin yüzüne karşı,davalı vekilinin yokluğunda oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup,usulen anlatıldı. 24/11/2022
Başkan ...
☪e-imzalıdır.☪
Üye ...
☪e-imzalıdır.☪
Üye ...
☪e-imzalıdır.☪
Katip ...
☪e-imzalıdır.☪
"İŞ BU EVRAK 5070 SAYILI ELEKTRONİK İMZA KANUNUNUN 5. MADDE UYARINCA GÜVENLİ ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, 22. MADDE UYARINCA DA ISLAK İMZA İLE İMZALANMAYACAKTIR."