T.C. BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/450 Esas
KARAR NO: 2020/431
DAVA: Alacak (Sebepsiz Zenginleşmeden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 20/06/2019
KARAR TARİHİ: 17/07/2020
K. YAZIM TARİHİ : 24/07/2020
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Sebepsiz Zenginleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesi ve duruşmadaki beyanlarında özetle;
Müvekkili şirketin kiracı sıfatıyla lokanta olarak kullandığı işyeri hakkında acele kamulaştırma kararı alındığını,
Müvekkili şirketin işyerini lokanta olarak kullanabilmek, binanın temelini sağlamlaştırmak için zaruri harcamalar yaptığını, yine çevresinin güzelleştirme amacıyla da tadilatlar yaptığını, buna bağlı olarak taşınmazın değerinin oldukça yükseldiğini, taşınmazın yıpranma payının en aza indirildiğini ve detaylı onarım yapılarak taşınmazın eşdeğerlerine oranla oldukça değer kazandığını, bu durumun Bakırköy ....Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D. İş sayılı dosyasında yapılan delil tespitinde görev alan bilirkişi raporuyla da belirlendiğini,
Taşınmaza yapılan faydalı ve zorunlu giderlerin TBK. m.79 anlamında kiraya veren lehine nedensiz zenginleşme meydana getirdiğini,
Kamulaştırma anında müvekkili şirket tarafından yapılan faydalı ve zorunlu harcamalann kal- dırılmasının istenilmediğini ve bu masrafların benimsenerek taşınmazın mevcut hali ile kamulaş- tırıldığını ve taşınmazın değerinin buna göre belirlendiğini, emsal nitelikteki Y. ....Hukuk Dairesi'nin 17/02/2015 tarihli kararında da aynı görüşe yer verildiğini,
Kamulaştırma bedelini belirleyen bilirkişilerin düzenledikleri raporda taşınmazın kıymetine tesir eden unsurların sıralanmasında taşınmazın alım-satım kabiliyetinin iyi olduğunun belirtildiğini, taşınmazın değerini etkileyecek müspet ve menfi değerlerin ve bakım/onarım durumunun dikkate alınarak değer taktir edildiğinin açıklandığını, değerin tespitinde müvekkili şirket tarafından yapılan bakım /onarım ve masrafların etkisinin büyük olduğunu beyanla,
Fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere şimdilik 1.000,00 TL masrafın bilirkişi tespit tari- hinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini, yargılama gideri ile vekalet ücre- tinin davalıya yüklenmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesi ile duruşmadaki beyanlarında özetle;
Dava dilekçesinin sonuç bölümünde istenen masrafın ne olduğunun açıklanmadığını, HMK 119 md. gereğince bu eksikliğin giderilmesini istediklerini,
Davacı şirket ile aralarında ticari bir iş ve ilişki olmadığı için açılan davaya ticaret mahke- mesinde bakılamayacağını, mahkememizin görevsiz olduğunu,
Davacı yanın dava açmakta hukuki yararının bulunmadığını,
Müvekkili şirkete ödenen bedel içinde davacının yaptığı giderlerin dikkate alınmadığını, bu gi- derlerin kendilerine ödenen bedeli artırıcı herhangi bir etkisinin de söz konusu olmadığını, dava ko- nusu edilen bağımsız bölümün müvekkile ait olmadığını, bu nedenle pasif husumet yokluğu nedeniyle açılan davanın reddinin gerektiğini,
Davacının talebi üzerine İstanbul .... İcra Müdürlüğü'nün ... E. sayılı dosyasında ya- pılan hacizde, "dava konusu yerin ... Restaurant ve Organizasyon Hizmetleri Sanayi ve Tıc. Ltd. Şti'ne ait olduğu"nun bildirildiğini, bu şirket tarafından istihkak davası açıldığını ve vergi levhasını da sunulduğunu, davacı şirketin giderleri kendisinin yaptığı gerekçesiyle ve kötü niyetle dava açtığını, ancak aktif husumet ehliyetinin bulunmadığını, davanın usulden reddi gerektiğini,
Davanın esasına ilişkin olarak özetle;
Kamulaştırma bilirkişi raporunda bilirkişilerin binaya 499.544,10 TL değer biçtiklerini, bu değerin tespit günündeki yapı yaklaşık birim maliyetleri tebliğindeki oranlara göre belirlendiğini, bina yıpranma payı da düşülerek taşınmazda 3/4 payı olarak müvekkiline 374.658,08 TL. ödendiğini,
Davacı tarafından delil tespiti yolu ile alınan bilirkişi raporunda davacının yaptığı giderlerin 228.195,00 TL olarak belirlenmesinin akla ,mantığa ve hukuka uymadığını, bu giderlerin kimin tara- fından yapıldığı, hangilerinin zorunlu veya faydalı masraflar olarak kiralayandan istenebileceğinin bilirkişi raporunda meçhul olduğunu, bu hususların öncelikle açığa çıkarılması gerektiğini,
Dava konusu bölümün müvekkiline ait olmadığını, tapu kayıtları incelendiğinde durumun or- taya çıkacağını, açılan davanın kendilerine yöneltilemeyeceğini,
Dava konusu kabul edilen yerin binanın ortak alanı olduğunu, davacı tarafından haksız olarak çevrilmek suretiyle bağımsız bölüme dahil edilip işgal edildiğini, bu konuda müvekkili tarafıdan açı- lan davaların bir kısmının kesinleştiğini, bir kısmının ise devam ettiğini, haksız olarak işgal edilen ye- re yapılan masrafların hukuk düzeni tarafından korunmasının söz konusu olamayacağını beyanla dava- nın reddini savunmuştur.
Dava, sebepsiz zenginleşmeye davalı alacağın tahsili talebine ilişkindir.
Davacı ve davalının tacir olduğu, uyuşmazlığın ticari işletmeleri ile ilgili ve ticari nitelikte olduğu anlaşılmakla davalının görev itirazına itibar edilmemiştir.
Dosyaya ibraz olunan ve taraf şirketler arasında imzalanan 12/09/2017 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinde "kiralanan" taşınmaz "kafe-restoran üstü kapalı işyer "(kiracı tarafından inşa edilmiştir) şeklinde tanımlanmıştır.
Davalı şirket tarafından ... isimli kişi hakkında 2012 yılında Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nde açılan ecri misil davasında " davanın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmesi gerektiği" gerekçesiyle "görevsizlik" kararı verilmiş, aynı dava ile ilgili olarak Bakırköy .... Sulh Hukuk Mahke- mesi'nce verilen "görevsizlik" kararı ile üzerine dosya Bakırköy ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin .... Esas sırasına kaydedilmiştir. Söz konusu mahkemece yapılan yargılama sonucu tesis olanan ... Karar nolu ilamda " .... pafta .... ada ... parsel nolu taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti ku- rulmuş olup dava konusu taşınmazda 3, 4 ve 5 numaralı bağımsız bölümlerin davacı adına kayıtlı olduğu, yapılan keşifte mimari proje dışında kalan arka bahçe ile parsel sınırları içerisindeki alanın üzeri ve çevresi kapatılarak kapalı mekan haline getirildiği, davalı .... tarafından ticari olarak işletildiği, bu konuda kat maliklerinin aldığı bir karar bulunmadığı, davalının ortak alanı işletmesine katarak işgal ettiği, davacının 3, 4, 5 numaralı bağımsız bölümleri 04/10/2007 tarihinde iktisap ettiği, bu tarihten dava tarihine kadar davacının tapu payı dikkate alınarak ödenmesi gereken ecri misilin 28.942,28 TL olarak belirlendiği" belirtilerek açıklanan bu miktar ecrimisilin davalıdan alınmasına karar verildiği, kararın aşamalardan geçmek suretiyle 30/04/2019 tarihinde kesinleştiği, dosyanın Sulh Hukuk Mahkemesi'ndeki yargılama aşamasında ibraz olunan 21/08/2016 tarihli bilirkişi kurulu ra- porunda " ... ada 4 sayılı parselde bulunan "bir depolu, iki dükkanlı, üç katlı kargir apartman" nite- liğindeki ana taşınmazın .... arsa paylı ... bağımsız bölüm numaralı dükkanın .... adına, 2 numa- ralı ... arsa paylı taşınmazın 1/2 şer paylı olarak .... ile .... adına, 3,4 ve 5 numaralı mesken niteliğindeki bağımsız bölümlerin ise davalı şirket adına kayıtlı oldukları, mimari proje dışında kalan arka cephe ile parsel sınırları içerisindeki alanın üzeri ve çevresi kapatılarak kapalı mekan haline getirildiği, davalı ....'ait işletmenin bu alanda faaliyette bulunduğu" belirtilmiştir.
Dava konusu işyerinde Bakırköy ... İcra Müdürlüğü'nün .... Talimat dosyasında 01/03/ 2019 tarihinde davalı şirket vekili tarafından alacaklı sıfatıyla gerçekleştirilen haciz işlemleri sıra- sında, işletmede ".... Restaurant ve Organizasyon Hizmetleri Sanayi ve Tic. Ltd. Şti" ne ait vergi levhasının asılı bulunduğu, haciz tutanağında işletmenin 5 yıl önce adı geçen şirkete devir edilmiş olduğundan söz edildiği, ".... Restaurant ve Organizasyon Hizmetleri Sanayi ve Tic. Ltd. Şti." adına istihkak iddiasında bulunulduğu.
Dava konusu işyerinde Bakırköy ... İcra Müdürlüğünün .... talimat nolu dosyasında 24/04/2019 tarihinde davalı şirket vekili tarafından alacaklı sıfatıyla gerçekleştirilen haciz işlemleri sırasında, hazır bulunan ... isimli kişinin " işyerini 1 yıldır işlettiği, bir önceki hacizde haciz edilen menkullerin ".... Restaurant ve Organizasyon Hizmetleri Sanayi ve Tic. Ltd. Şti'ne ait oldu- ğu ve bu konuda istihkak davası açıldığı"nın bildirdiği,
.... Restaurant ve Organizasyon Hizmetleri Sanayi ve Tic. Ltd, Şti.vekilince her iki haciz işlemi sırasında hacz edilen menkuller için İcra Hukuk Mahkemelerinde istihkak davaları açıldığı,
Bakırköy ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ...D.iş sayılı dosyasında İstanbul Muhakemat Müdürlüğü'nce tapu sahipleri aleyhine açılan "Acele Kamulaştırma Nedeniyle El Koyma” istemli davada 30/01/2018 tarihinde yapılan keşif üzerine bilirkişilerin 14/05/2018 tarihinde düzenledikleri raporda; .... Caddesine göre sağ tarafta kalan '....' isimli kafenin ....... tarafına bakan 25,00 m2 sinin parsel dışında kaldığı, sol tarafta kalan '....' isimli kokoreç dük- kanının da 12,00 m2 parsel dışında kaldığı, dava konusu dükkanın 130,00 m2 brüt alanı bulunduğu, bilirkişi raporunda dava konusu dükkana ilişkin özel bir değerlendirme bulunmadığı, ana taşınmaz arsa değerinin 12.000,00 TL/m2 olarak belirlendiği, bina için ise 'binanın cinsi, inşa tarzı, kullanma durumu, yapımında kullanılan malzeme kalitesi ve işçilik derecesi' göz önünde tutularak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 2018 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkındaki Tebliğe göre Yapı Yakla- şık Maliyetlerine III B sınıfı yapı 966,00TL/m2 olarak tespit edildiği, %32 yıpranma oranı hesabına göre yapı değerinin 499.544,10 TL olarak belirlendiği, buna göre tapudaki hak sahiplerinin sahip oldukları arsa payları dikkate alınarak her bir bağımsız bölüm sahipleri ve bu arada dava konusu dük- kanların dava dışı sahiplerine ödenecek acele kamulaştırma bedelinin 1. Numaralı bağımsız bölümdeki dükkan için 661.257,35 TL, 2 numaralı bağımsız bölümdeki dükkan için toplamda 330.628,68 TL davalı şirkete ait meskenlerin her biri için ise ayrı ayn 991.886,03 TL değer biçildiği,
Davacı şirket tarafından dava konusu 2 bağımsız bölüm numaralı dışı dükkan sahipleri olan ,,,, ve ,,,, aleyhine Bakırköy .... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin .... D. İş sayılı dosyasında istenen delil tespiti sonucu mahkemece görevlendirilen bilirkişilerin düzenledikleri 11/10/2018 tarihli raporda"...tapulu alan dışında yapılan mutfak, bar, arka tarafta bulunan salon ve salon yanlarında yine sürgülü açılıp kapanabilen cam camekanlı dış oturma bölümünün kendileri tarafından yapıldığı ve bu alanlarda yapılan uygulamalarla ilgili tespit talep edildiği, belirtilen ve sonradan ilave olarak yapılan bu alanlarda ki incelemede, mutfak + salon (kafe)+bar ve yan bahçe dtş oturma alanı toplamı 90 m2 olduğu" açıklandıktan sonra raporun sonuç bölümünde ” mecura eklenti olarak yapılan cafe salonu, mutfak bar, camlı bahçe bölümleri ana taşınmazın arka bahçesine yapıldığı, yapılan bu eklentilerin proje harici, ruhsatsa ve kaçak olduğundan mecura yasaI olarak değer katmadığı, ancak yapılacak kiralamalarda değer kattığı ve daha yüksek kira getirisi olabileceği, yapılan imalatlara ait bir fatura bulunmadığı, ancak bu eklentilerin serbest rayice göre götürü be- delinin %10 amortisman düştükten sonra 228.195,00 TL olabileceği..."şeklinde görüş açıkladıkları, bilirkişilerin düzenlediği raporun dava dışı işyeri sahiplerine tebliğ edildiği, bir itiraz ileri sürülmediği,
Ticaret sicil kayıtlarına göre davacı şirketin tek ortağının ...... isimli kişi olduğu,
Celp edilen tapu kayıtlarına göre dava konusu .... Mevkii ... ada .... sayılı parsel üzerinde kurulu "bir depolu iki dükkanlı üç katlı kargir apartman ” nite- liğindeki 289 m2 yüz ölçüme sahip ana taşınmazın; zemin kat .... arsa paylı dükkan niteliğindeki 1 numaralı bağımsız bölümün .... adına, Zemin kat ..... arsa paylı dükkan niteliğindeki 2 numaralı bağımsız bölümün 1/2 paylı olarak .... ve .... adlarına, ana taşın- mazın diğer katlarında yer alan 3, 4 ve 5 bağımsız bölüm numaralı bağımsız bölümlerin ise davalı şirket adına tapuda kayıtlı oldukları,şerhler hanesine 07/08/2018 tarihinde "kamulaştırma"şerhi konul- duğu tespit edilmiştir.
Mahkememizce verilen ara karar gereğince keşfen yapılan inceleme sonucu bilirkişiler İnşaat Mühendisi .... ve Hukuk &İşletme Bilirkişisi .... ve Harita Mü- hendisi .... tarafından düzenlenen 15/05/2020 tarihli rapora göre;
Dava konusu taşınmazın ... İli, ... ilçesi, .... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı 289,00 m2 yüzölçümlü taşınmaz ... Mahallesi, .... Caddesi ve ... Caddesi cepheli, ... Caddesi, No: .... adresinde olduğu üzerinde Zemin Kat+ 3 normal kattan ibaret betonarme karkas taşıyıcılı bir yapı olduğu, davaya konu mecurun bu binanın zemin katında "..." ismiyle faaliyet gösterdiği,
Mecurun bodrum katına demir konstrüksiyon merdiven ile inildiği, bu katta mecura ait arıtma sistemi, bulaşıkhane, personel soyunma alanı ve ofis kısmının bulunduğu, bu katta zeminlerin seramik malzeme ile kaplı olduğu, duvarların alçı sıva üzeri plastik boyalı olduğu, bu alanın 'apartmana alt ortak alan olduğu'nun ifade edildiği, mecurun caddeden girişinin bulunduğu giriş katında girişin hemen yanında teşhir alanının bulunduğu, bu alanda zeminlerin seramik kaplı, duvarların dekor + seramik kaplı olduğu, teşhir alanının paslanmaz çelik malzemeden mamul olduğu, davaya konu me- curda iki adet WC mahallinin faaliyette olduğu, WC'lerde zemin ve duvarların seramik malzeme ile kaplandığı, hilton tipi lavabo, asma klozet ve gömme rezervuarın monte edildiği, giriş katta bulunan mutfak zeminlerinin doğal taş ile kaplandığı, duvarların seramik malzeme ile kaplı olduğu, mutfak alanının üstüne çatı kısmının yapıldığı, burada 2 adet havalandırma motoru ve paslanmaz çelik malze- meden mamul tezgah ve mutfak dolaplarının bulunduğu, kapının alüminyum doğrama sürgülü kapı olarak takıldığı, mecurun arka tarafında bulunan kış bahçesinin ahşap görünümlü alüminyum doğrama ile oluşturulduğu, bu alana girişin sürgülü cam kapı ile sağlandığı, bu alanda zeminlerin renkli beton malzeme ile kaplanmış olduğu, yine mecurun arka tarafında bulunan kafe/lokanta bölümünün üstüne çatı kısmının yapıldığı, çatı altında dekoratif asma tavanın oluşturulduğu, zeminlerin seramik malze- me , duvarların ise traverten doğal taş ile kaplandığı, parapet duvar üzerine yapılan doğramalann yine ahşap görünümlü alüminyum doğrama ile oluşturulduğu, burada bulunan bar kısmının ışıklı tezgah ile bölündüğü, zeminlerin seramik malzeme ile kaplandığı, duvarların belli bir seviyeye kadar seramik kaplandığı ve üzerine dekoratif kaplama yapıldığı tespit edilmiştir.
Yukarıda da belirtildiği üzere, dava konusu işyeri tapu kaydında dava dışı .... ve .... isimli kişilere ait olmasına rağmen, ana taşınmazda 3, 4 ve 5 numaralı mesken nite- liğini taşıyan bağımsız bölümlerin 12/09/2017 tarihinden itibaren 5 yıllık bir süre için davalı şirket tarafından davacı şirkete kiralandığı, kira sözleşmesinde yer alan "kafe-restotan üstü kapalı (kiracı tarafından inşa edilmiştir) şeklindeki açıklamadan, dava konusu eklentilerin bu kira sözleşmesinden önceki bir tarihte inşa edildiği anlaşılmaktadır. Dosyada yer alan 12/09/2017 tarihli kira sözleşme- sinden önce davacı şirketin bu eklentileri hangi tarihte inşa ettiği ve dükkan niteliğindeki 2 numaralı bağımsız bölümü kimden kiraladığı hususu belirlenememiştir.
Gerek davacı tarafından Bakırköy ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin .... D. İş sayılı dos- yasında yaptırılan delil tespitinde ve gerekse mahkememizce keşfen yapılan bilirkişi incelemesi so- nucu, dava konusu eklentilerin ana taşınmazın ortak yerlerine kaçak birer yapı olarak inşa edildiği ve uzunca bir zamandır bu şekilde kullanıldığı, taraflar arasında ortaya çıkan sorunlar nedeniyle davacı şirketin işyerini dava dışı bir şirkete devir ettiği anlaşılmaktadır.
Dava konusu edilen ve kiralanan taşınmaza yapıldığı ileri sürülen faydalı ve giderlerin ve ana binanın güçlendirme işlemlerinin davacı şirket tarafından yapıldığı somut delil ile ispatlanmamıştır.
Dava konusu imalat ve eklentilerin davacı şirket tarafından yapıldığı kabul edilse bile , bun- lardan öncelikle yararlanacak kişilerin tapu malikleri ...ve .... olduğu açıktır. Adı geçen kişilere yönelik bir dava açılmadığı gibi, yukarıda açıklanan kamulaştırma bilirkişi raporunda dava konusu imalatlar ve eklentiler nedeniyle dava konusu dükkanların değerinin özel olarak arttırıldığına ilişkin bir belirleme de yer almamaktadır.
Kamulaştırma bilirkişilerinin Yargıtay emsal kararlarına uygun şekilde arsa ve bina değerlen- dirmelerini yaptıkları ve ana taşınmazın sahiplerine ödenecek arsa ve bina paylarının toplamı bedelleri ayrı ayrı belirledikleri ve buna göre de dava konusu dükkanın dava dışı sahiplerine ödeme yapıldığı için, davacı şirketin iddiasının kabulü halinde sebepsiz şekilde zenginleşecek olan kişiler davalı şirket değil dava dışı dükkan sahipleridir.
Yargıtay .... H.D. yerleşik içtihatlarında "...Kural olarak davacı kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebileceğini " belirtmektedir.
Yargıtay'ın yerleşik uygulamaları, sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece kiracının kira- lanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıp- ranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunki ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmek- tedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller özerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıp- ranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.
Yukarıda açıklanan ve davaa şirket tarafından tümü ile kiralanan dükkan dışında ana taşın- mazın ortak yerlerine yapı ruhsatı alınmaksızın kaçak inşa edilen ve yasalar gereği idari para cezasına ve yıkım kararlarına konu olması gereken eklentilerin ve zorunlu giderler olarak değerlendiri- lemeyeceği , davalı yönünden sebepsiz zenginleşme koşullarına göre tazminat koşullarının oluşmadığı sonucuna varılmakla hukuki dayanaktan yoksan davanın reddine karar verilip aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M : Yukarıda açıklanan nedenlerle,
1-DAVANIN REDDİNE,
2-Harçlar Kanunu gereğince hesaplanan ve tahsili gereken 54,40 TL karar ve ilam har- cından peşin alınan 44,40 TL nispi harcın mahsubu sonucu bakiye 10,00 TL harcın davacıdan tahsil edilerek Hazine'ye irat kaydına ,
3-Davacı tarafından sarf olunan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına,
Davalı tarafça sarf olunmuş yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar tesisine yer olmadığına,
Sarf olunmayan delil/gider avanslarının karar kesinleştiğinde ilgili tarafa iadesine,
4-Kendisini vekil ile temsil ettiren davalı lehine red olunan dava değerine göre hüküm tari- hinde yürürlükte bulunan Av. Kan. ve AAÜT gereğince takdir olunan 1.000,00 TL vekalet ücre- tinin davacıdan tahsil edilerek davalı tarafa ödenmesine dair,
Davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı dava değeri istinaf sınırının altında kalmakla kesin olarak verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 17/07/2020
Katip ...
Hakim ...