T.C. BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/672 Esas
KARAR NO: 2021/971
DAVA: Tazminat
DAVA TARİHİ: 12/10/2015
KARAR TARİHİ: 26/10/2021
K.YAZIM TARİHİ: 25/11/2021
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP:
Davacı vekili dava dilekçesine özetle; müvekkili ile davalılar arasında Bakırköy .... Noteriğince düzenlenen 11/12/2013 gün ..... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davacı yüklenicilerin davacının hisseadar olduğu ... ilçesi ... mahallesi ... sk ... ada ... nolu parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaat yapımı konusunda anlaştıklarını, % 60 ının mal sahiplerine kalanın da yüklenicilere ait olacağının kararlaştırıldığını, daha sonra hissedar olan dava dışı arsa sahipleri ile de Bakırköy .... Noterliğince düzenlenen 27/12/2013 gün ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle ve sözleşmeye eklenen kat planlarına göre müvekkiline vaad edilen 5 nolu bağımsız bölümün metrekaresinin 62 m2 olması gerekirken 30 m2 net olduğunu, bu konuda ihtarname keşide ettiğini, belediyeden imar alamadıklarını, bu nedenle de kat planlarında değişiklik yaptıkları yönünde cevap verildiğini, sözleşmenin 4. Maddesi plan ve projelerde her ne sebeple olursa olsun arsa sahiplerinin yazılı onayı olmadan değişiklik yapılamayacağı, açıkça belirtilmiştir. Bu nedenle de davalılarca müvekkiline vaad edilen taşınmaz ile fiilen teslim edilecek taşınmaz arasındaki bedel farkının hesap edilerek faizi ile davalılardan tazminine talep ve dava etmiştir.
CEVAP:
Davalı .... İnşaat vekili tarafından verilen cevap dilekçesinde özetle; davacının aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı, müvekkili ve diğer davalıların riskli yapı ilan edilen içlerinde ve toplam 12 bağımsız bölümün bulunduğu ana taşınmazda içinde davacının da bulunduğu bağımsız bölüm malikleriyle yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle ..., ..., ... Mahallesi, ... Ada, ... Parsel sayılı arsa üzerinde inşaat yapma işini üstlendikleri; taraflar arasında yapılmış bulunan Bakırköy .... Noterliğinin 11 Aralık 2013 ..... Sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve ekleri incelendiğinde, müvekkili şirketin %40 arsa payı karşılığında yapılacak inşaatın yapım işini üstlendiğini, sözleşmenin ekindeki paylaşım esasları ve teknik şartnamede yapılacak inşaatın özelliklerinin belirlendiği, sözleşme ve teknik şartnamenin hiçbir yerinde davacıya teslim edilecek bağımsız bölüm için bir ölçü verilmediği, paylaşım krokisi ve kat planında ise yapılacak dairelerin planlarının çizili olduğunun, davalıların edimlerini zamanında yerine getirdikleri ve dava konusu taşınmazların 01/04/2016 tarihinde maliklere teslim edildiğinin, malikler tarafından ihtirazi kayıt konulmadan taşınmazların teslim alındığı, müvekkilinin inşaatın yasal izinlere ve ruhsata uygun olarak yapıldığı; açıklanan nedenlerle davanın reddine karar verilmesi talep edilmiştir.
Yapılan usulüne uygun tebligata rağmen diğer davalılar tarafından süresinde cevap dilekçesi verilmemiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.
Dosyaya sunulan 03/12/2020 tarihli bilirkişiler ..., ..., ... tarafından düzenlenen raporda; Davalı ile Davacının da aralarında bulunduğu toprak sahipleri arasında 11.12.2013 tarih ve ..... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, ekindeki paylaşımı gösteren kesit çizimi ve yine taraflar arasında imzalanan 27.12.2013 tarihli ve ... yevmiye numaralı kat planlarına göre Davacıya 59,05 m2 yüzölçümlü bir bağımsız bölüm verilmesi gerekirken Dava dosyasındaki 26.03.2015 Belediye onaylı mimari projeye göre Davacıya ait olacak bağımsız bölümün yüzölçümünün 32,95 m” olarak yapıldığı, bu eksikliğin nedeninin Sözleşmede Davacıya ait olacak bağımsız bölümün konsol şeklinde çıkmaları olduğu görülürken mimari projede bu çıkmaların bulunmadığı, yerinde yapılan incelemede de binanın mimari projesine uygun olarak yapıldığı ve Davacıya ait olacak bağımsız bölümün konsol şeklinde çıkmaları bulunmadığı, bu haliyle de Davacıya verilen bağımsız bölümün Sözleşmeye aykın olarak 26,10 m2 küçük yapıldığı, Davacıya verilen bağımsız bölümün Sözleşmeye aykırı olarak 26,10 m2 küçük yapılması nedeniyle bağımsız bölümün değerinde Sözleşme tarihi itibariyle 101.113,75 TL'lik, keşif tarihi itibariyle ise 234.900,00 TLlik bir eksilme oluştuğu hususları tespit edilmiştir.
Dosyaya sunulan 31/08/2021 tarihli bilirkişiler ...,...,.... tarafından düzenlenen ek raporda; dava konusu taşınmazın sözleşme tarihindeki değer kaybı 101.113,75TL olarak belirlenmişti. Bu kez 12.10.2015 dava tarihi itibariyle değer kaybı TUİK endeksi (Ekim 2015 endeksi 253,74, Aralık 2013 endeksi 221,74) uygulanmak sureti ile 101.113,75TL x 253,74 / 221,74 = 115.705,79 TL olarak tespit edildiği anlaşılmıştır.
Davacı vekili tarafından 21/12/2020 tarihli ıslah dilekçesi ile dava değerinin 224.900,00 TL olarak ıslah edildiğinin bildirildiği, ıslah dilekçesinin davalılara usulüne uygun olarak tebliğ edildiği görüldü.
Huzurda görülen dava arsa payı karşılığı kat sözleşmesine aykırılık nedeni ile açılan tazminat davasıdır.
TBK’nın 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” uygulamadaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı gibi; iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında yüklenicinin bir inşa ( yapı ) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını karşılayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir. Görüldüğü gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibi belirli arsa paylarının mülkiyetini yükleniciye devir borcu altına girmektedir. Burada, arsa paylarının mülkiyetinin devri, yüklenici tarafından inşa edilecek binadaki belirlenen bağımsız bölümlerin arsa sahibine tesliminin karşılığını ve sebebini teşkil etmektedir.
Diğer yandan, konusu paradan başka bir şey (mal veya hak) olan davalarda karar ve ilam harcı o şeyin (mal veya hakkın) değeri üzerinden hesaplanır. Yine yatırılması gereken harç yönünden de, dava konusu bir malvarlığı hakkı ise, para ile değerlendirilmesi mümkün bir şey demektir ve dava konusunun (müddeabihin) değeri üzerinden harç hesap edilmesi gerekir.
Dosya ve tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde; taraflar arasında 11.12.2013 tarih ve ..... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığı ve sözleşme kapsamında sözleşmeye konu inşaatın tamamlanarak arsa maliklerine teslim edildiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Her ne kadar davalı vekili tarafından davacıya verilecek bağımsız bölümün m2 olarak belirlenmediği iddia edilmiş ise de sözleşmenin eki ve Söz konusu sözleşme, sözleşmenin ekindeki paylaşımı gösteren kesit çizimi ve yine taraflar arasında imzalanan 27.12.2013 tarihli ve 32339 yevmiye numaralı kat planlarına göre Davacıya 59,05 m2 yüzölçümlü bir bağımsız bölüm verilmesi gerektiğinin açık olması karşısında davalının bu yöndeki savunmasına itibar edilmemiştir. Mahkememizce yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesinde düzenlenen raporda, davacıya teslim edilen bağımsız bölümün toplam yüzölçümünün onaylı projede ve mimari projede 32,95 m2 olarak gösterildiği, eksik olarak yapılan bağımsız bölümdeki değer kaybı nispi hesap yöntemi ile hesaplanmış olup dava tarihi itibariyle değer kaybı 115.705,79 TL olarak hesaplanmıştır. Davacı vekili tarafından dava değeri ıslah edilmiştir. Davalı vekili tarafından ıslaha karşı zamanaşımı definde bulunulmuş olup davalının zamanaşımı definin taraflar arasındaki uyuşmazlık konusunun TBK'nın 146. maddesi uyarınca genel zamanaşımı süresi olan 10 yıllık zamanaşımına tabi olduğundan reddine karar verilmiştir. Zamanaşımı süresinin 5 yıl olduğunun kabulü halinde dahi iskanın alındığı (taraflar arasındaki sözleşmede iskan şartı bulunmakta olduğundan zamanaşımı süresinin iskanın alındığı tarihten itibaren başlaması gerekir.) 18/11/2016 tarihinden itibaren ıslahın 5 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde açıldığı da açıktır. Sözleşme ile taahhüt edilen metrekareden daha küçük bir bağımsız bölümün teslim edilmesi yerleşik yargıtay uygulaması ile eksik ifa olarak kabul edilmekte olup davalılar tarafından taşınmazın sözleşmede belirlenenden daha küçük teslim edilmiş olması, mahkememizce de eksik ifa olarak değerlendirilmiştir. Davacı vekili tarafından her ne kadar keşif tarihi itibariyle belirlenen bedel üzerinden davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği iddia edilmiş ise de her davanın açıldığı tarihteki koşullara göre değerlendirilmesi gerektiğinden dava tarihi itibariyle hesaplanan tazminat tutarı üzerinden davanın kısmen kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerekmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-AÇILAN DAVANIN KISMEN KABULÜ ile 115.705,79 TL'nin 10.000,00 TL'sine dava tarihi olan 12/10/2015 tarihinden, 105.705,79 TL'sine ise ıslah tarihi olan 21/12/2020 tarihinden itibaren işleyecek davacının talebi aşılmamak üzere 3095 sayılı Kanunun 2/2. maddesi uyarıca değişen oranlarda avans faizi uygulanmak suretiyle davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
2- Davacının fazlaya ilişkin talebinin REDDİNE,
3- Harçlar Kanunu gereğince hesaplanan ve tahsili gereken 7.903,86 TL karar ve ilam harcının peşin alınan 3.996,14 TL nispi harçtan mahsubu ile bakiye 3.907,72 TL eksik harcın davalılardan alınarak hazineye irat kaydına,
4-Davacı tarafından sarf olunan (2.400,00 TL bilirkişi ücreti + 591,00 TL posta/tebligat/müzekkereden) 859,50 TL yargılama giderinin kabul ve red oranına göre (%49,26 kabul oranı) hesaplanan 1.473,37 TL'nin davalılardan alınarak davacıya verilmesine; bakiye yargılama giderlerinin davacı üzerine bırakılmasına,
5- Davacı tarafından yatırılan 27,70 TL başvurma harcı ve 3.996,14 TL peşin harcın davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
6- Davalı .... İnş. tarafından sarf olunan 14,10 TL yargılama giderinin kabul ve red oranına göre (%50,74 red oranı) hesaplanan 7,15 TL'nin davacıdan alınarak bu davalıya verilmesine,
7- Diğer davalılar tarafından herhangi bir yargılama gideri sarf olmadığından bu konunda hüküm kurulmasına yer olmadığına,
8-Sarf olunmayan delil/gider avanslarının karar kesinleştiğinde ilgili tarafa iadesine,
9- Kendisini vekil ile temsil ettiren davacı taraf lehine yürürlükte bulunan Avukatlık Kanunu ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 13/1 maddesi gereğince kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan ve takdir olunan 14.942,05 TL vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
10- Kendisini vekil ile temsil ettiren davalı .... İnş. Turizm San. Ve Tic. Ltd. Şti'ye lehine yürürlükte bulunan Avukatlık Kanunu ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 13/1. maddesi gereğince reddedilen miktar üzerinden hesaplanan ve takdir olunan 15.273,45 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ... İnş. Turizm San. Ve Tic. Ltd. Şti'ye verilmesine,
Dair, 6100 sayılı HMK'nın geçici 3 üncü maddesinin 2 inci fıkrası yollamasıyla mülga 1086 sayılı HUMK'nun 26/09/2004 gün ve 5236 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten önceki 427 ile 454 üncü madde hükümleri uyarınca kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde temyiz yolu açık olmak üzere davacı vekili ile davalı .... vekilinin yüzlerine karşı diğer davalıların yokluğunda verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 26/10/2021
Katip ...
e-imzalı
Hakim ...
e-imzalı