T.C. BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/535
KARAR NO: 2022/375
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 15/08/2020
KARAR TARİHİ: 07/04/2022
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 26/04/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının dosya üzerinde yapılan incelemesi sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA:
Davacı vekili Bakırköy Nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesi'ne verdiği 15/08/2020 harçlandırma tarihli dava dilekçesinde; Müvekkili ile davalının ... ili .... ilçesi ... Mahallesi ... Ada ... Parsel T7 Blok 7. Kat 135 nolu bağımsız bölümün satışı için Beşiktaş .... Noterliğinin 24/12/2015 tarihli .... yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini imzaladığını, sözleşmeye göre satıcı firmanın yukarıda yazılı gayrimenkulü 290.000,00 TL bedelle satmayı taahhüt ettiğini, müvekkilinin buna istinaden kararlaştırılan bedelin hepsini ödediğini, ödemelerin zamanında yapıldığını, müvekkilinin sözleşmeden doğan bütün yükümlülüklerini yerine getirdiğini, müvekkiline gayrimenkulün teslim edildiğini, ayrıca tapu harçları dahil müvekkili tarafından davalıya verilmesine rağmen, davalının tapuyu müvekkiline devretmemiş olduğunu, müvekkiline en geç 30.05.2012 tarihinde teslim edileceğini vaad eden davalı firmanın sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmemiş olduğunu, şayet gayrimenkul üzerinde ipotek veya şerh var ise bu şerh ya da ipotekten temiz olarak tapu iptal tescil kararı verilmesini talep ettiklerini, çünkü müvekkiline taahhüt edilen gayrimenkulün herhangi bir şarh ya da kayıtsız olarak taahhüt edildiğini, ayrıca müvekkilinin gayrimenkul bedelini nakit olarak ödemiş ve hiçbir şekilde kredi kullanmamış olduğunu, bu sebeple şayet davalının kusuru sebebi ile bir ipotek var ise bu durumun müvekkilini bağlamayacağını belirtmişler ve de sonuç ve istek olarak da açıklanan sebepler ile davalı adına olan tapunun üzerindeki bütün şerh ve kayıtlar ile iptaline, müvekkili adına şerhsiz ve kayıtsız bir şekilde tesciline, bu talep mümkün olmadığı takdirde gayrimenkulün dava tarihindeki değerinin faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, bu da mümkün görülmediği takdirde müvekkili tarafından ödenen bedelin faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmişlerdir.
SAVUNMA;
Davalı vekilinin 07/09/2020 tarihli cevap dilekçesini özetle; Müvekkili şirketin sözleşme konusu taşınmazı sözleşme hükümlerine uygun olarak inşa etmiş ve teslim etmiş olduğunu, davaya konu dairenin sözleşmeye uygun olarak inşa edilerek Konut Teslim Tutanağı ile davacı tarafa teslim edilmiş olduğunu, davacının taşınmazın tapu devri için gerekli vekaletnameyi ve masrafları vermediği gibi devir işlemi için resmi merasime de katılmamış olduğunu, davacının katılımı olmadan müvekkilinin tapu devrini yapabilmesinin mümkün olmadığını, taşınmaz üzerindeki ipoteğin tapuda devir işlemleri ile eşzamanlı olarak kaldırılmakta olup, gerekli vekaletnameyi vermeyen ve tapudaki resmi merasime katılmayan davacının iddialarının gerçeğe aykırı olduğunu, imzalanan sözleşmenin 21. maddesinde devir ve teslim borcunun yerine getirilmemesi halinde uygulanacak hükümlerin yasal mevzuata da uygun olarak belirlenmiş olup, davacının terditli taleplerinin hukuka aykırı olduğunu, müvekkilinin daha önce temerrüde düşürülmediğinden dava tarihinden önceki bir tarihten itibaren faiz işletilmesinin ve avans faizi talep edilmesinin hukuken mümkün olmadığını belirtmişler ve de sonuç ve istem olarak da açıklanan sebepler ile haksız davanın esastan reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Dava konusu olayda ; sözleşmenin temelini oluşturan hukuki ilişki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanmaktadır. Kural olarak borçlar kanunu sözleşmelerde şekil serbestisini benimsemiştir. Ancak taşınmaz mülkiyete devir borcu doğuran sözleşmeler konusunda medeni kanun ile BK 232 maddesinde taşınmaz satışının geçerli olması için getirilen resmi senede bağlanma şartı satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı yasa 26. Madde ile 1512 sayılı yasa 60/3 ve 89 maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde yapılacağı kuralını koymuştur. Buradaki şekil bir geçerlilik şartı olarak düzenlendiğinden hakim tarafından taraflarca ileri sürülmese dahi her aşamada resen dikkate alınması gereken bir şarttır. Dolayısı ile satış vaadi sözleşmeleri geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdir.
Satış vaadi sözleşmesi gibi temlik borcu doğuran sözleşmelerde satış konusu olan malın sözleşme yapıldığı anda mevcut olmasına ya da satıcının mal varlığında bulunmasına gerek yoktur. Bu itibarla ilerde yapılacak üretilecek hasıl olacak şeyler de satışa konu olabilir. Bununla birlikte satış vaadi sözleşmesinde şekil şartı aranacaktır. Geçersiz sözleşmelerde ise taraflardan her biri diğer tarafın ifa ettiği edimi iade etmekle yükümlüdür.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şekle aykırı yapılmışsa hakim bunu resen dikkate alır. Hatta şekle uyulmadan yapılan satış vaadi aktinin mutlak butlanla sakat olduğunu ileri sürenler de vardır. Sözleşme geçersiz olduğunda ise artık taraflarca ifası istenemeyecektir. Dolayısı ile taraflar birbirinden sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiklerini geri isteyebilirler.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan ifadan bahsetmek için ilk önce sözleşmenin ifa olanağı bulunup bulunmadığının tespiti gerekmektedir. BK 27 ve 112. maddeleri birlikte değerlendirildiğinde ifa imkansızlığının niteliği şartları tespit edilmekte ve BK 136.maddede de ' borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşırsa borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkansızlık sebebi ile borçtan kurtulan borçlu karşı taraftan almış olduğu edini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşme ile borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar bu hükmün dışındadır. Borçlu ifanın imkansızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.' denilmektedir. Baştan olan imkansızlıklarda butlan kavramı söz konusu iken sözleşme yapıldıktan sonra edimin ifa edilmesi imkansız olursa işte bu defa her olayın özelliğine göre borç altında bulunanın yani ifası imkansız tarafın bu imkansızlaşma ile arasındaki illiyetin değerlendirilmesi gerekmektedir. BK 136. Maddede yer aldığı şekli ile borçluya yükletilemeyen sonraki imkansızlık hallerinde borçlunun borcu sona ereceğinden borçlunun karşı taraftan aldığı şeyleri de sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmesi gerekir. aslında yasal mevzuat imkansızlık halinde borçlunun sorumlu tutulup tutulamadığını değerlendirmekte kusuru ön şart olarak belirtmemektedir.
Dava konusu olayda ; 24/12/2015 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parselde kayıtlı T7 Blok 7. Kat 135 numaralı bağımsız bölümün 290.000,00-TL davalı tarafından davacıya satışının kararlaştırıldığı, sözleşmenin 12. Maddesine göre teslim tarihinin en geç 30/09/2016 olup, sözleşmenin 4. Maddesinde belirtilen parasal edimlerin davacı tarafından yerine getirildiği, davacının 27/12/2016 tarihinde fillen dava konusu bağımsız bölümü teslim almış olduğu, dava konusu bağımsız bölümün davalı adına tapuda kayıtlı olduğu, yerinde yapılan keşif ve bilirkişi tespitinde dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu projenin tamamlanmış olduğu,taraflar arasındaki 24/12/2015 tarihli sözleşmenin Tapu Kanununun 26, Türk Medeni Kanunu' nun 706. Maddesi ve Türk Borçlar Kanunu 237. maddesi gereğince taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması için resmi şekilde yapılmış olduğu, yasal mevzuata uygun şekilde resmi düzenleme şeklinde yapıldığı, şekil şartlarının bulunduğu ayrıkca her iki tarafın edimlerini yerine getirdiği, tescil şartlarının oluştuğu anlaşılmakla dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapusunun iptali ile davacı adına kayıt ve kabulüne karar vermek gerekmiştir.Davalı her ne kadar , davacının taşınmazın tapu devri için gerekli vekaletnameyi ve masrafları vermediği gibi devir işlemi için resmi merasime de katılmamış olduğundan bahisle tapu merasiminin gerçekleşmediğini savunmuş ise de,davacı vekili tarafından 30/09/2020 tarihli dilekçe ekinde sunulan vekâletname ve banka dekontları incelendiğinde,davacının,davalıya vekâletname verdiği ve tapu masraflarını da ödediği kaldıki davalının davacıyı tapu devri için davet ettiğine ilişkin bir belgeninde bulunmadığı anlaşıldığından davalı savunması yerinde görülmemiştir.
Diğer taraftan davacı vekili her ne kadar tapunun takyidatlardan ari olarak müvekkili adına tescilini talep etmiş ise de,dava dilekçesinde ipotek alacaklısı aleyhine dava açmadığı gibi Mahkememizce verilen kesin süreye rağmen ipotek alacaklısı aleyhine dava açarak bu davanın mahkememiz dosyası ile birleştirilmesini sağlamadığı bu nedenle ipotek alacaklısı aleyhine usulüne uygun olarak açılan bir dava bulunmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerektiği sonucuna varılarak aşağıdaki gibi hüküm fıkrası oluşturulmuştur.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacının,davalı aleyhine açtığı tapu iptali ve tescil davasının KABULÜ ile;... İli,... İlçesi,... Mahallesi,.... Ada,... Parsel,T7 Blok 135 numaralı bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının İPTALİ ile taşınmazın davacı adına tapuya KAYIT VE TESCİLİNE,
2-İİK'nın 28.maddesi uyarınca hüküm özetinin ve karar kesinleştiğinde gerekçeli kararın ilgli tapu müdürlüğüne GÖNDERİLMESİNE,
3-Davacı vekilinin ipotek alacaklısına karşı verilen kesin süre içerisinde dava açmadığı anlaşıldığından,davacının,dava konusu taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılmasına ilişkin talebi hakkında usulüne uygun olarak açılmış bir dava bulunmadığından karar verilmesine YER OLMADIĞINA,
4-Alınması gerekli 36.204,30 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 4.952,48 TL + tamamlama harcı 4.098,60 TL'nin mahsubu ile bakiye 27.153,22 TL harcın davalıdan alınarak hazineye İRAD KAYDINA,
5-Davacı tarafından ödenen 54,40 TL Başvurma Harcı ile 4.952,48 TL Peşin Harç + 4.098,60 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 9.105,48 TL'nin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
6-Davacı tarafından yapılan 13 tebligat ücreti 90,00 TL ,bir bilirkişi inceleme ücreti 3.000,00 TL, ATGV araç ücreti 330,00 TL olmak üzere toplam 3.420,00 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
7-Davacı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiği anlaşıldığından karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ne göre kabul edilen miktar üzerinden hesap edilen 43.550,00 TL ücreti vekaletin davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE,
8-Kararın kesinleşmesine kadar yapılan yargılama giderlerinin davacı tarafça peşin olarak yatırılan 250,00 TL yargılama gider avansından mahsubu ile bakiye kısmın karar kesinleştiğinde davacıya İADESİNE,
9-Davalı tarafından yatırılan gider avansından kullanılmayan kısmın karar kesinleştiğinde davalıya İADESİNE,
5235 sayılı Kanunun geçici 2'nci maddesine göre ,Bölge Adliye Mahkemeleri'nin kurulmasına ve 20 Temmuz 2016 tarihinde göreve başlamalarına dair kararların 07/11/2015 tarih ve 29525 sayılı Resmî Gazete'de ilan edildiği anlaşılmakla;6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 ilâ 360'ncı madde hükümleri uyarınca,mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf,başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile, mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere davacı vekilinin yüzüne karşı,davalı vekilinin yokluğunda oybirliği ile verilen karar açıkça okunup,usulen anlatıldı.07/04/2022
Başkan ....
☪e-imzalıdır.☪
Üye ...
☪e-imzalıdır.☪
Üye ...
☪e-imzalıdır.☪
Katip ...
☪e-imzalıdır.☪