T.C. BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/558
KARAR NO: 2021/1155
DAVA: İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki))
DAVA TARİHİ: 25/08/2020
KARAR TARİHİ: 09/12/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 22/12/2021
Mahkememizde görülmekte olan İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki)) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA:
Davacı vekili Bakırköy Nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesi'ne verdiği 28/08/2020 harçlandırma tarihli dava dilekçesinde;İpoteğin kaldırılması, malvarlığı haklarına ilişkin bir davanın konusu olduğunu, lakin, taraflar arasındaki ilişkinin niteliği önem arzettiğinden görevli mahkemenin de buna göre belirlenmesi gerekmektiğini, müvekkili, ticari işletmesi kapsamında iş karşılığı daire satın alma sözleşmesi akdettiğinden,ticari amaçla hareket ettiğini, bu sebeple tüketici konumundan çıkarak, ticari iş kapsamına girdiğini, bu sebeple TTK 4. Ve 5. Maddeler uyarınca Ticaret Mahkemeleri görevli olduğunu, yine aynı kanunun 5/A maddesi uyarınca davanın konusu "bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talebi" olmadığından arabulucuya başvurma şartı bulunmadığını, davacı müvekkili, dava dışı ... Proje Taahhüt İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti'nin inşa ettiği İstanbul İli, .... İlçesi,... Mh.,... Ada, ... Parsel (eski ... Ada,... Parsel), A2 Blok, 6 nolu bağımsız bölümü , müvekkili tarafından bütün inşaatın su tesisatının inşasına karşılık, 04/09/2015 tarihli harici satım sözleşmesi ile satın aldığını, müvekkili, sözleşmede öngörülen ifayı zamanında yerine getirdiğini, yine sözleşmede öngörülen tarihte fiilen bağımsız bölümü teslim aldığını, davalıya güvenerek edimini yerine getiren müvekkili, teslim aldığı tarihten bu yana da taşınmazı malik sıfatıyla kullandığını, taşınmazı 3.bir şahsa kiraya verdiğini, bununla birlikte teslim aldığı bağımsız bölümün tüm aidat ödemelerini de müvekkilinin gerçekleştirdiğini, müvekkilinin davaya konu bağımsız bölümü teslim almasından çok sonra davalı banka tarafından yüklenicinin borçlarına karşılık taşınmaza ipotek konulduğunu, davalı bankanın sadece müvekkilin taşınmazına değil, haricen öğrendiği kadarıyla hemen hemen tüm bağımsız bölümlere de ipotek şerhinin işletildiğini, müteahhitin kendisini sürekli oyalaması ve güven vermesi sonucu bedelini ödeyerek teslim aldığı taşınmazda bir anda ipotek tesisiyle karşı karşıya kalan müvekkilinin, yine yüklenicinin söz vermeleri neticesinde 25/07/2018 tarihinde taşınmazı ipotekli şekilde devralmak zorunda kaldığını, müvekkilinin, dava dışı yükleniciye herhangi bir borcu bulunmadığını, ülkemiz uygulaması ve şartları gereği yüklenici firmanın reklam ve pazarlama stratejisine güvenerek taşınmazı harici satım sözleşmesi ile devraldığını, bağımsız bölümün müvekkili tarafından 31/03/2016 tarihinde teslim alındığını, teslim alındığı tarihten bu yana da muhtelif kiracılara verildiğini, aidatlarının müvekkili tarafından ödendiğini , taşınmaz üzerine abonelik sözleşmeleri yapıldığını, bu zaman dilimi içerisinde de davalının ön ödemeli konut satış sözleşmeleri ile satış yapmaya devam ettiğinin kamuoyunca bilindiğini, (Bu hususta internet siteleri bile bulunduğunu). müvekkilli aynı şartlarda olan başka kişilerce de Bakırköy ....Tüketici Mahkemesi ... Esas, Bakırköy ....Tüketici Mahkemesi ... Esas, Bakırköy ... Tüketici Mahkemesi .... Esas, Bakırköy ....Tüketici Mahkemesi ... Esas sayılı dosyalarından da yükleniciye ve ipotek sahibine davalar açıldığını, tacir sıfatını haiz davalı bankanın basiretle hareket etme zorunluluğu bulunmadığını, konut geliştiricisine yüklü miktarda kredi veren bankanın, yüklenicinin ticari faaliyetini bilmemesi, basiretli davranma yükümlülüğü nedeniyle kabul edilemediğini, bu kapsamda bankanın, tapu siciline güven ilkesinden yaralanabilmesinin şartı olan iyiniyetini ortaya koyabilmesi için, ipotek tesis edilen bağımsız bölümlerin adi yazılı sözleşmeler ile 3.kişilere satışının yapılıp yapılmadığına dair gerekli araştırmayı yaptığını ve satış yapılmadığına dair bir sonuca ulaştığını delillendirmesi gerekli olduğunu, banka tarafından ipotek tesisi esnasında yapılacak basit bir araştırma dahi, taşınmazların harici sözleşmelerle fiilen müşterilere/tüketicilere satıldığının ve onlar tarafından kullanıldığını tespit edecekken, davalının bunu yapmadığını , ipotek işlemi esnasında banka experi/bilirkişisi marifetiyle kolayca belirlenebilecek bu hususu ihmali ve kötüniyetli davranışı sonucu dikkate almadığını, bankanın ipotek koyduğu tarihte taşınmaz,malik sıfatıyla (kiracı vasıtasıyla) bilfiil kullanıldığını, davalı bankanın, harici satım sözleşmelerinin varlığı halinde bir takım şartların yerine gelmesi hususunda bu sözleşmelere dayanarak devir ve tescil isteme hakkının doğacağını ve ayni hak sahiplerinin iyiniyet iddiasında bulunulamayacağını bilmesi gerektiğini, yine büyük kredi verdiği firmanın ticari faaliyetini bilmediği iddialarının da hukuken kıymeti bulunmadığını, yüklenici ... şirketi , söz konusu inşaatın müteahhidi ( yap-satçı konumunda) olduğunu, arsa sahiplerinden aldığı veya alacağı bağımsız bölümlere ilişkin yaptığı satım vaadi sözleşmelerinin TBK 184. Maddeye göre alacağın temliki hükmünde olduğunu, alacağın temliki tasarruf işlemi olduğundan 04/09/2015(müvekkile satış tarihi) tarihinden sonra söz konusu bağımsız bölüm üzerinde davalının herhangi bir tasarruf hakkı kalmadığını, daha sonrasında ipotek koyulması TMK 1025.maddesine göre yolsuz tescil hükmünde olup terkin edilmeli olduğunu, davaya konu bağımsız bölüm hakkında İstanbul ... İcra Müdürlüğü ... Esas sayılı dosyasıyla yukarıda bahsi geçen ipoteğe dayalı icra takibi başlatıldığını, satış aşamasına geçildiğini, davanın semeresiz kalmaması iyiniyetli üçüncü kişiler ve müvekkilinin mağdur olmaması için davaya konu İstanbul İli, ... İlçesi,.... Mh.,... Ada, ... Parsel (eski ... Ada,... Parsel), A2 Blok, 6 nolu bağımsız bölümün icrai satışına engel olmak üzere kaydına tedbir konulmasını,tedbiren icra müdürlüğüne müzekkere yazılarak satışın durdurulmasını, aksi bir durumda davanın doğrudan konusuz kalacağını, müspet bir karar alınması halinde icrası imkansız hale geleceğini, İstanbul İli, ... İlçesi, ... mh.,... ada, ... parsel (eski .... ada,...parsel), a2 blok, 6 nolu bağımsız bölüm üzerindeki davalı banka ipoteğinin kaldırılmasını, yargılama harç ve gideriyle vekalet ücretinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
SAVUNMA:
Davalı ... vekilinin, 28/09/2020 tarihli cevap dilekçelerinde özetle;
Davacı ile Müvekkili banka arasında herhangi bir hukuki ilişki (kredi ilişkisi, bağlı kredi ilişkisi vs.) olmadığını, banka tarafından davacıya kullandırılmış bir kredi de olmadığını, taşınmaz üzerinde müvekkilinin aynı hakkına tercih edilebilecek bir ayni hakkı veya tapuya ipoteğinden önce tescil edilmiş bir şahsi hakkının varlığının da söz konusu olmadığını, davacının bu nedenle de davada aktif husumet ehliyeti bulunmadığını, eğer bir şahsi hakkı varsa bunu diğer davalıya yönlendirmesi gerektiğini, banka ile diğer davalı arasında da bu yönüyle bir dava arkadaşlığı olmadığını, davanın bu yönden de reddi gerektiğini, ipoteğin kaldırılmasına ilişkin istemler nispi harca tabi olup, davanın değeri ipotek miktarı olduğundan, bu bedel üzerinden nispi harç tamamlattırılmadan müteakip işlemler yapılamayacağını, sonuç olarak dava konusu üzerindeki ipoteğin miktarı ¨560.000,00 olduğunu, söz konusu bedel üzerinden davaya devam edilip harcın tamamlatılması gerektiğini, bu nedenle eksik harcın tamamlatılmasını talep etme zarureti hasıl olduğunu, bankanın ayni hakkına karşı şahsi hak ileri sürülemeyeceğini, müvekkili bankanın dava konusu ipoteği, ticari kredilerinin güvencesi olarak, kredi borçlusu firmaya ait, üzerinde hiçbir kısıtlama ve şerh olmayan bir taşınmaz üzerinde kurulduğunu, tapu kayıtları incelendiğinde de görüleceği üzere ipoteğin kurulduğu tarihte söz konusu taşınmaz üzerinde hiçbir şerh, kısıtlama kısacası herhangi bir takyidat bulunmadığını, bunun yanında bu ipoteğin güvencesi ile diğer davalıya ticari bir kredi kullandırıldığını, müvekkili tarafından yapılan bütün bu işlemler yani gerek kredi kullandırımı ve gerekse ipotek tesisi T.C. Kanunlarına özellikle de TMK, Bankacılık Kanunu, SPK, TBK hükümlerine, usul ve mevzuata uygun olduğunu, ipotek güvencesi ile kullandırılmış/tahsis edilmiş bir ticari kredi mevcut olup bu durumda ipoteğin kurulmasında muvazaa olduğu veya ipoteğin karşılıksız bulunduğunu veya bunların dışında bir sebeple üçüncü kişileri zararlandırıcı bir amaçla kurulduğunun iddia edilmesinin de mümkün olmadığını, dolayısıyla müvekkili bankanın ayni bir hakkı mevcut olduğunu, davacının bu davada müvekkiline karşı talebini tapuya şerh edilmemiş satış vaadine dayandırdığını, taşınmaz mülkiyetinin devir şeklinin bilindiği üzere TMK 706.maddesinde ve Tapu Kanunu’nun 26.maddesi ile TBK 237.maddesinde düzenlenmiş olduğunu, bu maddelere göre devir işleminin resmi şekilde yapılması zorunlu bulunmadığını, resmi şekilde düzenlenmemiş sözleşmeler ise geçersiz bulunduğunu, taşınmaz satış sözleşmesinde resmi şekilden kasıt, sözleşmenin tapu müdürü tarafından düzenleme şeklinde akdedilmesi olduğunu, taşınmaz mülkiyetinin geçişi için de bu sözleşmeye dayanılarak malikin tescil talebinde bulunması ve tapu müdürü tarafından tescilin gerçekleştirilmesi gerektiğini ancak bu halde mülkiyet hakkı yeni malike geçeceğini, somut olayda da bu düzenlemeler doğrultusunda resmi şekilde yapılmış bir satış sözleşmesi mevcut olmayıp yapıldığı iddia edilen sözleşmelerin ise geçersiz bulunmadığını, dolayısıyla taşınmaz mülkiyeti, malik olmalarını gerektiğini iddia eden davacıya geçmediğini, hukuken geçersiz olan bu sözleşmelere dayanarak müvekkil lehine kurulmuş ipoteklerin terkinini talep etmenin mümkün olmadığını, kısacası davacının şahsi bir hakka dayanarak ayni haklarını ortadan kaldırmasının, geçersiz, hukuk âleminde olmayan bir sözleşmeye dayanarak ipoteğin kaldırılmasını talep etmesinin mümkün olmadığını, davacının ipotek terkini hakkının bulunmadığını, taşınmazın adına tapuya kayıt ve tescil ettirdiği sırada ipotek hakkının mevcut olduğunu ve söz konusu ipoteği kabul ettiğini, davacının bu davranışının açıkça TMK 2’ye aykırı olduğunu, özetle müvekkili banka lehine taşınmaz kaydına 10/07/2017 tarihinde ipotek tesis edildiğini, davacının ise taşınmazı 25/07/2018 tarihinde iktisap ettiğini, sonuç olarak en geç taşınmazı iktisap ederken ipotekten haberdar olduğunu ve kabul ederek taşınmazı adına tescil ettirdiğini, davanın husumet yönünden reddine veya davanın esastan reddine, tüm yargılama ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER ve GEREKÇE:
Dava,ipoteğin fekki istemine ilişkindir.
6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 4.maddesinde hangi işlerin ticari dava olarak nitelendirilecekleri belirlendikten sonra anılan kanunun 5.maddesinde ticaret mahkemelerinin kuruluşu ve hangi mahkemelerin ticaret mahkemesi sıfatıyla bakacağı belirlendikten sonra asliye ticaret mahkemesi ile asliye ve diğer hukuk mahkemeleri arasındaki ilişkinin görev ilişkisi olduğu belirtilmiştir.
Ticari davaları, mutlak ticari davalar, nisbi ticari davalar, yalnızca bir ticari işletmeyle ilgili olmasına rağmen ticari nitelikte kabul edilen davalar olmak üzere üç grubta toplamak mümkündür.
Mutlak ticari davalar, tarafların tacir olup olmadığına ve işin bir ticari işletmeyi ilgilendirip ilgilendirmediğine bakılmaksızın ticari sayılan davalardır. Mutlak ticari davalar, 6102 sayılı TTK'nın 4/1. maddesinde bentler halinde sayılmıştır. Bunların yanında Kooperatifler Kanunu (m.99), İcra İflas Kanunu (m.154), Finansal Kiralama Kanunu (m.31), Ticari İşletme Rehni Kanunu (m.22) gibi bazı özel kanunlarda belirlenmiş ticari davalar da bulunmaktadır. Bu guruptaki davaların ticari dava sayılabilmesi için taraflarının tacir olması veya ticari işletmeleriyle ilgili olması gibi şartlar aranmaz. TTK'nın 4/1. bendinde sınırlı olarak sayılan davalar arasında yer alması veya özel kanunlarda ticari dava olarak nitelendirilmesi yeterlidir. Bu davalar kanun gereği ticari dava sayılan davalardır.
Nispi ticari davalar, her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili olması halinde ticari nitelikte sayılan davalardır. 6102 sayıl TTK'nın 4/1. maddesine göre, her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan ve iki tarafı da tacir olan hukuk davaları ticari dava sayılır. Bu hükme göre bir davanın ticari dava sayılabilmesi için, hem iki tarafın ticari işletmesini ilgilendirmesi, hem de iki tarafın tacir olması gereklidir. Bu şartlar birlikte bulunmadıkça, uyuşmazlık konusunun ticari iş niteliğinde olması veya ticari iş karinesi sebebiyle diğer taraf için de ticari iş sayılması davanın ticari dava olması için yeterli değildir. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 19/2. maddesi uyarınca, taraflardan biri için ticari iş sayılan bir işin diğeri için de ticari iş sayılması, davanın niteliğini ticari hale getirmeyecektir. Zira; Türk Ticaret Kanunu, kanun gereği ticari dava sayılan davalar haricinde, ticari davayı ticari iş esasına göre değil, ticari işletme esasına göre belirlemiştir. Hal böyle olunca, işin ticari nitelikte olması davayı ticari dava haline getirmez.
Üçüncü grup ticari davalar, yalnızca bir tarafın ticari işletmesini ilgilendiren havale, vedia ve fikri haklara ilişkin davalardır. Yukarıda açıklandığı üzere bir davanın ticari dava sayılması için kural olarak ya mutlak ticari davalar arasında yer alması ya da her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili bulunması gerekirken havale, vedia ve fikri haklara ilişkin davaların ticari nitelikte sayılması için yalnızca bir yanın ticari işletmesiyle ilgili olması TTK'da yeterli görülmüştür.
İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğüne yazılan müzekkereye verilen cevapta davacının gerçek kişi tacir kaydının olmadığı,vergi dairesine yazılan müzekkereye verilen cevapta ise,davacının işletme defterine göre defter tuttuğu anlaşılmıştır.
Somut olayda hangi mahkemenin görevli olduğunun belirlenmesi için öncelikle taraflar arasındaki ilişkiyi saptamak gerekli olup,davacı vekili,dava dışı şirketten aldığı taşınmaz üzerinde davalı bankanın taşınmazı satın aldığı şirketin borcundan dolayı ipotek bulunduğunu,ipoteğin kaldırılmadan taşınmazın devralındığını,ipoteğin haksız olduğunu bu nedenle kaldırılmasını talep etmiştir.Buna göre dava dışı şirketin borcu nedeniyle konulan ipoteğin kaldırılmasından ibaret olup,anılan davanın,TTK'nun 4.maddesinde sayılan diğer anlatımla bu maddede 6098 sayılı TBK'na atıf yapan sözleşmelere ilişkin olmadığından mutlak ticari davalardan olmadığı ve davacının tacir sıfatının bulunmadığı,diğer anlatımla her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hukuk davası(nispi ticari dava) niteliğinde de olmadığı, nazara alındığında uyuşmazlığın genel hükümler çerçevesinde Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.
Ticari olmayan davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olup asliye hukuk mahkemesi ile ticaret mahkemeleri arasındaki ilişki TTK' nun 5/3.maddesi uyarınca görev ilişkisidir.Göreve ilişkin usul kuralları HMK'nun 114/1-c maddesi uyarınca dava şartıdır.Dava şartları kamu düzeninden olup kamu düzenine ilişkin hususlarda resen dikkate alınacak hususlardan olup dava şartı yokluğu halinde HMK'nun115/2.maddesi gereğince dava şartı yokluğundan .davanın usulden reddine karar verilmesi gerektiği sonucuna varılarak aşağıdaki gibi hüküm fıkrası oluşturulmuştur.
HÜKÜM/Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacının açtığı davada,mahkememizin görevli olmadığı anlaşılmakla;açılan davanın, HMK'nun 115/2.maddasi uyarınca aynı kanunun 114/1-(c) maddesinde belirtilen dava şartı noksanlığı nedeniyle usulden REDDİNE,mahkememizin GÖREVSİZLİĞİNE,
2-6100 Sayılı HMK'nun 20. maddesi gereğince taraflardan birinin görevsizlik kararı süresi içinde kanun yoluna başvurulmayarak kesinleşmiş ise kararın kesinleştiği tarihten, kanun yoluna başvurulmuşsa bu başvurunun reddi kararının tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize başvurarak dava dosyasının görevli mahkemeye gönderilmesini talep etmelerinin gerektiğinin, aksi taktirde mahkememizce davanın açılmamış sayılmasına karar verileceğinin İHTARATINA,
3-HMK'nun 20 maddesi uyarınca kararın kesinleşmesini müteakip yasal iki haftalık sürede talepte bulunulduğunda dosyanın görevli Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesi'ne tevzi edilmek üzere Büyükçekmece Hukuk Mahkemeleri Tevzi Müdürlüğü’ne GÖNDERİLMESİNE,
4-Mahkememizce verilen görevsizlik kararının kesinleşmesinden sonra dava yetkili ve görevli mahkemede devam edilmemesi ve talep halinde yargılama giderlerinin değerlendirilerek HMK' nun 331/2. maddesi gereğince bir karar verileceğinin İHTARATINA,
5-Harç ve masrafların görevli mahkemede nazara ALINMASINA,
6-Davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin görevli Mahkemece değerlendirilmesine,
5235 sayılı Kanunun geçici 2'nci maddesine göre ,Bölge Adliye Mahkemeleri'nin kurulmasına ve 20 Temmuz 2016 tarihinde göreve başlamalarına dair kararların 07/11/2015 tarih ve 29525 sayılı Resmî Gazete'de ilan edildiği anlaşılmakla;6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 ilâ 360'ncı madde hükümleri uyarınca,mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf,başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile, mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere davacı vekilinin yüzüne karşı,davalı vekilinin yokluğunda oybirliği ile verilen karar açıkça okunup,usulen anlatıldı. 09/12/2021
Başkan ...
☪e-imzalıdır.☪
Üye ...
☪e-imzalıdır.☪
Üye ...
☪e-imzalıdır.☪
Katip ...
☪e-imzalıdır.☪
"İŞ BU EVRAK 5070 SAYILI ELEKTRONİK İMZA KANUNUNUN 5. MADDE UYARINCA GÜVENLİ ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, 22. MADDE UYARINCA DA ISLAK İMZA İLE İMZALANMAYACAKTIR."