T.C. BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/918
KARAR NO: 2021/368
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) - Tazminat
DAVA TARİHİ: 09/07/2013
BİRLEŞEN DOSYA DAVA TARİHİ: 09/10/2014
KARAR TARİHİ: 13/04/2021
K.YAZIM TARİHİ: 11/05/2021
Mahkememizde görülmekte bulunan Tapu İptali ve Tescil - Tazminat davasının yapılan açık yargılamasının sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
ASIL DAVADA;
İDDİA:
Davacı vekilinin Bakırköy nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesine vermiş olduğu 09/07/2013 harçlandırma tarihli dava dilekçesinde; Müvekkilinin, davalı kooperatifin 15 nolu üyesi olduğunu,bu üyelik karşılığında davalı tarafından inşa edilecek konutlardan 2.Blok 1.kat 8 nolu bağımsız bölümün müvekkiline tahsis edildiğini,davacının tüm mali yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen bağımsız bölüm tapusunu alamadığını,davalı kooperatifin bazı üyelerine tapu verip bazılarına tapu vermemesinin eşitlik ilkesine aykırı olduğunu,davacının tapunun verilmesi konusunda ihtarname keşide ettiğini,ancak davalının söz konusu bağımsız bölümün tapusunu vermediğini,bu nedenlerle davacıya tahsis edilen ve teslim edilmesi gereken davalı kooperatife ait 2.blok 8 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının müvekkili adına tesciline,aksi halde belirlenecek bağımsız bölüm bedeli olan rayiç değerin veya davalı kooperatife ödediği bedellerin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline,yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı yana yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
BİRLEŞEN DAVADA;
İDDİA:
Davacı vekilinin Bakırköy nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesine vermiş olduğu 09/10/2014 harçlandırma tarihli dava dilekçesinde ; müvekkili davacının Tasfiye Halinde ... Yapı Kooperatifi'nin 15 no'lu üyesi olup üyesi olduğu kooperatif yönetim kurulunca ortaklar, kooperatif ana sözleşmesinin 59 ve 62. Maddelerinde öngörülen bir takım haklarından feragat ettirilerek, ortakların daire seçmelerine imkan tanındığı ve seçtikleri daire dışında her hangi bir daireden hak talep etmeyecekleri taahhüt altına alındığını, müvekkili davacıya da mezkur kooperatif tarafından ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi ... pafta, ... ada, ... parsel de tapuya kayıtlı, ... arsa paylı 2 (A) blok, 2.kat, 8 nolu bağımsız bölüm tahsis edildiğini, bu hususun müvekkilinin üyesi olduğu Kooperatif Yönetim Kurulu'nun temsile yetkili şahısları tarafından kooperatif kaşesi altında imza altına alındığını, müvekkilinin kooperatife karşı tüm yükümlüklerini yerine getirmiş olmasına rağmen , 1163 sayılı kanunun 16.maddesine aykırı olarak müvekkiline tahsis edilen konutun haksız olarak tapuda davalı ... adına tescil edildiğini, Tasfiye Halinde ... Yapı Kooperatifi'ne karşı Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .. E. Sayılı dosyasıyla dava konusu taşınmazın müvekkili adına tesciline, mümkün olmaması halinde taşınmazın rayiç değerinin veya davacının kooperatife ödediği tutarın faizi ile birlikte ödenmesine karar verilmesi taleplerini içeren terditli dava açıldığını, tapu iptal ve tescil talepleri açısından husumetin tapu malikine de yönetilmesi gerektiğinden işbu davayı ikame etme zarureti hasıl olduğunu belirterek; Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... E. sayılı dosyası ile birleştirilmesine karar verilmesine, dava konusu taşınmazın müvekkil adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
ASIL DAVADA;
CEVAP :
Davalı kooperatife duruşma günü ve dava dilekçesi usulüne uygun olarak tebliğ edilmesine karşın davaya cevap vermemiş ,duruşmalara katılan davalı kooperatifin tasfiye memurları beyanlarında,davacının kooperatif üyesi olduğunu,genel kurulun verdiği yetki ile ödemesini tam yapan üyelere dairelerinin teslim edildiğini,davacının,dairelerini teslim alan üyeler kadar ödeme yapmadığını bu nedenle tapunun verilmediğini,davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.
BİRLEŞEN DAVADA;
CEVAP :
Davalı vekili Mahkememize sunduğu 30/06/2015 tarihli cevap dilekçesinde;davalı müvekkilinin tapuya güven ilkesi kapsamında,dava konusu bağımsız bölümün tapu kütüğündeki sicil kaydına iyi niyetle dayanarak mülkiyet hakkı kazanan üçüncü kişi olduğunu,tapu kütüğündeki tescil yolsuz bile olsa müvekkilinin TMK'nın 1023.maddesi uyarınca korunması gerektiğini,bir an için müvekkilinin iyiniyetinin korunamayacağı düşünülse bile davacının eksik ödeme yapması nedeniyle kooperatiften bağımsız bölüm talep etme hakkının olmadığını,bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER ve GEREKÇE:
Asıl Davada;
Dava, tapu iptali ve tescil, mümkün olmaz ise dairenin rayiç bedelinin tahsili, olmazsa daire için ödenen bedelin güncel değerinin tahsili istemine ilişkindir.
Birleşen Davada;
Dava, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.
Bilirkişiler ..., ... ve ... tarafından düzenlenen 22/02/2016 havale tarihli bilirkişi kurulu raporunda;Dava konusu dairenin dava tarihi itibariyle rayiç değerinin ¨300.000,00 olduğunu,davalı kooperatife normal ödemelerini gerçekleştiren bir ortağın toplam ödemesinin ¨121.880,00 ve dava tarihi itibariyle güncellenmiş değerinin ¨362.330,65 olduğunu,davacının ispat edilmiş ödemelerinin ¨62.830,05 ve güncellenmiş değerinin ¨239.984,00 olduğunu,bu rakamlara göre tazmini gereken miktarın ¨198.700,28 olarak belirlendiğini,Mahkemece davacı ödemelerinin ¨88.030,05 olduğu kabul edildiği takdirde, tazmini gereken miktarın ¨224.901,35 olarak hesaplandığının bildirildiği görülmüştür.Taraf vekillerinin kök rapora karşı yaptıkları itirazlar sonucu alınan birinci ve ikinci ek raporlarda da bilirkişi kurulu kök rapordaki görüşlerini değişterecek bir hususun bulunmadığını bildirdikleri görülmüştür.
Davacının, kooperatif ortağı olduğu hususunda taraflar arasında ihtilaf mevcut değildir.
Tarafların karşılıklı beyanları ve dosya kapsamı itibariyle, taraflar arasındaki ihtilaf; davacının dava konusu daire üzerinde mülkiyet hakkı olup olmadığı; diğer bir ifade ile tapu iptali ve tescil ya da tazminat talebinde bulunup bulunamayacağı noktasında toplanmaktadır.
Dosyada mevcut, Kooperatif Genel Kurul kararlarına göre aidat tahakkukları yapılmış ve davacının yine fotokopi olarak sunmuş olduğu ödeme senet makbuz ve banka dekontları dikkate alındığında, Mahkememizce de hükme esas alınan bilirkişi kurulu tespitine göre davacının,davalı kooperatife ¨60.824,95 borçlu olduğu tespit edilmiştir.
Davacının dosyaya sunmuş olduğu;(12.10.2009 tarihli makbuzda belirtilen, 04/04/2010 tarih, ...bankası ¨4.800,00 bedelli çek teslimi alınmıştır.) yazılı makbuzun kooperatifle ilişkili ödeme olup olmadığı açık olarak belirli değildir. (15/03/2010 tarihli makbuzda belirtilen ¨400,00 elden teslim aldım) yazılı makbuzun kooperatifle ilişkili ödeme olup olmadığı açık olarak belirli olmamaktadır.
(16/03/2010 tarihli makbuzda belirtilen ¨20.000,00 elden teslim aldım) yazılı makbuzun kooperatifle ilişkili ödeme olup olmadığı açık olarak belirli olmamaktadır.
Bu nedenle davacının ödemeleri dikkate alınmamıştır.
Bilirkişi raporuna göre davalı kooperatifin 2010 yılı kanuni defterlerinin tetkikinde de 2010 yılında ödeme olarak sunulan (15/03/2010-16/03/2010) makbuzlar toplamı olan ¨20.400,00'lik ödemelerin, defter kayıtlarda mevcut olmadığı tespit edilmiştir.
Bu nedenle davacının bu ödemelere ilişkin sunduğu belgeler Mahkememiz tarafından kabul edilmemiştir.
Diğer ortaklara daire tahsis edilmiş ise, ( ödemelerini yaptığı halde) kendisine daire verilemeyen bir ortağın, bu nedenle tazminat isteyebilmesi mümkündür.
Tapu iptali ve tescil için gerekli şartların şu şekilde sıralanması mümkündür:
1) Talep edenin kooperatif ortağı olması,
2) Kooperatifin ferdileşmeye geçmiş bulunması,
3)Talep edenin kooperatife karşı tüm borç ve yükümlülüklerini yerine getirmiş olması,
4) Talep eden adına tescil edilebilecek bağımsız bölümün fiilen mevcut bulunması.
İlk iki şartın gerçekleştiği hususu ihtilafsız olup; davacı adına tescil edilebilecek daire bulunmadığı da dosya kapsamı ile sabittir.
Bu durumda, taraflar arasındaki asıl ihtilaf davacı kooperatif ortağının, kooperatife karşı tüm yükümlülüklerini yerine getiren ve ödemelerini normal şekilde yapan kooperatif ortaklarına kıyasla eksik ödemesi olup olmadığı ve ödeme miktarına inhisar etmektedir.
Bir yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkansızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir. Eksik ödemesi olan bir üyenin konut karşılığı tazminat alacağının hesaplanma şekli dairemizin yerleşik uygulamalarında aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:
a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.
b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar ( toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.
c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.
d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.
e- Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c ) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d ) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır.
Buna göre birleşen dava değerlendirildiğinde davacı vekili, dava dilekçesinde davalı ... adına kayıtlı ... ilçesi, ... mahallesi ... pafta, ... ada, ... parsel de tapuya kayıtlı, .. arsa paylı 2 (A) blok, 2.kat, 8 nolu bağımsız bölüme ilişkin tapunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Ancak, kooperatif ferdileşme sırasında dava konusu taşınmazı davalı ... adına tescilini sağlamıştır. ... ise taşınmazın mülkiyetini 07/03/3013 tarihinde davalı ...'ye nakletmiştir. Hukukumuzda kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilke olarak kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse, iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir. Bu ilke, TMK’nın 1023. maddesinde “tapu kütüğündeki sicile iyiniyete dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” hükmü yer almış, tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK’nın 1024. maddesinde ise “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” denilmiştir. Kayıt malikinin, mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK’nın 1024. maddesi uyarınca, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur. Yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.Somut uyuşmazlıkta davalının tescilin yolsuz olduğunu bildiğine ilişkin bir delil ileri sürülmemiştir.Buna göre iyiniyetli olan davalının hakkının korunması esastır. Kaldı ki davacı kooperatife karşı kooperatife karşı tüm borç ve yükümlülüklerini yerine getirmediğinden adına bağımsız bölüm tescilini isteme hakkı da bulunmadığı anlaşıldığından birleşen davanın reddine karar verilmesi gerektiği sonucuna varılarak aşağıdaki gibi hüküm fıkrası oluşturulmuştur.
Buna göre asıl dava değerlendirildiğinde, talep edenin kooperatife karşı tüm borç ve yükümlülüklerini yerine getirmiş olması ve talep eden adına tescil edilebilecek bağımsız bölümün fiilen mevcut bulunması koşullarının somut uyuşmazlıkta mevcut olmaması ve tescili talep edilen bağımsız bölümün dava tarihinden önce asıl davada dava dışı üçüncü kişiye satılmış olması nedeniyle davacının terditli taleplerinden ilki olan .... ilçesi, ... mahallesi ... pafta, ... ada, 3 parsel de tapuya kayıtlı, ... arsa paylı 2 (A) blok, 2.kat, 8 nolu bağımsız bölüme ilişkin tapunun iptali ile davacı adına tesciline ilişkin talebin reddine karar vermek gerekmiştir.
Davacı vekili terditli taleplerinden tapu iptali ve tescil talebinin uygun görülmemesi halinde bağımsız bölüm bedeli olan rayiç değerin veya davalı kooperatife ödediği bedellerin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari reeskont faizi ile birlikte davalı kooperatiften tahsilini talep ettiği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda da belirtildiği gibi davacının mali yükümlülüklerini tam yerine getirmediği, buna göre kooperatife ödediği bedelin güncellenmiş karşılığını talep edebileceği, bilirkişi raporuna göre davacı tarafından yapılan ödemelerin güncel değerinin ¨198.700,28 olduğu, davacının talebinin ise ¨93.850,00 olduğu anlaşılmakla talep ile bağlı kalınarak davacının davasının kabulü ile ¨93.850,00'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı kooperatiften tahsiline, davacının fazlaya ilişkin hakkının saklı tutulmasına dair mahkememizce verilen karar öncelikle istinaf incelemesinden geçerek İstanbul BAM .... Hukuk Dairesi'nin ... E., ... K. Ve 28/02/2018 tarihli kararı ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine, nihayetinde Yargıtay incelemesinden geçerek Yargıtay ... Hukuk Dairesi'nin ... E., .. K. ve 13/10/2020 tarihli kararı ile; davacı vekilinin birleşen dava yönünden tüm temyiz itirazlarının reddine; asıl dava yönünden ise tapu iptali ve tescil talebine ilişkin temyiz itirazlarının reddi ile tazminat talebine ilişkin itirazın ise "Somut olayda, dava açılışında dava değeri olarak 93.850,00 TL gösterilmiş ise de, yargılama aşamasında taşınmazın belirlenen gerçek değeri üzerinden ayrıca nisbi harcın asıl davada davacı tarafından yatırıldığı ve tamamlattırılan harcın kademeli talepler içinde en yüksek meblağlı talep olduğu görülmüştür. Bu durumda mahkemece, asıl davanın terditli (kademeli) olarak açıldığı, talepler içerisinde en yüksek değer üzerinden harcın tamamlattırıldığı, bu nedenle tüm talepler yönünden harcın ikmal edildiği göz önünde bulundurularak, asıl davada davanın 198.700,28 TL üzerinden kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye dayalı yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
" gerekçesi ile kabul edilerek mahkememiz kararının sadece bu yönden bozulmasına karar verilmiştir. Mahkememizce Yargıtay bozma ilamına uyularak Yargıtay bozma ilamında belirtilen gerekçelerle asıl davada davacının davalı kooperatif aleyhine açtığı tazminat davasının kabulüne karar verilmesi gerektiği sonucuna varılarak aşağıdaki gibi hüküm oluşturulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Birleşen davada verilen hüküm ile asıl davada davacının tapu iptali tesciline ilişkin talep hakkındaki hüküm kesinleşmiş olmakla bu konuda yeniden KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA,
2-Asıl davada davacının davalı kooperatif aleyhine açtığı tazminat davasının KABULÜ ile 198.700,28 TL tazminatın dava tarihinden itibaren değişen oranlarda işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
3-Alınması gerekli 13.573,22 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 1.602,75 TL ile 3.520,50 TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 8.449,97 TL harcın davalıdan alınarak hazineye İRAD KAYDINA,
4-Davacı tarafından ödenen 24,30 TL Başvurma Harcı, 1.602,75 TL peşin harç ile 3.520,50 TL tamamlama harcının davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
5-Davacı tarafından yapılan 46 adet tebligat + posta ücreti 598,10 TL, iki bilirkişi inceleme ücreti ¨2.300,00, 195,40 TL keşif harcı, 150 TL araç ücreti, olmak üzere toplam 3.243,50 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
6-Davacı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiği anlaşıldığından karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre kabul edilen miktar üzerinden hesap edilen 22.359,02 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
7-Davalı tarafça sarf olunmuş yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar tesisine yer olmadığına,
8-Sarf edilmeyen gider ve delil avanslarının karar kesinleştiğinde ve talep halinde taraflara iadesine,
Dair 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 361 ile 373. madde hükümleri uyarınca, mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya temyiz dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde TEMYİZ yolu açık olmak üzere asıl davada davacı vekili ile davalı vekili ile birleşen davada davacı vekili ile davalı vekillerinin yüzlerine karşı verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 13/04/2021
Katip ...
☪e-imzalıdır.☪
Hakim ...
☪e-imzalıdır.☪
"İŞ BU EVRAK 5070 SAYILI ELEKTRONİK İMZA KANUNUNUN 5. MADDE UYARINCA GÜVENLİ ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, 22. MADDE UYARINCA DA ISLAK İMZA İLE İMZALANMAYACAKTIR.