T.C. BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/390 Esas
KARAR NO: 2023/328
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 27/04/2021
KARAR TARİHİ: 04/04/2023
K.YAZIM TARİHİ: 11/05/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP:
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkillerinin davalı kooperatifin ortağı olduklarını, kooperatif bünyesinde konutların yapımının tamamlanmış, müvekkillerinin de kooperatifte birer adet bağımsız bölümünün bulunmakta olduğunu, konutların yapımının tamamlanmasından sonra Noter kura zaptı ile üyelere konut dağıtımının yapılmış, müvekkillerinin bağımsız bölümlerinin belirlenerek fiili olarak kullanmaya başlamış olduklarını, kurada müvekkili ... adına A2 Blok, 27 nolu, .... adına da A2 Blok, 23 nolu dairelerin isabet ettiğini, kat mülkiyetine geçildiğinde konu olan dairelerin numaralarının yeniden belirlenmiş olduğunu, 11.06.2017 tarihli Genel Kurulda yönetim kuruluna üyelerin tapularının alınması için gerekli işlemleri yapmak üzere yetki verildiğini, bağımsız bölümlerin kooperatif adına 09.03.2020 tarihinde kat mülkiyeti olarak tescil edildiğini, müvekkillerinin tüm sorumluluklarını yerine getirmiş olduklarını ve bir borçları bulunmadığını, ancak aynı zamanda tasfiye kurulu olan yönetim kurulunun genel kurulun açık kararına ve Kanun'un açık lafzına rağmen tescil işleminden kaçındığının açıkça görülmekte olduğunu, bunun kötü niyetli ve hukuka aykırı olduğunu belirtmişler ve de netice-i talep olarak da açıklanan tüm bu. sebepler ile kura sonucu müvekkillerine ait olduğu belirlenen bağımsız bölümlerin mülkiyetinin tapuda müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmişlerdir.
CEVAP:
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacıların dava açtığı tarih itibariyle müvekkiline aidat, imar barışı vb. nedenlerle borcu bulunmakta olduğunu, davacıların müvekkili kooperatife borcu olduğundan tapu iptal ve tescil davası açamayacaklarını, kooperatif ortağının tapu iptal ve tescil davası açma ön koşulunun hiç bir borcu bulunmaması olduğunu, davacıların parasal yükümlülüklerini tam ve eksiksiz yerine getirmediklerinden işbu davayı açma hakları bulunmadığını, bunun Yargıtay kararlarında da belirtilmiş olduğunu, davacıların Kooperatifler Kanunu 23. Madde ve Anasözleşme gereğince eşitlik ilkesi doğrultusunda diğer ortakların yapmış olduğu tüm ödemeleri yapmak zorunda olduklarını, müvekkili kooperatifin hiçbir ortağına daire tapusu vermemiş olduğunu, Yapı Ruhsatının 28.12.2019 tarihinde alınmış olduğunu, tapuların Kat Mülkiyetine 09,03.2020 tarihinde geçirilmiş olduğunu, tapuların üyelere dağıtılıp dağıtılmayacağının kooperatif ortaklarının katıldığı genel kurulca belirlenecek olduğunu, şu anda dahi hiçbir ortağa tapusunun verilmemiş olduğunu, kooperatifin tasfiye sürecinin devam etmek olup, üyelerin bu süreçte tüm ödemeleri yapmak zorunda olduklarını belirtmişler ve de sonuç ve istem olarak da açıklanan tüm bu sebepler ile davacının tüm taleplerinin esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.
Dosyaya sunulan 02/06/2022 tarihli bilirkişiler ..., ...., .... ve .... tarafından düzenlenen bilirkişi raporunda; Davacıların davalı kooperatifin üyesi olup bu hususun tartışmasız olduğu, ancak davacılar adına kura sonucu isabet eden ve davacı ..... kullanılmakta olan dairelerin kooperatif adına kaydının iptali ile davacılar adına tescilinin yapılıp yapılamayacağı yönünden tespitinin yapılabilmesi için davalı kooperatifin Ticaret sicil Müdürlüğü ve Çevre ve Şehircilik ve İklim Bakanlığı İl müdürlüğünden kuruluştan bu güne tüm genel kurul dosyasının (genel kurul tutanakları, hazirun cetvelleri, tahmini, bütçe, bilanço, yönetim ve denetim kurulu faaliyet raporlarını ihtiva eder şekilde) dosyaya celbi ile davalı kooperatifin tüm ticari defter ve kayıtlarını dosyaya ibraz etmesi gerekeceği, davacıların belirtiği banka kayıtlarının celbinin sayın mahkemenin takdirinde olduğu, yukarıda belirtilen defter ve tüm kayıtların dosyaya gelmesi halinde kurulumuzca tapu iptal ve tescil istemi yönünden sonuca gidilebileceği hususları tespit edilmiştir.
Dosyaya sunulan 23/02/2023 tarihli bilirkişiler ...., ...., .... ve .... tarafından düzenlenen bilirkişi ek raporunda; Davalının 2012, 2013, 2016, 2017, 2018, 2020 ve 2021 yılları ticari defterlerinin lehine delil niteliğinin bulunduğu, 2014, 2015 ve 2019 yılları ticari defterlerinin lehine delil niteliğinin bulunmadığı, Davacı ..... ve davacı ...'nun 2021 yılı ve öncesine ilişkin borcunun bulunmadığı davalı yetkilisi .... imzalı 16.12.2021 tarihli tahsilat makbuzundan anlaşılmaktadır. Davalıların 2022 yılına ilişkin ödemesi gereken aidatlarının toplamının 3.600,00 TL olduğu, Davalı kooperatifin 31.07.2021 olağan ve 31.10.2021 tarihli olağanüstü genel kurul kararıyla kararlaştırılan ödeme yükümünü içerir kararların Bakırköy .... ATM .... E ve Bakırköy .... ATM .... E sayılı dava dosyaları gereği iptal edildiği, Davalı kooperatifin 31.07.2021 tarihinde yapılan 2017,2018,2019 ve 2020 hesap yılı genel kurulunda alınan kararlar ile 31.10.2021 tarihinde yapılan Olağanüstü genel kurul kararları aleyhine Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... E. ve Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... E. sayılı dosyalarında iptal davasının açıldığının tespiti karşısında iptale konu bu genel kurullarınca kararlaştırılan ödeme (Aidat ve İmar barış bedelinden oluşan toplam tutarın) tutarlarının davacılardan tahsilinin istenemeyeceği , ancak buna rağmen bu döneme ilişkin aidat ödemelerini yapmış olduğunun ticari defter kayıtlarıyla tespit edilmesi karşısında davalı kooperatife borcu olmadığı tespit edilen davacıların tapu iptal ve tescil talebinde haklı bulundukları yönünde sonucuna ulaşıldığı, Davalı kooperatifin gerek 16.04.2022 tarihli genel kurul tutanağına ekli listeye göre bir kısım ortaklarına bağımsız bölüm tapularını verdiğini gösterir malik listesi ve dosyaya gelen tapu kayıtlarından bazı ortaklarına tapu verdiğinin tespit edilmesi karşısında 1163 sayılı kanunun 23. Maddesinde tanımlanan eşitlik prensibine aykırı olarak, üyeleri arasında eşit işlem uygulama yapmadığı, Davalı kooperatifin ticari defter ve kayıtlarına göre Davacı ... ve davacı ....'nun 2021 yılı ve öncesine ilişkin kooperatife borcunun bulunmadığı davalı yetkilisi .... imzalı 16.12.2021 tarihli tahsilat makbuzundan anlaşıldığı ve Davacıların 2022 yılına ilişkin ödemesi gereken aidat ödeme toplamının 3.600,00 TL olduğu hesap edildiği belirlenmiş ise de davalı kooperatifin 31.07.2021 olağan ve 31.10.2021 olağanüstü kararları aleyhine açılan iptal davaları gereği alınan ödeme kararlarının iptal edilmiş olması karşısında bu genel kurul kararlarıyla kararlaştırılan aidat ödemelerinden davacıların ödeme yükümlü bulunmayacağı, ticari defter kayıtlarına göre de borcu olmadığı tespit edilen davacıların her birinin tapu iptal ve tescile hak kazandıkları, dava tarihine yakın, taşınmaza yakın konumlu emsaller incelenmiş olup, yapılan itiraz doğrultusunda kök rapor incelerek taşınmaz yönündeki değerleme görüşlerinin korunduğu hususu tespit edilmiştir.
Dava, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Tapu iptali ve tescil için gerekli şartların şu şekilde sıralanması mümkündür:
1) Talep edenin kooperatif ortağı olması,
2) Kooperatifin ferdileşmeye geçmiş bulunması,
3)Talep edenin kooperatife karşı tüm borç ve yükümlülüklerini yerine getirmiş olması,
4) Talep eden adına tescil edilebilecek bağımsız bölümün fiilen mevcut bulunması.
Bir yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkansızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir. Eksik ödemesi olan bir üyenin konut karşılığı tazminat alacağının hesaplanma şekli aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:
a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.
b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.
c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.
d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.
e-Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır.
Dosya ve tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde; davacılar tarafından davalı kooperatife üye oldukları iddiası ile huzurda görülen tapu iptali ve tescil davası açılmıştır. Mahkememizce davalı kooperatifin ticari defter ve kayıtları ile dosya üzerinde bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilmiş olup yapılan bilirkişi incelemesi sonunda düzenlenen bilirkişi kök ve ek raporunda davaya konu bağımsız bölümlerin her birinin değerinin 300.000,00 TL olduğu; davacıların 2021 yılı ve öncesine ait borçlarının bulunmadığı; davacıların 2022 yılına ait ödenmesi gereken toplam aidat tutarının 3.600,00 TL olduğu; davalı kooperatifin gerek 16.04.2022 tarihli genel kurul tutanağına ekli listeye göre bir kısım ortaklarına bağımsız bölüm tapularını verdiğini gösterir malik listesi ve dosyaya gelen tapu kayıtlarından bazı ortaklarına tapu verdiğinin tespit edilmesi karşısında 1163 sayılı kanunun 23. maddesinde tanımlanan eşitlik prensibine aykırı olarak, üyeleri arasında eşit işlem uygulama yapmadığı, davalının ticari defter kayıtlarına göre de borcu olmadığı tespit edilen davacıların her birinin tapu iptal ve tescile hak kazandıkları tespit edilmiştir. Bilirkişi raporu doğrultusunda davacılar vekili tarafından 26/09/2022 tarihinde taşınmazların toplam değeri üzerinden tamamlama harcı yatırılmıştır. Bilirkişi raporu ile tespit edilen 2022 yılına ait aidat borcunu mahkememiz veznesine depo etmek üzere davacılara süre verilmiş olup davacılar vekili tarafından söz konusu aidat borcu mahkememiz veznesine depo edilmiştir. Tekniğine uygun ve denetime elverişli olarak düzenlendiği kabul edilen bilirkişi kök ve ek raporu doğrultusunda ve yukarıda açıklanan nedenlerle davacıların kooperatif ortağı olması, kooperatifin ferdileşmeye geçmiş bulunması, davacıların kooperatife karşı tüm borç ve yükümlülüklerini yerine getirmiş olması ve davacılar adına tescil edilebilecek bağımsız bölümlerin fiilen mevcut bulunması şartları bir arada gerçekleştiğinden tapu iptali ve tescil koşullarının oluştuğunun kabulü ile açılan davanın kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacı .... tarafından AÇILAN DAVANIN KABULÜ ile İstanbul İli, ... İlçesi, .... Mah., .... Mevkii, ... cilt, ... sayfa no, .... parselde kayıtlı C Blok 18 nolu bağımsız bölümün davalı adına olan tapusunun İPTALİ ile bu davacı adına tapuya KAYIT VE TESCİLİNE,
2-Davacı .... tarafından AÇILAN DAVANIN KABULÜ ile İstanbul İli, .... İlçesi, ... Mah., ... Mevkii, ... cilt, ... sayfa no, ... parselde kayıtlı C Blok 14 nolu bağımsız bölümün davalı adına olan tapusunun İPTALİ ile bu davacı adına tapuya KAYIT VE TESCİLİNE,
3-Davacılar tarafından mahkememiz veznesine depo edilen 3.600,00 TL'nin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine,
4- Harçlar Kanunu gereğince hesaplanan ve tahsili gereken 40.986,00 TL karar ve ilam harcının peşin alınan 10.246,50 TL nispi harçtan mahsubu ile bakiye 30.739,50 TL harcın davalıdan alınarak hazineye irat kaydına,
5-Davacılar tarafından sarf olunan (5.000,00 TL bilirkişi ücreti + 478,45 TL posta ücreti tebligat, müzekkere, ATGV araç ücreti masrafından ibaret) 5.478,45 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davacılar tarafından yatırılan 8,50 TL vekalet harcı, 59,90 TL başvurma harcı ve 10.246,50 TL peşin harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Sarf olunmayan delil/gider avanslarının karar kesinleştiğinde ilgili tarafa iadesine,
8-Kendisini vekil ile temsil ettiren davacılar lehine yürürlükte bulunan Avukatlık Kanunu ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 13/1. maddesi gereğince kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan 84.000,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine,
Dair; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 341. ile 360. madde hükümleri uyarınca mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf, başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere davacılar vekili ile davalı vekilinin yokluğunda verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.
04/04/2023
Katip ...
e-imzalı
Hakim ...
e-imzalı