T.C. BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/494 Esas
KARAR NO: 2023/169
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 10/03/2021
BİRLEŞEN BAKIRKÖY... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'NİN ... ESAS SAYILI DOSYASI
BİRLEŞEN DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
BİRLEŞEN DAVA TARİHİ : 25/12/2021
KARAR TARİHİ : 21/02/2023
K.YAZIM TARİHİ :13/03/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
ASIL DAVADA TALEP:
Davacı vekili asıl davada dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davalılar arasında 01.06.2018 tarihinde imzalanan Müşteri Bilgi - Satış Onay Formu ve ekinde yer alan Satış Vaadi Ödeme Planı ile ... projesinde yer alan A Blok, 21 nolu taşınmazın müvekkiline satışı ile ilgili olarak tarafların anlaşmış olduğunu, anılan sözleşme gereğince davalıların ... projesinde yer alan A Blok, 21 nolu taşınmazı 315.000 TL bedelle müvekkiline satmayı kabul ve taahhüt ettiklerini, müveki tarafından daire bedeli olan 315.000 TL tutarın eksiksiz ve tam olarak ödenmiş olduğunu, ancak davalıların sözleşme ile kendilerine yüklenen edimleri yerine getirmediklerini, müvekkili tarafından bütün ödemeler yapılmış olmasına rağmen konu olan taşınmazın müvekkili adına devir ve tescil edilmemiş olduğunu, davalıların tüm çabalarına rağmen tapu devrini yapmaya yanaşmadıklarını, bunun da müvekkilinin tasarruf haklarını kısıtlamakta olduğunu, bu sebeple müvekkilinin maddi ve manevi olarak mağdur olduğunu belirtmişler ve de sonuç ve istem olarak da açıklanan sebepler ile haklı davalarının kabulü ile ... projesinde yer alan A Blok, 21 nolu taşınmazın tapu kaydının iptal edilerek müvekkili adına yüksüz ve ari olarak tesciline karar verilmesini talep etmişlerdir.
CEVAP:
Yapılan usulüne uygun tebligata rağmen davalılar tarafından davaya cevap dilekçesi sunulmamıştır.
BİRLEŞEN DAVADA:
Davacı vekilli birleşen davada dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ile dava dışı ... İnş. Tur. Ve Tic. A.Ş. Ve ... Madencilik İnş. San. Ve Tic. A.Ş. arasında 01.06.2018 tarihinde imzalanan Müşteri Bilgi - Satış Onay Formu ve ekinde yer alan Satış Vaadi Ödeme Planı ile ... projesinde yer alan İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. ... ada, ... parselde bulunan, Konut nitelikli, A-Blok, 3. Kat, 21 numaralı bağımsız bölümün satışı konusunda tarafların anlaştıklarını, anılan anlaşma gereğince, ... İnş. Tur. Ve Tic. A.Ş. Ve ... Madencilik İnş. San. Ve Tic. A.Ş., İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. ... ada, ... parselde bulunan “...” adıyla maruf projede A-Blok, 3. Kat, 21 numaralı daire niteliğindeki bağımsız bölümü müvekkiline satmayı kabul ve taahhüt ettiklerini, aynı anlaşma gereğince müvekkil tarafından 315.000,00 TL (üç yüz on beş bin Türk Lirası) eksiksiz ve tam olarak anlaşmadaki hüküm ve esaslara uygun olarak ödenmesi kararlaştırıldığını, müvekkili tarafından 315.000,00 TL (üç yüz on beş bin Türk Lirası) eksiksiz ve tam olarak anlaşmadaki hüküm ve esaslara uygun olarak ödendiğini, ancak, ... İnş. Tur. Ve Tic. A.Ş. Ve ... Madencilik İnş. San. Ve Tic. A.Ş., anlaşma ile kendilerine yüklenen edimlerini gereği gibi yerine getirmemiştir. Müvekkil tarafından bütün ödemeler yapılmış olmasına karşılık Tapu Müdürlüğünde devir işlemi gerçekleştirilmediğini, müvekkilinin bütün iyi niyetli bekleyişleri semeresiz kalmıştır. Davalılar Tapu Müdürlüğünde devir işlemlerini yapmaya bir türlü yanaşmadıklarını, hal böyle olunca ... İnş. Tur. Ve Tic. A.Ş. Ve ... Madencilik İnş. San. Ve Tic. A.Ş., aleyhine Bakırköy ... Asliye Hukuk Mahkemesi' nin ... E sayılı dosyası ile İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. ... ada, ...parselde bulunan, Konut nitelikli, A-Blok, 3. Kat, 21 numaralı bağımsız bölümün Tapu Kaydının İptali ile Müvekkil adına Yüksüz ve Ari olarak tesciline karar verilmesi talepli olarak dava açıldığını, Bakırköy .... Asliye Hukuk Mahkemesi ... E, ... K sayı ve 12.03.2021 tarihli kararı ile görevsizlik kararı verdiğini, verilen görevsizlik kararı üzerine dosya, Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi' nin ... E sayılı dosyasına kaydedildiğini, Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi' nin ... E sayılı dosyası ile Birleştirilmek üzere iş bu huzurdaki davayı ikame etme zorunluluğu doğduğunu, iş bu dava dilekçesinin kabulü ile dosyanın Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi' nin ... E sayılı dosyası ile birleştirilmesine, haklı davanın kabulü ile İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. ... ada, .... parselde bulunan, Konut nitelikli, 2140/708000 Arsa Paylı, A-Blok, 3. Kat, 21 numaralı bağımsız bölümün Tapu Kaydının İptali ile Müvekkil adına Yüksüz ve Ari olarak tesciline, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:
Yapılan usulüne uygun tebligata rağmen davalılar tarafından davaya cevap dilekçesi sunulmamıştır.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.
Bakırköy .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 12/03/2021 tarih ve ... Esas, ... Karar sayılı ilamı ile görevsizlik kararı verilerek dosyanın mahkememize gönderildiği anlaşılmıştır.
Bilirkişiler Doç. Dr. ..., ..., ... ve .... tarafından mahkememize sunulan 06/12/2022 tarihli bilirkişi heyet raporunda; Davaya konu A Blok, 3. Kat, 21 nolu dairenin tapu tescil koşullarının oluşmuş olduğu, sıralanan bilgiler ışığında davacının taşınmazın takyidatlardan ari olarak tapuda kendi üzerine tescili talebi ile ilgili takdirin Sayın Mahkeme'ye ait olacağı, davaya konu dairenin tamamlanmış bir halde 10.03.2021 dava tarihi itibariyle rayiç değerinin 430.000,00TL kadar olabileceği, davacının 2018, 2019, 2020 ve 2021 yılları ticari defterlerinin lehine delil niteliğinin ,davacı yanın incelemeye sunduğu barter dekontlarında, dava konusu dairenin(A blok daire: 21) 310.766,41 TL'lik tutarın davalı ... Madencilik İnşaat San. ve Tic. A.Ş.'nin borcundan mahsup edildiği, davacı ticari defterlerinde de tespit edildiği üzere davacı yanın davalı ... Madencilik İnşaat San. ve Tic. A.Ş.'den 362.560,50 * 310.766,41 - 673.326,91 TL alacaklı olduğu, mezkur alacağın diğer davalı ...İnşaat Tur. ve Tic. A.Ş. hesabına virmanlandığı, mezkur borcun taraflar arasındaki Yüklenici Sözleşmesi ile sözleşme uyarınca dava konusu dairenin de bulunduğu 2 adet dairenin barter işlemleri nedeniyle meydana geldiği, dosya münderecatından takibe konu bonoların, 01.06.2018 tarihli “Müşteri Bilgi- Satış Onay Formu ve ekinde yer alan Satış Vaadi Ödeme Planı'ndan” doğan bir yükümlülük olduğu; bu nedenle huzurdaki davanın konusunu 01.06.2018 tarihli sözleşmeden doğan karşılıklı edimlerin (hak ve borçların) oluşturduğu, tarafların akdettikleri sözleşmede davalı Blok, 21 nolu dairenin davacıya devir 315.000,00 TL ödeme yükümlülük ... projesinde davaya konu A altına girdiği; buna karşın davacının ise taşınmaz mülkiyetinin devri borcu doğuran taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin TBK m. 237/f2 Noterlik Km m. 60/f.3 ile m. 89 gereği resmi şekil şartına tabi tutulduğu; fakat tarafların ilgili sözleşmeyi adi yazılı şekilde akdettikleri, şekle uyulmadan yapılan sözleşmelerin TBK m. 12/f.2 kapsamında kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olduğu, davacının daire bedelini ödemiş olması, ihtilaf konusu bağımsız bölümün içinde bulunduğu binanın inşaatının 96 100 mertebesinde tamamlanmış olması, taşınmazın davacıya fiili olarak teslim edilerek davacının zilyetliğinde bulunması, tapuda davaya konu dairenin tamamının davalı ... İnşaat şirketi adına kayıtlı olması hususları bir arada değerlendirildiğinde, taraflar arasındaki sözleşmenin kesin hükümsüz olması sebebiyle tapu iptal tescil davasının koşullarının oluşmadığını ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirilebileceği görüş ve kanaati ile rapor sunmuşlardır.
Huzurda görülen dava, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapunun iptal ve tescil ile taşınmaz üzerindeki takyidatların kaldırılması istemine ilişkindir.
Huzurda görülen davada davacı tarafından taraflar arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılmaktadır. Kural olarak borçlar kanunu sözleşmelerde şekil serbestisini benimsemiştir. Ancak taşınmaz mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmeler konusunda Türk Medeni Kanun ile Türk Borçlar Kanunu'nun 232. maddesinde taşınmaz satışının geçerli olması için getirilen resmi senede bağlanma şartı satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı yasanın 26. maddesi ile 1512 sayılı yasanın 60/3. ve 89. maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde yapılacağı düzenşenmiştir. Buradaki şekil bir geçerlilik şartı olarak düzenlendiğinden hakim tarafından taraflarca ileri sürülmese dahi her aşamada resen dikkate alınması gerekmektedir. Dolayısı ile satış vaadi sözleşmeleri, geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdir.
Satış vaadi sözleşmesi gibi temlik borcu doğuran sözleşmelerde satış konusu olan malın sözleşme yapıldığı anda mevcut olmasına ya da satıcının mal varlığında bulunmasına gerek yoktur. Bu itibarla ilerde yapılacak üretilecek hasıl olacak şeyler de satışa konu olabilir. Bununla birlikte satış vaadi sözleşmesinde şekil şartı aranacaktır. Geçersiz sözleşmelerde ise taraflardan her biri diğer tarafın ifa ettiği edimi iade etmekle yükümlüdür.
Dosya ve tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde; dosya kapsamında taraflar arasında satış vaadi sözleşmesi imzalandığı; davacı tarafından satış bedelinin davalılara ödenerek taşınmazın 03/03/2019 tarihinde davacıya teslim edildiği anlaşılmaktadır. Mahkememizce dava konusu taşınmaz üzerinde keşfen bilirkişi incelemesi yapılmış olup taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değerinin 430.000,00TL kadar olabileceği tespit edilmiş olup davacı tarafından eksik harç ikmal edilmiştir. Mahkememizce dava konusu taşınmazın tapu kayıtları celp edilmiş olup taşınmaz üzerinde takiyatların bulunduğunun görülmesi üzerine davacıya tapu kaydı üzerinde lehine takyidat tesis edilmiş kişiler aleyhine dava açmak üzere süre verilmiştir. Verilen süre üzerinde davacı vekili tarafından Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nde ... Esas sayılı dosyası ile dava açılmış olup söz konusu dava, mahkememiz davası ile birleştirilmiştir. Dava konusu taşınmazın davalılardan ... üzerine kayıtlı olması; dava konusu taşınmazın 03/03/2019 tarihinde davacıya teslim edilmiş olması nedeniyle artık satış vaadi sözleşmesinin şekil şartı eksikliği nedeni ile geçersizliğinden bahsedilemeyeceği; davacının teslim tarihi itibariyle dava konusu taşınmaza ilişkin tapu iptali ve tescil talebinde bulunabileceği; bu nedenle bu tarihten sonra taşınmazın üzerine konulan takyidatlardan ari bir şekilde davacı adına tesciline karar verilebileceği anlaşıldığından asıl dava ve birleşen davanın davalılar ... İnş. Turizm ve Tic. A.Ş., ..., .... San. Tic. A.Ş. Ve .... San. Ve Tic. A.Ş. bakımından kabulü ile İstanbul İli, .... İlçesi, ... Mah. ... Ada, .... Parsel, A blok, 21 numaralı bağımsız bölümün davalı ... İnş. Turizm ve Tic. A.Ş. adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile söz konusu bağımsız bölümün takyidatlardan ari bir şekilde davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar vermek gerekmiştir. Her ne kadar davacı tarafından davalılardan ... Madencilik aleyhine de tapu iptali ve tescil talebinde bulunulmuş ise de söz konusu davalının tapu maliki olmadığı anlaşıldığından bu davalı bakımından açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerekmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-ASIL DAVA VE BİRLEŞEN DAVANIN davalılar ... İnş. Turizm ve Tic. A.Ş., ..., ... San. Tic. A.Ş. Ve .... San. Ve Tic. A.Ş. Bakımından KABULÜ ile İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. ... Ada, .... Parsel, A blok, 21 numaralı bağımsız bölümün davalı ... İnş. Turizm ve Tic. A.Ş. adına kayıtlı tapu kaydının İPTALİ ile söz konusu bağımsız bölümün takyidatlardan ari bir şekilde davacı adına tapuya KAYIT VE TESCİLİNE,
2-ASIL DAVANIN davalılardan ... Madencilik İnş. San. Ve Tic. A.Ş. bakımından pasif husumet yokluğu nedeni ile REDDİNE,
3-Harçlar Kanunu gereğince hesaplanan ve tahsili gereken 29.373,30 TL karar ve ilam harcının peşin alınan 12.722,75 TL nispi harçtan mahsubu ile bakiye 16.650,55 TL harcın davalılar ... İnş. Turizm ve Tic. A.Ş., ..., ... San. Tic. A.Ş. Ve ... San. Ve Tic. A.Ş.'den alınarak hazineye irat kaydına,
4-Davacı tarafından sarf olunan (5.200,00 TL bilirkişi ücreti + 413,10 TL posta ücreti tebligat, müzekkere masrafından ibaret) 5.613,10 TL yargılama giderinin davalılar ... İnş. Turizm ve Tic. A.Ş., ..., ... San. Tic. A.Ş. Ve .... San. Ve Tic. A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından asıl davada yatırılan 8,50 TL vekalet harcı, 59,30 TL başvurma harcı, 7.343,33 TL peşin harç ile birleşen davada yatırılan 8,50 TL vekalet harcı, 59,30 TL başvurma harcı, 5.379,42 TL peşin harcın davalılar ... İnş. Turizm ve Tic. A.Ş., ..., .... San. Tic. A.Ş. .... San. Ve Tic. A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine,
6-Sarf olunmayan delil/gider avanslarının karar kesinleştiğinde ilgili tarafa iadesine,
7-Kendisini vekil ile temsil ettiren davacı taraf lehine yürürlükte bulunan Avukatlık Kanunu ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 13/1. maddesi gereğince kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan 63.200,00 TL vekalet ücretinin davalılar ... İnş. Turizm ve Tic. A.Ş., Orhan ..., ... San. Tic. A.Ş. Ve .... San. Ve Tic. A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine,
8- Kendisini vekil ile temsil ettiren davalı ... Madencilik İnş. San. Ve Tic. A.Ş. lehine yürürlükte bulunan Avukatlık Kanunu ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 13/1. maddesi gereğince reddedilen miktar üzerinden hesaplanan 9.200,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak bu davalıya verilmesine,
9-Davalı ... Madencilik İnş. San. ve Tic. A.Ş. tarafından yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
Dair; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 341. ile 360. madde hükümleri uyarınca mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf, başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere davacı vekilinin yüzüne karşı davalıların yokluğunda verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.21/02/2023
Katip ....
☪e-imzalıdır.☪
Hakim ...
☪e-imzalıdır.☪