T.C. BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2022/90 Esas
KARAR NO: 2022/1231
DAVA: Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 25/08/2015
KARAR TARİHİ: 13/12/2022
K.YAZIM TARİHİ: 19/01/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP:
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; ... projesinde ... Blok .... nolu iş yerinin satışına ilişkin 25/02/2011 tarihli ve ... blok ... nolu iş yeri satışına ilişkin 19/07/2011 tarihli sözleşmeler ile bu sözleşmelere istinaden ek protokoller imzalandığı, davalının teslim yükümlülüğüne aykırı hareket ettiği ve teslimlerin gerçekleşmediği, ilkinin 31/03/2012 tarihinde diğerinin 31/05/2012 tarihinde iskan ruhsatı alınarak teslim edilmesi gerekirken gerek şifaen gerekse Bakırköy Noterliğinin 02/05/2012 tarihli ihtarnamesi ile uyarıldığı halde davalının teslim yükümlülüğünü yerine getirmediği, kira bedellerini de ödemediği, üstelik davalının ihtarnameye verdiği cevap ile mücbir sebeplerden dolayı teslim yükümlülüğünü yapamadığını bildirdiği, ek protokollerde belirtilen tarihte teslim edilmemesi halinde teslime dek aylık rayiç kira bedelinin ödeneceğinin belirlendiği gerekçesiyle, neticeten mahkememizin ... Esas sayılı dosyası ile, aynı yere ilişkin aynı davacılar tarafından açılan davada, o dava tarihinden bu yana hala teslim gerçekleşmediği için, önceki davanın dava tarihinden bu dava tarihine dek, gecikmeye dayalı işlemiş kira bedeli noksanlığı olarak şimdilik 2.000,00 TL'lik gecikme zarar alacağının, dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsili talep ve dava olunmuştur.
CEVAP:
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin inşai faaliyet yürüttükleri, ... adlı ... 'si inşaatına ilişkin ...'nin haksız ve hukuki olmayan ruhsat iptali ve faaliyet durdurması, yapı mühürlemesi, yıkım ve para cezası kararları sebebiyle mağdur oldukları, bir süre inşai faaliyette bulunamadıkları, başlangıçta inşaata başlamak üzere ... Belediye Başkanlığına başvuruda bulunulduğu, 30/04/2010 tarihinde yapı ruhsatı alıp faaliyete başladıkları, onaylı ruhsata ve projeye uygun yapılırken ...'nin ruhsat yetkisinin kendisinde olduğu gerekçesiyle yapı ruhsatını iptal edip, yapı tatil tutanağı düzenlediği ve yıkım kararını tapuya şerh ettirdiği, kendinden kaynaklanmayan iki idare arasındaki yetki ve görev karmaşasından inşaatı durdurmak zorunda kaldıkları, müşterinin daha fazla mağdur olmaması için bu kez durdurulan inşaata devam ettikleri, yapı ruhsatının iptalinden sonra bu kez ... Belediyesinin 11/10/2010 tarihinde yapı ruhsatı düzenlediği ve ...'nin haksız işlemlerinin iptali için idari davalar açıldığı, para cezası kararlarının iptal ettiği, diğer yönlerin devam ettiği, iki belediye arasındaki sorunlardan bu sonucun doğduğu, bu süreçte hiçbir kusurları olmadığı halde ... Belediyesince yapılması gereken plan tadilatlarını ... nezdinde bizzat yaptırdıkları ve kesinleştiği, ruhsatın onaylandığı, yıkım şerhinin kaldırıldığı ve sonuca ulaşıldığı, bunun da zaman kaybına yol açtığı, ayrıca AVM açılışının bir an önce yapılabilmesi için bunlara rağmen bağımsız bölümlerin tapularının devir ve ferağlarının yapıldığı, bağımsız bölümleri teslim almayarak kötü niyetli davranan tarafın davacı taraf olduğu, bir kısım bağımsız bölüm maliklerinin belediyeden aldıkları izinlerle faaliyetlerini sürdürebildikleri gerekçesiyle davanın reddinin istendiği anlaşılmıştır.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.
Mahkememizin 29/12/2015 tarih, ... Esas ve .... Karar sayılı ilamı ile; 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89.maddeleri hükmü uyarınca noterlikçe resmi şekilde yapılmayan satım vaadi sözleşmesi geçersizdir. Somut olayda da, adi şekilde yapılan dava konusu gayrimenkul satım vaadi sözleşmesi geçersiz olduğundan feri nitelikteki ceza i şart hükmüne göre gecikme bedelinin istenilmeyeceği değerlendirilmiştir. Her ne kadar aynı davacıların aynı yere ilişkin evvelce açtıkları mahkememizin .... E... K.sayılı dava dosyasında temerrüt tarihinden o dava tarihine dek sözleşmeye göre işlemiş kira kayıplarının tazminine karar verilmiş ise de, gerek 6545 sayılı yasadan sonra kapatılıp mahkememiz ile birleşen Bakırköy ....Asliye Ticaret Mahkemesinin emsal, ... E... K.sayılı aynı mahiyetteki ve aynı yere ilişkin bir başka davacının açtığı davada vermiş olduğu kararın bozma ilamı kapsamı ve gerekse Bakırköy Ticaret Mahkemelerindeki benzer, vermiş olduğumuz ilk karar sonrası gelen Yargıtay ilamları çerçevesinde, tüm dosya kapsamı, sözleşme içeriği ve emsal Yargıtay kararları gözetilerek iş bu davanın sabit olmadığından reddine karar verilmiştir.
Mahkememizce verilen 29/12/2015 tarih ve ... Esas ... sayılı karar, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 21/12/2021 tarih, 2021/8113 Esas ve 2021/13311 Karar sayılı ilamıyla bozularak dava dosyasının mahkememizin 2022/90 esasına kaydı yapılmıştır. Mahkememizce Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 21/12/2021 tarih, 2021/8113 Esas ve 2021/13311 Karar sayılı bozma ilamına uyulmasına karar verilmiştir.
Bilirkişiler .... ve ... tarafından mahkememize sunulan 17/10/2022 tarihli bilirkişi heyet raporunda özetle; “Teslim” başlıklı 5. maddesinde; “S.1. Teslim Şekli: Yerlerin İskan ruhsatının alınması için ilgili resmi mercilere müracaatta bulunulması halidir.” olarak belirlenmiş olup Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .... Esas sayılı dosyas içerisinde mevcut ... Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından mahkemeye gönderilen 04/10/2021 tarihli yazı ekinde, imar işlem dosyasının gönderildiği; dava konusu yere ilişkin olarak 16/12/2014 tarihli başvuru üzerine 01/07/2015 tarihli .... nolu yapı kullanma izin belgesinin düzenlendiği; Bakırköy .... ATM ... E. ... K. sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporunda ... Blok .... nolu iş yeri için 1 aylık kira kaybının 2.200,00 TL; ... Blok ... nolu işyeri için 1 aylık kira kaybının 6.000,00 TL olarak hesap ve takdir edildiği; Yargıtay içtihatları gereği kesinleşen mahkeme kararı doğrultusunda hesaplamanın yapıldığı; 01/07/2012 (Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .... Esas ve .... Karar sayılı kararında kira bedelinin talep edildiği son tarih) tarihi ile 16/12/2014 (iskan başvurusunun yapıldığı tarih) arasında toplam kira bedelinin her iki daire için toplam 250.783,00 TL olarak hesap edildiği belirtilmiştir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin Esas No: 2020/90, Karar No: 2020/2518 sayılı kararına göre;
"Birleşen davada arsa sahibinin talebiyle ilgili olarak "...verilen sürede inşaat bitirilemez ise günün rayiç kira değeri üzerinden 5 daire 1 dükkan için gecikme cezası mal sahibine ödenecektir. Bugün itibariyle bir dairenin rayiç kira bedeli 350,00, 400,00 TL'dir." şeklinde düzenleme yapılmıştır. Söz konusu sözleşme hükmü yerel mahkemece gecikme cezası olarak nitelendirilmiş ise de; her ay için kararlaştırılan ödenmesi gerekli ceza miktarı belirtilmediği ve tarafların amacı gözetildiğinde sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 158/II. maddesindeki ifaya ekli ceza değil, aynı Yasa'nın 106/II. ve dava tarihi itibariyle yürürlüğe girmiş bulunan 6098 sayılı TBK'nın 125/I. maddesinde tanımlanan gecikme tazminatı olduğunun kabulü gerekir. Gecikme tazminatının istenebilmesi için teslimde ihtirazî kayıt konulmasına gerek olmayıp fiilen teslim yapılmış olsa dahi yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünün yükleniciye bırakıldığı hallerde bağımsız bölüm ya da bölümleri teslim alan arsa sahibi yapı kullanma izin belgesi alınmamış bağımsız bölümleri kullanmaya veya kira vermeye zorlanamayacağından fiilen teslim aldığı bağımsız bölümlerin dahi yapı kullanma izin belgesi alıncaya karar gecikme tazminatını isteyebilcektir."
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin Esas No: 2009/1743, Karar No: 2010/1884 sayılı kararına göre;
"Arsa sahibince açılan davada; inşaatın geç teslim edilmesi sebebiyle alacak talebinde bulunulmuştur. Mahkemece davacının kendisine isabet eden bağımsız bölümleri yükleniciye sattığı, eseri teslim alırken ihtirazi kayıt ileri sürmediği ve böylece BK'nın 362. maddesi uyarınca gecikme tazminatı isteyemeyeceği gerekçesiyle istem reddedilmiştir. Oysa, yanlar arasında imzalanan sözleşmenin 3. maddesinde inşaatın teslimi gereken tarih belirlenmiş ve bu süre içerisinde teslimin gerçekleşmemesi halinde beher daire için aylık 400,00 Amerikan Doları ödeneceği kabul edilmiştir. Sözleşmedeki bu hüküm cezai şart değil, gecikme tazminatını düzenlemek amacıyla konulmuştur. Dolayısıyla eserin ihtirazi kayıt dermeyan edilmeden teslim alınması halinde, 3. maddeden kaynaklanan hakların sona erdiğinden sözedilemez. Bu hal ile ilgili olarak da BK'nın 362. maddesinin tatbik alanı bulunmamaktadır."
Dosyada ve tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde; davacılar tarafından, davalı ile aralarında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı dava konusu taşınmazların sözleşme ile taahhüt edilen tarihte teslim edilmemesinden kaynaklı kira kaybının tazmini istemli olarak huzurda görülen dava açılmıştır. Yapılan yargılama sırasında dava dilekçesinde davalı olarak gösterilen şirketin İstanbul Ticaret Sicil kayıtlarına göre bölündüğünün tespit edilmesi üzerine mahkememizce davalı vekiline bölünmeye ilişkin sözleşme ile bölünme sonunda dava konusu taşınmazlara ilişkin dava takip yetkisinin hangi şirkette olduğunu bildirmek ve söz konusu şirkete ilişkin vekaletnameyi sunmak üzere süre verilmiş olup davalı vekili tarafından bölünme sonrası dava takip yetkisinin ...'ne ait olduğu belirtilerek söz konusu şirkete ait vekaletname dosyaya ibraz edilmiştir. Davacılar tarafından huzurda görülen dava konusu bağımsız bölümlere yönelik olarak Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nde ... Esas sayılı dosya ile dava açılmış olup mahkemece ... Blok .... numaralı iş yeri için 31/03/2012 tarihinden itibaren 3 aylık dönem için kira kaybı toplam 6.600,00 TL, ... Blok .... numaralı iş yeri için 31/05/2012 tarihinden itibaren 1 aylık dönem için kira kaybı 6.000,00 TL olarak kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmiştir. Yerel mahkeme Yargıtay denetiminden geçerek bu hali ile kesinleşmiştir. Mahkememizce uyuşmazlığın çözümü için bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilmiş olup bilirkişi heyeti tarafından Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nde .... Esas sayılı dosyası ile belirlenen kira bedelleri üzerinden dava konusu taşınmazların aylık kira bedelleri hesaplanmıştır. Tekniğine uygun ve denetime elverişli olarak düzenlendiği kabul edilen bilirkişi raporunda ... Blok ... numaralı iş yeri için 01/07/2012 tarihi ile 01/07/2013 tarihi arası aylık kira bedeli 2.200,00 TL; 01/07/2013 tarihi ile 01/07/2014 tarihi arası aylık kira bedeli 2.271,06 TL; 01/07/2014 tarihi ile 16/12/2014 tarihi arası aylık kira bedeli 2.481,36 TL olmak üzere toplam kira kaybı 67.284,00 TL; ... Blok .... numaralı iş yeri için 01/07/2012 tarihi ile 01/07/2013 tarihi arası aylık kira bedeli 6.000,00 TL; 01/07/2013 tarihi ile 01/07/2014 tarihi arası aylık kira bedeli 6.193,80 TL; 01/07/2014 tarihi ile 16/12/2014 tarihi arası aylık kira bedeli 6.767,35 TL olmak üzere toplam kira kaybı 183.500,00 TL olarak hesaplanmıştır. Davacı vekili tarafından 07/11/2022 tarihinde dava değeri ıslah edilerek harçlandırılmıştır.
Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 5.1. maddesinde bağımsız bölümün natamam alıcıya teslim edileceği belirtilerek natamam teslim açıklanmıştır. Natamam teslimin kabulü için, diğer şartların yanı sıra bağımsız bölüm ve ortak yerlerin iskan ruhsatının alınması için ilgili mercilere müracaatta bulunulmuş olması sözleşme ile kararlaştırılmıştır. Dosyada mübrez ... Belediye Başkanlığı cevabı yazısında 15/12/2014 tarihinde iskan başvurusunun yapıldığı belirtilmiş olup bu tarih itibariyle bağımsız bölümlerin teslime hazır hale getirildiğinin kabulünün gerekeceği; davalının iskan başvuru tarihinden önce davacılara gönderildiği belirtilen tapuya davet ve teşrif mektubunun herhangi bir hukuki sonuç doğurmayacağı mahkememize kabul edilmiştir. Her ne kadar davalı tarafından ruhsatla ilgili yaşanan bir kısım gecikmeler nedeni ile inşaatın yapımının geciktiği ve bu gecikmeden sorumlu tutulamayacağı iddia edilmiş ise de tacir sıfatını haiz davalının basiretli bir tacir gibi davranarak olası sorunları öngörerek inşaatı teslim tarihini belirlemesi gerektiğinden davalının bu yöndeki savunmasına mahkememizce itibar edilmemiştir. Yine taraflar arasında imzalanan ek protokoller ile davalının teslimdeki gecikmeden dolayı sözleşmeye konu taşınmazlara ilişkin olarak aylık rayiç kira bedelinin ödenecek olmasının açıkça kararlaştırılmış olması; her ay için kararlaştırılan ödenmesi gereken ceza miktarının belirlenmemiş olması ve tarafların amacı gözetildiğinde davacının dava konusu talebinin, sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 158/II. maddesindeki ifaya ekli ceza değil, aynı yasanın 106/II. ve dava tarihi itibariyle yürürlüğe girmiş bulunan 6098 sayılı TBK'nın 125/I. maddesinde tanımlanan gecikme tazminatı olduğunun kabulü gerekir. Yukarıda belirtilen Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin kararlarında da belirtildiği üzere gecikme tazminatının istenebilmesi için teslimde ihtirazi kayıt konulmasına gerek olmadığından davalının taşınmazların ihtirazi kayıt konulmaksızın teslim alındığı yönündeki savunmalarına mahkememizce itibar edilmemiştir. Açıklanan nedenlerle davacıların iskan başvuru tarihinden önceki dava konusu yaptığı dönemlere ilişkin kira kaybını talep edebileceği mahkememizce kabul edilmiş olup denetime elverişli ve tekniğine uygun olarak düzenlendiği kabul edilen bilirkişi heyeti raporu doğrultusunda açılan davanın kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerekmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-AÇILAN DAVANIN KABULÜ ile 250.783,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine,
2- Harçlar Kanunu gereğince hesaplanan ve tahsili gereken 17.130,99 TL karar ve ilam harcının peşin alınan 34,16 TL nispi harç, 4.250,00 TL ıslah harcı olmak toplam 4.284,16 TL'den mahsubu ile bakiye 12.846,83 TL eksik harcın davalıdan alınarak hazineye irat kaydına,
3- Davacılar tarafından sarf olunan (3.000,00 TL bilirkişi ücreti + 328,35 TL tebligat müzekkere masrafından ibaret posta masrafı olmak üzere 3.328,35 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine,
4- Davacılar tarafından yatırılan 11,90 TL vekalet harcı, 27,70 TL başvurma harcı, 34,16 TL nispi harç ve 4.250,00 TL ıslah harcının davalıdan alınarak davacılara verilmesine,
5- Sarf olunmayan delil/gider avanslarının karar kesinleştiğinde ilgili tarafa iadesine,
6- Kendisini vekil ile temsil ettiren davacı taraf lehine yürürlükte bulunan Avukatlık Kanunu ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 13/1. maddesi gereğince kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan 38.109,62 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine,
Dair; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 341. ile 360. madde hükümleri uyarınca mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf, başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.13/12/2022
Katip ...
e-imzalı
Hakim ...
e-imzalı
HMK'NIN 304'NCÜ MADDESİ UYARINCA TASHİH ŞERHİ
Her ne kadar mahkememizin 13/12/2022 tarihli kısa kararında; "Dair; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 341. ile 360. madde hükümleri uyarınca mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf, başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı." şeklinde karar verilmiş ise de kısa kararda yasa yolunun sehven istinaf olarak belirtildiği görülmekle tespit edilen durumun HMK'nın 304'ncü maddesinde yer alan "...diğer benzeri açık hatalar" dan olduğu ve madde kapsamında söz konusu yazım hatasının mahkemece re'sen düzeltilebileceği anlaşıldığından,
Mahkememizce verilen hükmün sonuç kısmının;
''Dair, 6100 sayılı HMK'nın geçici 3 üncü maddesinin 2 inci fıkrası yollamasıyla mülga 1086 sayılı HUMK'nun 26/09/2004 gün ve 5236 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten önceki 427 ile 454 üncü madde hükümleri uyarınca kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde temyiz yolu açık olmak üzere davacı vekili ile davalı vekilinin yüzlerine karşı verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı." şeklinde tashih edilmesine karar verildi.
Katip ...
e-imzalı
Hakim ...
e-imzalı