BAKIRKÖY (3) NO'LU ASLİYE TİCARET
MAHKEMESİ KARARIDIR
ESAS NO: 2013/180
KARAR NO: 2018/335
DAVA: TAPU İPTALİ VE TESCİL
DAVA TARİHİ: 08/01/2018
KARAR TARİHİ: 27/03/2018
KARAR YAZIM TARİHİ: 26/04/2018
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA:
Davacı vekili Bakırköy Nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesi'ne vermiş olduğu 08/01/2008 harçlandırma tarihli dava dilekçesi ile;müvekkili adına kayıtlı iken 09/01/2007 tarihli adi yazılı sözleşme ile davalılar adına kat tarşılığı temlik-devir ve tescil olunan İstanbul ...mahallesindeki .... ada ... parseldeki hisselerinin sözleşme kapsamında davalılara devrine rağmen bu sözleşme ile elindeki arazinin yok pahasına alınıp hukuka aykırı yollarla davalı ... ve müteahite haksız kazanç sağlandığı , kentsel dönüşüm çerçevesinde belediye tasarrufuna girdiği söylenilen yer üzerinde hiçbir şey yapamayacağı söylenince bu süreçten kurtulmak için ancak bu planlardan habersiz hisselerini sözleşme çerçevesinde davalılara devir ve temlik ettiği , edimler arası dengesizlik bulunduğu ve sözleşmenin hükümsüz olduğu , hileli bir tutum sergilendiği ve hatalı işlem yapmaya sevkedildiği , emsal arsa maliklerinin %50-58 arasında oranlarla hisse verdikleri düşünüldüğünde nasıl bir organizasyon ile sözleşme yapmaya mecbur tutulduğunun anlaşıldığı, %83 ünün müteahite ve % 2 sinin belediyeye bağışlatılmasının emsal oranlara göre ne denli yüksek olduğunun ortada olduğu , davalı tarafa tanınan ayrıcalığın tamamen kendisinin tecrübesizliği ve hataya düşürülmesinden meydana geldiği belirtilerek netice olarak sözleşmenin davalılarn hileli tutumu ve gabin sebebiyle feshine ve hisselerinin davalılar adına tescili sebebiyle tapu kayıtlarını iptali ve adına tesciline , muarazanın giderilerek dava konusu arsanın kendisine teslimine, bu talepleri kabul görmediği takdirde edimler arasındaki dengesizliğin kendisi lehine iyileştirilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA:
Davalılara usule uygun tebligat çıkarılmış , davalı şirketler vekilinin yazılı cevap dilekçesi vererek sözleşme serbest iradeyle imzalandığı için davacı iddialarının doğru olmadığı, hata ve hilenin ne olduğu hususunun açık olmadığı, her sözleşmedeki paylaşım oranlarının o sözleşmeye özgü olduğu , dava konusu arazinin yapısı sebebiyle davacının bahsettiği emsallarin emsal olamayacağı, projenin çok büyük bir alanı kapsaması sebebiyle, davacı ve bazı akrabalarının açtığı toplam 6.000 metrekarelik alanın iptali davaları sonucu , bunun iptali halinde dahi projenin bundan etkilenmeyeceği, sözleşmenin şekle de uygun yapıldığı, proje çerçevesindeki birçok parselde pek çok arsa malikinin bulunduğu, hiçbirisinin bu iddiaları ileri sürmediği, bağımsız bölüm paylaşımında hak ve nesafete uyulduğu belirtilerek davanın sonuç olarak reddinin istendiği anlaşılmıştır. Diğer davalı belediyenin de vekil aracılığıyla cevap verdiği , idarenin sözleşmeye katılmasının belediyeler kanununun verdiği yetki ile olduğu , imar planları ve şehir planları ile alt yapı çalışmalarını taahhüt eden sıfatıyla katalizör amaçlı sözleşmeye katıldıkları , bu alanda idarenin de mülkiyetinin bulunduğu, doğrudan sözleşmenin tarafı olmadığı, yükümlülükler üstlenerek arsa maliklerinin yanında olduğu gerekçesiyle davanın reddinin istendiği anlaşılmıştır.
Mahkememizin... Esas ve .... Karar sayılı kararı davalı ... tarafından temyiz edilmiş ve Yargıtay.... Hukuk Dairesinin .... Esas .... Karar sayılı bozma kararı ile yeniden mahkememizin .... Esasına kaydı yapılmıştır.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptal-tescil istemine ilişkindir
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.
Bilirkişi Kadastro Kontrol Mem. .... tarafından mahkememize sunulan 20/06/2013 tarihli bilirkişi raporunda özetle; .... ada .... nolu parselin takyidatlı tapu kaydında davacı ...'in 52413/306829 hisse karşılığı =1048.26 m2, davalı ...'nın 11412/613658 hisse karşılığı=114.12 m2, davalı ....Yatırım hizmetleri A.Ş'nin 21/306829 hisse karşılığı 0.42m2, hisse ve m2 cinsinden malik bulundukları, .... ada ... nolu parselin tapu kaydında; ...'nın 1700/2546004 hisse karşılığı 17.00 m2, ...'in 791341/123300200 hisse karşılığı 158.27 m2, ....Yatırım Hizmetleri A.Ş'nin 3831623/88466800 hisse karşılığı 1149.49 m2 hissesinin bulunduğunun tespit edildiği, dava konusu .... ada .... nolu parsel zemininde ekli krokisinde belirtildiği gibi keşif tarihi itibariyle herhangi bir yapılaşmanın bulunmadığı kanaati ile rapor sunulmuştur.
Bilirkişiler İnş. Yük. Müh. .... ve Tapu Kad. Kontrol ..... tarafından mahkememize sunulan 08/07/2013 tarihli bilirkişi kurul raporunda özetle; dava konusu ....İlçesi ....Köyü .... ada, ... parselde imar uygulaması yapıldığı, parseldeki davacı ve davlaılara ait hisselerin çeşitli uygulamalar sonucunda son olarak .... ada ... parsele gittiği, dava konusu ....ilçesi, ....Köyü .... ada, .... parsel sayılı taşınmazın vasıfları, konumu, mevkii, çevre şartları ve kıymetine etki eden tüm unsurların raporun (III) bendinde incelendiği, taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer taşınmazların alım-satım rayiçlerinin araştırıldığı, taşınmazın ana anterlere, otobüs duraklarına, sağlık kuruluşlarına, okullara ve camilere mesafelerinin incelendiği, dosyaya celp edilen tapu kayıtlarına göre ....ilçesi .... Mahallesi .... ada .... parsel 6136.58 m2 arsada: Davacı ...'in üzerinde gözüken 52413/306829 hissenin 07/01/2008 dava tarihindeki rayiç değeri 6136.58m2x52413/306829 hissex ¨550,00 /m2 =¨576.543,00 olarak takdir edildiği, davalı ...'nın üzerinde gözüken 11412/613658 hissenin 07/01/2008 dava tarihindeki rayiç değeri ¨6.136.58 m2 11412/613658 hisse x ¨550,00 /m2=¨62.766,00 olarak takdir edildiği, davalı ....Yatırım Hizmetleri A.Ş'nin üzerinde gözüken 21/306829 hisse x ¨550,00 /m2=¨231,00 olarak takdir edildiği kanaati ile rapor sunulmuştur.
Kadastro Fen Bilirkişi .... tarafından mahkememize sunulan 10/04/2014 tarihli bilirkişi raporunda özetle;dava konusu .... ada .... nolu parselin tekrar imar uygulaması görmek suretiyle .... ada .... nolu parsel olduğunun anlaşıldığı, .... nolu parselin zemininde ve yüzölçümünde herhangi bir değişiklik olmadığı, .... ada.... nolu parselin 25460,04 m2 miktarında ve arsa vasfında olduğunun tespit edildiği, ..., dava konusu parselde 15827/2546004'lik hissenin (158,27 m2) maliki olduğu, daha önceki raporlarda davacı malikin kök parseldeki hisse miktarının 161,88 m2 ye isabet ettiğinin belirtildiği, güncel parsel tapu kaydındaki farkı alındığında (161,88-158,27=3,61) belediye tarafından devredilmesi gereken hissenin halen devredilmediğinin anlaşıldığı güncel tapu kaydına göre ....ada ... nolu parselde ....Belediyesi'nin son takyidatlı tapu kaydında hisse 21190/636501'lik (847,60 m2) hisseye sahip olduğunun görüldüğü, dava konusu .... ada ... nolu parselin tapu kaydında T.İ.A.Ş lehine 2942 Sayılı Kanunun 31/B maddesi gereğince şerh olduğu sonuç ve kanaati ile rapor sunulmuştur.
Tapu Kad. Kontrol Memuru bilirkişi .... tarafından mahkememize sunulan 04/06/2015 havale tarihli ek bilirkişi raporunda özetle;dava konusu .... ada .... nolu parselde ....Belediyesi adına kayıtlı olan 21190/636501 (847.60 m2) lik hissenin 361/2546004'lik hissesinin 3,61 m2'lik davacı adına devredilmesi gereken paya isabet ettiği, bu devir işleminden sonra da ....Belediyesi'nin dava konusu parseldeki hissesinin de 84399/2546004 (843,99 m2) olacağının tespit edildiği kanaati ile rapor sunulmuştur.
Tapu Kad. Kontrol Memuru bilirkişi .... tarafından mahkememize sunulan 03/07/2015 havale tarihli ek bilirkişi raporunda özetle;23/03/2015 celse tarihli ara kararda belirtilen husus yönünden yaphılan inceleme ve araştırma neticesinde, .... ada ... nolu parselin değişiklik gördüğünün tespit edildiği, ....Tapu Müdürlüğünde tarafınca yapılan araştırma sonucunda 29/11/2013 tarih ve .... yevmiye ile yapılan işlem sonucu dava konusu .... ada ... nolu parselin .... ve .... nolu parseller ile tevhiden ... nolu parsel (9775,40 m2) olduğu, bu parsel üzerinde de kat irtifakının tessis edilmiş olduğu ve .... nolu parsel ....Belediyesi adına kayıtlı olmadığının tespit edildiği, bu nedenle davalı ... hissesinden davacıya devredilmesi gereken hisse miktarı ve oranı hakkında bir açıklama yapılamadığı, söz konusu davacı davalı arasındaki davaya konu olan 21,39 m2 lik hisse devri işleminin tapu müdürlüğünde yapıldığının düşünülecekse bu devir işleminin yapılıp yapılmadığı hususunun ....Tapu Müdürlüğünden sorulmasının gerektiği şeklinde rapor sunulmuştur.
Tapu Kad. Kontrol Memuru bilirkişi .... tarafından mahkememize sunulan 04/06/201503/05/2017 tarihli ek bilirkişi raporunda özetle;....İlçesi ....Mahallesi .... ada ... parsel sayılı taşınmazın nihai olarak .... ada .... nolu parsel oludğu, bu süreçte davalı firma tarafından davacı ...'e devredilmesi gereken 887.89 m2 lik hissenin devredildiği, davalı ... Belediyesi tarafından davacı ...'e devredilmesi gereken 21.39 m2'lik hissenin devredilip devredilmediğinin dosyadaki yazı ve belgelerden anlaşılmadığı, dava konusu ....Mahallesi .... ada ... nolu parsel veya geldi parseli olan .... ada .... nolu parselde, davlaı ....Belediyesi tarafından davacı ...'e devredilmesi gereken 21.36 m2 lik hissenin devredilip devredilmediği hususunun tapu müdürlüğüne sorularak, açık ve net bir şekilde verilen yazının evrakları ile birlikte (tapu kayıtları) dosyaya sunulmasının gerektiği, ....İlçesi ....Mahallesi .... ada... parsel sayılı taşınmazın nihai olarak .... ada ... nolu parsel olduğu, bu süreçte advalı firma tarafından advacı ....'e devredilmesi gereken 134.36 m2 lik hissenin devredildiği, dava dosaysında mevcut olan tapu kaydına göre, davalı ... Belediyesi tarafından davacı ...'e devredilmesi gereken (161.88-158.27) 3,61 m2 lik hissenin ise devredilmemiş olduğunun tespit edildiği, kadastro müdürlüğü kayıtlarında yapılan inceleme ve araştırma ile ....Mahallesi .... ada ... nolu parselin de artık güncel yaşayan bir parsel olmadığı, imar görmek suretiyle kapatılarak .... nolu parselin .... ada ... nolu parsel olduğu, daha sonra bu parselde de imar uygulaması yapılarak, .... nolu parselin .... ada .... nolu parsel olduğu, daha sonra bu parselde de imar uygulaması yapılarak, .... ada .... nolu parselin .... ada ....ve ... nolu parseller olduğunun tespit edildiği, nihai olarak kök parsel olan .... ada ... nolu parseldeki milkiyet değişikliği yargılama esnasında yine devam ettiği ve son olarak .... ada ... ve .... nolu parseller olduğu, netice olarak dava konusu son güncel parseller olan ....Mahallesi .... ada .... nolu parseller veya geldi parselleri olan eski .... ada ...-...-... nolu parsellerde, davlaı ....Belediyesi tarafından davacı ...'e devredilmesi gereken 3.61 m2 lik hissenin devredilip devredilmediği hususunun tapu müdürlüğüne sorularak açık ve net bir şekilde verilen yazı cevabının evraklırı ile tapu kayıtlarının dosyaya sunulmasının gerektiği kanaati ile rapor sunulmuştur.
Tapu Kad. Kontrol Memuru bilirkişi .... tarafından mahkememize sunulan 22/02/2018 havale tarihli ek bilirkişi raporunda özetle;....Tapu Müdürlüğü'nün 17/11/2017 tarih E. ... sayılı yazısında, ...... ADA .... PARSEL 6136.58 m2 miktarlı taşınmazda (tevhit sonucu ... olan) yapılan incelemeler sonucunda, davlaı ... adına kayıtlı olan 11412/613658 hissenin (114.12 m2) tamamının 25/03/2013 tarihinde ... Yapı Gayrimenkul Geliştirme ve İnşaat LTD. ŞTİ'ne satılmış olduğunun belirtildiği şeklinde rapor sunulmuştur.
BK’nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “ Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ” uygulamadaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı gibi; iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa ( yapı ) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını karşılayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir. Görüldüğü gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibi belirli arsa paylarının mülkiyetini yükleniciye devir borcu altına girmektedir. Burada, arsa paylarının mülkiyetinin devri, yüklenici tarafından inşa edilecek binadaki belirlenen bağımsız bölümlerin arsa sahibine tesliminin karşılığını ve sebebini teşkil etmektedir.
Diğer yandan, konusu paradan başka bir şey ( mal veya hak ) olan davalarda karar ve ilam harcı o şeyin ( mal veya hakkın ) değeri üzerinden hesaplanır. Yine yatırılması gereken harç yönünden de, dava konusu bir malvarlığı hakkı ise, para ile değerlendirilmesi mümkün bir şey demektir ve dava konusunun ( müddeabihin ) değeri üzerinden harç hesap edilmesi gerekir.
Yargıtay bozma ilamı doğrultusunda ,iki taşınmazda her üç davalıya yöneltilen taleplere esas hisselerin değerleri üzerinden Harçlar Kanunu’nun 22. maddesi de gözetilmek suretiyle hüküm altına alınacak harcın ikmal ettirilmesi amacıyla gerekli işlemler yapılarak davacı vekiline kesin süre verilmesine rağmen davacı vekili harç eksikliğini gidermediğinden Davacının davalılar ....Yatırım Hizmetleri Tic. A.Ş ve ... aleyhine 09/01/2007 tarihli sözleşmenin feshi talebi ile açtığı dava ile davalılar ....Yatırım Hizmetleri Tic. A.Ş ve ....Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş (Eski ünvanı: ....Yapı Düzenleme ve Pazarlama Tic. A.Ş) aleyhine Tapu İptali ve Tescil talebi ile açtığı davanın Harçlar Kanunun 32. Maddesi yollaması ile HMK'nın 150. Maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına karar vermek gerekmiştir.
Taraf delilleri toplanmış, sözleşme ve ekleri, iptale konu edilen taşınmazın davacı hisselerini gösterir kayıtları ve taşınmazın bulunduğu yerde , imar uygulamaları sebebiyle sürekli ada parsel değişiklikleri olduğundan, buna dair devir ve tedavül kayıtları getirtilerek yargılamaya devam olunmuştur. Yargılamanın devamı sırasında taraflar arasında uzlaşma olduğundan bahsedilmiş, davalı ... Belediyesi vekilinin de açılan davayı kabul ettiğine dair beyanı 25/02/2009 tarihli celsede zapta geçirilmiş, vekaletnamesinde kabul yetkisinin bulunduğu da görülmüş,yargılama sırasında davalı belediyenin hisselerini üçüncü kişiye devrettiği ve davacının davasını tazminata dönüştürdüğü anlaşıldığından davacının davalı ... aleyhine açtığı ve tazminata dönüşen davanın kabul nedeniyle kabulü ile ¨13.379,50'nin davalı ... başkanlığından tahsili ile davacıya verilmesine ,karar niteliğine göre sair talepler yönünden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerektiği sonucuna varılarak aşağıdaki gibi hüküm fıkrası oluşturulmuştur.
HÜKÜM/Yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacının davalılar ....Yatırım Hizmetleri Tic. A.Ş ve ... aleyhine 09/01/2007 tarihli sözleşmenin feshi talebi ile açtığı davanın Harçlar Kanunun 32. Maddesi yollaması ile HMK'nın 150. Maddesi uyarınca AÇILMAMIŞ SAYILMASINA,
2-Davacının davalılar ....Yatırım Hizmetleri Tic. A.Ş ve ....Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş (Eski ünvanı: ....Yapı Düzenleme ve Pazarlama Tic. A.Ş) aleyhine Tapu İptali ve Tescil talebi ile açtığı davanın Harçlar Kanunun 32. Maddesi yollaması ile HMK'nın 150. Maddesi uyarınca AÇILMAMIŞ SAYILMASINA,
3-Davacının davalı ... aleyhine açtığı Tapu İptali ve Tescil davasının, davadan sonra iptale konu hisselerin devri nedeniyle davanın tazminat davasına dönüştüğü anlaşıldığından, bu davanın KABULÜ ile ¨13.379,50'nin davalı ...'ndan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE,
4-Karar niteliğine göre sair talepler yönünden KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA,
5-Alınması gerekli ¨35,90 karar ve ilam harcının davacıdan alınarak hazineye İRAD KAYDINA, (Açılmamış sayılma kararı ile ilgili olarak)
6-Kabul yargılamanın ilk celsesinden sonra vuku bulduğundan Harçlar Kanunun 22. maddesi gereğince ¨913,95 karar ve ilam harcının 2/3'üne tekabül eden ¨609,30'den peşin Yatırılan ¨135,00 peşin harç ile ¨112,75 tamamlama harcının mahsubu ile ¨361,55 karar ve ilam harcının davalı ...'ndan alınarak hazineye İRAD KAYDINA,
7-Davacı tarafından yapılan yargılama giderinin davacı vekilinin 22/05/2012 tarihli celsedeki beyanı nedeniyle davacı üzerinde BIRAKILMASINA,
8-Davacı vekilinin 22/05/2012 tarihli celsedeki beyanı gözönüne alınarak davacı yararına vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,
9-Davalı ... kendisini bir vekil ile temsil ettirdiği anlaşıldığından karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ne göre hesap edilen ¨2.180,00 ücreti vekaletin davacıdan tahsili ile davalıya VERİLMESİNE, (Açılmamış sayılma kararı ile ilgili olarak)
10-Davalılar ....Yatırım Hizmetleri Tic. A.Ş ve ....Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş (Eski ünvanı: ....Yapı Düzenleme ve Pazarlama Tic. A.Ş) kendilerini bir vekil ile temsil ettirdikleri anlaşıldığından karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ne göre hesap edilen ¨2.180,00 ücreti vekaletin davacıdan tahsili ile bu davalılara VERİLMESİNE, (Açılmamış sayılma kararı ile ilgili olarak)
Dair,6100 sayılı HMK'nun geçici 3 üncü maddesinin 2 inci fıkrası yollamasıyla mülga 1086 sayılı HUMK'nun 26/09/2004 gün ve 5236 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten önceki 427 ilâ 454 üncü madde hükümleri uyarınca kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde temyiz yolu açık olmak üzere davacı vekilinin yüzüne karşı davalılar vekillerinin yokluğunda verilen karar açıkça okunup,usulen anlatıldı.27/03/2018
KÂTİP ....
HÂKİM ....