BAKIRKÖY (3) NO'LU ASLİYE TİCARET
MAHKEMESİ KARARIDIR
ESAS NO: 2017/430
KARAR NO: 2018/647
DAVA: SÖZLEŞMENİN İPTALİ
DAVA TARİHİ: 04/05/2017
KARAR TARİHİ: 31/05/2018
KARAR YAZIM TARİHİ: 22/06/2018
Mahkememizde görülmekte olan Sözleşmenin İptali davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA:
Davacı vekilinin Bakırköy nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesine vermiş olduğu 04/05/2017 harçlandırma tarihli dava dilekçesinde ; Müvekkili şirketin davalı ... ve bir kısım dava dışı kişiler ile Kartal ... .Noterliğinde 20/06/2014 tarihinde .... yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Asa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yaptığını, sözleşmeye göre İstanbul .... İlçesi .... pafta.... ve.... sayılı parsellerin birleştirilmesi sonucu oluşacak parsel üzerinde bodrum, zemin ve 3 normal kattan ve bodrum katta 4, diğer katlarda ise 5'er bağımsız bölüm olmak üzere içinde toplam 24 bağımsız bölüm bulunan bir bina inşaatının müvekkilince üstlenildiğini, yine sözleşme uyarınca 2.normal kattaki ... ve ... numaralı bağımsız bölümlerin arsa sahiplerinden davlaı ...'a, 1.kattaki 13 numaralı bağımsız bölümün ....'a, 14 numaralı bağımsız bölümün ....ve ....'e verilmesinin kararlaştırıldığını, sözleşme imzalamayan arsa sahiplerine verilecek bağımsız bölümlerin ise yüklenicinin uhdesinde bırakıldığını, sözleşmenin imzalanması sonrasında müvekkilinin diğer arsa sahipleri ile görüşmeye başladığı gibi, arsaların birleştirilmesi ve kentsel dönüşüm kapsamına alınması işlemlerine de başladığını, davalı arsa payı üzerine ¨300.000,00 bedelli ipotek konulduğunu, diğer arsa sahiplerinden vekaletname alınarak kendileri ile ön protokoller hazırlandığını, işlemlerin sonuçlandırma aşamasına gelindiğinde bir kısım diğer arsa sahihplerinin davacı yüklenici adına hareket eden vekile verdikleri vekaleti azil ile sona erdirdiklerini, konu ile ilgili diğer maliklere gerekli ihtarnamelerin çekildiğini, bu aşamada dava konusu taşınmazlarla diğer davalı şirketin ilgilenmeye başladığını ve zorbalıkla müvekkili şirketin bu işten geri çekilmesini istediğini, müvekkili şirketin yetkililerinin tehdit edilmeleri üzerine sanıklar hakında kamu davası açıldığını davalı şirketin uyarılara rağmen sahada çalışmasını sürdürdüğünü, vekalet veren diğer arsa sahiplerinin azilname göndermelerine neden olduğunu, müvekkilince kendilerine Beyoğlu ... Noterliği'nden 04/11/2016 tarihli .... yevmiye sayılı ihtarname gönderildiğini, kendileri hakkındaki dava haklarını saklı tuttuklarını, davalılardan ... ile ilgili Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığının haricen öğrenildiğnii, sözleşmeye rağmen böyle bir sözleşme imzalanmış olmasının müvekkili şirketi ileride telafisi imkansız zararlara sokacağının açık olduğunu, yapılan görüşmelerden sonuç alınamadığını, ipotek ile sağlanan teminat dışında müspet ve doğacak zararlarını karşılayacak başka bir teminatları olmadığı için dava açmak zorunda kaldıklarını, müvekkili şirketin yaptığı giderlerin yanında sözleşmeden doğan zararların müspet zararları olduğunu, sözleşme uyarınca müvekkiline düşecek bağımsız bölümelrin zaman içinde oluşacak değer kazanamıı ve müvekili tarafından verilen emek de doğacak zarar kapsamında olduğunu, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere şimdilik ¨700.000,00 için dava açıldığını, davalılar arasında Zeytinburnu ...Noterliğinde 08/11/2016 tarihinde bağıtlanan .... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine veya hukuken yok sayılmasına, aksi durumda fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere ¨700.000,00 tazminatın davalılardan müştereken ve müteselsilen alınmasına, teminatsız veya az bir teminat ile dava konusu olan taşımmazla ilgili olarak işlem yapılmaması için ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:
Davalı ... tarafından mahkememize sunulan 26/05/2017 havale tarihli cevap dilekçesinde özetle; Arsa üzerindeki mevcut üç dairesine karşılık davacı yüklenici tarafından kendisine üç daire verileceğine, inşaat süresince kira ödeneceğine, sorun çıkar inşaat bitmez ise ayrıca tazminat ödeneceğine ilişkin sözler verildiğini, kendisini dışında yan parselde 80 kişi daha bulunduğunu, bu kişilerden bazılarının sözleşmeyi imzalamadıklarını, bazılarının ise imzalarını geri çektiklerini, davacının aylar geçmiş olmasına rağmen hiçbir işlem yapmamasının buna neden olduğunu, bu şekilde kendisinin ve diğer pay saliplerinin mağdur olduklarını, davacının sözleşmeye uymaması nedeniyle aylarca dairelerinin boş kaldığını, kira alamayarak zarara uğradığını, davacının sözleşmeye uymaması ve hiçbir işlem yapmaması, kendi hataları sonucu devreye diğer davalı şirketin girerek 80 malik ile sözleşme imzaladığını, kendisinin davacı ile görüştüğünü ve durumu kendisine bildirdiğini, davacının onay verdiğini, bir pay fazla al, senin için iyi olacak, dediğini bu konuda şahitleri olduğunu, diğer yükleniciden alınarak ¨300.00,00 ile davacı lehine konan ipoteğin kaldırılacağını, davalı yükleniciden kendi payına karşılık 4 yerine 3 payı bu nedenle istediğni, davacının avukatı ile birlikte evine gelerek kendisi ile bir meselesi olmadığını, derdinin diğer davalı şirket olduğunu söylediğini, davacının zarar etmediğini, aksine kendisini kandırdığın ve mağdur ettiğini, dairesine ipotek koydurduğunu belirterek açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.ar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... vekilinin 02/06/2017 tarihli cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin arsa üzerinde bulunan 19 ayrı binadaki 84 bağımsız bölüm sahibi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediğini, arkasından 6306 sayılı yasa hükümlerinin öncelikle kat maliklerinin 2/3 çoğunlukla karar almalarını zorunlu kıldığını, ayrıca tüm bağımsız bölüm sahiplerinin sözleşmeyi imzalamaları gerektiğini, davacının bu şartları yerine getirmediğini, sözleşmeyi tapuya şerh ettirmediğini, davacının müvekkilinden zarar ve ziyanını talep edemeyeceğini, bu hakkını kendisi ile sözleşme imzalayan diğer davalıdan isteyebileceğini,yine davalılar arasında 08/11/2016 tarihinde imzalanan sözleşmenin tarafı olmadığı için sözleşmenin feshini istemeye hakkı bulunmadığını, davaya konu ilk sözleşmenin 20/06/2014 tarihinde imzalandığını, sözleşmeye göre 18 ay içinde inşaata başlanılması gerektiğini, bu sürenin 20/12/2015 tarihinde bittiğini, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 3 yıl gibi bir süre geçtiğini, davacının hiçbir işlem yapamadığını, diğer arsa sahipleri ile anlaşamadığını, bu yüzden davalı ile bazı kişilerin mağdur olduklarını, kira bedelleri ile emlak vergilerinin arsa sahipleri adına davacı tarafından ödenmediğini belirterek açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Dava,davalılar arasında imzalanan düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ve tazminat istemine ilişkindir.
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.
Taraflar tacir olup delil olarak ticari defterlere dayanıldığından TTK'nun 83 ilâ 85 ve HMK'nun 222 nci maddeleri uyarınca tarafların ticari defter ve belgeleri üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmış,bilirkişiler ....... tarafından mahkememize sunulan 14/05/2018 tarihli bilirkişi raporunda; davacı vekilinin öncelikle davalılar arasında Zeytinburnu .... Noterliği'nde 08/11/2016 tarihinde bağtlanan .... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine veya hukuken yok sayılmasına karar verilmesini istediğini, söz konusu sözleşmenin benzerlerinin dava dışı parsellerde tapu paydaşı olan kişilerle birlikte imzalanarak öncelikle birden çok parselinn birleşerek tek bir parsel haline geldiği ve sonrasında üzerindeki binaların yıkılarak alınan yapı ruhsatına dayalı inşaata başlanıldığının anlaşıldığını, davalı vekilinin dava konusu düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılğıı inşaat sözleşmesinin feshine veya hukuken yok sayılmasına ilişkin isteminin tümü ile hukuki nitelik taşıdığından yasa ve yönetmelik hükümlerinin dikkate alınarak kurulca hukuki bir değerlendirme yapılmadığını, davalı vekilinin davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığı ve fesih veya yok sayılma şartlarının bulunup bulunmadığına yönelik itirazlarının yargısal takdirinin mahkemeye bırakıldığını, davacı vekilinin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere ¨700.000,00 tazminatın davalılardan müştereken ve müteselsilen alınmasına ilişkin istemi hakkında görüşlerinin , davalı ..., ... sayılı parsel üzerinde kurulu ana taşınmaz üzerindeki 6 bağımsız bölümden ibaret binada kat mülkiyeti tapusu oluşturulmuş 3 ayrı bağımsız bölüm sahibi olduğunu, dava dışı .... sayılı parselde kat mülkiyet tapusuna bağlanmış iki bağımsız bölüm sahibi kişilerle birlikte davacı yüklenici ile bağtladıkları düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki ayrı binada bulunan diğer bağımsız bölüm sahiplerinin haklarını etkileyen ve ana taşınmazların arsa niteliğine dönüşmesini, sonrasında ise yeniden kat irtifak veya kat mülkiyeti tapusunun oluşmasına neden olacak çok önemli (olağanüstü nitelikte) bir tasarruf olduğunu, bu nedenle gerek 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19,44 ve 45 ve gerekse TMK.nun 692. Maddeleri uyarınca davacı şirketin her iki parseldeki binalarda kat mülkiyet tapularına bağlanmış bir kısım bağımsız bölüm sahipleri ile bağtıladığı 20/06/2014 tarihli düzenlenme şerlinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olup olmadığı yönündeki yargısal takdirin mahkemeye ait olduğunu, davacı yüklenici şirketin davalı ile aralarında bağıtladığı 20/06/2014 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra sözleşmenin yerine geleceği inancı ile hangi giderleri ve işleri yaptığına ilişkin dava dosyasında kanıtlar yer almamakta olduğunu, davalılar arasında 04/11/2016 tarihinde bağıtlanan düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden önce 28/05/2014 tarihi itibariyle .... sayılı ve .... sayılı parsellerdeki eski yapılar için tapu kayıtlarına riskli yapı belirtmesinin konulduğunun ve 20/06/2016 tarihinde ... ve ...parsel üzerindeki binaların yıkıldığına ilişkin form doldurulduğunun anlaşılmasına göre 6306 Sayılı Yasa hükümlerinden yararlanılabilmesi için bu işlemlerin davacı şirket tarafından gerçekleştirildiği, bir başka anlatımla, davacı şirket tarafından binaların riskli yapı olduklarının tespit ettirilip, ilgili belediyeden yıkım izni alınarak yıktırıldığı,durumun tapu kayına işletildiği kabul edildiğinde ve davacı yanca bu işlemlerle ilgili yapılan giderler belgelendirildiği taktirde, geçersiz kabul edilebilecek sözleşme uyarınca ve iyi niyetle yapılan ve davalılar tarafından yararlanılan bu kapsamdaki giderlerin nedensiz kazanım kuralları kapsamında davalılardan istenebilecek tutarı hesaplanabileceğini, mahkemece davacı şirket ve davalı ... arasında imzalanan 20/06/2014 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli bir sözleşme olarak kabul edildiği taktirde davacının sözleşme uyarınca müvekkiline düşen bağımsız bölümlerin dava tarihi itibariyle ulaştığı değerin belirlenebilmesi ise dava dosyasında bu konuda yapılacak hesaplamaya esas alınabilecek kanıtların bulunmaması nedeniyle mümkün olmadığı yönünde kanaati ile bilirkişi raporu sunulmuştur.
Davalı ...'ın da içlerinde yer aldığı, ...., ...., .... isimli bağımsız bölüm sahiplerinin, ...İlçesi sınırları içinde yer alan kat mülkiyet tapuları ile adlarına, "üç katlı altı meskenli kargir apartman" niteliği ile... pafta, ... ve ... sayılı parsellerde kayıtlı taşınmazları için davacı şirket ile Kartal .... Noterliğinde 20/06/2014 tarihinde ... yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi " bağıtladıkları, sözleşmeye göre davacı yüklenici şirketin söz konusu parselin bitişiğindeki .... sayılı parsel ile birleştirilmesi sonucu ortaya çıkacak yeni parsel üzerinde 24 bağımsız bölümden ibaret bir bina inşa etmeyi ve sözleşmeye göre ... ve ...parsellerde bağımsız bölüm sahibi sözleşmeye katılan kişilere sözleşmede yazılı sayıda bağımsız bölüm vermeyi kabul etttiği,
Davalı ...'ın .... sayılı parseldeki bağımsız bölüm sahibi olduğu,sözleşmeye katılan ....,....,.... isimli bağımsız bölüm sahiplerinin, ise bitişikteki aynı niteliği sahip .... sayılı parseldeki ana taşınmazda iki ayrı bağımsız bölüm sahibi oldukları,
Davalı ... ile davalı şirket arasında Zeytinburnu .... Noterliğinde 08/11/2016 tarihinde imzalanan .... yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" ile davalı şirketin gerek dava konusu ... sayılı parselde ve gerekse bitişikte olduğu düşünülen ... ve ... ile .... sayılı parsellerde bulunan taşınmazları da kapsar şekilde 6306 sayılı yasa hükümlerinden de faydalanmak suretiyle büyük bir alana binalar ve eklentileri inşa etmeyi ve dört adet daire niteliğindeki bağımsız bölümü davalı ...'a teslim etmeyi yüklendiği, sözleşme ekinde yer alan kök tapu kayıt fotokopilerinden davalı ...'ın... pafta .... sayılı parsel üzerindeki binada 2, 4 ve 6 numaralı bağımsız bölümlerin sahibi olarak gözüktüğü,
Davacı şirketin, davalı ... dışında kalan dava dışı arsa payı sahibi oldukları düşünülen 11 ayrı kişiye Beyoğlu.... Noterliğinden 04/11/2016 tarihinde gönderdiği uyarı ile muhataplarca kendilerine Bakırköy.... Noterliğinde 19/03/2014 tarihinde düzenlenen vekaletnameden, bu vekaletname ile verilen vekillik görevinden azil edildiklerinden, bu nedenle kat karşılığı sözleşmesi imzalanan kişilerin işlemlerinin yarım kaldığından, büyük zarara uğranıldığından söz edilerek, kendilerine yeniden vekaletname verilmesini istedikleri, aksi halde ortaya çıkacak zararların alınması için yasal yollara başvurulacağının ihtar edildiği,
Gelen tapu kayıtlarına göre dava konusu ... ve ... sayılı parsellerin tevhit edilerek ... ada .... sayılı parsel olarak yeniden 3.482,22 m2 alanı ve ARSA niteliği ile 50 den fazla kişi adına yeniden tescil edildiği, kaydın açıklamalar bölümünde 28/05/2014 tarihinde konulma "riskli yapı" açıklaması, 10/02/2016 tarihinde davalı şirket lehine konulmuş "kat karşılığı inşaat hakkı şerhi", davacı şirket sahibi .... lehine davalı ... tapu paylarına 02/07/2014 tarihinde tesis edilmiş ve sonradan oluşan ... ada .... sayılı parseldeki tapu paylarına ayrı ayrı kaydırılmış ¨300.000,00 bedelli ipotek bulunduğu,
...Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün yanıt yazısı ekinde yer alan bilgileri göre, dava konusu parsellerin ve dava dışı parsellerin tevhidi sonucu ortaya çıkan ....ada ... sayılı parseldeki, A blok için 20/07/2017 tarihinde 87 bağımsız bölüme ilişkin "B bloktaki 81 bağımsız bölüme ilişkin 30/06/.2017 tarihinde, C Bloktaki 55 adet bağımsız bölüme 30/06/2017 tarihinde yapı ruhsatları alındığı, ... ada ... sayılı parselin, eski.... sayılı parsellerin tevhidi ile ortaya çıktığı, 28/05/2014 tarihi itibariyle ... ve ... sayılı parsellerdeki eski yapılar için "riskli yapı" belirtmesinin konulduğu,
20/06/2016 tarihinde ... ve ...parsel üzerindeki binaların yıkıldığına ilişkin formların doldurulduğu belirlenmiştir.
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun 3.maddesinde "(1) Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince onbeş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. (2) Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu kütüğüne işlenen belirtmeler hakkında, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir." hükmü bulunmaktadır.
Aynı Yasanın 6.maddesinde ise "(1) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, ....veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler ...’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır." düzenlemesi getirilmiştir.
Taraf sıfatı (husumet) ise, maddi hukuka göre belirlenen, bir subjektif hakkı dava etme yetkisini ya da bir subjektif hakkın davalı olarak talep edilebilme yetkisini gösteren bir kavramdır. Taraf ehliyeti; davada taraf olabilme, usulî hukuki ilişkinin süjesi olabilme ehliyetidir. Taraf ehliyetine sahip olan kişi, davada davacı veya davalı olabilecektir. Bu nedenle, taraf ehliyeti usûli bir kavramdır. Taraf ehliyetine sahip olabilmek için medeni hukuktaki hak ehliyetine sahip olmak gerekir. HMK'nın 50. maddesine göre, medeni haklardan yararlanma ehliyetine sahip olan, taraf ehliyetine de sahiptir. Buna göre tüm insanlar, hak ehliyetine ve dolayısıyla taraf ehliyetine sahiptir. Dava ehliyeti ise, medeni hakları kullanma ehliyetine göre belirlenir. (HMK md. 51) Fiil ehliyetine sahip olan kişi, dava ehliyetine de sahiptir ve davayı yürütebilir, usûl işlemlerini yapabilir. Reşit olan ve temyiz kudretine sahip olan kişiler fiil ehliyetine sahiptir. Taraf ehliyeti, dava ehliyeti ve dava takip yetkisi davanın taraflarının kişilikleriyle ilgili olduğu halde, taraf sıfatı dava konusu subjektif hakka ilişkindir. Davacı tarafta yer alan taraf için aktif taraf sıfatı, davalı tarafta yer alan taraf için pasif taraf sıfatından söz edilebilir. Uygulamada, "sıfat" yerine "husumet" terimi de kullanılmaktadır. Sıfat dava şartı olmayıp, itirazdır. Çünkü bir kimsenin hak sahibi veya borçlu olup olmadığı davanın esasına girildikten sonra tespit edilebilir. Bu durumda ise dava esastan ret veya kabul edilir. Oysa, dava şartları davanın esasına girilmesini engelleyen niteliktedir. Ancak sıfat bir itiraz olduğundan, hâkim diğer itirazlar gibi taraf sıfatını da dava dosyasından anlayabildiği sürece kendiliğinden nazara alır. Sıfat, davada taraflardan birinin davaya konu subjektif dava hakkının bulunup bulunmadığı ile ilgili bir husustur. Tarafların sıfatının yargılama sonuna kadar devam etmesi zorunludur. Bu husus mahkemece re'sen gözönünde bulundurulmalıdır. Bir davada, taraflardan birinin, davacı ya da davalı sıfatının (aktif ya da pasif husumet sıfatının) olmadığı belirlenirse, artık bu davanın esasının çözümüne girilmeden, davanın husumet sıfatı yokluğundan reddi gerekir. Bir kişinin belli bir davada davalı veya davacı sıfatını haiz olup olmadığı şeklinde nitelendirilen husumetin ileri sürülme zamanı yasa ile kabul edilen bir ilk itiraz olmadığı gibi davalı veya davacı tarafından ileri sürülmesi gerekli bir def'i de değildir. Davanın her aşamasında ileri sürülmesi mümkün veya mahkemece vakıf olunduğu takdirde re'sen nazara alınması gerekli hukuki bir durumdur.
Somut olayda davacı terditli talepleri içerisinde ,davalılar arasında;Zeytinburnu...Noterliğinde 08/11/2016 tarihinde bağıtlanan.... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine veya hukuken yok sayılmasına karar verilmesini talep etmiş ise de,sözleşmenin tarafı olmayan bir kişinin bu sözleşmenin feshini talep etme hakkı bulunmamaktadır.Bu nedenle davacının,davalılar arasında imzalanan sözleşmenin feshi istemi ile açtığı davanın aktif husumet yokluğundan reddine karar verilmesi gerekmektedir.
Diğer yandan davacı vekili,davalı ... ile Kartal ....Noterliğinde 20/06/2014 tarihinde.... yevmiye sayılı ile imzalanan Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Asa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin uygulanmaması nedeniyle uğradığı zararın davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.Öncelikle taraflar arasında imzalanan bu sözleşmenin geçerli olup olmadığı üzerinde durulmalıdır.
Yukarıda anılan sözleşmede davalı ..., .... sayılı parsel üzerinde kurulu ana taşınmaz üzerindeki 6 bağımsız bölümden ibaret binada kat mülkiyeti tapusu oluşturulmuş 3 ayrı bağımsız bölüm sahibidir. Dava dışı .... sayılı parselde kat mülkiyet tapusuna bağlanmış iki bağımsız bölüm sahibi kişilerle birlikte davacı yüklenici ile bağıtladıkları "Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" iki ayrı binada bulunan diğer bağımsız bölüm sahiplerinin haklarını etkileyen ve ana taşınmazların arsa niteliğine dönüşmesini, sonrasında ise yeniden kat irtifak veya kat mülkiyeti tapusunun oluşmasına neden olacak çok önemli (olağanüstü nitelikte) bir tasarruftur. Bu nedenle gerek 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 19, 44 ve 45 ve gerekse TMK.nun 692. maddeleri uyarınca davacı şirketin her iki parseldeki binalarda kat mülkiyet tapularına bağlanmış bir kısım bağımsız bölüm sahipleri ile bağıtladığı 20/06/2014 tarihli "Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" ... ve ... sayılı parsellerdeki tüm malikler ile yapılmadığından geçerli değildir.
Sözü geçen sözleşmenin bir de 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun çerçevesinde değerlendirilmesi gereklidir.Anılan Kanun'a göre,riskli yapı olarak tespit ettirilen yapılar yıkıldıktan sonra , parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilecek olup bu açıdan da davacı ile davalı ... arasında imzalanan sözleşme geçersizdir.Buna göre davacı sözleşmenin yerine getirileceği inancı ile yaptığı giderleri isteyebilecektir.
Davacı yüklenici şirketin davalı ... ile aralarında bağıtladığı 20/06/2014 tarihli "Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden sonra sözleşmenin yerine geleceği inancı ile hangi giderleri ve işleri yaptığına ilişkin dava dosyasında kanıtlar yer almamaktadır. Davalılar arasında 04/11/2016 tarihinde bağıtlanan "Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden önce 28/05/2014 tarihi itibariyle ... ve ... sayılı parsellerdeki eski yapılar için tapu kayıtlarına "riskli yapı" belirtmesinin konulduğunun ve 20/06/2016 tarihinde ... ve ...parsel üzerindeki binaların yıkıldığına ilişkin form doldurulduğunun anlaşılmasına göre, 6308 sayılı Yasa hükümlerinden yararlanılabilmesi için bu işlemlerin davacı şirket tarafından gerçekleştirildiği, bir başka anlatımla,-davacı şirkeft tarafından binaların riskli yapı olduklarının tespit ettirilip, ilgili belediyeden yıkım izni alınarak yıktırıldığı, durumun tapu kaydına işletildiği kabul edildiğinde ve davacı yanca bu işlemlerle ilgi yapılan giderler belgelendirildiği taktirde, geçersiz kabul edilebilecek sözleşme uyarınca ve iyi niyetle yapılan ve davalılar tarafından yararlanılan bu kapsamdaki giderlerin nedensiz kazanım kuralları kapsamında davalılardan istenebilecektir.Ancak davacı firma buna ilişkin herhangi bir delil sunulmadığından ispat edilemeyen davanın reddine karar verilmesi gerektiği sonucuna varılarak aşağıdaki gibi hüküm fıkrası oluşturulmuştur.
HÜKÜM/Yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacının davalılar arasında yapılan Zeytinburnu ... Noterliği'nin 08/11/2016 tarih ve .... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin açtığı davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle REDDİNE,
2- Davacının terditli olarak açtığı tazminat davasının ise ESASTAN REDDİNE,
3-Alınması gerekli ¨35,90 karar ve ilam harcının peşin alınan ¨11.954,25 harçtan mahsubu ile fazla alınan ¨11.918,35 harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya İADESİNE,
4-Davacı tarafından yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde BIRAKILMASINA,
5-Davalı .... Malzemeleri İnşaat San.ve Tic.Ltd.Şti tarafından yapılan 1 tebligat ücreti ¨11,00 yargılama giderinin davacıdan tahsili ile bu davalıya VERİLMESİNE,
6-Davalı .... Malzemeleri İnşaat San.ve Tic.Ltd.Şti kendisini bir vekil ile temsil ettirdiği anlaşıldığından karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ne göre reddedilen miktar üzerinden hesap edilen ¨41.950,00 ücreti vekaletin davacıdan tahsili ile bu davalıya VERİLMESİNE,
7-Kararın kesinleşmesine kadar yapılan yargılama giderlerinin davacı tarafça peşin olarak yatırılan ¨949,80 yargılama gider avansından mahsubu ile bakiye kısmın karar kesinleştiğinde davacıya İADESİNE,
8-Daval .... Malzemeleri İnşaat San.ve Tic.Ltd.Şti tarafından yatırılan gider avansından kullanılmayan kısmın karar kesinleştiğinde bu davalıya İADESİNE,
5235 sayılı Kanunun geçici 2'nci maddesine göre ,Bölge Adliye Mahkemeleri'nin kurulmasına ve 20 Temmuz 2016 tarihinde göreve başlamalarına dair kararların 07/11/2015 tarih ve 29525 sayılı Resmî Gazete'de ilan edildiği anlaşılmakla;6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 ilâ 360'ncı madde hükümleri uyarınca,mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf,başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile, mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere davacı vekili, davalı .... vekili ile davalı ...'ın yüzlerine karşı oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup,usulen anlatıldı.31/05/2018
BAŞKAN ...
ÜYE ...
ÜYE ...
KÂTİP ...