T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2015/686
KARAR NO: 2018/134
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 19/10/2015
KARAR TARİHİ: 07/02/2018
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 20/02/2018
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili, ... ilçesi ... ada ... parselde kayıtlı taşınmazı .. Belediyesi (Eski ... Belediyesi) tarafından ...Kooperatifleri birliğine tahsis edildiğini. .... Kooperatifleri birliği de bu arsayı birliğe üye olan ....Kooperatifine tahsis ettiğini, .... Kooperatifi iş bu arsa üzerinde; konut yapmak, kooperatife üye bulmak ve yapmak, kooperatife ve hissesine düşecek daireleri SATMAK üzere .... Ltd. Şti. ile Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, .... Ltd. Şti. de Sözleşme uyarınca inşaata başladığını ve inşaatı bitirdiğini, kooperatife üye bulduğunu ve kaydettiğini, aynı zamanda buradaki daireleri kendisi adına olanları asaleten, Kooperatife ait olan daireleri de Kooperatiften aldığı yetkiye istinaden de sattığını, bu şekilde .... ada ... yarselde kayıtlı taşınmaz ÜZERİNDE inşa edilen ... adet Bağımsız Bölümün tamamı satıldığını, halihazırda bu .... daire sahibi de müvekkili gibi mağdur olup, tapularını alamadıklarını, davaya konu... (Eski No: D:...) nolu daire de, ... ve .... Koop. Kurucusu ve koop. Üyesi olan .... den 28/02/2000 tarihli kooperatif hisse devir sözleşmesi ile ... ‘a devredildiğini,... da Zeytinburnu .... Noterliği 02/10/2002 tarih ve ... yevmiye nolu Kooperatif Üyelik Hakkı Devir Sözleşmesi ile ...‘a devrettiğini, ... ‘da Büyükçekmece .... Noterliği 21/04/2004 tarih ve ... yevmiye nolu Kooperatif Üyelik Hakkı Devir Sözleşmesi ile müvekkil ... 'ye devredip sattığını, bu sözleşme ile taşmmazı da müvekkile teslim ettiğini, müvekkilinin de o tarihten buyana taşınmazı malik sıfatı ile kullandığını, dava konusu taşınmaz bakımından ...’ün, ...Koop. Üyesi olduğuna dair belgeleri sunduklarını, satıcı ....Ltd.Şti. de müvekkilinin dairesini 1999 tarihinde ilk malike teslim ettiğini ve bu taşınmaz o tarihten beri sahipleri tarafından malik sıfatı ile kullanıldığını, bu husus elektrik, su, doğalgaz faturaları, müvekkilin yapmış olduğu kira kontratları, ödediği kira beyannameleri vs. ile de sabit olduğunu, müvekkilin dairesi fiilen kendisine teslim edildikten sonra, tapuda ferdileştirme işlemleri (Kat irtifakı tesisi-kat Mülkiyeti tesisi ve/Yönetim Planı oluşturulması, Tapu kayıtlan açısından defterlerin yazılması vb.) yapılarak bunlann sonucunda daire / dairelerin tapuda gerçek sahipleri adına devir ve tescil edilmek üzere iken satıcı ... Ltd.Şti. Sahibi ... aleyhine kara paranın aklaması suçlamasıyla hakkında açılan davalar dolayısıyla, Bağcılar ....Asliye Ceza Mahkemesi tarafından dava konusu taşınmazın tapu kaydına, (TAPU KAYDI O DÖNEM ... BELEDİYESİ ADINA KAYITLI OLMASINA RAĞMEN) Hukuka aykın olarak ihtiyati tedbir konulduğundan tapu devri yapılamadığını, daha sonra bu tedbirin yapılan yargılama sonundu kalktığını, müvekkilinin daire sahibi olmasına rağmen ve yaklaşık olarak 12 yıldır fiilen iş bu daireyi kullanmasına rağmen dairesi tapuda gerçekte malik olmayan davalı ... BİRLİĞİ adına kayıtlı olduğunu, bu hususun tapu kaydı incelemesi ile tespit olunduğunu, müvekkilinin malik sıfatıyla yaklaşık olarak 12 yıldır dairesini kullanılmakta, sitenin ortak giderlerine katılmakta, bu yerin Emlak ve Çevre Temizlik Vergilerini ödemekte ve ödenen bu vergiler de Belediye tarafından alındığını, ... Belediyesinin de müvekkili ve daha doğrusu tüm daire sahiplerini malik olarak kabul etttiğini, arz ve izah ettiğimiz vaziyet muvacehesinde müvekkilinin mağduriyetinin önlenmesi açısından; öncellikle ... İli, ... ilçesi ... ada ... parselde kayıtlı,... Blok D:... (Eski No: D:...) daire/taşmmazın Tapu kaydına Teminatsız Tedbir Konulmasına, sözleşme, teslim ve fiili kullanıma uygun olarak, ... İli, ... ilçesi ... ada ... parselde kayıtlı ... Blok D:... (Eski No: D:...) Nolu daire /taşınmazın Tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tesciline, yargılama masrafı ile ücreti vekaletinin de davalı taraflara tahmiline Karar verilmesini istemiştir.
Davalı .... vekili, dava konusu meskenin üzerinde yer aldığı ... ada, ... parsel sayılı taşınmazın, müvekkili Birlik tarafından, Birlik ortağı olan; ....Kooperatifine tahsis edildiğini, Birliğin, bölgede toplamı 7388 konutluk yeri, bedelini ödeyerek ... Belediye Başkanlığından tahsisen devralmış ve bu arsaları, birlik ortağı olan kooperatiflere, yine bedeli mukabilinde, tahsisen devrettiğini, bu şekilde, Belediyeden devir alınarak, Birlik ortaklarına tahsis edilen arsalar üzerine fiili olarak 6668 adet konut, 84 adet de işyeri yapıldığını, Birlik ortaklığına kabul edilmenin ön şartı olan "arsa tahsis şartnamesi" başlıklı bu belge, bütün ortak kooperatiflerin genel kurulundan geçirilerek, onaylatılmış ve devamında aşağıda açıklaması yapılan "taahhütname" başlıklı belge de noterden onaylatılarak, birliğe teslim edildiğini, Birlik ortağı olan, ... Kooperatifinin, 16.03.1995 tarihli Genel Kurulunda konuyu görüştüğünü, bu Genel Kurulda, Birlik ana sözleşmesinin kabul edildiği hususunun oybirliği ile kabul edildiğini, Birliğin ortağı olan bir kısım kooperatiflerir, Birlikten tahsisen aldıkları arsa üzerine inşaatlarını, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yaparak, 3.şahıslara yaptırmış bulunduğunu, ... Kooperatifinin de, bu yolu seçen ortaklardan olup, kendisine tahsis edilen arsa üzerine sözleşmede yazılı şartlar ile Kat Karşılığı İnşaat yapılmak üzere, 3. sahıs ... Limited Şirketi ile Büyükçekme Noterliğinin 31.03.1995 tarihli ... sayısında kayıtlı "Düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesi" başlıklı sözleşmeyi yaptığını, arsa tahsis işleminin yapıldığı günden bu yana geçen uzun süre içinde,"Birlik ortağı .... Kooperatifi ve yüklenicisi ... Limited Şirketi, Birliğe karşı olan alt yapı katılım payı borçlarını düzenli bir şekilde ödememişler, zaman zaman Birlik genel kurulunca alman kararlarla yapılan iyileştirme düzenlemelerine rağmen, 04.04.2012 tarihli Genel Kurul toplantısına kadar geçen süre içinde, sözü geçen kooperatifin birliğe olan borcunun toplamı 11.084.454,00 -TL ye ulaştığını, davacının dava konusu yaptığı ... Blok .... nolu daire numarası, tapu kaydmdaki resmi numara ile örtüşmemekdiğini, arsa sahibi kooperatif ile, yüklenici şirketin başlangıçta oluşturdukları daire numaralanın projesine uymadığından, arsa sahibi kooperatif, daire numaralannı projeye göre düzelterek, genel kurulun onayından geçirdiğini, buna göre davacının dava konusu yaptığı dairenin tapu kaydına göre resmi numarası, birliğe verilen bilgiye göre; ... Blok No:... olduğunu, birliğik kuruluş amacına ve ... Belediye Başkanlığı ile yaptığı protokole uygun olarak, adı geçen Belediyeden tahsisen devir aldığı ve o tarihlerde tarla konumundaki arsalar üzerine, planı gereği alt yapı hizmetlerini yapıp tamamladığını, gerek Birlik ile Birlik ortağı olan ...Kooperatifi arasında yapılan sözleşmeye, gerek Tapu Kanunu'na ve gerekse Vergi mevzuatına göre nzaen devir yapılması gereken hallerde müvekkili Birlik, tapu devir işlemini sadece ve ancak Birlik ortağı olan kooperatife yapmakla yükümlü olduğunu, şartların yerine getirilmesi halinde yasal görev olarak edimini ifa eden Birliğin yaptığı bu devir işleminde, aslında; kötü niyetin aranması iyi niyetle bağdaştırılamayacağını, müvekkilinin, yasal hak sorumluluk ve görevini yerine getirdiğini, davanın Birliğik yönünden reddine ve yargılama giderlerinin davacı tarafa yüklenmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı ... vekili, gayrimenkullerde taşınmazın devri resmi şekil şartına tabi olup bu şekil zorunluluğu yerine getirilmezse işlem hukuken sonuç doğurmayacağını, davacı tarafça birtakım belgeler sunulmuşsa da bunların tamamı adi yazılı belge vasfında olduğun ve davacının bu belgelere dayanarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunması hukuken mümkün olmadığını, sunulan belgelere bakıldığında yukarıda ismi geçen kişiler arasında düzenlenmiş adi yazılı belgeler olduğunu müvekkili kooperatifin söz konusu belgelerde imzası bulunmadığı gibi, müvekkili kooperatif kayıtlarında davacının iddialarını destekleyen bir husus bulunmamakta olup dava konusu daire ... ’e tahsis edilmediğini, ... müvekkil kooperatif üyesi ise de protokolde bahsi geçen daire bu kişiye tahsisli olmadığını, bu nedenle işbu belgeler müvekkil kooperatif açısından bağlayıcı olmayıp hukuken geçerliliği bulunmadığını, davacı, kooperatif üyesi olmadığı gibi ve haklarını devraldığını iddia ettiği ...dışındaki kişiler de müvekkil kooperatifin üyesi değildir. Bu doğrultuda Kooperatif ortağı olmayan birisinin üyeymiş gibi üyelikten kaynaklanan haklarının mevcut olduğu gerekçesiyle kooperatife dava açması da mümkün bulunmadığını, davacının devir ve aldığını iddia ettiği kişilere yapılmış bir daire tahsisi mevcut olmadığını, müvekkil kooperatif kayıtlarına göre söz konusu daire ... isimli üyeye tahsis edilmek ve tapusu verilmek suretiyle ferdileştirmesi tamamlanmış olduğunu, dava dilekçesi ekinde sunulan üyelik senedi başlıkla, ... adına düzenlenmiş belgenin geçerliliğinin olmadığını, zira kooperatif kaşesi altındaki imza müvekkil kooperatif yetkilerine ait olmadığını, bu sebeple belge ve diğer dayanak belgeler üzerinde imza incelemesi yapılması gerektiğini, dava dilekçesinde dairenin ... Ltd. Şti’ne yüklenici sıfatıyla düşen dairelerden olduğu, yüklenici şirketin yükümlülüklerini yerine getirdiği de belirtildiği, ancak bir an için bu iddianın yerinde olduğu farzedilse dahi davacının ve de devraldığını iddia ettiği kişilerin ... Ltd. Sti 'ne karsı sadece şahsi hakkı mevcutken bunun ayni hak olarak müvekkil kooperatife karşı ileri sürülebilmesine hukuken anlam verebilmek mümkün olmadığını, dava konusu g.menkul .... adlı kişiye tahsis edilmiş olup, ferdileştirmesi tamamlanmakla verilen tedbir kararı, gerçek hak sahibi plan bu kişlerin tasarruf ehliyetini kısıtlayacağından bu durum da adı geçen kişilerin müvekkil kooperatife zarar tazmini talebi yöneltmelerine yol açabileceğinden verilen tedbir kararının kaldınlmasını davacı yanın haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davasının reddine, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davacıya yüklenmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı ... vekili, müvekkilinin dava konusu taşınmazı ... adındaki şahıstan satın aldığını, usulune uygun satış yapıldığını, davacı tarafın müvekkilinin muvazaalı ve hileli bir işlemin yapıldığına veya tarafı olduğuna dair dosyayada hiçbir delil ve belge sunmadığını, sunulmasının da mümkün olmadığını, müvekkilinin davaya dahil edilmesinin adalet, hakkaniyet ve hukuk ilkeleriyle bağdaşmadığını, taşınmaz üzerine konulan ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasını, davanın reddini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesini istemiştir.
Dava, Kooperatif Üeliğinden kaynaklanan Tapu iptali ve tescili isteğine ilişkindir.
Tarafların iddia ve savunmaları, sunulan ve sağlanan bilgi ve belgeler, tanık anlatımları, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından anlaşılacağı üzere;
Dava konusu dairenin bulunduğu ana taşınmazın ... Belediyesine aitken davalı .... BİRLİĞİ 'ne tahsis edildiği, bilahare de bu davalı tarafından diğer davalı ... 'ne tahsisen devredildiği; bilahare de davalı kooperatif tarafından tahsis yolu ile dava dışı ... 'a tapuda devredildiği, bu devre mütakiben onun tarafından davalı ...'ya satıldığı ve halen bu davalı adına kayıtlı olduğu saptanmıştır.
Davacının davalı kooperatif üyesi olduğu, kooperatifte birden çok üyeliği bulunduğu, dava konusu ... Blok ... nolu dairenin kooperatif üyeliğini de devren aldığını beyan ettiği anlaşılmaktadır. Dosyada bulunan bilgi ve belgelere göre de ... Blok .. nolu dairenin kooperatif üyeliğinin ... adına kayıtlı iken 28/02/2000 tarihinde ...'a noter aracılığı ile devredildiği, onun tarafından da 02/10/2002 tarihinde ...'a devredildiği, ... tarafından da 21/04/2004 tarhinde davacıya noter aracılığı ile devredildiği görülmektedir.
Her ne kadar davacının dava konusu daireye yönelik üyelik kaydına ilişkin belge ve bilgi elde edilememiş ise de az yukarıda belirtilen ve dava konusu üyeliğinin ilk sahibi ve devredeni olan ... 'ün davalı kooperatifin 07/04/2002 tarihinde yapılan genel kurul hazirun cetvelinde ismi bulunduğundan, davacının iş bu üyeliği muntazam silsileli devir yolu ile edindiği kabul edilmiştir.
Dava konusu taşınmazın kooperatif adına kayıtlı iken davadan sonra dava dışı ... 'a tapuda devredildiği, bu devre mütakiben onun tarafından davalı ... 'ya satıldığı ve halen bu davalı adına kayıtlı olduğu dikkate alındığında davacının üyelikten gelen hakkını davalı ... 'ya karşı ileri sürüp süremeyeceğinin saptanması gerekir. Davalı ... vekili, müvekkilinin tapu kaydına güvenerek ve iyiniyetle dava konusu daireyi satın aldığını savunmuştur. Davacı vekili ise davalının kötüniyetli olduğunu ileri sürmüştür.
Bilindiği üzere 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1024. maddesi uyarınca tapu sicilindeki bir kaydın yanlış olduğunu bilmeksizin bu kayda dayanarak mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak kazanan kimse iyi niyetlidir, tapu sicilindeki mevcut yanlışlık kendisine karşı ileri sürülemez. Bir diğer ifadeyle, taşınmazın malikini gösteren tapu sicilindeki kayıtlara (tescile) karşı, bu kayıtlar gerçek hak sahipliği durumunu göstermezse (yolsuz tescil olsa) bile, iyi niyet tam olarak korunmuştur. Buna göre; tapuda bir taşınmazın maliki görünen kişinin gerçek hak sahibi olmadığını bilmeyen ve gerekli özeni gösterse dahi bilebilecek durumda olmayan kişi, bu kişinin kendisine tanıdığı ayni hakkı, tasarruf yetkisi eksikliğine rağmen kazanacaktır. Görüldüğü üzere, kanun koyucu tapuda taşınmazla ilgili kayıtlara ilişkin olarak “tapu siciline güven ilkesi”ni benimsemiştir. Bir kimse iyi niyetle, bu kayıtlara güvenerek bir hukuki işlem yapmış ise, kişi korunur ve hak sahibi olur; yeter ki bu kişi, kendisine düşen dikkat ve özeni göstermiş olsun. Nitekim, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 3/1. maddesi uyarınca Kanunun iyi niyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyi niyetin varlığıdır. Bu itibarla iyi niyetli olunmadığı, başka bir ifadeyle kötü niyetli olunduğu hususunu ispat külfeti bu iddiada bulunana aittir. Ancak, aynı maddenin ikinci fıkrasında belirtildiği üzere, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz. Bu doğrultuda, Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 14.02.1951 tarih ve 1949/17-1951/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında “Vakıa ve karinelerden, olayda halin icapları veçhile kendisinden beklenen özeni sarf etmemiş olması itibariyle kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacağı belirlenmiş kimsenin eski Medeni Kanunun 931. maddesinden (yeni TMK. m.1023) yararlanamayacağı ve bu hususun mahkemece re'sen nazara alınacağı...” şeklindeki görüş benimsenmiştir. Yine bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (re'sen) nazara alınacağı ilkeleri” Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 08.11.1991 tarih ve 1990/4-1991/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş; bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023 ve 1024. maddelerinde yer alan hükümler, yukarıda açıklanan genel ilkelere paralel özel düzenlemelerdir. Nitekim 1023. maddede "iyi niyetle tapu kütüğündeki tescile dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin" bu kazanımının korunacağından söz edilirken, 1024. maddede “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağı” belirtilmiştir. Başka bir deyişle, tapuya güven ilkesi gereği taşınmazın mülkiyetini iyi niyetle edinen kişinin kazanımı korunurken, tapudaki tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişinin iyi niyet iddiası dinlenmeyecektir.
Somut davada davalı ... 'in kötüniyetle dava konusu taşınmazı edindiğine ilişkin herhangi bir delil yoktur. Dinlenen tanık anlatımları da davalı ... 'in kötüniyetli olduğunu kabule yeterli değildir.
Diğer yandan davalı kooperatif hak sahibi üyesine bağımsız bölüm devretme borcunu yerine getiremeyecek durumda bulunduğundan tazminatla sorumlu ise de davacının talebi tescile ilişkin bulunduğundan tazminata karar verilmesi mümkün değildir. Yine davacı hakkını üyesi olduğu kooperatife karşı ileri sürebileceğinden ve davalı ....YAPI KOOP BİRLİĞİ de taşınmazı akidi olan diğer davalı kooperatife devrettiğinden ona husumet yöneltilmesi mümkün değildir.
Hal böyle olunca aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davalı .... BİRLİĞİ hakkındaki davanın husumet nedeniyle reddine,
2-Diğer davalılar hakkındaki davanın reddine,
3-Alınması gereken 35,90 TL karar harcının peşin alınan 2.561,63 TL harçtan mahsubu ile bakiye 2.525,73 TL 'nin davacıdan tahsiline,
4-Yürürlükte bulunan AAÜT gereğince hesap edilen 2.180,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ... ... BİRLİĞİ 'ne verilmesine,
5-Yürürlükte bulunan AAÜT gereğince hesap edilen 14.750,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak diğer davalılara verilmesine,
6-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
7-Davalı ... ve davalı ... ... BİRLİĞİ tarafından ayrı ayrı yapılan ve aşağıda dökümü yapılan 50,00 TL (...), 72,00 TL (.. ... BİRLİĞİ ) 'nin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,
8-Kullanılmayan gider avansı konusunda HMK 333. maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra karar verilmesine
Dair, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341vd. maddeleri gereğince (5235 sayılı Kanunun 2. maddesi de dikkate alınarak) gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkememize verilecek veya başka bir mahkeme aracılığıyla gönderilecek dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere hazır taraf vekillerinin yüzünde oy birliği ile verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 07/02/2018 11.34
Başkan ...
e-imzalıdır.
Üye ...
e-imzalıdır.
Üye ...
e-imzalıdır.
Katip ...
e-imzalıdır.
YARGILAMA MASRAFLARI
DAVALI ... DAVALI ...
5 Tebligat - 50,00 TL 6 Tebligat - 72,00 TL