T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2015/868
KARAR NO: 2018/42
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 07/06/2016
KARAR TARİHİ: 17/01/2018
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 06/02/2018
Mahkememizde görülmekte olan Nama ifaya izin ve Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Asıl davada davacılar vekili, müvekkili ile davalılar arasında 21/03/2012 tarihli taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, bilahare taraflar arasında 27/12/2013 tarihli sözleşme ile müvekkili ... şirketinin sorumlulukları baki kalmak üzere, diğer davacı şirkete, davalılar yönünden ise davalı ...'in sorumluluğu baki kalmak üzere diğer davalı şirkete devrettiklerini, bilahare de 17/06/2014 tarihli sözleşme ile de hak ve yükümlülüklerini yeniden düzenlediklerini, davalıların 17/06/2014 tarihli sözleşme ile yükümlendikleri edimleri ifa etmedikleri gibi inşaatın yapılmaması için her türlü yollara başvurduklarını, bunun sonucu olarak da inşaatın devamının imkansız hale geldiğini, sözleşmeye göre kaba inşaatın bitmesi nedeniyle talep ve ihtar edilmesine rağmen paylaşma işlemini yapmadıklarını, kaba inşaatın ve bir takım ince işlerin yapıldığına ilişkin mahkeme aracılığı ile tespit yaptırdıklarını,davalıların başvuruları sonucunda inşaatın mühürlendiğini, mühürlemeye gerekçe gösterilen aykırılıkların emsal transferi ile giderilebilecek nitelikte bulunduğunu,ancak davalıların engellemeleri ile bu işlemin gerçekleştirilemediğini, müvekkillerine verilen vekaletnameden azil ettiklerini ve bu nedenle imara aykırılıkları gideremediklerini ileri sürerek sözleşmenin ifası ve imara aykırılıkların giderilebilmesi yönünden plan tadilatı, ruhsat işlemleri, kat irtifakının kurulması hususlarında kendilerine tek taraflı yetki verilmesine ilişkin ihtiyati tedbir kararı verilmesine, bu husustaki taleplerinin kabul edilmemesi halinde 21/03/2012 tarihli taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan iki tarafın yetkilerinin kayyıma devredilmesine, davalılar tarafından Esenyurt Belediyesine verilen tüm şikayet dilekçelerinin celbi için elden takipli yetki verilmesine karar verilmesini istemiş. Bilahare de neticei talebini yetki verilmesi veya kayyım atanması suretiyle kayyıma yetki verilmesi olarak açıklamıştır.
Buna karşılık davalılar vekili, harç eksikliği bulunduğunu,davacıların kötüniyetli bulunduğunu, inşaatın mühürlenmesine davacıların yol açtığını, müvekkillerinin bu yönde her hangi bir işlemlerinin bulunmadığını,emsal transferi konusunda sözleşmede dayanak bulunmadığını, davacıların edimlerini ifa etmediklerini, delil tespiti dosyasında davacıların iddia ettikleri hususların yer almadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Birleşen davada davacılar vekili, davacı arsa sahiplerinin davalı yükleniciler aleyhine taraflar arasında düzenlenen 21/03/2012 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ve ek sözleşmelerin yapının yasal hale getirilmesinin mümkün bulunmadığını, bu nedenle sözleşmenin geriye etkili olarak feshini, davalı tarafa devredilen Esenyurt İlçesi, ... ada ... nolu parseldeki tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tesciline, binanın kal'ine ve 10.000 TL menfi zararın davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar vekili, taraflar arasındaki sözleşme ve protokoller gereğince sözleşmenin feshinin mümkün bulunmadığı, kararlaştırılan ve ödenen bedelden devir yapılması gerektiğini, davacıların emsal transferi yapılmasını istemediklerini, davacıların iddiasının varit bulunmadığını, yapı tatil tutanağının iptali için gereken işlemlerin yapıldığını ve idari yargıda dava açıldığını, davacıların iyiniyetle hareket etmediklerini savunarak davanın reddini dilemiştir.
Asıl Dava, Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerin yerine getirilmemesi nedeniyle nama ifaya izin, bu amaçla kayyım atanması, birleşen dava ise sözleşmenin feshi ile tapu iptali ve tescil, kal ve menfi zarar talebine ilişkindir.
Tarafların iddia ve savunmaları, sunulan ve sağlanan bilgi ve belgeler, bilirkişi raporu ile tüm dosya kapsamından anlaşılacağı üzere;
Arsa sahibi ... ile, yüklenici ... şirketi arasında Büyükçekmece .... Noterliği’nin 21.03.2012 tarihli. ... yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Gayrimejıkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” akdedildiği, yine arsa sahibi ... - ... şirketi ile yüklenici ... ve ... arasında Büyükçekmece .... Noterliğinin 27.12.2013 tarihli. ... yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Büyükçekmece .... Noterliğinden 21.03.2012 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Ek Sözleşme” akdedildiği, işbu sözleşmenin konusunu, 21.0312012 tarihli sözleşmedeki tüm hak ve yükümlülükler aynen devam etmekle birlikte birtakım hususlarda ek düzenlemeler getirildiği, yine arsa sahibi ... İle yüklenici ... arasında Büyükçekmece .... Noterliğinin 17.06.2014 tarihli. ... yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Büyükçelimece .... Noterliğinin 21.03.2012 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Ek Sözleşme” akdedildiği, işbu sözleşmenin konusunu da, 21.03.2012 tarihli sözleşme üzerinde birtakım değişikliklere gidildiği anlaşılmaktadır.
Tüm sözleşmeler kapsamında yüklenicinin sözleşme konusu inşaatı bitirme tarihinin 17/12/2015 olarak kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.
Sözleşme konusu inşaatın yapımı sırasında inşaata ilişkin olarak Esenyurt Belediyesince yapı tatil tutanağı düzenlendiği ve mevcut tescilli projesine aykırılık oluşturması nedeniyle inşaatı mühürleme işlerini yapıldığı saptanmıştır. Yine Esenyurt Belediye Başkanlığınca 3194 sayılı Yasanın 32. maddesi çerçevesinde, ruhsat ve eki onaylı projelerine aykırı yapılan kısımlar hakkında yıkım kararı verilmiştir.
Taraflar arasında karşılık olarak gönderilen ihtarnameler ile; arsa sahibi tarafından yükleniciye inşaatın sözleşme ve projeye, imara aykırı sürdürüldüğü, yükleniciye süre verilerek işbu hukuka aykırılıkların giderilmesi gerektiği, aksi takdirde yasal yollara müracaat edileceği hususlarının ihtar edildiği görülmektedir.
Taraflar arasında süregelen uyuşmazlık çerçevesinde, arsa sahibinin yükleniciyi, daha önce verdiği vekaletten Noterde düzenlenen 18.09.2015 tarihinde azlettiği anlaşılmaktadır.
Yüklenicinin asli edimleri arasında inşaatı sözleşmeye uygun yapma ve teslim borcu bulunmaktadır. Ne var ki, inşaatın öngörülen zamanda ve nitelikte tamamlanamadığı, tespit dosyalarından, taraflar arasındaki ihtarnamelerden anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki anlaşma gereği, kaba inşaatın, tüm çevre düzenlemesi ve peyzajının yüklenici tarafından tamamen bitirilme tarihi 17.12.2015 olarak belirlenmiş olmakla birlikte, anılan tarihte binanın sözleşmelere uygun şekilde tamamlanmadığı anlaşılmaktadır.
Yüklenici, söz konusu inşaatın mühürlenmesine arsa sahibi tarafın mesnetsiz şikayet ve talepleri çerçevesinde sebep olduğunu, projeye aykırılık olarak nitelendirilen hususların fazla imalat ve esasen taraflar için kazandırıcı nitelik taşıdığını, ancak arsa sahibini kötüniyetli davranışlarından ötürü sözleşmeye uygun inşaatın tamamlanması için gerekli işlem ve faaliyetlerin yapılamadığını iddia etmiştir. Her ne kadar bu iddiaya ilişkin kesin deliller sunulmamış ise de toprak sahibinin yükleniciyi vekaletten azlettiği hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Sözlemelerin konusu inşaatın yapımı sırasında inşaata ilişkin olarak Esenyurt Belediyesince yapı tatil tutanağı düzenlendiği ve mevcut tescilli projesine aykırılık oluşturması nedeniyle inşaatı mühürleme işlemi yapıldığı tartışmasız ise de yüklenicinin belediyenin bu işlemine karşı idari yargıda iptal dava açtığı ve mahkemece de söz konusu belediye kararı hakkında yürütmenin durdurulması kararı verildiği saptanmıştır. İdari yargıda açılan iptal davasın da yürütmenin durdurulması kararının gerekçesi mahkemece yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda belediyenin idari işleminin nedenin bulunmadığı, inşaatın mevcut onaylı projesine uygun inşa edildiğine ilişkin görüştür.
Her ne kadar yüklenici inşaatı taahhüt ettiği süre içinde yapıp teslim edememiş ise de bu teslim edememe kendi dışında ilgili Esenyurt Belediyesinin durdurma kararının bir sonucu olarak oluşmuş; davacı- birleşen davada davalı yüklenici belediyenin bu kararına karşı gereken yasal yollara başvurmuş ve fiili engelin kaldırılması için çalışmıştır. Yüklenicinin inşaatı teslim etmek için gösterdiği bu çabalara rağmen toprak sahibinin sözleşmeye göre yükleniciye verdiği vekaletten azil etmesi karşısında yüklenicinin inşaatı hukuki olarak tamamlayıp teslim etmesinin imkanı kalmamıştır.
İşte bu nedenle yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirebilmesi için toprak sahibince verilmesi gereken izinlerin verilmemesi üzerine iş bu nama ifaya izin davasını açmak zorunda kaldığı sonucuna varılmıştır.
Her ne kadar yüklenici, inşaatı teslim edimini taraflarca kararlaştırılan kesin süre içinde yerine getirememiş ise de buna kendi kusuru ile yol açmadığı, ilgili belediyenin idari kararının sonuca etki ettiği kabul edilmiştir. Bu durumdan yükleniciyi sorumlu tutmak haklar dengesi yönünden uygun bir sonuç değildir.
Diğer yandan yerleşik uygulamaya göre inşaatın mevcut onaylı projesine aykırı yapılması hallerinde de yükleniciye bu aykırılıkları gidermesi için uygun bir sürenin verilmesi gerekir. Bu nedenle toprak sahibince mevcut inşaatın onaylı projesine uygun hale getirilmesi, varsa aykırılıkların giderilmesi için gerekli proje tadilatı yapılması, buna göre yapılması gereken ruhsat işlemlerinin ve inşaatın onaylı projesine uygun olarak tamamlanması, kat irtifakının kurulması ve sözleşmenin ifası için davalının vermesi gereken izinleri vermediği, bu izinler için yükleniciye verdiği vekaletten yükleniciyi azletmesi karşısında nama ifaya izin verilmesinin haklar dengesi yönünden uygun olacağı sonucuna varılmıştır. (Bkz. Yargıtay 23. H.D.sinin 17/01/2017 tarihli ve 2015/9716 E- 2017/46 K sayılı kararı)
Her ne kadar asıl davada yüklenici , bu işler için kayyım atanmasına karar verilmesini istemiş ise de bu hususta kayyım atanmasına gerek görülmediği gibi; yüklenicinin emsal transferine ilişkin nama ifa talebi de emsal transferinin hukuki niteliği ve taraflar arasındaki sözleşmeler kapsamında bu yetkinin verilmesinin hukuken mümkün olmadığı sonucuna varılarak bunlara ilişkin talep ret edilmiştir.
Birleşen davada toprak sahipleri yüklenicinin yaptığı inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün bulunmadığı bildirerek, bu nedenle sözleşmenin geriye etkili olarak feshini, davalı tarafa devredilen Esenyurt İlçesi, ... ada ... nolu parseldeki tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tesciline, binanın kal'ine ve 10.000 TL menfi zararın davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiş ise de asıl davada verilen karar gereğince sözleşmenin geriye etkili feshinin bu aşamada mümkün bulunmadığından birleşen davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM:Yukarıda açıklandığı üzere;
A-Asıl dava yönünden;
Davanın kısmen kabulü ile taraflar arasındaki Büyükçekmece .... Noterliğinin 21/03/2012 gün ve ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince mevcut inşaatın onaylı projesine uygun hale getirilmesi, varsa aykırılıkların giderilmesi için gerekli proje tadilatı yapılması, buna göre yapılması gereken ruhsat işlemlerinin ve inşaatın onaylı projesine uygun olarak tamamlanması, kat irtifakının kurulması ve sözleşmenin ifası için davalının vermesi gereken izinler yönünden davalının muvafakat vermiş sayılmasına ve bu konularda davacıya davalı adına işlem yapma yetkisi verilmesine, emsal transferine, kayyım atanmasına ve diğer taleplerine ilişkin isteğinin reddine,
1-Alınması gereken 60.727,59 TL karar harcından daha önce yatırılan 15.154,20 TL peşin harcın mahsubu ile bakiyesinin davalılardan tahsiline,
2-Yürürlükteki AAÜT gereğince hesap edilen 49.510,00 TL vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacılara verilmesine,
3-Yürürlükteki AAÜT gereğince taktiren hesap edilen 24.755,00 TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalılara verilmesine,
4-Davacılar tarafından yatırılan 27,70 TL başvurma harcı ile 15.154,20 TL peşin harcının davalılardan alınarak davacılara verilmesine,
5-Davacılar tarafından yapılan ve aşağıda dökümü yapılan 1.670,80 TL yargılama giderinin ret kabul oranına göre 835,40 TL'sinin davalılardan alınıp davacılara verilmesine, bakiyesinin davacılar üzerinde bırakılmasına,
6-Davalılar tarafından yapılan ve aşağıda dökümü yapılan 561,60 TL yargılama giderinin ret kabul oranına göre 280,80 TL'sinin davacılardan alınıp davalılara verilmesine, bakiyesinin davalılar üzerinde bırakılmasına,
B-Birleşen dava yönünden;
Davanın Reddine,
1-Alınması gereken 35,90 TL karar harcının peşin alınan 15.352,68 TL harçtan mahsubu ile bakiyesinin talebi halinde davacılara iadesine,
2-Yürürlükte bulunan AAÜT gereğince hesap edilen 49.910,00 TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalılara verilmesine,
3-Davacılar tarafından yapılan yargılama giderlerinin davacılar üzerinde bırakılmasına,
C-Asıl ve birleşen davada kullanılmayan yargılama gider avansı konusunda HMK 333. maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra karar verilmesine,
Dair, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341vd. maddeleri gereğince (5235 sayılı Kanunun 2. maddesi de dikkate alınarak) gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkememize verilecek veya başka bir mahkeme aracılığıyla gönderilecek dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere hazır taraf vekillerinin yüzünde oy birliği ile verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 17/01/2018 11:44
Başkan ...
e-imzalıdır.
Üye ...
e-imzalıdır.
Üye ...
e-imzalıdır.
Katip ...
e-imzalıdır.
YARGILAMA MASRAFLARI
DAVACILAR DAVALILAR
16 Tebligat - 179,50 TL 2 Müzekkere - 11,60 TL
3 Müzekkere - 15,10 TL Bilirkişi Ücreti - 550,00 TL
Bilirkişi Ücreti- 1.100,00 TL Toplam = 561,60 TL
Keşif Harcı - 206,30 TL
Keşif Araç Ücreti - 170,00 TL
Toplam = 1.670,80 TL