T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2016/444 Esas
KARAR NO: 2020/526
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 12/05/2016
KARAR TARİHİ: 06/10/2020
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 07/10/2020
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP: Müvekkilinin davalılardan tasfiye halinde ... Konut Yapı Kooperatifinin üyesi ve ortağı olduğunu, Dava konusu taşınmaz ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Mevkii, Cilt. ..., sayfa ..., ... ada, ... no.lu parsel üzerinde olduğunu, başlangıçta Büyükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğünde kayıtlı bu taşınmazın, sonrada ... İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğüne aktarıldığını, Bu parsel üzerinde davalı ... Kooperatifine ait inşaat sonucu bağımsız bölüm (daireler) oluşturulduğunu, bu bağımsız bölümler inşai başlangıçta ortaklar adına tahsis işlemi gördüğünü, buna göre yazılı üyelik sözleşmesi imzalandığını, inşaatın tamamen bitmesi ile dairelerin kat irtifak tapusu üyelerin büyük bir bölümünün adlarına çıkartıldığını, Müvekkilinin davalı ... Kooperatifine 10.05.1998 tarihinde üye olduğunu, ... kooperatifi ile yapılan aynı tarihli taahhütnamede kendisine ... blok, kat 11, daire 57 olarak tahsis olduğunu, bu dairenin kendisine teslim edilmediğini, halen bu dairenin kendi malikliği ve zilyetliğinde olduğunu, Müvekkilinin davalı ... Kooperatifine tüm mali sorumlulukları senetler ile, elden veya banka havaleleri ile yerine getirmiş olmasına karşın bu dairenin Kooperatifin kendi iç sözleşmeleri ile teminat olarak, arsa sahibi olarak görülen diğer avali .... Yapı Kooperatifi adına tapuya tescil edildiğini yıllar sonra öğrenildiğini, davalı ... Yapı Kooperatifinin konutu teslimden sonra defalarca kat irtifak tapu belgesinin verilmesini istemesine karşın, bu kooperatif bu tapu belgesini tapu olarak teslim etmediğini, sonrası da başka bir arsa sahibi kooperatif adına dairenin kayıtlı olduğunu öğrendiğini ve bu davayı açtığını, aynı şekilde bir haksızlığa maruz kalmış kooperatif üyelerinin bir kısmı Bakırköy Asliye Ticaret Mahkemelerine dava açtığını, kendi lehlerine sonuçlandırılmış olduğunu, kararı kesinleştirip kendilerinin olan daire tapularını hükmen tescil ile aldıklarını, Müvekkilinin daire kendisine teslim edildikten sonra bu daire ile ilgili ... Kooperatifi aracılığı veya aldığı tahsis belgesi ile iski, igdaş ve bedaş aboneliklerini kendi adına oluşturduğunu, Her 2 davalı kooperatifin de tasfiye halinde olduğunu, ... Kooperatifi son 5 yıldan bu yana tasfiye işlemlerini durdurduğunu, yöneticilerinin Bakırköy ... Ağır Ceza Mahkemelerinde yargılandığını, ...davalı kooperatiflerden ... Yapı Kooperatifinin 2008 yılında yapılan Ortaklar Genel Kurul toplantısında kooperatife borcu olmayan ortakların kat irtifak tapusunu almalarını, bunun için de yönetim kuruluna yetki verilmesinin karara bağlandığını, fakat müvekkiline ait bağımsız bölüm diğer davalı Sararlılar Yapı Kooperatif adına tapuda ferağ verilmesi nedeni ile sonuçsuz kaldığını, davalı ... kooperatif ile Sararlılar Kooperatifi arasında Büyükçekmece .... Noterliği’nin 23 Şubat 1997 tarih ve ... yevmiye no.lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereğince, ... Kooperatifinin çok sayıda daireyi diğer davalı kooperatife teminat olarak vermiş olduğunu, ...noter sözleşmesinin aslı Bakırköy .... Asliye Ticaret mahkemesinin .... Esas no.lu dosyasının içinde olduğunu, müvekkiline tahsis ve teslim edilmiş dairenin 57 no.lu olduğunu, tapuda ... blok yazılı olduğunu, belirtmişlerdir.
Sonuç ve istek olarak da; açıkladıkları üzere, müvekkiline Kooperatif üyeliği nedeni ile tahsis ve teslim edilmiş ... ... Mahallesi ... Ada, ... parsel üzerindeki inşası bitmiş ... A blok, bağımsız bölüm 57 (.... Yapı Kooperatifi adına kayıtlı) tapu kaydının iptali ile müvekkilinin adına hükmen tescilini, mahkemeniz bu taleplerini kabul etmediği takdirde bağımsız bölümün keşif sonucu belirlenecek değeri üzerinden dava tarihinden işlemiş ticari faizi ile davalı kooperatif ... yapı Koop.’den tazmini yönünden isteklerinin kabulünü, davya konu olan bağımsız bölüm tapu kaydı üzerine tensiple birlikte açıkladıkları sebepler İle ihtiyati tedbir ek kararı oluşturulmasını, tüm yargı gider ve avukatlık ücretinin davalılar uhdesinde bırakılmasını talep etmişlerdir.
Davalı Tasfiye Halinde .... Yapı Kooperatifi Cevap Dilekçesinde özetle :
Davalı kooperatiflerinin .... yapı Kooperatifi diğer davalı ... Konut Yapı Kooperatifi ile Büyükçekmece Noterliğinin 25.02.1997 tarih ve ... yevmiye no.su ile düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, kooperatiflerinin arsa sahibi olup .... ’i kooperatiflerinin adına tahsisli ...bul İli, .... İlçesi (yeni ... İlçesi) ... beldesi ... N III pafta ... adada (yeni ... ada ... parsel) yapılan blokların yüklenici olduğunu, Kat karşılığı sözleşmelerin hukuki niteliği itibariyle sözleşme gereği yüklenici olan diğer davalı ... Konut Yapı Kooperatifinin inşaatı tamamlama oranına göre etap etap kendisine davalı kooperatifimiz tarafından tapu devri yapıldığını, davaya konu olan dairenin tapusunun da kat karşılığı sözleşme uyarınca 30.05.2007 tarihinde ... kooperatifine tapuda devredildiğini, ...inşaat seviyesine göre davaya konu tapunun da yükleniciye tapuda devredilmiş olması nedeniyle yani davalı tasfiye halinde S.S. ... kooperatifinin tapuda malik olmaması nedeniyle iş bu davada taraf olarak gösterilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, .davacının dilekçesinde belirttiği diğer dosyalardaki davaya konu daireler yüklenici kooperatifin yükümlülüklerini tamamlamaması, sözleşmeye göre iskanı almaması nedeniyle sözleşmeye istinaden tapuda devr^yapılmayan dairelere ilişkin olduğunu, ancak işbu davaya konu dairenin tapu kaydından da anlaşılacağı üzere davacının ortak olduğu diğer kooperatifin talebi doğrultusunda ve inşaat devam ederken etap etap yapılan devirler sırasında kooperatifleri tarafından yüklenici diğer davalı kooperatife devrinin yapıldığının ortada olduğunu, ... arsa sahibi olan davalı kooperatifi Salarlılar kooperatifine çok sayıda dairenin teminat olarak verilmiş olduğunu hele ki arsa sahibi olan davalı kooperatiflerinin arsa sahibi olmasına rağmen ortaklara tahsis edilen dairelerin bir kısmının kat irtifakı tapularının davalı kooperatifleri adına tescil edildiğinin neye dayanarak iddia ettiklerini anlamanın mümkün olmadığını, Davaya konu dairenin tapu tedavül kaydının celbi halinde iddiaların gerçeği yansıtmadığının ortaya çıkacağını, ...belirtmişlerdir.
Sonuç olarak da; arz ve İzah edilen ve yargılama sırasında mahkemece resen tespit edilecek davalı kooperatifleri yönünden davanın reddini, mahkeme masrafı ve avukatlık ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmişlerdir.
15/09/2017 tarihli bilirkişi raporuna göre
......
KANAAT:
Yukarıda yapılan tüm alıntı ve açıklamalar ışığında; davacının tapu tescil taleplerinin değerlendirilebilmesi için kooperatife karşı olan yükümlülüğünü yerine getirdiğinin Sayın Mahkemenin kabul edebileceği özelliklere haiz olan ödeme belgelerinin dava dosyasına sunulması ve kooperatif genel kurul kararları ile mali defterlerinin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün Kooperatif Şube Müdürlüğünden gelecek olan belgelerin dava dosyasma sunulu olması ile gerekli incelemelerin mali müşavir bilirkişisi tarafından incelemesi yapılabileceği,
Dava dilekçesinde talep edilen dava konusu taşınmazın rayiç bedeli ise keşif tarihinde dava konusu bağımsız bölümün kapısının kilitli olması sebebiyle dairenin mevcut durumunun, oda sayısının, iç dekorasyon özellikleri vb gibi bedeline etki edebilecek faktörlerin tespit edilememiş olması sebebiyle rayiç bedeli belirlenemediği görüş ve kanaatine varılmıştır.
21/12/2017 tarihli bilirkişi ek raporuna göre,
Kök raporda belirttiğimiz hususlar aynen geçerli olup;
....
KANAAT:
Yukarıda yapılan tüm alıntı ve açıklamalar ışığında;
•Dava konusu taşınmazın dava tarihi (12.05.2016) itibariyle değerinin 300.000,00 TL (ÜÇYÜZBİN TÜRK LİRASI) olarak hesaplanabileceği,
•Davacının tapu tescil taleplerinin değerlendirilebilmesi için kooperatife karşı olan yükümlülüğünü yerine getirdiğinin kooperatif genel kurul kararları ile mali defterlerinin, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün Kooperatif Şube Müdürlüğünden gelecek olan belgelerin dava dosyasına sunulu olması gerektiği kök raporumuzda belirtilmiştir. Ancak Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 08.06.2017 tarihli ve ....E... sayılı yazısında “Söz konusu kooperatiflere ait müdürlüğümüz arşivinde yer alan dosyalarında bulunan kooperatif yönetim kurulu tarafından hazırlanan hazirun listesinde “...” T.C. kimlik numaralı ...’in ismine rastlanmamıştır....” şeklinde belirtilmesi nedeniyle; mali müşavir bilirkişisi tarafından gerekli incelemelerin yapılabilmesi mümkün görünmemektedir. Dolayısıyla Davacının tapu tescil taleplerinin nihai takdirinin Sayın Mahkemenize ait olduğu görüş ve kanaatine varılmıştır.
28/05/2018 tarihli bilirkişi 2.ek raporuna göre
Kök raporumuzda ve 1, ek raporumuzda belirttiğimiz hususlar, görüş ve kanaatimi/ aynen geçerli olup:
...
KANAAT:
Yukarıda yapılan lünı alıntı ve açıklamalar yığında:
•Dava konusu taşınmazın dava tarihi (12.05.2016) itibariyle değerinin 300.000.00 Tl. (ÜÇYÜZBİN TÜRK LİRASI)olarak hesaplanabileceği.
•Davacının tapıı tescil taleplerinin değerlendirilebilmesi için kooperatife karşı olan vükümlülüğünü yerine getirdiğinin kooperatif genel kurul kararlan ile mali defterlerinin. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün Kooperatif Şube Müdürlüğünden gelecek olan belgelerin dava dosyasına sunulu olması gerektiği kök raporumuzda belirtilmiştir. Ancak Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 08.0fi.2017 tarihli ve .... sayılı yazısında “Söz konusu kooperatiflere ait müdürlüğümü/ arşivinde yer alan dosyalarında bulunan kooperatif yönetim kurulu tarafından hazırlanan hazinin listesinde “....“ İ.C. kimlik numaralı ...' in ismine rastlanmam ıştır...." şeklinde belirtilmesi nedeniyle ve Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 14.11.2017 tarihli ve ... sayılı yazısında: Genel kurul toplantısında yaşanan darp olayı ile ilgili tutanak olduğu, genel kurul toplamı tutanaklarında ise yeni yönetim kurulu, tasfiye kurulu vc denetim kurulu üyelerinin seçimi ve görev sürelerinin belirlendiği, tasfiye bütçesinin sunulduğu. 2016 yılı İşletme bütçesi kararlarının bir suretinin sunulmuş olduğu, hazirun cetvcIinin ise sunulmamış olması nedeniyle hevetittîizee kök raporumuz ve 1. ek raporumuzda belirttiğimiz liörUş ve kanaatimiz haricinde herhangi bir değerlendirmenin yapılabilmesi mümkün görünmemektedir Dolayısıyla Davacının lapu tescil taleplerinin nihai takdirinin Sayın Mahkemenize ait olduğu görüş ve kanaatine varılmıştır.
17/09/2018 tarihli bilirikişi ek raporuna göre
.......
DAVACININ KOOPERATİF ÜYESİ OLUP OLMADIĞI;
Davacının dava dosyasına ibraz ettiği banka dekontları,da vali Kooperatifin davacıya hitaben 153.2007 tarihinde düzenlemiş olduğu "bağımsız bölüme taşınmasına mani bir durum olmadığını gösterir "belge ve davalı ... Evleri ... tarafından tanzim edilen ödeme senetlerinden tespit edildiği üzere; davacının davalılardan .... nin ortağı olduğu , bu ortaklık gereği kendisine ... blok ll.kat 57 nolu dava konusu dairenin tahsis edildiğinin tespit edilmesi, ve davalı kooperatif tarafından davacının ihraç edildiğinin ispat edilmemesi nedeniyle, davacının kooperatif üyesi olduğunun kabul edilmesi gerekeceğidir
TAPU KAYDI;
... Tapu Müdürlüğünün 06.05.2017 havale tarihli dosyaya gönderdiği davaya konu taşınmaza ilişkin tapu kaydında, ... ili ... İlçesi ... Mahallesi ... mevkii ... ada ... parselde bulunan ... blok llnei kat 57 nolu bağımsız bolümün 30.05.2007 tarihinde kat karşılığı temlik işlemi gereği davalı .... adına tescil edilmiş olduğu ve halen söz konusu taşınmazın bu davalı kooperatif adına kayıtlı olup söz konusu taşınmaz üzerinde birden fazla haciz bulunduğu görülmüştür.
Kısacası davacının davaya konu taşınmazın , davalı .... . adına kayıtlı bulunduğu tapu kayıtları ile de tespit edilmiştir.
DAVACININ AKÇELİ YÜKÜMLÜLÜKLERİNİ YERİNE GETİRİP GETİRMEDİĞİ;
Davalı ... ... ... Evleri .... ne ait yasal muhasebe defter, belgeler ile kuruluştan itibaren tüm genel kurul tutanakları,haziran cetvelleri ve tahmini bütçelerinin bilirkişi incelemesine teslim edilmemiş inceleme dosya kapsamına sunulu belgeler çerçevesinde yapılmıştır.
Davacı ise üyeliği gereği davalı kooperatife yapmış olduğu ödemeleri gösterir bir kısım banka dekontu ve kooperatif tarafından düzenlenen ödeme senetlerini dosyaya ibraz ettiği görülmüştür.
....
SONUÇ; İncelemeler ve değerlendirmeler bölümünde başlıklar halinde ayrıntılı olarak irdelendiği üzere; davacının
1. Davacının davalı , ... ... ... Evleri .nin üyesi olduğu, üyeliği gereğince kendisine ... Blok 11.kat 57 nolu dairenin tahsis ve tesliminin yapıldığı, davaya konu dairenin bir fiil kiralanmak suretiyle davacı yanca kullanıldığı,
2. Davacının, arsa sahibi olan davalı ... Kooperatifinin üyesi olmadığı bu davalı yönünden husumet itirazının yerinde olduğunun kabul edilmesi gerekeceği.
Davacının üyeliğinin başlangıcından itibaren akçeli yükümlülüklerinin tamamını yerine getirdiğine dair ödeme makbuzlarının tümünün dosyaya sunulmadığı ,
Davacının dosyaya ibraz ettiği kısmi ödeme belgelerine göredavalı ...... ... ... Evleri ...'ne ( 1999- 2002 yılları arasında ); 11.500-USD ( Amerikan Doları) ve 2.780.000.000-TL( Eski Türk Lîrası olarak) tutarında ödeme yapmış olduğu ,
5.Davacının dosyaya îbraz edilen davalı ...'nin 14.10.2012, 28.09.2013, 22.11.2014, 12.03.2016, 24.12.2016, 30.06.2017, tarihlerinde yapılan genel kurullarda kararlaştırılan ödemeleri yaptığma dair belgelerini ibraz etmediği,
6.Davaya konu Tapu kaydı üzerinde davalı ...’nin tasfiye borçlarına ait olarak birden fazla haczin bulunduğu,
7.1163 sayılı kanunun 23. Mad sinde düzenlenen eşitlik prensibi gereğince davacının, davalı kooperatife karşı diğer ortaklar gibi tüm akçeli yükümlülüklerini yerine getirdiğinin tespit ve kabul edilmesi halinde tapu iptal ve tescil isteminde haklı bulunduğunun kabulü ile davaya konu taşınmazın kooperatif adına kaydının iptali ile adına tescilini talep edebileceği,
8.Davacının akçeli yükümlülüklerini diğer üyelerle birlikte yerine getirmiş olduğunun kabul edilmemesi halinde ise tapu iptal ve tescil isteminde haklı bulunmayacağı, yönündeki görülerini içerir rapor tanzim ettiği görülmekle;
Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde;
Davacı taraf davalılardan tasfiye halinde ... Konut Yapı Kooperatifinin üyesi ve ortağı olduğunu, ... ili ... İlçesi ... Mahallesi ... mevkii ... ada ... parselde bulunan ... blok ll nolu kat 57 nolu bağımsız bolümün (davalı .... KONUT YAPI KOOP adına tapuda kayıtlı) kendi adına hükmen tescilini olmadığı takdirde davalı ...adına tapuda kayıtlı) kendi adına hükmen tescilini olmadığıtakdirde dava tarihinden itibaren işlmeiş ticari faizi ile birlikte davalı T.H.S.S. ... AKKENT ... EVLERİ'nden tahsili talebi ile açılan bu davada;
Dava konusu , İstanbul ili ... İlçesi ... Mahallesi ... mevkii ... ada ... parselde bulunan ... blok ll nolu kat 57 nolu bağımsız bolümün tapu kaydı getirtilmiş ve bağımsız bölümün davalı ... ... EVLERİ adına kayıtlı olduğu anlaşılmış,
Yukarıda özetle aktarılan bilirkişi raporu ve ek raporları uyarınca üyesi olduğu kooperatife ait tüm akçeli yükümlülüklerini yerine getirdiğine dair belge ibraz etmesi için defaatle süre verildiği,ek raporlar uyarınca kooperatif defter ve belgelerinin de bu hususta ispata elverişli olmadığının anlşaıldığı,
Davacı yan 19.celse de ellerindeki tüm belgelerin dosyada olduğu ,kesin süre ihtaratı yapılsa dahi sunacakları belge olmadığını beyan etmekle;
Davalı ... KOOP 'nin tapu maliki olmadığı anlaşılmakla bu davalı yönünden pasif husumet nedeni ile ;
Davalı ... ... EVLERİ yönünden ise ,
T.C.
YARGITAY
23. Hukuk Dairesi
ESAS NO: 2017/933
KARAR NO: 2020/1982
"....
Yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçeli yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Konut karşılığı tazminat isteyebilmesi için, kooperatifin inşaatlarının bitirilip konut tahsisi aşamasına gelindiği ve diğer üyelere tahsis ve teslim yapıldığı halde davacıya konut tahsis ve tesliminin yapılmaması gerekir. Bu husus, bu tazminatın istenebilmesinin ön koşuludur. Bu önkoşulun gerçekleşmesinden sonra, davacı için çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın, ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, bu isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir. Eksik ödemesi olan
bir üyenin ise, konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, alacağının hesaplanma şekli Dairemizin yerleşik uygulamalarında aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:
...
Açıklandığı üzere, kooperatif üyesinin ödemelerini hiç yapmamış olması halinde tazminat talep etme hakkı bulunmamakta ise de, eksik ödeme yapmış olması durumunda kural olarak konut karşılığı tazminat talep hakkı bulunduğu kabul edilmelidir..."
Davacı yanın davalı ... EVLERİ 'nin üyesi olduğunun ve de dava konusu bağımsız bölümün tahsisinin yapıldığının anlaşıldığı ,ancak davacı tarafın bir kısım ödemesi tespit edilmiş ise de eşitlik prensibi gereği akçeli yükümlülüklerini tam olarak ispat edememekle ;
Davacı yanın dava konusu talebi tapu iptal tescil ,olmadığı takdirde tahsis edilen bağımsız bölümün dava tarihindeki karşılığı olup ,davacının akçeli yükümlülüklerini tam olarak ispat edemediği, ispat edilen ödeme karşılığı tazminat talebi de bulunmadığından bu hususta değerlendirme yapılmaksızın ispatlanamayan davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kuurlmuştur.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanacağı üzere
1-Açılan davanın REDDİNE,
2-Karar tarihinde yürülükte bulunan haçlar tarifesi gereğince alınması gereken 54,40-TL harcın peşin alınan 512,33-TL'den mahsubu ile geriye kalan 457,93-TL'nin davacıdan alınarak hazineye irad kaydına,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Kullanılmayan gider avansı konusunda HMK 333. maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra karar verilmesine,
Dair, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 vd. maddeleri gereğince (5235 sayılı Kanunun 2. maddesi de dikkate alınarak) davacı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkememize verilecek veya başka bir mahkeme aracılığıyla gönderilecek dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı.
06/10/2020
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır