T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2016/996 Esas
KARAR NO: 2020/457
DAVA: Kooperatif Üyeliğinin Tesbiti
DAVA TARİHİ: 17/11/2016
KARAR TARİHİ: 21/09/2020
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 07/10/2020
Mahkememizde görülmekte olan Kooperatif Üyeliğinin Tesbiti davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA KONUSU VE TALEP: Davacı vekili tarafından 17.11.2016 tarihli harç makbuzu gereği açılan dava dilekçesinde özetle; "Davacının 2002 yılında 31.000.TL ödemek suretiyle davalı kooperatife üye olduğu ve kendisine verilen 08.08.2002 tarihli yazı gereğince .... kooperatifinde 156m2 lik dairenin elektrik,su, tapu masrafları hariç borcu kalmadığının sabit olduğunu,02.04.2014 tarihinde iskan bedeli olarak 1.200.TL ve aynı tarihte ödenmesi gereken bakiye borçla ilgili olarak ödeme makbuzu karşılığında 3.500.TL yi kooperatife ödediğini, 02.04.2014 tarihinde ... Blok ... Kat D:... nolu daireye ilişkin borcun kalmadığına dair belgenin yine kooperatif tarafından düzenlendiğini, davaya konu taşınmazı 09.06.2006 yılında üyelik gereğince tahsis yoluyla boş olarak teslim aldığı, ancak söz konusu taşınmazın sadece ara bölümlerinin kooperatifçe yapıldığı,bu daireyi teslim aldıktan sonra banyonun tamamı, tuvalet, mutfak tezgahı ve dolapları ile yerler şap dökülmek suretiyle meşe parke döşemesini kendisinin yaptırdığını ayrıca dairenin boya badanasının da davacı yanca yapılarak kiraya verildiğini, iş bu davanın açılmasından 5 gün önce davalılardan ...'nın söz konusu bu dairenin kendilerine ait olduğunu kiracısına söylemeleri üzerine ^ ' maliki olduğu dairenin el değiştirdiğini bu yolla yeni öğrendiğini, 2003 yılında yönetim kurulu kararı ile davacıya söz konusu dairenin tahsis edildiği hususunun yönetim kurulu toplantı tutanağı ile sabit olduğu, bu nedenlerle davacının davalı kooperatifin üyesi olduğunun tespiti ile davacıya tahsis edilen ... Mevkii .... Toplu Konut alanı ... ada, .... parsel sayılı ana taşınmazdaki .... Blok .... girişi ... Kat ... nolu bağımsız bölüm tapusunun iptali ile adına tesciline karar verilmesini" talep ve dava etmiştir.
DAVALI ....: Davalı ... vekili tarafından 15.12.2016 havale tarihli cevap dilekçesinde özetle; " Davacının huzurdaki dava ile adına tescilini talep ettiği .... ili, .... İlçesi, .... Köyü, ... ada,... parselde kayıtlı ... Blok .... Girişi .... nolu bağımsız bölümün davalı ... adına İstanbul .... Asliye Ticaret Mahkemesinin 13.05.2009 tarihinde kesinleşmiş mahkeme kararı gereğince adına tescil edildiğini, kesinleşmiş mahkeme kararma istinaden bağımsız bölümün tapuda davalı ... .... adına tescil işleminin yapılmasının talep edilmesi esnasında tapu kaydı üzerinde İstanbul ... ATM .... E sayılı dosyası gereğince anılan taşınmazın ... adına tesciline karar verildiğinin görüldüğü bunun üzerine İstanbul .... ATM .... E sayılı dosyası ile yargılamanın yenilenmesi talebinde bulunulduğu ve 18.04.2016 tarihli kararla İstanbul ... ATM nin ... E ... K sayılı kararının ortadan kaldırıldığını, davalının üye olarak kooperatife hiçbir borcu olmadığı halde yaptığı ödemeler karşılığında dairesine kavuşamadığını, davacı yanca 2002 yılında ödendiği belirtilen 31.000.TL lik üyelik bedeli tutarının dava değeri olarak gösterildiği bu nedenle öncelikle taşınmaz değerinin belirlenmesi neticesinde eksik harcın davacı yanca dosyaya ikmal edilmesini,2002 yılından beri taşınmazın kendisine ait olduğunu iddia eden davacının neden kendi adına tapuda tescilini talep etmediğini, aynı konuda iki kez karar verilmesi mümkün olmadığından İstanbul .... ATM .... E .... K sayılı 19.02.2009 tarihli kesinleşmiş kararı karşısında davanın öncelikle kesin hüküm nedeniyle reddine karar verilmesini, izah edilen nedenlerle haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın bu nedenle reddine karar verilmesini" talep etmiştir.
DAVALI .... YAPI KOOPERATİFİ; Davalı kooperatif vekilinin 27.01.2017 havale tarihli dosyaya sunduğu cevap layihasında ö; Davalı kooperatif vekilinin 27.01.2017 havale tarihli dosyaya sunduğu cevap layihasında özetle; " davalı kooperatifin tasfiye halinde bir kooperatif olduğu 26.07.2016 tarihinde yapılan genel kurul kararı gereği yeni yönetim kurulu üyelerinin seçildiğini böylelikle .... ve ....'ın görevinin sona erdiğini, 26.07.2016 tarihli genel kurul üyelerinin kooperatif defter ve bilançoları üzerinde yaptıkları incelemelerde kooperatif eski yöneticilerinin görevlerini yerine getirmediği sağlıklı gelir gider hesabı ve bilançoları tutmadığı dava ve alacakları takip etmediğinin tespit edilmesi üzerine bu kişilere ilişkin Küçükçekmece Cum Savcılığında suç duyurusunda bulunulduğunu, bununla birlikte bazı dairelerin birden fazla kişiye tahsis yapıldığı ve tahsis yapılan dairenin ise sonradan başka 3. Kişiye verildiğini, kooperatife tapu iptal ve tescil davası açan kişilere ilişkin dava tebligatlarının ilgili kişilere kooperatifçe bildirilmediğini bu nedenle bir çok kişinin mağduriyetine sebep olduklarını ve hali hazırda bu minvalde devam eden davaların olduğunu, kooperatif kurulurken ... diye numaralandırma yapılmış ve üyelere bu şekilde tahsis belgesinin verildiğini, ancak tapulama işlemlerinde ise ... olarak kayda geçirildiği hali hazırda kooperatif tapu kayıtlarında ... diye bir tahsisin bulunmadığını, Güncel tapu kaydı ... olup davaya konu davacıya tahsis edilen dairenin de ... Blok ... Girişi 8 nolu bağımsız bölüm olduğunu, davacıya tahsis işlemi yapılan dava konusu taşınmazın davacı tarafından ... ikamet edildiği ve site aidatlarının da ... yöneticiliğine ödendiğini, davalı kooperatif yeni yönetim kurulunun dava konusu bağımsız bölümün İstanbul ... ... E, .... sayılı kararla davalı ... adına tescil edildiğini yeni öğrendiklerini, tescil kararı ile verilen yargılama safhası toplanan deliller hakkında bilgi sahibi olmadıklarını bu nedenle maddi gerçeğe ulaşmak için bu noktada kooperatif kayıtları esas alınarak gereğinin yapılmasını "talep etmişlerdir.
25/09/2017 tarihli bilirkişi ön raporuna göre;
....
Sayın Mahkemece de uygun bulunması halinde ; aşağıdaki dosyalarının celbi gerekmektedir.
A) ilgili Mahkemelere ait yukarıdaki Dosyalarının celbi istenilmişse de,
1-İstanbul ... Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... E sayılı dosyası
2-İstanbul ... Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... E sayılı dosyası
3-İstanbul ... Asliye Ticaret Mahkemesi’nin .... E sayılı dosyası
4-Küçükçekmece ... .Asliye Hukuk Mahkemesinin ... E sayılı dosyalarının
5-İstanbul ... İcra Müd ... E sayılı dosyası
B-Tasfiye halinde .... Yapı Kooperatifi Başkanlığından;
a)2007 tarihli Kooperatif Kat irtifak listesi
b)Kooperatifin kuruluşundan .itibaren 2012 yılına kadar Kooperatif Yönetim kurulu üye listesi.
c)Kooperatifin kuruluşundan .itibaren 2012 yılına kadar Kooperatif üye kayıtlan ve daire tahsisleri ile ilgili defter kayıtlan ve kooperatif sicil dosyası.
d)Kooperatifin 17.11.2016 Dava Tarihi itibariyle kooperatif adına kayıtlı daire olup olmadığı.
İstenilen Dosyalarm celbi ile evraklann teminine müteakip esas rapor düzenleneceği hususunda ön rapor tanzim edilmiştir.
31/08/2018 tarihli bilirkişi raporuna göre
...
DAVACININ KOOPERATİF ÜYESİ BULUNUP BULUNMADIĞI:
ORTAKLAR PAY DEFTERİ;
Davalı kooperatifin ibraz ettiği Bakırköy ... Noterliğinin 28.12.2016 tarih .... yevmiye numara ile tasdik edilen ortaklar pay defteri fotokopisi üzerinde yapılan incelemede davacı ...'un ortaklar pay defterinde davalı kooperatifin ortağı olarak kaydedildiği ve davacının 12.02.2001 tarihinde kooperatif üyesi bulunduğu,
Aynı ortaklar pay defterinde davalı ...'nın da davalı kooperatifin ortağı olup üyeliğe 10.12.1997 tarihinde kabul edildiği görülmüştür.
...
YÖNETİM KURULU KARAR DEFTERİ;
Davalı kooperatifin dosyaya ibraz ettiği Beyoğlu .... Noterliğinin 01.08.1987 tarih ... yevmiye no ile tasdik edilen yönetim kurulu karar defteri üzerinde yapılan incelemede;
1-Yönetim kurulunun 10.12.1997 tarih ... sayılı kararı ile davalı ...'nın davalı kooperatif üyeliğine kaydedildiği,
2-Yönetim kurulunun 12.02.2001 tarih ... sayılı kararı ile davacı ...'un davalı kooperatif üyeliğine kabul edildiği,
3-Yönetim kurulunun 30.07.2003 tarih ... sayılı kararı ile davacı ...'a bu üyeliği gereğince ... Blok 3. Kat 8 nolu dairenin tahsisine karar verildiği,
4-Yönetimkurulunun 01.05.2007 tarih ... sayılı kararı ile " 04.08.1997 yılından itibaren yönetim kurulu kararları ile yapılan üyelik devirlerinin günümüz itibari ile net bir şekilde tespiti mümkün olmadığından 01.05.2007 tarihi itibari ile kooperatifin fiili üye listesinin aşağıdaki gibi olduğu ve bu tarihten itibaren yapılacak devirlerin bu liste esas alınarak yapılmasına 1- .... 2- ...,3-.... 4-.... 5-.... 6- ....7- ... 8-... 9- ... 10- ...11- ....12- ....13- ... 14- .... 15- .... 16- ...17- ....18- .... 19- ....20- .... 21- .... 22- .... 23- ... 24- .... 25-...n olduğu daha önceki kararlarda üyelere ait olduğu belirtilen daire blok ve numaralarının belirlenmesinin kooperatif ile müteahhit firma arasında düzenlenen tarihsiz sözleşmenin 9. Mad sine göre koop tarafından müteahhit firmanın uygun gördüğü üyelere devir edileceğini kabul etmiş olmasından dolayı geçmiş dönemlerde belirlenen blok ve dair numaralarının tespitinin mümkün olmadığı, ayrıca bu konuda (kura çekimi) genel kurul kararının bulunmadığı bu nedenlerle genel kurul kararı ile belirlenecek usule göre hangi dairenin hangi üyeye ait olacağının daha sonra belirleneceğine oy birliği ile karar verildiği,
|5-Yönetimkurulunun ... sayılı 06.03.2017 tarihli kararı ile kooperatifte ortak kaydının daire seçmek suretiyle tercihe göre yönetim kurulu kararı ile bütünleşerek seçimlerinin yapıldığı ve bu sisteme göre daire seçimlerinin üyeler tarafından yapıldığı, bu tercihlere göre kuruluşundan beri ortakların el değiştirmeleri sonucu 2006 yılında ferdileşmeye geçildiği, ferdileşmeye geçerken yönetim kurulu kararını almadan sadece tapu sicil müdürlüğüne yazı yazılarak tahsislerin yapıldığı, bazı ortaklara daire tahsislerinin yapılamadığı bunun nedeninin bazı ortakların mağdur oldukları iddiası ile daireler üzerine mahkeme kanalıyla ihtiyati tedbir koydurtmaları ile kooperatif birlik alacakları nedeniyle daireler üzerine icra yoluyla haciz konulması nedeniyle yapılamadığı, ... ve ....'un kooperatife karşı açtıkları tapu iptal ve tescil davalarının devam ettiği inceleme ve araştırma sonucu ortaklar pay defterinin bu araştırmaya göre oluşturulmasına ^ oy birliği ile karar verildiği" görülmüştür.
SONUÇ OLARAK; Davacı ...'un davalı kooperatif yönetim kurulunun12.02.2001 tarih 01 sayılı kararı ile üye kaydedildiği ve yönetim kurulunun 30.07.2003 tarih 017 sayılı kararı ile de davacı ...'a bu üyeliği gereğince ... Blok .... Kat .... nolu dairenin tahsisine karar verildiği gibi davacının ,ibraz edilen hazirun cetvellerindeki kayıtlar gereğince davalı kooperatifin 2001 tarihinden 2017 tarihine kadar ki sürede davalı kooperatifin ortağı olarak kaydının bulunması nedeniyle davalı kooperatifin ortağı olduğunun kabul edilmesi gerekeceğidir.
KİRA SÖZLEŞMESİ;
Davacının dava dosyasına sunduğu 10.06.2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesinden de anlaşıldığı üzere, dava konusu ... Blok ... nolu dairenin (eski ... Blok) davacıya fiilen teslim edildiği, fiilen davaya konu taşınmazı elde eden davacının da aylık 450.-TL kira bedeli karşılığında kiracı ....'a bu dairesini kiraladığı, ve bilirkişi kurulumuzca yerinde yapılan keşif sırasında da söz konusu dairede davacı ...'un kiracısının oturduğu ve fiilen daireyi davacının kiralamak suretiyle kullandığı görülmüştür.
DAVALI KOOPERATİF YÖNETİCİLERİNİN MAHKEMEYE SUNDUKLARI BEYANLARI;
Sayın mahkemenizin 19.06.2017 tarihinde yapılan ön inceleme duruşmasında davalı kooperatif yöneticilerinin dinlenmiş olduğu yönetici ....'ın "Bu daire ....'e ait olduğunu biliyorum burada 11 yıldır kiracısı var kiracı ... beye kirasını ödemektedir. ... ile alakası yoktur. Ben bu şekilde biliyorum bu şekilde duydum , kooperatife ait 6 adet daire vardır eski yöneticiler sahte evraklarla 6 daireyi 8 kişiye satmışlardır " şeklinde beyanda bulunmuş olduğu, yine bu bağlamda dinlenen ... ve ...'ın ...'ın bu şekilde beyanlarına aynen katıldıkları doğru olduğu yönünde beyanda bulundukları görülmüştür.
DAVACI ...'UN ÖDEMELERİ;
Davacının dosyaya sunduğu 23.07.2002 tarih 081 sayılı tahsilat makbuzu gereğince davalı ^ kooperatife 31.000.TL ödediği,08.08.2002 tarihinde düzenlenen tahsilat makbuzunda davacının hiçbir borcunun kalmadığı elektrik,su ve tapu masrafları ödemelerinin davacıya ait olduğunun belirtildiği,
İbraz edilen apartman gelir makbuzuna göre 02.04.2014 tarihinde iskan bedeli olarak 1.200.TL,02.04.2014 tarihinde 3.500.TL nin ödendiği, ... site yönetimi tarafından 02.04.2014 tarihi itibari ile düzenlenen belgeye göre davacı ...'un site yönetimine borcu olmadığına dair yazının ... tarafından düzenlenerek verilmiş olduğu, görülmüştür.
DAİRELERİN ORTAKLARA DAĞITIMI ESASI:
Yapı Kooperatifleri Tip Ana sözleşmesinin 62 ve 59. maddesinde konutların ortaklara nasıl dağıtılacağı düzenlenmiştir.
Madde 62- Konutlar, maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kura ile dağıtılır. Ancak; 59. maddenin 2. fıkrası uyarınca, konutların ortaklara önceden dağıtılması halinde kuraya başvurulmaz.
Madde 59- Konutlar; Arsa durumuna, projeye, ortakların ihtiyaç ve tercihlerine göre değişik tip ve gruplar halinde planlanabilir. Yaptırılacak konutlar ile 61. maddede belirtilen genel hizmet tesislerinin sayı, cins ve özellikleri, kooperatifin amacına ve ortakların ihtiyaçlarına uygun olarak genel kurulca belirlenir. Bu belirleme sırasında, konutların gerek tip ve gruplar, gerekse diğer özellikleri itibarı ile, ortakların isteklerine göre dağıtılması esası da kararlaştırılabilir.
Kısacası konutlar ya maliyet bedelleri kesinleştikten sonra kura çekimi neticesinde ya da ana sözleşmenin 59. maddesi uyarınca grup, tip, m2 büyüklükleri ve sair özelliklerine göre ortakların istekleri doğrultusunda önceden seçim suretiyle dağıtılması kabul edilir.
|SOMUT DAVADA İSE; Davalı kooperatifin ferdi mülkiyete esas teşkil eden ortaklara isabete edecek dairelerin dağıtımında tek bir usul belirlemediği zira kooperatife 1997 tarihinde kabul edilen ilk üyelere, üyeliğe ilk girişte daire seçiminin ve tahsisin yapılmadığı, 02.11.2001 tarihine kooperatife yeni üye kaydedilen ortakların üyeliğe ilk girişte özelliklerine göre daireyi kendilerinin seçme şeklinde belirlendiği böylelikle davalı kooperatif nezdinde dairelerin dağıtılmasında tek bir usulün benimsenmediğidir.
01.11.2001 tarih ... sayılı yk kararı ile kooperatife yeni üye kabul edilen ....'ya ... Blok ... Kat ... nolu daire ile ... Blok .... Kat 6 nolu dairelerin ilk girişte bu üyeye tahsis edilmesine karar verildiği görülmüştür.)Davalı kooperatife daha önceden üye olanların dairelerinin kura çekimi ile belirlenmesine yönelik genel kurul kararı da alınmamış olması nedeniyle, 2001 yılından önce ve sonrasında üye olanlar arasındaki bu uygulama farkı nedeniyle, dairelerin ortaklara dağıtımında karışıklığın yaşanmış olduğu ve bu husustaki sürecin dönemin yönetim kurulu üyelerince iyi yönetilmediği sonuç ve kanaatine ulaşıldığıdır.
Bu açıklamalar çerçevesinde davacının, davalı kooperatife 2001 yılından sonra 30.07.2003 tarih 017 sayılı yönetim kurulu kararı ile eski numarası ile ... Blok .... Kat .... nolu yeni numarası ile ...C Blok ... Kat D:... nolu olan dairenin üyeliğe ilk kabul edilirken seçmek suretiyle kendisine tahsis edildiği, üyeliğe girişte daireyi seçmek suretiyle dağıtım esasının benimsenmesi nedeniyle , ana sözleşmenin 59. maddesi çerçevesinde davacıya daire dağıtımının yapılmış olduğu, bu hususta davacı ile davalı kooperatif arasında bir uyuşmazlığın bulunmadığıdır.
TAPU TAHSİSİ YAPILAN ORTAKLAR LİSTESİ (2006-2007)
Davalı kooperatif vekilinin bilirkişi ön raporuna istinaden 30.10.2017 tarihli dilekçe ekinde sunduğu tapu tahsisi yapılan ortaklar listesinde davacı ... ....'a tahsis edilen ... Blok .... nolu dairenin ... Kooperatifi adına kayıtlı olduğu, davalı ...'nın kooperatife yönelik keşide ettiği ihtarnamelerde davalı ...'ya tahsis edildiği belirtilen ... Blok ... nolu dairenin de ... kooperatifi adına kayıtlı olduğu gibi yine bu listeden de anlaşıldığı üzere ayrıca davalı kooperatif adına ... Blokta .... nolu dairenin, B Blokta 2 ve 11 nolu dairenin ... Blokta 2 ve 8 nolu dairenin yine .... Kooperatifi adına kayıtlı olduğu daha sonra ortaklar pay defterindeki kayıtlara istinaden kooperatif tarafından yapılan listeye göre ... Blok ... nolu dairenin ....'a A Blok 8 nolu dairenin ...(....), C Blok 8 nolu dairenin davacı ...'a, ... Blok ... nolu dairenin ..., ... Blok ... nolu dairenin ....'e, .... Blok .... nolu dairenin ...., ... Blok .... nolu dairenin ise ... adına olduğu , görülmüştür.
Büyükçekmece .... Noterliğinin 25.05.2006 tarih ... yevmiye no ile tasdik edilen bağımsız bölüm listesi tapu kayıtlarına göre ... ili,.... ilçesi,.... Kısım, ... köyü,... pafta, ... parsel, ... ada da kayıtlı taşınmazların kat irtifakının kurulması ile ilgili olarak 634 sayılı KMK nun 12/D mad hükmü uyarınca ekli bağımsız bölüm listesinin düzenlendiğinin beyan edildiği ve bağımsız bölüm listesinin listelendiği görülmüştür. Yapılan incelemede bağımsız bölümlerin .... Konut Yapı Koop Birliği adına mesken olarak kayıtlandığı, görülmüştür.
TAPU İPTAL VE TESCİL TALEBİ:
1163 sayılı kooperatifler kanununa göre kooperatif üyesinin, üyeliği gereği kendine tahsis olunan taşınmazın adına tapu iptal ve tescilini isteyebilmesi için, üyesi bulunduğu kooperatife karşı tüm parasal (akçeli )yükümlülüklerini yerine getirdiğini ve ödemelerinin tamamını gerçekleştiren diğer kooperatif üyeleriyle eşit durumda olduğunu ispatlaması gerekeceğidir.
Somut davada; Dava dosyasına ibraz edilen 02.04.2014 tarihli belgeye göre C Blok 8 nolu daire sahibi ...'un site yönetimine 02.04.2014 tarihi itibari ile borcunun olmadığının belirtildiği söz konusu belge altında hem site yönetiminin hem de aynı zamanda davalı kooperatif yetkililerinin imzalarının bulunduğu görülmüştür.
Bakırköy ... Noterliğinin 30.12.2013 tarih .. yevmiye no ile tasdik edilen 2014 hesap yılı yevmiye defteri üzerinde yapılan incelemede .. Blok 8 nolu dairede kayıtlı davacı ...'un ... hesabı yönünden borcunun olmadığı ancak 31.12.2014 yılı kapanış 66 mad yevmiye mad sinde .... nolu daire yönünden 1.057.94.TL lik borç kaydının yapıldığı görüldüğü davacının söz konusu bu borç kaydının ise kooperatif aidatından değil site yönetimi tarafından tahakkuk eden borçlardan kaynaklandığının düşünüldüğü ancak bu husus da davalı kooperatifin dosyada bulunan muhasebe defter ve belgeleri üzerinde uzman mali müşavir bilirkişinin görüş bildirmesinin daha uygun sağlıklı olacağı yönünde görüş ve kanaate ulaşıldığıdır.
Davalı kooperatifin 2010,2011,2012,2013 ve 2014 hesap yıllarına ait muavin, envanter kayıtlarına göre ( söz konusu davalı kooperatife ait bu yasal defter asıllarına Bakırköy .... ATM ... E sayılı dosyasına sunulan muhasebe defter kayıtları üzerinden elde edilmiştir.) davacı ...'un davalı kooperatifin muhasebe defter ve belge kayıtlarında yer aldığı, üyeliğin başlangıcından itibaren kesintisiz olarak kooperatifle ile ilişkisi sürdüğü, kendisine ve dairesine isabet eden ödemeleri de yerine getirdiği bu nedenle adına üyelik başlangıcında kendisine tahsis edilen ... Blok 8 nolu dairenin tapu iptal ve tescil isteminde haklı bulunduğu yönünde sonuç ve kanaate ulaşılmış ise de bu husustaki takdir ve değerlendirmenin tamamen sayın mahkemeye ait olacağıdır.
Mahkeme kararı ile davaya konu taşınmazın adına tescil kararı verilen ...'nın dosyaya ibraz ettiği Edremit ... Noterliğinin 04.04.2007 tarih ve Davalı ... tarafından davalı kooperatife yönelik keşide edilen ( yevmiye numarası fotokopiden tespit edilememiştir.) ihtarnamede
" 07.06.2006 tarihli kooperatif vekili Av.... tarafından kendisine gönderilen ihtarnamede tapu ve proje masrafları, doğalgaz kazan ve yakıt giderleri, emlak vergileri vesair masraflar karşılığı olarak 5.132.TL borcu olduğu bildirilmiş bulunmaktadır. Müvekkilem adına isabet eden ... ada, ... parsel ... nolu bağımsız bölümde bulunan dairesinin tapusunun ve dairenin boş olarak fiilen kendisine teslim edildiğinde varsa kooperatife olan borcu defaten peşin ödeyecektir."
Şeklinde beyanda bulunulduğundan davalı ...'ya üyeliği gereği gerçekte davalı kooperatif tarafından 10 nolu dairenin tahsis edilmiş olduğunun anlaşıldığı,
İSTANBUL .... ATM .... E .... K SAYILI 19.02.2009 TARİHLİ GEREKÇELİ KARAR Davacı ...'nın davalı T.H.S.S. .... Yapı Kooperatife karşı açtığı tapu iptal ve tescil davasında " davalı kooperatifin ... ... köyü ... ada, ... parselde 53 adet daire inşa ettiğini, davacının da bu 53 adet daireden birinin sahibi olduğunu ancak davacı adına kooperatif tarafından daire tahsisi yapılmamakla birlikte .... girişi 12 nolu bağımsız bölümün davacıya ait olduğunu beyan ederek kooperatif üyesi olduğunun tespiti ile .... girişi 12 nolu bağımsız bölümün adına tescilini " talep ettiği Davalı kooperatif vekilinin dosyaya sunduğu cevap layihasında " müvekkillerinin bilgisi olmadığını ihtilafın davacı ile müteahhit firma arasındaki ilişkiden kaynaklandığını ancak davacının kooperatife olan borçlarını ödemesi halinde kendisine A Blok 5 nolu bağımsız bölümün verilebileceğini ancak davacının müteahhit firma ile kooperatife borcu olduğu belirtildiğinden borç yükümlülüğünü yerine getirdiğini ispatlamasını aksi takdirde davanın reddini "talep ettikleri İstanbul ... .Ticaret Mahkemesince düzenlettirilen Bilirkişi Raporunda;
KOOPERATİF ÜZERİNDE KAYITLI OLUP ... Girişi ... nolu daire veya 118 m2 alanlı 10 numaralı dairelere eşdeğer olarak
... arsa paylı 3+1 odalı olan ... Girişi Blok Daire 8 , ... Girişi Blok Daire 8 ,... Girişi Blok Daire 8 nolu Dairelerden birisinin ...'ya müstahak olabileceği sonucuna varıldığı.
Daha sonra düzenlenen EK RAPORDA ise D girişi çift numaralı dairelerin 75 mz .Tek numaralı dairelerin 120 m2olduğu belirtildiği halde D Girişi 8 nolu dairenin tahsis edilebileceği hususunun zuhulen yazıldığı bildirilerek, tüm girişlerin ... Blok olduğu A-B-C- D girişlerine göre nitelendirilmesi gerektiği bildirilerek ve tapu Kayıtları da dikkate alınarak halen Kooperatif adına kayıtlı bulunan ... Blok C Girişi 8 nolu Bağımsız bölümün tahsisen temlikinin uygun olacağı kanaatine varılmış olduğu , ancak bu dairenin kooperatifin başka bir üyesi adına tahsis edilip edilmediği olduğunun bilirkişi raporunda irdelenmediği neticede mahkeme heyetince yapılan keşif neticesinde ... nolu dosya için bilirkişilerin düzenledikleri raporun davanın delillerini oluşturduğu kabul edilmek suretiyle T.C İstanbul .... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... - ... Esas Nu. ...-... Kararı ile Büyükçekmece ...Bölge ... Köyü ... ada ... parselde kayıtlı ... giriş 8 nolu bağımsız bölümün davalı kooperatif adına olan tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verildiği ve kararın 13.05.2009 tarihinde kesinleştiği görülmüştür.
SONUÇ OLARAK : Mahkemenin gerekçeli karar içeriğinden de anlaşıldığı üzere davacının üyeliği gereğince davalı kooperatiften ... girişi 12 nolu bağımsız bölümün adına tescilini talep ettiği, davalı kooperatife keşide ettiği ihtarnamede ise 10 nolu bağımsız bölümün kendisine tahsis ve tescilini istediği, davacının dava dilekçesinde belirttiği .... girişi 12 nolu dairenin davacı adına tescil edilemeyeceğinin yargılama sırasında anlaşılması üzerine , davacının talebi gereği davalı kooperatifte tescili talep edilebilecek başka bir taşınmazın bulunup bulunmadığı araştırmasının mahkeme bilirkişi kurulu eliyle yapıldığı ve neticede kooperatif adına kayıtlı görünen başka taşınmazlardan ... , 2 A Blok, 5 nolu ... arsa paylı mesken, ... 3A Blok, 8 nolu .... arsa paylı mesken, ...,/ ... Blok, 11 nolu ... arsa paylı mesken, ...,/ .... Blok, 8 nolu ... arsa paylı mesken ve ...,/ ... Blok, 8 nolu ... arsa paylı mesken'in üzerine İstanbul .... ATM ... E sayılı dosyasından bu taşınmazlar üzerine 15.02.2008 tarihinde ihtiyati tedbir konulduğu ancak davalı kooperatif adına kayıtlı bulunan 6 adet daireden biri olan huzurdaki davaya konu olan 3. Kat C Blok 8 nolu dairenin davacı adına tescilinin kabul edildiği yönünde sonuç ve kanaate ulaşıldığı, bu husustaki takdir ve değerlendirmenin de yine sayın mahkemeye ait olacağıdır.
MAHALLİNDE YAPILAN İNCELEME VE TESPİTLER:
....
Dava konusu meskenin 17.11.2016 dava tarihi itibariyle,serbest piyasa rayiç değerinin yaklaşık: 300 000.00 TL civarında olduğu görüş ve kanaatine varılmıştır.
EŞİTLİK İLKESİ:
1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi kapsamında olup, anılan hükme göre kooperatif ortaklarının kabul edilen esaslar dahilinde hak ve yükümlülüklerde eşittirler. Diğer üyelerin konutları tamamlanıp teslim edilmiş ise davacının da dairesinin bitirilip teslimini istemek hakkıdır. Kooperatifin aidat alacağının bulunması, 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 16 ve 27. maddesi uyarınca ihraç prosedürü uygulamadıkça, kooperatifin kuruluş amacı olan konut teslimi yükümlüğünü ortadan kaldırmaz. Kooperatifin alacağını ayrıca tahsil etmesi her zaman mümkündür.
Somut davada; Davalı kooperatifin ferdileşme işlemleri gereği diğer kooperatif üyelerine dairelerini tapu nezdinde devir ve teslim ettiği tapu kayıtları ve dosya kapsamı ile sabittir. 1163 sayılı kanunun 23. maddesinde düzenlenen eşitlik ilkesi gereğince davacının da üyeliği gereği adına isabet edecek dairenin devir ve temlikini talep etme hakkına sahip bulunduğudur.
SONUÇ OLARAK:
Dosyaya sunulan tüm belgeler kapsamında, davacının davalı kooperatife karşı akçeli yükümlülüklerinin tamamını yerine getirdiği ve davalı kooperatife borcu bulunmadığından kooperatife karşı maddi yükümlülüklerini getiren ve fiilen dava konusu daireyi 2006 yılında teslim alarak o günden bu yana halen kira geliri elde eden davacının, davaya konu dairenin tapu iptal ve tescil talebinde haklı bulunduğu ve taşınmazın tescilini talep edebileceğidir.
SONUÇ; İncelemeler ve değerlendirmeler bölümünde başlıklar halinde ayrıntılı olarak irdelendiği üzere;
1-Davacının, davalı kooperatifin 2001 yılından beri üyesi bulunduğu ve bu üyeliği gereğince 30.07.2003 tarih ... sayılı yönetim kurulu kararı ile eski numarası ile ... Blok 3. Kat 8 nolu yeni numarası ile ... Blok 3 Kat D:8 nolu olan dairenin adına tahsis edildiği,
2- Davacı ...'un üyeliğin başlangıcı olan 2001 tarihinden beri hazirun cetvellerinde ortak kaydının bulunduğu,davalı kooperatifin 2010,2011,2012,2013 ve 2014 hesap yıllarına ait incelenen muhasebe defter, belge kayıtlarında adının yer aldığı , üyeliğin başlangıcı olan 2001 tarihinden itibaren kesintisiz olarak kooperatifle ile ilişkisi sürdüğü ve söz konusu daireyi kiraya vermek suretiyle fiilen kullandığı,
3-Davalı kooperatife karşı akçeli yükümlülüklerinin tümünü yerine getiren ve kooperatife borcu bulunmayan davacının tapu iptal ve tescil talebinde haklı bulunduğu ve taşınmazın kendi adına tescilini talep edebileceği yönünde kanaate ulaşıldığı,
4-Dava konusu dairenin 17.11.2016 dava tarihi itibariyle,serbest piyasa rayiç değerinin yaklaşık 300 000.00 TL olabileceği yönünde rapor tanzim edilmiştir.
15/01/2019 tarihli bilirkişi ek raporuna göre
KÖK RAPORDA VARILAN SONUÇ:
Davacının, davalı kooperatifin 2001 yılmdan bert üyesi bulunduğu ve bu üyeliği gereğince 30/07/200, tarihli ve 30.Û7.Î003 tarih 017 sayılı yönettm kurulu kararı ile eski U Blok 3. Kel 8 nolu, yeni numarası İle C Blok 3 Kat D. 8 nolu olan dairenin adına tahsis edildiği,
Davacı ...' un üyeliğinin başlangıcı olan 2001 tarihinden beri hazirun cetvellerinde ortak kaydının bulunduğu davalı 2010,2011,2012,2011 ve 2014 hesap yıllarına ait incelenen muhasebe defter belge kayıtlarında adının yer aldığı, üyeliğin başlangıcı olan 2001 tarihinden itibaren kesintisiz olarak kooperatife ile ilişki sürdüğü ve söz konusu daireyi kiraya vermek suretiyle fiilen kullandığı,
Davalı kooperatife kary akçeli yükümlülüklerinin tümünü yerine kooperatife borcu bulunmayan davacının tapu iptal ve tescil talebinde haklı bulunduğu ve taşınmazın kendi adına tescilini talep edebileceği yönünde kanaatine ulaşıldığı,
Dava konusu dairenin 17.11.2016 dava tarihi itibariyle serbest piyasa rayiç değerinin 300 000.00 TL olabileceği, yönündeki bilirkişi görüş ve kanaati daha önce belirtilmiştir.
1163 sayılı kooperatifler kanununa göre kooperatifçe bir dairenin geçerli bir tahsis işlemi ile ortağa tahsisi halinde tahsis edilen ortağın rızası olmaksızın ortaklığın devam ettiği sürece konutun başka bir ortağı tahsisi mümkün değildir.
Ancak kooperatif tarafından bir taşınmazın ortağa tahsisi mülkiyeti geçiren bir işlem olup olmayı, kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde bulunma hakkı yanında, önceliğe dayalı üstün hakka sahip olan ortağa, kooperatifin tahsis yaptığı başka üyeden üyeliği devir alan ya da böyle bir üyeden sadece taşınmazı satın alan ( iyi niyetli olmayan ) 3. Kişilere karşı tapu iptali ve tescil, tahsis hakkına karşı yapılan haksız saldırıda 3. Kişilere karşı müdahalenin men' i ve ecrimisil davası açmaya izin veren bir haktır, Diğer yandan, kooperatif ortağının tescil isteminde olduğu gibi, mülkiyetin tespiti isteminde bulunabilmesi için de üyeliği nedeniyle kooperatife tüm ödemeleri yapmış olduğunu, hiçbir edimi kalmadığını, konut sahibi olan diğer üyelere eşit durumda bulunduğunu ispatlaması gerekmektedir. Kooperatife borcu olan orta, mülkiyetin tespitini isteyemez ise de, konutun kendisine tahsis edildiğinin tespitini isteyebilir. Ortağın kooperatife borcu olması durumunda, konutun tahsis edildiğinin tespitine, ilişkin karara dayanılarak ve borcun tamamını ödemesi halinde mülkiyetin( konutun aidiyetini) tespitini ya da tapu iptali ve tescilini isteyebileceğidir.
Bu yasal düzenlemeye yönelik açıklamalar çerçevesinde;
Somut davada davacı ...' un davalı kooperatife 12.02.2001 tarihinde davalı ....' nın ise davalı kooperatife 10/12/1997 tarihinde ortak kaydedildiği, birinin önce diğerinin ise sonradan üyeliğe kabul edilmiş bulunmasının, birinin diğerine göre daha üstün hakka sahip olduğunu göstermeyecek idiyse de kooperatif ortaklarından davalı ...' nın 1997 yılında üye olduğu ve tüm ödemelerini, gerçekleştirdikten sonra mahkeme eliyle adına tapu diğer bir deyişle davanın, davalı ...' dan 4 yıl sonra davalı kooperatife üye kaydedilmiş olmasının davalı ...' ya taşınmaz tahsisinde üstün hak bahşetmeyeceği, davalı kooperatifin tüm üyelerine istek eski tarih, isterse yeni tarihli üye olsun bir konutu yapıp üyesine teslim ve adına tapuda tescil ettirmekle yükümlü olacağıdır.
DAİRELERİN ORTAKLARA TAHİSİSİ VE DAĞITIMI:
Somut davada uyuşmazlığa konu esas çözümlenmesi gereken meselenini, davalı kooperatifin üyelerine hangi usul ve yöntemle daire tahsisini yapmış olduğunda toplanmakta olduğudur.
Bilirkişi kök raporunda detayları ile açıklandığı üzere yapı kooperatifleri tip ana sözleşmesinin 62 ve 59 maddesinde konutların ortaklara nasıl dağıtılacağı düzenlenmiştir. Zira kooperatiflerde konutların maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ya noter huzurunda çekilecek kura soncu ve ortakların üyeliğe ilk girişlerinde konutların önceden dağıtılması esasının benimsenmesi halinde ise kuraya başvurmadan seçim yoluyla dağıtılacağı ve buna göre üye adına tahsis edileceğidir. Tahsis işleminin ise ortağa mülkiyet hakkı kazındırmayacağı kooperatif ile ortak arasındaki iç ilişki de sadece ortağa şahsi hak sağlayacağıdır.
Bu durumda bir konutun ortağı tahsis edildiğinden söz edilebilmesi için ya kura sonucu konutun tahsis edilmiş olması veya konutların genel kurulca belirlenecek esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmış olması ve genel kurulun bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması veya konutların dağıtılmasını ilişkin bu uygulamanın kooperatif tarafından benimsenmiş olması gerekir.
Somut davada; davalı kooperatifin kuruluş tarihindeki başlangıçta 1997 tarihinde benimsenen uygulamanın ise üyeliğe ilk girişte daire seçimine göre tahsisinin ortak adına yapılmadığı gibi kura çekimi suretiyle de dairelerin üyelere dağıtılmadığı ( tahsis edilmediği) görülmüştür.
Dosyada ibraz edilen yönetim kurulu defter kayıtların göre tespit edildiği üzere davalı kooperatifin 02/11/2001 tarihinden itibaren yeni kaydedilen ortalarına üyeliğe ilk girişte özelliklerine göre daireyi, kendilerinin seçmesi neticesinde daire tahsisini o üye adına yaptığı anlaşılmıştır.
Nitekim 01/11/2001 tarihinde alınan 03 sayılı yönetim kurulu kararı ile üyeliğe kabul edilen ...' ya ... Blok 3 kat 6 nolu dairelerin üyeliğe ilk girişte seçmek suretiyle bu üyeye tahsis edildiği, kooperatif üyesi olan ...' nun 13/08/2005 tarih 104 sayılı kararı ile kooperatif üyeliğine, ilk girişte kendi isteğiyle beğenerek seçtiği .. Blok 2 nolu dairenin tahsis edildiği,
Davacının davalı kooperatif yönetim kurulunun 12/02/2001 tarih 01 sayılı kararı ile üyeliğe kabul edildiği ve yönetim kurulunun 30/07/2007 tarihli .. nolu ve Edremit .... Noterliği' nin 04/07/2007 tarihli noter ihtarnamesinde, ... Blok 10 nolu dairenin maliki olarak kooperatif ortağı olduğunu davalı kooperatife bildirerek bu dairenin teslimini isteği, davalı kooperatif ortağı olduğunu, davalı kooperatife bildirerek bu dairenin teslimini, istediği, davalı kooperatifin ise bu ihtarnameye karşılık 02/02/2007 tarih ... yevmiye nolu cevap ihtarnamesinde ...' nın dairesinin içinin tamamen bitmiş olduğu, müteahhitle ilgili sorunlar nedeniyle dairenin kendisine teslim edilmediğinin beyan edilmiş olması karşısında davalı ...' ya ... Blok 10 nolu dairenin tahsis edildiğinin bu yolla kabul edildiği anlaşılmıştır.
SONUÇ OLARAK: Davalı Kooperatif yönetim kurallarının kayıtlı kooperatif üyelerine 1163 sayılı kanun ve ana sözleşme hükümlerine uygun olarak hiçbir üye açıkta kalmayacak şekilde konut tahsisi yapması gerekirken yapmadığı, 2001 yılından önce ve sonrasında üye dağıtımında konun ve ana sözleşmeye aykırılığın yaşanmış olduğu ve adına bağımsız bölüm dairelerden herhangi birinin kendi adına tescil edilmesini sağlayarak konutlarını mahkeme kararlarının birbiriyle çakıştığı ve bu sürecin dönemin tüm yönetim kurulu üyelerinde iyi yönetilmediği sonuç ve kanaatine ulaşıldığıdır.
SONUÇ OLARAK: Kooperatif ortağı bir hakka sahip olmakla birlikte bu hak ayni bir hak değil, kurada çıkan dairenin kendisine devrini talep etmeye yarayan şahsi bir haktır. Dolayısıyla kura çekilmiş olsa bile kura da çıkan daire üzerinde ortak bakımından bir ayni hak doğmuş değildir. Ortak sadece ve sadece söz konusu dairenin mülkiyetinin devrini kooperatiften talep etme hakkına sahiptir. Bununla birlikte somut davada ortada hukuka aykırı bir durum olduğu ve benzeri olaylar bakımından hukuka aykırı bu durum olduğu ve bu durumun çözülmesi gerektiğine şüphe bulunmamaktadır. Ancak dava konusu olay ve çerçevesinde çözülebileceği yönünde sonuç ve kanaate ulaşılmıştır.
Anılan dava dosyaları birlikte değerlendirildiğinde davalı kooperatifin daire tahsisi yaparak olan dairelerden seçmek suretiyle mahkeme hükmü eliyle tapu tescil isteminde bulunulduğu ve yerel mahkeme kararı ile de tapu tesciline karar verilmiş ise de davalı ...' nın söz konusu taşınmazı adına tescil ettirmesine rağmen aynı taşınmaz ile ilgili başka mahkeme kararları ile çelişkinin doğduğu, bu bağlamda kooperatif ortağı ...' nın söz konusu taşınması fiili anlamda kullanmak için tescil tarihinden itibaren yasal işlemlerde bulunulmasının anlaşılmadığı, bu husustaki taktir ve değerlendirmenin mahkemeye ait olacağı,
Davacı ...' un davalı kooperatife 12.02.2001 tarihinden, davalı ...' nın ise davalı kooperatife ortak kaydedildiği, birinin önce diğerinin ise sonradan üyeliğe kabul edilmiş bulunmasının, birinin diğerine göre daha üstün salip olduğunu göstermeyecek idiyse de kooperatif ortaklarından davalı ...' nın 1997 yılında üye olduğu ve tüm ödemelerini gerçekleştirdikten sonra mahkeme eliyle adına diğer bir deyişle davcının, davalı ...'dan 4 yıl sonra davalı kooperatife kaydedilmiş olmasının, davalı ...' ya taşınmaz tahsisinde üstün hak bahşetmeyeceği, davalı kooperatifin tüm üyelerine ister eski tarih, isterse yeni tarihli üye olsun bir konutu yapıp üyesine teslim ve adına tapuda tescil ettirmekle yükümlü olacağı, dosyaya sunulan tüm belgeler kapsamında davacının davalı kooperatife karşı akçeli yükümlülüklerinin tamamını yerine getirdiği ve davalı kooperatife borcu bulunmadığından kooperatife karşı maddi yükümlülüklerini getiren ve fiilen dava konusu daireyi 2006 yılında teslim alarak o günden bu yana halen kira geliri elde ederek fiili olarak kullanan haklı bulunacağı yönündeki bilirkişi görüşünün değişmeyeceği ve taşımazın tescilini talep edebileceği, yönündeki bilirkişi görüşünün değişmeyeceği ve taşınmazın tescilini talep edebileceği yönündeki bilirkişi görüş ve kanaati yönünde rapor tanzim edilmiştir.
10/06/2019 tarihli bilirkişi raporuna göre
Dava dosyasına 01.02.2018 tarihinde giren Bilirkişi Raporunda; davacı ...'utî 2001 yılından beri davalı kooperatifin üyesi bulunduğu ve bu üyelik gereğince kendisine 30.07.2003 tarih ... sayılı yönetim kurulu kararı ile eski numarası ile 1.3 Blok 3. Kat 8 no.lu yeni numarası ile ... Blok 3 Kat D:8 no.lu olan dairenin tahsis edildiği, adının, üyeliğin başlangıcı olan 2001 tarihinden beri ha/irun cetvellerinde vc 2010. 201 K 2012. 2013 ve 2014 hesap yıllarına ait muhasebe defler kayıtlarında aldığı, 2001 tarihinden itibaren kesintisiz olarak kooperatifle ıJe ilişkisinin sürdüğü ve söz konusu daireyi kiraya vermek suretiyle İlilen kullandığı, davalı kooperatife karşı akçeii yükümlülüklerinin tümünü yerine getiren ve kooperatife borcu bulunmayan davacının tapu iptal ve tescil talebinde haklı olduğu, taşınmazın kendi adına tescilini talep edebileceği yönünde kanaate ulaşıldığı, dava konusu dairenin 17.11,2016 dava tarihi itibariyle serhat piyasa rayj^ değerinin yaklaşık 300.000.00,;TL olabileceği yönünde gör üş ve kanaat belirtilmiştir. .
2.1-Davalı ....'nın Bilirkişi Raporuna İtinizi
Davalı ... Yayıcı vekili I9.02.201K işlem tarihli dilekçesinde müvekkilinin 1997 yılında kooperatife üye olduğu sahil olmasına rağmen raporda bu hususun değerlendirmeye alınmadığını, yönelim kumlu kararma imza atan Neela Songur'un davacının kardeşi, ay m yıllarda kooperatif yönetim kurulu üyesi ve şu anda da tasfiye kurulu üyesi olduğunu, hu durııtnun da raporda göz ardı edildiğini, davalı kooperatifin dosyaya sunduğu üye giriş belgesinde ... Blok 5.Kat 1 l no.lu daire ifadesinin yer almasına karşılık 30.07.2003 tarihli Yönetim Kurulu kararında ise ... Blok 3.kat 8 no.lu daire üyeliğine karar verildiğinin yazıl» olduğunu, birbiriyle çelişkili olan ifadelerin dikkate alınmadığını, davacının bugüne kadar acılan davalardan haberdar olmamasının mümkün olmadığını, kooperatife 1997 yılında üye olan müvekkilin 44.000 ABD Dolan ödediğini ve davayı 2007 yılında aklığını, davacının ise müvekkilden 5 yıl sonra 2002 yılında iiye olduğunu. 31.000 TL ödediğini ve dava açmak için 15 yıl beklediğini, dairenin kiraya verilmiş olmasının taşınmayın davacıya ait olduğunu göstermeyeceğim ileri sürerek itirazları doğrultusunda dosyanı» yeniden bilirkişiye tevdiine karar verilmesini talep etmiştir.
2.2-Davacı ...’un Bilirkişi Raporuna İtirazı
Davacı ... vekili 12,03.2018 işlem tarihli dilekçesinde bilirkişi raporunda ...ya tahsisi yapılan dairenin belirlendiğini, buna göre ...ya A Blok 5 No.lu dairenin tahsis edildiğinin tartışmasız olduğunu. ... bu daire ü/erinde hak iddia etmesi gerekirken müvekkiline tahsis edilen. 2006 yılından beri kullanımında olan, kiraya verilen ve kira bedelleri tahsil edilen 1 3 blok 3.kat 8 No.lu daire üzerinde hak iddia ettiğini, kooperatif yönetimine tebligatlar yapılmadan, yönetim kurulu üyelerinin cevaplan alınmadan, kooperatifin tebligat adresi tespit edilmeden verilen kararın kesin hüküm mahiyetinde olmadığını, bilirkişi raporuna yapıla» itirafların haklı yönü bulunmadığım savunmuştur.
2.3-Bilirişi Kurulu Ek Raporu
Dava dosyasın» 18.01.2019 tarihînde sunulduğu görülen Bilirkişi İlk Raporunda ; somut davada ortada hukuka aykırı bir durum olduğu, bu durumun zilyetlik veya haksız üil hükümleri çerçevesinde çözülebileceği, kooperatif adına kayıtlı dairelerden birini seçmek suretiyle tapu tescil isteminde bulunulduğu ve yerel mahkemenin kararı ile söz konusu taşınmazın ... adına tescil edildiği, ancak bu kararın aynı taşınma/ ile İlgili başka mahkeme kararları ile çeliştiği. ...nın söz konusu taşınmazı fiili anlamda kullanmak için tescil tarihinden itibaren yasal işlemlerde bulunmamasının anlaşılmadığı, bu husustaki takdir ve değerlendirmenin sayın mahkemeye ait olacağı, davalı ...'ınn davacı ... dan önce ortak olmuş ohnasınm üstünlük hakkı vermeyeceği, davalı kooperatifin tüm üyelerine konul yapıp teslim etmek ve tapuda adlarına tescil ettirmekle yükümlü olduğu, davacının davalı kooperatife karşı akçeli yükümlülüklerinin lamammı yerine getirdiği ve borcu bulunmadığı için dava konusu daireyi 2006 yılında teslim alarak o günden bu yana fiili olarak kullanımında htılundurduğu.bıı nedenle taşınmazın tescilini talep edebileceği yönündeki bilirkişi görüşünün değişmeyeceği, takdir ve değerlendirmenin Mahkemeye ait olduğu hususları yer almıştır.
2.3.1-Davalı ...’nın Bilirkişi Ek Raporuna İtirafı
Davalı ... vekili 11.02.2019 tarihli dilekçesinde bilirkişi kök raporuna yapmış olduğu itirazları tekrarlayarak; raporun hatalı ve taraflı olup, hakkaniyete ve hukuka açıkça aykırılık teşkil ettiğini, taşınmazın müvekkil adına tesciline ilişkin kesinleşmiş mahkeme kararlarını dikkate alınmadığını. 1997 yılında üye olunmasının üstün hak vermediğine ilişkin değerlendirmenin Yargıtay kararlarına ters düştüğünü, davacının dava açmak için 15 vıl beklemesinin mantıklı olmadığını, davacının 12.02.2001 tarihinde ortaklığa kabul edildiği belirtilmesine rağmen dosyaya sunulan makbuzda ödemenin 23,07.2002 yılında yapıldığının görüldüğünü. davacının hiçbir ödeme yapmadan üyeliğe nasıl kabuk edildiğine açıklık getirilmediğini, 1997 yılında Liye olan müvekkilin ödediği 44,000 ABD DOLAR! ile davacının
2002yılında ödediği 1.000 TL artısındaki l'ahiş farkın değerlendirilmediğini ileri sürmüş ; raporunun birebir aynısı otan, hakkaniyete aykırı, hatalı, yanlı ve çelişkili bilirkişi raporuna karşı üira/lanmn kabulü ile veni bir bilirkişi heyeti oluş Ilınılarak tekrardan rapor alınması istenilmiştir.
Davalı vekilinin 12.04.2019 Tarihli dilekçesinde de benzer hususlar tekrarlanmıştır.
III-»AVA KOMŞU İLE İLİİİLİ MAHKEME KAKARLARI
.VI İSTANBUL .... ASLİ VE TİCARET MAHKEMESİNİN KARARI VE TAPI, KAVDI
Davacı ... vekili. İstanbul .... Asliye Ticaret Mahkemesinde açmış olduğu .... i sayılı davada, müvekkilinin kooperatifin ortağı c kooperatifçe yaptırılan kal irtİfaklı 5} daireden birinin hak sahibi olduğunu, ancak dairesinin tahsis edilmediğini.... girişi 12 nolu dairenin müvekkiline ait olduğunu iddia ederek mezkur dairenin lapu kaydının iptaline ve müvekkil adına teselline karar verilmesini istemiştir
Davah ... vekili müvekkilinin 24.11.2005 tarihinde kooperatife on ak olduğunu, kat yerleşim planına göre davacıya ... ada ... parselde bulunan 8 numaralı bağımsız bölümün tahsis edildiğini. davacının 12 numaralı bölümün kendisine tahsis edildiğini ispat edemediğini savunmuştur. Davalı kooperatif vekili ise anlaşmazlığm davacı ile müteahhit firma arasındaki ilişkiden kaynaklandığım, ve husumetin müteahhit firmaya yöneltilmesi gerektiğini, borçlarım ödediği takdirde kendisine ... blok 5 nolu bağımsız bölümün verilebileceğini söylemiştir.
Mahkeme, mevcut belgelerin davacının 10,12.1997 tarihinde ortak kaydedildiğini, kooperatifin davacıya 07.10.2006 tarihinde toplam 5.1.12 TL tutarındaki borcuna ödediği takdirde ... blok 5 numaralı dairenin kendisine verileceğine dair bildirimde bulunduğunu . ancak bu borcun dayanağının olmadığını, keza 21.842 TL aidat yakıt gider borcunun olduğunun söylendiğini. ... ada ... nolu parsel üzerinde kooperatif lelıiııe kat irtifakı kurulduğunu, A. B. C. L) girişi olarak adlandırılan ... bloktaki 47 konulun ortaklar adına ferdi tapularının çıkarıldığını, yaptığı ödemenin. C girişi 12 numaralı veya 11# m2 alanlı 10 nolu dairelerle eşdeğerli 8 numaralı dairelerden birinin davacının olabileceğini gösterdiğini , 15,10,2008 tarihli ıslah dilekçesiyle ... girişi 8 numaralı bağımsı/ bölümün müvekkili adına tescilinin istendiğini kaydederek , 19.02.2009 tarihinde. ... ilçesi. ... Bölge, ... Köyü, ... Ada, ... Parselde kayıtlı ... /1' girişi, 8 no.lu bağımsı/ bölümün davalı kooperatif adına olan tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar vermiştir. (2009/59 K).
Başakşehir Tapu Müdürlüğü taralından 16.12.2016 tarihli ... sayılı y
3.2-İSTANBUL ....ASLİYE TİCARET MAHKEMESİNİN KARARI
Davacı ... vekilinin İslanbul ....Asliye Ticaret Mahkemesinde açmış olduğu ... K sayılı davada İstanbul .... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... K ... K sayılı sayılı kararından ve bunun 13.05.2009 tarihinde kesinleştiğinden söz ederek. II.Asliye Hukuk Hakimliğinin bu kararı dikkate almaksızın aynı taşınmazın .... adına tesciline karar verdiğini, bu karamı da kesinleştiğini ortada birbiriyle çelişen iki kesin hüküm olduğunu belirtmiş , bu nedenle yeniden yargılama yapılmasını karar verilmesini istemiştir.
Mahkeme 18.04.2016 tarihinde davanın kabulüne, ihtiyati tedbir kararının karar kesinleşinceye kadar devamına, 16.06.2009 tarihli ... K sayılı kararın değiştirilerek davalı kooperatife ait başka daire kalmadığı için... blok D girişi zemin kat 2 nolu bağımsız bölümün üzerindeki kooperatife ait kaydın iptaline ve fauna Hmel Tepecik adına tesciline karar vermiştir. 18.04.2016 tarihli 2012/179 |:..2016K)
IV-TESPİTLER
4.1 -MAHALLİNDE YAPILAN KESİF
Mahkeme Heyeti ile birlikle 09.05.2019 keşif tarihinde dava konusu ... İli, ... İlçesi. ... Mahallesi. '... Sitesi' ismi ile .... C Blok 3. Kal S numaralı bağımsı/ bölümde ve bağımsı/, bötümiin yer aldığı binanın oıiak alanlarında yapılan incelemede; taşınmazın bulunduğu binanın asansörlü olduğu, inşaatının tamamlandığı, ikametin devam ettiği, dava konusu C Blok S numaralı bağımsız bölümün salon. 3 adet oda, muttuk, bunvo. wc ve 2 balkon olmak üzere 3 ■ I daire tipinde bağımsı/ bölüm olduğu görülmüştür. Dava konusu bağımsı/ bolümün doğalgaz kombili olduğu, oda döşemelerinin lamirıat parke, mutlak, banyo. ve mahallerinin seramik kaplama, oda duvarları plastik boya. banvo-wc duvarları ise seramik kaplı olduğu, pencere doğramalarının Pvc olduğu, iç oda kapılarının ahşap, dış kapının çelik olduğu tespit edilmiştir.
Dava konusu taşınmaz ... ili. ... İlçesi. ... Mahallesi. ... Ada. ... parselde yer alan sitede, konum, olarak, otoyol hatlarına kolay ulaşılabilecek bir noktada bulunmakta olup, belediyenin alt yapı hizmetlerinden fay dal anması, site içerisinde yor alması, asansörlü binada yer alması, inşaat kalitesi, kullanım durumu, sosyal imkanlarının bulunması, emsal teşkil edebilecek benzer nitelikteki taşınmazların satış bedelleri de göz önüne alındığında dava konusu ...Blok. 3. Kat. 8 numaralı 3 1 tipi bağımsız bölümün piyasa rayiç değerlerinin dava tarihi olan 17.11.2016 tarihi itibariyle 300.000,00 TL olabileceği hesaplanmakladır.
Davacı siy/, konusu dairenin banyosunun tamamını, tuvaletini, mutlak tezgahını, dolapları vc yerleri, şap dökülmek sureliyle, meşe parke döşemesini, badana boyasını kendisinin yaptırdığını iddia çimekle beraber buna ait herhangi bir belge ibra/ etmediğinden konu hakkında hesap yapılmamıştır.
4.2-DAVACININ ORTAKLIĞI
4.2.1-Davacının Ortaklığa Müracaatı» İmzaladığı Taahhütname
Du vaeı ...’un 26.12.20D0 tarihînde ortak olmak için kooperatife müracaat ettiği ve imzaladığı "Üye Giriş Belgesi vc Taaahhütname" başlıklı belgede : kooperatifin, Toplu Konut Kredisi artı üyelerin ödeyeceği paralarla yaptıracağı konutlardan almak istediği, anasö/leşme hükümlerini kabul ve 05.0Si.1997 tarihli genel kurul kararlarına uymayı, peşin 297.000.000 TL ve ileriye doğru şenel olarak 9 ayda l .50ü.001).00ü-TL ödemeyi taahhüt etliği, ayrıca inşaatın devamı sırasında gelecek fiyat farkları ile plan . proje, altyapı, arsa payı. Birlik katılım payı ve genel giderleri ödemeyi kabul ettiği, kura çekimi yapılmayacağını bilerek, tahsis edilen 1.3 Blok. 5. Kat. 11 no.lu daireyi beğenerek aldığı, müteahhit firmayı kabul ederek üye olduğu, borç senetlerinin müteahhit firmaya aktarılmasına n/a gösterdiği, daireyi beğenerek aldığı için şerefiye talebinde bulunmayacağı, daire seçiminin giriş sırasına göre yapılmasına muvafakat ettiği, mahal listesini kabul ettiği gibi hususlar yer alınıştır.
4.2.2-Ortaklığa Kabul ve Daire Tahsisine Dair Yönetim Kurulu Kararlar
Bakırköy .... Noteri tarafından 01.08.1907 tarihinde .... sayı ile onaylandığı anlaşılan ve fotokopileri dava dosyası ekleri arasında yer alan yönetim kurulu karar defteri sayfalan içinde :
1-Yönetim kurulunun. Başkan ... ve 2. Başkan .... imzaları ile alınan ...'un {ve ....) kooperatife üyeliklerine oybirliği ile karar verildiğini belirten 12.02.20tH tarih, 01 Karar No.lu kararının.
2-Yönetim kumlunun. Başkan ..., Başkan Yardımcısı ... vc ...'in imzaları ile alınan ve ... ( ...L3 Blok. 3. Kat. 8 No.lu daire üyeliğine kabul edildiğini belirten 30.07.2003 tarih, 017 sayılı kararının bulunduğu görülmüşLür.
4.23-Üdcme Hclgcsi vc Dcfttrr Kayıtlan
Dava dilekçesi ekinde " t 'yelerimizden ....*dan otu/bir milyar Tl ’ nin tahsil edildiğine dair 03.07.2002 tarihli 081 sayılı tahsilat makbuzuyla ’*Tem yapı kooperatifinde üyemiz olan 156 m2 dairenin ...’un hiçbir borcu kalmamıştır. Elektrik, su tapu masrufları alıcıya aittir'* açıklamasını havi 08.08.2002 tarihli 083 sayılı tahsilat makbuzu yer almıştır.
Bakırköy ... Noteri tarafından 31.12.2010 tarihinde ... no ile tasdik edilen 2011 yılı yevmiye deflerinin 31.12.2011 tarihli ... sayılı kapanış yevmiye maddesindeki 131 ortaklardan alacaklar hesabında. 131 c 08 ...'un 8.582.27 Tl. borçlu: Bakırköy ... Noteri [aralından 31.12.2011 tarihinde ... no ile tasdik edilen 2012 vılı yevmiye deflerinin 01.01.2012 tarihli 1 sayılı açılış yevmiye maddesindeki 131 ortaklardan alacaklar hesabında 131 c 08 -...'un 8.582,27 Tl borçlu:Bakırköy ... Noteri taralından 31.12.2012 tarihinde ... no ile tasdik edilen 2013 yılı yevmiye defterinin 31.12.2013 larihli 90 sayılı kapanış yevmiye maddesindeki 131 ortaklardan alacaklar hesabında 131 e 08- ...’un 2.780.93 TL borçlu;Bakırköy ... Noteri tarafından 30.12.2013 tarihinde ... no ile tasdik edilen 2014 yılı yevmiye 31.12.2014 tarihli 66 sayılı kapanıp yevmiye maddesindeki 131 ortaklardan alacaklar hesabında 131 e 08 - ... un i .057.94 TL borçlu olduğu görülmüştür.
Bu kayıtların aidat vb. gibi kalemlerden oluştuğu anlaşılmış ve daha önceki yıllara ait saklama süresi dolmuş olan defter ve belgelerin bulunmaması sebebiyle 03.07.2002 tarihli 081 sayılı tahsilat makbuzunun kayıtlardaki durumu hakkında herhangi bir tespit yapılamamıştır.
4.2,4- Ortaklar Cetveli
Davacının isminin ortaklığımn başlangıcından bıı yana davalı kooperalilin genel kurul toplantılarına esas ortaklar cetvellerinde yer aldığı görülmüş ve dıırıım aşağıda tablo halinde gösterilmişin. sözleşmenin 9. Maddesine göre kooperatif tarafından müteahhit firmanın uygun gördüğü üyelere devir edeccğini kabul elmiş olmasından dolayı geçmiş dönemlerde belirlenen Blok ve Daire numaralarının tespitinin mümkün olmadığı ayrıta bu konuda (kura çekimi) genel kurul kurarının bulunmadığı bu nedenlerle genel kurul kararıyla belirlenecek usule göre hangi dairenin hangi üyeve ait olacağının daha sonra belirleneceği" ne karar verilmiştir Fakat genel kurul tutanaklarında işbu kararda bahsi geçen kişiler adına daire tahsisine ilişkin bir genel kurul kararına rastlanmamıştır.
c)Davalı kooperatif vekilinin 0.10.20 7 tarihli dilekçesi ekinde "Tem Tapu Tahsis Yapılan Ortakların Listesi (2006-2007 yılında)" başlıklı ( ayrıca "kooperatif tarafından ortaklar karar deflerindeki kayıtlar” ballıklı) bir liste sunulmuştur. Davacı ... ile Davalı ... isimlerinin bulunmadığı "... Tapu Tahsis Yapılan Ortakların Listesi (2006-2007 yılında)” bu listesinde , toplam 53 daireden ... blok 8. ... blok 12, ... blok 8 ve .. blok 2 ve 8 numaralı beş adet dairelerin karşısına kooperatifin, diğer dairelerin karşısına da tahsis yapılan gerçek kişilerin ismi . altına da " Yukarıda dairelerin karalığında bulunan ortaklar yer seçim yapılarak üve olunmuş buna güre yönelim kurulu karar alarak daireleri bu şekilde teslim edilmiştir. " açıklaması yazılmıştır.
d)Yönetim kurulunun 06.03.2017 tarihli. ... sayılı kararında ise Bakırköy .... Noterliği Tarafından 28.12.2016 tarihinde ... sayı ile tasdik edilen "Ortaklar Pay Defteri''nitı nasıl ihdas edildiği açıklanmıştır.
Buna göre ; eski yönetim kurulu taralından tanzim edilmeyen ortaklar defleri, sıhhatli dokQmanlar olmadığından, aşağıdaki hususların göz önüne alınması suretiyle ihdas edilmiştir
1- Kooperatifimize ortak kaydı daire seçilerek tercihe göre yönetim kurulu kararı ile bütünleşerek seçimleri yapılmış, bu sistemle oluşturulmuştur,
2-Bu lereihlere göre kuruluşundun beri ortakların el değiştirmeleri sonucu 2006 yılında ferdileşmeye geçilmiş, ferdileşmeye geçerken yönetim kurulu kararını almadan sadcce tapu sieil müdürlüğüne yazı yazarak tahsisleri yapmıştır.
3-Bazı ortaklara dairelerin tahsisi yapılmamıştır. Bunun nedeni: bazı ortakların mağdur oldukları iddiası ile daireler üzerine mahkeme kanalı ile ihtiyati tedbir koydurtmaları ile kooperatif birlik alacakları nedeniyle daireler üzerine icra yoluyla haeiz konulmuş olmadı harbiyledir.
4-Dairesini leslim ahin, borcu olmadığından Btiyükçekmece .... Noterden gönderdiği 07 Eylül 2007 tarih ve ... no.lu istifa ihtarıyla ... 'İn İstifa ettiği görülmüştür. Bu ortağın yeniden kaydı oluşturulmamıştır.
5-...’un kooperatife ortak it k kararı olmadan ... Blok 10 no.lu daire tahsisi yapılmıştır.
6-... Blok I no.lu dairenin kime tahsis edildiği görülmediği halde tahsis esnasında yönetim kurulu bu daireyi salmıştır.
7-...'nm ortaklığı ile ilgili hiçbir kayda rastlanılmamıştır.
8-..., ...., .... ve ...'ın 2'şer ortaklığının bulunduğu tespit edilmiştir.
9-...., ....,..., .... .... ve ...'ının daireleri için açlıkları tapu iptal davaları, tapu kaydındaki hacizlerin fekki davaları devam etmektedir “
Bu suretle İhdas edilen ortaklar deflerine davacı ...'un 12.02.2001 tarihli I numaralı (davalı ... nın ise 10.12.1997 tarihli 4 numaralı) yönetim kurulu kararı İle ortaklığa kabul edildiği bilgisi yazılmıştır.
e)Dava dosyası ekinde yer alan. İstanbul I lukuk Mahkemeleri önbürosuna 08.05.2018 tarihinde teslim edildiği ve uvap sistemine kaydedildiği anlaşılan belgeler içinde davalı ...'nın olduğu iddia edilen " Kooperatifinizden ... Blok 10 numaralı daireden kendi isteğimle ayrılmak istiyorum. Kooperatifinizdeki biriktirme hesabımın iadesinin yapılmasını . kooperatif ortaklığımın sona erdirilmesi için istifamın kabulünü , Ayrıca istifa tarihinden itibaren kooperatife aidat Ödemeyeceğimi.kooperatiften sermayem., biriktirme hesabımı taahhütnameye ait hesabımı alırken ortaklık cüzdanı İle Kooperatife ait belgeleri ilişikte sunuyorum .Bilgilerinizi ve gereğini ara/ ederim Savgılanmla “İfadesini laşıvan 08.11.2006 tarihli va/ınm bulunduğu görülmüş; ... vekilinin .... K sayılı davada bu yazının sahte olduğunu HelirUiği vc adı geçen kişinin im/a örneklerinin alınmasından sonra mahkemenin mezkur yazıya itibar etmediği anlaşılmıştır.
f)Davalı ... vekilinin 04.04.2007 tarihinde kdremit .... Noterliği aracılığıyla kooperatife gönderdiği i lı lamam ede kooperatifin üyesi olan ve son zamanlara kadar ödemelerini aksatmadan yapan ancak ne dairesi ne de tapusu teslim edilen müvekkilinden .07.06.2006 tarihli ihtarname ile tapu ve proje masrafları, doğalgaz kazan ve yakıt giderleri, emlak vergileri vs. masraflar karşılığı olarak 5.132-TI. istendiği, yaptıkları araştırmada müvekkilinin dairesinde hiçbir hak veya sıfatı olmaksızın tanımadıkları bazı kişilerin oturmaya başladığının öğrenildiği, müvekkilinin adına isabet eden ... Ada. .... Parsel. 10 no.la bağımsı/ bölümde bulunan dairesinin tapusunun vc dairenin boş olarak fiilen tesliminde varsa kooperatife olan borcunun defaten peşin olarak ödencceği bildirilmiş: müvekkilinin davel edilmediği için katılmadığı 01.04.2007 tarihli olağanüstü kurul toplantısına ait gündemin ve kararların gönderilmesi istenilmiştir.
V-DEĞERLENDİRME
5.1-HUKÜKİ ÇERÇEVE
Konut yapı kooperatifleri ortaklarının yaptıkları ödemelerle onların konut ihtiyacını sağlamak amacıyla kurulmuş olan özel hukuk tüzelkişileridir {K.K. madde 1 .anasözleşme madde 6) Kooperatife ortak isteyen vc ortaklık şartlarına sahip olan kişilerin kooperatif ana sözleşmesi hükümlerini bütün hak ve ödcvlcriyjc birlikte kabul ettiklerini belirten bir ya/ı ile yönelim kuruluna başvurması, yönetim kurulu kararı ile ortaklığa kabul edilmesi ve bir ay içinde sermaye payım ve diğer ortaklardan her birinin o güne kadar ödemiş olduğıı meblağı bir defada kooperatife ödemesi gerekmektedir. Ortakların daha sonra genel kurul tarafından tespit edilccek aidatları ödeyecekleri açıktır. K.K. madde 8.23.42, unasöz.leştne madde 11.14,21.23) Kooperatife genel kuruldan alınacak karara bağlı olarak sabit fiyatlı ortak olunması da mümkündür.
Ortaklar. Kooperatiller Kanununun kabul ettiği esaslar çerçevesinde hak vc vecibelerde eşittir.(Madde 23)
Anasözleşme. yapılan konutların , genel kuruldan karar alınmak şartıyla ortakların tercihlerine göre veya kura çekimi yoluyla dağıtılmasına imkan tanımıştır. ( Anasci/leşıne madde 50.62)
S.2-ANALİZ,
Dava 13akırköv ... Asliye ....Ticaret Mahkemesi'nin 18,11.2016 tarihti tensip tutanağında kooperatif üyelisinin tespit davası olarak nitelendirilmiştir.
Kooperatifin kanuni saklama süreleri dolmuş olan 2010 yılı öncesine ait muhasebe defterleri dosya ve ekleri kapsamında bulunmadığı gibi ortaklar defterinin de 2016 yılında ilıdas vc 2017 yılında tanzim edildiği anlaşılmıştır.
Dosya kapsamındaki belgeler çerçevesinde Davacı ...'un davalı kooperaiilm ortağı, ... Ü Blok C girişi. 3.kat 8 no.lu bağımsız bölümün zilyedi, ve konutunun adına tescilini talep ve dava etme hak ve yetkisinin sahibi olduğu konusunda tereddüt bulunmamaktadır.
Ancak, huzurdaki davadan önce. 2007 yılı içinde, kooperatif yönetim kurulunun 10.12.1997 tarihli 4 numaralı kararıyla kooperatife ortak kaydedilen ancak hak sahibi olduğu daire ile ilgili belge vc bilgi bulunmayan ... adlı (davalı) ortak da, ortaklık hakkının gereği olarak konulunun teslimi vc adına tescili için İstanbul ... Asliye Ticaret Mahkemesinde görülen davayı açmış ve bu davanın kesinleşen kararıyla (19.02.2009. 007/714 li , 2009/59 K).knopcratif adına kavjlh ... Ada. ... Parselde kayıtlı ...Blok / C girişi. 3.kat 8 no.lu bağımsız bölümün tapusunu almıştır.
Dolayısıyla davacının dava dilekçesinde belirttiği 1.4 B Blok C girişi 3 kat 8 numaralı bağımsız bölümün tahsis tapusunun iptali ile adına tahsissen tescili istemi, esas itibariyle mezkur konulun Davalı ... adına tescilinin dayanağım teşkil eden İstanbul .... Asliye Ticaret Mahkemesinin 19.02.2009 tarihli ....K, ... K sayılı kararının iptaline veya yok savılmasına yönelik olduğundan, değerlendirmesi uzmanlık alanımızın dışında kalmakladır.
V-SONUÇ
Bakırköy ... .Asliye .. Ticaret Mahkemesinin ... E sayılı dava dosyası ve eklerinin ineclenmcsi ve mahallinde yapılan keşif sonucunda
-Davacı ...'un davalı kooperatifin oriağı. .... Blok / C’ girişi. 3.kal S no.lu bağımsı/ bölümün zilyedi ve konulunun adına tescilini talep ve dava etme hak ve yetkisinin sahibi olduğu.
-Ancak 2007 yılj içinde, yönelim kurulunun î0.12.1997 tarihli 4 numaralı kararıyla kooperatife ortak kaydedilen, ancak hak sahibi olduğa daire ile ilgili belge ve bilgi bulunmayan Davalı ... konutunun teslimi ve adına tescili için İstanbul .... Asliye Ticaret Mahkemesinde .... E sayılı davayı açlığı ve davanın kesinlenen kararıyla (19.02.200V, 2009/39 K),kooperaiil adına kayıtlı .. Ada. .. Parselde kayıttı .... Blok / C girimi. 3,kal S no.lu bağımsız bölümün tapusunu aldığı.
-... Ada, ... Parselde kayıtlı ... B Blok / C girişi. 3.kat 8 no.lu bağımsı/ bölümün keşif larihindeki rayiç değerinin 300.000 Tl. Olduğu tespit ve değerlendirmesi yapılmıştır.
Davacının ... Blok C girişi 3 kal 8 numaralı bağımsız bölüm tapusunun iptali ile adına tescili istemi, mezkur konutun Davalı ...'nm mülkiyetine geçmesine dayanak teşkil eden İstanbul .... Asliye Ticaret Mahkemesinin 19.02,2009 tarihli ... ii. ... K sayılı kararının iptaline veya yok sayılmasına yönelik olduğundan, bu hususla ilgili değerlendirme yapılması uzmanlık alanımızın dışında kaldığından heyetimizce görüş belirtilmemiş olduğu yönünde rapor tanzim edilmiştir.
16/12/2019 tarihli bilirkişi heyeti ek raporuna göre
İNCELEME VE SONUÇ
Sayın Mahkeme'nizin 16.09.2019 tarihli duruşma tutanağında heyetimizden taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin bclirfenmcsi için ek rapor hazırlanmasının talep cdılıncsi üzerene; heyetimizce hazırlanan kök raporun 5. Sayfasında 4.1. maddesinde dava konusu taşınmazın
17.11.2016 dava tarihindeki rayiç piyasa değeri 300,000.00 TL olduğu belirtilmişken sonuç kısmında sehven keşif tarihindeki rayiç değerinin 300.000,00 TL olarak yazıldığı anlaşılmış olup, işbu ek raporla taşınmazın 17.11.2016 dava tarihindeki ravie plvasa de£crİ 300.000.00 TL olarak düzeltildiği görüş ve kanaatine varıldığı yönünde rapor tanzim edilmiştir.
Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde;
İş bu dava kooperatif üyeliğinin tespiti ve de davalı adına kayıtlı taşınmazın Yönetim kurulu kararı ile tahsissine dayalı tapu iptali tescil davası olup ;
Davacı yan 2001 yılında davalı kooperatife üye olduğu tüm ödemelerini yaptığı ve de ... mahallesi ... ada ... parsel ... Blok C girişi. 3.kat 8 nolu dairen 2003 ylıında davacı adına tahsis olduğu ve de 2006 yılından beri fiili kullanımda olup davacı adına kira sözleşmesi düzenlendiği,yine apartman gelir gider makbuzlarında davacı adına düzenlenen evraklar bulunmakla tapu iptal tescil talebinde bulunduğu ,
Dava konusu 8 nolu daireye ilişkin davacının kiraya veren olarak akdettiği kira sözleşmesinin dosya arasında yer aldığı,bir kısım apartman gelir -gider makbuzlarında 8 nolu daireye yönelik davacı adına belgeler bulunduğu ,
İstanbul ....ATM .... E. .... K. Sayılı ilamı ile davacı ...nın kooperatif aleyhine açtığı tapu iptal tescil talepli dava uyarınca;anılan dava kabul edilmiş ... mahallesi ... ada ... parsel ... Blok C girişi. 3.kat 8 nolu daire davacı adına tescil talebi kabul edilmekle anılan karar 03/05/2009 tarihinde kesinleştiği,
İstanbul ....ATM tarafından ... E. .... K. Sayılı ilam ile Davacı ... adına tapu tescil talebi kabul edilerek 8 nolu dairenin tesciline karar verilmiş anılan ilam kesinleştiği,
İstanbul ....ATM ... E. ... K. Sayılı ilamı uyarınca ;Davacı ...nın yargılamanın yenilenmesi talebi kabul edilerek ,İstanbul ... ATM .... E. ... K sayılı ilamı ile İstanbul ....ATM tarafından ... E. .... K ilamı ortadan kaldırılmış,Davacı Fatma .... adına daha önce tapu tescil talebi kabul edilen 8 nolu dairenin değiştirilerek 2 nolu dairenin tahsisine karar verildiği anlaşılmakla;
Dava tarihi itibarı ile İstanbul ....ATM ... E. ... K. Sayılı ilamı uyarınca taşınmazın davalı ... adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır,
Dosya kapsamından kooperatife ait daire sayısından fazlaca kişiye satım olduğu anlaşılmıştır.
Yapı Kooperatifleri Tip Ana sözleşmesinin 62 ve 59. maddesinde konutların ortaklara nasıl dağıtılacağı düzenlenmiştir.
Madde 62- Konutlar, maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kura ile dağıtılır. Ancak; 59. maddenin 2. fıkrası uyarınca, konutların ortaklara önceden dağıtılması halinde kuraya başvurulmaz.
Madde 59- Konutlar; Arsa durumuna, projeye, ortakların ihtiyaç ve tercihlerine göre değişik tip ve gruplar halinde planlanabilir. Yaptırılacak konutlar ile 61. maddede belirtilen genel hizmet tesislerinin sayı, cins ve özellikleri, kooperatifin amacına ve ortakların ihtiyaçlarına uygun olarak genel kurulca belirlenir. Bu belirleme sırasında, konutların gerek tip ve gruplar, gerekse diğer özellikleri itibarı ile, ortakların isteklerine göre dağıtılması esası da kararlaştırılabilir.
Kısacası konutlar ya maliyet bedelleri kesinleştikten sonra kura çekimi neticesinde ya da ana sözleşmenin 59. maddesi uyarınca grup, tip, m2 büyüklükleri ve sair özelliklerine göre ortakların istekleri doğrultusunda önceden seçim suretiyle dağıtılması kabul edilir.
|SOMUT DAVADA İSE; Davalı kooperatifin ferdi mülkiyete esas teşkil eden ortaklara isabete edecek dairelerin dağıtımında tek bir usul belirlemediği zira kooperatife 1997 tarihinde kabul edilen ilk üyelere, üyeliğe ilk girişte daire seçiminin ve tahsisin yapılmadığı, 02.11.2001 tarihine kooperatife yeni üye kaydedilen ortakların üyeliğe ilk girişte özelliklerine göre daireyi kendilerinin seçme şeklinde belirlendiği böylelikle davalı kooperatif nezdinde dairelerin dağıtılmasında tek bir usulün benimsenmediği anlaşılmıştır.
10.12.1997 tarih 04 sayılı Yönetim kurulunun 1 kararı ile davalı ...'nın davalı kooperatif üyeliğine kaydedildiği,
12/02/2001 tarihli yönetim Kurulu Kararı ile davacının kooperatiff üyeliği kabul edilmiş,30/07/2003 tarihli Yönetim Kurulu Kararı ile 8 nolu dairenin davacı adına tahsisine karar verilmiştir.
Davacının davalı koopertife borcunun olmadığı ve de üyesi olduğu anlaşılmakla;
30/07/2003 tarihli Yönetim Kurulu Kararı ile 8 nolu dairenin davacı adına tahsisine karar verildiği,davalı adına böyle bir karar olmadığı ancak;
Davalı ...'nın dosyaya ibraz ettiği Edremit .... Noterliğinin 04.04.2007 tarih li yine davalı kooperatife yönelik keşide edilen ihtarnamede;" 07.06.2006 tarihli kooperatif vekili Av. .... tarafından kendisine gönderilen ihtarnamede tapu ve proje masrafları, doğalgaz kazan ve yakıt giderleri, emlak vergileri vesair masraflar karşılığı olarak 5.132.TL borcu olduğu bildirilmiş bulunmaktadır. Müvekkilem adına isabet eden ... ada, .. parsel 10 nolu bağımsız bölümde bulunan dairesinin tapusunun ve dairenin boş olarak fiilen kendisine teslim edildiğinde varsa kooperatife olan borcu defaten peşin ödeyecektir."
Şeklinde beyanda bulunulduğundan davalı ...'ya üyeliği gereği gerçekte davalı kooperatif tarafından 10 nolu dairenin tahsis edilmiş olduğunun anlaşıldığı,
Davcının netice-i talebinin yalnızca tapu iptal ve tesciline yönelik olduğu ,muadil bir daire taleplerinin olmadığı ,kooperatif nezdinde de kooperatif adına kayıtlı muadil bir daire zaten bulunmadığı anlaşılmıştır.
Dosya kapsamında iki farklı heyetten rapor alınmış ,ilk heyet davacının talebini haklı olduğu ikinci heyet raporunda ise anılan talebin İstanbul ....ATM ... E. ... K. Sayılı ilamın yok sayılmasına sebebiyet vereceği şeklinde görüş bildirmişlerdir.
Yukarıda dava konusu ve dosya içeriği özetlenmiş ,davacı ve davalının kooperatif üyesi olduğu ve de her ikisinin de akçeli yükümlülüklerini yerine getirdiği noktası tartışmasız olup,
Kooperatif ana sözleşmesi uyarınca;
Konutlar ya maliyet bedelleri kesinleştikten sonra kura çekimi neticesinde ya da ana sözleşmenin 59. maddesi uyarınca grup, tip, m2 büyüklükleri ve sair özelliklerine göre ortakların istekleri doğrultusunda genel kurul tarafından belirleneceği ,
Davacıya tapu tahsisin yönetim kurulu kararı ile yapıldığı ,davalı adına tahsise yönelik herhangi bir karar bulunmadığı ancak çekilen ihitarnameden 10 nolu dairenin tahsisinin yapıldığı,
Davacının kooperatif üyeliğinin 1997 davalının kooperatif üyeliğinin 2001 olduğu ,
Gelinen aşamada davalı kooperatif adına hali hazırda muadil bir dairenin olmadığı ,
T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO: 2013/23-24
KARAR NO: 2013/1591
"....
Bilindiği üzere, tahsis, ortağa şahsi hak sağlar. Kooperatifçe bir dairenin geçerli bir tahsis işlemiyle bir ortağa tahsisi halinde, tahsis edilen ortağın rızası olmaksızın, ortaklığı devam ettiği sürece konutun başka bir ortağa tahsisi mümkün değildir.
Kooperatif tarafından taşınmazın ortağa tahsisi, mülkiyeti geçiren bir işlem olmayıp, kooperatifle olan iç ilişkide bir hak bahşeden ve koşulları oluştuğunda kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde bulunma hakkı yanında ortağa, tahsis hakkına karşı yapılan haksız saldırılarda üçüncü kişilere karşı, tahsis önceliğinin ve dairenin tespiti ya da müdahalenin men'i ve ecrimisil davası açmaya izin veren bir haktır.
Bir konutun ortağa tahsis edildiğinden söz edilebilmesi için ya kur’a sonucu konutun tahsis edilmiş olması veya konutların genel kurulca belirlenecek esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmış olması ve genel kurulun bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması gerekir. Anlatılan ilkeler dışında yönetim kurulu, genel kurulun kararı veya onayı olmaksızın bir konutu belli bir ortağa tahsisine karar veremez.
Bu ilkelerin ışığında somut uyuşmazlık incelendiğinde, dava konusu taşınmazı kullanan davacının; kooperatifin bu kullanımı fiilen benimsemesi suretiyle zımni tahsise dayalı olarak üstün hak iddiasında bulunduğu anlaşılmakta olup, mahkemece, dava konusu dairenin davacıya zımni olarak tahsis edilip edilmediği ve böylece dairedeki üstün hak sahibinin kim olduğunun tespiti hususunda yeterli araştırma yapmamıştır...."
Yukarıda anılan içtihat uyarınca taraflara usulüne uygun tahsis yapılmadığı ,ferdileştirme işleminin de yapılmadığı, bu hali ile üstün hak sahibinin kim olduğu noktasında değerlendirme yapılması gerektiği,
Dava konusu yerin davacının kullanımda olduğu aynı zamanda da davalı adına Mahkeme ilamı ile tescilin yapıldığı anlaşılmaktadır,
Mahkememizce her ne kadar davacı adına yönetim kurulu kararı ile tahsis yapılıp anılan daire davacının kullanımına verilmiş ise de bu tahsisin Ana sözleşmeye uygun yapılmadığı ,kaldı ki davalının 1997 tarihinde kooperatife üye olduğu ve tahsise ilişkin herhangi bir kararın da dosya arasında yer almadığı, davacının 2001 yılında kooperatife üye olduğu , her ikisinin de kooperatife güven duyarak hareket etttikleri ,eşitlik ilkesi uyarınca da öncelikli tahsis hakkının bu hal ile davalı tarafta olması gerektiği aksi muhalifinden somut olay açısından hakkaniyet ilkesine aykırı olacağı ,dava konusu yerin salt davacının fiili kullanımda olmasının ve de gelir/giderlere yönelik bir kısım ödemeler yapmasının kooperatif ile iç ilişkisi kapsamında ayrıca değerlendirilmesi gereken ve de davacıya üstün hak sağlamayan durum olarak nitelendirildiği, bu hali ile davacının ... Yapı Kooperatifi üyesi olduğunun tespitine, ancak tapu iptal ve tescil talebinin reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kuurlmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklandığı üzere;
1-Açılan davanın KISMEN KABUL- KISMEN REDDİNE,
2-Davacının ... Yapı Kooperatifi üyesi olduğunun tespitine,
3-Davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine,
4- 492 sayılı Harçlar yasası uyarınca alınması gereken 54,40- TL karar harcından peşin alınan 29,20-TL harcın mahsubu ile bakiye 25,20- TL ilam harcının davalılardan tahsiliyle hazineye İRAD KAYDINA,
5-6100 sayılı HMK'nın 326/1 maddesi gereğince davacı tarafından yapılan 29,20-TL başvurma harcı 4,30- TL vekalet harcı ve 29,20- TL peşin harç olmak üzere 62,70- TL toplam harç nedeniyle yargılama giderinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
6-6100 sayılı HMK'nın 326/2 maddesi gereğince davacı tarafından yapılan tebligat ve müzekkere,bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 4.836, 30- TL yargılama giderinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
7-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT. hükümleri uyarınca 3.400,00 TL vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine,
8-Yürürlükteki AAÜT gereğince hesap edilen 3.400,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,
9-HMK'nın uygulanmasına dair yönetmeliğin 58/1 maddesi gereğince taraflardan birinin talebi halinde gerekçeli kararın taraflara tebliğine
Dair, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 vd. maddeleri gereğince (5235 sayılı Kanunun 2. maddesi de dikkate alınarak) davacı vekili ve davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkememize verilecek veya başka bir mahkeme aracılığıyla gönderilecek dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı.21/09/2020
Katip ....
E-imzalıdır.
Hakim ...
E-imzalıdır.