T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2017/451 Esas
KARAR NO: 2022/793
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 16/05/2017
KARAR TARİHİ: 19/09/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP;Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkillerinin 1997 yılına kurulan ... Koop. Ortaklarından olduğunun tespitine, ... mah. ... mevkiinde bulunan ve Tapu'nun ada ..., parsel .... sayılarında kayıtlı taşınmaz üzerinde yapılan dairelerden, davalı ... Koop.'ne devredilecek dairelerden birer dairenin adı geçen kooperatifin üyesi olan davacı müvekillerine tahsisine, taşınmazın şayet davalı ... Koop.'ne devir ve tescil edilmiş ise, kendisine tahsis edilecek dairelerden birer dairenin tapu kayıtlarının iptali ile ... üyeleri olan müvekkilleri adına kayıt ve tescillerine karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP;Davalı ... Yapı Kooperatifleri Birliği vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkilinin bünyesinde 18 adet üye kooperatif bulunduğunu, müvekkilinin sorumluluğunu üye kooperatifine karşı olmakla birlikte, davalı olan ... Yapı Kooperatifine karşı tahsislerini yaparak sorumluluğunu yerine getirdiğini, davacıların muhatabının ve husumet yöneltmesi gereken tek davalı üyesi olduklarını iddia ettikleri ... Yapı Koop. Olduğunu, bu nedenle tarafına ve diğer davalı ... A.Ş yönünden davanın husumet yokluğundan reddini talep etmiştir.
CEVAP;Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; .....'ın imzaladığı sözleşmenin gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunu, yüklenici olarak yalnızca sözleşmede belirlenen işi belirlenen sürede yaparak .... Koop.'ne konutları teslim etmekle yükümlü olduğunu, .....'ın kooperatif üyeleri ile olan ilişkisinden bağımsız olarak çalıştığını ve yüklenici olarak konutları süresinde teslim etmeyi planladığını, bu nedenlerle davaya konu taleplerin muhatabının ...Kooperatifleri Birliği olduğunu, ... ile davacılar arasında herhangi bir sözleşme olmadığı gibi .....'ın davacılara herhangi bir taahhüdü de olmadığını, bu nedenlerle davanın reddini talep etmiştir.
CEVAP;Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacıların tüm taplerinin zamanaşımına uğradığını, davacılara kooperatifçe tahsis edilmiş bir arsa veyahut bir konutun bulunmadığı, davacıların üyesi olduklarını iddia ettikleri kooperatife karşı akçeli yükümlülülerini eksiksiz yerine getirdiklerini yazılı delil ile ispatlamak zorunda olduğunu belirterek davalı vekili davanın reddi ile yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasını arz ve talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
İş bu dava 1163 sayılı Kooperatifler Kanunundan kaynaklı üyeliğin tespiti ve de tapu iptal tescil talebinden ibarettir.
Davacılar davalı ... Kooperatifinin üyesi olduklarını ,akçeli yükümlülüklerini yerine getirdiklerini ancak hak sahibi oldukları birer adet dairelerin tapusunun devrini alamadıklarını ,
Davalı ... Kooperatifinin davalı .... Yapı Koop Birliği çatısı altında birleştiğini ,davalı üst birlik ile diğer davalı ..... arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği ,bu sözleşme kapsamında kendilerine tahsis edilmesi gereken dairelerin verilmediğini ,
Davalı ... Kooperatifinin üyesi olduklarının tespiti ile taraflarına birer adet daire tahsis edilmesini talep etmişlerdir.
Davalı kooperatif ,zamanaşımı itirazı ile davacılara tahsis yapılmadığı kaldı ki davacıların akçeli yükümlülüklerini yerine getirdiklerini ispat etmeleri gerektiğinden davanın reeddini istemiş,
Davalı birlik kooperatif üye kooperatife gereken tahsislerin yapıldığını,16 adet yapılması gereken tahsisten 12 sinin 05/07/2017 tarihinde yapıldığı kalan 4 adet tapunun devrinin ise bu dava sebebi ile yapılamadığını, A 8 blok4 nolu bağımsız bölüm, A 22 blok 7 nolu bağımsız bölüm, A 24 blok 5 nolu bağımsız bölüm, A 25 blok 9 nolu bağımsız bölümün uhdelerinde olduğunu ancak ; davacılara karşı doğrudan sorumluluklarının olmadığını beyanla husumet itirazında bulunmuş,incelene tapu kayıtlarında dört adet taşınmazda davalı .... Yapı Koop Birliği'nin malik olduğu görülmüştür.
Davalı ..... davacıların sözleşmenin tarafı olmadığını bu sebeple kendilerine karşı dava açmakta hukuki yararları olmadığı ve de pasif dava ehliyeti noksanlığı sebebi ile davanın reddini istemiştir.
Dava konusu uyuşmazlık davacıların davalı ... Kooperatifinin üyesi olup olmadıkları ,akçeli yükümlülüklerini yerine getirip getirmedikleri, tapu iptal ve tescil şartlarının oluşup oluşmadığı ve de davalıların pasif dava ehliyeti olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Davalılar .... Yapı Kooperatifleri Birliği ile ... arasında 16/05/2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği anlaşılmakla dosya arasına alınmıştur.
Dava konusu ... Mahallesi ... Mevki ,... ada .... parsel sayılı taşınmazın tapu kayıtları celp edilmiş, kooperatif kayıtları, ödeme belgeleri celp edilmiştir.
HMK 266.maddesi uyarınca Çözümü özel ve teknik bilgiyi gerektiren hususlar olan uyuşmazlık konusunda rapor alınmasına karar verilmiş;
23/04/2018 Tarihli Bilirkişi İnşaat Mühendisi ... ve Kooperatif Uzmanı ... Raporunda;... ve ... adlı davacıların 1997 yılından sonra, ... adlı davacının ise 30.09.2002 tarihinden sonra kooperatifle ortaklık ilişkilerini sürdürdüklerine dair herhangi bir belge ve kaydın olmadığı,... ve ...'un 1997 yıl içinde kooperetif hesabına yatırmış oldukları ( 000.000 atılarak şimdiki yazılışla ) 500'er TL'leri ile, ödenip ödenmediği bilinemeyen senetlerinin akıbeti konusunda da herhangi bir belgenin bulunmadığı, ,... adlı davacının - kooperatife ortak olduğunu gösteren kayıt ve belgenin bulunmadığı,Kooperatifin ... Mah. ...mevkiinde ... ada ... parseldeki taşınmazın maliki olmadığı, ... tarafından yapılan inşaatların 11.07.1997 tarihinde ortak olunan (şimdi Tasfiye Halinde) — ... Yapı Kooperalilfleri Birliğinin arsaları üzerine yapıldığı , kooperatifin tahsis edilen 16 konut için Birliğe (... öncesi inşaatın bedeli ve ödenecek borç dahil) toplam 636.608,09 TL. ödediği,dava konusu dairelerin, serbest piyasa rayiç değerlerinin dava tarihi itibariyle değerleri tespit edilmiştir.
Dava değeri bakımından 23/04/2018 Tarihli Bilirkişi raporu gibi eksik harç ikmal edilmiş ise de;İş bu rapora karşı yapılan itirazlar ve de denetime elverişli görülmeyerek yeni bir bilirkişiden rapor alınmasına karar verilmiş;
12/10/2018 Tarihli Kooperatif Bilirkişi ... Raporunda;
1163 sayılı kooperatifler kanununa göre kooperatif üyesinin, üyeliği gereği kendine tahsis olunan taşınmazın, adına tapu iptal ve tescilini isteyebilmesi için öncelikle kooperatifin üyesi bulunması ve bu üyeliği gereği kooperatife karşı tüm parasal yükümlülüklerini yerine getirdiğini ve ödemelerinin, tamamını gerçekleştiren diğer kooperatif üyeleriyle eşit durumda olduğunu ispatlaması gerekeceği,Davacılardan ... ve dava dışı ...'un - davalı kooperatif nezdinde 1997 yılında Üüyeliğe kabul edildiği ve davalı kooperatifin 30.12.2003tarihinde yapılan 2002 yılı genel kuruluna kadar hazirun cetvelinde kooperatif ortağı olarak kayıtlı bulundukları gibi 1163 sayılı kanun ve ana sözleşme hükümlerine göre üyelik devrinin usulüne uygun olarak gerçekleştiği davalı kooperatif tarafından ispatlanamadığından ...'ın davalı ... nin 2 hisse karşılığı (2 adet üyeliğinin bulunduğu) üyesi bulunduğunun kabulü ile huzurdaki davayı açma hakkının bulunduğunun kabul edilmesi gerekeceği,Davacılardan ..., ... ve ...(....) 'unise 1163 sayılı kanun ve ana sözleşme hükümlerine uygun olarak davalı .... nin ortağı olarak hiç kabul edilmedikleri, dosyaya sunulan bir kısım ödeme belgelerinin tek başına üyeliğe hak kazandıklarını göstermeyeceği gibi kooperatif hazirun cetvelleri ve ibraz edilen ortaklar pay defter sayfalarında ortak olarak kayıtlı olmayan davacılardan ..., ... ve ...(....) un 1163 sayılı kooperatifler kanunu çerçevesinde huzurdaki davayı açma haklarının bulunmayacağı,Davalı ...Yapı Kooperatifleri birliğinin (üst birliğin) dava dilekçesindeki beyanlarından da açıkça anlaşıldığı üzere üyesi bulunan kooperatiflere bağımsız bölüm devirlerini yapma sorumluluğunun teknik olarak üye kooperatife karşı olmakla birlikte üst birlik nezdinde üye kooperatiflerin, ortak olarak kayıtlı üyelerine bu devirlerin tapu nezdinde yapılması yönünde uygulamanın açıkça benimsenmiş olması karşısında bu davalı yönünden ileri sürülen husumet itirazının bu nedenle yerinde olmayacağı,Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve davalı .... Yapı Kooperatifleri Birliğinin 02.02.2017 tarihinde yapılan 2016 hesap yılı genel kurulunun 6 nolu gündem maddesinde görüşüldüğü üzere davalı üst birliğe verilecek olan bağımsız bölümlerin ... ada ... parsel,... ada ... parsel ve ... ada ... parsel üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince 300 adet dairenin yapıldığı, dava dosyasına gelen tapu kaydının ise sadece ... ada .. parsele yönelik olduğu, bu durumda tapu müdürlüğünden ... ada ... parsel ile ... ada ... parsel üzerinde yapılan bağımsız bölümleri gösterir tüm tapu kayıtlarının dosyaya celbinin gerekeceği, zira davalı ... Yapı kooperatifi adına üst birlikçe bağımsız bölüm devirlerinin tamamının yapılıp yapılmadığı, bu davalı kooperatife ait 16 adet bağımsız bölümün kimin adına kayıtlı olduğunun mevcut dosyaya gelen eksik tapu kayıtlarıyla çözülemeyeceği,İbraz edilen daire kura çekim zaptında 19. Sırada davalı üst birlik adına tahsis edilen 22 adet dairenin neden tahsis edildiğinin anlaşılmadığı yapılan bu tahsisin izaha muhtaç olduğu gibi bu uygulamanın 1163 sayılı kanun ve ana sözleşme hükümlerine aykırı bulunduğu,Kooperatif üyesi bulunan davacı ...'ın tapu iptal ve tescil isteminde bulunabilmesi içi genel kurul kararlarıyla kararlaştırılan tüm ödemeleri, ödemelerini yapan diğer ortaklar gibi akçeli yükümlülüklerinin tamamını eşitlik prensibi gereğince yerine ğetirdiğini ödeme belgeleriyle ispat etmesi halinde ancak tapu iptal ve tescile hak kazanabileceği,Davacı ...'ın genel kurul kararlarıyla davalı ... ne ödemesi gereken tam tutarın tespit edilebilmesi için Çevre ve şehircilik - İl müdürlüğünden celp edilecek kuruluştan bu güne dek genel kurul tutanaklarına ekli tahmini, bütçelerin dosyaya ibraz edilmesi gerekeceği, dosyanın mevcut kapsamı itibariyle bu yönde bir çözüme gidilemeyeceği,Mali yönden kooperatifin muhasebe defter ve belgeleri üzerinde denetimin yapılabilmesi için mali müşavir ile incelenmesi gerekeceği yönündeki kanaat ve görüştür.
İş bu raporun ön rapor mahiyetinde olduğu ,eksiklikleri ikmali ile dosya SMMM bilirkişisi ... 'e tevdi edilmiş ek süre talebi sonrasında bilirkişi değiştirilmiş;
13/05/2022 Tarihli Kooperatif Bilirkişi ...ve SMM Bilirkişisi .. Raporunda;Davacı ...Yapı Kooperatifinin kuruluşu, Türkiye Ticarete Sicil Gazetesinde ... tarihinde tescil ve 23.10.1996 tarih ... sayılı nüshasında ilan edildiği, ..,..,..,..,..,..,...,.. adlı kişiler tarafindan kurulduğu, ilk yönetim kurulu ...,...,... adlı kişilerden oluştuğu,Davacıların Kurucular arasında yer almadığı,Bilirkişi ...'ün kök raporda tespit etmiş olduğu sonuca göre, Davacılardan ... ve dava dışı ...'un davalı kooperatif nezdinde 1997 yılında üyeliğe kabul edildiği ve davalı kooperatifin 30.12.2003 tarihinde yapılan 2002 yılı genel kuruluna kadar hazirun cetvelinde kooperatif ortağı olarak kayıtlı bulundukları,1998-1999-2000-2001-2002 yıllarında yapılan olağan genel kurul toplantılarında Davalı ... ve Dava Dışı ... Yönetim Kurulu yedek üyeliğine seçildikleri,Ancak diğer davacılardan ..., ... ve ... (...) 'un davalı kooperatif ortağı olarak hiç kabul edilmedikleri ve ortağı olmadıktan kooperatifin hazirunn cetvelleri ve ibraz edilen ortaklar pay defter sayfaları gereğince tespit edildiğinden davacılardan ..., ... ve ... (...) un 1163 sayılı kooperatifler kanunu çerçevesinde Üyelik veya ortaklık kayıtları tespit edilememiştir.Dava dosyası ekleri arasında yer alan davacılardan ...” ın dosyasına sunulu imzasız “Senet giriş bordrosunda” dökümü gösterilen senetlerin ödendiği ile ilgili herhangi bir tespit yapılamadığı, ödeme dekontlarının dosyasında mevcut olmadığı,Davalının incelemeye sunulmuş 2008 ve sonrası ticari defter kayıtlarında Davacı ...'ın ortaklığının devam ettiği ile ilgili tespit yapılamamıştır.Davalı .... Yapı Kooperatifi kayıtlarında diğer davalı ... Yapı Kooperatifleri Birliğine ortak payı katılım bedeli olarak 2015 yılı sonu itibariyle 16 pay için 14 üye tarafından herbir ortaklık payı için 25.616,00 TL toplam 413.116,00 TL ödemede yapıldığı,Diğer davalı ...Yapı Kooperatifleri Birliği'nin ...Yapı Kooperatifi hesabı incelendiğinde 2013 yılına kadar 14 ortak için, 2013 yılından itibaren 16 ortak için arsa, altyapı katılım bedeli alındığı, 2008 yılı sonu itibariyle her iki kooperatifin hesapları 358.624,00 TL olarak birbirini teyit ettiği,... Yapı Kooperatifleri Birliği'nin kayıtlarında dava tarihi itibariyle (2016 sonu) 584.645,00 TL arsa ve altyapı ve * 12.100,33 TL aidat -) 596.745,33 TL aidat, arsa ve altyapı katılım bedeli olarak alacak tahakkuk ettirdiği ve ödemesini aldığı,, Diğer davalı ... Yapı Kooperatifleri Birliği” davalı ....Yapı Kooperatifine daire teslimleri ile 10.10.2018 Tarihinde 33 Nolu Fatura ile Davalı beheri 181.990,89 TL bedelle 12 daire içi toplam 2.183.890,68 TL * KDV 2.205.729,59 TL tuataında fatura düzenlediği,...'ın 1998-1999-2000-2001-2002 yılları sürecinde ortaklığının bulunduğu devami yıllarda ortaklık kaydının bulunmadığı ticari defter kayıtlarında da yer almadığıDiğer davacıların ortaklıkları tespit edilemediği, Ticari Defter kayıtlarında ortaklık ödemelerine ait kayıtlara rastlanmamıştır kanaati ile rapor düzenlendiği görülmüştür.
Yapı kooperatiflerinin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarının karşılamaktır. Bu amaçla bir araya gelen ortaklar emeklerini ve birikimlerini birleştirerek amaçlarını gerçekleştirirler.
Kural olarak, kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için davaya konu edilen taşınmaza yönelik olarak davalı kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmiş olduğunu, hiçbir ediminin kalmadığını, diğer üyelerle eşit durumda olduğunu kanıtlaması gerekmektedir. Ayrıca 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik ilkesi gereğince, kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorundadır.
Konut sahibi olmak isteyen kooperatif ortakları son bağımsız bölüm bitip teslim edilene kadar kooperatif ortağı olmaya devam etmesi gerekmekle;
Davacı ...'ın 1998-1999-2000-2001-2002 yılları sürecinde ortaklığının bulunduğu devami yıllarda ortaklık kaydının bulunmadığı ticari defter kayıtlarında da yer almadığı ,Diğer davacıların ortaklıkları tespit edilemediği, Ticari Defter kayıtlarında ortaklık ödemelerine ait kayıtlara rastlanmadığı tespit edilmiş,
Kooperatife ait banka hesap ekstresi incelenmiş , davacılar dışında davalı kooperatif üyesi olan 3.kişilerin aidat ve tapu masraflarına ilişkin ödemeleri kooperatifin banka hesabına yaptıkları görülmüş,davacılar bir kısım ödemelerde bulundukları belirtilmiş ise de; bu ödemeler sebebi ile kooperatif ortağı olduklarının kabulünün mümkün olmayacağı anlaşılmış,
Davalı ... Yapı Koop Birliği'nin husumet itirazı ,üye kooperatifin kendi üyelerinden topladığı edimler karşılığında üst birliğe olan yükümlülüklerini yerine getirdiği ve de üst birlik kooperatiflerinin direk üye kooperatiflere yahut üye kooperatif üyelerine karşı tahsisleri gerçekleştirebildiği bu sebeple husumet itirazının yerinde olmayacağı,
Davalı .... 'ın husumet itirazı ise ;Davacıların 16/05/2007 tarihli kat karşılığı sözleşmesinin tarafı olmadıkları bu sebeple davalının davacılara karşı edim borcu bulunmadığı anlaşılmakla yerinde görülmüş,
Davacıların öncelikle davalı ... Kooperatifinin üyesi olduklarının tespitine yönelik davalıya yöneltilen davanın dava tarihinde kooperatif üyesi oldukları ispatlanamadığından reddine;
Davacıların davalılar ... Yapı Kooperatifi'ne ve ... Yapı Koop Birliği'ne karşı açtıkları tapu iptal ve tescil taleplerine yönelik davaların ,dava tarihi itibari ile kooperatif ortağı olmadıkları ve de akçeli yükümlülüklerinin yerine getirdiklerini ispat edemediklerinden reddine;
Davacıların davalı .... 'a karşı açtıkları davanın pasif dava ehliyeti yokluğu nedeni ile reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM;Yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacı ...'un davalı ...'ne açtığı davanın reddine,
2-Davacı ...'un davalı ... Yapı Kooperatifleri Birliği'ne karşı açtığı davanın reddine,
3-Davacı ...'un davalı ... aleyhine açtığı davanın pasif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle reddine,
4-Davacı ...'ın davalı ...'ne açtığı davanın reddine,
5-Davacı ...'ın davalı ... Yapı Kooperatifleri Birliği'ne karşı açtığı davanın reddine,
6-Davacı ...'ın davalı ... aleyhine açtığı davanın pasif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle reddine,
7-Davacı ...'ın davalı ...'ne açtığı davanın reddine,
8-Davacı ...'ın davalı ... Yapı Kooperatifleri Birliği'ne karşı açtığı davanın reddine,
9-Davacı ...'ın davalı ... aleyhine açtığı davanın pasif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle reddine,
10-Davacı ... (...)'un davalı ...'ne açtığı davanın reddine,
11-Davacı ... (...)'un davalı ... Yapı Kooperatifleri Birliği'ne karşı açtığı davanın reddine,
12-Davacı ... (...)'un davalı ..... aleyhine açtığı davanın pasif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle reddine,
13-Karar tarihinde yürülükte bulunan haçlar tarifesi gereğince alınması gereken 80,70- TL harcın 3.415,50 TL peşin harç, 14.516,00 TL tamamlama harcından mahsubu ile kalan 17.850,80 TL harcın davacılara iadesine,
14-Davacılar tarafından yapılan yargılama giderlerinin davacılar üzerinde bırakılmasına,
15-Yürürlükteki AAÜT gereğince hesap edilen 39.750.000, TL vekalet ücretinin davacı ...'tan alınarak kendisini vekil ile temsil ettiren davalılara verilmesine,
16-Yürürlükteki AAÜT gereğince hesap edilen 39.750,00 TL vekalet ücretinin davacı ...'tan alınarak kendisini vekil ile temsil ettiren davalılara verilmesine,
17-Yürürlükteki AAÜT gereğince hesap edilen 39.750,00 TL vekalet ücretinin davacı ...'tan alınarak kendisini vekil ile temsil ettiren davalılara verilmesine,
19-Yürürlükteki AAÜT gereğince hesap edilen 39.750,00 TL vekalet ücretinin davacı ... (...)'tan alınarak kendisini vekil ile temsil ettiren davalılara verilmesine,
20-Davalı ..... tarafından sarf edilen 100,00- TL yargılama gideri ve 5,20 TL vekalet harcı olmak üzere toplam 105,20 TL'nin davacılardan alınarak davalı .....'a verilmesine,
21-Davalı ... tarafından sarf edilen 100,00- TL yargılama gideri ve 4,60 TL vekalet harcı olmak üzere toplam 104,60 TL'nin davacılardan alınarak davalı ...'ne verilmesine,
22-Kullanılmayan gider avansı konusunda HMK 333. maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra karar verilmesine,
Dair, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 vd. maddeleri gereğince (5235 sayılı Kanunun 2. maddesi de dikkate alınarak) davacılar vekili e-duruşma ve davalı ... vekili ve davalı ... Yapı Kooperatifi vekilinin e-duruşma ile yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkememize verilecek veya başka bir mahkeme aracılığıyla gönderilecek dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı. 19/09/2022
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır