T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2017/594 Esas
KARAR NO: 2022/436
DAVA: Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 03/07/2017
KARAR TARİHİ: 19/04/2022
KARARIN YAZILDIĞI TARİH :23/05/2022
Davacı vekili tarafından açılan tazminat davasının Mahkememizde yapılan açık yargılaması sonucunda:
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA; Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalı şirket arasında imzalanan sözleşme ile .... Projesi kapsamında ...- .... Mevkii .... pafta, .... ada, .... parsel numaralı A-A1 Blok 3. Kat, 14 Nolu Daire, A-A2 Blok 5. Kat, 47 Nolu Daire ve D-D1 Blok 5. Kat,49 Nolu Daire olmak üzere üç adet taşınmazın satın alındı gayrimenkullerin özelliklerinin taraflar arasında imzalanan sözleşmede belirtildiğini ancak satın alınan dairelerin net m2 lerinin sözleşmede yazılan m2 lerden daha küçük olduğunu, - A-A1 Blok 3. Kat, 14 Nolu Daire; Brüt 133,07 m2, net 103,4 m2, konut niteliğindeki bağımsız bölüm ( 544,884 TL.KDV dahil Bedel )- A-A2 Blok — 5. Kat, 47 Nolu Daire; Brüt 158,6 m2, net 123,2 m2, konut niteliğindeki bağımsız bölüm ( 688,559 TL. KDV dahil Bedel ) - D-D1 Blok — 5.Kat, 49'Nolu Daire; Brüt 158,6 m2, net 123,16 m2, konut niteliğindeki bağımsız bölüm ( 679,905 TL. KDV dahil Bedel ) Müvekkilinin, davalı şirketin sözleşmede belirtilen özellikleri değerlendirerek söz konusu daireleri belirlenen fiyattan satın aldığını ve bedellerini de ödediğini, ancak müvekkiline satılan ve teslim edilen dairelerin tarafların yaptığı anlaşmaya uygun olmadığı ve satılan dairelerden daha küçük yapılarak teslim edildiğini, bu şekilde müvekkilinin mağdur olduğunu, söz konusu dairelerin m2 birim fiyatı üzerinden satıldığı göre alındığında, müvekkilinden haksız yere fazla para alındığını, sözleşme hükümlerine aykırı yapıldığından ayıplı mal niteliğinde olduğunu, davalı şirket tarafından söz konusu gayrimenkullerin, müvekkili şirkete 09.11.2016 tarihinde anahtar teslim tutanağı ile teslim edildiğini, müvekkili şirketinde ihtirazi kaydı ile teslim aldığını, daha sonra Bakırköy .... Sulh Hukuk Mahkemesi' nin .... D. İş sayılı dosyası ile delil tespiti istediğini, 18.05.2017 de keşif yapıldığını, düzenlenen bilirkişi raporunda, - A-A1 Blok 3. Kat, 14 Nolu 2+1 Daire; Net alanı 92,87 m2, ( sözleşmeye göre net 103,4 m2 olması gerektiği, buna göre 10,53 m2 daha küçük yapıldığı)- A-A2 Blok 5. Kat, 47 Nolu 3+1 Daire; Net alanı 108,44 m2, ( sözleşmeye göre net 123,2 m2 olması gerektiği, buna göre 14,76 m2 daha küçük yapıldığı) -D-D1 Blok 5. Kat, 49 Nolu 3+1 Daire; Net alanı 108,28 m2, ( sözleşmeye göre net 123,16 m2 olması gerektiği, buna göre 14.88 m2 daha küçük yapıldığı) Dairelerdeki net kullanım alanlarının eksik olması nedeniyle, bedel indirimi ve müvekkilinden haksız alınan fazla tutarın iadesini talep ettiklerini, belirtilen sözleşme hükümlerine göre 3 adet gayrimenkulün 9 ay 8 günlük geç teslimden kaynaklı, sözleşme hükmü gereğince müvekkiline ödenmesi gereken gecikme cezasının tespitini ve Davalıdan tahsilini talep ettiklerini, ayrıca manevi tazminata mahkum edilmesini talep ettiklerini, sonuç olarak, davalı tarafından satılan taşınmazların sözleşmede belirtilen m2 lerden daha küçük olması nedeniyle, satış bedellerinden indirim yapılmasını, ayrıca 9 ay 8 gün geç teslimi nedeniyle, gecikme tazminatının tespitini, şimdilik 2.000,00 TL nin davalıdan faizi ile tahsilini, davacının ayıbı gizlemesi nedeniyle müvekkiline 50.000,00 TL Manevi tazminat ödemesini, talep etmiştir.
CEVAP:Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davaya cevap veren davalı taraf, sözleşmede açık ve anlaşılır olduğu biçimde daire satışlarının brüt alan üzerinden yapıldığı, sözleşmede net alana dair herhangi bir bilgi bulunmadığı, sözleşmenin kapak sayfasında brüt m2 alanındaki maksadın konutun net alanı, daire içindeki duvar, kolon vs ile bulunduğu kattaki her türlü şaft, merdiven boşlukları, holler, asansör boşluğu, ıslak hacimler ve benzeri alanlardan aldığı paydan ve varsa tahsis edilmiş olan alanların toplamıdır. Hatta sözleşmenin 16.1 maddesinde konutun brüt m2 alanının iş bu sözleşmede takribi olarak belirtildiği, konutun fiili teslimindeki ölçümde hesaplanacak brüt m2 alanının esas alınacağı, Brüt m2 alanının da fiili teslimde (+/-) % 3 oranına kadar farklılık gösterebileceğini, fakat bu orana kadar meydana gelebilecek farklılıkların konutun satış bedelini etkilemeyeceğinin davacı tarafından kabul edilmiş olduğu, ancak brüt m2 alanındaki farklılığın (+/-) % 3 ü geçmesi durumunda % 3'ü aşan oranda bu farkın satış bedeline kıstrelyevm prensibi ile yansıtılacağını, buna göre % 3'ü aşan oranda satış bedelinin artacağını veya eksileceğini kabul etmişlerdir. Tespit bilirkişileri raporlarında planlı alanlar tip İmar Yönetmeliğinin 16. Maddesindeki bağımsız bölüm net alanına eklenti veya eklentilerin net alanlarının da dahil edilmesi gerektiği yönündeki hususu göz ardı ederek düzenlemiş oldukları, Gecikme tazminatı süresi yönünden ise sözleşmenim 12. Maddesinde mücbir sebepler bulunduğu, bu mücbir sebeplerin içerisinde çalışmayı engelleyen her türlü meteorolojik olaylar, sert hava koşulları ve rüzgar/fırtına nedeniyle yüksek olan binada çalışılamayan günler nedeniyle meydana gelen gecikme süreleri projenin ve/veya konutun yapımını engelleyecek olduğundan, meteorolojik olaylar nedeniyle çalışılamayan günlerin inşaat teslim süresine eklenmesi gerektiği, inşaatların yapımı sırasında ... Projesinde büyük bir yangın çıktığı, yangın nedeni ile hasar meydana geldiği, yangından dolayı gecikme yaşandığı, işlerin durduğu, bu sürenin de anahtar teslim süresine eklenmesi gerektiği, ayrıca inşaatı taşeron veya yüklenici olarak yapan dava dışı firmaların da ekonomik ve mali sıkıntıları nedeniyle yapımına başladıkları ve taahhüt ettikleri işleri tamamlayamadığı, dava dışı bu firmaların çalışan işçilerinin ücretlerini alamadığından gecikme yaşandığı, arz edilen bu sebeplerle haksız ve hukuka aykırı davanın esastan reddine karar verilmesi ile yargılama gideri ve ücreti vekaletin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesi cevaben bildirilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi kapsamında davalının dava konusu taşınmazları ayıplı, eksik ve geç teslim etmesi sebebiyle davacının uğradığı maddi ve manevi tazminat talebine ilişkindir.
Bakırköy ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin .... Değişik İş sayılı dosyası ile davacı tarafından dava konusu uyuşmazlığa ilişkin hususların tespiti için delil tespiti yaptırılarak bilirkişi raporu alınmıştır.
Mahkememizce taraflar tarafından sunulan sözleşme ve dava konusu işlere ilişkin evraklar incelenmiştir.
Davacının satın almış olduğu iş yerinde HMK 278/3 Maddesi gereği ön inceleme duruşmasında tespit edilen uyuşmazlıklar hususunda, bilirkişi heyeti ile 08.04.2021 tarihinde teknik inceleme yapılarak, dosyada mevcut tarafların iddia ve savunmaları ve deliller birlikte değerlendirilerek, gerekçeli denetime elverişli, hükme esas rapor alınmasına karar verilmiş, 19/03/2018 havale tarihli alınan bilirkişi raporunda özetle; dava konusu .... İli, .... İlçesi .... mevkiinde kain ... pafta ... ada, .... nolu parselde inşa edilen ... da A-Al blok 3.kat 14 nolu daire, A-A2 blok 5.kat 47 nolu ,daire D-D1 blok 5.kat 49 nolu daire bağımsız bölümlerin; taraflar arasında akdedilen 16.12.2013 tarihli düzenleme şeklinde gayriımenkul Satış Vaadi ve inşaat yapım sözleşmesinde; davacıya , ... projesinde ekli vaziyet planında gösterilen ... İli, ... ilçesi, ... çiftliğinde mevkiinde kain ... pafta ... ada, .... nolu parselde ... adı ile inşa edilmekte olan A-Al blok 3.kat 14 nolu daire, A-A2 blok 5.kat 47 nolu ,daire D-D1 blok 5.kat 49 nolu daire bağımsız bölümlerin satışının vaad edildiği, satış vaadi sözleşmesinde dairelerin alan ölçüsüne ilişkin net ve brüt şeklinde ifadeler bulunduğu, teslim edilen net alanların vaad edilen net alanlardan küçük olduğu, davalının net alanlar dikkate alındığında davacıya sattığı dairelerin taahhüdünden küçük olduğu, brüt alanların dosyasında mevcut olan evraklarla hesaplanamadığı, ve eksik teslim edilen net alanların sözleşme tarihi ve keşif tarihi itibarı ile değeri aşağıdaki gibi olacağı; dava konusu bağımsız bölümler yasal olarak davacıya teslim edilmiştir. Davacı: alıcı dairelerin satış bedelini davalıya ödemiştir. Alıcı davacının 6502 sayılı Yasanın 8.maddesine göre makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren ayıplı mal nedeniyle aynı Yasanın 11.maddesine istinaden seçimlik haklarından birini kullanabileceği anlaşılmıştır. Somut olayda talep edilen değer kaybının dayanağı TBK m.39/1I gereğince projede belirtilen dairelerden farklı net alanı daha düşük daire teslimi söz konusu olduğundan ayıplı mal (eksik ifa) nedeniyle satım bedelinin yansıtacağı gerçek değer gözetilerek mevcut satım bedeli ile arasındaki farkın tazmininin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Dava konusu A-1.blok 3.kat 14 nolu dairenin sözleşme tarihindeki satış bedeli : 544 884- TL, keşif tarihi itibariyle dairenin güncel piyasa değeri 700 000.-TL.olduğu göz önüne alınarak; dava konusu taşınmazda mevcut ayıp nedeniyle dava konusu dairedeki değer azalmasında Yargıtay'ca benimsenen nisbi yöntem uygulandığında, dairenin mevcut ayıp olmasaydı erişeceği piyasa değeri ile somut dava konusunda belirlenen ayıptan dolayı piyasa değeri emsallerine göre tahmin ve takdir edildiğinde;
Konutun eksiksiz piyasa değeri (A) = 700 000 TL
Konutun sözleşmede kararlaştırılan değeri (B) = 544 884 TL.
Konutun eksik ifadan kaynaklanan piyasa değeri (C) =628 714 TL
Eksik ifadan dolayı konutun satıldığı tarihte ödenmesi gereken bedel = (D)
D=BXC/A = 489 395 TL
Eksik ifa dolayısıyla konutun satıldığı tarihteki ortaya çıkan değer azalmasının = (E)
E = B-D — 544 884 TL - 489 395.-TL = 55 489 TL. kadar olabileceği hesap edilmiştir. A-2.blok 5.kat 47 nolu dairenin sözleşme tarihindeki satış bedeli : 688 559.-TL.,keşif tarihi itibariyle dairenin güncel piyasa değeri 1 400 000 TL olduğu göz önüne alınarak; Dava konusu taşınmazda mevcut ayıp nedeniyle dava konusu dairedeki değer azalmasında Yargıtay'ca benimsenen nisbi yöntem uygulandığında, dairenin mevcut ayıp olmasaydı erişeceği piyasa değeri ile somut dava konusunda belirlenen ayıptan dolayı piyasa değeri emsallerine göre tahmin ve takdir edildiğinde;
Konutun eksiksiz piyasa değeri (A) =1 400 000 TL
Konutun sözleşmede kararlaştırılan değeri (B) = 688 559 TL
Konutun eksik ifadan kaynaklanan piyasa değeri (C) =1 232 137 TL
Eksik ifadan dolayı konutun satıldığı tarihte ödenmesi gereken bedel = (D)
D=BXC/A = 605 999 TL
Eksik ifa dolayısıyla konutun satıldığı tarihteki ortaya çıkan değer azalmasının = (E)
E= B-D= 688 559 TL - 605 999 TL = 82 560 TL kadar olabileceği hesap edilmiştir.
D-1.blok 5.kat 49 nolu dairenin sözleşme tarihindeki satış bedeli : 679 905 TL.,keşif tarihi itibariyle dairenin güncel piyasa değeri 1 400 000 TL olduğu göz önüne alınarak; Dava konusu taşınmazda mevcut ayıp nedeniyle dava konusu dairedeki değer azalmasında Yargıtay'ca benimsenen nisbi yöntem uygulandığında, dairenin mevcut ayıp olmasaydı erişeceği piyasa değeri ile somut dava konusunda belirlenen ayıptan dolayı piyasa değeri emsallerine göre tahmin ve takdir edildiğinde;
Konutun eksiksiz piyasa değeri (A) = 1 400 000 TL
Konutun sözleşmede kararlaştırılan değeri (B) = 679 905 TL
Konutun eksik ifadan kaynaklanan piyasa değeri (C) = 1 230 855 TL
Eksik ifadan dolayı konutun satıldığı tarihte ödenmesi gereken bedel = (D)
D=BXC/A = 597 760 TL
Eksik ifa dolayısıyla konutun satıldığı tarihteki ortaya çıkan değer azalmasının = (E)
E= B-D = 679 905 TL - 597 760 TL = 82 145 TL. kadar olabileceği hesap edilmiştir.
Yapılan açıklamaların ve mevcut delillerin değerlendirilmesi sonucunda, ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığına ilişkin husus mahkemenizin takdirinde olmak üzere, dava konusu taşınmazla ilgili eksik ifa olarak nitelendirilen hususlar bakımından, ortaya çıkan değer azalmasının, sözleşmenin yapıldığı(konut satıldığı) tarihte ;
A-1.blok 3.kat 14 nolu dairede 55 489-TL
A-2.blok 5.kat 47 nolu dairenin 82 560.-TL
D-1.blok 5.kat 49 nolu dairenin 82 145 TL kadar olabileceği hesap ve takdir edilmiştir. Ayıplı ifa ve geç teslim edilmesi nedeniyle ortaya çıkan değer azalmasının, sözleşmenin yapıldığı (konut satıldığı) tarihte yukarıda belirtildiği gibi olup, taleple bağlılık ilkesi gereğince şimdilik 10 000.-TL.nin davalıdan faizi ile tahsili gerektiği, geç teslim ile ilgili gecikme cezası hesabının ilgili resmi kurumlara yazılarak mücbir sebeplerin oluşup oluşmadığının belirlenmesinden sonra yapılacağı görüş ve kanaati bildirilmiştir.
24/10/2019 havale tarihli alınan bilirkişi raporunda özetle; takdir ve değerlendirmesi mahkemeye ait olmak üzere konut teslimi brüt daire alanı üzerinden kararlaştırıldığından, sözleşmede net alanlı daire teslimine dair bir husus bulunmadığı, talep doğrultusunda dava konusu meskenlere ait bedelden indirim miktarları yukarıda ayrı, ayrı hesap edilmiştir. Ancak bu hesap tarzı net alanlı daire teslimine ilişkin olarak davadaki talep doğrultusunda yapılmıştır. Bu hesap tarzının heyetimizin görüş ve kanaatine yakın olmadığını, üç daire için geç teslimden kaynaklı kira gelir tazminatı şimdilik 2.000,00 TL talep edilmiştir. Sözleşmede cezai şart başlangıcı için verilen ilk 3 aylık süre ve sert hava koşulları ve rüzgar/fırtına nedeniyle mücir sebeplerden kaynaklanan 6 aylık süre eklendiğinde her 3 daire için geç teslimden kaynaklanan kira gelir tazminatı toplamı 510,23 TL olarak hesap edilmiştir. Davada talep edilen 50.000,00 TL manevi tazminat talebinin takdir ve değerlendirmesinin mahkemeye ait olduğu, geç teslimli olarak fiili daire teslim tarihi 09/11/2016 tarihi olduğu, dava tarihinin 03/07/2017 tarihi olduğu ve aradaki sürenin 7 ay 24 gün olduğu, davacının basiretli iş adamı ve tacir olduğu, fiili teslim tarihinden itibaren davalı tarafa yazılı olarak ayıp ihbarında bulunup bulunmadığı hususlarındaki takdir ve değerlendirmenin mahkemenin takdiri içinde kaldığı, kanaati bildirilmiştir.
25/11/2021 havale tarihli alınan bilirkişi raporunda özetle; Dosya üzerinde yapılan incelemeye göre, gerek dava konusu taşınmazın yerinde yapılan inceleme, gerekse dosya üzerinde yapılan çalışmalara göre düzenlenen bilirkişi raporlarının incelenmesi neticesinde, dava konusu taşınmazların alanlarının, sözleşmede belirtilen alanlardan düşük olması nedeniyle satış tarihi itibariyle, nispi metoda göre satış bedelinden indirilmesi gereken bedelin 3 daire için toplam 88.717,00 TL. Olacağı, Çevre ve Şehircilik Müdürlüğünce gönderilen .... tarihli yazıda , İstanbul da havanın Fen noktasında çalışmaya uygun olmadığı günlerin 01.Ocak - 01. Mart arasındaki 60 günlük sürenin her yıla münhasır süre olduğu belirtildiğinden, sözleşmede mücbir sebep olarak yer alan Madde-12 gereği, gecikmeden kaynaklı bir ödeme yapılmasının gerekmeyeceği, manevi tazminat talep etme şartlarının oluşmadığı, mahkemenin takdiri içinde kaldığı, kanaati bildirilmiştir.
06/09/2018 havale tarihli alınan ek bilirkişi raporunda özetle; Dava konusu ... İli, .... İlçesi ... mevkiinde kain ... pafta ... ada, ... nolu parselde inşa edilen ... da A-Al blok 3.kat 14 nolu daire,A-A2 blok 5.kat 47 nolu ,daire D-D1 blok 5.kat 49 nolu daire bağımsız bölümlerin; taraflar arasında akdedilen 16.12.2013 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul Satış Vaadi ve inşaat yapım Sözleşmesinde; davacıya , .... projesinde ekli vaziyet planında gösterilen ... İli, ... İlçesi,... mevkiinde kain ... pafta ... ada, ... nolu parselde ... adı ile inşa edilmekte olan A-A1 blok 3.kat 14 nolu daire,A-A2 blok 5.kat 47 nolu ,daire D-D1 blok 5.kat 49 nolu daire bağımsız bölümlerin satışının vaad edildiği, satış vaadi sözleşmesinde dairelerin alan ölçüsüne ilişkin net ve brüt şeklinde ifadeler bulunduğu, teslim edilen net alanların vaad edilen net alanlardan küçük olduğu ,davalının net alanlar dikkate alındığında davacıya sattığı dairelerin taahhüdünden küçük olduğu, brüt alanların dosyasında mevcut olan evraklarla hesaplanamadığı, ve eksik teslim edilen net alanların sözleşme tarihi ve keşif tarihi itibarı ile değeri 15.03.2018 tarihli bilirkişi raporunda belirtildiği gibi olacağı, konutların brüt alanlarının hesap edilmesi konusunda dosyasına ibraz edilen kat irtifaklı mimari proje olmadığından brüt alan hesabı yapılamadığı, Bağcılar Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazılarak dava konusu dairelerin (... İli, ... İlçesi,... mevkiinde kain ... pafta ... ada, ... nolu parselde ... adı ile inşa edilmekte olan A-A1 blok 3 kat 14 nolu daire,A-A2 blok 5.kat 47 nolu ,daire D-D1 blok 5.kat 49 nolu daire bağımsız bölümlerin) brüt alanlarının ne olduğunun mahkemeye bildirilmesinin uygun olacağı, geç teslim olup olmadığının hesap edilebilmesi için dava konusu proje için sözleşme tarihi olan 16.12.2013 tarihi ile dava tarihi olan 03.07.2017 tarihleri arasında İstanbul (bağcılar ilçesi) için çalışılamayan tarihlerin hangileri olduğu ve mücbir sebeplerin (“Sözleşme madde 12.1mücbir sebep işbu sözleşme uyarınca mücbir sebepler tahdidi olmamak üzere ; yangın sel, deprem, su baskını, kasırga veya diğer doğal afetleri de içeren ancak bunlarla sınırlı olmayan herhangi bir doğal afet,savaş,işgal,terör eylemi,iç savaş,ayaklanma,ihtilal ve benzeri haller, çalışmayı engelleyen her türlü meteorolojik olaylar, sert hava koşulları ve rüzgar/fırtına nedeniyle yüksek olan binada çalışılamayan günler nedeniyle meydana gelen gecikme süreleri, projenin ve/veya konut yapımını engelleyecek satıcı'dan kaynaklanmayan nedenlere dayalı idari işlemler, yargı karaları ,idarenin imar planların iptal etmesi, tadil etmesi,yenisini yapması, veya benzeri işlemler, işbu sözleşme yönünden mücbir neden olarak kabul edilmiştir. Ayrıca, bayındırlık ve İskan Bakanlığı'nın 07.07.1982 Tarih ve 10156-B sayılı genelgesi uyarınca İstanbul ili için hava şartları nedeniyle inşaat işlerinde çalışmaya elverişli olmayan günler olarak kabul ettiği süreler de mücbir sebep olarak kabul edilerek her ne ad altında olursa olsun hiçbir ceza veya tazminat yükümlülüğü altına girilmeksizin konut'un “anahtar teslim” süresine eklenecek ve alcı'nın hiçbir muvafakatına gerek kalmaksızın sözleşme'de sürelere ilave edilecektir.") oluşup oluşmadığı ve oluşmuşsa hangi tarihler olduğu konusunda Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı'na (bayındırlık ve iskan bakanlığı) müzekkere yazılarak bilgi alınmasının uygun olacağı, görüş ve kanaati bildirilmiştir.
08/01/2019 havale tarihli alınan ek bilirkişi raporunda özetle;Dava konusu ... İli, .... İlçesi ... mevkiinde kain ... pafta ... ada, .... nolu parselde inşa edilen ... da A-A1 blok 3.kat 14 nolu daire,A-AZ Blok s.kaı; 47 nolu ,daire D- D1 blok 5.kat 49 nolu daire bağımsız bölümlerin; taraflar arasında akdedilen 16.12.2013 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul Satış Vaadi ve inşaat yapım Sözleşmesinde; davacıya , ... projesinde ekli vaziyet planında gösterılen .... İli, ... İlçesi,... mevkiinde kain ... pafta ... ada, .. 'nolu parselde .... adı ile inşa edilmekte olan A-A1 blok 3.kat 14 nolu daire,A-A2 blok 5.kat 47 nolu daire D-D1 blok 5.kat 49 nolu daire bağımsız bölümlerin satışının vaad edildiği, satış vaadi sözleşmesinde dairelerin alan ölçüsüne ilişkin net ve brüt şeklinde ifadeler bulunduğu, teslim edilen: net alanların vaad edilen net alanlardan küçük olduğu, davalının net dikkate alındığında davacıya sathğı dairelerin taahhudünden küçük olduğu ,brüt alanların dosyasında mevcut olan tapu kayıtları ve kat irtifak listesindeki ile aynı oldugu ( brüt alan m2 ile ilgili sözleşmede belirtilen m2 ile tapu kayıtları ve kat irtifak listesindeki brüt alanlar arasında fark olmadığı) , dava konusu taşınmazların brüt alanları in 16.8 Maddesıne göre aynı olduğu davalının brüt alanlar dikkate alındığında davacıya sattığı dairelerin taahhüt edilen alanla aynı olduğu , net alanların sözleşmenin 16.8 maddesinde belirtilen net alanların yerınde yapılan ölçümle: ve tapu kayıtları ve kat irtifakı listesindeki net alanlar ile aynı olmadıgı net alanların sözleşmenin ilgili maddesine göre eksik teslim edildiği (eksik teslim edilen net alan m2 lerin hesaplanması kök raporunda yapılmıştır) Sözleşmenin teknik yönden değerlendirildiği, hukuki yönden değerlendirilmesinin mahkemenin takdirinde olduğu, Geç teslim iddiası ile ilgili Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na yazılan müzekkerenin cevabının dosyasına celp e dilmemiş olduğu, gelecek cevaba göre hesaplama yapılabileceği görüş ve kanaatini bildirmiştir.
20/08/2020 havale tarihli alınan ek bilirkişi raporunda özetle; mücbir sebep kabul gördüğünde 8 günlük geç teslimden kaynaklı sözleşme cezai şart tazminatı 3 adet mesken için 510,23 TL olarak hesaplanmıştır. Sözleşmede cezai şart başlangıcı için verilen ilk 3 aylık süre ve sert hava koşulları ve rüzgar/fırtına nedeniyle mücbir sebeplerden kaynaklanan 6 aylık süre eklendiğinde 3 adet daire için geç teslimden kaynaklanan kira gelir tazminatı toplamı 510,23 TL olarak hesap edilmiştir. Mücbir sebep sayın mahkemece kabul görmediği takdirde 3 adet mesken için 9 ay 8 günlük geç teslimden ilk üç ay sonrası yani 6 ay 8 günlük sürede sözleşme cezai şart tazminatı başlayacak olduğundan toplam cezai şart tazminatı: 5.630,46 TL + 7.115,11TL 7.025,69 TL = 19.771,26 TL Üç daire için geç teslimden Cezai şart tazminatı şimdilik 2.000,00 TL talep edilmiştir. Davada talep edilen 50.000,00 TL manevi tazminat talebinin takdir ve değerlendirmesinin mahkemeye ait olduğu, geç teslimli olarak fitli daire teslim tarihi 09/11/2016 tarihi olduğu, dava tarihinin 03/07/2017 tarihi olduğu ve aradaki sürenin 7 ay 24 gün olduğu, davacının basiretli iş adamı ve tacir olduğu, fiili teslim tarihinden itibaren davalı tarafa yazılı olarak ayıp ihbarında bulunup bulunmadığı hususlarındaki takdir ve değerlendirmenin mahkemeye ait olduğunu, davacı itirazında önceki atanan bilirkişi tarafından düzenlenen Nispi Metoda göre hesaplamada semenden tenzil edilecek olan miktarın 220.194,00 TL olması, heyete dahil olunan inşaat mühendisi tarafından yapılan incelemede bir önceki rapordaki nispi metod hesaplamasının keşif tarihindeki daire değeri baz alınarak hesap yapılmış olduğundan kök raporda bu durum düzeltilerek nispi metod hesabının Satış tarihindeki satış bedeli, satış tarihindeki ayıplı değer ve satış tarihindeki ayıpsız değer oranlarından satın alma bedellerinden indirilmesi gereken bedel hesabı yapılmıştır. Hatanın gerekçesi açıklanmıştır. Mahkemenin takdiri içinde kaldığı, kanaati bildirilmiştir.
Somut davada; taraflar arasında 16/12/2013 tarihli .... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşme kapsamında davacı alıcı, davalı ise satıcıdır. Sözleşmenin konusu ise davalı satıcının maliki olduğu ... İli ... İlçesi ... mevkiinde kain ... ada ... parsel sayılı taşınmazdaki A-A1 blok, 3. Kat 14 nolu takriben 133,07 m2 brüt alana sahip daire olduğu ve teslim tarihinin 01/02/2016 tarihi olduğu anlaşılmıştır. Yine taraflar arasında 16/12/2013 tarihli .... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşme kapsamında davacı alıcı, davalı ise satıcıdır. Sözleşmenin konusu ise davalı satıcının maliki olduğu .... İli ... İlçesi ... mevkiinde kain ... ada ... parsel sayılı taşınmazdaki D-D1 blok, 5. Kat 49 nolu takriben 158,6 m2 brüt alana sahip daire olduğu ve teslim tarihinin 01/02/2016 tarihi olduğu anlaşılmıştır. Yine taraflar arasında 16/12/2013 tarihli ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşme kapsamında davacı alıcı, davalı ise satıcıdır. Sözleşmenin konusu ise davalı satıcının maliki olduğu .... İli ... İlçesi ... mevkiinde kain ... ada ... parsel sayılı taşınmazdaki A-A2 blok, 5. Kat 47 nolu takriben 158,6 m2 brüt alana sahip daire olduğu ve teslim tarihinin 01/02/2016 tarihi olduğu anlaşılmıştır. Taraflar arasında söz konusu sözleşmelerin imzalanması, davacı tarafından bedellerinin ödenmesi ve dairelerin davacıya teslimi hususunda ihtilaf bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki ihtilaf dairelerin sözleşmelerde belirtilen alana sahip olup olmadığı, ayıplı olup olmadığı ve geç teslim edilip edilmediği ve bu sebeple davacının maddi ve manevi tazminat talep edebilip edemeyeceği noktalarında toplanmaktadır.
Davacı tarafından dava konusu taşınmazların sözleşmede belirtilen net m2 den düşük m2 ile teslim edildiğini ve geç teslim edildiğini, bu nedenle zarara uğradıklarını ve bedelde indirim yapılmasını, geç teslim sebebiyle uğranılan zararın ve manevi zararlarının hüküm altına alınmasını talep etmiştir. Mahkememizce tarafların ileri sürdüğü iddia ve savunmaların tespiti için yerinde bilirkişi marifeti ile inceleme yaptırılmıştır. Yapılan bilirkişi incelemesi sonrası düzenlenen bilirkişi raporlarında; dava konusu taşınmazların brüt m2 üzerinden teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, teslim edilen taşınmazlardan A-A1 blok, 3. Kat 14 nolu taşınmazın 10,53 m2 küçük yapıldığı ve bedelden indirim miktarının 29.190,00-TL olduğu, A-A2 blok, 5. Kat 47 nolu taşınmazın 14,76 m2 küçük yapıldığı ve bedelde indirim miktarının 29.952,00-TL olduğu, D-D1 blok, 5. Kat 49 nolu taşınmazın 14,88 m2 küçük yapıldığı ve bedelden indirim miktarının 29.575,00-TL oluğunun tespit edilmiştir. Dolayısıyla davacı tarafça dava konusu taşınmazların sözleşmede belirtilen m2 den az m2 ile teslim edildiği ispatlanmış ve her iki bilirkişi heyeti tarafından tespit edilen 88.717,00-TL bedel ıslah dilekçesi de dikkate alınarak davacının sözleşme bedelinden indirim yapılmak suretiyle davalıdan tahsiline karar verilerek hüküm altına alınmıştır. Dava konusu taşınmazların teslim tarihinin sözleşmede 01/02/2016 tarihi olarak öngörüldü, ancak fiilen teslim tarihinin 09/11/2016 tarihi olduğu anlaşılmıştır. Davacı tarafça dava konusu taşınmazlar sözleşmedeki tüm hakları saklı kalmak kaydı ile ihtirazi kayıt ile teslim alınmıştır. Dava konusu taşınmazların sözleşmede belirtilen teslim tarihinden sonra teslim edildiği hususunda ihtilaf bulunmamaktadır. Ancak Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı tarafından gönderilen .... tarihli yazıda İstanbul'da havanın fen noktasında çalışmaya uygun olmadığı tarihleri 01 Ocak ve 1 Mart arasındaki 60 günlük her yıla münhasır süre olarak belirlediği, sözleşmede ve Bakanlık genelgesinde bu sürelerin mücbir sebep sayıldığı ve bu sürelerin inşaat süresine ekleneceği kararlaştırılmıştır. Bu süreler somut davamızda inşaat süresine eklendiğinde teslim tarihi 01/11/2016 tarihi olacaktır. Bunun yanında davalı şantiyesinde yangın çıkmış ve bu sebeple de inşaat işlerinde aksama olmuştur. Somut davamızda teslim tarihindeki gecikmeler sözleşmede de ve yasal mevzuatta sayılan mücbir sebeplerden kaynaklandığından ve davalıya kusur atfedilemeyeceğinden davacının gecikme tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir. Sözleşme aykırılık sebebiyle davacının kişisel hakları ihlal edilmediğinden ve TBK'nun 58 maddesi uyarınca manevi tazminata hükmedilmesi şartları oluşmadığından davacının manevi tazminat talebinin de reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
A) Maddi taleplere ilişkin dava yönünden;
1-Açılan davanın KISMEN KABULÜ İLE;
-Davacının dava konusu taşınmazların satış bedelinden indirim talebinin kabulü ile, dava konusu taşınmazların ayıplı teslim edilmesi sebebiyle satış bedelinden 88.717,00-TL indirim yapılarak 88.717,00-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
-Davacının gecikme tazminatı talebinin reddine,
2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Kanunu uyarınca kabul edilen miktar üzerinden alınması gereken. 6.606,25 TL nispi karar ve ilam harcından daha önce mahkememiz dosyasına yatırılan 204,93 TL peşin harç ve 1.650,00 TL ıslah harcının mahsubu ile bakiye 4.751,32 TL karar harcının davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,
3-Davacı kendisini davada vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan 12.333,21 TL nispi vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
4-Davalı kendisini davada vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca red edilen miktar ve tarifenin 13/1 maddesi dikkate alınarak takdir edilen 5.100,00 TL maktu vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
5-Davacı tarafından yatırılan 31,40 TL başvurma harcı, 204,93 TL peşin harç, 253,80 keşif harcı, 1.650,00-TL ıslah harcı olmak üzere toplam 2.140,13 TL harcın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
6-Davacı tarafından yapılan ( haklı çıkmış olduğu orana göre ) 3.776,625 TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, bakiyesinin davacı üzerinde bırakılmasına,
7-Davalı tarafından yapılan ( haklı çıkmış olduğu orana göre ) 09,50 TL yargılama giderinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine, bakiyesinin davalı üzerinde bırakılmasına,
B) Manevi tazminata ilişkin dava yönünden;
1-Açılan davanın REDDİNE,
2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 80,70-TL maktu karar ve ilam harcının peşin alınan 853,88-TL harçtan mahsubu ile bakiye 773,18-TL harcın talep halinde davacıya iadesine,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı kendisini davada vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca ve tarifenin 10/3 maddesi uyarınca takdir edilen 5.100,00 TL maktu vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
5-Kullanılmayan yargılama gider avansının 6100 Sayılı HMK 333. maddesi uyarınca kararın kesinleşmesine müteakiben yatırana iadesine,
Dair, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 vd. maddeleri gereğince (5235 sayılı Kanunun 2. maddesi de dikkate alınarak) davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzlerine karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkememize verilecek veya başka bir mahkeme aracılığıyla gönderilecek dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi İlgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen açıkça okunup usulen anlatıldı.19/04/2022
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır