T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2017/597 Esas
KARAR NO: 2022/1100
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 04/07/2017
KARAR TARİHİ: 12/12/2022
KARARIN YAZILDIĞI TARİH :08/01/2013
Davacı vekili tarafından açılan tapu iptali ve tescil davasının Mahkememizde yapılan açık
yargılaması sonucunda:
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA; Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacının ..., .... İli, .... ilçesi, .... ili, .... ilçesi, .... pafta, .... ve ... parseller üzerinde inşa edilecek binalarda 105 m2'lik daire sahibi olmak için, davalı S.S .... Kooperatifine 26/04/1993 tarihinde ... no.lu ortak olarak, üye olduğu, davalı kooperatif tarafından belirlenen üyelik aidatlarının tamamını ödediği, kooperatifin kuruluşundan bu yana kadar geçen 24 yılda, bugüne kadar davacıya 105 m2'lik dairenin tahsisi ve fiili teslimi yapılmadığı gibi, Tapu Müdürlüğünde adına tescil de yapılmadığı, Bu nedenle davalı S.S .... Kooperatifine Büyükçekmece ... Noterliğinin .... tarih ve .... yevmiye sayılı ihtarname ile "davacıya taahhüt edilen 105 m2'lik Kooperatif dairesinin fiili tesliminin ve adına tescilinin ihtarı" konulu ihtarname gönderilmiş ve ihtarname 22/03/2017 tarihin de davalı kooperatife tebliğ edildiği, , davalı taraf davacı talepleri konusunda Kooperatifin davacıya borçlu olduğu iddiasına cevap vermediği, davacıdan 25.000.-TL alacağı olduğu iddiasında bulunduğu, 30/05/2004 TARİHLİ .... KOOPERATİF GENEL KURULU'NDA 15. MADDE gereği konut tahsisi yapılana dek davalı kooperatif 'in alacak talep hakkı olmadığı, davalı kooperatifin alacağı olmadığı, nedenleriyle dava konusu parseller üzerinde kurulu bulunan arsa ve daireler üzerine ihtiyati tedbir konulmasını, adına tapuda tesciline, bunun hukuken mümkün olmaması halinde,105 metrekare dairenin maliyet, emsal kira ve dava tarihindeki rayiç bedelinin, müvekkilin kooperatife ödediği aitdatların ödeme tarihlerindeki reel değerleri de dikkate alınarak paranın mali piyasalardaki en yüksek getirisinin hesap edilerek davacıya ödenmesini talep etmiştir.
CEVAP/KARŞI DAVA; Ortaklık pay senedinde de görüldüğü gibi davacı kooperatif yönetim kurulunun .... tarih ... sayılı kararı ile ... no'lu ortak olarak üye kaydedilmiş olup, tercihini kooperatifçe inşa edilecek olan 105 mz2lik konutlardan yana kullanmıştır. Davacı gerek ilk konut maliyet borcunu, gerek daha sonra doğan maliyet borçlarını ve gerekse kooparatif genel gider aldatlarını ödememiş olduğundan konut talep hakkı bulunmamaktadır. Kooperatif tarafından Bakırköy .... Noterliğinin 30.03.2017 tarih .... sayılı yevmiyesine kayden keşide edilen ihtarname ve ekindeki hesap cetvellerinde görüleceği Üzere davacı, 495,00 TL olan ilk maliyet borcunun 212,00 TL'yi ve sonradan genel kurul kararları kapsamında ortaklara tahakkuk ettirilen 17.970,00 TL aidat dahil hiçbir ödeme yapmamıştır. Davacı da diğer ortaklar gibi, kooperatif genel kurulunda alınmış olan bütün kararlara uymak ve kararlarda yer alan ödemeleri yapmak zorundadır. Bu itibarla iş bu dava tarihi itibariyle davacı kooperatife 212,00 TL ilk maliyet, 17.970,00 kooperatif aidat borcu ve 31,650,94 TL yasal faizin Ikl katı oranında temerrüt falizl olmak üzere toplam 49.932,94 TL borcu bulunmaktadır. Her ne kadar davalı davacı tarafından Bakırköy .... Noterliğinin 30.03.2017 tarih .... sayılı yevmiyesine kayden keşide edilen ihtamame ekindeki listede davacının borçları faizsiz olarak yer almış ise de bu uygulama konut tahsis edilmeyen üyelerin aidat borçlarını normal şekilde ödemeleri halinde geçerli olan bir uygulamadır. İş bu davada olduğu gibi, konut tahsis edilmeyen ortağın, konut bedeli ve mahrum kaldığı kira bedetlerini talep etmesi halindeyse artık, koaperatif genet kurulunun bu kararından istifade etme hakkı bulunmamaktadır. Aksi halde, hem aidat borçlarını yıllarca ödemeden şimdi faizsiz olarak ödemiş, hem de mahrum kaldığı kira bedellerini tahsil etmiş olur ki hukuk düzeninin ve hakkaniyetin böyle bir haksızlığı sonuçlayamayacağı izah gerektirmemektedir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
İş bu dava 1163 sayılı Kooperatifler Kanunundan kaynaklı üyeliğin tespiti ve de tapu iptal tescil olmadığı taktirde alacak talebinden ibarettir.
Davacı/karşı davalı ,davalı kooperatifin 26/04/1993 tarihinde ... nolu ortaklık numarası ile ortağı olduğunu akçeli yükümlülüklerini yerine getirdiğini kooperatif adına kayıtlı taahhüt edildiği üzere 105 m2 lik konut niteliğinde bir adet taşınmazın tapu iptal tescilini olmadığı takdirde rayiç değeri ile mahrun kalınan kira alacağı talebi ile iş bu davayı açtığı,
Davacının netice-i talep ile ;35.000 TL alacak 15.000 TL kira alacağı toplamı kısmi 50.000 TL lik alacak talebe konu olduğu;
Davacı Büyükçekmece .... Noterliğinin .... tarih ve .... yevmiye sayılı ihtarname ile davalı tarafa taleplerini yöneltmiş olup,kooperatifin 30/05/2004 Tarihli .... Kooperatif Genel Kurulu'nda alınan 15. Madde gereği kendisine konut tahsisi yapılmadığından giderlerinden sorumlu olmadığını ,
Davalı /karşı davacı cevap /karşı dava dilekçesi ile ;kooperatif üyesi davacının kooperatife borcu bulunduğunu,eski yöneticilerin konut sayısından fazla olarak üye kayıt ettiklerini,04/09/2004 tarihli genel kurulda alınan karar gereği konut tahsis edilemeyen üyelerden faizsiz ödeme alınmasına yönelik karar alındığını,davacının üyelik bedeli ve bir kısım giderlerden kaynaklı borcu olduğunu borçlarını ödediği taktirde kendisine konut tahsisi yapılabileceğini bu hali ile asıl davanın reddini karşı davanın kabulü ile ;18.182,00 TL asıl alacak 31.650,94 TL temerrüt faizi toplamı 49.832,94 TL nin dava tarihi itibari ile işletilecek yasal fazi ile birlikte tahsilini talep etmiştir.
Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü cevabi müzekkere ekleri ,İmar ve Şehircilik Müdürlüğü işlem dosyaları ,Kooperatif defter ve kayıtları,üyelik tahsisi belgeleri,davacının ödeme kayıtları,tapu kayıtları dosya arasına celp edilmiş,
"Davcının kopperatif üyesi olup olmadığı ,üyelikten kaynaklı akçeli yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği,aidat borcu bulunup bulunmadığı,taşınmazın dava tarihindeki değeri ,tapu iptal tescil talebi olmadığı taktirde alacak talebinde haklı olup olmadığı,karşı dava yönünde kooperatifin üyesinden alacaklı olup olmadığı" noktalarında uyuşmazlık konusu tespit edilmiş olup,
HMK 266.maddesi uyarınca Çözümü özel ve teknik bilgiyi gerektiren hususlar olan alacak hesabı konusunda rapor alınmıştır.
13/02/2018 havale tarihli alınan bilirkişi İnşaat Mühendisi ... raporunda özetle; Davacı ..., Davalı S.S. .... Kooperatifi'ne 26/04/1993 tarih 99 sayılı yönetim kurulu kararı ile üye olduğu, Dava dosyasında mevcut Konut Seçimi ve Taahhütnamesine göre davacı üyesi olduğu davalı Kooperatifi'nin .... İlçesi .... Mah. .... paftada çeşitli parseller üzerinde yapımı devam eden konut inşaatlarından 105m? civarı dairelerden alacağını, kura çekiminde adına tasdikli olacak 105m2 civarında konut için ihale sözleşmesine uygun olma koşulu ile toplam konut maliyeti için adına düzenlenecek ödeme planına uyarak taahhüt ettiği ve edeceği senetleri zamanında ödeyeceğini taahhüt ettiği, Dava dilekçesine konu .... İlçesi .... ... Mah. ... paftal .... ve .... parsellerin üzerinde inşa edilecek yapılar için 20/10/1993 tarihli yapı ruhsatları düzenlendiği, yapıların keşif tarihinde onaylı mimari projesine aykırı inşa edilmiş olduğu, kat irtifakının kurulmadığı, yapı kullanım izninin alınmadığı dolayısıyla da kat mülkiyetine geçilemediği Yapı ruhsatı 20/10/1993 tarihinde 105m2 dairenin yapı maliyetinin 210.210.000,00ETL olduğu, bu bedelin dava tarihine .... verilerine göre güncellenerek 92.013,24TL olarak hesaplandığı .... ili, .... İlçesi, .... Mah. 30 paftada yer alacak 105,00m2 alanlı dairenin tamamının dava tarihi 04/07/2017 itibari ile satış değerinin 175.000,00TL(yüzyetmişbeşbintürklirası) olacağı, .... İli, .... İlçesi, .... Mahallesi, yer alacak 105,00m/ alanlı dairenin 04/07/2017(dava tarihi)-20/10/1994(teslim edilmesi gereken tarih) tarihleri arasında toplam kira getirisinin 152.589,15TL olacağı görüş ve kanaatine varılmıştır.
Alınan rapora karşı davacı itirazda bulunmamış ,davalı kooperatif cevap dilekçesinin ıslahı ile birlikte bilirkişi raporuna itiraz etmiş ve kira alacağı talepleri yönünden zamanaşımı defi itirazında bulumuştur.
07/05/2018 havale tarihli alınan bilirkişi SMM .... raporunda özetle; Yapı ruhsatı 20.10.1993 tarihinde 105 m2 dairenin yapı maliyetinin 210.210.000,00 TL olduğu, bu bedelin dava tarihinde .... verilerine göre güncellenerek 92.013,24 TL olarak hesaplandığı, Dava konusu dairenin tamamının dava tarihi 04.07.2017 itibari ile satış değerinin 175.000,00 TL olacağı, 04/07/2017 - 20/10/1994 tarihleri arasında toplam kira getirisinin 152.589,15 TL olacağı görüş ve kanaatine varılmıştır.
Alınan rapora davacı itirazlarının olmaıdğını davalı kooperatif ise itirazlarını sunmuştur.
Her iki raporda da kopperatif üyeliğindne kaynaklı akçeli yükümlülükler ve dava konusu uyuşmazlığın irdelenmediği anlaşılmakla;
14/08/2018 havale tarihli bilirkişi kooperatif bilirkişisi ... ,İnşaat Mühendisi .... , SMM .... heyet raporunda özetle; asıl davaya konu kazanç kaybı zarar yönünden: sayın mahkemece davacı karşı davalı ortak tarafından sunulan ancak davalı/k.davacı kooperatif kayıtlarında yer almayan ödeme belgelerinin a)ispat edici belge niteliğinde kabul edilmesi halinde ortağın yaptığı tahsis edilmesi gerekli konut maliyet bedelini aştığından davacının kazanç kaybına bağlı zararının heyetimizde yer alan inşaat mühendisi bilirkişi tarafından tanzim 13/02/2018 tarihli bilirkişi raporunda dava tarihi itibari ile emsal bir dairenin rayiç değeri olarak tespit edilen 175.000,00 TL, b) ispat edici belge niteliğinde kabul edilmemesi halinde ortağın tahsis edilmesi gerekli konut maliyet bedeline ilişkin kısmi ödemeye bağlı kazanç kaybı zararı 74.032,00 TL olarak hesaplanmaktadır. Karşı davaya konu cari hesap alacağı yönünden: sayın mahkemece karşı davalının, cari hesaba kaydolunmuş Genel gider kaleminin gerçekte konut tahsisi yapılmış ortakların ödemesi gerekli site ortak gideri olduğu yolundaki savunmasına itibar edilmesi ihtimalinde ödenmesi gereken bir ortaklı borcu doğmamaktadır. Ancak sayın mahkemece karşı davalının genel gider kaleminin gerkçekte konut tahsisi yapılmış ortakların ödemesi gerekli site ortak gideri olduğu yolundaki savunmasını ispatlayamadığı kanaatine varması ihtimalinde ise; a) karşı davalı tarafından sunulan ödemebelgeleri dikkate alınmaksızın yapılan değerlendirmede karşı davacı cari hesap alacağının 31.650,94 TL, b) karşıdavalı tarafından sunulan ödeme belgelerinin ispat edici belge niteliğinde kabul edilmesi ve ortaklardan işlemiş faiz talep edilmeyeceğine dair genel kurul kararına göre işlemiş faiz ilave edilmemesi gerektiğine hükmedilmesi ihtimalinde ise karşı davacı cari hesap alacağının 17.174,30 TL olarak hesaplanmaktadır. (talep 18.182,00 TL asıl alacak 31.650,94 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 49.832,94 TL'dir ) inceleme ve tespit sonucunun takdiri sayın mahkemeye ait görüşü bildirilmiştir.
Alına heyet raporuna her iki taraf da itiraz ettiği,alınan raporun uyuşmazlığı aydınlatır mahiyette olmadığı anlaşılmakla ; yeni bir kooperatif bilirkişi eklenerek rapor alınmasına karar verilmiş;
14/03/2019 havale tarihli kooperatif bilirkişisi .... ,bilirkişi İnşaat Mühendisi .... raporunda özetle; davacı ...'nun halen kooperatif ortağı bulunduğu ve bu husus da taraflar arasında bir uyuşmazlığın bulunmadığı, davalı kooperatifin, davacı ile aynı konumda bulunan diğer 4 üyesine daha konut tahsis edemediğini kabul ve beyan ettiği, davalı kooperatifin, .... tarihinde yapılan 2003 hesap yılı genel kurulunun .... nolu kararı ile "konut tahsisi yapılamayan üyelerden Konut Tahsisi yapıldığı takdirde maliyet ve 1997 genel gideri ile birlikte tahsil edilmesine ve 1998 yılında ve takip eden yıllara itibaren ana paraların alınmasına gecikme faizlerinin alınmamasına" oy birliği ile karar verildiği, davalı kooperatifte, konut tahsisi yapılamayan üyelerle sorunun nasıl çözüleceğine işaret eden 30/05/2004 tarihli genel kurul kararının tüm tarafları bağlayıcı nitelikte ve sözleşme niteliğinde olması nedeniyle, hem kooperatifi hem kooperatif üyesi olan davacıyı bağladığı, davalı kooperatifin 30/05/2004 tarihli genel kurul kararında belirlenen şarta uygun olarak davacı üyeye hangi konutun tahsis edildiğini, bildirmemesi veya bu hususta dosya kapsamında bir beyanın olmaması karşısında, kendisine konut tahsis edilmeyen davacının da anılan genel kurul kararı gereği kooperatife bakiye ödemelerini faizsiz olarak ödeme yükümü doğmayacağından, davalı kooperatif tarafından öncelikle davacıya konut tahsisinin yapılması ve tahsisi yapılan konutun kooperatif tarafından davacıya bildirilmesi gerekeceği, ancak böyle bir bildirimin yapılmadığı, davacının, davalı kooperatif tarafından kaşeli ve imzalı olarak düzenlenen tahsilat makbuzları ve bankadan yapılan (senet karşılığı tahsil) ödemeler toplanın 1.007.210.000 TL (eski TL ) olduğu, davalı kooperatifin imza ve kaşesi ile düzenlenen tüm tahsilat makbuzlarında belirtilen "senet bedeli karşılığına mahsuben yapılan" davacı ödemelerinin, geçerli ödeme aracı olduğunun kabul edilmesi gerekeceği, davalı kooperatifin usulüne uygun şeklide düzenleyerek davacıya verdiği bu tahsilat makbuzlarını muhasebe kayıtlarına işlememesinin ise tamamen kooperatif yönetim kurulunun sorumluluğunda bulunacağı, davalı kooperatifin genel kurul kararları doğrultusunda (dosyaya sunulan (delil 6 ) cari borç alacak hesap özetine göre) davacıya tahakkuk ettirdiği borç tutarının 495.00 TL maliyet + 17.970,00 TL genel gider olmak üzere toplam eski para ile 18.465,00 TL olduğu davacı ile aynı konumda olan ancak kendisine konut tahsis edilerek konuttan yararlanan ( 105 m2 lik daire üyeliği yönünden) ve ödemelerini yapan diğer bir üyenin kooperatife ödemesi gereken maliyet + genel gider olmak üzere toplam ödeme tutarının 18.465,00 TL olduğunun dosya kapsamı ile tespit edildiği, tapu kayıtlarına göre davalı kooperatif adına kayıtlı olup iki parçadan müteşekkil arsa niteliğinde bulunan taşınmazın, 24/07/2017 tarihi itibariyle halen davalı karşı davacı kooperatif adına kayıtlı olduğu ve kooperatif tarafından bu arsalar üzerinde inşa edilen binanı yapı kullanım izin belgesinin bulunmaması nedeniyle yasal statüsünün ve hukuki niteliğinin bulunmadığı, inşaat bilirkişisi bu raporda tarafların itirazları doğrultusunda taşınmazın dava tarihi itibari ile ve maliyet yaklaşımı yöntemi ile değerini yeniden tespit etmiş olup kök raporunda taşınmaz değir yönünden tespit ettiği 175.000,00 TL tutarında görüş değişikliğinin söz konusu olmayacağı, kooperatifin geçmiş dönemlerdeki yöneticilerinin inşa edilecek konut sayısından fazla ortak kaydetmesi sonucu bazı ortaklara konut tahsis edilemediği, konut tahsis edilen ortakların ise konutlarından istifade edebildikleri halde konut tahsis edilemeyen diğer üyelerin ise bu haklardan mahrum kaldıkları, bu haksızlık durumu dikkate alınarak 1163 sayılı kooperatifler kanunu kapsamında bu eşitsizliğin giderilmesi için 30/05/2004 tarihinde yapılan 2003 hesap yılı genel kurulunun 15 nolu kararının alındığı, davalı kooperatif tarafından ruhsata aykırı yapılan binalar da bağımsız bölümlerin tahsis ve teslim aşamasına gelindiği ve diğer üyelere tahsis ve konutun teslimi yapıldığı halde 1163 sayılı kanunun 23. Mad. Sinde tanımlanan eşitlik ilkesine göre davacıya tahsis ve teslim edilecek konutun olmaması nedeniyle, konut teslim edilemediğinin dosya kapsamı ile sabit olması karşısında, üyeliği gereği kedisine konut tahsis edilemeyen davacının konut karşılığı tazminat isteminin ön koşulunun gerçekleştiğinin kabulü ile davalı kooperatiften konut karşılığı tazminat isteminin ön koşunun gerçekleştiğinin kabulü ile davalı kooperatiften konut karşılığında tazminat ve mahrum kaldığı kira bedellerinin tazmini yönündeki taleplerinin haklı ve yerinde olduğunun kabul edilmesi gerekeceği, eksik ödeme yapan davacının yargıtay'ın yerleşik tazminat formülüne gre hesap edilecek tazminat tutarının kendisine ödenmesini talep edebileceği, davalı kooperatifin ve davacının kabulündeki 30/05/2004 tarihli genel kurul doğrultusunda kooperatifin kuruluşundan dava tarihine kadar ki olan genel kurul kararlarıyla uyumlu olarak düzenlenen cari hesap tablosuna göre ödemelerin zamanında yapan normal bir üyenin 495,00 YTL maliyet ve 17.970,00 TL genel gider aidat ödemesi olmak üzere toplam 18.465,00 YTL yi ödemesi gerektiği, normal üyenin genel kurul kararlarıyla uyumlu bu ödeme tutarının, dava tarihi olan 04/07/2017 tarihi itibari ile Tefe-tüfe oranları çerçevesinde hesap edilen güncel değerinin işe (yeni TL ) 94.141,34 YTL olarak hesap edildiği, davacının davalı kooperatife yaptığı toplam ödeme tutarının 1.007,21 YTL olduğu, davacının ibraz ettiği öd eme belgelerindeki tarihler dikkate alınmak suretiyle 04/07/2017 dava tarihi itibari ile tefe tüfe oranları çerçevesinde hesap edilen güncel değerinin 126.590,49 TL olarak hesaplandığı, davacının, normal ödemelerini yapan diğer ortaklara göre ödemelerinin büyük birçoğunu 1993,1994,1995,1996,1997,1998 ve 1999 tarihlerinde yapmış olması nedeniyle bu ödemelerin güncel değerinin, normal bir ortağın kooperatife genel kurul kararlarıyla yaptığı ödemelerin güncel değerinden daha fazla tutarda hesap edilmiş olduğu çelişki olarak görülmekte ise güncelleme hesaplamasındaki bu farklılığın davacının ödeme miktarları ve ödeme zamanın normal bir ortağa göre daha evvelki tarihte ve fazla miktarda ödenmesinden kaynaklandığı, 1163 sayılı kooperatifler kanununa göre tapu iptal tescil ve tahsis hakkına dayalı hak ve alacaklarda zamanaşımı süresi işlememekle beraber, 1163 sayılı kanuna göre parasal yükümlülüklere ilişkin taleplerde ise 5 yıllık zamanaşımı süresinin bulunduğu, davalı kooperatifin kira bedeli alacaklarına ilişkin dosyaya sunduğu zamanaşımı itirazı dikkate alınarak ve kooperatif bilirkişisinin tespiti sonucunda dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık süre için (04/07/2012- 04/07/2017 arasında) mahrum kalınan kira bedellerinin hesaplandığı, davaya konu ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, yer alacak 105,00 m2 alanlı dairenin 04/07/2012- 04/07/2017 tarihleri arasında toplam mahrum kaldığı kira getirisinin 67.006,80 TL olarak hesap edildiği, davacının mahrum kaldığı kira bedellerine ilişkin 67.006,80 TL nin tazminin davalı kooperatiften talep edebileceği, davacının eksik ödemelerine ve yargıtayın yerleşik formülüne göre hesap edilen tazminat tutarı olan 235b319,95 TL yi davalı kooperatiften talep etmesi gerekecek iken davacının sunduğu ödeme makbuzları gereği maliyet bedellerini 1993, 1994, 1995 tarihinde diğer üyelere göre fazlasıyla ödediği, ayrıca taşınmazın hukuki ayıbı nedeniyle dava tarihi itibari ile reel gerçek değerini elde edemediği ve normal ödemelerini yapan diğer üyelerinde ödemelerinin tümünü 1994,1995,1996 ve 1997 yıllarında ödememiş bulunması nedeniyle ödemelerin güncelleme değerleri arasında bu nedenle fark oluştuğu, bu nedenle davacının tazminat olarak 235.319,95 TL yerine 1163 sayılı 23. Madde de düzenlenen eşitlik prensibi dahilinde eksik ödeme yapmasına rağmen ancak taşınmaz değeri olan 175.000,00 TL nin tahsilini davalı kooperatiften talep edebileceği bu husustaki takdirin mahkemeye ait olduğu görüşünü bildirmiştir.
Alınan rapora davacı itiraz etmemiş ,konutun dava tarihindeki rayiç değeri 175.000 TL ve de karşı davacının zamanaşımı itirazı nazara alınarak yapılan kira bedeli alacağı 67.006,80 TL toplamı 192.006,80 TL üzerinden davacı taraf 10/06/2019 tarihli dilekçe ile davasını dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faiz uygulanarak ıslah etmiş;
Davacı 06/12/2019 tarihli dilekçe ile ,dava konusu taşınmazda konut barışının sağlandığını,karşı davacı kooperatifin kendilerine 2 nolu kapıcı dairesini teklif ettiklerini,bunun eşitlik ilkesine aykırı olup kabul etmediklerini beyan etmiştir.
Davalı/karşı davacı kooperatif karşı dava yönünden değerlendirme yapılmadığı gerekçesi ile rapora itiraz etmiştir.Karşı dava yönünden değerlendirme yapılması için dosya ek rapora gönderilmiş;
05/06/2020 havale tarihli bilirkişi ek raporunda özetle; Davalı kooperatif tarafından ruhsata aykırı yapılan binalar da bağımsız bölümlerin tahsis ve teslim aşamasına gelindiği ve diğer üyelere tahsis ve konutun teslimi 20.10.1994 tarihinde yapıldığı halde 1163 sayılı kanunun 23. Maddesin tanımlanan eşitlik ilkesine göre davacıya tahsis ve teslim edilecek konutun olmaması ve konut tesilm edilemeyeceğinin dosya kapsamı ile sabit olması karşısında, üyeliği gereği kendisine konut tahsis edilemeyen ve eksik ödeme yapan davacının konut karşılığı tazminat İsteminin ön koşulunun gerçekleştiğinin kabulü ile davalı kooperatiften kanut karşılığında tazminatı ve mahrum kaldığı kira bedellerinin tazmini yönündeki taleplerinin haklı ve yerinde nldhğunnn kabul edilmesi gerekeceği buna göre , Davacının davalı kooperatiften talep edehileieği tazminat bedelinin 108.056,05 TL olarak hesap edilmesi karşısında, 14.03.2019 tarihli bilirkişi raporunda sadece tespit edilen tazminat tutarına yönelik bilirkişi görüş ve kanaatinde değişikliğin olacağı sorucuna varılmıştır. Davalı Kooperatifin Karşı Davası Yönünden İrdeleme; Davalı- Karşı davacı kaaperatif, davacı karşı davalıdan 1163 sayılı kanun kapsamında kooperatif üyesi bulurduğunun kabulü ile, üyelik gereğince genel kurulca kararlaştırılan ve ödenmeyen barçlardan doğarı 18.182.00.TL asıl alacak ve bu alacağa işleyecek 31.650.94.TL temerrüt faizi olmak üzere toplam 49.832.94.TL nin tahsilini talep etmiş ise de yine somut dosya kapsamı ile tevsik edildiği üzere kooperatifin davacı- karşı davalıya teslim edilebileceği bir konut bulunmamaktadır. Kooperatifin geçmiş dönemlerdeki yöneticilerinin inşa edilecek konut sayısından fazla ortak kaydetme sonucu bazı ortaklara konutun tahsis edilemediği, konut tahsis edilen ortakların ise 20.10.1994 tarihinden beri konutlarından istifade edebildikleri, diğerlerinin ise bu haklardan mahrum kaldıkları bu nedenle bu haksızlık durumu dikkate alınarak 30/05/2004 tarihli genel kurul toplantısında alınan karar ile konut tahsis edilemeyen ortaklardan ödemedikleri aidatlar nedeniyle temerrüt faizi alınmamasına, aidat tahsilatlarının konut tahsisine kadar ertelenmesine yönelik genel kurul - kararının varlığının dikkate alınması gerekmiştir. Kooperatifin beyanları ve gelen tüm kayıtlardan da anlaşıldığı üzere davacıya üyeliği gereği tahsis ve tescil edilebilecek bir bağımsız bölüm bulunmaması nedeniyle davalı kooperatifin konut tahsis edemediği ortağından genel kurul kararlarıyla kararlaştırılan aidat alacaklarını gecikme faizleri ile birlikte tahsilini talep etmekte haklı olmayacağı düşünüldüğünden 10.08.2018 tarihli bilirkişi raporuna yönelik cari alacak yönünden itirazların değerlendirilmesi mümkün olmamıştır. Bu bağlamda eksik ödeme yaptığı tespit edilen ve kendisine konut verilmesi mümkün atmayan davacının, davalı kooperatiften üyeliği gereğince tazminat talep etmekte haklı bulunduğu yönünde kök rapordaki görüş ve kanaatlerinde bir değişikliğinin olmayacağı, takdir ve değerlendirmenin ise sayın mahkemeye ait olacağı yönündeki kanaat ve görüşlerini bildirmiştir.
Yargılama aşamasında 22/10/2019 tarihli Kooperatf YönetimKurulu kararı ile 2 nolu bağımsız bölümün davacıya tahsis edildiği,davacının bunu kabul etmediği,eşitlik ilkesine uygunluk denetimi yönünden davalı kooperatifin bu hususta değerlendirme yapılmasını istediği ,emsal kira rayiçlerinin kooperatif defterleri üzerinden eşitlik prensibi gereği irdelenerek rapor tanzimi için ek bilirkişi eklenerek dosya yeniden heyete tevdi edilmiş;
05/10/2022 havale tarihli bilirkişi kooperatif ... ,SMM .... ,Emlak bilirkişisi .... raporunda özetle; Davalı S.S. .... Kooperatifinin 20.04.2022 tarihinde yerinde yapılan incelemede 6102 sayılı TTK'nun 64/3 maddesi uyarınca davalı kooperatifin uyuşmazlıkla ilgili yıllara ait ticari defterlerinden, 1987 döneminden itibaren mevcut olan ticari defterler incelemeye sunulmuş olup tasdik bilgileri yukarıdaki tabloda bilgileri verilmiş olup, Davalının ortaklığa kabul edildiği 1994 yılından itibaren yasal defterleri incelenmiştir. Türk Ticaret Kanununun 82,nci maddesine göre ticari defterlerin, bu defterlere yapılan kayıtların dayanağı olan belgelerin ve mali tabloların saklanma süresini 10 yıldır. VUK Mad:229, 230, 231,232 hükümlerine uygun şekilde tanzim edilmediği, Mevcut haliyle davacının incelenen dönemler itibarı ile ticari defterlerinin lehine delil niteliği bulunmadığı, bu konunda takdir ve değerlemenin Sayın Mahkemenizde olduğu. Davacı ...'nun yapmış olduğu ödemelerin toplamı (991.500.000 TL 420.700.000 TL .... ödemeleriyle) 1.012.200.000 TL olduğu, Türk lirasından 6 sıfır atılmasıyla ödemelerin Yeni Türk Lirası karşılığı olarak 1.012,20 YTL olduğu, Davacının ödemelerini yaptığı tarihlere göre; Tüketici Fiyat Endeks (TÜFE) değişimine göre dava tarihindeki ödeme tutarının 125.737,37 TL olduğu, Üretici Fiyat Endeks (YİÜFE)de; 105.772,82 TL olduğu, Tüketici Fiyat Endeks (TÜFE) değişimi ve Yurt İçi Üretici Fiyat Endeks (YİÜFE) değişimlerinin ortalamasına göre dava tarihindeki ödeme tutarının 114.984,64 TL olduğu, bölgedeki emsal satışlar ve bölge değer artış verileri ile ekonomik veriler çerçevesinde yapılan çalışmada dava tarihinde 04/07/2017 105m2'lik bir daire değerinin 220.000 TL olabileceği kanaatine varılmıştır. Sitede kooperatife ait görününe ve halihazırda tahsis edilmemiş olan bodrum katta yer alan 70 -75 m2 arasındaki dairelerin değerlerinin dava tarihinde 04/07/2017 130.000 TL olabileceği kanaatine varılmıştır. Yine engin kent sitesi içinde kiraya verilen emsal taşınmazlar incelendiğinde dava tarihinde 04/07/2017 105 m2 lik daire aylık kira bedelinin 525 TL olabileceği kanaatine varılmıştır.
Yapı kooperatiflerinin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır. Bu amaçla bir araya gelen ortaklar emeklerini ve birikimlerini birleştirerek amaçlarını gerçekleştirirler.
Kural olarak, kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için davaya konu edilen taşınmaza yönelik olarak davalı kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmiş olduğunu, hiçbir ediminin kalmadığını, diğer üyelerle eşit durumda olduğunu kanıtlaması gerekmektedir. Ayrıca 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik ilkesi gereğince, kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorundadır.
Konut sahibi olmak isteyen kooperatif ortakları son bağımsız bölüm bitip teslim edilene kadar kooperatif ortağı olmaya devam etmesi gerekmekle;
Dava tarihi itibari ile davacının davalı kooperatifin halen üyesi olduğu 105 m2 lik daire tahsis talebinde bulunduğu ,ve tahsis talebinin bu şekilde yapıldğı,kooperatifin inşa ettiği sitenin dava açıldığı tarihte kaçak inşaat mahiyetinde olduğu yargılama aşamasında imar affından faydalanılarak kat mülkiyeti uygulandığı ve de davacı üyeye konut tahsis teklifinde bulunulduğu anlaşılmış ,davacının terditli taleplerinden öncelikle tapu iptal ve tescil talebi yönünden yapılan değerlendirmede ,kooperatif üyesinin tapu iptal ve tescil talebinde bulunabilmesi için öncelikle üyesi olduğu kooperaife karşı akçeli yükümlülüklerini yerine getirmiş olması ön şartttır.Akçeli yükümlülükler konut/işyeri tahsis bedeli ile aidat ve sair giderlerden oluşmaktadır.
05/06/2020 havale tarihli bilirkişi ek raporu eksik husular resen nazara alınmakla denetime elverişli görülmüş ve hükme esas alınmakla ,alınan raporda davacının yaptığı ödemeler dava tarihi itibari ile uyarlanmış,davacının 1999 tarihinden itibaren ödeme yapmadığı eksik ödemeleri olduğu tapu iptal tescil talebine hak kazanamayacağı rapor edilmiş,davacnın akçeli yükümlülüklerini yerine getirmediği anlaşılmakla tapu iptal tescil talebinin reddine , yaptığı ve de ispatlayabildiği tüm ödemelerin ise dava tarihine güncellenerek 108,056,05 TL olmak üzere terditli talebinin tazminat yönünden kabulü yerinde görülmekle;
Davacının kira alacağı ,birleşen dava yönünden ise faiz uygulanmak üzere kooperatif üyesi davacının aidat temelli alacak talepleri yönünden yapılan değerlendirmede ise;
30/05/2004 tarihli .... Kooperatif genel kurulu'nda 15. Madde hükmü uygulamasının nazara alınması gerektiği,alınan karar ile ;"konut tahsisi yapılamayan üyelerden konut tahsisi yapıldığı taktirde maliyet ve 1997 genel gideri ile birlikte tahsil edilmesine ve 1998 yılından ve takip eden yıllar itibaren anaparaların alınmasına gecikme faizlerinin uygulanmasına "dair alına karar gereği ;
Öncelikle davacının konut tahsis ön şartı olan akçeli yükümlülüklerini yerine getirmediğinden kedisine konut tahsisi sağlanamayacağı,eşitlik ilkesi gereği kooperatif üyeleri hak ve borçlarında eşit olmakla kendisi ile aynı durumdaki diğer kooperatif üyelerine konut tahsis edilmeksizin kira alacağı verildiğine dair dosyaya delil yansımadığı ,bu hali ile davacının kira alacağı talebinin yerinde olmadığı ,aksi muhalifinden davacının konut tahsis şartlarına haiz olduğu ve de kira alacağına hak kazanacağı düşünülür ise aynı madde doğrultusunda karşı davacının da faizli olarak aidat giderleri talebinin yerinde olacağı ,davacıya konut tahsisi yapmayan davalı kooperatifin de aynı madde gereği aidat gider talebine hak kazanamayacağı bu hali ile asıl davanın kısmen kabul kısmen reddi ile birleşen davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
ASIL DAVA YÖNÜNDEN;
1-Davanın Kısmen Kabul-Kısmen Reddine,
2-Davacının tapu iptal ve tescil talebinin Reddine,
3-Davacının tazminat alacağı talebinin kısmen kabulü ile 108.056,05 TL'nin dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine,
4-Davacının kira alacağı talebinin reddine,
5-Karar tarihinde yürürlükte bulunan harçlar tarifesi uyarınca kabul edilen miktar üzerinden alınması gereken 7.381,31-TL nispi karar ve ilam hacından davacı tarafından peşin olarak yatırılan 853,88-TL harç ve ıslah harcı olarak yatırılan 3.279,00-TL harcın mahsubu ile 3.248,43-TL bakiye harcın davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,
6-Davacı tarafından yatırılan 31,40-TL başvuru harcı, 853,88-TL peşin harç ve 3.279,00-TL ıslah harcı olmak üzere toplam 4.132,88-TL harcın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
7-Davacı yargılama sırasında kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca kabul edilen miktar üzerinden takdir edilen 17.208,41-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
8-Davalı yargılama sırasında kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca reddedilen miktar üzerinden takdir edilen 13.432,12-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
9-Davacı tarafça yapılan 31,40-TL başvuru harcı, 3.313,50-TL dosya masrafı, 571,90-TL keşif masrafı olmak üzere toplam 3.916,80-TL yargılama giderinden kabul ve red oranı üzerinden hesap edilen 2.204,27-TL'lik yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin yapılan yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,
10-Kullanılmayan gider avansının 6100 Sayılı HMK 333. maddesi uyarınca kararın kesinleşmesinden sonra yatırana iadesine,
KARŞI DAVA YÖNÜNDEN
1-Davanın Reddine,
2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan harçlar tarifesi uyarınca alınması gereken 80,70-TL maktu harcın davacı tarafça yatırılan 851,02-TL peşin harçtan mahsubu ile, fazla alınan 770,32-TL harcın karar kesinleştiğinde talebi halinde yatıran davacıya iadesine,
3-Davalı yargılama sırasında kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca reddedilen miktar üzerinden takdir edilen 9.200,00-TL nispi vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
4-Davalı tarafından yapılan 750,00-TL'lik yargılama giderinin, davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
5-Kullanılmayan gider avansının 6100 Sayılı HMK 333. maddesi uyarınca kararın kesinleşmesinden sonra yatırana iadesine,
Dair, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 vd. maddeleri gereğince (5235 sayılı Kanunun 2. maddesi de dikkate alınarak) davacı vekili ve davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkememize verilecek veya başka bir mahkeme aracılığıyla gönderilecek dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı. 12/12/2022
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır