T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2018/1257 Esas
KARAR NO: 2020/533
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 21/12/2018
KARAR TARİHİ: 07/10/2020
KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 27/10/2020
Davacı vekili tarafından açılan Tapu İptali ve Tescil davasının Mahkememizde yapılan açık
yargılaması sonucunda:
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili mahkememize vermiş olduğu dava dilekçesi ile; 1997 yılında kurulan müvekkil kooperatifin 3 blok ve 180 daire yapılacak arsa tahsisi için davalı ... Konut Yapı Kooperatifleri Birliği (bundan sonra ....) ile 01.03.1997 tarihili “Taahhütname” başlıklı sözleşme yaptığını, daire başına (para miktarları 000.000 atılarak bu günkü yazılışa göre yazılmıştır) 450 TL ve toplam olarak 180 daire için 81.000 TL ödediğini, tapu tescilinin bu güne kadar yapılmadığını, 2 blok arsası üzerine inşaata başlandığım, bir bloğun bodrum ,zemin ve sekiz normal kat kaba inşaatının ikinci bloğun bodrum, zemin ve iki normal kat betonarme inşaatının tamamlandığını, müvekkile tahsis edilen ancak müvekkil adına tapu tescili yapılmayan arsanın eski ... ada ... parselin (yeni ... ada ... parsel ) olduğunu, bunun 1149 m21ik kısmının davalının mülkiyetinde bulunduğunu, müvekkilin yükümlülüklerini yerine getirdiğini, davalının taahhüdüne güvenerek 7.250 TL inşaat harcaması yaptığını, buna rağmen müvekkilin davalının Bakırköy ... .Noterliğinin 10.05.2018 tarihli ... sayılı İhtarı ile üyelikten çıkarıldığını, Kooperatifler Kanununun 17. ve Anasözleşmenin 18. maddesi hükümlerine göre hesaplaşma ve müvekkile ödeme yapılmadığını, müvekkil kooperatif ortaklarının 22 yıldan beri haklarını alamadığını , maddi ve manevi kayıplar yaşadığını belirterek ve inşaat giderleri ile ilgili haklarını saklı tutarak; müvekkilce bedeli ödenmiş olan ..., ... Mahallesi,... ada ... parsel ( eski ... ada .. parsel) 1,2,3. nolu blokların bulunduğu taşınmazın müvekkil kooperatif adına tescilinin sağlanmasına veya taşınmazın güncel rayiç bedelinin davalı tarafından müvekkile ödenmesine veya müvekkili bedelini ödediği tahsisi gereken arsaya muadil ve büyüklükte bir arsanın tapusunun iptaline ve müvekkil adına tesciline veya müvekkil tarafında davalıya ödenmiş olan 81.000 ve altyapı bedellerini “denkleştirici adalet hükümleri çerçevesinde hesaplanarak müvekkile ödenmesine üçüncü kişilere devrini önlemek için davalı adına kayıtlı taşınmazlara ihtiyati tedbir konulmasına ,yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili mahkememize vermiş olduğu cevap dilekçesi ile; müvekkil Birliğin ..., ..., ... mevkiindeki ... pafta,... parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde toplu konut projesi uygulamaya koyduğunu ve üye kooperatiflere arsa tahsis ettiğini, Birliğin 13 ortağından biri olan davalı kooperatifin talebi üzerine kendisine 1997 yılında 3 blok arsasının tahsis edildiğini, taraflar arasında 29.02.2000 tarihinde yapılan Ek Protokol ile davacının tahsisinin “80 daireye tekabül eden 127 ada 2 ve 3 nolu blok “arsasına dönüştürüldüğünü ve alt yapı katılım payının 80 daireye göre alınmasının, iptal edilen 1 blok- 60 daire için ödenen 27.000TL’nin davacının alt yapı borcuna mahsup edilmesinin kararlaştırıldığını, müvekkilin bu protokolün gereğini yerine getirdiğini, taraflar arasında imzalanan 23.05.2000 tarihli sözleşmede davacının iki bloğun brüt alanı için ödeyeceği meblağın 54.000 TL olarak düzeltildiğini, başlangıçta her blokta yer alacak daire sayısı 60 olarak belirlenmişken imar planında yapılan değişiklik ve davacının talebi nedeniyle her bloktaki kat sayının 10’ a, daire sayısının 40’ a indirildiğini, bu değişiklikler dikkate alınarak 12.01.2018 tarihinde Ön tahsis belgesinin düzenlendiğini, davacının inşaatının 2 blok 80 daire esası üzerinden devam ettiğini, tapu verilebilmesi için inşaatların bitmesi ve genel kurulun karar alması gerektiğini , davacının anasözleşmeden ve genel kurul kararlarından kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediğini, avans niteliğindeki alt yapı ve genel gider ödemelerini yapmadığını, bu sebeple yasal işlemler yerine getirilerek ortaklıktan ihraç edildiğini, itiraz edilmeyen ihraç kararının kesinleştiğini, Birlik ortaklığı sona eren davacının tapu iptali ve tescili talebinde bulunamayacağını, kanun ve anasözeşme hükümlerine göre davacıyla hesaplaşmanın 2019 yılı bilançosun göre hesaplanması ve bilançonun onaylanmasından sonra ödenmesi gerektiğini,davacının dava tarihi itibariyle muaccel olmuş bir alacağını bulunmadığını savunmuş ve davacının tüm taleplerinin reddine yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıyla yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Yapılan yargılama sonucu dosya Mahkememizce kül olarak değerlendirildiğinde; dava hukuki niteliği itibariyle tapu iptal ve tescil davası olup, dosyada deliller toplandıktan sonra bilirkişi incelemesi yaptırılmış, bilirkişinin 18/11/2019 havale tarihli raporunda; ..........Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... E sayılı dava dosyasının incelenmesi sonucunda
-Dosya kapsamında mevcut olan 29.02.2000 tarihli “Ek Protokol” un , davacı kooperatif tarafından davalı Birliğe verilen ” Taahhütname”nin ve taraflar arasında yapılan 23.05.2000 tarihli “Sözleşme”nin, davacı kooperatife 1997 yılında yapıldığı ifade edilen üç blokluk yer tahsisinin, 80 dairenin yapılacağı iki blokluk yere dönüştürüldüğünü ve üçüncü blok yeri için ödenmiş olan 27.000 TL’nin “eski” alt yapı borcuna mahsup edildiğini gösterdiği,
-2000 yılından beri davalı Birliği ortağı ve 80 dairenin yapılacağı iki blokluk yerin tahsis sahibi olan davacı kooperatifin yapılan ihtarlara rağmen 250.665,59 TL tutarındaki anapara borcunu ödemediği gerekçesiyle Birlik ortaklığından çıkarıldığı, çıkarma kararının 12.05.2018tarihinde kooperatif adresinde bulunan çalışanına tebliğ edildiği,
-Dosya kapsamında üç ay içerisinde çıkarılma kararma itiraz edildiğini ya da iptal davası açıldığını gösteren belge yada bilgi bulunmadığı Tespit edilmiştir.
Bu tespitler çerçevesinde, ihracı kesinleşmiş olan davacının, davalı Birlik tarafından hesaplanan alacağını, Kooperatifler Kanununun 17 ve Birlik Anasözleşmesinin 18. Maddesi hükümlerine göre (2018 yılı olağan genel kurul kararı doğrultusunda ) tahsil etme hakkının ya da Birlik Anasözleşmesinin 19. . Maddesi kapsamında borcunu ödeyerek Birlik ortaklığına dönme imkanının olduğu değerlendirmesi yapılmıştır.
Dava tarihi itibariyle miktarı ve ödenme süresi kesinleşen ve ödenmeme riski taşıyan bir alacağı ortaya çıkmamış olan davacı kooperatifin, davalı Birlik aleyhine, tapu iptali ve tescil davası açma şartlarının oluşmadığı sonucuna varıldığı açıklanmış, davacı vekilinin rapora karşı itirazlarının ve uzman görüşünün de birlikte değerlendirilmesi için bilirkişiden ek rapor alınmış, bilirkişinin 07/07/2020 havale tarihli ek raporunda; .........Davacı ... Konut Yapı Kooperatifi , yine bir kooperatif olan (K..K. Madc 72) .... Konut Yapı Kooperatifleri Birliği (Birlik) yönetim kurulunun 08.05.2018 tarihli kararıyla Birlik ortaklığından ihraç edilmiştir.
Davacı kooperatif Birlik ortaklığından ihraç edilmesine ilişkin karaıla itiraz etmemiş, bu kararın kesinleşmesinden sonra, haklarını korumak amacıyla Birlik: adına kayıtlı taşınmazların üçüncü kişilere devrini önlemek için ihtiyati tedbir talepli davayı açmıştır. Talebi, inşaat giderlerine ait haklarını saklı tutarak; öncclikle bedeli ödenmiş olan ... ada ... parseldeki 1,2.3 nolu blokların bulunduğu taşınmazın Biıiik tarafından (kooperatil) adına tescilinin sağlanmasına, mümkün olmadığı takdirde taşınmaz bedelinin güncel bedelinin ödettirilmesine, mümkıın olmadığı takdirde sö?ü edilen arsaya muadil ve aym yüzölçümlü bir arsanın tapusunun iptaline ve adına tesciline, mümkün olmadığı takdirde Birliğe ödenmiş olan arsa bedeli 81.000.000.000 TL ile ah yapı bedeli ve aidatların “denkleştirİci adalet hükümleri çerçevesinde hesaplanarak" Ödemesine karar verilmesidir. ( Dava dilekçesi “Netice-i Talep” bölümü)
Davacının talebi üzerine düzenlenen “(J/.ırıan Görüşü^nde do davanın Birlik ortaklığından çıkarılma kararının kesinleşmesinden sunra açıldığı tespiti edilmiş; ancak sonucunda “davacıya arsanın tapusunu takyidatsı/. olarak verme durumunun olmadığı, .... Ada .. parselde kayıtlı 6.224m2 arsanın güncel değerinin ve davacının alacağının 12.448.000 TL olduğu, davacının zarara uğrama ihtimali yüksek olduğundan davalı Birliğin mal varlığına ihtiyati tedbir konulmasında fayda bulunduğu kanaati belirtilmiştir.
İhtiyati tedbir talebi Mahkemenin takdirindedir.
Kök raporumuzda da belirtildiği gibi Kooperatif Kanunu ve Birlik anasözleşmesi ortaklıktan istifa eden veya ihraç edilen kişilerin haklarını ve öd emel eriiıin iade usulünü aşağıda hükümlerle tespit etmiştir.
-Kooperatifler Kanununun “Kooperatiften çıkan veya çıkarılan ortaklarla hesaplanma süresi ve yükümlülük” ballıklı 17 Maddesi ;
“ Kooperatiften çıkan veya çıkarılan ortakların kendilerinin yalıut mirasçılarının kooperatif varlığı ü/erinde hakları olup olmadığı ve bu hakların nelerden jibaret bulunduğu anasözleşmede gösterilir. Bu haklar, yedek akçeler hariç oJmak üzere, ortağın ayrıldığı yıl bilançosuna göre hesaplanır.
Kooperatifin mevcudiyetini tehlikeye düşürecek nitelikteki ia4e vc ödemeler, anasözleşmede daha kısa bir süre tespit edilmiş olsa bile genel kurulca üç yih aşmamak ü/crc geciktirilebilir, Bu durumda kooperatifin muhik bir tazminat isteme hakkı saklıdır. Çıkan veya çıkarılan ortaklar ile mirasçılarının alacak ve hakları bunları isleyebilecekleri günden başlayarak beş yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. “
Birlik Anasö/.leşmesımn “Ortaklığı Sona Erenlerle Hesaplaşma u başlıklı 18 Maddesi ;
“ Ortaklığı sona erenlerin, sermaye ve diğer alacakları o yılın bilançosuna göıe hesaplanarak, bilanço tarihinden itibaren 1 (Bir) ay içinde geri verilir.
Ayrılan ortak kooperatifler, Birliğin yedek akçeleri üzerinde bir hak iddia edemezler. Ortaklığı sona eren kooperatiflerin alacak vc hakları bunları isteyebileceği günden itibaren 5 (Beş) vıl geçmekle zamanaşımına uğrar.'1
Yargıtay Hukuk Genel Kumlunun 16.04.2014 tarihli 2013/1616i F„ + 2014/540 K sayılı kararında “kooperatiften ihraç edilen davacı ortağın, davalı kjo opera t i İten talep edebileceği haklarının, 1163 sayılı KK’nun 17,ınadde hükmü ile yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde belirlenmesi gerekli olup, soımıt olayda davacı ortağın talep hakkı, ayrıldığı yıl bilançosuna göre hesaplanacak olan (...) ödemelerinin bakiyesinden ibarettir’'; Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin son alarak 11,06.2020 tarihli 2017/1299 F, 2020. 2039 K. Sayılı kararında
“İlk dcrccc ınahkc meşince, davacının 24.09.2014 tarihli kooperatif kurulu iic ortaklıktan çıkarıldığı, kooperatifin 2014 yılı bilançosunun 13.06.2015 tarihlî genel kurul toplantısında görüşüldüğü, davanın genel kurul toplantısı öncesinde açıldığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karara karşı, davacı vekilince yapılan” istinaf ve lemyi/ başvurusunun rot edildiği yönünde değerlendirmeler yapılmıştır. (Kaynak;karararama, yargitay.gov.tr) Bir başka kaynakta da Yargıtay 11.Hukuk Dairesinin 10.3.2008 tarihli “Kooperatiften ayrılan ortak, (...) yıl bilançosuna göre hesaplanacak (...) bakiyenin iadesini lalep hakkını haiz olup, bilançonun kabulü suretiyle kesinleşmesinden itibaren bir ay geçtikten soıira bu hak talep edilebilir “ ifadesinin yer aldığı kararı yer almıştır, .(https://ilkerduma11.av.u7 /?d=916)
Kök raporumuzun düzenlenmesinden yana Kooperatifler Kanuıhunun yukarıda belirtilen hükümlerinde değişiklik olmamış; Yargıtay’ın da aksi yönde değerlendirmesine rastlanmamıştır.
Davacı vekilinin itiraz dilekçesinde (ve Uzman Görüşü'nde) davacı kooperatifin eski yönetim kurulu ile davalı Birliğin eski yönetim kurulunun hukuki ve cezai sorumluğuna işaret eden ve mağduriyet yaratan eylem ve işlemleri yer alınış; bunlardan, davacıya tahsisli .... ada ... parseldeki arsanın tapu kayıtlarındaki durumu da kök raporumuzda belirtilmiştir.
Bu nedenlerle davalı Birlik ortaklığından ihraç edilen ve ihraç kararı kjesinleşen (Birlik ortağı olmayan) davacı kooperatifin huzurdaki davayı Birliğin 2019 yılı içinde yapılacak yapılacak 2018 yılı olağan genel kurul toplamışının sonucunu beklemeden açtığı sabit olup; kök raporda değişiklik yapmayı gerektiren yeni bir durum ortaya çıkmadığı, açıklanmış, bilirkişinin gerek kök ve gerekse ek raporunda açıkladığı üzere, davacı kooperatifin davalı kooperatifler birliğinin 08/05/2018 tarihli yönetim kurulu kararı ile Birlik ortaklığından ihraç edildiği, davacı kooperatifin bu karara itiraz etmediği, kararın kesinleşmesinden sonra Birlik adına kayıtlı taşınmazların devrini önlemek için davayı açtığı, kooperatifler kanunu 17.ve 18.maddeleri birlikte değerlendirildiğinde davanın davalı kooperatifler birliğinin 2019 yılında yapılacak 2018 yılı olağan genel kurulu toplantısının sonucunun beklenmesi gerektiğinden tapu iptal ve tescil davasının şartları bulunmadığından davanın reddine karar vermek gerektiği sonuç ve kanaatine varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacı vekilinin davalı aleyhine açmış olduğu tapu iptal ve tescil davasının REDDİNE,
2-Davacının yapmış olduğu masrafların üzerinde bırakılmasına,
3-Davalı lehine takdir edilen 13.450,00.-TL vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,
4-Alınması gereken 54,40.-TL karar harcından peşin alınan 1.707,75-TL harcın mahsubu ile bakiye 1.653,35.-TL harcın istek halinde davacıya iadesine,
5-Kalan gider avansının karar kesinleştikten sonra yatırana iadesine,
Dair, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 vd. maddeleri gereğince (5235 sayılı Kanunun 2. maddesi de dikkate alınarak) Davacı vekili Av. ..., Davalı vekili Av.... yüzüne karşı verilen karar, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkememize verilecek veya başka bir mahkeme aracılığıyla gönderilecek dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı.06/10/2020
Katip ...
¸e-imzalıdır.
Hakim ...
¸e-imzalıdır.