T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2018/638 Esas
KARAR NO: 2023/71
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 02/07/2013
KARAR TARİHİ: 23/01/2023
KARARIN YAZILDIĞI TARİH :23/02/2023
Davacı vekili tarafından açılan Tapu İptali Ve Tescil davasının Mahkememizde yapılan açık yargılaması sonucunda:
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekilinin Büyükçekmece ... Asliye Hukuk Mahkemesine verdiği dava dilekçesinde özetle; Müvekkiline ait olan İstanbul İli, ... İlçesi, ...Mah ... Ada, .... parsel, 31 numaralı bağımsız bölümdeki taşınmazın mülkiyetinin hak sahibi olan müvekkile verilmeyip, müvekkilinin hak kaybı yaşamasını sağlamak amacıyla muvazaalı olarak yolsuz tescil ile satışı gerçekleştirildiğinden tapu kaydının iptali ile, müvekkili adına tesciline, kötü niyetli davalının gayrimenkulü üçüncü kişilere satmasının önlenmesi için yukarıda ada pafta, ve parseli belirtilen gayrimenkulün tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasına, taşınmazın tescilinin mümkün olmaması durumunda ise taşınmazın karar tarihindeki bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahmiline, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalılara yüklenmesine karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
Davalı ...'nun Büyükçekmece .... Asliye Hukuk Mahkemesine verdiği cevap dilekçesinde özetle ; Gayrimenkulün malikleri arasında önceden bir akrabalık, tanışıklık, ticari bir ilişki ve sair herhangi bir illiyet bağının olmadığının, Gayrimenkulün alımı, emlakçı vasıtası ile gayrimenkulün satım sözleşmesinde anlaşılan satış bedeli üzerinden yapıldığını, bankadan kredi çekilmek ve yine satım sözleşmesine göre tüm bedeller banka kanalı ile EFT yapılarak emlakçıya gönderilmiş olduğunu, gayrimenkulün üzerinde bankanın 1. Dereceden ipoteği olduğunu, dava konusu gayrimenkulün ailesi ile birlikte halen ikametgahı olarak kullanıldığını, tarafınca davacı taraf hiç tanınmadığı gibi davacıdan mal kaçırmak , iktisabını eksiltmek gibi bir muvazaanın olmasının söz konusu dahil olmadığı gözetildiğinde , davanın ispatlanamayan ve hukuki mesnetten uzak davasının reddini talep etmiştir.
Davalı kooperatifin ve diğer davaların davaya karşı cevap dilekçesini dosyaya sunmadığı görülmüştür.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
İş bu dava 1163 sayılı Kooperatifler Kanunundan kaynaklı üyeliğin tespiti ve de tapu iptal tescil olmadığı taktirde alacak talebinden ibarettir.
Davacı davalı kooperatifin 10/05/1998 tarihinde davalı kooperatifin ortağı olduğunu 10.000 TL teminat ile 6-BBlok K/7 -D3 nolu taşınmaza yönelik akçeli yükümlülüklerini yerine getirdiğini kooperatif adına kayıtlı taahhüt edildiği üzere konut niteliğinde bir adet taşınmazın tapu iptal tescilini olmadığı taktirde taşınmazın karar tarihindeki rayiç değerinin kendilerine ödenmesini talep etmiştir.
Davacının netice-i talep üzere 70.000 TL üzerinden iş bu davayı açtığı görülmüştür.
Davacı kardeşi ve eşinin de aynı kooperatif üyesi iken üyelikten ayrıldıklarını onların yaptıkları ödemelerin ise kendisinin yaptığı /yapacağı ödemelerden mahsup edildiğini,taşınmazın fiili kullanımının kendisinde olduğunu kiraya verildiğini ,kiracısının aidat borçlarına yönelik başlatılan takibin kendisine de yöneltildiğini,dairenin kendi adına aboneliklerinin olduğunu beyan etmiştir.
Getirtilen tapu kaydı uyarınca; dava konusu taşınmaz davalı kooperatif adına kayıtlı iken 08/07/2010 tarihinde davalı ...'a ,25/08/2010 tarihinde davalı ... 'e ,29/06/2011 tarihinde davalı ...'ya devredidliği görülmüştür.Hali hazırda da taşınmaz sicilinde ipotek kaydı olduğu anlaşılmıştır.
Davacının , davalılar ve kooperatif yöneticileri aleyhine suç duyurusunda bulunduğu ,Büyükçekmece CBS ... soruşturma nolu evrakı uyarınca Bakırköy... ACM ... E. ... K sayılı kesinleşen ilamı ile davalı gerçek şahısların beraatine kooperatif yöneticilerinin ise mahkumiyetine karar verildiği anlaşılmıştır.
Davalı ... davaya cevap vermiş zamanaşımı itirazı ile davanın reddini talep etmiştir.
Kooperatif ile kooperatif üyesi arasında üyelik ilişkisi devam ettiği sürece tapu iptali ve tescile, üyelik tespitine, tahsis hakkına dayalı davalarda olduğu üzere ortaklığa sıkı sıkıya bağlı taleplerde zamanaşımı işlemez. Ortaklıkla yapışık olmayan talepler yani sadece aidat tahsili gerekipte karşılığında tapu ve benzeri edim beklenmeyen hallerde TBK'da öngörülen zamanaşımı süresi işler. (Yargıtay 23. HDB'nin 05.06.2018 tarih ve 2016/6803 E. - 2018/3527 K. Sayılı ilamı) Davacının kooperatif üyesi olduğuna yönelik taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamakla davalının zamanaşımı defi yerinde görülmemiştir.
Çere Şehircilik İl Müdürlüğü cevabi müzekkere ekleri ,İmar ve Şehircilik Müdürlüğü işlem dosyaları ,Kooperatif defter ve kayıtları,üyelik tahsisi belgeleri,davacının ödeme kayıtları,tapu kayıtları dosya arasına celp edilmiş,
"Davcının kopperatif üyesi olup olmadığı ,üyelikten kaynaklı akçeli yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği,aidat borcu bulunup bulunmadığı,taşınmazın dava tarihindeki değeri ,tapu iptal tescil talebi olmadığı taktirde alacak talebinde haklı olup olmadığı," noktalarında uyuşmazlık konusu tespit edilmiş olup,
HMK 266.maddesi uyarınca Çözümü özel ve teknik bilgiyi gerektiren hususlar olan alacak hesabı konusunda rapor alınmıştır.
22/10/2019 havale tarihli alınan bilirkişi raporunda özetle; maddi olguların, uygulanacak yasa hükümlerinin ve delillerin takdiri mahkemeye ait olmak üzere, davalılardan , ..., ... ve ...'nun birlikte yargılandıkları Bakırköy .... Ağır Ceza Mahkemesinin ... E. Ve ... K. Nolu kararı ile davakonusu işlem nedeniyle yargılandıkları ve beraat ettikleri, takiben davalı tarafından istinaf mahkemesine başvurulduğu ve halen derdest olduğu göz önüne alınarak bu kişiler hakkında başkaca bir işlemin yapılmasına gerek duyulmamıştır. Davacının diğer talepleri dikkate alınarak: Tasfiye halinde olup tasfiye süreci devam etmekte olan davalı kooperatifin en son bilançosuna göre mameliki göz önününe alınarak mevcut ise davalıya iddia ettiği taşınmaz karşılığı aynı yerde emsal bir başka taşınmazın tapu tescilinin yapılmasının gerekeceği, birinci madde şartlarının mümkün olmaması halinde, yine tasfiye sürecindeki davalı kooperatif tarafından dava konusu taşınmazın tarafımızdan tespit edilen rayiç değerinin tazmin edilmesinin gerekip, gerekmediği hususu mahkemenin takdirlerinde olduğu, 09/05/2013 dava günü itibarı ile dava konusu meskenin piyasa alım satım rayiç değeri 220.000,00 TL dir. 25/07/2019 keşif günü itibarı ile dava konusu meskenin piyasa alım satım rayiç değeri 475.000,00 TL dir. Her iki şartın da gerçekleşmesinin mümkün olmaması halinde dava konusu taşınmazın tarafımızdan tespit edilen rayiç bedelinin o tarihte görev yapan davalı kooperatif yetkilileri tarafından müştereken ve müteselsilen tazmin edilmesinin gerekip, gerekmediği hususunun mahkemenin takdirlerinde olduğu görüş ve kanaati bildirilmiştir.
28/02/2022 havale tarihli alınan bilirkişi raporunda özetle; davacının yapmış olduğu 10/05/1998 tarihli üyelik müracaatı sonucu 166 nolu ortak olarak davalı kooperatif üyeliğine kabul edildiği ve üyeliği gereğince kendisine önce 3B Blok K:9 D:39 nolu daire tahsis edilmiş iken bu daire numarasının değişikliğe uğraması sonucu 6B Blok K:7 D:31 nolu daire olduğu, davacıya üyeliği gereği tahsis edilen 6B Blok K:7 D:31 taşınmazın, tesliminin yapıldığı, böylelikle davacının anılan taşınmazı için 2006 yılında elektrik, su abonman sözleşmelerini yaptırdığı kombisini taktırarak daireyi ....'e 01/08/2008 tarihinde kiraladığı, davacının üyelik hak ve sıfatına sıkı sıkıya bağlı olan tapu iptal tescil veya bunun mümkün olmaması halinde ancak daire bedelinin tazminini davalı kooperatiften isteyebileceği ve bu talepler yönünden zamanaşımı süresinin işlemeyeceği, davacıya üyeliği gereği tahsis ve teslim edilen 6B Blok K:7 D:31 nolu bağımsız bölümün davacı adına tescil edilmesi gerekirken kooperatif yöneticisi .... tarafından önce 3. Bir kişiye satıldığı, taşınmazın en son 29/06/2011 tarihinde .... yevmiye nolu satış işlemi gereğince davalı ... adına tescil edildiği, anılan taşınmaz üzerinde ....bankası A.Ş. Tarafından 201.000 TL tutarındaki borç gereği ipoteğin 30/06/2011 tarihinde .... yevmiye nolu işlemle tescil edildiği, anılan taşınmazın bu haliyle davacı adına tescilinin mümkün olmadığı, huzurdaki davada davalı gösterilen ..., .... ve ...'nun davalı kooperatifin 1998 tarihinden 2016 tarihine kadar ki dönemde yapılan genel kurul hazirun cetvellerinde kooperatif ortağı olarak kayıtlı olmadıklarından adı geçen davalıların hiçbir zaman davalı kooperatif ortağı olmadığı yönünde sonuç ve kanaate ulaşıldığı, davacıya üyeliği gereği tahsis edilen bağımsız bölümün, davalı ...'ya satılmış bulunması ve kooperatif yöneticisinin bu haksız eylemi sebebiyle cezalandırılmasına karar verilmiş olması karşısında davalı ...'nun davaya konu taşınmazı iyi niyetle ve tapu kaydına güvenerek satın alıp almadığının takdir ve değerlendirmesinin tamamen sayın mahkemeye ait olacağı, davalı kooperatif tarafından davacıya verilecek başka bir konutun varlığının tespit edilememesi karşısında akçeli yükümlülüklerinin tamamını eksiksiz yerine getiren davacının terditli 2. Talebi gereğince daire karşılığı tazminat bedelinin kendisine ödenmesini davalı kooperatiften istemekte haklı bulunduğunun kabul edilmesi gerektiği, davaya konu emsal dairenin dava tarihindeki rayiç değerinin 220.000,00 TL olarak hesap edildiği, davacının bütün ödemelerini eksiksiz yaptığı dikkate alındığında davalı kooperatiften tahsilini talep edebileceği tazminat tutarının dava tarihi itibari ile tespit edilen taşınmaz değeri olan 220.000.00 TL olacağı, yönündeki bilirkişi görüş ve kanaatini bildirdiği, takdirin mahkemeye ait olduğu görüşü bildirilmiştir.
İş bu rapor denetime elverişli görülmüş,davacı yan 11/10/2022 tarihli dilekçe ile harcını yatırarak talep arttırım dilekçesi sunmuş,terditli taleplerini yinelemiştir.
Yapı kooperatiflerinin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır. Bu amaçla bir araya gelen ortaklar emeklerini ve birikimlerini birleştirerek amaçlarını gerçekleştirirler.
Kural olarak, kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için davaya konu edilen taşınmaza yönelik olarak davalı kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmiş olduğunu, hiçbir ediminin kalmadığını, diğer üyelerle eşit durumda olduğunu kanıtlaması gerekmektedir. Ayrıca 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik ilkesi gereğince, kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorundadır.
Konut sahibi olmak isteyen kooperatif ortakları son bağımsız bölüm bitip teslim edilene kadar kooperatif ortağı olmaya devam etmesi gerekmekle;
Dava tarihi itibari ile davacının davalı kooperatifin halen üyesi olduğu daire tahsis talebinde bulunduğu ,ve tahsis talebinin bu şekilde yapıldığı ,kooperatigfin inşaa ettiği sitede kat mülkiyeti uygulandığı yargılama aşamasında davacıya konut tahsisi yapılabilecek bağımsız bölümün bulunmadığı;
Öncelikle tapu iptal ve tescil talebi yönünden yapılan değerlendirmede ,kooperatif üyesinin tapu iptal ve tescil talebinde bulunabilmesi için öncelikle üyesi olduğu kooperaife karşı akçeli yükümlülüklerini yerine getirmiş olması ön şartttır.Akçeli yükümlülükler konut/işyeri tahsis bedeli ile aidat ve sair giderlerden oluşmakla;davacı akçeli yükümlülüklerini yerine getirmiş ise de;tahsis yapılan dairenin davalı gerçek şahıslara sırası ile devri ile hali hazırda malikin davalı ... olduğu ,
TMK'nın 1023. maddesinde "Tapu sicilindeki kayda iyi niyetle güvenerek mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" denilmek suretiyle mülkiyet hakkının önemi vurgulanmış, bu kazanımın korunması için ise kişinin tapu kaydına “iyiniyetle” güvenmesi şartı aranmış,TMK'nın 1024. maddesi “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz hükmü uyarınca;,davalılara yapılan tahsislerin tapuya güven ilkesi gereği korunması gerektiği zira davalıların kötüniyetli olarak taşınmazı devraldığının yargılamada ispatlanamadığı ceza davasında da beraat ettikleri anlaşılmakla davacının öncelikli tapu iptal ve tescil talebinin reddine ;
Davacının terditli talebi taşınmazın karar tarihindeki bedelinin istemi yönünden yapılan değerlendirmede ise;
Kooperatif dışındaki davalılara iş bu davayı yöneltemeyeceği bilinmekle pasif dava ehliyeti noksanlığı sebebi ile reddine,
Davacının dava konusu taşınmaza yönelik akçeli yükümlülüklerini yerine getirmiş tapu iptal tescil şartları oluşmuş ise de;taşınmazın davalı kooperatif adına kayıtlı olmadığı ,düğer davalılara karşı da tapu iptal tescil talebi şartlarının oluşmadığı ,kooperatif bünyesinde davacıya tahsis edilebilecek başkaca daire de bulunmadığı bu hali ile taşınmazın karar tarihindeki rayiç bedeline hükmedilememekle; dava tarihindeki rayiç bedeli 220.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalı kooperatiften tahsili ile davacıya ödenmesine, dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacının tapu iptal tescil talebinin reddine ,
2-Davacının terditli taleplerinden taşınmazın değeri 220.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalı kooperatiften tahsili ile davacıya ödenmesine,
3-Davacının diğer davalılara karşı açtığı davanın pasif dava ehliyeti noksanlığı nedeniyle reddine,
4-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 15.028,2 TL karar harcından daha önce mahkememiz dosyasına yatırılan 1.195,45 TL peşin harç ve 2.562,00 TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 11.270,75 TL karar harcının davalı kooperatiften tahsili ile hazineye irad kaydına,
5-Davacı kendisini davada vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan 33.800,00 TL nispi vekalet ücretinin davalı kooperatiften tahsili ile davacıya verilmesine,
6-Davalı ... ve ... kendisini davada vekil olarak temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca red edilen miktar üzerinden hesaplanan 9.200,00 TL maktu vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalılara verilmesine,
8-Davacı tarafından yatırılan 24,30 TL başvurma harcı, 1.195,45 TL peşin harcı, 314,00 TL keşif harcı ve 2.562,00 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 4.095,75 TL harcın davalı kooperatiften tahsili ile davacıya verilmesine,
9-Davacı tarafından yapılan 5.007,05 TL yargılama giderinin (bilirkişi,tebligat,müzekkere) davalı kooperatiften tahsili ile davacıya verilmesine,
10-Davalı ... tarafından yapılan 70,00 TL yargılama giderinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
10-Kullanılmayan yargılama gider avansının 6100 Sayılı HMK 333. maddesi uyarınca kararın kesinleşmesine müteakiben yatırana iadesine,
Dair, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 vd. maddeleri gereğince (5235 sayılı Kanunun 2. maddesi de dikkate alınarak) davacı vekili, davalı ... Çatakçın vekili ve davalı ... vekilinin yüzlerine karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkememize verilecek veya başka bir mahkeme aracılığıyla gönderilecek dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı.
23/01/2023
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır