T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/158 Esas
KARAR NO: 2022/829
DAVA: Elatmanın Önlenmesi (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 11/03/2019
KARAR TARİHİ: 26/09/2022
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 26/10/2022
Mahkememizde görülmekte olan Elatmanın Önlenmesi (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP;Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkil ile davalı arasında 22.12.2017
tarihinde sözleşme imzalandığını, sözleşmeye göre İstanbul İli, ... İlçesi .... Mahallesi ... ada .... parselde kain A Blok ... numaralı brüt 66,00 m2 alanlı dükkan nitelikli yerin sözleşme şartlarına göre 30.12.2017 de teslim edileceğinin belirlendiğini, sözleşmeye konu yerin teslim edilmediğini, sözleşmenin 4.1 maddesinde bağımsız bölümün devir edilmemesi halinde toplam satış bedeli yani, 200.000,00 USD’ nin binde 2 sinin cezai şart olarak ödeneceğini beyanla; İSTEM SONUCUNDA; cezai şart alacağının tazminini, Şimdilik 1.000,00 TL kira kaybı gelirinin teslim süresinden itibaren faizi ile hesabını talep etmişlerdir.
CEVAP;Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Usule ilişkin itirazları olduğunu, esasa ilişkin itirazda; müvekkili şirketin projeyi eksiksiz tamamladığını, davacının haksız olarak teslimden kaçınması sebebi ile taşınmazın teslim edilemediğini, taşınmazın 29.12.2017 tarihinde davacı adına tapuda tescil edildiğini, taşınmazın teslimi için iletişime geçildiği ancak davacının iskan olmadan taşınmazı teslim almayacağını belirttiğini, ayrıca iskan için herhangi bir süre sınırının bulunmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
İş bu dava eser sözleşmesinden kaynaklı alacak davasıdır.
Davacı , davalı ile aralarında akdettikleri satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalının ; İstanbul İli, ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parselde kain A Blok ... numaralı brüt 66,00 m2 alanlı dükkan niteliğindeki bağımsız bölümün sözleşme şartlarına uygun inşa ve imal ile yükümlü olduğunu ,tüm ödemelerini yerine getirdiklerini,dükkanının tapuda devrinin yapıldığını ancak, sözleşmenin 4.2.5 maddesi uyarınca davalının iskan almadığı, kat mülkiyeti tapusunun alınmadığını sözleşmeye göre kendilerine bildirim yapılarak teslim tutanağı ile fiili teslim yapılmasının gerektiği,davalının fiili teslim isteminin ise iskan alınmadığı,kat mülkiyeti tapusuna geçilmediği ,taşınmazda sözleşmenin aksine eksik işler olduğu ,sözleşmenin 4.1.maddesi uyarınca cezai şart ve de kira kaybından kaynaklı alacak isteminde bulunmuştur.
Davalı taraf eseri eksiksiz olarak inşa ettiğini davacı tarafı fiili teslime davet ettiğini ,satış sözleşmesi imzalandıktan 7 gün sonra tapuda devrin yapıldığını, sözleşmenin 4.3.5. Maddesine göre iskanın teslimden sonra alınacağı husunu davacının kabul ettiğini ,yine sözleşmenin 4.1.4. Maddesine göre davacının zilyetliği teslim almış sayılacağı ,4.2.5 maddeye göre zaten tapu tescil tarihi itibari ile 6 ay içinde ilgili kurumlara başvurması şartını da 16/03/2018 tarihinde başvurusunu yaparak sağladığını ,sürecin devam ettiğini kaldı ki süre sınırı bulunmadığını ,ayrıca kira geliri talebinde bulunulamayacağını zira cezai şartın kira kaybını kapsadığını ,davanın reddini istemiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen bedel karşılığı eser sözleşmesi olup uyuşmazlık iş bu sözleşmeden kaynaklanmaktadır. Taraflar arasında 22/12/2017 tarihli "Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi eklerinde ..... projesi mağaza (... )teknik şartnamesi ve ödeme planı " eser sözleşmesi düzenlenmiştir. Davalı yüklenici ,davacı iş sahibidir
"TBK'nun 470. maddesinde; "Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."
TBK'nun 474/1. maddesinde; "İşsahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır."
TBK'nun 475. maddesinde; "Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:
1. Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme."
TBK'nun 477. maddesinde; "Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak, onun tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam eder.
İşsahibi, gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, eseri kabul etmiş sayılır.
Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa işsahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır.
TBK'nun 479. maddesinde; "İşsahibinin bedel ödeme borcu, eserin teslimi anında muaccel olur.
Eserin parça parça teslim edilmesi kararlaştırılmış ve bedel parçalara göre belirlenmişse, her parçanın bedeli onun teslimi anında muaccel olur."
TBK'nun 480. maddesinde; "Bedel götürü olarak belirlenmişse yüklenici, eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlüdür. Eser, öngörülenden fazla emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile yüklenici, belirlenen bedelin artırılmasını isteyemez.Ancak, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar,taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici,hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir."
TBK'nun 481. maddesinde; "Eserin bedeli önceden belirlenmemiş veya yaklaşık olarak belirlenmişse bedel, yapıldığı yer ve zamanda eserin değerine ve yüklenicinin giderine bakılarak belirlenir."hükümleri düzenlenmiştir.
Yüklenicinin iş sahibine olan borçlarına aykırı olarak, imalini yüklendiği eserin ayıplı olması durumunda; iş sahibi, açık ayıplarda 6098 sayılı TBK'nın 474, gizli ayıplarda ise 6098 sayılı TBK'nın 477 maddeleri hükümlerine uygun olarak ihbarda bulunduğu takdirde, 6098 sayılı TBK'nın 475 maddesinde tanınan hakları kullanabilir. Ayıplı eser, sözleşmede kararlaştırılan vasıfları veya olmasından vazgeçilmez bazı vasıfları taşımayan eserdir. Diğer anlatımla ayıp, bir malda ya da eserde sözleşme ya da yasa hükümlerine göre normal olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bozuklukların bulunmasıdır.
Ancak, kasten sakladığı bozukluklarla, usulüne uygun yapılan gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplar için yüklenicinin sorumluluğu devam eder. Eğer, meydana getirilen eserin, teslim alındığı sırada usulüne uygun yapılan gözden geçirme ile var olan bozukluğu görülmemişse, ortada gizli bir ayıbın olduğu kabul edilir. Açık ayıplar, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz bizzat yapılan veya uzmanına yaptırılan gözden geçirme sonucu saptanınca, uygun sürede (TBK m.474); gizli ayıplar da ortaya çıkar çıkmaz, gecikmeksizin yükleniciye bildirilmelidir (TBK m. 477). Ayıp bildirimi süresinde yapılmadığı takdirde iş sahibi bu ayıbı örtülü olarak kabul etmiş sayılır. Eğer eser iş sahibinin beklediği amacı karşılamıyorsa kural olarak ayıplı yapıldığı kabul edilir. Ayıp ihbarının yazılı olarak yapılması zorunlu olmayıp süresinde ayıp ihbarının yapıldığı her türlü delille ve tanık beyanıyla dahi kanıtlanabilir.
TBK'nun 475/1.maddesinde sözleşmeden dönme halinde, dönme geriye etkili sonuç doğurur. Taraflar birbirlerini verdiklerini geri alırlar. İş sahibi teslim aldığı kullanılamayacak derecedeki eseri yükleniciye iade eder, yüklenici de önceden aldığı bir bedel varsa iş sahibine geri verir. Sözleşmeden dönen taraf uğradığı zararın tazminini de isteyebilir. Ancak bu halde istenebilecek zarar müspet zarar değil, menfi zarardır. "
Eser sözleşmeleri açısından teslim; yüklenici tarafından, sözleşmenin amacına uygun olarak meydana getirilen ve nesnel ölçüler içerisinde kullanılabilir durumda bulunan sonucun (eserin), ifa zamanında (vâdede-süresinde) iş sahibinin zilyetliğine ve kullanımına sunulması veya varsa zilyetliğe ve kullanılmaya engel hâlin kaldırılmasıdır (Selimoğlu, Y. E. : Eser Sözleşmesi, Ankara 2017, s. 138). Başka bir deyişle eser sözleşmelerinde teslim, yüklenicinin tamamladığı eseri, sözleşmeyi ifa etmek niyeti ile iş sahibinin fiili hâkimiyetine geçirmesi olarak da tanımlanabilir.
Dava konusu uyuşmazlıkta sözleşmeye konu eser bağımsız dükkan olup ,sözleşme şartlarına göre hukuki ve fiili teslimin yapılıp yapılmadığı, eserde ayıp olup olmadığı, eksik işler olup olmadığı, davacının tazminat taleplerinde haklı olup olmadığı uyuşmazlık konusudur.
Davacının iddiaları incelendiğinde iskan alınmaması hususunun hukuki ayıp niteliğinde olduğu ,davalının kusur ve sorumluluğunun tespiti ve de eksik iş iddiası karşısında ,shell&core )teknik şartnamesinin değerlendirilmesi gerekmektedir.
Kat irtifakı tanımından,henüz inşaata başlanmamış olsa dahi alınan ve pay sahiplerinin mülkiyet hakkını ifade eden ve hak sahipliğinin arsa payına göre belirlendiği mülkiyet türünü ,İskan kavramının yapı kullanma /oturma izin belgesini ifade ettiği, kat mülkiyeti ise ;inşaatı tamamlanan taşınmazların her bir bağımsız bölümünün daire ,dükkan, depo gibi bağımsız birimlerin mülkiyet hakkını ,ifade etmektedir.
Dava konusu dükkanın projesinin 16/06/2014 yapı ruhsatı alındığı,23/11/2016 da inşaata başlandığı,Taraflar arasında 22/12/2017 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği,Ek-1 "bağımsız bölüm,alıcı ve satış vaadinde bulunan bilgileri ve ödeme planı" başlığı belge düzenelendiği,Ek-2 de ödeme planı yapıldığı,Ek-3 de de Teknik Şartname düzenlendiği ,taşınmazın 29/12/2017 tarihinde tapuda devrinin yapıldığı hukuki teslim şartının sağlandığı,16/03/2018 de davalı tarafından iskan başvurusunun yapıldığı ancak 11/03/2019 dava tarihinde henüz iskanının alınmadığı, yargılama aşamasında 12/06/2019 tarihinde iskanın alındığı,05/07/2019 tarihinde kat mülkiyeti tapusuna geçiş sağlandığı anlaşılmıştır.
Davacı yan dükkan vasfındaki taşınmazda eksik işler sebebi ile ve de kira kaybından kaynaklı tazminat davası ikame etmekle ;kira kaybı tazminatı isteminin dayanağı 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 106. maddesi olup buna göre, karşılıklı yükümlülükleri içeren sözleşmelerde borcun yerine getirilmemesi (ifada gecikme) halinde alacaklıya her zaman gecikmiş işi yerine getirme (ifayı) ve gecikme tazminatı isteme, sözleşmenin ifasından vazgeçilerek olumlu zararı isteme, sözleşmeyi feshederek olumsuz zararı isteme şeklindeki seçimlik hakları olup, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 123,124 ve 125. maddelerinde de benzer düzenlemelere yer verilerek borçlunun temerrüde düşmesi durumunda alacaklının borcun ifası ile birlikte gecikme sebebiyle tazminat isteyebileceği seçimlik bir hak olarak öngörülmüştür.
Davacının edimlerini yerine getirdiği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamakla ,davalı borçlunun temerrüde düşüp düşmediği ,davacı alacak kalemleri tespitine yönelik;HMK 266.maddesi uyarınca Çözümü özel ve teknik bilgiyi gerektiren hususlarda rapor alınmasına karar verilmiş;
03/02/2021 Tarihli BilirkiŞİ İnşaat Mühendisi ...,Sözleşme bilirkişisi ...,İnşaat Mühendisi .... KÖK Raporunda;
İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada ... parsel numaralı 19.248,98 m2 yüzölçümlü, ana taşınmaz niteliği “arsa”, bağımsız bölüm niteliği “asma katlı depolu işyeri” olan, kat mülkiyetli, A Blok. 2 Bodrum kat 2 numaralı bağımsız bölümde yapılan incelemede; taşınmazın ana katının 63,00 m2, asma katının ise 52,00 m2 olduğu tespit edilmiştir. Taşınmazın ön cephe işinin bitirilmediği, ana giriş kapısının yakılmadığı, duvarların sıvasız olduğu, asma kata çıkış merdivenlerinin yerinde olduğu, asma katı taşıyan I profil çelik profillerin yerinde olduğu, zemin şapının atıldığı, zemin kaplamasının yapılmadığı, duvar, ince sıva, alçı, boya işlerinin yapılmadığı, dosyasında mevcut belgelerde yapı kullanım izin belgesi olmasına rağmen mevcut hali ile TESLİM ŞARTLARINA HAİZ OLMADIĞI tespit edilmiştir.-Dosyada mevcut tapu kaydı suretinde; İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada .. parsel numaralı 19.248,98 m2 yüzölçümlü, ana taşınmaz niteliği “arsa”, bağımsız bölüm niteliği “asma katlı depolu işyeri” olan, kat mülkiyetli, A Blok. 2 Bodrum kat 2 numaralı bağımsız bölümün tam hissesinin, 29.12.2017 tarihli edinim sebebi ile ....Danışmanlık LTD. ŞTİ. adına kayıtlı olduğu görülmüştür. Dosyasında mücbir sebep kaynaklı bir gecikme olduğuna dair resmi kurum yazısı bulunmamaktadır. Bu bağlamda; teslim tarihi 30.12.2017 kabulü ile ;30.12.2017 tarihinden dava tarihi 11.03.2019 a kadar geçen 3 ay 12 gün yani 3,40 ay için cezai şart bedeli; 200.000,00 USD X 0,002 X 3,40 = 1.360,00 USD olarak hesap edilmiştir.Davacı tarafından cezai şart tazminatının yanı sıra ayrıca kira bedelinin talep edilmiş olduğu da görülmektedir. Ancak taraflar arasındaki sözleşmede “belirtilen teslim tarihinde teslim olmaması halinde toplam satış bedelinin binde 2 sinin aylık kira bedeli olarak ödeneceği … gecikmenin 6 ayı geçmesi halinde devam eden aylar için ayrıca tanzim edileceği” belirtildiğinden bir başka deyişle gecikme nedeniyle sadece cezai şart tazminatı ödeneceği kararlaştırıldığından davacının cezai şart tazminatının yanı sıra ayrıca kira kaybı da talep etmesi yerinde değildir. Taşınmazın bulunduğu mevkii, toplu taşıma araç duraklarına olan mesafesi, imar durumları, parsel büyüklüğü konumu, çevre komşuları, ilçe merkezine mesafesi, çevresindeki yapılaşma tipleri, kamu ve belediye hizmetlerinden yararlanmaları, yer aldığı bölgedeki teknik alt yapı imalatlarının tamamlanma oranı, çarşı, pazar, alışveriş merkezleri, ibadet yerlerine, sağlık tesislerine, eğitim alanlarına olan mesafesi, ekonomik durum, paranın satın alma gücü, taşınmaz alım satımına olan talep, taşınmazın yapısal/çevresel/işlevsel özellikleri, çevrede oluşan alım satım rayiç değerleri dikkate alınmak suretiyle, davaya konu taşınmazın dava tarihi itibarıyla değeri: 1. 750.000,00 TL olarak tespit edilmiştir.
Tarafların itirazları birlikte değerlendirilerek taşınmazın teslim ve dava tarihi arasında raporda açıkça maddi hata yapıldığı bu hatanın düzeltilmesi ile sözleşme kurallarına göre yeniden değerlendirme yapılarak takdiri mahkemeye ait olmak üzere, dosyada ki emsal kira bedelleri ve internet üzerinden gayrimenkul değerlendirme uzmanı tarafından tablolu değerlendirme yapılarak kira alacak talebine yönelikte değerlendirme yapılarak kök rapordaki imza eksikliğinin giderilerek ek rapor düzenlenmesi için dosyanın aynı bilirkişi heyetine tevdiine karar verilmiş,
01/06/2021 Tarihli Bilirkişi Ek Raporunda;
Kök raporumuzda detaylı emsal araştırması yapılmış olup dosya kapsamında da incelemeler yapılmıştır. Kök raporumuzda ayrıca emsal incelemesi yapılırken ... ( ...Üniversitesi destekli ) bazlı emsal incelemesi yapılmıştır. Dosyasında mücbir sebep kaynaklı bir gecikme olduğuna dair resmi kurum yazısı bulunmamaktadır. Bu bağlamda;Terditli olarak; teslim tarihi 30.12.2017 kabulü ile;
30.12.2017 tarihinden dava tarihi 11.03.2019 a kadar geçen 1 yıl 2 ay 12 gün yani 14,40 ay için cezai şart bedeli; 200.000,00 USD X 0,002 X 14,40 = 5.760,00 USD olarak hesap edilmiştir. Bunun yanı sıra takdiri Sayın Mahkemenin olmak üzere; yine sözleşmede çalışılmayan günler olarak 60 gün ek süre ekleneceği belirtilmiş olup ( dosyasında mücbir sebep kaynakalı gecikme olduğuna dair resmi bilgi- belge- meteoroloji yazısı vb. bulunmamaktadır) terditli olarak hesaplanacak gecikilen süre ve tazminat 14,40 ay – 2 ay = 12,40 ay için; 200.000,00 USD X 0,002 X 12,40 = 4.960,00 USD olarak hesap edilmiştir.
Anılan rapor denetime elverişli olmayıp yeni bir bilirkişi heyetinden rapor alınmasına karar verimiş;
11/01/2022 Tarihli Bilirkişi İnşaat mühendisi ... ,Sözleşme bilirkişi ....,Gayrimenkul değerlendirme uzmanı .... Raporunda;
Yapı Halihazır durumda (... ) teslim sistemine göre ALICI davacıya teslim edilebilir durumdadır.Dosyasında Sözleşme 4.1.3 maddesi gereği Zilyetliğin devri konusunda taraflar arasında mutabakata varılmış bir davet ve randevu tarihini belirtir bir tebligata rastlanmamıştır.
Sözleşme 4.Maddesi; Mağaza teslim tarihini sözleşme tarihit36 ay olarak yani 22.12.2017436 ay — 22.12.2020 tespit etmiştir
) Sözleşme Madde:4.2.5 göre Kat irtifaklı tapunun alıcı adına tescilinden itibaren 6 (altı) ay içinde iskan için başvurusunu yapacaktır. İskan izninin alınmasından sonra altı ay içinde kat mülkiyeti tapusunu alarak ALICI' ya teslim edecektir .Bu madde ye göre Davalı iskan iznini 12.06.2019 almış kat Mülkiyeti tapusunu da 05.07.2019 tarihinde almıştır. Hesaba göre Kat Mülkiyeti Tapusunu alması gereken tarih 16.03.2019'dur.Dava tarihi ise 11.03.2019 dur.Bu durumda Kat mülkiyeti tapusuna
5.07.2019- 11.03.2019 3 ay 24 günlük gecikme İskan Alınma tarihi teslim tarihi olarak kabul edi bir gecikme vardır. (72.06.2019-11.03.2019)5 3 ay işte dava tarihi itibarıyla teslim tarihi olarak İskan tarihi esas alınmalıdır.
) Emsaller kapsamında Kira kaybının Değerlendirme: İstanbul ili, ... ilçesi,... Mah., ... ada, ... parsel, 19.248,98 m2 yüzölçümlü, 2443/1551063 arsa paylı taşınmaz nitelikli A blok 2. bodrum Kat 2(iki) nolu dükkanın tamamına kira bedeli olarak, İskanla dava tarihi arasındaki — 12.06.2019-11.03.2019 tarihleri arasındaki 3 ay lık bir süre için 3.175 TL'den — 9.525. TL olabileceği sonuç ve kanaatine varılmış olup,
Sözleşme kapsamında Cezai şart yönünden Değerlendirme: 12.06.2019-11.03.2019 tarihleri arasındaki 3 aylık bir süre için cezai şart bedeli;200.000,00USD X 0,002 X 3 — 1.200,00 USD olarak hesap edildiği,
Davacı tarafından cezai şart tazminatının yani sıra ayrıca kira bedelinin talep edilmiş olduğu, ancak taraflar arasındaki sözleşmede "belirtilen teslim tarihinde teslim olmaması halinde toplam satış bedelinin binde 2 sinin aylık kira bedeli olarak ödeneceği ... gecikmenin 6 ayı geçmesi halinde devam eden aylar için ayrıca tanzim edileci belirtildiğinden bir başka deyişle gecikme nedeniyle sadece cezai şart tazminatı ödeneceği kararlaştırıldığından davacının cezai şart tazminatının yanı sıra ayrıca kira kaybı da talep etmesi yerinde olmadığı,3 aylık bir süre için alacak hesabı yapılabilir. Ancak Mağaza 22.12.2020 teslim tarihinden önce teslim edildiğinden bu hesabın yapılması kararı sayın mahkemenin takdirinde olup, yine de bu hesaba ilişkin ceza Kira değerlemesi iskan tarihi itibarıyla tarafımızca yapılmıştır.Kira kaybı yönünden inceleme ve değerlendirmeler yapılmıştır. Ancak İnşaat mühendisi değerlendirmeleri kapsamında teslimde bir gecikme olmadığı için gecikme talebi kapsamında kira kaybı bedeli isteyemeyeceği anlaşılmaktadır. Kanaati ile rapor düzenlenmiş;
Dava konusu bağımsız bölüm/dükkan niteliğindeki taşınmazın teknik şartnameden de anlaşılacağı üzere ... olarak yapılacağı bu sebeple yerinde keşifte görüldüğü üzere davacıya teslim şartına haiz olduğu ,zira bu sisteme göre yapılan eserlerde bir kısım mimarı yapımların alıcı tarafından kendi kullanım türüne göre değişeceği bu sebeple davacının eksik /tamamlanmamış iş edimi iddiasının yerinde olmadığı, dükkan vasıflı yerin dava tarihinde iskanının alınmadığı , ne zaman alınması gerektiği,teslim şartının yerine getirilip getirilmediği hususlarında değerlendirme yapılacak olursa;
Taraflar arasında 22/12/2017 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 4.maddesinde TESLİM,TESLİM TARİHİ başlığı altında iş bu sözleşmenin imza tarihinden itibaren en geç (36) ay içinde teslim yapılır düzenlemesinin yer aldığı bu hali ile teslimin 22/12/2020 tarihinde yapılması gerektiği,iş bu dava tarihinin ise 11/03/2019 olduğu ;
Ek-1 "bağımsız bölüm,alıcı ve satış vaadinde bulunan bilgileri ve ödeme planı" başlıklı belgede ise ;Proje teslim tarihi olarak 30/12/2017 tarihinin kararlaştırıldığı ,29/12/2017 tarihinde tapuda devrinin yapıldığı hukuki teslim şartının sağlandığı anlaşılmıştır.
Sözleşme ve ekleri incelendiğinde teslim,fiili teslim,proje teslimi,iskan alınması maddelerinin birbirini mülga edecek şekilde düzenlendiği iş bu sebeple de dava konusu uyuşmazlığın meydana geldiği anlaşılmıştır.
Alınan ilk rapor ve ek raporda taşınmazın ... sistemi ile teslim edilmesi gerektiği hususu nazara alınmadan eksik iş olduğu ve bu sebeple teslim tarihi 30/12/2017 olarak tespiti ve cezai şart hesabı yapılmış ise de her iki değerlendirme de sözleşme uygulanmasına paralel görülmemiştir.
Sözleşmenin düzenlendiği tarih 22/12/2017 olmakla ek _1 de kararlaştırılan 30/12/2017 tarihi işin mahiyeti gereği bir hafta içerisinde iskan alınarak fiili teslimin sağlanamayacağı izahtan vareste olup ,bu teslim tarihinden kasıt tapuda devir olarak yorumlanmış 29/12/2017 tarihinde tapuda devir yapılarak iş bu yükümlülük davalı tarafından yerine getirilmiştir.
İkinci bilirkişi raporunda ayrık İnşaat Mühendisi raporu sözleşme uygulanmasına uygun görülmüş, 22/12/2017 tarihli sözleşmeye göre teslimin 22/12/2020 tarihinde yapılması gerektiği bu zamana kadar iskanın alınması ve öylece fiili teslimin yapılması gerektiği anlaşılmış,sözleşmenin 4.2.5 .maddesi uyarınca da ;"bağımsız bölümün zilyetliğin devrinin yapılması ve kat irtifaklı tapunun ALICI adına tescilinden itibaren 6 ay içinde iskan izni için başvurusunu yapacaktır.İskan izninin alınmasından sonra altı ay içerisinde kat mülkiyeti tapusunu alarak alıcıya teslim edecektir" düzenlemesi karşısında davalının süresinde iskan başvurusu yaptığı ve de 12/06/2019 tarihinde iskanın alındığı , Mahkememizce kabul edilen teslim tarihi olan 22/12/2020 tarihinden önce iskanın alındığı ve de Kat Mülkiyetli tapuya geçildiği bu hali ile taşınmazın eksiksiz olarak ... olarak ve de teslim süresinden önce davacıya teslim edildiği iş bu dava sebebinin dayanağının olmadığı bu hali ile davanın reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
HÜKÜM;Yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-Karar tarihinde yürülükte bulunan haçlar tarifesi gereğince alınması gereken 80,70- TL harcın 44,40 TL peşin harç, 785,00 TL tamamlama harcının mahsubu ile kalan 748,70 TL bakiye harcın davacıya iadesine,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Yürürlükteki AAÜT 13/4 gereğince hesap edilen 9.200,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak kendisini vekil ile temsil ettiren davalıya verilmesine,
5-Davalı tarafından sarf edilen 6,40 TL vekalet harcının davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
6-Kullanılmayan gider avansı konusunda HMK 333. maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra karar verilmesine,
7-Arabuluculuk masrafı olan 1.320,00-TL' nin davalıdan alınarak hazineye irad kaydına,
Dair, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 vd. maddeleri gereğince (5235 sayılı Kanunun 2. maddesi de dikkate alınarak) davacı vekili ve davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkememize verilecek veya başka bir mahkeme aracılığıyla gönderilecek dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı.. 26/09/2022
Katip ... Hakim ...
e-imzalıdır e-imzalıdır