T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/243
KARAR NO: 2021/846
DAVA: Tazminat
DAVA TARİHİ: 26/06/2013
KARAR TARİHİ: 22/09/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 22/10/2021
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA; Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilin sahibi bulunduğu ... pafta, ..., ... ve ... parsel sayılı gayrimenkullerin davalı kooperatif ile Beyoğlu ... Noterliğinin 30/12/1987 tarih ve ... sayılı sözleşmesi ile düzenleme şeklinde bağımsız bölüm karşılığı satış vaadi sözleşmesi yaptığı, bu sözleşmede yapılacak olan imalatı %28 i müvekkilin, %72 sini ise davalı kooperatife ait olacağı kararlaştırıldığı, bilahare taraflar arasında İstanbul ... Noterliğinin 26/01/1990 tarih ve ... sayılı ek sözleşmesi ile davalı kooperatif üyelerine iş yerleri yapacak ve müvekkile de 158 adet sözleşmede nitelikleri belirtilmiş olan dükkanları yaparak teslim edeceği, sözleşmede bu dükkanların 2 kat olarak 152 tanesinin 128 metre kare, 2 tanesinin 64 metre kare ve 4 adetinin ise 48 metre kare olacağı taraflarca kararlaştırıldığı, yapılacak inşaatlardan 1-15-19-20-24-30-33-39-40 numaralı blokların tamamı ve 31 numaralı büfenin müvekkile ait olacağı ayrıca yapılması taahhüt edilen merkezi yerden de ( ticaret merkezi ) 26 numaralı bloğu teşkil eden marketin tamamı ve 27 numaralı bloğu teşkil eden ticaret merkezinin müştemilatlı zemin katının tamamının müvekkile yapılıp teslim edileceği, taraflar arasında yapılmış olan ilk sözleşmenin 5.maddesinde inşaat süresinin başlangıcı olarak projenin tasdik tarihi kabul edildiği, ancak projenin tasdikinde sözleşmenin tanzim edildiği tarihten itibaren 18 ayın geçemeyeceğinin belirtildiği, davalı kooperatif yetkililerinin müvekkile müracaat edip ruhsat alma süresinin uzatılmasını talep ettiklerinde hiçbir zorluk çıkarmayıp Haziran 1989 tarihinde ruhsat alma süresi bittiği ve bu sürenin müvekkil tarafından 30/03/1990 tarihine kadar uzatıldığı, ( Beyoğlu ... Noterliğinin 30 Mart 1989 tarih ve ... sayılı sözleşme ) ancak yine inşaatın yapım süresi Haziran 1989 tarihinden itibaren 48 ay olarak kararlaştırıldığı, buna ilaveten alt yapısının tamamlanması için 12 aylık ek sürenin verilebileceği de sözleşmede belirtildiği, sözleşmeye göre hesap yapıldığında davalı tarafın iskanı da almış olarak 01/07/1994 tarihinde inşaatı bitirip müvekkile teslim etmesi gerekirken halen teslim keyfiyetini yerine getirmediği, dükkanların bitirilip müvekkile teslim edilmesi gereken tarih üzerinden 13 yıla yakın zaman geçmiş olmasına rağmen davalı kooperatif dava tarihi itibari ile dahil taahhüdünü yerine getirmeyip dükkanları yapıp sözleşme gereği teslimatı yapmadığını, halen daha dükkanların natamam durumda olduğunu, buna rağmen davalı kooperatifi iyi niyet kurallarına uymayarak sırf müvekkili zor durumda bırakmak için dükkanları bu haliyle teslim edip, ortak gider toplamak gibi bir faaliyet içerisine girdiğini, davalı tarafa Bakırköy ... Noterliğinin 11/12/2002 tarih ve ... sayılı ihtarı keşide edilip teslim edilmesi gereken 01/07/1994 tarihinden itibaren kira tazminatlarının ödenmesi ve inşaatın da ihtarnamenin tebliğinden itibaren 6 ay içerisinde tam olarak yapılıp teslim edilmesi istenmiş ise de, davalı kooperatifin buna aldırış etmediğini, ihtarnamenin de üzerinden 4 yılı aşkın bir süre geçtiğini, müvekkilin kendi edimlerini yerine getirip davalı tarafa her türlü vekaletnameyi verdiğini, müvekkile 01/07/1994 tarihinde 158 adet dükkan ile sözleşmede belirtilen büfe teslim edilmediğinden tüm fazlaya ait talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 12.500.000 YTL, kira tazminatının davalıdan alacağın doğduğu tarihten itibaren yasal faiziyle birlikte tahsil ederek müvekkile ödenmesine, sözleşme konusu merkezi yere ( ticaret merkezi ) hiç bir imalat yapılmamış ve ruhsat dahi alınmamış olduğundan sözleşmenin bu bölümünün feshine karar verilmesi için davalı kooperatif aleyhine kira alacağının tahsili ve sözleşmenin kısmen feshine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davacı ...'ın 31/05/2018 tarihinde vefat etiği anlaşılmış, nüfus kayıtlarına göre vefat eden davacının tek mirasçısı olan ... adına vekaletname sunan Av. ... davayı takip etmiştir.
CEVAP; Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle;müvekkili kooperatif ile davacı arasında 30/12/1987 tarihli düzenleme şeklinde bağımsız bölüm karşılığı taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin bu güne kadar tapuya tescil edilmediğini, sözleşme tarihinden itibaren 15 gün içerisinde davalı kooperatifin %72 payı yüz pay olarak kabul edildiğinde tapusunun devredileceği, 25 payın tapusu davacı tarafından bu güne kadar devredilmediği, aynı sözleşmede belirtilen 60 payın da bu güne kadar devredilmediğini, iskanın alınması koşuluna bağlı 15 payın devredilebilmesi için tamamlanan bağımsız bölümlerden arsa sahibi davacının kat irtifakını kurması kat irtifakı tapuları kooperatif adına tapudan satış yolu ile devrenin yapılması, arsa sahibinin kooperatif adına bundan sonra iskan başvurusunun yapılması gerektiği, davacı arsa sahibi kat irtifakını kurmamakta, kat irtifakını kurmama konusunda direndiğini, taşınmazda imalatları tamamlanan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulmadan iskan başvurusunun yapılabilmesinin hukuken ve fiilen mümkün olmadığı, sözleşmenin 15.maddesinde projenin onayını takip eden ay içerisinde kat irtifakının kurularak tapuya tescil ettirileceği hüküm altına alındığı, davacının bu hükmü bu güne kadar yerine getirmediğini, projelerin ilgili belediyeye verilmesi, ruhsatının alınması, inşaata başlanılabilecek duruma yasal olarak gelinebilmesi için kooperatif tarafından hazırlanan projelerin mal sahibi tarafından onaylanması gerekmekte olup belediyede yasal işlemlerin yapılması da doğrudan davacı mal sahibi tarafından yapılacağı, bu konu da mal sahibinin ne sözleşme ile ne de sözleşme sonrası yüklenici kooperatife herhangi bir yetki veya vekaletname vermediği, Esenyurt Belediyesince onaylanan projeler ve ruhsat dosyası incelendiği bağımsız bölümlerin projelerinin 2000 yılı Eylül ayında Belediyeye verildiği ve inşaat ruhsatının 2000 yılı Eylül ayında alındığı, teslim için konulan 15 günlük sürede dikkate alındığında sözleşmede belirtilen sürenin 2000 yılının Ekim ayında başladığı, kooperatifin edimlerini yerine getirdiği, inşaatları tamamladığı, iskanı hazır hale getirdiği, ancak arsa sahibi tarafından kat irtifakı kurulmadığından kooperatife bu konuda yetki ve vekaletname verilmediğinden iskan başvurusunun bloklar için yapılamadığı, taraflar arasında 1987, 1989, 1990 tarihli 3 adet sözleşme yapıldığı, taraflar arasında yapılan 3.sözleşme ile inşaatın teslim süresine ilişkin konulan sürelerin ortadan kalktığı, davacıya İstanbul ... Noterliğinin 06/12/2006 tarihli ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile ticaret merkezi için gerekli olan ruhsat ve izinlerin alınması ve kat irtifakının kurulması için ihtarname gönderildiği beyan edilerek, dava dosyasının yetkili Bakırköy Asliye Ticaret Mahkemesine gönderilmesini, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
İstanbul ... Asliye Ticaret Mahkemesi 27/12/2007 tarih ...-... Esas - Karar sayılı yetkisizlik kararı ile dava dosyasını Bakırköy .. Asliye Ticaret Mahkemesine göndermiş, yargılamaya Bakırköy ...Asliye Ticaret Mahkemesinin ... esas sayılı dosyası ile devam olunmuş, dosya Bakırköy Adli Yargı Adalet Komisyonunun 25/07/2011 tarihli tevzisi ile Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... esasına kaydolmuş, daha sonra Bakırköy Adli Yargı İlk Derece Mahkemesi Adalet Komisyonu Başkanlığının ... Muh. sayılı yazısı ile Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin 1/2 olan esas numaralı dosyaların bir kısmı mahkememize tevzi edilmiş olup, Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... olan esas numaralı dosyası, Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinde ... esasını almış, bu esasta verilen karara karşı doya temyiz aşamasında iken bu kez 2014 yılında tekrar Ticaret Mahkemelerinin heyet halinde çalışan mahkemelere dönüştürülmesiyle, Yargıtay bozma ilamı sonrası dosya mahkememizin iş bu esasına kaydedilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Davacı, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenicinin inşaatı süresinde teslim etmediğini, ticaret merkezi için hiçbir işlem yapmadığını ileri sürerek, gecikme tazminatının tahsilini ve sözleşmenin ticaret merkezi yapılacak olan parsele ilişkin bölümünün feshini talep ve dava etmiştir.
Bozma ilamından önce; mahkememizin ... esasında yapılan yargılamada;, tüm dosya kapsamından, davacı arsa sahibinin sözleşmede yer alan edimlerini yerine getirmediği, davalıya vekaletname vermediği, kira tazminatı istemekle artık fesih isteyemeyeceği ve davayı on yıllık sürede açmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Mahkememiz kararının davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine; Yargıtay .... Hukuk Dairesi'nin ... E.- ... K sayılı ilamı ile;"1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2) Taraflar arasındaki asıl ve ek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine göre işin teslimi gereken sürenin her ne kadar 01.07.2014 tarihinde sona erdiği anlaşılmakta ise de, dosya kapsamında bulunan tapu kayıtları ve Karayolları 17. Bölge Müdürlüğü'nün 10.11.2008 günlü yazısından, inşaat yapılacak taşınmazlara çeşitli tarihlerde bu kurum tarafından kamulaştırma şerhleri konulduğu, ancak bu şerhlerin en son 14.12.1995 tarihinde kaldırıldığı anlaşılmaktadır.Bu tarihten sonra, yapı ruhsatı alınarak işe başlanılması gerekirken, 526 adet işyeri için 15.09.2000 tarihinde yapı ruhsatı alındığı açıktır. Sözleşmelerde yapı ruhsatının kimin tarafından alınacağı yazılı olmadığı için imar mevzuatı gereğince arsa sahibinin bu ruhsatı almasında zorunluluk bulunmakta ise de, işe başlaması gereken yüklenicinin TBK'nın 472/3. (BK. md. 357/III) maddesi gereğince arsa sahibini uyarması zorunludur; aksi takdirde doğacak sonuçlardan sorumlu olacağı açıktır. Ne var ki, 526 adet işyeri inşaatı yönünden yüklenicinin arsa sahibinden ruhsat alınmasını talep eden herhangi bir ihtarnameye dosya kapsamında rastlanmamıştır. Bu durumda, mahkemece, 14.12.1995 tarihi itibariyle inşaatın teslimi gereken tarihin belirlenerek, talep edilen dönemle ilgili olarak ve Dairemizin ... esas,... karar; ... esas, ... karar; ... esas, ... karar sayılı içtihatlarında da işaret edilen şekilde, sözleşmede yazılı maktu gecikme tazminatının en az 1 yıl olmak üzere ne kadar süreyle uygulanacağının takdiri ile bu süreden sonrası için uygulanacak gecikme tazminatının ise, en az mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenecek mahrum kalınan kira bedeli kadar olacağı nazara alınarak, gecikme tazminatı miktarının bilirkişiden alınacak raporla hesaplatılması ve sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken, eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuştur. İzah edilen sebeplerle kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının BOZULMASINA," şeklinde karar verilmiştir.
Davalı vekilinin kararın düzeltme başvurusu üzerine, Yargıtay .... Hukuk Dairesi'nin ... E.- ... K sayılı ilamı ile;"Karar düzeltme talebinin kural olarak temyiz incelemesini yapan Yargıtay Hukuk Dairesince incelenmesi gerekmekte ise de; Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 09.02.2018 gün 2018/1 sayılı işbölümü kararı ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan ve 01.07.2016 tarihinden sonra temyiz ya da karar düzeltme talepli olarak Yargıtay'a gelen dosyalardaki temyiz ya da karar düzeltme taleplerini incelemek görevi Yargıtay .... Hukuk Dairesi'ne verildiğinden karar düzeltme talebi Dairemizce incelenmiştir.
Yargıtay ilamında belirtilen gerektirici nedenler karşısında tarafların HUMK’nın 440. maddesinde sayılan nedenlerden hiç birisine uymayan karar düzeltme isteklerinin REDDİNE" şeklinde karar verilmiştir.
Mahkememizce Yargıtay bozma ilamına uyularak yargılamaya devam olunmuş, Yargıtay bozma ilamındaki bozma gerekçesini karşılayacak şekilde bilirkişi raporu alınmasına karar verilmiştir.
Esasen bozma ilamı öncesinde dava konusu uyuşmazlıkla ilgili 3 adet D.İş dosyası kapsamında alınan bilirkişi raporu, bir adet taraflarca sunulan rapor, 7 adet ise mahkemece alınan bilirkişi raporu mevcuttur. Mahkememizce alınan bilirkişi kök ve ek raporunda Yargıtay bozma ilamı ve dosya kapsamındaki diğer tüm raporlar da incelenerek değerlendirme yapıldığı görülmüştür.
Bilirkişiler ... ve ....'in sunduğu 03.02.2021 tarihli raporda; özetle ve sonuç olarak; Yargıtayın bozma ilamı ve dosyadaki bilirkişi raporlarındaki tespitleri dikkate alarak,
a) Proje hazırlama, tastik ve ruhsat alma sorumluluğunun Davacı (işveren) uhdesinde bulunduğu, bu yönüyle ruhsatın 15.09.2000 tarihinde alınmasının sorumluluğunun işverende olup Yükleniciye (davalı) sorumluluk yüklenemeyeceği,
b) Davacının talep edebileceği cezai şart tazminatının 14.06.2002 ile 14.06.2005 tarihleri arasında üç yıl süreyle 45.187,11. TL olduğu; mahrum kalınan kira tazminatının ise 14.06.2005 -12.07.2007 tarihleri arasında 1.161.667,47. TL olarak hesaplanabileceği,
c) Davacının gecikme başlar başlamaz gecikme cezasını uygulamış olması gerektiği, aradan geçen uzun bir süre suskun kalıp ceza kesmemesinin sürenin uzatılmasına onay verdiği anlamına geldiği,
d) Projelerin kimin tarafından ne şekilde yapılacağına, İlgili kurumlara ne şekilde sunulacağına dair teknik bir şartname olmadığı gibi sözleşmelerde de açıklık bulunmadığı, bu nedenle gerek İmar Kanunu ve gerekse YİGŞ' nin ilgili maddelerinin dikkate alınması gerektiği, davacının bu yönde davalıya bir yetki ve görev vermediği, bu bakımdan Karayollarına arsalardaki takyidatın kaldırıldığı 15.12.1995 tarihi ile ruhsatların alındığı 15.09.2000 tarihleri arasındaki boş geçen sürenin sorumluluğunun davacıya ait olması gerektiği sonuç ve kanaati bildirilmiştir.
Tarafların bilirkişi raporuna itirazları üzerine, bilirkişi heyetinden alınan 14.06.2021 ek raporda özetle ve sonuç olarak;
a) Karayolları Genel Müdürlüğünce arsalar üzerindeki takyidadın kaldırıldığı 14.12.1995 tarihi baz alındığında, sözleşmeye göre uygulama projelerinin tastik ettirilme süresinin sonu, bu tarihten önce 18 ay sonra 9 ay olmak üzere toplam 27 ay eklenerek bulunan 14.03.1998 tarihinin projenin tasdik tarihinin sonu olduğu,
b) İnşaat süresinin, yani yapıların bitirilip teslim edileceği tarihin de tasdik süresinin sonu olan 14.03.1998 tarihine 48 ay ilavesi ile bulunan 14.03.2002 tarihi olduğu, dolayısıyla maktu ceza ve gelir kaybının 14.03.2002 tarihi ile dava tarihi olan 12.07.2007 tarihi arasındaki süre esas alınarak hesaplanması gerektiği, heyetimizin bu süreyi muhaberat ve işlem için 3 ay ötelediği ve hesaplamada 14.06.2002-12.07.2007 tarihleri arasındaki süreyi esas aldığı,
c) Buna gör maktu cezai şart tazminatının (14.06.2002 ile 14.06.2005 tarihleri arasında üç yıl süreyle) 45.187,11-TL; mahrum kalınan kira tazminatının da (14.06.2005 -12.07.2007 tarihleri arasında) 1.161.667,47-TL olarak hesaplandığı,
d) Davacının gecikme başlar başlamaz gecikme cezasını uygulaması gerektiği, aradan geçen uzun bir süre boyunca suskun kalmasının sürenin uzatılmasına icazet vermesi anlamına geldiği,
e) Projelerin kimin tarafından ne şekilde yapılacağına, İlgili kurumlara ne şekilde sunulacağına dair teknik bir şartnamenin ve sözleşme hükmünün bulunmadığı, davalıya bu konuda görev ve vekalet verilmediği, dolayısıyla Karayollarınca arsalardaki takyidatın kaldırıldığı 15.12.1995 tarihi ile ruhsatların alındığı 15.09.2000 tarihleri arasındaki boş geçen sürenin sorumluluğunun davacıya ait olduğunun kabul edilmesi gerektiği sonuç ve kanaati bildirilmiştir.
Öncelikle taraflar arasında 30.12.1987 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşme uyarınca davalının üstlenmiş olduğu işi zamanında teslim etmediği hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının iddiası, işin zamanında teslim edilmemesi nedeyle oluşan cezai şart tazminatı alacağı ile kira kaybından kaynaklanan zararların tespit ve tazmini istemine ilişkindir. Davalının iddiası ise davacının ruhsat alınması konusunda yetki vermediği bu bakımdan işin tesliminin uzadığı, dolayısıyla gecikmeden kaynaklanan bir zarar ve cezai şart tazminatı talebinde bulunamayacağı yönündedir. Bu durumda taraflar arasında ihtilaf konusu olan ve çözüme kavuşturulması gereken temel problem; teslimde yaşanan gecikmenin davalının kusurundan kaynaklanmış olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Yargıtay bozma ilamında belirtildiği üzere; Taraflar arasındaki asıl ve ek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine göre işin teslimi gereken sürenin her ne kadar 01.07.2014 tarihinde sona erdiği anlaşılmakta ise de, dosya kapsamında bulunan tapu kayıtları ve Karayolları 17. Bölge Müdürlüğü'nün 10.11.2008 günlü yazısından, inşaat yapılacak taşınmazlara çeşitli tarihlerde bu kurum tarafından kamulaştırma şerhleri konulduğu, ancak bu şerhlerin en son 14.12.1995 tarihinde kaldırıldığı anlaşılmaktadır.Bu tarihten sonra, yapı ruhsatı alınarak işe başlanılması gerekirken, 526 adet işyeri için 15.09.2000 tarihinde yapı ruhsatı alındığı açıktır. Sözleşmelerde yapı ruhsatının kimin tarafından alınacağı yazılı olmadığı için imar mevzuatı gereğince arsa sahibinin bu ruhsatı almasında zorunluluk bulunmakta ise de, işe başlaması gereken yüklenicinin TBK'nın 472/3. (BK. md. 357/III) maddesi gereğince arsa sahibini uyarması zorunludur; aksi takdirde doğacak sonuçlardan sorumlu olacağı açıktır. Ne var ki, 526 adet işyeri inşaatı yönünden yüklenicinin arsa sahibinden ruhsat alınmasını talep eden herhangi bir ihtarnameye dosya kapsamında rastlanmamıştır. Bu durumda, 14.12.1995 tarihi itibariyle inşaatın teslimi gereken tarihin belirlenmesi gerekmektedir. Yargıtay bozma ilamına mahkememizce uyulmuş olmakla, tarafların inşaatın teslim edilmesi gereken tarih ile ilgili farklı yöndeki itirazlarına itibar edilmemiştir.
Bu itibarla; ruhsatların alınabileceği başlangıç tarihinin 14.12.1995 olarak esas alınıp sözleşme hükümleri uygulandığında;
Proje tasdiki ve Ruhsatların alınması gereken tarih olarak; yukarıda tespit edilen başlangıç tarihi olan 14.12.1995 tarihine 18 aylık ruhsat alma süresi ile 9 aylık ek süre olmak üzere toplam 27 ay eklendiğinde 14.03.1998 tarihi,
Bu tarihe, sözleşmeye göre belirlenen 48 aylık süre eklendiğinde inşaatın bitmesi gereken tarih olarak 14.03.2002 tarihi,
Bu tarihe, bilirkişi heyetince tarafların muhaberatı için gerekli süre kabul edilen üç ay eklenmek suretiyle, maktu cezanın başlangıç tarihi olarak 14.06.2002 tarihi belirlenmektedir.
Sözleşmede belirlenen 15.000.000,00 TL maktu ceza süresi Yargıtay'ın bozma ilamı uyarınca bir yıldan az olmamak üzere kesilebileceği dikkate alındığında bilirkişi heyetince bu sürenin 3 yıl olması gerektiği kanaatiyle 14.06.2002 ile 14.06.2005 tarihleri arasında 3 yıl için maktu ceza 15.000.000,00. TL nin enflasyon karşısındaki değeri güncellenmek suretiyle 45.187,11. TL olarak hesaplanmıştır.
Mahrum Kalınan Kira Bedelinin başlangıcı 14.06.2005 tarihi kabul edilerek bu tarih baz alındığında 12.07.2007 dava tarihine kadar olan mahrum kalınan kira bedeli 2.242.831,47. TL olarak bulunmuş, fakat 158 iş yerinin bir anda kiraya verilebilmesi hayatın olağan akışına aykırı olduğundan ülke gerçekleri ve olağan hayat şartları göz önüne alındığında, taşınmazların 1. yıl %25, 2.yıl %50, 3.yıl % 100 civarında kiraya verilebileceği varsayılarak, Mahrum Kalınan Kira Bedeli 1.161.667,47. TL olarak hesaplanmıştır.
Bilirkişi heyetince aşamalara ilişkin belirlenen tarihlerin taraflar arsındaki sözleşmelere ve Yargıtay bozma ilamına uygun olduğu, mahrum kalınan kira bedeli hesabı yapılırken çok sayıda taşınmazın kiralanabileceği süre de nazara alınarak ilk iki yılda oransal indirim yapılması da mahkememizce hayatın olağan akışına ve hakkaniyete uygun bulunmuştur.
Tarafların maktu gecikme cezasının uygulanacağı sürenin 3 yıl olarak taktirine ilişkin itirazlar değerlerdirildiğinde; Yargıtay bozma ilamında; mahkememizce, 14.12.1995 tarihi itibariyle inşaatın teslimi gereken tarihin belirlenerek, talep edilen dönemle ilgili olarak ve Dairenin .... esas,.... karar; ... esas, ... karar; .... esas, ... karar sayılı içtihatlarında da işaret edilen şekilde, sözleşmede yazılı maktu gecikme tazminatının en az 1 yıl olmak üzere ne kadar süreyle uygulanacağının takdiri ile bu süreden sonrası için uygulanacak gecikme tazminatının ise, en az mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenecek mahrum kalınan kira bedeli kadar olacağı nazara alınarak, gecikme tazminatı miktarının bilirkişiden alınacak raporla hesaplatılması ve sonucuna göre hüküm kurulması gerektiği belirtilmiştir.
Yargıtay bozma ilamında adı geçen, aynı dairenin maktu gecikme tazminatı ve mahrum kalınan kira bedeli konusundaki uygulamasına ilişkin yukarıda belirtilen kararlarına bakıldığında; söz konusu kararlarda özetle; Maktu olarak kararlaştırılan gecikme tazminatı miktarının uzun süreli gecikmelerde dahi taraflar için bağlayıcı olacağının kabul edilmesi sözleşmeyle beklenen yarara, tazminatın konuluş amacıyla iyiniyet kuralları ve hakkaniyete aykırı olacağı, kararlaştırılan tazminatın süresiz uygulanamayacağı gibi, maktu tazminatın ne kadar süreyle tarafları bağlayacağı konusuna gelince; bu süre sözleşmedeki teslim süresi, gecikilen sürenin uzunluğu, öngörülen tazminat miktarı, geçen süre içinde gerçekleşen enflasyon, fiyat artışları, döviz fiyatları ve faiz oranlarındaki artış ve eksilişler ve rayiçlere göre istenebilecek miktar ile maktu tazminatın ödenmeye devam edilmesi halinde arsa sahibinin elde edeceği miktarlar da gözönünde tutulmak suretiyle bu hususta bilirkişi görüşünden de yararlanılarak, sözleşmedeki miktarın en az 1 yıl süreyle mutlak bağlayıcı olacağı ve maktuen belirlenen miktar ile rayiçlere göre saptanacak miktar arasında en az bir misli fark bulunması gerektiği de dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde hakim tarafından takdir edilmesi gerektiği, belirlenen makul süreden sonraki gecikme tazminatı miktarının da; taşınmazın mevkii, konumu, ülkenin ve inşaatın yapıldığı yerin sosyo ekonomik koşulları da gözönünde tutulmak suretiyle ve sözleşmede kararlaştırılmış gecikme tazminatı yokmuş gibi gecikme tazminatının en az mahalli piyasa rayiçlerine göre mahrum kalınan kira bedeli kadar olacağı ilkesine göre bilirkişiye hesaplattırılması gerektiği belirtilmiş, maktu gecikme tazminatının uygulanacağı sürelerin hal ve şartlara göre değişebileceği anlaşılmakta olup, söz konusu kararlarda duruma göre 5 yıllık bir sürenin de makul olarak değerlendirildiği, buna göre bilirkişi heyetince belirlenen 3 yıllık sürenin yukarıda açıklanan kriterlere göre makul olduğu mahkememizce de değerlendirilmiştir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle; özetle, davalı yüklenicinin tarafla arsındaki anlaşmaya uygun olarak dava konusu inşaatı süresinde bitirerek teslim etmediği, dolayısıyla bilirkişi raporunda tespit edilen sürelere göre davacı arsa sahibinin maktu gecikme tazminatı ve mahrum kalınan kira bedeli talep edebileceği, bilirkişi raporundaki hesaplamalar göre davacının toplam 1.206.854,58 TL tazminat talep edebileceği anlaşılmakla, bu miktar üzerinde davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Davacı tarafça sözleşme kapsamına göre yapılması gereken ticaret merkezi için hiçbir işlem yapmadığı ileri sürerek, sözleşmenin ticaret merkezi yapılacak olan parsele ilişkin bölümünün feshi talep edilmişse de; Bozma öncesi mahkememiz kararında; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin ya aynen ifa ve gecikme tazminatı, ya da aynen ifadan vazgeçtiğini bildirerek sözleşmenin yerine getirilmemesinden doğan müspet zararını, ya da sözleşmeden dönüp menfi zararın tazminini isteyebileceği davacının sözleşmenin tamamından döndüğünü beyan etmediğinden akdi fesh etmek istemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olup, bozma ilamında "... aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. ..." denilerek bu husus bozma ilamı dışında bırakılarak temyiz itirazları reddedilmiştir. Kaldı ki bilirkişi raporlarında da ticaret merkezi yapılacak olan kısımda eksik inşaata dahil edilerek hesap ve değerlendirmeler yapılmış, bu kısmın tüm sözleşmeden ayrı olarak değerlendirilip sözleşmenin bu kısmının feshedilmesi talebi yerinde değildir. Açıklanan nedenlerle davanın kısmen kabulüne kısmen reddine ilişkin aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklandığı üzere;
1- Davanın kısmen kabulü ile 45.187,11 TL maktu cezai şart tazminatı + 1.161.667,47 TL mahrum kalınan kira tazminatı olmak üzere toplam 1.206.854,58 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine,
2-Sözleşmenin kısmen feshine ilişkin talebin reddine,
3- Alınması gereken 82.440,23 TL karar harcından daha önce yatırılan 168.750,00 TL peşin harcın mahsubu ile bakiye 86.309,77 TL karar harcının talebi halinde davacıya iadesine,
4-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, yürürlükteki AAÜT gereğince hesap edilen 75.039,91 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, yürürlükteki AAÜT gereğince hesap edilen 201.556,45 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
6-Davacı tarafından yatırılan 13,10 TL başvurma harcı ile 82.440,23 TL alınması gereken karar harcının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Davacı tarafından yapılan 25.525,27 TL yargılama giderinin ret-kabul oranına göre 2.297,27 TL'sinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine, bakiyesinin davacı üzerinde bırakılmasına,
8-Davalı tarafından yapılan 1.031,00 TL yargılama giderinin ret-kabul oranına göre 938,21 TL'sinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine, bakiyesinin davalı üzerinde bırakılmasına,
9-Kullanılmayan yargılama gider avansı konusunda HMK 333. maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra karar verilmesine,
Dair, hazır taraf vekillerinin yüzüne karşı verilen karar, kararın taraflara tebliğinden itibaren yasal 2 haftalık sürede ilgili Yargıtay Dairesine temyiz başvuru hakları hatırlatılarak açıkça okunup usulen anlatıldı.22/09/2021 10:29
Başkan ...
e-imzalıdır.
Üye ...
e-imzalıdır.
Üye ...
e-imzalıdır.
Katip ...
e-imzalıdır.