T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/727 Esas
KARAR NO: 2021/590
DAVA: Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)
DAVA TARİHİ: 27/09/2019
KARAR TARİHİ: 14/06/2021
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP;Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; 1)- Müvekkil ile davalılardan yüklenici ........... İnşaat San. Ve Tic. A.Ş arasında, ......... İli, ......... İlçesi, ........ Ada, ......... Parsel üzerinde yer alan “.........”isimli projede inşa edilen, ... Blok ... no'lu dükkan niteliğindeki bağımsız bölümün satın alınmasına ilişkin 04.03.2017 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini. Davacı tarafından davalı ........... İnşaat'a taşınmaz satış bedeli teslimden 20 ay önce KDV dahil şekilde ödenmiş ve talimatıyla diğer davalı arsa sahibi ......... Gayrimenkul tarafından tapu devri yapılmış, davalılarca taşınmaz teslim edildiğini, ödeme dekontları ibraz edileceğini, ancak davalılarca teslim edilen taşınmaz aşağıda ayrıntıları belirtilecek olduğu üzere adeta sadece 4 duvar olarak teslim edildiğini, davacı tarafından defaten ayıp ve eksikliklerin giderilmesi ile tamamlanması talep edilmişse de davalılar tarafından haksız olarak ek ücret taleplerinde bulunulmuş ve işlem yapılmadığını. İşbu sebeple, huzurdaki davayı açma zorunluluğu doğduğunu, müvekkil, taşınmaz, projeye, teknik şartnameye, maketlere, proje reklamının yapıldığı broşür, sunumlara göre eksik ifa ile ayıplı olarak teslim edildiğini, davacının satın aldığı taşınmaz dükkan niteliği gereği sahip olması gerekli hiçbir vasfı taşımadığını, davacıya davalılar tarafından teslim edilen bağımsız bölümdeki eksiklikler taşınmazın değerini azaltttığını belirtmiştir. Davacı vekili davanın kabulü ile yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini arz ve talep etmiştir.
CEVAP;Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Dava dilekçesinde belirtildiği gibi davacı yan basiretli bir tacir olup, yasal mevzuatın ve ticari teamüllerin kendisine yüklediği sorumluluklara uygun hareket etme mecburiyetinde olduğunu, Davacı yan, gayrimenkulü satın aldıktan sonra gayrimenkulü defalarca gezip görmüş olmasına ve Bakırköy .... Sulh Hukuk Mah. ............. değişik iş sayılı delil tespiti yaptırmış olmasına davalı müvekkillere herhangi bir ayıp ihbarında bulunmadığını, Davacı yan hem dava konusu gayrimenkulü satın almış hem de davalı müvekkil ........... İnşaat tarafından inşa edilen dava konusu gayrimenkulün bulunduğu projenin hemen yan parselinde mevcut ve ikiz nitelikte olan ''.................'' projesinden (........ İli, ......... İlçesi, ......... Mah. ........ Parsel no.lu ana taşınmaz) ... Blok, ..... kat .... no.lu bağımsız bölüm nitelikli dükkanı ve aynı projedeki .... Blok, ... Kat, 50 bağımsız bölüm no.lu gayrimenkulleri satın aldığını, , davacı gayrimenkul alıcısı, satın almış olduğu gayrimenkulün niteliklerini çok iyi bildiğini. Keza, ............. projesinden satın almış olduğu, ... Blok, .... kat ... no.lu bağımsız bölüm nitelikli dükkanı satın alırken imzaladığı sözleşmede, dükkanın ..........'a Teslim şartıyla, teslim aldığını kabul ettiğini, davacı, taraflar arasında bu defa yazılı bir sözleşme veya teknik şartname bulunmamasını nedeniyle dürüstlük kuralları, iyi niyet kuralları ve ticari teamülleri bir kenara bırakarak huzurdaki davayı ikame ettiği, teslim şartı hem ikiz projede yapılan projede yapılan sözleşmede belli olduğunu hem de tapu kayıtlarında şerhi bulunan davalı arsa sahibi .......... Gayrimenkul ile diğer davalı müvekkil yüklenici ........... İnşaat tanzim olunan İstanbul ...... Noterliği'nin 08.08.2016 tarih ve ......... yevmiye numaralı ''Düzenleme Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'' nin, 11.5. maddesi uyarınca .........'a Teslim şekliyle teslim edileceği belli olduğu, projedeki tüm dükkanların ......... şekilde teslim edildiği emsal satışlarla ve yapılan delil tespiti incelemesiyle belli olduğunu bildirmiştir. Davalı vekili davanın reddi ile yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasını arz ve talep etmiştir.
Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde;
İş bu dava gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında açılan tazminat davasıdır.
Davacı ile Davalı arsa sahibi ........... GAYRİMENKUL YATIRIM VE GELİŞTİRME ANONİM ŞİRKETİ 'ne ait ............. projesi kapsamında .... Blok .... nolu dükkan niteliğindeki taşınmaza yönelik, diğer davalı ....... arasında 04/03/2017 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedilmiştir.
Davacı yan tapu devri öncesinde taşınmazın bedelini davalı taraf ödediği anlaşılmıştır.Bu hususta taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Davacı yan davalı taraf ile ............. (kaba teslim) gibi bir sözleşme akdetmediği davalının eksik ve ayıplı ifada bulunduğunu savunmuştur.
Davacı yan projeye ,teknik şartnameye,maketlere broşür,sunum ,inşaattan beklenen faydaya göre taşınmazın bedelinden indirim yapılmasını talep etmektedir.
Tapu kayıtları ,değişik iş dosyası,dükkan teslim tutanağı ,projeler dosya arasında yer almaktadır.
Bakırköy ....Sulh Hukuk Mahkemesi .......... Değişik İş sayılı dosyası dosyamız arasında yer almakla ;
İnşaat bilirkişisi tarafından düzenlenen "tespit davasına konu taşınmaz üzerinde bulunan ... blok .... nolu bağımsız bölümün dükkanın) imar işlem dosyası ve Mahallinde yapılan inceleme ve ölçümler neticesinde ,söz konusu bağımsız bölümün kullanıma hazır duruma getirilebilmesi için na tamam kaba ve inşaat işlerinin tamamlanması için malzeme ve işçilik harcamaları için toplam toplam 216481,66 TL ve iki aylık süreye ihtiyaç olduğuna yönelik rapor düzenlenmiştir.
Davalı yan ikiz proje olan ............ projesinden dosyaya ibraz edilen teslim tutanağından ve de tapuya şerh verilen hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinden taşınmazın ......... (kaba teslim) şekliyle teslim edileceğinin açık olduğunu ayrıca davacının ayıp iddiasına yönelik usulüne uygun ihbarının da bulunmadığını savunmuştur.
Bakırköy .....Sulh Hukuk Mahkemesi .......... Değişik İş sayılı dosyası dosyamız arasında yer almakla ;
İnşaat bilirkişisi tarafından düzenlenen rapor incelendiğinde ;......... projesindeki tüm dükkanların aynı şekilde "düzenleme şeklinde hasılat paylaşımı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında " Shell &Core" şeklinde ince işlerin yapılmadığına yönelik rapor tanzim edilmiştir.
Dava konusu uyuşmazlık; ....-blok ... nolu bağımsız bölüm dükkanın sözlşemeye ve projeye göre eksik ya da ayıplı yapılıp yapılmadığı ,ayıbın açık-gizli ayıp olup olmaıdğı ,ayıp ihbarının süresinde olup olmadığıdavalıların sorumlu olup olmadığı ,davalıların ............ teslim anlaşması iddiasının yerinde olup olmadığı ,işin eksik -ayıplı ifası söz konusu ise %kaçının tamamlandığı ,&kaçının tamamlanmadığı ,tamamlanan ve eksik işler bedelinin işçilik dahil dava tarihindeki değerinin tespiti olarak tespit edilmekle ;
Mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen rapor doğrultusunda;,
11/03/2020 Tarihli Bilirkişi inşaat mühendisi ......... ,İnşaat mühendisi ......... ,İnşaat mühendisi .........r Raporu'nda özetle;
.......... ili, ........ ilçesi,...... ada - ... parsel sayılı yerde yapılan ........... Projesi kapsamında yapılan .... Blok ... no’ lu bağımsız bolümün sözleşmeye,projeye,inşaat kaidelerine aykırı inşaat yapılması nedeniyle, ayıp,eksik iş ve eksik ifa oranında satış bedelinde indirim yapılması talebinden ibaret dava da davacı ... ile ........... İNŞAAT SAN.ve TİC. A.Ş. ye anlaşma yapıldığı ve davacı iddiası ile dükkanın tesliminden 20 ay önce ücretinin ödendiği ancak güvene ve daha önce yine aynı taraflar arasında aynı alım satım konularında başka ilişkiler olduğu ifadesiyle ve yine karşılıklı olarak güvene dayalı olduğu ifadeleri ile SÖZLEŞME DÜZENLENMEDİĞİ,
Davacı tarafın kendilerinin satın aldıkları ve teslim edilmesi gereken 77 no’ lu Bağımsız Bölümde;
-Dükkan içindeki yer seramiklerinin döşenmediği,
-Duvar ve alçı boyalarının yapılmadığı,
- Asma kat ol masına rağmenfasma kat yapılmadığı,
-Bodrum depo iniş merdivenin yapılmadığı,
-Dükkan dış cephe doğrama ve camlarının yapılmadığı,
-Tuvalet olmasına karşın.tuvalet ve lavaboların yapılmadığı,
Kaba ve ince inşaat işlerinin tamamlanmadığının iddia edildiği,
Davalı tarafça,Teknik Şartnameye göre ;
-Dükkanların zemin kaplamasının yapılmayacağını (kiracı-Ofia sahibine aittir),
-Şap yapılacağını,
-Duvarlara sıva yapılacağını,boya yapılmayacağını,
- VC gruplan için yer ayrılacağını,duvar imalatı yapılmayacağını,
-Sıhhi tesisat aly yapısının hazırlanacağının belirtildiği,
Bilirkişi heyetimizce iki alternatifli bir değerlendirme yapıldığı;
A - Keşif tarihinde ve mahallinde dava konusu 77 no’ lu Bağımsız Bölümü gluşturan
işyerinin kullanılabilir olması için mevcut eksikliklerin toplam maliyetinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Birim Fiyat Rayiçleri ve Piyasa fiyatları göz önüjne alındığında 167.629,4o TL ( yüz altmış yedi bin altı yüz yirmi dokuz lira kırk kuruş) olduğu;
B - Taraflar arasında GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİYAPILMAMIŞ olmasına karşı,aynı proje kapsamında diğer satışı yapılan işyeri,ofis vc dükkanlar için yapılan ve dosyaya örnekleri sunulan sözleşmelerde görüldüğü gibi, tüm işyeri,ofis ve dükkanların kaba çekji ile teslim edildiğinin belirtildiği görüş ve kanaati ile rapor düzenlenmekle
İtirazlar doğrultusunda dosya ek rapor düzenlenmesi için bilirkişi heyetine tevdi edilmiş;
09/11/2020 Tarihli sözleşme bilirkişisi ...... , inşaat mühendisi ......... ,İnşaat mühendisi .......... ,İnşaat mühendisi .......... Ek Raporda özetle;
a)İspat hükümleri uyarınca, davacı tarafından, eksik ve ayıp olarak nitelendirilen dava konusu işlerin davalılar tarafından yapılacağının taahhüt edildiğinin geçerli delillerle ispat edilmesi gerektiği, davacı tarafından bu konuda herhangi bir somut delil sunulmadığı,
b)Yine, davacının eksik ve ayıplı ifaya İlişkin iddialarını, teslim sırasında veya derhal ya da iki günlük süre içinde karşı tarafa bildirmesi gerektiği, aııcak davacının bu yükümlülüğünü de yerine getirmediği herhangi bir itirazı kayıt ileri sürmeden de gayrimenkulun tapusunu devir aldığı*
c)Bütün bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, davacının İdİda ettiği dava konusu işlerin yapılmasının davalıların yükümlülüğünde olduğuna ilişkin iddiasının ispata muhtaç olduğu kanaati ile rapor tanzim edilmekle ;
Dava konusu yere ait projeler dosyaya ikmal edilerek ;
09/11/2020 Tarihli sözleşme bilirkişisi .......... , inşaat mühendisi ......... ,İnşaat mühendisi ...........,İnşaat mühendisi .......... Ek Raporda özetle;
Somut olayda davacı tarafından eksik ve ayıp olarak nitelendirilen dava konusu işlerin davalılar tarafından yapılacağının taahhüt edildiğinin geçerli delillerle ispat edilmesi gerektiği açıktır.Davacı tarafından bu konuda herhangi bir somut delil sunulmamıştır.bu bakımdan daavcının ayıp ve eksik ifa yönündeki iddiasının ispata muhtaç olduğu sonucuna varılmaktadır.Davacının hehangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmeden dava konusu dükkanı teslim alması da varılan sonucu desteklemektedir.sayın Mahkemenin aksi kanaatte olması halinde davacının eksik ifa nedeni ile talep edebileceği tazminat tutarı kök raporda hesaplanmıştır kanaati ile rapor tanzim edilmekle;
Davacı ile davalı arasında 77 nolu dükkanın satım sözleşmesi akdedilmiş ancak dükkan vasfındaki taşınmazın hangi vasıflarda olması gerektiği sözleşmede detaylandırılmamıştır.Kaba inşaat halinde teslim edilen dükkanın bekenilen olması gereken şekilde olmadığı ,eksik -ayıplı olduğu davacı tarafından iddia edilmekle bu iddiasına yönelik ,sözleşme,protokol ,ihbar,itirazı kayıt gibi herhangi bir delil dosyaya sunulmamıştır.İddiasını ispat etmek davacının yükümlülüğündedir.
Bilindiği üzere “ihtirazi kayıt” kavramı, bir hakkın korunmasına yarayan yenilik doğuran bir hak olarak nitelendirilebilir ve kural olarak herhangi bir şekil şartına da bağlı değildir. Alacaklının borçluya yönelteceği, ulaşması gerekli bir irade beyanıyla kullanılabilir. İhtirazi kayıt konulan herhangi bir hukuki ilişkide aranacak husus, böyle bir kaydın ileri sürüldüğünün anlaşılabilir olmasıdır, yoksa bu kayıtta belirli bazı kelimelerin bulunması şart değildir. BK’nın 158/II. maddesinde tarif edilen ifaya ekli cezai şartın talep edilebilmesi için de aksi kararlaştırılmamışsa bu özellikte bir ihtirazi kaydın eserin kabulü sırasında veya en geç kabulden sonra hemen bildirilmesi gerekir.( T.C.YARGITAY 15.HUKUK DAİRESİ2009/246 E 2009/3520K)
Anılan içtihat uyarınca eksik işler var ise davacının bunu ihtirazi kayıt ile ileri sürmesi gerekmekle;
Davacı yan teslimde 20 ay önce bedelini ödediği bağımsız bölümün 31/10/2018 tarihinde tapusunu teslim almış ve iş bu davayı 27/09/2019 tarihinde açmış olup ,tapu devrinden sonra davacı tarafından davalı tarafa gönderilen açık ayıp iddialarına yönelik herhangi bir ayıp ihtarı dosyada yer almamaktadır.
Bakırköy ....Sulh Hukuk Mahkemesi ........... Değişik İş sayılı dosyası ile dükkan vasfındaki diğer taşınmazların da aynı durumunda olduğu na yönelik raporda davacının iddiasının aksine yönelik olup ispatlanamayan davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM;Yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-Karar tarihinde yürülükte bulunan haçlar tarifesi gereğince alınması gereken 59,30- TL harcın 44,40 TL peşin harçtan mahsubu ile kalan 14,90 TL bakiye harcın davacıya iadesine,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Yürürlükteki AAÜT gereğince hesap edilen 1.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak kendisini vekil ile temsil ettiren davalıya verilmesine,
5-Kullanılmayan gider avansı konusunda HMK 333. maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra karar verilmesine,
6-Arabuluculuk ücreti 1.320 Tl nin davacıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına
Dair, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 vd. maddeleri gereğince (5235 sayılı Kanunun 2. maddesi de dikkate alınarak) davacı vekili ve davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkememize verilecek veya başka bir mahkeme aracılığıyla gönderilecek dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı.
14/06/2021
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır