T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/134 Esas
KARAR NO: 2020/417
DAVA: İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 09/08/2018
KARAR TARİHİ: 15/09/2020
KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 15/10/2020
Davacı vekili tarafından açılan İtirazın İptali davasının Mahkememizde yapılan açık
yargılaması sonucunda:
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekilinin Bakırköy .... Tüketici Mahkemesine vermiş olduğu dava dilekçesi ile; Davacı/alacaklı müvekkili şirket ile davalı/borçlu şirket arasında akdedilen sözleşme uyarınca, ... ili, .... ilçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parselde bulunan 209 numaralı konut tipi villanın geç teslim edilmesinden kaynaklanan cezai şart bedelinin tahsili için müvekkili şirket tarafından davalı/borçlu şirket aleyhine Büyükçekmece .... İcra Müdürlüğü'nün .... E. sayılı dosyası ile ilamsız icra takibi başlatıldığını, söz konusu ilamsız icra takibine davalı/borçlu tarafından itiraz edildiğini, ...davacı/alacaklı Müvekkili Şirket ile davalı/borçlu şirket arasında 26.09.2016 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanmış olup; işbu sözleşme ile davalı/borçlu şirket, .... Projesi kapsamındaki; ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parselde bulunan 209 numaralı konut tipi villanın sözleşmeye uygun olarak inşa edilmesi, teslimi ve bir takım diğer koşulların yerine getirilmesi yükümlülüğü altına girmiş olduğunu, davacı/alacaklı müvekkili şirket de karşı tarafın gerçekleştirmeyi üstlendiği işbu edimlere istinaden para ödeme borcunu üstlendiğini, Ancak Müvekkili şirket, işbu sözleşme ile taahhüt ettiği ödeme yükümlülüğünü zamanında ve eksiksiz olarak yerine getirmiş olmasına rağmen; davalı/borçlu şirket kendi edimlerini ve teslim yükümlülüğünü taahhüt ettiği tarihte yerine getirmediğini, Taraflar arasında akdedilen sözleşmede söz konusu villanın, 31.08.2017 tarihinde müvekkiline teslim, teslim edilememesi halinde Sözleşmenin 8.14. maddesi uyarınca davalıya 120 gün cezasız ek süre verileceği kararlaştırıldığını ve müvekkili şirket tarafından tüm bu sürelerin beklendiğini, ancak davalı/borçlu şirket, villayı sözleşme ile taahhüt edilen şekilde ve kullanıma uygun hale getirerek taşınmazı en geç 31.12.2017 tarihinde (ilk teslim tarihi olan 31.08.2017 tarihine 120 gün cezasız ek süre eklendiğini, müvekkili Şirkete teslim etmesi gerekirken taşınmazı teslim etmediğini, sözleşme ile üstlenmiş olduğu yükümlülükleri yerine getirmediğini, Bunun üzerine ilk olarak Müvekkili şirket tarafından Üsküdar ..... Noterliğinin 17.01.2018 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile ayıp ihbarında bulunulduğunu, söz konusu ayıpların ve eksikliklerin giderilerek taşınmazın ayıpsız ve eksiksiz şekilde derhal müvekkiline teslim edilmesinin ihtar edildiğini, ...villanın tesliminden önce, villanın karşı tarafça sözleşme ile taahhüt edildiği şekilde teslime hazır olup olmadığının, villada eksik ve ayıplı olarak inşa edilen hususların tespiti için Büyükçekmece .... Sulh Hukuk Mahkemesinin .... D. iş sayılı dosyasıyla tespit talep edildiğini ve söz konusu villada keşif icra edildiğini, İlgili keşif ve inceleme sonrası 02.03.2018 tarihli bilirkişi heyet raporu ile davalı/borçlunun, 209 No.lu villayı zamanında teslim etmediği, sözleşme ile villada taahhüt ettiği birçok işlemi yapmadığını, villada kalan diğer bölümlerin bazı kısımlarının inşasını ve tadilatını eksik ve hatalı yaptığını, bazı kısımların inşasını ise müvekkili şirketin talep etmiş olduğu özelliklerde yerine getirilmediği tespit edildiğini, Bilirkişi heyet raporu ile yapılan tespitlere rağmen davalı/borçlunun, taşınmazdaki tüm eksiklikleri giderdiğini, taşınmazın teslime hazır olduğunu, taşınmazın sözleşmeye uygun hale getirildiğini, taşınmazın teslim alınması gerektiği şeklindeki asılsız iddialarını içerir ihtarnamelerine, taraflarınca cevabi ihtarnamelerle -ki karşı tarafın ihtarlarına yapılan itirazlarının baki olduğunu- itiraz edildiğini, ancak aylarca davalı ile yaşanan bu tatsız ihtarname süreçlerinden yıpranan müvekkili, en son söz konusu villayı ihtirazı kayıtlarla ve itirazlarıyla birlikte 18.04.2018 tarihinde teslim aldığını. Ancak teslim alındıktan sonra dahi villada birçok eksiklik olduğu görüldüğünü ve taraflarınca Büyükçekmece .... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... E. sayılı dosyasıyla ikinci kez tespit ve inceleme talep edilmek zorunda kalındığını, Yapılan keşif ve inceleme sonucunda hazırlanan 05.07.2018 tarihli bilirkişi raporunda da birçok tespit yapılmış ve villanın hala 30 günlük bir tadilat ihtiyacının olduğu belirtildiğini, Tüm bu tablodan da açıkça görüleceği üzere; davalı, taraflar arasında akdedilen sözleşmede kararlaştırılan taahhütlere aykırı davrandığını, taahhüt ettiği şekilde ve tarihte taşınmazı müvekkiline teslim etmediğini ve müvekkilinin çok ciddi mağduriyet yaşamasına sebebiyet verdiğini, bu sebeple de, müvekkili tarafından 120 günlük ek sürenin bitiminden taşınmazın ihtirazı kayıtla teslim alındığı tarihe kadar geçen süre için cezai şart bedeli talep hakkı doğduğunu, müvekkili lehine doğmuş olan 31.12.2017-18.04.2018 tarihleri arasında teslimde gecikilen her gün için 100 USD olmak üzere 107 günlük 107 x 100 USD= 10.700-USD cezai şart bedeli hesaplandığını ve işbu davaya konu icra takibi başlatıldığını, ...12.02.03.2018 tarihli bilirkişi raporuyla da sabit olduğu üzere davalı/borçlu şirket, söz konusu villayı süresi içinde teslim edemediğini, kaldı ki söz konusu villa halen de oturmaya hazır olmadığını, ...davalı/borçlu şirket kendisine tebliğ edilen bilirkişi heyet raporu ile yapılan tespitlerden ve taşınmazın teslime hazır olmadığından haberdar olmasına ve taraflarınca taşınmazı teslime hazır etmesi ve işleyecek cezai şartlan ödemesi için kendisine Üsküdar .... Noterliğinin 21.03.2018 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile ihtar çekilmiş olmasına rağmen sürekli haksız itirazları ile müvekkilini oyaladığını, ...belirttikleri sunmuş oldukları beyanlar ve deliller ışığında, fazlaya ilişkin tüm dava ve talep hakları saklı kalmak kaydıyla, davalı/borçlunun haksız ve mesnetsiz itirazının iptaliyle, takibin devamına karar verilmesini, işleyecek faiz ve ferileri ile birlikte alacağın davalı/borçludan tahsilini, davalı/borçlu şirketin itirazı kötü niyetli olarak, müvekkilinin alacağını sürüncemede bırakmak amaçlı yapıldığından davalı/borçlu şirket aleyhine %20'den aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına hükmedilmesini, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalı/borçluya yüklenmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili Bakırköy ... Tüketici Mahkemesine vermiş olduğu cevap dilekçesi ile; Müvekkili Şirketin icra takibinde bahsi geçen ... Sitesi ... Evlerinin müteahhidi olduğunu, tarafların 209 no.lu villanın satışı konusunda anlaştıklarım ve villa, sözleşme ekinde yer alan teknik şartnameye ve satış sözleşmesi maddeleri ...hükümlerine göre ve 26.03.2018 Noter tespiti kapsamında, süresinde davacıya teslim edildiğini, ...müvekkili şirket ile davacı yan arasında akdedilen 21.11.2016 tarihli Satış Sözleşmesi gereğince 209 numaralı villanın satışı konusunda anlaşıldığını, ...sözleşme kapsamında, kanunda düzenlenen azami teslim süresinin çok altında, on bir aya yakın bir süre belirlendiğini ve bu süreye ek olarak, Sözleşmemin 9.11. maddesi ...hükmüne istinaden Müvekkili Şirket'e (yasal ve mücbir bir sebep olması aranmaksızın) cezasız 120 gün ek teslim süresi tanındığını, dolayısıyla hiçbir şekilde kabul anlamına gelmemekle birlikte opsiyonlu teslim tarihinin 31.12.2017 olduğunu ve davacı yan bu tarihe kadar beklediğini ifade etse de aslında dava öncesindeki ihtarnamelerinde ve delil tespit davasında ısrarları evvela 120 gün öncesine ilişkin olduğunu, ancak her halükarda teslim süresinin 31.12.2017 olduğu davacının da kabulünde olduğunu, ...huzurdaki dayanak olarak, davacı tarafından Büyükçekmece ... Sulh Hukuk Mahkemesinin .... Değişik İş Sayılı delil tespit raporu sunulmuş ise de bu rapor delil mahiyetini haiz olmadığını, müvekkili Şirket delil tespit talepli değişik iş dosyasından, bilirkişi raporunun tebliği ile haberdar olunduğunu, oysaki kural olarak, delil tespitinin karşı taraf da hazır olmak üzere (her iki tarafın huzurunda) yapılması gerektiğini, ...bilirkişi raporuna süresi içerisinde itiraz edilmiş olup karşı taraf, delil tespiti yolu ile alınmış olan bilirkişi raporuna itiraz ederse, delil tespitini yapmış olan mahkemenin, aynı bilirkişiden ek rapor istemesi gerektiğini, aksi halde, itiraza uğramış olan bilirkişi raporu, davada delil olarak kullanılamayacağını, ...zira raporda 209 numaralı villa içerisinden çekilen fotoğraflar yer almakta ise de, bu imalatlardan büyük kısmı Müvekkili Şirket’e ait standart imalatlardan da olmadığını, Dolayısıyla Sözleşmeye ve Teknik Şartnameye uygun olmayan, eksik inceleme ile düzenlenen Bilirkişi raporunu kabul etmeleri ve işbu davaya dayanak olarak alınabilmesi mümkün olmadığını, ...belirttikleri Sonuç ve istem olarak da; belirtilen nedenler ve Sayın Mahkemeniz tarafından re’sen dikkate alınacak sebepler ışığında Sayın Mahkemenizden, davacının haksız ve hukuki dayanağı bulunmayan alacak talepleri ve icra inkar tazminatı talebi ile davanın reddini, takibinde haksız ve kötü niyetli olan alacaklı hakkında takip konusu alacağın % 20’sinden az olmamak üzere tazminata mahkum edilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa tahmilini talep etmiştir.
Dosya Bakırköy ....Tüketici Mahkemesinin .... esas ....karar sayılı kararının istinaf edilmesi üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ... Hukuk Dairesinin .... esas ... karar sayılı kararı görevsizlik kararı ile mahkememize gönderilmiştir.
Yapılan yargılama sonucu dosya Mahkememizce kül olarak değerlendirildiğinde; davacı ( alacaklı ) tarafından davalı ( borçlu) aleyhine Büyükçekmece ....İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı dosyasında 10.700 USD asıl alacak için icra takibinde bulunduğu, davalının ( borçlunun ) yasal süresi içerisinde borca itirazı üzerine takibin durmuş olduğu, davacı vekilinin yasal süre içinde davalının itirazının iptali için İİK 67 maddesine göre itirazın iptali davası açtığı, uyuşmazlığın davalının davacıya takibe konu miktardan dolayı borcunun olup olmadığı hususunda olup,
Dava; hukuki niteliği itibariyle cezai şart talebidir.
Taraflar arasında 26/09/2016 tarihli haricen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kurulmuştur. Dosya arasına alınan bu sözleşmede teslim tarihinin 31/08/2017 olarak belirlendiği, 8.14.maddesinde"Alıcının iş bu sözleşmeden kaynaklanan tüm borçlarını vadelerini aksatmadan ödemesi şartıyla; ilgili maddede belirtilen yazılı yasal ve mücbir sebepler dışında, sözleşmenin EK2.de belirlenmiş yapım süresi içerisinde tamamlanmaması halinde SATICI cezasız 120 günlük ek süreye rağmen bağımsız bölümü alıcıya teslim edemez ise; gecikme bedeli olarak günlük 100 USD( Amerikan Doları) üzerinden hesaplanacak cezayı konut tesliminde alıcıya ödemeyi kabul eder."
ibareleri bulunmaktadır. Davacı adına bulunan tapu senedi ve cezai şart alacağının ihtirazi kayıt konularak saklı tutulduğu teslim tutanağı dosya arasına aldırılmıştır. Dosyada bulunan d.iş dosyası ve mahkemece keşif icrası sonucu alınan bilirkişi raporları doğrultusunda; sözleşme konusu bağımsız bölümün tesliminde, kamu makamlarından kaynaklanan bir durum veya sözleşmede geçen mücbir sebeplerden bulunmadığı, davalının sözleşmeden doğan edimlerini süresinde yerine getirmeyerek, bağımsız bölümü davacıya taahhüt edilenden eksik şekilde teslim ettiği ve teslim tarihinde temerrüde düştüğü anlaşılmıştır. Dosya arasında bulunan taşınmaz fiili teslim tutanağına göre taşınmazın 18/04/2018 tarihinde davacıya fiilen teslim edildiği anlaşılmaktadır.
Kaynağını 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Bu bakımdan taraflar arasında yapılan harici taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kanunen belirlenen resmi şekil koşullarını ihtiva etmediğinden geçersiz bir satış vaadi sözleşmesidir.Bu şekilde düzenlenmiş harici senede dayalı satış vaadi sözleşmesi nedeni ile vaat alacaklısının sözleşmede belirlenen taşınmazın geç tesliminden kaynaklı cezai şart talebi ilk etapta resmi koşula uyulmaksızın dinlenemez gibi görünse de dosya arasına aldırılan tapu kayıtlarında sözleşme konusu taşınmazın fiili tesilminin yanı sıra davacıya tapuda da devir ve teslim işleminin gerçekleştirildiği, her ne kadar sözleşme geçersiz bir şekilde kurulmuş olsa da, taşınmazın davacıya fiili tesliminin gerçekleştirildiği, bu bakımdan, davacının sözleşmeyi ayakta tutma iradesi göz önünde bulundurulduğunda sözleşmenin artık geçerli bir sözleşmenin hüküm ve sonuçlarını doğurduğunun kabulü gerektiği, davacının bu sözleşmede belirlenen geç teslimden kaynaklı cezai şart alacağı talebinin dinlenebileceği anlaşılmıştır.
Mahkememizce dosyaya sunulan sözleşme, teslim tutanağı, tapu senedi, ... D.iş sayılı dosyası, .... D.İs Dosyasının 05.07.2018 Tarihli Bilirkişi Raporu, ihtarnameler, T.C. Büyiikçekmece ... İcra Dairesi .... Esas İcra Dosyası incelenmiştir. Tarafların iddia ve savunmaları, dosyaya sunulan deliller kapsamında dosya bilirkişiye tevdi edilmiş olup alınan raporda özetle;"...Sayın Mahkeme’niz tarafından tarafıma verilen yerinde inceleme yetkisi ile 19.04.2019 tarihinde taraflar ile birlikte .... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, .. Ada, ... Parsel numaralı ana taşınmaz üzerinde yer alan ‘....' ismi ile maruf sitede yer alan 209 numaralı villada yapılan incelemede; dava konusu taşınmazda davacı tarafça yapıldığı beyan edilen; bina çevresinde komple kazı yapıldığı, toprak ile temas eden duvar ve temelin su yalıtım izolasyonu yapıldığı, temel seviyesinde yer altı sularını tahliye etmek için drenaj borularının döşendiği, binadan çıkan pis su borularının eğim sorunu nedeniyle rögar bağlantısının yeniden yapıldığı, bina içinde kapsamlı tadilat yapıldığı, döşeme kaplamalarının şap olduğu, alçıpan bölme duvarların yapıldığı, ıslak mahallerde sıhhi tesisatlarında onaranlar yapıldığı, asma tavan imalatlarının yapıldığı ve inşaai faaliyetlerin devam ettiği görülmüş olup 19.04.2019 tarihinde taraflarla yerinde yapılan incelemede dava konusu taşınmazda ikamet edilmesinin mümkün olmadığı, Alıcı ünvanı ile davacı ... Makine Ambalaj Sanayi ve Ticaret A.Ş. firması ile Satıcı ünvanı ile davalı .... Fotoğraf ve Elektronik Ürünler Ticaret A.Ş. arasında 26.09.2016 tarihinde imzalanan Sözleşme incelendiğinde; ...., ... Etap, ..., 209 numaralı bağımsız bölümün, 1.139,300-USD + %8 Kdv dahil bedelle satışının kararlaştırıldığı, sözleşme ekinde yer alan Özel Şartlar (Ek-1) isimli ekte taşınmazın teslim tarihinin 31.08.2017 olarak belirtildiği, Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin ekinde yer alan Özel Şartlar başlıklı ek-1 de dava konusu taşınmazın 31.08.2017 tarihinde teslim edileceğinin belirtildiği, dava dosyasında sunulu bulunan teslim tutanağına göre dava konusu taşınmazın 18.04.2018 tarihinde teslim edilmiş olması ve taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 8.14 maddesinde bahsi geçen dava konusu taşınmazın 31.08.2017 tarihinde teslim edilmemesi durumunda 120 günlük cezasız ek süre dahil son teslim tarihi olan 31.12.2017 tarihinden 18.04.2018 teslim tarihine kadar geçen 107 günlük zaman dilimi için günlük 100 USD (Amerikan Doları) gecikme cezası bedelinin davalı satıcı tarafından davacı alıcıya ödeneceğinin belirtilmiş olması sebebiyle; 107 günlük gecikme cezası bedelinin toplam 10.700 USD (Amerikan Doları) olarak hesaplandığı, davacının hesaplanan bu bedeli talep edip edemeyeceği hususu hakkındaki hukuki değerlendirmenin ve nihai kararın Sayın Mahkeme'nize ait olduğu Davacı firmanın alacaklı olarak davalı firma aleyhine 21.06.2018 tarihinde başlatmış olduğu T.C. Büyükçekmece .... İcra Dairesi .... İcra Dosyası ile 10.700 USD alacak talepli icra takibinin davalı firmanın itirazı neticesinde takibin durdurulduğu görülmüş olup, davacının davalı firmanın icra takibine yaptığı itirazın iptali ile takibin devamı ve davalı şirket aleyhine %20'den aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına hükmedilmesi hakim taktirinde olduğunu..." belirtmiştir. Alınan bilirkişi raporu hükme esas alınabilir, karar vermeye ve denetime elverişli niteliktedir.
Tüm bunlar ışığında; taraflar arasında kurulan 26/09/2016 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 8.14.maddesine göre davacının bilirkişi raporuna göre tespit edilen, gecikmeden kaynaklı cezai şart alacağı olarak 10.700 Amerikan dolarını davalıdan talep edebileceği, davalının icra takibinde borca yaptığı itirazında haksız olduğu ve takibin aynı şartlarda devamı ile alacağın her iki taraf yönünden belirlenebilir dolayısıyla likit olduğu kanaatine varıldığından davalının icra inkar tazminatı ödemeye mahkum edilmesi gerektiği anlaşılmakla davanın kabulüne ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacı vekilinin davalı aleyhine açmış olduğu itirazın iptali davasının KABULÜ ile, davalı borçlunun Büyükçekmece ... İcra Müdürlüğü .... esas sayılı dosyasına yapmış olduğu itirazın iptali ile takibin devamına,
2-Asıl alacak olan 10.700 USD nin takip tarihindeki 50.903,11 TL üzerinden %20 oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
3-Davacı lehine takdir edilen 8.170,49.-TL.vekalet ücreti ile davacının yaptığı 1.540,63.-TL yargılama giderinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,
4-Alınması gereken 3.872,90.-TL karar harcından peşin alınan 968,23.-TL harcın mahsubu ile bakiye 2.904,67.-TL harcın davalıdan alınıp hazineye gelir kaydına,
5-Kalan gider avansının karar kesinleştikten sonra yatırana iadesine,
Dair, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341vd. maddeleri gereğince (5235 sayılı Kanunun 2. maddesi de dikkate alınarak) Davacı vekili Av. ...., Davalı vekili Av. .... yüzüne karşı verilen karar,gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkememize verilecek veya başka bir mahkeme aracılığıyla gönderilecek dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı. 15/09/2020
Katip ...
¸e-imzalıdır.
Hakim ...
¸e-imzalıdır.
Davacı Yargılama Giderleri
1.022,63.-TL İlk masraf
400,00.-TL Bilirkişi ücreti
+ 118,00.-TL Yargılama gideri
1.540,63.-TL