T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/49 Esas
KARAR NO: 2021/693
DAVA: İtirazın İptali
DAVA TARİHİ: 25/10/2010
KARAR TARİHİ: 09/07/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 14/07/2021
Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Asıl davada davacı vekili, kira sözleşmesinin tanzim tarihini 17/12/2007 başlangıcını 01/01/2008 olarak bildirdiği, kira süresinin 5 yıl olduğunu söylediği, kiralanın belediye tarafından mühürlendiğini, kiralanan yerin esasen ortak mahal olduğu ve çalışma ruhsatı alamayacağını, müvekkilinin hor kullanmadığını bu hususta alınan bilirkişi raporunu kabul etmediklerini, müvekkilince sözleşmenin kuruluşu sırasında verilen 21.000 USD lik teminat mektubunun paraya çevrildiğini, bu çevirmenin haksız olduğunu, bu nedenlerden dolayı İstanbul ... İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası ile takip yaptıklarını, itiraz nedeniyle takibin durduğunu, bu sebeple takibin devamına, davalının % 40 icra inkar tazminatına karar verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretlerinin karşı tarafa yükletilmesini talep etmiştir.
Birleşen davada davalı vekili, öncelikle süresi içinde açılmayan davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesine, taraflar arasında 01/01/2008 başlangıç tarihli 5 yıllık kira sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme gereğince kiralananın kiracıya teslim edildiğini, davalının kira sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirmediğini, kira bedellerini süresi içinde ödemediğini, sürekli müvekkiline borçlandığını, davacı kiracının müvekkili şirkete olan borcuna mahsuben teminat mektubunun nakde tahvil edildiğini, davalının mecuru hor kullandığı ve zarar verdiğini, bu nedenlerle davacının davasının reddine, haksız ve kötü niyetle iş bu dava nedeniyle davacı aleyhine % 40 dan aşağı olmamak üzere kötü niyet tazminatına hükmedilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerine bırakılmasına istemiştir.
Dava, itirazın iptali davasıdır.
Birleşen Bakırköy .... ATM 'nin ... esas sayılı dosyasında davacı vekili, taraflar arasında 01/01/2008 başlangıç tarihli 5 yıllık kira sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme gereğince kiralananın kiracıya teslim edildiğini, davalının kira sözleşmesi ve ek protokolleri gereğince edimlerini yerine getirmediği ve sözleşmenin süresi bitmeden tek taraflı olarak kiralananı tahliye ettiğini, davalının ruhsat alamamayı gerekçe gösterdiğini, ancak iki yıl faaliyet gösterdiği ayrıca bu süre içinde davalının mecuru hor kullandığı ve zarar verdiği, müvekkilin doğan alacağı için Bakırköy ... icra müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası ile icra takibi yaptığını ancak davalının süresinde itiraz ettiğini itirazın haksız olduğunu ileri sürerek davalının itirazının iptaline ve icra inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, kira sözleşmesinin tanzim tarihini 17/12/2007 başlangıcını 01/01/2008 olarak bildirdiği, kira süresinin 5 yıl olduğunu söylediği, kiralanın belediye tarafından mühürlendiğini, kiralanan yerin esasen ortak mahal olduğu ve çalışma ruhsatı alamayacağını, müvekkilinin hor kullanmadığını bu hususta alınan bilirkişi raporunu kabul etmediklerini, müvekkilince sözleşmenin kuruluşu sırasında verilen 21.000 USD lik teminat mektubunun paraya çevrildiğini, bu çevirmenin haksız olduğunu ve bu hususta yine mahkememizin ... esas sayılı dosyası ile açılmış dava olduğunu, müvekkilinince kiralanana 182.000 TL masraf yapıldığını, bu hususta Bakırköy ... ATM ... esas sayılı dava dosyası ile açılmış dava olduğunu, kiralayanın borçlarını yerine getirmediğini, kiracının başka iş merkezinde iş yeri açmak için tahliye ettiği yönündeki iddianın doğru olmadığını ileri sürerek davanın reddine ve % 10 kötü niyet tazminatına karar verilmesini istemiştir.
Dava, kiralanan taşınmazın hor kullanılmasınından kaynaklanan itirazın iptali davasıdır.
Birleşen Bakırköy ... ATM 'nin ... esas sayılı dosyasında davacı vekili, Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesine verdiği 02/06/2011 havale tarihli dilekçesi ile. taraflar arasında 0101/2008 başlangıç tarihli 31/12/2012 tarihli 5 yıllık kira sözleşmesi yapıldığını, davalının davacıya ait taşınmazda “.... ” adı altında Restoran işletmeciliğine başladığını, kıra sözleşmesinin devam sırasında ekonomik krizi ileri sürerek kira bedellerinin ödenmesinde davacının kolaylık göstermesi sonucu kira bedellerinin bir çok kez davalı lehine revize edildiğini ve karşılıklı bu hususlarda protokoller düzenlendiğini, ancak davalının sözleşme ve protokollerle yüklendiği edimlerini yerine getirmediğini, ödemekle yükümlü olduğu ortak alan giderleri gibi bazı yan ödemeleri yapmadığını, bu nedenle davalıya kartal .... Noterliğinin 25/06/2010 taribli ... nolu ihtarnamenin gönderildiğini, buna rağmen borcunu ödemediğini, akabinde iş yerinin fiilen kapatıldığını, daha sonrada davacının ruhsat alamadığını belirterek kira sözleşmesini fesh ettiğini alacaklarının tahsili için Bakırköy .... icra müdürlüğünün ...esas sayılı dosyası ile icra takibi yaptıklarını, davalınızı borcun bir kısmına itiraz ettiğini, bir kısmı içinde takas mahsup talebinde bulunduğunu, itirazın haksız olduğunu, takas mahsup iddiasınında şartlarının oluşmadığını, davalının takas mahsup beyanında belirttiği İstanbul ... icra müdürlüğünün ... esasa sayılı icra takıp dosyasına davacı tarafından itiraz edildiğini, itirazın iptali davasının Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... esas sayılı dosyası ile, masrafların iadesi ile mahrum kalınan kar bedeline ilişkin davamında Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... esas sayılı dosyası üe derdest olduğunu belirterek, davaların kabulü ile davalı borçlunun Bakırköy İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyasına yaptığı itirazın iptaline, takibin devamına, davalının %40 icra inkar tazminatına mahkum edilmesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesine talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davacının ... Mah, ... Cad, ... Sok ... İş Merkezi, ... Blok 1. Bodrum kat, .../ ... adresindeki taşınmazı 17/12/2007 tarihli 01/01/2008 tarihli başlangıç 5 yıllık kira sözleşmesi ile davalıya kiraladığını, kiralanan yerin boş olarak teslim edildiğini, kira sözleşmesi uyarınca lokanta olarak kullanılacak taşınmazda davalının gerekli tamir ve tadilatları yaptığını, lokantanın çalışması için geçici ruhsat aldığını, çalışma ruhsatı içinde belediyeye başvurduğunu, ancak belediyece iş yerinin binanın ortak alanında kaldığı gerekçesiyle çalışma ruhsatı verilmesinin mümkün olmadığının belirtildiğini, bu durumun ihtarnameyle davacıya bildirilmesine rağmen ruhsat alınması için davacının hiçbir girişimde bulunmadığım, daha sonra belediye tarafından iş yerinin mühürlenip fiilen tahliye edildiğini, davalının iş yerini kullanamaması nedeniyle kira sözleşmesini fesh ettiğini ve durumun ihtarnameyi davacıya bildirildiğini davacının ihtarnamenin tebliğinden sonra kira sözleşmesi gereğince davalıya verilen 21.000 USD tutarındaki teminat mektubunu haksız olarak paraya çevirdiğini, bunun üzerine İstanbul .... İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası ile icra takibi yaptıklarını, davacının icra takibine itiraz etmesi üzerine Bakırköy ... ATM’nin ... esasa sayılı dosyasıyla itirazın iptali davası açıldığını ve bu davamı halen derdest olduğunu, ayrıca davacının kiralanamaz nitelikteki yeri davalıya kiralamış olması ve bu nedeni belediye ekipleri tarafından iş yerinin mühürlenerek kiralanan yerden tahliye edilmeleri nedeniyle davacı aleyhine Bakırköy ... ATM'nin ... esas sayılı dosyasıyla 182.000,00 TL bedelli alacak davası açtıklarını, bu davanın da derdest olduğunu, icra dosyası ile davacının talep ettiği alacağın 9.437,82 TL si yönünden borçlarının bulunduğunu, diğer kısmı kabul etmediklerini, kabul ettikleri kısma ilişkinde yukarıda belirttikleri 2 dosyadaki alacaklarını takas ettiklerini belirterek takas-mahsup taleplerinin kabulüne, davanın reddine, yargılama gider ve vekalet ücretinin davacı üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Dava, itirazın iptali davasıdır.
Birleşen Bakırköy .... ATM 'nin ... yılı dosyasında davacı vekili, davalı tarafından taşınmazın davacıya işyeri olarak kiraya verildiğini, kira sözleşmesi tarihi 17/12/2007 olup kira başlangıcının 01/01/2008 olarak belirlendiğini, kira süresinin 5 yıl olduğunu, kira sözleşmesinin 9. Maddesinde kiralananın lokanta olarak kullanacağının belirlenmiş, mecura hava filtresi yapılmasının şart koşulduğunu kiralayanın bilgisi dahilinde bir çok tadilat ve tamirat yapıldığını, kiralanana havalandırma tesisatı , sanayi tipi mutfak ,tuvalet ,yer karoları, boya masa sandalye gibi malzemeleri kiralanana uygun şekilde alındığını,tahliye sırasında sökülebilecek durumda olan tesisat , masa sandalye gibi bağımsız dekorasyonlar alınarak bir depo kiralanarak ve depoya yerleştirildiğini, malzemelerin tamamın atıl durumda olduğunu, el ilanların bastırılmış ve işyerlerine dağıtılmış olduğunu, el ilanların bastırılmış ve işyerinin , binanın ortak alanında faaliyet gösterdiğinden çalışma ruhsatı almasının mümkün olmadığına karar verdiğini,belediyeden gelen kararın Bakırköy .... Noterliği 20/08/2010 tarih ve ... yevmiye nolu ihbarname ile kiralayana bildirildiğini, kiralayanın bu hususun kendilerini ilgilendirilmediğini, kira sözleşmesinde kaynaklanan bir sorumluluklarının bulunmadığını ihtarname ile bildiridiğini , kiralayanın bu durumda sorumlu olduğunu, davalının müvekkilinin yanıltarak kiralanamaz yeri kiraya verdiğini, belediye tarafında tahliye edilmesi ve kiralananın kullanılmaması nedeniyle kira sözleşmesinin feshedildiğini, kiralananın ayıbından dolayı yerin kullanılamadığını, kiralananın kullanılmamasından doğan zararının 182.000,00 TL olduğunu,182.000,00 TL zararın dava tarihinden itibaren reeskont faiziyle tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davanın konusunun teşkil eden kira sözleşmesinin, uzun yıllardır uygulana gelen bir kira sözleşmesi olduğunu,davacının 01/01/2008 tarihinden bu yana taşınmazda kiracı olduğunu Moster Köftecisi adındaki restoranın işletmeciliğini yaptığını,kira sözleşmesinin yürürlükte bulunduğu süre boyunca ödemelerin tam yapılamamış kira bedellerininin revize edilmiş , protokole bağlanmış olduğunu,kira bedellerinin tam ve gereği gibi ödenmediğini,Kartal ...Noterliğinin 25/06/2010 tarih ve ... nolu ihtarnamesi ile kira ödemesinin yapmasının ihtar edildiğini , kira ödemelirinin yapılmadığını,sürekli sözleşmeler ile ilgili görüşmelerin sürdürüldüğünü, restoranın kapatmak istediğini ifade ettiğini, görüşmeler sürer iken kiralana yerdeki restoranın fiilen kapatıldığını ve masa ve sandalyalerin ...'deki restorana taşındığını ihtar üzerine masa ve sandalyelerin geri geldiğini, hemen ardından ruhsat alınmadığı ileri sürüklem surtiyle kira söleşmesinin feshi yoluna gidildiğini, davacının davalar ikame ederek başka bir yerde restoran açma niyetini saklamak istediğini taşınmazın 01/01/2008 tarihinde kiralandığını ,tam 32 ay sonra işlerinin hukuki ayıp nedeniyle kullanılamadığını ve bu suretle hukuka uygun olarak tahliye edildiğini ileri sürmesinin hakkın kötüye kullanımını teşkil edeceğini , davacı kiracının taşınmazı tahliye etmek suretiyle uğradığını ileri sürdüğü zarar ziyana ilişkin ibraz edilen delil bulunmadığını,davacının taşınması hor kullandığını, taşınmazı yıpratarak tahliye ettiğini , bu hususun Bakırköy ... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... D.iş sayılı dosyası ile tespit edildiğini 11.200TL alacaklı olduğu tespit edildiğini ,davanın yasaya aykırı olduğunu, mecura çok yakın mesafede restoran kiralamış olduğunu, kar mahrumiyeti bulunmadığını , kira borçları bulunduğunu, tüm alacakları için icra takibinde bulunduklarının, davacının işyerinin ruhsatsız olarak gösterdiği için mühürlendiğini, çalışma ruhsatının alınması ile ilgili her türlu yasal yükümlülüğünün davacıya ait olduğunu, şirketin davacıya keşide edilen 27/08/2010 tarih ve ... sayılı iharnamesi ile kendisinden kaynaklanan herhangi bir aksama halinde yardım edeceklerinin bildirildiğini, belediyenin tanzim ettiği raporu kendilerine hiç verilmediğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.
Dava, itirazın iptali davasıdır.
Birleşen Bakırköy ... ATM 'nin ... esas sayılı dosyasında davacı vekili, taraflar arasında 01/01/2008 başlangıç tarihli 31/12/2012 tarihleri arasında 5 yıllık kira sözleşmesi yapıldığını, davalı taraf sözleşme ve protokollerle edimlerini yerine getirmemesi üzerine noter kanalı ile ödemeye davet edildiğini ancak davalı edimlerini yerine getirmeyerek ve kiraya konu taşınmazı erken tahliye etmesi sebebi ile müvekkilinin kiralanana taşınmazın boş kalması sebebi ile ve davalı tarafça sözleşmeye aykırı surette haksız ve kira süresi dolmadan Ağustos 2010 tarihinde sözleşmenin sona erdirilmesi sebebi ile sözleşme bitim tarihi olan 31/12/2012 tarihine kadar ödemekle yükümlü olduğu kira bedellerinin şimdilik fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 15.000,00 TL'sini davalıdan tahliye tarihinden itibaren yasal faizi işletilerek tahsilini talep ve dava etmiştir.
Dava, tazminat davasıdır.
Bozma ilamından önce; mahkememizin ...esasında yapılan yargılamada;
Tarafların iddia ve savunmaları, sunulan ve sağlanan bilgi ve belgeler, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamından anlaşılacağı üzere;
Taraflar arasında 17/12/2007 tanzim ve 01/01/2008 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu hususu ihtilaflı değildir. Bu sözleşmeye göre ...kiralayan, ... ise kiracıdır.
Taraflar arasındaki bu kira sözleşmesi gereğince kiracı ... sözleşme gereğince kendisine tahsis edilen iş merkezinde bulunan yerde gerekli tadilat işlemlerini yapmak suretiyle faaliyete geçtiği, bilahare kiralananın belediyece mühürlenmesi nedeniyle sözleşmeyi feshederek 27/08/2010 tarihinde kiralananı tahliye ettiği anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere kiralayan kira süresi boyunca kiralananı kullanmaya elverişli şekilde kiracının kullanıma verme borcu altındadır. Ne var ki, kiralanan yer başlangıçta kiracıya teslim edilmiş ise de kira sözleşmesinin devamında kiralanın yer belediyece mühürlenmiştir. Bu durumda mühürlenme sebebi dikkate alındığında mühürleme tarihi itibariyle kiralananın kullanma imkanı kalmadığından kiracının kira sözleşmesini fesh ederek kiralananı tahliye etmesi haklı nedene dayalıdır. Ancak kiracı kiralananı tahliye ettiği tarihe kadar kiralanandan yararlandığından kira sözleşmesi ile yükümlendiği borçlardan sorumlu olmalıdır.
Asıl davada dava davacı kiracı, davalı kiralayana kira sözleşmesi gereğince verdiği 21.000,00 USD miktarlı depozitoya ilişkin teminat mektubunun davalı kiralayan tarafından haksız olarak paraya çevrildiği iddiasıyla paraya çevrilen teminat mektubu bedeli olan 31.938,90 TL için Bakırköy .... İcra Müdürlüğünün ... E sayılı takip dosyası ile tahsili için yapılan takibe yönelik itirazın iptalini istemektedir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi ve kira sözleşmesine ilişkin yasal hükümler gözetildiğinde depozito teminat amaçlı olup, kiracının kira vs borçları bulunduğu takdirde kiralayanın bu alacaklarını depozitodan mahsup etmeye hakkı bulunmaktadır.
Tarafların iddia ve savunmaları, sunulan ve sağlanan bilgi ve belgeler ile bilirkişi raporu kapsamından davacı kiracının 27/08/2010 tahliye tarihine kadar ödemesi gereken kira bedelleri ile aidat borçlarını tamamen ödemediği anlaşılmaktadır. Dolayısı ile davalı kiralayanın aldığı depozitoyu bu alacaklarına mahsuba hakkı bulunmaktadır. Nitekim bilirkişi raporu ile davacı kiracının ödemesi gereken kira borçlarından teminat mektubunun paraya çevrilmesi ile yapılan mahsuptan sonra 13.097.08 TL borçlu kaldığı bildirilmiştir. Bu durumda depozitoya ilişkin teminat mektubunun paraya çevrilip kira alacaklarından mahsubu hukuken mümkün olup, kiracı davacının depozito niteliğinde olan ve paraya çevrilen teminat mektup bedelinin iadesine ilişkin talebi yerinde görülmemiştir.
Birleşen Bakırköy .. ATM'nin ... E sayılı dava dosyası yönünden davacı kiralayan ödenmeyen Ağustos ayı kira parası olan 13.097,08 TL kira parası ile işlemiş 287,06 TL faiz alacağı için Bakırköy .... İcra Müdürlüğünün ... E sayılı takip dosyasına davalı kiracının yaptığı itirazın iptalini istemiştir. Az yukarıda açıklanan gerekçeler ile davalı kiracı mecuru tahliye ettiği 27/08/2010 tarihi itibariyle kira parasını ödemek zorundadır. Alınan bilirkişi raporu ile taraflar arasındaki kira sözleşmesi ve ek protokol gereğince davalı kiracının depozitonun mahsubundan sonra takip miktarı kadar borçlu olduğu ve bu borcu ödediğini ispat edemediğinden takibe yaptığı itiraz yerinde görülmemiş ve davalının takip miktarı kadar kira borcu bulunduğu sonucuna varılmıştır.
Birleşen Bakırköy .... ATM'nin ... E sayılı dava dosyası yönünden davacı kiracı mecurun kiralanamaz nitelikte olduğunun ortaya çıkması nedeniyle yaptığı masraflar ve kar mahrumiyeti nedeniyle 182.000,00 TL tazminat talep etmiştir. Kiralanın kiracı tarafından kiralama amacına uygun şekilde kullanılamayacak şekilde mühürlenmesinde ve ruhsat alamaması nedeniyle faaliyetlerine devam edememesindeki kusur (ruhsat alma yükümlülüğü kiracıya ait bulunmakla ve kiralanandaki eksiklikler nedeniyle kiralayandan giderme isteği bulunmamakla ) kiracı davacıda olduğundan yaptığı masrafları ve kar mahrumiyeti adı altında tazminat talep etmesinin hukuken mümkün bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Bu nedenle bu husustaki davanın reddine karar verilmiştir.
Birleşen Bakırköy ... ATM'nin ... E sayılı dava dosyası yönünden davacı kiralayan erken tahliye nedeniyle 15.000,00 TL kira alacağı talep etmektedir. Kiracının kiralama amacına uygun olarak mecurda faaliyet göstermesi hukuken ve fiilen imkansız hale geldiğinden ve bu durumun oluşmasında davacının kiraladığı yerde kiralama amacına uygun faaliyet yapılamayacağını bilmesi gerektiği halde kiraladığı ve kiralananın da tahliye edilmiş olduğu, bu tahliyenin de haksız tahliye olarak nitelenemeyeceği, taraflar yönünden ortada hukuki imkansızlık bulunduğu anlaşıldığından davacı kiralayanın erken tahliye adı altında talepte bulunmasının hukuken yerinde ve adil olmayacağı sonucuna varılarak bu yöndeki talebin reddi yoluna gidilmiştir.
Birleşen Bakırköy .... ATM'nin ... E sayılı dava dosyası yönünden davacı kiralayan, kiracı davalının taraflar arasındaki sözleşmeye aykırı olarak hor kullanılması nedeniyle bilirkişi tarafından tespit edilen 11.200,00 TL tazminatın tahsili için Bakırköy .... İcra Müdürlüğünün ... E sayılı takip dosyası ile yapılan takibe davalı kiracı tarafından yapılan itirazın iptalini talep etmektedir. Gerek taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümlerine ve gerekse kiraya ilişkin yasal hükümlere göre kiracının teslim aldığı mecuru teslim aldığı şekilde eksiksiz teslim etmesi gerekir. Gerek delil tespiti dosyasında alınan bilirkişi raporunda gerekse alınan bilirkişi raporunda kiracı davalının mecuru aldığı gibi teslim etmediği, kiralama anında kendisine teslim edilen bir kısım malzemeleri eksik teslim ettiği ve mecura zarar verdiği, bu eksikliklerin ve zararın giderilmesi için 11.200,00 TL masraf yapılması gerektiği anlaşıldığından kiracı davalının bu zararlardan sorumlu olacağı sonucuna varılarak bu yöndeki talebin kabulüne karar verilmiştir.
Mahkememiz kararının davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine; Yargıtay .... Hukuk Dairesi'nin ... E.- ... K sayılı ilamı ile; "...1-) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı-birleşen davada davalı kiracının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazları yerinde değildir.
2-)Birleşen Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dava dosyası yönünden yapılan temyiz incelemesinde;
Taraflar arasında, 01/01/2018 başlangıç tarihli, beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 7. maddesinde, kiralananın sağlam, temiz ve boş olarak teslim edildiği, kiracı, kiralananı tahliye ettiğinde, temiz ve sağlam olarak teslim etmeyi kabul ettiği, kiracının işi ile ilgili yapacağı tadilatlar nedeniyle kiraya verenden hiçbir ad ve nam altında bedel talep edemeyeceği, aksine kiracı tahliye halinde, kiralananı teslim aldığı şekilde teslim etmeyi, kiralananda herhangi bir zarar ziyan olursa, bu zararı karşılayacağı düzenlemesi yer almaktadır.
6098 sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur.
Bakırköy ... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... D.İş sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporunda, salon kısmındaki toplam 95 adet spot lambasının ve elektrik panosunun söküldüğü, salondan ara koridora geçiş kapısının kaplamasının kırık olduğu, tuvaletlerin ara bölmelerinin kaldırıldığı, depo olarak kullanıldığı beyan edilen arka oda bölmelerinde, pvc mineflö yer kaplamasının yaklaşık 150 m² kısmında lokal olarak çiziklerin oluştuğu ve kirlenmenin meydana geldiği, 3 adet fancoilin ve tavan arası havalandırma tesisatının söküldüğü, arka cephede bulunan renkli ısı camın yerinde olmadığı, kiralanandaki eksiklik ve bozulmalar için yaklaşık olarak toplam 11.200 TL harcama yapılması gerekeceği belirtilmiş, hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise belirlenen 11.200 TL hasar bedelinin kadri marufunda olduğu bildirilmiştir.
Bilirkişi raporlarında, taşınmazda oluşan hasar kalemlerinin her biri için ayrı ayrı olağan kullanımdan mı yoksa hor kullanmadan mı kaynaklandığına ilişkin değerlendirme yapılmadığı gibi hasar kalemleri yönünden kullanımla orantılı olarak yıpranma payı da düşülmemiştir. Öte yandan, kiracı sökülen imalatların kendisi tarafından yapıldığını beyan etmekte olup kira sözleşmesinde kiracının kiralananı teslim aldığı şekilde iade etmeyi yani kiralananı eski hale getirmeyi üstlendiği görülmektedir. Bu durumda, kiracının, kendisinin yaptığı imalatları kiralanana zarar vermeden söküp alması sözleşmeye aykırı olmadığı gibi hor kullanma olarak değerlendirilemez. Ancak söz konusu imalatların sökülmesi sırasında kiralanana zarar verilmesi halinde bu zarardan sorumlu olacağı kuşkusuzdur. O halde mahkemece, öncelikle kiracı tarafından yapılan imalatlar tespit edilerek, yukarıda açıklandığı üzere bu imalatları kiralanana zarar vermeden söküp alma hakkı olduğu gözetilerek, tespit raporunda belirlenen hasarlardan hangilerinin hor kullanım hangilerinin olağan kullanımdan kaynaklandığı ayrı ayrı tespit edilerek, hor kullanmadan kaynaklanan hasar bedelinden yıpranma payı da düşülmek suretiyle hor kullanma tazminatına hükmedilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
3-)Birleşen Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dava dosyası yönünden yapılan temyiz incelemesinde;
Kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin dava tarihi itibarıyla uygulanması gereken vekâletsiz işgörme (BK.nun m. 414) ve sebepsiz zenginleşme (BK.nun m. 61 vd.) hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür. Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 527. maddesi (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi ) kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranda ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden yıpranma payı da düşülerek bedelin tazminini talep edebilir.
Bu durumda Mahkemece, davacının yaptırdığını belirttiği tadilatlara ilişkin konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınarak davacı kiracı tarafından yapıldığı ileri sürülen faydalı ve zorunlu masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı ve davalı kiraya veren tarafından benimsenen imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı olarak tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenler ile sair temyiz itirazlarının reddine, asıl davanın ve Birleşen Bakırköy ...Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı davasında verilen hükmün ONANMASINA, ikinci bentte açıklanna nedenlerle Birleşen Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin .. Esas sayılı dava, üçüncü bentte açıklanan nedenlerle Birleşen Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dava dosyasında verilen hüküm yönünden, temyiz itirazlarının yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı-davalı kiracı yararına BOZULMASINA," karar verilmiştir.
Karşı davacı-karşı davalı ve davalı-karşı davacı vekilinin kararın düzeltme başvurusu üzerine, Yargıtay ... Hukuk Dairesi'nin ... E.- ... K sayılı ilamı ile; "Düzeltilmesi istenilen Yargıtay ilamında açıklanan gerekçelere göre düzeltme dileğinde ileri sürülen sebepler HUMK'nun 440. maddesindeki yazılı hallerden hiç birisine uymadığından vaki düzeltme isteğinin REDDİNE," karar verilmiştir.
Yargıtay kararı sonucunda Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası ve Birleşen Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin .. Esas sayılı dosyası dışında kalan dosyalara (Bakırköy .... ATM 'nin ... esas sayılı dosyası, Bakırköy ... ATM 'nin ... esas sayılı dosyası ve Bakırköy ... ATM 'nin ... esas sayılı dosyası) ilişkin temyiz itirazları reddedilmiş ve bu dosyalar kesinleşmiştir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 04.02.1959 gün ve 1957/13-1960/5; 09.05.1960 gün ve 21/9 sayılı ilamlarında açıklandığı üzere, bir mahkemenin Yargıtayca verilen bozma kararına uyması sonunda kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince karar verme mükellefiyeti meydana gelir. “Usuli kazanılmış hak” olarak tanımlayacağımız bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirdiği gibi, mahkemenin kararını bozmuş olan Yargıtay Hukuk Dairesince de, sonradan, ilk bozma kararı ile benimsemiş olduğu esaslara ve dolayısı ile oluşan usuli kazanılmış hakka aykırı bir şekilde ikinci bir bozma kararı verilmesini yasaklamaktadır. Dolayısıyla usuli kazanılmış hak ilkesi gereğince bu dosyalar (Bakırköy ... ATM 'nin ... esas sayılı dosyası, Bakırköy .... ATM 'nin ... esas sayılı dosyası ve Bakırköy .... ATM 'nin ... esas sayılı dosyası) hakkında bu durumun tespiti ile yetinilecek olup tekrar hüküm fıkrası oluşturulmaması uygun değerlendirilmiştir.
Mahkememizce Yargıtay bozma ilamına uyularak yargılamaya devam olunmuş, Yargıtay bozma ilamındaki bozma gerekçesini karşılayacak şekilde gerekli bilgi belgeler toplanmıştır. Taşınmaz üzerinde başka bir ticari işletme olması, teslim anındaki halin muhafaza edilememesi, ihtilafın doğduğu tarih ile duruşma günü arasında uzun bir süre geçmiş olması nedeniyle yerinde inceleme yapılmasında tarafların hukuki yararı olmadığı ve usul ekonomisi bakımından gereklilik bulunmadığı değerlendirilmiştir..
1- Birleşen Bakırköy ... ATM'nin ... E sayılı dava dosyası yönünden:
Bozma sonrası alınan ilk bilirkişi raporunda, yerinde inceleme yapılması mümkün olmadığından, dosyada mevcut bilirkişi raporları ve diğer deliller kapsamında davacının söküp götüremeyeceği kalıcı masraflar kalem kalem tespit edilmiş ve söz konusu malzemeler için 101.096,73 TL değer belirlenmiştir. Malzemelerin ömrü sektör bazında 10 yıl olarak tespit edilmiş, kira sözleşmesinin süresi dikkate alınarak %30 amortisman değer kaybı düşülerek davacı lehine 70.767,71 TL alacak çıkarılmıştır. Bu tespitlere taraflarca itiraz edilmiş olmakla birlikte, genel mahiyetteki taraf itirazları uyarınca tekrar hesap yapılabilecek bir durum ortaya çıkmadığı gerekçesiyle ek rapor da bu yönde düzenlenmiştir. Mahkememizce dosyadaki mevcut delil durumuna göre raporların olaya uygun düzenlendiği kanaati ile, yeni bir heyetten rapor alınmasına gerek duyulmamıştır.
2- Birleşen Bakırköy ... ATM'nin ... Esas sayılı dava dosyası yönünden:
Bozma sonrası alınan ilk bilirkişi raporunda Bakırköy .. Sulh Hukuk Mahkemesinin .. D.İş. Sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporu ile bu dosyada yerinde inceleme yapan bilirkişi heyetince hazırlanan raporlar kapsamında iki farklı hesap yapılmıştır. Mahkememizce ikinci rapor; olaya daha uygun düştüğünden ve D.İş. Sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporundaki tespitlerle ilgili itirazları karşılamaya ve denetime daha elverişli olduğu kabul edilerek (sözleşme gereğince olması gerekmesine rağmen teslim anında havalandırma tesisatının mevcut olmayışı, 95 adet spota kira sözleşmesinde atıf olmaması nedeniyle taşınmazla birlikte teslim edildiğinin ispatlanamayışı dikkate alınarak) hükme esas alınmıştır. Detayları rapor içeriğinde olmakla birlikte sonuç itibarıyla 5.950 TL hor kullanım nedeniyle tamirat bedeli hesaplanmış, malzemelerin ömrü sektör bazında 10 yıl olarak tespit edilmiş, kira sözleşmesinin süresi dikkate alınarak %30 amortisman değer kaybı düşülerek davacı lehine 4.165 TL alacak çıkarılmıştır. Bu tespitlere taraflarca itiraz edilmiş olmakla birlikte, genel mahiyetteki taraf itirazları uyarınca tekrar hesap yapılabilecek bir durum ortaya çıkmadığı gerekçesiyle ek rapor da bu yönde düzenlenmiştir. Mahkememizce dosyadaki mevcut delil durumuna göre raporların olaya uygun düzenlendiği kanaati ile, yeni bir heyetten rapor alınmasına gerek duyulmamıştır.
HÜKÜM: Yukarıda açıklandığı üzere;
A-Asıl dava yönünden:
Yargıtay incelemesi sonucu bozma konusu yapılmayarak kesinleştiğinden hüküm kurulmasına yer olmadığına,
B-Birleşen Bakırköy .. ATM'nin ... E sayılı dava dosyası yönünden:
Yargıtay incelemesi sonucu bozma konusu yapılmayarak kesinleştiğinden hüküm kurulmasına yer olmadığına,
C-Birleşen Bakırköy .... ATM'nin ... E sayılı dava dosyası yönünden:
Yargıtay incelemesi sonucu bozma konusu yapılmayarak kesinleştiğinden hüküm kurulmasına yer olmadığına,
D-Birleşen Bakırköy ... ATM'nin ... E sayılı dava dosyası yönünden:
1-Davanın kısmen kabulüne, 70.767,71 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine,
2-Alınması gereken 4.834,14-TL karar harcından peşin alınan 2.702,70-TL harcın mahsubu ile bakiye 2.131,44-TL eksik harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafından yapılan 17,15-TL başvurma harcı, 2.702,70-TL peşin harç, 2,75-TL vekalet harcı olmak üzere toplam 2.722,60-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafından bozma öncesi yapılan 26,00-TL ile bozma sonrası yapılan 380,00-TL olmak üzere toplam 406,00-TL yargılama giderinin kabul (%38,88) red (%61,12) oranına göre hesaplanan 157,87-TL 'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davalı tarafından bozma sonrası yapılan 784,00-TL yargılama giderinin kabul (%38,88) red (%61,12) oranına göre hesaplanan 479,15-TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
6-Yürürlükteki AAÜT gereğince kabul(%38,88) red (%61,12) oranına göre hesap edilen 9.999,80-TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
7-Yürürlükteki AAÜT gereğince kabul(%38,88) red (%61,12) oranına göre hesap edilen 14.517,07-TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
E-Birleşen Bakırköy ... ATM'nin ... E sayılı dava dosyası yönünden:
1-Davanın kısmen kabulü ile davalı borçlunun Bakırköy .... İcra Müdürlüğünün ... E sayılı takip dosyasında; 4.165,00 TL alacağa takip tarihinden itibaren, yıllık %16’yı geçmemek kaydı ile, avans faizi uygulanması şeklinde itirazın iptali ile takibin devamına,
2-Koşulları bulunmadığından icra inkar tazminat taleplerinin reddine,
3-Alınması gereken 284,51-TL karar harcından peşin alınan 166,35-TL'nin mahsubu ile bakiye 118,16-TL eksik harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
4-Davacı tarafından yapılan 18,40-TL başvurma harcı, 166,35-TL peşin harç, 2,90-TL vekalet harcı olmak üzere toplam 187,65-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından bozma öncesi yapılan 1.465,00-TL ile bozma sonrası yapılan 376,90-TL olmak üzere toplam 1.841,90-TL yargılama giderinin kabul (%37,19) red (%62,81) oranına göre hesaplanan 684,96-TL 'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davalı tarafından bozma sonrası yapılan 783,80-TL yargılama giderinin kabul (%37,19) red (%62,81) oranına göre hesaplanan 492,32-TL 'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
7-Yürürlükteki AAÜT gereğince 4.080,00-TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
8-Yürürlükteki AAÜT gereğince 4.080,00-TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
Dair, tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde mahkememize gönderilecek veya sunulacak dilekçe ile Yargıtay nezdinde temyiz yolu açık olmak üzere verilen karar, davacı-birleşen dava davalısı ve davalı -birleşen dava davacısı vekilinin yüzüne karşı açıkça okunup tefhim edildi. 09/07/2021
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır